Đề bài phân tích thực trạng quy Định pháp luật và thực tiễn việc nhận chuyển quyền sử dụng Đất nông nghiệp của người không phải là nông dân Ở việt nam

b Chủ thể nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất Điểm a Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: “ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA LUẬT

BÀI TẬP LỚN MÔN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ BÀI:  Phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn việc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của người không phải là nông dân ở Việt Nam

Nhóm SV: Trần Thị Hà Thương

Hà Phương Linh Hoàng Minh Thư Nguyễn Linh Hương Trần Bích Ngọc Lớp tín chỉ: LUKD1194(223)_04 GVHD: TS Ngô Thị Hồng Ánh

HÀ NỘI, NĂM 2024

Mục lục

A Nội dung 1

I Nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất 4

1 Quy định pháp luật 4

a) Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất 4

b) Chủ thể nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất 4

c) Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất 5

d) Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp 6

2 Bất cập trong thực trạng quy định pháp luật 6

3 Thực tiễn thi hành 7

4 Kiến nghị, giải pháp 8

II Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp 8

1 Quy định pháp luật 8

a, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? 8

b, Quy định chung về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 8

c, Thủ tục nhận chuyển nhượng đất 9

d, Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp 10

2 Bất cập trong luật và thực tiễn thi hành 11

3 Kiến nghị 12

III Nhận tặng cho quyền sử dụng đất 13

1 Quy định pháp luật 13

a, Tặng cho quyền sử dụng đất là gì? 13

b, Quy định chung về tặng cho quyền sử dụng đất 13

c, Quy định về tặng cho đất nông nghiệp 14

2 Bất cập và thực tiễn 15

3 Giải pháp 17

IV Nhận thừa kế quyền sử dụng đất 17

1 Quy định pháp luật 17

a) Quy định chung 17

b) Điều kiện thừa kế đất nông nghiệp 18

c) Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế 19

2 Thực trạng về thực hiện pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp 19

3 Những hạn chế vướng mắc bất cập của quy định hiện hành 20

4 Đề xuất, đưa ra yêu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật hiện nay 21

V Nhận góp vốn quyền sử dụng đất 22

1 Quy định pháp luật 22

a) Khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất 22

b) Chủ thể nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp 22

c) Điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp 23

d) Thủ tục góp vốn đất nông nghiệp 23

2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật 24

a) Những thành tựu đạt được 24

b) Một số hạn chế, bất cập 24

3 Thực tiễn thi hành 25

4 Kiến nghị, giải pháp 25

IV So sánh một số quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 26

B Tài liệu tham khảo 31

A Nội dung

I Nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất

1 Quy định pháp luật

a) Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp thông qua hợp đồng và hoàn thành khi được đăng ký vào sổ địa chính Trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền

sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp) Các bên vừa là người chuyển đổi nhưng đồng thời cũng là người nhận chuyển đổi Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì các bên phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch đó theo thỏa thuận.Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải thuận tiện cho sản xuất và đời sống, việc chuyển đổi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất

b) Chủ thể nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất

Điểm a Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;”

Điểm b Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

“1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác”

Trên cơ sở căn cứ pháp lý đó, có thể thấy pháp luật chỉ cho phép các đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất Chủ thể được chuyển đổi phải là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập thông qua các hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp Thông qua quyền sử dụng đất, Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng, lợi ích từ đất đai của các chủ thể có quyền sử dụng đất

Như vậy theo quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tại Điều 179 Luật đất đai 2023

và Khoản 1 Điều 169 về người nhận chuyển quyền sử dụng đất thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mới được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nôngnghiệp Các chủ thể khác như: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo không có quyền trao đổi đất hay nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.

c) Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 và Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa

kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Theo Điều 190 Luật đất đai 2013 về Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho

hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

Đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng cùng một địa giới hành

chính là xã, phường, thị trấn với hộ, cá nhân khác Việc chuyển đổi này chỉ có hiệu lực (hoàn tất)khi được đăng ký vào sổ địa chính Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực Nếu không có quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không thể nhận chuyển đổi đất nông nghiệp. 

