Phân tích thị trường bất Động sản quý 3 khu vực thành phố hồ chí minh

Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế địa phương đã tạo ra nhu cầu cao về nhà ở và bất động sản thương mại, khiến cho thị trường này trở nên cực kỳ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI THÀNH

PHÔ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ VÂN TẢI

OF TRANSPORT HOCHIMINE CITY

ĐỀ TÀI TIỂU LUẬN

“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 3 KHU

Cù Huy Nhân - 2254080014 Nguyễn Phạm Khánh Duy - 2254050008 Trương Gia Hoà - 2254050018 Ngô Quang Minh - 2054050106

Võ Minh Hạnh - 2254050014

MỤC LỤC

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀII - c7 -S cm nu km me 4

MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU - -. - «xxx = 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SAN KHU VUC

THANH PHO HO CHÍ MINH - -.-.- se cm n sms 7

PHẦN 1.1 NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG BĐS Qưi 3/2020 c cà 7

CHƯƠNG 2 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG Q3/2020 - 20

CHƯƠNG 3 : ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PHAN 3.5 XU HUONG MUA BAN sscccscccssscscecsesesseceusecsueceusceasecsuscesusecsateseenaeens 32

CHUONG 4 : CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG 34

PHAN 4.1 TINH HINH KINH TE THE GIO QUY 3/2020 cccccccscessecesscsssecsteeceaseeees 35

PHAN 4.2 TÌNH HÌNH KINH TẾ VIỆT NAM QUÝ 3/2020 cà 39

PHẦN 4.3 MỐI QUAN HỆ GIỮA NỀN KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT

NAM QC n Tn n nn n Kn S K K K K Kn K K Ko n ọgi n g kh Ki kh kh Ki kh ki Bà Ki to gi nh ng và 41

CHƯƠNG 5 : HÀNH LANG PHÁP LÍ - -. nà 44

PHẦN 5.1 MỘT SỐ CHÍNH SÁCH MỚI TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 44

PHẦN 5.2 CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ ĐẦU TƯ BĐS: nen ra 45

PHẦN 5.3 CHÍNH SÁCH HẠN CHẾ ĐẦU TƯ BĐS nen nên 45

PHẦN 5.4 ẢNH HUONG CUA VIEC DIEU CHỈNH LUẬT ĐẤT ĐAI: ccòẰ: 46

PHẦN 5,5 ẢNH HƯỚNG CỦA VIỆC ĐIỀU CHỈNH LUẬT NHÀ Ổ: - cccccscccssý 46

PHAN 5.7 TAI CHINH — LAl SUAT THAP ccsccscccsscscecucccssccasecsuscatscusecsusertecutens 48

CHƯƠNG 6 DIỄN BIẾN - - Ăn mm mm cm re 50

PHẦN 6.1 BAT DONG SẢN NHÀ Ở - THỰC TRẠNG VÀ PHÁT TRIỂN TẠI VIET NAM 50

PHẦN 6.2 BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG - THỰC TRẠNG VÀ TRIỂN VỌNG 53

CHƯƠNG 7 KIẾN NGHỊ - KẾT LUẬN ween eee eee 55

PHAN 7.1 CAC PHAN KHUC THI TRUONG ccsesessesesseseseteeseseesnssetentetensntitensnees 55

PHAN 7.2 THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG th HH HH Hit 58

PHAN 7.3 KẾT LUẬN HT TT TT HT nh g1 1 511k xxki 58

HÌNH ẢNH

HÌNH 1.1 VĂN PHÒNG TIÊU ĐIỂM QUÝ 3/2020 - - - «<- 7

HÌNH 1.2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG QUÝ 3/2020 - 8

HÌNH 1.3 DIỆN TÍCH THỰC THUÊ 9T/2020 - -. .-.-«= << =<«<«- 8

HÌNH 1.4 DANH GIA NHU CẦU SG Su mm vn 9

HÌNH 1.5 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ GIÁ THUÊ - 10

HÌNH 1.6 SƠ ĐỒ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ - 10

HÌNH 1.7 NGUỒN CUNG CAO CẤP -. - căn sen nen 11

HÌNH 1.8 SO SÁNH CÁC KHU VỰC KHÁC -. . << << << 11

HÌNH 1.9 GIÁ BÁN SƠ CẤP TRUNG BÌNH QUÝ 3/2020 12

HÌNH 1.10 CÁC DỰ ÁN TƯƠNG LAI - cm nn sec 13

HÌNH 1.11 NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ VÀ BIỆT THỰ XÂY

`) 13

HÌNH 1.12 GIÁ ĐẤT KHU VỰC SÀI GÒN . sex 14

HÌNH 1.13 THỊ TRƯỜNG BẢN LẺ TP.HCM - -.- cà «sac 15

HÌNH 1.14 HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG QUÝ 3/2020 16

HÌNH 1.15 DỰ ĐOÁN VÀ TRIỂN VỌNG HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG .16

HÌNH 1.16 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG CÔNG NGHIỆP 17

HÌNH 1.17 SẢN PHẨM ĐẤT CÔNG NGHIỆP - << << +: 18

HÌNH 1.18 NGUỒN CUNG XƯỞNG, NHÀ KHO XÂY SẴN - 18

HÌNH 1.19 SỰ TĂNG TRƯỞNG VỀ GIÁ THỊ TRƯỜNG ĐẤT CÔNG

0c 19

HÌNH 2.1 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG - «sex 20

HÌNH 2.3 MỨC ĐỘ QUAN TÂM VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 21

HÌNH 2.4 KHU VỰC HÀ NỘI VÀ TP.HCM - .-.-c-S << sn 22

HÌNH 2.5 BIẾN ĐỘNG RAO BÁN PHÂN KHÚC - -‹x- 22

HÌNH 2.6 NHÀ RIÊNG, NHÀ MẶT PHỐ KHU VỰC HÀ NỘI 23

HÌNH 2.7 NHÀ RIÊNG, NHÀ MẶT PHỐ TẠI KHU VỰC TP.HCM 23

HINH 2.8 MUC GIA RAO BAN TAI HÀ NỘII - - -.-.-. ~ -< ==«- 24

HÌNH 2.9 MỨC GIÁ RAO BÁN TẠI TP.HCM -.-« «<< =- 24

HÌNH 2.10 DỰ BÁO 3 THÁNG CUỐI NĂM 2020 xx- 25

HÌNH 6.1 NGUỒN CUNG BIỆT THỰ BIỂN, CONDOTEL TỪ CÁC DỰ ÁN

¡e0 54

Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện đang trở thành một trong

những lĩnh vực nóng bỏng và đầy tiềm năng, đặc biệt trong bối cảnh đô

thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số Sự phát triển mạnh mẽ của

kinh tế địa phương đã tạo ra nhu cầu cao về nhà ở và bất động sản thương mại, khiến cho thị trường này trở nên cực kỳ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Đồng thời, các chính sách hỗ trợ từ chính phủ và sự cải thiện hạ

tầng giao thông cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền

vững của thị trường Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, thị trường BĐS

cũng đối mặt với nhiều thách thức như biến động giá cả, nguồn cung hạn chế và các vấn đề pháp lý Việc nắm bắt thông tin và phân tích xu hướng thị trường trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, không chỉ để đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư mà còn góp phần tạo ra một môi trường sống chất lượng cho người dân