Như vậy không phải tất cả các loại đều được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ được chuyển đổi những loại nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2023 Các loại đất không phải là đất nông nghiệp như: đất ở, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ sẽ không được chuyển đổi; muốn chuyển quyền phải thực hiện theo các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn,…

d) Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp

Pháp luật đất đai chia thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thành hai loại thủ tục gồm: Chuyển đổi để thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa” và chuyển đổi mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"

Dồn điền, đổi thửa là chủ trương, chính sách được nhà nước quy định đối với loại hình đất nông nghiệp, được hiểu là việc dồn ruộng đất từ các ô hoặc thửa nhỏ thành các thửa ruộng lớn Mục đích là giúp cho việc canh tác của người dân diễn ra thuận tiện và hiệu quả hơn Nhờ vậy, công tác sản xuất trở nên thống nhất trên quy mô lớn, năng suất lao động đạt hiệu quả cao hơn Một bên là thực hiện dựa trên chủ trương, chính sách của nhà nước, còn một bên là thực hiện mang tính chất tự phát trong nhân dân, do đó thủ tục thực hiện cũng sẽ khác nhau

- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức dồn điền đổi thửa gồm: hồ

sơ nộp quy định tại Khoản 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT và Căn cứ khoản 6 Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 25 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP

Như vậy, chính sách dồn điền đổi thửa là việc đổi một hoặc nhiều thửa đất ruộng nhằm

tập hợp các thửa đất này thành một dải hay một thửa đất rộng để tạo thành cánh đồng mẫu lớn

Do đó, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất phải lập phương án chuyển đổi cho toàn xã,

phường, thị trấn và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không theo hình thức dồn điền đổi thửa gồm: gồm thành phần hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-CP  và thủ tục chuyển đổi quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền

sử dụng đất nông nghiệp

2 Bất cập trong thực trạng quy định pháp luật

Thứ nhất, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là khi họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình ở nhiều nơi còn chậm vì nhiều lý do khác nhau, trong đó có nguyên nhân rất lớn từ người có trách nhiệm trong thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sự chậm trễ này ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện quyền chuyển đất nông nghiệp của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất

Thứ hai, quy định về điều kiện chuyển đổi

Theo quy định  khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 Hộ gia đình các thành viên phải đang sống chung với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất… mới được xác định là hộ gia đình Trên thực tiễn, có nhiều trường hợp các thành viên trong gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, nhưng hiện họ lại không đang sống chung với nhau Theo quy định của Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển đổi, chuyển nhượng liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, phải có

sự thỏa thuận của các thành viên đã thành niên Trường hợp, nếu một thành viên vì một lý do nào

đó không chấp nhận chuyển đổi, chuyển nhượng sẽ dẫn đến các thành viên còn lại trên thực tiễn

không thể chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như vậy, quy định “đang sống chung”đang gây khó khăn cho các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế.

Thứ ba, quy định về giới hạn phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Theo quy định của Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấncho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp Có thể thấy rằng, ở một khía cạnh nhất định, quy định này tạo cơ sở thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa, nâng cao hiệu quả phát triển nông nghiệp, thúc đẩy sản xuất hàng hóa tập trung Tuy nhiên, quy định giới hạn việc chuyển đổi đất nông nghiệp chỉ trong phạm vi cùng xã đã ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình thúc đẩy chuyển đổi kinh tế nông nghiệp từ quy mô hộ gia đình lên quy mô trang trại (Công

ty cổ phần nông nghiệp) Quy định này không phù hợp ở cả giác độ lý luận và thực tiễn Ví dụ, hai hộ gia đình có đất nông nghiệp giáp ranh nhau nhưng thuộc hai xã khác nhau, theo quy định hiện hành họ không được chuyển đổi quyền sử dụng đất liệu có hợp lý không?

Bên cạnh đó, một câu hỏi được đặt ra là, tại sao chỉ các trường hợp quy định tại Điều 190Luật Đất đai năm 2013 được chuyển đổi quyền sử dụng đất; các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp

và trả tiền cho cả thời hạn thuê tại sao không được chuyển đổi quyền sử dụng đất?