Trong bối cảnh đó, nghiên cứu và đánh giá sâu về thị trường BĐS TP.HCM không chỉ giúp hiểu rõ các yếu tố tác động mà còn định hình chiến lược phát triển trong tương lai, đảm bảo sự phát triển bền vững cho thành phố và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng

MỤC TIỂU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

- Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài bất động sản tại TP.HCM bao gồm nhiều khía cạnh quan trọng Trước tiên, nghiên cứu sẽ phân tích tổng quan về diễn biến và xu hướng phát triển của thị trường BĐS, bao gồm các phân khúc như nhà ở, thương mại và công nghiệp Tiếp theo, việc đánh giá nhu cầu và cung cấp bất động sản tại các khu vực khác nhau

sẽ giúp xác định các cơ hội và thách thức hiện tại

Ngoài ra, nghiên cứu cũng sẽ tìm hiểu các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị tác động đến giá cả và sự phát triển của thị trường Khảo sát các chính sách và quy định pháp lý sẽ giúp đánh giá tác động của chúng đến thị trường BĐS, từ đó đưa ra đề xuất cải tiến cần thiết

Một mục tiêu quan trọng khác là đánh giá rủi ro và cơ hội đầu tư,

giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định hợp lý Nghiên cứu cũng sẽ khám phá các xu hướng phát triển bền vững và thực hành xây dựng xanh nhằm đề xuất giải pháp cho sự phát triển bền vững của thị trường Cuối cùng, dựa trên các phát hiện, nghiên cứu sẽ đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, chính quyền địa phương và các bên liên

quan, nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM

Nhiệm vụ nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài bất động sản tại TP.HCM có thể được xác định như sau:

Thu thập và phân tích dữ liệu: Tập hợp và phân tích số liệu

về thị trường BĐS, bao gồm giá cả, lượng giao dịch, và xu hướng phát triển của các phân khúc bất động sản

Khảo sát nhu cầu và cung: Tiến hành khảo sát thực địa để đánh giá nhu cầu về bất động sản ở các khu vực khác nhau, đồng thời phân tích tình hình cung ứng và các dự án phát triển

hiện có

Đánh giá yếu tố tác động: Nghiên cứu các yếu tố kinh tế, xã

hội và chính trị có ảnh hưởng đến thị trường BĐS, như lãi suất,

thu nhập người dân, và các chính sách quy hoạch

Phân tích chính sách pháp luật: Nghiên cứu các chính sách

và quy định pháp lý hiện hành, đánh giá tác động của chúng

đến thị trường và tìm ra những điểm cần cải thiện

Xác định rủi ro và cơ hội: Phân tích các rủi ro tiềm ẩn trong thị trường BĐS và xác định các cơ hội đầu tư, từ đó đề xuất các chiến lược đầu tư hợp lý

Khám phá xu hướng phát triển bền vững: Nghiên cứu các

xu hướng xây dựng xanh và phát triển bền vững, đánh giá tác động của chúng đến thị trường BĐS

Đưa ra khuyến nghị: Trình bày các khuyến nghị dựa trên kết quả nghiên cứu cho nhà đầu tư, chính quyền địa phương và các bên liên quan, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS

Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Nghiên cứu về bất động sản, thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng; phát triển thị trường bất động sản tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững với giá

cả phù hợp với khả năng tài chính, thông tin được minh bạch, pháp lí rõ ràng, chất lượng bất động sản đảm bảo, giao dịch thuận lợi,

Về không gian: Địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Về thời gian: Nghiên cứu trạng thái phát triển thị trường bất động

sản Hồ Chí Minh giai đoạn Quí 3/2020, có một số nội dung đánh giá

phân tích trong thời gian Quí 3/2020 và đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu để phát triển bền vững

- _ Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp phân tích cho việc nghiên cứu lý thuyết nghiên cứu lý thuyết và đồng thời cũng sử dụng trong phân tích thực tiễn ở một số nội dung cần thiết

luận án sử dụng phương pháp thống kê so sánh: sử dụng các số liệu thống kê, phân tích sự phát triển TTBDS Thành phố Hồ Chí Minh trong các giai đoạn khác nhau

Luận án sử dụng phương pháp mô hình hóa kết hợp với phương pháp thống kê: Được sử dụng nhằm đưa ra dự báo, đánh giá tác động biến động TTBDS tới phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh

Luận án sử dụng phương pháp thu thập số liệu: Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp từ bất động sản Group,

- Kết quả nghiên cứu

- Kết cấu của Luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và

phục vụ, Luận án được kế cấu thành các chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về thị trường BĐS tại khu vực Thành phố Hồ

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC THÀNH PHO HO CHÍ MINH

PHẦN 1.1 Nguồn cung thị trường BĐS quí 3/2020

Thị trường văn phòng TP HCM trong Q3/2020 không có thêm nguồn cung mới (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m?)

Trong Q3/2020, tỷ lệ trống Hạng A được ghi nhận ở mức 11,5%,

tăng 3,3 đpt so với cùng kỳ năm ngoái và giảm nhẹ 0,3 đpt so với quý trước Những mặt bằng trống do khách thuê thu hẹp diện tích thuê từ Q2/2020 đang dần được hấp thụ trong Q3/2020 từ những khách thuê

hiện hữu tại tòa nhà thông qua việc mở rộng và gia hạn hợp đồng thuê

Tỷ lệ trống Hạng B vẫn giữ ở mức ổn định so với quý trước và tăng

nhẹ 1,3 đpt so với năm trước, nhờ những nguồn cung mới trong giai

đoạn trước (~100.000 m°?) dần được hấp thụ

VĂN PHÒNG TP.HCM: TIÊU DIEM QUÝ 3/2020

Se eG 445.313 m2 NLA 925.501 m2 NLA

17 dự án 67 dự án

GIÁ CHÀO

isa us$44,3 ¥ 5% roy US$25,3 A 3,0%yoy

P Ondinh q-0-q | OTS Ke Rone)

Diện tích thực thuê âm liên tục trong ba quý

vừa qua do khách thuê trả và thu hẹp mặt bang

Hình 1.3 Diện tích thục thuê 9T/2020

Trong quý vừa qua, giá thuê Hạng A vẫn giữ như quý trước nhưng

giảm 5,0% so với cùng kỳ năm 2019 Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3 - 4 USD/m?/tháng so với giá chào cho khách thuê mới

Nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng với khoảng 80.000

m diện tích cho thuê ngoài dự kiến khai trương vào cuối năm nay Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7) Các tòa nhà mới ở TP HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 đến 3 USD/m2/tháng so với giá chào từ Q4/2019 nhằm thu hút khách thuê mới

Văn phòng TP.HCM, Giao dịch theo mục đích, Q3/2020

=c Hang A HangBHangA Hang B

—— Tuyén Metro 4 CONG TY CONG NGHE VA E-COMMERCE § Giá chào Thuê m Tỉ lệ trồng

Tuvén Metro 2 UA CHUONG KHU NGDÀI TRUNG TÂM

Hình 1.4 Đánh giá nhu cầu

Khác với các công ty Bảo hiểm thường đặt văn phòng tại khu vực

trung tâm, các công ty Công nghệ và Bán lẻ - Xuất nhập khẩu -

Thương mại điện tử có xu hướng ưa chuộng thuê những mặt bằng văn

phòng ngoài khu trung tâm vì có nhiều lựa chọn giá thấp hơn cũng như

thuận tiện hơn khi di chuyển đến sân bay, nhà kho hoặc cảng Với việc

thuê văn phòng ở khu vực ngoại vi cách trung tâm 3 - 7 Km, các khách thuê có thể tiết kiệm từ 10 USD - 20 USD/m?/tháng

Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của cả hai phân khúc văn phòng sẽ thấp hơn từ 8% - 10% so với năm 2019 (mức giảm của các

nước trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương từ 8% - 15%) và tỷ lệ

trống tăng 7 - 9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh Nếu vắc-xin được sản xuất vào cuối năm 2020, giá thuê

trong năm 2021 được dự báo sẽ ổn định Tuy nhiên, nếu vắc-xin được

sản xuất trước tháng 06 năm 2021 thì giá thuê có thể sẽ tiếp tục giảm 5% nữa so với năm 2020

SS esSoR s > oer sz gse s : 2 0 2

6 3 s Ệ Be ess5” $ mmm Gia chao thué - Hang A === Giá chào thuê - Hạng B

o r Ê

N r =———Tỷ lệ trống - Hạng A =——Tỷ lệ trống - Hạng B

Hình 1.5 Tình hình hoạt động và giá thuê 1.1.2 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

Quý 3, lượng căn hộ chào bán mới được cải thiện so với quý trước,

nhưng nhìn chung tổng lượng căn chào bán trong 9 tháng vẫn thấp hơn 57% so với cùng kỳ năm trước

Với tình hình dịch bệnh bùng phát trở lại tại Việt Nam trong tháng

8 vừa qua, tính chung trong Quý 3 chỉ có bốn dự án được chào bán một phần với 3.964 căn (tăng 141% so với quý trước và giảm 70% so với cùng kỳ năm trước) Trong đó, có 3.552 căn hộ được tiêu thụ (tăng 125% so với quý trước và giảm 73% so với cùng kỳ năm trước) Gần 90% nguồn cung chào bán đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án

CĂN HỌ BÁN TP.HCM: TIÊU ĐIỂM QUÝ 3/2020

Số căn chào bán: 3.964 căn từ 4 dự án

Số căn bán được: 3.552 căn

Y 74% yo-y A1,9x yoy V 100% y-o-y Không có dự án chào bán

V 38% yoy A 5,6x 9-0-4 Vv 100% 4-04 trong bón quy liên

Giá bán" 6.371 USD/m2 2.518 USD/m2 1.499 USD/m2 935 USD/m2

to A 3% yoy A 1% yo-y A 7% yoy A 4% yoy

định q-o-q Ôn định q-o-q 4 1%qoq “Ôn định qo-q NGUÒN

ee 3.178 can 237 can 37 can CUNG Can auce MA TA% vox A 1,6x yoy V 98% yoy Y 52% yey RÁT HẠN

° Ÿ 263 qoq À 5,6xqo Ÿ 76% qoq 457% q-oq CHÉ

(*) Giá bán: USD/m2 (không bao gồm VAT vả tính trên diện tích thông thủy)

Vinhomes Grand Park có tên là The Origami Tổng cộng chín tháng đầu năm có 9.214 căn hộ được chào bán từ 17 dự án

Hình 1.1 Sơ đồ đánh giá thị trường căn hộ Tiêu chí phân hạng căn hộ:

se _ Hạng sang: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT

và phí bảo trì) trên 4,000 USD/m?

se Cao cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và

NGUÒN CUNG CHÀO BÁN PHÀN LỚN TỪ PHAN KHUC CAO CAP

Hình 1.3 So sánh các khu vực khác Trong 9 tháng vừa qua cũng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của thị trường căn hộ bán Bình Dương Lượng căn chào bán gần bằng số

lượng tại TP HCM với 8.289 căn từ tám dự án Thị trường Bình Dương thu hút được sự chú ý của người mua nhờ các dự án có vị trí gần với TP

HCM và việc thành lập hai thành phố mới là Thuận An và Dĩ An trong đầu năm 2020

GIA BAN §Ơ CÁP TIẾP TỤC TĂNG DO THIẾU NGUÒN CUNG t v2

Căn hộ bán TP.HCM, Giá sơ câp trung bình, Quý 3/2020

HẠNG SANG CAO CÁP TRUNG CÁP BÌNH DÂN Tốcđộ Quy 3/2020

6.371USDim2 2.518USD/m2 1.499 USDim2 $935 USDim2 tăng giá $0 với

*) Giá bán: USD/m2 (không bao gồm VAT và tính trên diện tích thông thủy

Hình 1.4 Giá bán sơ cấp trung bình Quý 3/2020

Tất cả các dự án mở bán trong quý này đều nằm tại khu vực được quy hoạch là “Thành phố Phía Đông” hay “Thành phố Thủ Đức” tương lai Phân khúc cao cấp dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 97% và 89%

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.966 USD/m), tăng 1% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý vì nguồn cung trong Quý 3 chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang Giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định

so với quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 3%-5% so với cùng kỳ năm trước

Dự báo nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần trong Quý 4/2020 và đạt khoảng 15.000 căn cho cả năm, giảm 43% so với năm

2019 Sản phẩm trung cấp và cao cấp đang chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang Về khu vực, phía Đông

sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực Quận 2 và Quận 9

mmm Ngudn cung chao ban ##Số căn bán được = >

=——Giá bán sơ cắp trung bình SEE

(*) Giá bán: USD/m2 (không bao gồm VAT và tính trên diện tích thông thủy 1 $455 4

: Ste At: _ Hước Ễ ee Giá bán và lượng căn bán được duy trì ôn định với nguôn cung Mizuki Park,

chào bán mới tăng trưởng chậm Bình Chánh

1.1.3 THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ VÀ BIỆT THỰ XÂY SẴN

œ1|oz|ea|o4 q1|oz|oa

2018 2019 2020 mBiệtthự #Nhà phố #Nhà phố TM ——Biệt thự ———Nhà phố =——Nhà phố TM

Hình 1.1 Nguồn cung thị trường Nhà phố và Biệt thự xây

sẵn

Nguồn cung tăng mạnh: Trong Quý 3/2020, nguồn cung mới phục hồi mạnh trong bối cảnh cạnh tranh tăng cao với 1.116 căn nhà phố và biệt thự mới đã được mở bán từ 4 dự án tại Quận 9, Nhà Bè và

Gò Vấp Nguồn cung mới tăng 69,3% so với quý truớc và dặc biệt đã cao gấp bốn lần so với cùng kỳ năm ngoái 76% nguồn cung mới mở

bán trong Quý 3 là từ dự án Vinhomes Grand Park, một dự án khu dé thị lớn tại Quận 9

Tỷ lệ hấp thụ: Các dự án mới tại Gò Vấp và Nhà Bè được hấp thụ tốt nhờ vào danh tiếng của các chủ đầu tư được biết đến rông rãi Tỷ lệ bán lũy kế của thị truờng sơ cấp trong Quý 3/2020 là 96,9% Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt mức 2.939 USD/m? đất đối với nhà phố (tăng 3,4% so với quý truóc và 9,6% so với cùng kỳ năm ngoái), 3.620

USD/m: đất đối với biệt thự (giữ ổn định) và 5.079 USD/m? đất cho nhà phố thương mại (ổn dịnh theo quý và tang 8,9% theo năm)

Giá bán tăng nhẹ: Giá chào bán của thị truờng TP HCM vẫn ở mức cao bất chấp ảnh huởng COVID-19 Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại Giá chào bán thứ cấp trung bình của nhà phố tăng nhẹ 0,7% theo quý và 5,0% theo năm Biệt thự cũng ghi nhận mức tăng giá thấp hơn trong quý này (tăng 1,2% so với quý truớc và 2,9% theo năm) Giá chào bán nhà phố thương mại vẫn giữ ổn định trong Quý 3 và tăng 6%

so với cùng kỳ năm ngoái

Thị trường triển vọng: Nguồn cung phục hồi mạnh trong Quý 3

là tín hiệu tích cực đối với thị truờng TP HCM Tuy nhiên, giá chào bán

cao là rào cản chính đối với đại đa số người mua trong khi thời hạn thanh toán dài và nhiều uu đãi là yếu tố chính thu hút các nhà đầu tư trong thời điểm khó khăn này Với bối cảnh đó, sự quan tâm của người

mua đối với các dự án khu đô thị lớn tại các tỉnh thành lân cận TP HCM như Long An, Đồng Nai và Bình Dương đang gia tăng nhanh chóng

1.1.4 THỊ TRƯỜNG ĐẤT

GIÁ ĐÁT KHU VỰC PHÍA ĐÔNG SÀI GÒN TĂNG MẠNH MẼ i}

Thủ Thiêm, Q.2 Thạnh MỹLợi,Q2 AnPhd,Q.2 Thảo Điển,Q.2 Liên Phường,Q.9 Suối Tiên, Q.9

A 50% A 20% A 20% A 14% A 20% A 21%

Gia dat trung binh, Quan 2, Quan 9, 2011-2020

@ 14,000 —Quận 2, Thủ Thiêm ——uận 2, Thạnh Mỹ Lợi

& 12,000 —Quan 2, An Phú =— Quận 2, Thảo Điền

E —Quan 9, Khu vực đường Liên Phường _ ——Quận 9, Khu vực Suối Ti

cơ cấu khách thuê, TTTM Tổng hợp Parkson, Quận 1 mở lại toàn bộ tầng trệt với diện tích 1.700 m? Tại trung tâm này, bên cạnh cửa hàng flagship cua Uniqlo, cửa hàng trải nghiệm của MUJI (thương hiệu đến từ Nhật Bản) cũng đã khai trương và dự tính sẽ khai trương thêm 2.000

m tại các tầng trên vào Quý 4/2020

THI TRUONG BAN LE TP.HCM: TIEU DIEM QUY3/2020

KHU TRUNG TAM KHU NGOAI TRUNG TAM

103.453 m2 NLA 942.575 m2 NLA

3 dự án & 8 khối đế 47 dự án GIÁ CHÀO

artis US$135,4 > Ondinhyo-y US$35,8 “ 9.2%y-oy

P Ondinhq-o-q )> Ôn định qo-q 1 tái khai

tại khu vực trung tâm như: Hugo Boss, Sandro (TTTM Saigon Centre), Watson, Giordanno (TTTM Vincom Center Đồng Khởi)

Khu vực ngoài trung tâm cũng có các cửa hàng lớn chuẩn bị khai

trương như hệ thống nhà hàng Haidilao mở rộng thêm tại các dự án lớn như Vincom Center Landmark 81, Parkson Hùng Vuong, Nowzone;

Uniqlo dự tính khai trương trong Quý 1/2021 tại Vạn Hạnh Mail v.v Tỷ

lệ trống trung bình do đó được cải thiện nhẹ so với quý trước, tương đương 0,3 đpt và 0,2 đpt cho khu Trung Tâm và ngoài Trung tâm (và đạt 1,65% và 13,1% lần lượt cho hai khu vực)

KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊN

Một điểm đến bán lẻ mới

80,000 21% _P 109.000 sqm 60,000 18%

mam Dién tich thực thuê —— Ty lé trống — Khu Trung Tâm

— TY |é trống - Khu ngoài Trung Tâm

Hình 1.2 Hoạt động thị trường Quý 3/2020

Một số hình thức ưu đãi chủ yếu như giảm 50% phí dịch vụ, giảm

từ 10 - 30% giá thuê tùy theo ngành hàng hoặc miễn 100% giá thuê trong thời gian buộc phải đóng cửa vì dịch bệnh như trường hợp của Aeon Mall Binh Tan

Tính đến cuối Quý 3/2020, giá chào thuê cho tầng trệt và tầng một

được ghi nhận ở mức 135,4 USD/m2/tháng cho khu trung tâm va 35,8

USD/m?/tháng cho khu ngoài trung tâm, hầu như không thay đổi so với

| @F _§ gõ FFs5Ro 2 CEES gest 0% -50,000

Hình 1.3 Dự đoán và triển vọng hoạt động thị trường

Dự đoán năm 2021, chỉ có một dự án mới khai trương là Socar

Shopping Mall tai Quan 2 Từ 2022 - 2024, hiện có trên 430.000 m? diện tích bán lẻ đang được triển khai xây dựng hoặc đang lên kế

hoạch với một vài dự án có quy mô tiêu biểu ngoài trung tâm nhựữ Vincom Megamail Grand Park (Quan 9, 48.000 m7), Elite Mall (Quan 8, 42.000 m?)

Kỳ vọng về việc hoàn thành tuyến Metro Line số 1 vào năm 2022

sẽ làm thay đổi mạnh mẽ mặt bằng giá thuê tại những khu vực gần các trạm metro tương lai Kế hoạch mở rộng phố đi bộ của TP HCM, một

khi được thực hiện, sẽ thu hút thêm nhiều thương hiệu và tạo nên

những thay đổi về cơ cấu ngành hàng tại khu vực trung tâm

1.1.6 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong 02 năm qua ghi nhận những diễn biến tích cực với sự tăng trưởng đáng kể về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy Các khu công nghiệp của bốn tỉnh và thành phố

công nghiệp trọng điểm miền Nam đạt khoảng 84,5% Đặc biệt, các

khu công nghiệp đang hoạt động ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều đã đạt tỷ lệ lấp bình quân trên 80%, riêng đối với TP HCM, tỷ lệ

Hình 1.1 Thị trường bất động công nghiệp

Tính đến hết Q3/2020, số lượng các khu công nghiệp mới chào thuê đất tại khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam rất hạn chế

Khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam chào đón 4 khu công

nghiệp mới trong 09 tháng đầu năm 2020 Trong đó, TP HCM có 1 khu công nghiệp, tỉnh Long An có 2 khu công nghiệp và Đồng Nai có 1 khu

công nghiệp Tổng diện tích đất tự nhiên của các khu công nghiệp mới

đạt 1.373,8 ha với nguồn cung đất công nghiệp cho thuê dự kiến ở mức

động thuê bị trì hoãn do khách thuê nước ngoài không thực hiện được

hoạt động khảo sát thực tế Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng nhanh ở khu vực công nghiệp trọng điểm ở miền Nam Dự kiến đến hết năm 2020, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn cho thuê sẽ

đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28,2% so với năm trước) tại các tỉnh và

thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam

BAGH CONG AN ISTO NENG 2800 ÁÌ i tue én cnn Giá thuê tăng 5% - 10% so với cùng kỳ

; năm trước đối với các dự án kho mới

2 Se) ~2,0 triệu m2 Nam Trung Bắc

Tăng trưởng nguồn cung ` 4 7 s 4 d a

(2019-2020F) D1CH COV ID-19 TANG NG UON CAU THUE KHO

Hình 1.3 Nguồn cung xưởng, nhà kho xây sẵn Điểm sáng của thị trường bất động sảng công nghiệp trong ba quý đầu năm tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận

Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cầu cho thị trường nhà kho xây sẵn và đất công nghiệp kho vận trong thời gian tới Ngoài ra, các kho lạnh hoặc kho mát cũng đang được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu Ở các khu vực nguồn cung đất công nghiệp

hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra

không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử

a

TANG TRUONG GIA THUE DAT CONG NGHIEP TAI MOT SO KHU VUC CO NHU CAU CAO t9

Đất công nghiệp cho thuê

ÁÁÌ> On dinh so với quý tước  Tăng 20%-30% so với năm trước tại một số KCN ở TP.HCM, ĐN, LA

Hình 1.4 Sự tăng trưởng về giá thị trường đất Công

Nghiệp

Hoạt động đa dạng hóa vị trí địa lý của các cơ sở sản xuất được đẩy nhanh sẽ là nguồn cầu chính cho thị trường trong thời gian tới Trong lúc giá thuê đất đã đạt mức cao ở các khu công nghiệp có vị trí đắc địa, việc tìm kiếm nguồn cung đất của khách thuê được mở rộng ra các khu vực xa hơn vùng trung tâm công nghiệp hiện hữu

Các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang có những thay đổi trong việc phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với tình hình mới Nổi

bật là ứng dụng công nghệ vào quản lý và vận hành nhà xưởng, cung

cấp các gói dịch vụ bao gồm pháp lý, nhân sự giúp hỗ trợ khách hàng tiết kiệm thời gian và chỉ phí trong quá trình thực hiện dự án Điều này đang dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam tích hợp giữa cung cấp bất động sản lẫn dịch vụ hỗ trợ đầu tư và quản lý

CHƯƠNG 2 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG Q3/2020

Trong Q3/2020, GDP của Việt Nam tăng trưởng 2,6% Mặc dù

đây là mức tăng trưởng thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, nhưng Việt Nam vẫn đang nằm trong nhóm các nước tăng trưởng kinh tế cao

nhất thế giới Theo dự báo của ADB và World Bank, nền kinh tế được dự

báo sẽ phục hồi lại mức tăng trưởng từ 6,3% - 6,8% vào năm 2021

TỐC ĐỘ GIÁ TRỊ : GIÁ TRỊ VỐN FDI VON FDI

TANG TRUONG GDP XUAT KHAU A Ua 0) DANG KY THỰC HIEN

và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng Từ quý 1 sang quý 2/2020, số

khu công nghiệp đã thành lập và đi vào hoạt động chỉ tăng thêm 1 khu

Tuy vậy, đối với các khu công nghiệp đang vận hành, lượng tìm kiếm online tăng ở các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bình Dương và

TP.HCM

2.1.2 TIEU DIEM THI TRUONG BDS Q3/2020

Tổng quan: Trong Q3/2020, thị trường BĐS chịu tác động kép của COVID đợt 2 và tháng ngâu tuy nhiên thị trường vẫn có phản ứng tích cực khi lượng tin đăng tăng 12% còn mức độ quan tâm chỉ giảm 2% so

với quý trước Đặc biệt, lượt hỏi mua/thuê BĐS tăng 3% thể hiện nhóm

người có nhu cầu mua và thuê nhà vẫn rất lớn, ngay cả trong covid đợt

Hình 2.2 Mức độ quan tâm về thị trường bất động sản

Bản đồ lượng tin đăng và mức độ quan tâm theo từng khu vực cho

thấy sự phân hóa rõ rệt ở các khu vực Tại các tỉnh miền Bắc có lượng

tin đăng và mức độ quan tâm tăng trưởng dương, trong đó mức độ

quan tâm BĐS tại Hà Nội tăng 5%, Quảng Ninh tăng 9% so với

Q2/2020 Các tỉnh thành phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai có lượng tin đăng tăng trưởng đáng kể (12-21%) những mức

độ quan tâm có xu hướng giảm nhẹ Riêng Đồng Nai giảm nhiều nhất,

Khu vực chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong đợt Covid lần 2 là Đà Nẵng

và Quảng Nam Hai địa phương này có mức độ quan tâm giảm 21-26%

và lượng tin đăng giảm 11-13% so với Q2/2020

2.1.3 CHUNG CƯ

Trong Q3/2020, loại hình chúng cư ghi nhận sự tăng trưởng 3%

mức độ quan tâm, trong khi các loại hình BĐS khác không tăng trưởng

hoặc giảm Tại Hà Nội, mức độ quan tâm loại hình chung cư bán trong Q3/2020 tăng 5% và lượng tin đăng cũng tăng 13% so với Q2/2020 Thị trường TP.HCM mặc dù có 3 dự án căn hộ mở bán mới nhưng tăng

trưởng mức độ quan tâm và lượng tin đăng của loại hình chung cư đều thấp hơn thị trường Hà Nội Cụ thể, TP.HCM có mức độ quan tâm giảm 3% và lượng tin đăng tăng 6%

Giá chung cư bán tại TP.HCM và Hà Nội ổn định trong Q3/2020 Tại

Hà Nội, giá rao bán chung cư phân khúc trung cấp và bình dân đi ngang trong khi phân khúc cao cấp giảm nhẹ 2% so với Q2/2020

Ngược lại, giá rao bán chung cư tại TP.HCM trong quý này tăng trưởng

Q2/2020 Q3/2020 Nguồn: Batdongsan.com.vn @ Bình dân @ Trung cấp @ Cao cấp

Hình 2.2 Biến động rao bán phân khúc 2.1.4 NHÀ RIÊNG NHA MAT PHO

Trong bối cảnh BĐS chịu tác động kép của dịch COVID lần thứ 2 và tháng ngâu tuy nhiên thị trường bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố bán vẫn ghi nhận xu hướng tương đối tích cực ở cả thị trường Hà Nội và

TP HCM Tại Hà Nội, các chỉ số ghi nhận ổn định hoặc tăng Đặc biệt, chỉ số lượng tin đăng ghi nhận mức tăng mạnh 19% đối với nhà mặt

Mức độ quan tâm thị trường bán Lượng tin đăng thị trường bán n@ nhà riêng, nhà mặt phô HÀ NỘI riêng, nhà mặt phố HÀ NỘI

phố bán và 25% đối với nhà riêng bán Tại TP HCM, chỉ số này cũng

được ghi nhận tăng nhưng ở mức nhẹ hơn khi nhà mặt phố bán tăng

9% và nhà riêng tăng 5%

Hình 2.1 Nhà riêng, nhà mặt phố khu vực Hà Nội

Trái lại, thị trường bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố cho thuê

chịu nhiều tác động của dịch bệnh hơn khi các chỉ số ghi nhận xu hướng giảm đối với nhà mặt phố và chỉ tăng nhẹ đối với nhà riêng Cụ thể, đối với nhà mặt phố cho thuê, mức độ quan tâm ghi nhận giảm

Mức độ quan tâm nhà riêng, nhà mặt Mức độ quan tâm nhà riêng, nhà mặt

phố CHO THUÊ tại Hà Nội phố CHO THUÊ tại TP.HCM

11% ở cả thị trường Hà Nội và TP HCM Đối với nhà riêng, chỉ số này

tăng nhẹ 4% tại thị trường Hà Nội và 2% tại thị trường TP HCM

Hình 2.2 Nhà riêng, nhà mặt phố tại khu vực TP.HCM

Trong Q3/2020, dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, các bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố có diện tích nhỏ, giá tiền thấp được tìm kiếm nhiều nhất Cụ thể, tại Hà Nội, người tìm kiếm quan tâm nhiều nhất tới các căn nhà riêng có diện tích nhỏ khoảng 30m2 - 40m2, và giá trong khoảng từ 2 tỷ - 3 tỷ Đối với nhà mặt phố,

khoảng diện tích được quan tâm nhiều nhất là 50m2 - 60m2, giá trị

nhà mặt phố rơi vào khoảng 5 tỷ - 8 tỷ

Mức giá rao bán nhà riêng được hỏi mua nhiều nhất tại Hà Nội G

1 tỷ 2tỷ 3tỷ 4ty 5tỷ 6tỷ 7tỷ 8tỷ 9tỷ 10 tỷ

@ 92/2020 @ 3/2020

Hình 2.3 Muc gia rao ban tại Hà Nội

Ghi nhận tại thị trường TP HCM lại cho thấy các căn nhà riêng, nhà mặt phố được hỏi mua nhiều nhất có khoảng diện tích lớn hơn (60m2

đối với nhà riêng; 70m2 - 80m2 đối với nhà mặt phố) So với thị trường

Hà Nội, mức độ quan tâm được phân bổ đều hơn ở các khoảng giá, chủ

Mức giá rao bán nhà riêng được hỏi mua nhiều nhất tại TT ˆ

yếu nằm trong khoảng 2 tỷ - 4 tỷ đối với nhà riêng và 7 tỷ - 10 tỷ đối với nhà mặt phố

Hình 2.4 Múc giá rao bán tại TP.HCM

2.1.5 dự báo thị trường 3 tháng cuối năm 2020

Đa số nhà đầu tư và người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi thị trường BĐS sẽ giảm giá Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 55%

số người được hỏi cho rằng giá BĐS 3 tháng cuối năm sẽ giảm Ngoài ra

có 81% người được hỏi cho rằng thị trường sẽ khởi sắc trở lại vào năm 2021-2022

Dự báo giá BĐS tại Hà Nội 3 tháng cuối năm 2020

Hình 2.1 Dự báo 3 tháng cuối năm 2020

Sử dụng mô hình toán dựa trên dữ liệu lớn (big data), Batdongsan.com.vn dự báo giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội sẽ tăng 1,4% trong khi giá rao bán nhà riêng tại TP.HCM giảm 2% trong Q4/2020 Xu hướng này phản ánh sự ổn định của giá nhà riêng tại Hà Nội trong 3 năm vừa qua trong khi giá rao bán nhà riêng tại các quận trung tâm TP.HCM đã có dấu hiệu đi ngang từ T1/2020

CHƯƠNG 3 : ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG

BAT DONG SAN TP.HCM QUÍ 3/2020

Quý 3 năm 2020, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng ổn định và có dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19 Một số điểm nổi bật về tăng trưởng và biến động giá bất động sản trong giai đoạn này bao gồm:

PHẦN 3.1 Tăng trưởng và nguồn cung

Mặc dù dịch bệnh, một số dự án bất động sản mới vẫn được triển khai và ra mắt Tuy nhiên, tổng nguồn cung vẫn hạn chế do nhiều quy định pháp lý chặt chẽ và thủ tục phê duyệt dự án phức tạp Nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và trung cấp ở các quận ven trung tâm như quận 9, Thủ Đức và Bình Chánh 3.1.1 Mức độ tăng trưởng

Nhu cầu đầu tư phục hồi: Sau giai đoạn giãn cách xã hội đầu năm 2020, thị trường TP.HCM bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, đặc biệt là nhu câu mua đầu tư để bảo toàn giá trị tài sản trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn Theo báo cáo từ DKRA Việt Nam, giá căn hộ tại TP.HCM tăng khoảng 2-4% so với quý trước, đặc biệt là tại các quận

vùng ven như quận 9, Thủ Đức và Bình Chánh Các dự án bất động sản

gần các tuyến giao thông quan trọng như Metro Line 1 (Bến Thành - Suối Tiên) thu hút rất nhiều sự chú ý từ nhà đầu tư

Phân khúc bất động sản: Tăng trưởng được ghi nhận mạnh nhất

ở phân khúc căn hộ cao cấp và trung cấp Theo CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ hạng sang và cao cấp tại TP.HCM tăng trung bình 3-5% trong quý này Trong khi đó, phân khúc bình dân ít nguồn cung, khiến

nhu cầu tăng đẩy giá cũng tăng nhẹ, đặc biệt là các căn hộ có vị trí tốt

và tiện ích đầy đủ

3.1.2 Nguồn cung hạn chế

Sự giảm sút nguồn cung mới: Theo số liệu từ Savills Việt Nam,

số lượng căn hộ chào bán mới trong quý 3/2020 chỉ đạt khoảng 5.300 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2019 Nguyên nhân chính của

sự giảm sút này là do quá trình cấp phép các dự án mới gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong các vấn để pháp lý và quy trình phê duyệt dự

án

Phân bổ nguồn cung: Trong số các dự án ra mắt trong quý 3, hầu hết tập trung ở các quận ven như quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Chánh và một số huyện ngoại thành Thị trường khu trung tâm như quận 1, quận 3, quận 4 ít có dự án mới, chủ yếu là những dự án hạng sang với giá trị cao

Ảnh hưởng của COVID-19: Nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc ra mắt

các dự án mới do lo ngại tác động kinh tế của dịch bệnh, gây ra sự

khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc bình dân Trong báo cáo của CBRE, các căn hộ có mức giá từ 1-2 tỷ đồng gần như không có nguồn cung mới, dẫn đến việc tăng giá ở phân khúc này do cầu vượt cung

3.1.3 Động lực tăng trưởng từ các dự án hạ tầng giao thông Phát triển hạ tầng giao thông: Các dự án hạ tầng lớn như tuyến Metro số 1 và các dự án đường vành đai đã tạo động lực lớn cho giá trị bất động sản khu vục phía Đông TP.HCM, đặc biệt là các quận như quận 2, quận 9, và Thủ Đức Theo báo cáo của JLL Việt Nam, các khu vực xung quanh tuyến Metro số 1 ghi nhận mức tăng giá lên đến 5- 10% so với đầu năm 2020

PHẦN 3.2 Biến động giá

Giá bất động sản tại TP.HCM tăng nhẹ trong quý 3/2020 Một số

khu vực có mức giá tăng nhanh hơn, đặc biệt là các khu vực đang được

phát triển hạ tầng giao thông như quận 9, quận 2 và Bình Thạnh Giá đất nền ở các khu vực ven trung tâm tăng từ 5-10%, trong khi giá căn

hộ chung cư ở trung tâm vẫn duy trì mức tăng ổn định do nhu cầu mua

để đầu tư dài hạn

3.2.1 Biến động giá căn hộ chung cư

Phân khúc cao cấp: Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, giá bán căn

hộ cao cấp tại TP.HCM trong quý 3/2020 tăng khoảng 3-5% so với quý

trước Khu vực trung tâm như quận 1, quận 3 và Thủ Thiêm ở quận 2 là

những nơi có mức giá cao nhất, dao động từ 100 triệu đến hơn 150 triệu đồng/m? Các dự án cao cấp ven sông và có tiện ích vượt trội thường thu hút lượng lớn nhà đầu tư

Phân khúc trung cấp: Ở phân khúc trung cấp, giá bán tăng nhẹ

từ 2-4%, với mức giá trung bình khoảng 35-50 triệu đồng/m? Khu vực quận 9, Thủ Đức và Bình Chánh là những nơi có nguồn cung nhiều

trong phân khúc này, nhờ vào việc các dự án cơ sở hạ tầng giao thông

như tuyến Metro số 1 giúp gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực này

Phân khúc bình dân: Nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, dẫn đến giá ở phân khúc này có sự biến động tăng nhẹ Giá căn

hộ bình dân trung bình từ 25-30 triệu đồng/m2 và chủ yếu tập trung ở các quận ven và huyện như quận 12, Bình Tân và huyện Nhà Bè Sự

khan hiếm nguồn cung làm tăng nhu cầu và đẩy giá trong phân khúc này lên khoảng 1-2% so với quý trước

3.2.2 Biến động giá đất nền

Khu vực phía Đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức): Các quận phía Đông có mức tăng giá đất nền khá mạnh trong quý 3/2020 Theo DKRA Việt Nam, giá đất nền tại quận 9 tăng trung bình khoảng 5-10% so với quý trước, dao động từ 30-50 triệu đồng/m? tùy vị trí Quận 2 và Thủ Thiêm vẫn là khu vực có mức giá đất nền cao nhất, khoảng 100-150 triệu đồng/m2, do có nhiều dự án cao cấp và cơ sở hạ tầng phát triển Khu vực phía Tây (quận Bình Tân, Bình Chánh): Các khu vực phía Tây cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền từ 3-5% Mức giá dao động khoảng 25-35 triệu đồng/m?, thấp hơn so với các khu vực phía Đông nhưng vẫn có mức tăng do xu hướng dịch chuyển dân cư ra các khu vực vùng ven để tìm không gian sống rộng hơn

Khu vực phía Nam (Nhà Bè, quận 7): Tại Nhà Bè và quận 7, giá đất nền tăng nhẹ từ 2-4% trong quý 3/2020 Khu vực Phú Mỹ Hưng ở quận 7 vẫn duy trì mức giá cao, từ 90-130 triệu đồng/m2, do có cơ sở

hạ tầng và tiện ích tốt, trong khi đất nền ở Nhà Bè dao động từ 25-40 triệu đồng/m2, nhờ vào các dự án phát triển đô thị trong tương lai

3.2.3 Biến động giá nhà phố và biệt thự

Khu vực trung tâm và ven trung tâm: Giá nhà phố tại các

quận trung tâm (quận 1, quận 3) và ven trung tâm như quận Phú

Nhuận, quận 10 tăng nhẹ khoảng 2-3% Mức giá trung bình cho nhà phố tại các khu vực này dao động từ 150-300 triệu đồng/m? Do nguồn cung hạn chế, những căn nhà phố có vị trí tốt và thuận lợi kinh doanh thường có giá cao

Khu vực ngoại thành: Ở các quận vùng ven như Thủ Đức, quận

9 và Nhà Bè, giá nhà phố và biệt thự tăng trung bình từ 5-7%, chủ yếu nhờ các dự án hạ tầng giao thông như tuyến Metro số 1 Giá nhà phố ở các quận này dao động từ 60-100 triệu đồng/m°, trong khi biệt thự có mức giá cao hơn, từ 80-120 triệu đồng/m? tùy thuộc vào vị trí và quy

mô dự án

3.2.4 Tác động từ các dự án hạ tầng

Các dự án hạ tầng giao thông lớn như tuyến Metro số 1, đường vành đai và cầu Cát Lái nối TP.HCM với Đồng Nai đã có tác động rõ rệt đến giá trị bất động sản tại TP.HCM trong quý 3/2020 Đặc biệt là các

khu vực như quận 2, quận 9 và Thủ Đức Những khu vực này ghi nhận

mức tăng giá đất nền từ 5-10% so với đầu năm nhờ lợi thế phát triển hạ tầng và tiềm năng tăng giá trong tương lai

PHẦN 3.3 Phân khúc thị trường

Các phân khúc bất động sản đều có mức độ biến động khác nhau Phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, trong khi phân khúc căn hộ bình dân và nhà ở xã hội bị hạn chế nguồn cung, dẫn đến giá tăng nhẹ do nhu cầu cao

3.3.1 Phân khúc căn hộ chung cư

Căn hộ cao cấp:

Nguồn cung: Phân khúc căn hộ cao cấp chiếm phần lớn trong số các dự án mới ra mắt trong quý 3/2020, chủ yếu

tập trung tại các khu vực trung tâm như quận 1, quận 3, và

các khu vực ven trung tâm đang phát triển nhanh như Thủ Thiêm ở quận 2 Các dự án thường do các chủ đầu tư lớn phát triển, với những tiêu chuẩn cao cấp về thiết kế, tiện ích,

và quản lý

Đặc điểm khách hàng: Khách hàng của phân khúc này chủ yếu là những người có thu nhập cao, giới đầu tư dài hạn và người nước ngoài Đây là nhóm có khả năng tài chính ổn

định và ít bị ảnh hưởng bởi biến động ngắn hạn từ COVID-19

Biến động giá: Giá bán căn hộ cao cấp tăng khoảng 3-5%

so với quý trước, với mức trung bình khoảng từ 80-120 triệu đồng/m? ở khu vực trung tâm, trong khi khu vực Thủ Thiêm

có mức giá cao hơn, có thể lên đến 150 triệu đồng/m?

Căn hộ trung cấp:

Nguồn cung: Phân khúc trung cấp ghi nhận sự gia tăng nguồn cung tại các quận như Thủ Đức, quận 9 và Bình Chánh, nơi có giá thành phải chăng và đang được hưởng lợi

từ các dự án cơ sở hạ tầng như tuyến Metro số 1 Nhiều dự

án trung cấp tại đây được thiết kế với các tiện ích đây đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực

Đặc điểm khách hàng: Đối tượng chủ yếu là các gia đình trẻ, người có thu nhập trung bình khá và các nhà đầu tư cá nhân có vốn vừa phải Đây là phân khúc sôi động nhất và nhận được sự quan tâm lớn từ cả người mua để ở và nhà đầu

tư

Biến động giá: Giá căn hộ trung cấp tăng nhẹ từ 2-4% so với quý trước, trung bình từ 35-50 triệu đồng/m? Khu vực Thủ Đức và quận 9 có sự tăng giá do tác động tích cực từ cơ

sở hạ tầng

Căn hộ bình dân:

3.3.2

3.3.3

Nguồn cung: Phân khúc bình dân khan hiếm nhất trong tất

cả các phân khúc, với rất ít dự án mới do chi phí đất và vật liệu xây dựng tăng cao Các dự án bình dân chủ yếu tập

trung ở các quận ven và huyện ngoại thành nhu quan 12, Bình Tân và Nhà Bè

Đặc điểm khách hàng: Khách hàng chủ yếu là người lao động có thu nhập trung bình và thấp, người dân nhập cư mong muốn sở hữu nhà ở TP.HCM Nhu cầu cao nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ, dẫn đến sự thiếu hụt trầm trọng trong phân khúc này

Biến động giá: Giá căn hộ bình dân tăng nhẹ, khoảng 1-

2%, do nguồn cung ít và nhu cầu cao Mức giá dao động từ

25-30 triệu đồng/m?

Phân khúc đất nền Nguồn cung và phân bổ: Đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút nhiều nhà đầu tư nhất Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các khu vực ven như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè, và Thủ Đức Nhiều dự án đất nền nhỏ lẻ được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn

Đặc điểm khách hàng: Đối tượng mua đất nền chủ yếu là các nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình có tài chính tích lũy Các nhà đầu tư kỳ vọng giá đất nền sẽ tiếp tục tăng trong tương lai khi cơ sở hạ tầng như tuyến Metro số 1 và các tuyến đường vành đai hoàn thành

Biến động giá: Giá đất nền tại các khu vực phía Đông (quận 9, Thủ Đức) tăng 5-10% so với quý trước, dao động từ 30-50 triệu đồng/m? tùy vị trí và tiềm năng phát triển hạ tầng Các khu vực phía Tây và phía Nam có mức giá đất nền dao động từ 20-35 triệu đồng/m2, với mức tăng khoảng 3-

5%

Phân khúc nhà phố và biệt thự Nguồn cung và phân bổ: Nhà phố và biệt thự tại TP.HCM

có sự phân bố đa dạng, với các dự án nhà phố tại khu vực

trung tâm như quận 1, quận 3 có giá trị cao, trong khi các quận ven và ngoại thành như quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè cùng cấp nhiều lựa chọn phù hợp với túi tiền của các nhà đầu tư

có ngân sách thấp hơn

Đặc điểm khách hàng: Khách hàng của phân khúc này là những người có thu nhập cao và các nhà đầu tư lâu dài, đặc biệt quan tâm đến các dự án nhà phố có vị trí đẹp và tiềm

năng tăng giá Biệt thự và nhà phố cao cấp tại các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng (quận 7) hay Thủ Thiêm thu hút giới thượng lưu và người nước ngoài

‹ồ Biến động giá: Giá nhà phố tại các khu vực trung tâm và ven trung tâm tăng nhẹ từ 2-3% so với quý trước, với giá

trung bình từ 150-300 triệu đồng/m? ở quận trung tâm và

60-100 triệu đồng/m2? ở quận ven như quận 9 và Thủ Đức

Biệt thự tại các khu đô thị mới có mức giá cao hơn, từ 80-

120 triệu đồng/m?

3.3.4 Tác động của cơ sở hạ tầng đến các phân khúc

Các dự án hạ tầng trọng điểm: Những dự án hạ tầng lớn như tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), đường vành đai, và cầu Cát

Lái nối TP.HCM với Đồng Nai đã tác động mạnh đến giá trị bất động sản tại các khu vực được hưởng lợi Khu vực phía Đông TP.HCM, bao gồm

quận 2, quận 9 và Thủ Đức, ghi nhận mức tăng trưởng giá bất động sản nhờ kỳ vọng cao về hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven: Do giá bất động sản khu vực trung tâm tăng cao và nguồn cung hạn chế, nhiều người mua có xu

hướng chọn các khu vực vùng ven như Thủ Đức, quận 9, Bình Chánh và

Nhà Bè để tìm kiếm cơ hội đầu tư và sở hữu nhà ở Điều này cũng thúc đẩy sự phát triển của các dự án trung cấp và bình dân tại các khu vực này

PHẦN 3.4 Tác động từ các chính sách và quy hoạch:

Quý 3/2020 là giai đoạn có nhiều biến động trong thị trường bất động sản TP.HCM, phần lớn được thúc đẩy bởi các chính sách và quy

hoạch lớn của thành phố Quy hoạch thành phố Thủ Đức, các dự án hạ

tầng giao thông trọng điểm và chính sách hỗ trợ lãi suất đều tạo động lực tăng trưởng cho các phân khúc trung cấp và cao cấp, đặc biệt ở khu vực phía Đông TP.HCM Trong khi đó, chính sách siết chặt phân lô bán nền và kiểm soát tín dụng giúp thị trường có sự ổn định, hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản.Một số dự án cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô

thị (như dự án Metro, quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm, và các tuyến

đường vành đai) đã góp phần thúc đẩy giá trị bất động sản ở các khu

vực lân cận Quy hoạch đô thị và chính sách hỗ trợ tài chính từ nhà

nước giúp duy trì sự ổn định và hấp dẫn cho thị trường

3.4.1 Quy hoạch phát triển khu đô thị sáng tạo phía Đông

TP.HCM

Thành lập thành phố Thủ Đức: Kế hoạch sáp nhập ba quận 2,

9, và Thủ Đức thành "Thành phố Thủ Đức" - một trung tâm kinh tế,

khoa học, và công nghệ sáng tạo - là động lực quan trọng cho thị

trường bất động sản Quy hoạch này nhằm phát triển khu vực phía

Đông thành một trung tâm sáng tạo, tích hợp nhiều tiện ích đô thị cao

cấp và cơ sở hạ tầng hiện đại

Tác động đến bất động sản: Các khu vực phía Đông như quận

2, quận 9 và Thủ Đức ghi nhận sự tăng trưởng nhanh về giá trị bất động sản do kỳ vọng lớn vào quy hoạch Đất nền và căn hộ tại đây được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn, với giá đất tăng khoảng 5-10% ở

một số khu vực Những dự án quanh các trục giao thông trọng điểm

như đường vành đai, tuyến Metro số 1, và các tuyến cao tốc đi qua khu vực này đã thu hút sự chú ý của giới đầu tư trong và ngoài nước

3.4.2 Chính sách siết tín dụng và hỗ trợ lãi suất

Siết chặt tín dụng cho bất động sản: Chính sách kiểm soát tín

dụng vào bất động sản được thực hiện nhằm giảm rủi ro bong bóng thị

trường, yêu cầu các ngân hàng thận trọng khi cho vay đối với các dự án bất động sản lớn Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại ưu tiên dòng vốn cho các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực hơn là các dự án đầu cơ

Chính sách hỗ trợ lãi suất: Để đối phó với tác động của COVID-

19, một số ngân hàng áp dụng chính sách giảm lãi suất cho vay mua nhà, tạo điều kiện cho người mua có thu nhập trung bình và thấp dễ dàng tiếp cận các khoản vay bất động sản Chính sách này có lợi cho phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, tăng cường khả năng thanh

khoản cho thị trường và hỗ trợ nhụ cầu ở thực

Tác động đến thị trường: Việc siết chặt tín dụng khiến một số nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn để phát triển các dự

án lớn, làm giảm số lượng các dự án đầu cơ Tuy nhiên, với chính sách

hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân có khả năng tiếp cận người mua tốt hơn, từ đó thúc đẩy thanh

khoản cho các dự án này

3.4.3 Chính sách quy hoạch hạ tầng giao thông trọng điểm

se Tuyến Metro số 1 (Bến Thanh - Suối Tiên): Tuyến Metro

số 1 là dự án giao thông quan trọng nhất tại TP.HCM trong

giai đoạn này Mặc dù chưa đi vào hoạt động, tuyến Metro

này đã thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận như quận 2, quận 9, và Thủ Đức, nhờ kỳ vọng rằng khi hoàn thành, hệ thống Metro sẽ làm tăng khả năng kết nối và giảm

thời gian di chuyển từ các khu vực ngoại thành vào trung

tâm

¢ Du an cầu Cát Lái: Dự án cầu Cát Lái kết nối TP.HCM và Đồng Nai dự kiến sẽ giảm áp lực giao thông và tăng cường