Bên cạnh quy định hạn mức, Nhà nước cũng có một số chính sách để giải quyết điểm hạnchế của quy định hạn mức Ví dụ như chính sách “dồn điền đổi thửa”, “cánh đồng mẫu lớn”,

“kinh tế trang trại” nhằm khuyến khích người dân áp dụng cải tiến kỹ thuật, tăng cường sản xuất lớn

Dồn điền đổi thửa là cơ sở quan trọng để tiến hành sản xuất kinh tế hàng hóa, đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế Tuy nhiên, thực tiễn ở một số địa phương cho thấy, quá trình thực hiện dồn điền đổi thửa vẫn chưa dựa trên quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Thậm chí, có địa phương còn quyết định các phương án dồn điền đổi thửa mà không áp dụng triệt để nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận của người dân; chưa đảm bảo nguyên tắc dân chủ, khách quan, công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình Điều này dẫn đến tình trạng, có những địa phương thực hiện được, có những địa phương lại không thể thực hiện được do mâu thuẫn về lợi ích, do nghi kỵ giữa người dân với cấp chính quyền cơ sở,…

 4 Kiến nghị, giải pháp

Sửa đổi quy định về quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo thuận lợihơn nữa cho cá nhân, hộ gia đình tập trung đất nông nghiệp thì quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không nên chỉ giới hạn về không gian trong cùng một xã, phường, thị trấn như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 179 luật đất đai năm 2013 Theo đó, quyền chuyển đổi quyền

sử dụng đất nông nghiệp nên sửa đổi mở rộng phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ra ngoài phạm vi cấp xã nhằm khuyến khích tích tụ tập trung đất đai, thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, cho cả các cá nhân, hộ gia đình không cùng sinh sống trong

xã, phường, thị trấn cũng được chuyển đổi đất nông nghiệp với nhau. 

Tiếp tục đẩy mạnh thực hiện dồn điền đổi thửa Để giải quyết tình trạng manh mún, phân mảnh đất nông nghiệp hiện nay thì dồn điền đổi thửa vẫn là giải pháp mang lại hiệu quả Do vậy,cần tiếp tục đẩy mạnh thực hiện dồn điền đổi thửa trên cơ sở khắc phục những hạn chế, bất cập

đã phát sinh từ thực tiễn Trong đó việc quan trọng nhất cần phải ban hành quy định cụ thể về nguyên tắc, trách nhiệm của cơ quan nhà nước và trình tự, thủ tục dồn điền đổi thửa nhằm thực hiện một cách đồng bộ, thống nhất trên cả nước Việc thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa cầndựa trên nguyên tắc dân chủ, bình đẳng, thỏa thuận và cùng có lợi, áp dụng đầy đủ công thức

“dân biết, dân làm, dân kiểm tra, dân thụ hưởng” và gắn với quá trình thực hiện xây dựng nông thôn mới Bên cạnh đó, quá trình thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa cần đảm bảo công khai,minh bạch và trách nhiệm giải trình. 

II Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

1 Quy định pháp luật 

a, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

 Nhận chuyển quyền sử dụng đất: Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định

“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người nàysang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

 Từ đó, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay nói cách khác là mua đất) là

hình thức phổ biến nhất để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất

b, Quy định chung về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

*) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chung khi chuyển nhượngquyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được đầy đủ cácđiều kiện như sau: 

 Có giấy chứng nhận

 Trong thời hạn sử dụng đất

 Đất không có tranh chấp

 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Riêng đối với các loại đất như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, LuậtĐất đai hiện hành quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cáctrường hợp sau:

 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa nếu: 

 Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lươngthường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việcđược hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho đất trồng lúa

 Cá nhân thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉhưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa

 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sửdụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinhsống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

c, Thủ tục nhận chuyển nhượng đất 

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực:

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình với nhau phảicông chứng hoặc chứng thực theo quy định

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

“3 Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:

a Người nộp thuế chỉ có hoạt động, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế đối với từng loại thuế.

b Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.

c Doanh nghiệp chế xuất chỉ có hoạt động xuất khẩu thì không phải nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng.

d Người nộp thuế tạm ngừng hoạt động, kinh doanh theo quy định tại Điều 4 của Nghị định này.

e Người nộp thuế nộp hồ sơ chấm dứt hiệu lực mã số thuế, trừ trường hợp chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng, tổ chức lại doanh nghiệp theo quy định của khoản

4 Điều 44 Luật Quản lý thuế.”

 Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân được quy định rằng: 

 Nếu đó là hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộpthuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bênchuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế

 Nếu đó là hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là ngườinộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phảinộp hồ sơ khai thuế

 Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là nộp cùng với hồ sơ đăng ký biến động

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên) 

d, Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển quyền sửdụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đấtrừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cánhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1 Đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

 Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long:

 Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương còn lại

2 Đất trồng cây lâu năm:

 Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

 Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

3 Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

 Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

 Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

4 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địabàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyểnquyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâunăm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạnmức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạnmức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất

5 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồmnhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừngtrồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì các hạn mức chuyển quyền sử dụngđất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tạicác khoản (1), (2), (3)

6 Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quyđịnh tại các khoản (1), (2), (3), (4) và (5) mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trướcngày 01/7/2017 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối vớitrường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức chuyển quyền

7 Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức chuyển quyền quy địnhtại các khoản (1), (2), (3), (4) và (5) mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất vàchỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức chuyểnquyền

=> Tóm lại, đối tượng cụ thể được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:

Một là, thỏa mãn các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, để được thực hiện giao dịch mua đất nông nghiệp thì thửa đất phải được cấpGiấy chứng nhận, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành án/áp dụngbiện pháp khẩn cấp tạm thời, còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp

Nếu thửa đất không thể thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên thì không thể tham gia giaodịch chuyển nhượng

Hai là, bên nhận chuyển nhượng không phải là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc

người nước ngoài 

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoàikhông phải là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam

Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thựchiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ba là, không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013

Khoản 1 Điều 191 Luật Đất Đai 2013 liệt kê các đối tượng không được nhận chuyểnnhượng đất nông nghiệp là trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả) như cộng đồng dân cư,

cơ sở tôn giáo, tổ chức… không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nôngnghiệp nếu không được pháp luật cho phép

Bốn là, nếu không là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận

chuyển nhượng đất trồng lúa

Khoản 3, Điều 191 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện của chủ thể nhận chuyểnnhượng đất trồng lúa là bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếpsản xuất nông nghiệp

Có thể thấy, cán bộ, công chức là những đối tượng được hưởng lương thường xuyên do đó, thuộc

vào đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên sẽ không được nhận chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên đối với các loại đất khác như: đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đấtnuôi trồng thủy sản, thì cán bộ, công chức vẫn được quyền nhận chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất

2 Bất cập trong luật và thực tiễn thi hành

Trong quá trình thực hiện, quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồnglúa đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế tại đã bộc lộ những hạn chế, bất cập:

Thứ nhất, quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mới được nhận chuyển

Thứ hai, về điều kiện hộ gia đình, cá nhân có thu nhập từ việc sản xuất nông nghiệp mới được

nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Hiện nay, các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai chưa quy định rõ về mức thu nhập đượccoi là “có thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp”, do đó, việc Ủy ban nhân dâncấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân; xác nhận nội dung “cóthu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp” thường mang tính cảm tính Đồng ýrằng, là cơ quan quản lý nên Ủy ban nhân dân cấp xã có thể xác nhận hộ gia đình, cánhân có quyền sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp; tuy nhiên, việc xác nhận hộ giađình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp hay không thì chỉ dựa trên sựsuy luận theo hướng: Hộ gia đình, cá nhân này có quyền sử dụng đất nông nghiệp nên

chắc chắn họ sẽ có thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp Xét thực tiễn hiệnnay, những suy luận này có thể không chuẩn xác, bởi tồn tại nhiều trường hợp hộ giađình, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng họ không sản xuất nông nghiệp;hay trường hợp hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp tại nhiều địa phương khácnhau thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cánhân không thể nắm bắt được rằng, những chủ thể này có thu nhập thường xuyên từ sảnxuất nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp nằm ngoài địa bàn xã.

Thứ ba, quy định hộ gia đình có thành viên có thu nhập ổn định, thường xuyên khác hoặc cá

nhân không thuộc đối tượng có thu nhập ổn định, thường xuyên khác mới được nhận chuyểnnhượng đất trồng lúa

Cụ thể hóa khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện để xác nhận cá nhân, hộgia đình có trực tiếp sản xuất nông nghiệp, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT đã bổ sunghai tiêu chí so với Luật Đất đai là: Đối tượng đang sử dụng đất nông nghiệp nhưng chưađược Nhà nước công nhận và “không thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên” Theo

đó, cá nhân không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉhưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội mới được nhận chuyểnnhượng đất trồng lúa nhưng nếu hộ gia đình có ít nhất một thành viên của hộ gia đìnhkhông thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉmất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội lại được công nhận là hộ gia đìnhsản xuất nông nghiệp thì chưa hợp lý Xét trường hợp, hộ gia đình có 4 người hưởnglương thường xuyên/ đối tượng đã nghỉ hưu… nhưng chỉ 01 người không thuộc nhữngđối tượng này thì cả hộ đều được xác nhận là trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Đối chiếu quy định của pháp luật thì một người vừa nghỉ việc tại một cơ quan, tổ chứcnhưng muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để sản xuất nông nghiệp cũng không thểthực hiện được Hay những cán bộ, công chức cấp xã và những người hoạt động khôngchuyên trách cấp xã với số tiền lương hàng tháng ít ỏi có thể không đủ để trang trải cuộcsống muốn canh tác nông nghiệp cũng không được nhận chuyển nhượng từ người khác

mà phải chuyển sang hình thức thuê đất Bởi trước đây và hiện tại, họ không trực tiếp sảnxuất và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp Như vậy, quy định này đã hạn chếquyền được sử dụng đất để canh tác của hộ gia đình, cá nhân thực sự có nhu cầu canh tácnông nghiệp

3 Kiến nghị

Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ban hành các điều kiện đểxác định bên nhận chuyển nhượng đất trồng lúa có “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” Tuy nhiên,thực tiễn áp dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập Việc bảo tồn quỹ đất canh tác lúa là nhu cầurất cấp bách và cần thiết nhưng các giao dịch chuyển nhượng đất trồng lúa hiện nay cũng là sựphù hợp với nhu cầu thị trường Việc xác định khu vực, đối tượng được nhận chuyển nhượng đấtnông nghiệp, đất trồng lúa để phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở từng địa phương nên thuộcthẩm quyền của địa phương đó Pháp luật không nên quy định “khung cứng” về điều kiện nhậnchuyển nhượng bởi thực tiễn vẫn ghi nhận những đối tượng không được nhận chuyển nhượngthửa đất trồng lúa đó vẫn có thể được nhận chuyển nhượng bằng hình thức này hay hình thứckhác (chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất qua nhiều lần) Khi địa phương có quyhoạch sử dụng đất cụ thể thì việc chuyển nhượng đất trồng lúa vẫn được phép thực hiện nếu mụcđích nhận chuyển nhượng là phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt Nghĩa là việc nhậnchuyển nhượng đất trồng lúa sẽ phải thực hiện cùng lúc với việc chuyển mục đích sử dụng đất

Kiến nghị nên giao quyền quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa về cho địaphương vì điều này sẽ đảm bảo tính khả thi của các quy định pháp luật bởi thực trạng xã hội tạimỗi địa phương là khác nhau Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có đấttrồng lúa khi được sự điều chỉnh trực tiếp ở địa phương sẽ đảm bảo tính khả thi, kịp thời và phùhợp với tình hình kinh tế - xã hội ở địa phương đó Có như thế mới phát huy được hiệu quả quản

lý nhà nước đối với đất đai

III Nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1 Quy định pháp luật  

a, Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù

b, Quy định chung về tặng cho quyền sử dụng đất

 Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền

sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa

kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

Thứ nhất, trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được

quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Thứ hai, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền

tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận)