Chủ Đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng Đất là doanh nghiệp có vốn Đầu tư nước ngoài tại việt nam; lí luận và thực tiễn

1.3 Quá trình lịch sử của quyền và nghĩa vụ Của người sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam e Tại Việt Nam Qua từng giai đoạn, luật đất đai có nhiều sự thay

TRUONG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HCM KHOA LUẬT KINH TE

GVHD: PGS,.TS Hồ Xuân Thắng

Nhóm 3

CHỦ ĐÈ: QUYÈN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ DOANH NGHIỆP

CO VON ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM; LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỀN

Chương I: Khái quát về quyền và nghĩa vụ Của người sử dụng đất là doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

1.1 Khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Theo Khoản 6 Điều 3 Luật Đầu Tư 2005 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là

doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt

Nam hoặc là doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cô phần, sáp nhập,

mua lại

Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành tại Luật đầu tư 2020 thì không có khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thay vào đó là khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Khoản 22 Điều 3

“22 Tô chức kinh tê có vốn đấu từ nước ngoài là tô chức kinh tê có nhà dau tứ nước ngoài

là thành viên hoặc cô đông ”

Theo quy định tại Khoản 22 Điều 3, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có vốn trực tiếp từ nước ngoài, không phân biệt ty lệ vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp vào Các doanh nghiệp có vốn đầu tư( trực tiếp) từ nước ngoài bao gồm: + Các doanh nghiệp 100% vốn từ nước ngoài

+ Các doanh nghiệp mà cá nhân hoặc tổ chức có quốc tịch nước ngoài thành lập theo pháp luật nước ngoài đầu tư, bao gồm việc góp vốn thành lập hoặc mua vốn góp Như vậy, pháp luật hiện nay khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã

tách bạch cụ thê khái niệm thành nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu

tư nước ngoài

1.2 Khái quát nội dung pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được ghi nhận từ rất sớm trong pháp luật Việt Nam thời kỳ đổi mới Ngay trong Luật Đất dai nam 1987, đạo luật đầu tiên của thời kỳ đổi mới, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vôn ĐTNN đã chính thức được

2

xác lập Tuy nhiên, với nội dung chỉ giới hạn trong một điều luật, quy định về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong đạo luật này mới chỉ mang tính khái quát và chưa được rõ ràng Theo quy định này, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hình thức Nhà nước giao đất và do Hội đồng bộ trưởng nước

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (nay là Chính phủ) quyết định

Trong khi đó, được ban hành cùng ngày với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 lại quy định doanh nghiệp có vôn ĐTNN được nhận QSDĐ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất Nhiều năm sau đó, hình thức nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng không được quy định một cách rõ ràng, đầy đủ và cụ thê trong các văn bản dưới luật Như vậy, có thê thấy rằng pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vôn ĐTNN ở giai đoạn đầu thời kỳ đối mới còn rất sơ sai, chưa được qUy định một cách rõ ràng, cụ thê và thống nhất Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài ở Việt Nam trong giai đoạn này rất hạn chế Những điểm

bat cap, han ché nay chi duoc khắc phục khi Luật Dat dai nam 1987 duoc thay thế bởi Luật

Dat dai nam 1993 với những quy định về quyền tiếp cận dat đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN một cách đầy đủ, rõ ràng và cụ thê hơn

Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục cơ bản những hạn chế của tư duy cơ chế bao cấp trong Luật Đất đai năm 1987 và thể chế hóa một cách khá rõ nét tư duy kinh tế thị trường cũng như bước đầu tiếp cận quan hệ đất đai gắn với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế Đạo luật này đã dành riêng một chương quy định về tô chức, cá nhân nước ngoài, tô chức quốc tế thuê đất của Việt Nam Trong các quy định này, quyên tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tiếp tục được ghi nhận bằng hình thức thuê đất từ Nhà nước và bỗ sung mới những nội dung cơ bản như: Thấm quyền quyết định cho thuê đất thuộc về Chính phủ: thủ tục và

căn cứ được thuê đất; thời hạn thuê đất Những nội dung cơ bản này sau đó đã được cụ thê

hóa một cách tương đối toàn diện trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993.

lực, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được pháp luật quy định một cách

rõ ràng hơn với những nội dung đầy đủ và cụ thê hơn trước Trong giai đoạn này, thuê đất từ Nhà nước là phương thức tiếp cận đất đai duy nhất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và pháp luật đã có những quy định cụ thể về nội dung này như: thâm quyền ra quyết định cho thuê

đất; trình tự, thủ tục cho thuê đất; thời hạn cho thuê đất; quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê

dat

Luật Đất đai năm 1993 với nhiều nội dung đổi mới, tiền bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1987 trong quy định về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã đóng góp vai trò quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài, thúc đây quá trình phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 Tuy nhiên trước sự phát triển nhanh chóng nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ của Việt Nam trong giai đoạn

này, nhiều nội dung của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai sửa đổi các năm 1998, 2001

nói chung cũng như những quy định về quyền tiếp cận đất đai của doanhnghiệp có vôn ĐTNN

đã bộc lộ những bất cập, hạn chế nhất định

Chính vì vậy, đáp ứng những yêu cầu, đòi hỏi bức thiết của thực tiễn đời sống kinh tế

xã hội, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành thay thế cho Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản luật sửa đôi của Luật này Trong Luật Đất đai năm 2003, quyền tiếp cận dat đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được quy định một cách tập trung, đầy đủ và toàn điện hơn so với

các đạo luật đất đai trước đó Theo quy định của Luật Đắt đai năm 2003, bên cạnh phương

thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước thông qua hình thức thuê đất như trước kia, doanh nghiệp có vốn ĐTNN còn có thể tiếp cận đất đai từ thị trường thông qua các giao dịch chuyển QSDD

Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được lựa chọn thuê đất ở hai hình thức cụ thê, đó là: hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường,

4

doanh nghiệp có vốn ĐTNN có thê nhận QSDĐ thông qua các hình thức: thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; nhận góp vốn bằng quyền sử dung dat tir t6 chức kinh tế; thuê quyền sử dụng đất của tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Những nội dung này được đánh giá là sự đôi mới mang tính đột phá trong pháp luật về quyền tiếp cận dat đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN

Quy định trong Luật Đất đai 2003 về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được mở rộng hơn rất nhiều so với các thời kỳ trước với sự đầy đủ hơn về phương thức tiếp cận đất đai (từ Nhà nước và từ thị trường) và đa dạng hơn về các hình thức nhận QSDĐ cụ thể Những quy định này đã thê hiện sự bình đăng hơn trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai giữa doanh nghiệp có vốn DTNN và doanh nghiệp trong nước, phản ánh rõ nét tính chất thị trường trong quan hệ pháp luật dat dai, góp phần nâng cao hiệu quả thu hút đầu

tư nước ngoài và thúc đây quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam

1.3 Quá trình lịch sử của quyền và nghĩa vụ Của người sử dụng đất là doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

e Tại Việt Nam

Qua từng giai đoạn, luật đất đai có nhiều sự thay đai theo đó quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng được mở rộng và tiệm cận bình đẳng quyên sử dụng đât của các tô chức kinh tê trong nước

Giai đoạn trước 2003, địa vị pháp lý của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đất đai đã được ghi nhận trong các đạo luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài

và các đạo luật đất đai Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế, ở giai đoạn này nội dung quyền

và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất tại Việt Nam được quy định tập trung chủ yếu tại các văn bản dưới luật với phạm vi quyền sử dụng đất của các loại hình chủ thê này bị hạn chê nhiêu so với các tô chức kinh tê trong nước

Khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, nội dung quyền và nghĩa vụ của doanh

nghiệp có von đầu tư nước ngoài mới chính thức được luật hóa với nhiêu nội dung đôi mới,

tiễn bộ mang tính đột phá Trong Luật Đất đai 2003, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất đã được xây dựng trong cùng một chương quy định

về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thê sử dụng đất Điều này về cơ bản đã xóa bỏ sự phân

biệt đối xử và xác lập trật tự pháp lý công bằng, bình đăng cho các chủ thê sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có đầy đủ những quyền và nghĩa vụ chung như mọi chủ thể sử dụng đất khác Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất đã được mở rộng thêm những quyên cụ thể tương đồng với quyền của các tô chức kinh tế trong nước Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được ghi nhận những quyền cụ thể sau: Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất thuê; cho thuê nhà trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Đối với trường

hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được ghi nhận những quyền cụ thể sau: Chuyên nhượng QSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất; bán hoặc cho thuê nhà trong

trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Những quy định theo hướng mở rộng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật Đắt đai năm 2003 đã tạo lập sự bình đăng hơn giữa nhóm chủ thê này với các tô chức kinh tế trong nước sử dụng đất Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ở nước ta, một số

quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất đã trở nên lạc hậu so với những quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp, chưa phù hợp với nội dung cam kết của Việt Nam trong một số điều ước quốc tế về thương mại, đầu tư Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã được thay thế bởi Luật Đất đai năm

2013 sau 10 năm được ban hành

Trên cơ sở kề thừa thành quả của Luật Đát đai 2003, quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật Đất đai 2013 đã được bố sung

những nội dung mới phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn và đời sống, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định trong pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp Ngoài nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả

thời gian thuê) được kế thừa từ Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung

các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong những trường hợp sau: (ï) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đề thực hiện dự án đầu tư; (ii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có

sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cô phần của doanh nghiệp Việt Nam; (ii) Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyên đối từ doanh nghiệp liên doanh; (iv) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài I thuê đất để xây dựng công trình ngầm Những quy định mới này đã góp phần bồ sung toàn điện hơn trong nội dung pháp lý về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đồng thời tao

ra sự thông nhất giữa pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật liên quan

'Tại nước ngoài

Cụ thê là Thái Lan có những quy định về việc người đầu tư là cá nhân, tô chức hay doanh nghiệp đầu tư vào thị trường Thái Lan phải tuân theo những quy định

Để đầu tư sang Thái Lan, nhà đầu tư Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau theo quy

định của Luật Đâu tư nước ngoài của Thái Lan:

« Điều kiện về hình thức đầu tư: Nhà đầu tư Việt Nam có thể lựa chọn một trong các

loại hình doanh nghiệp sau: thành lập công ty, chỉ nhánh, văn phòng đại diện hoặc liên doanh với đối tác Thái Lan Tùy theo hình thức đầu tư, nhà đầu tư Việt Nam phải tuân thủ

các quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài, giấy phép kinh doanh và các điều kiện khác của pháp luật Thái Lan

« Điều kiện về ngành nghề đầu tư: Nhà đầu tư Việt Nam có thể đầu tư vào các ngành

nghề được phép hoặc được ưu đãi của Thái Lan Các ngành nghề bị cắm hoặc hạn chế đối

7

với người nước ngoài được quy định trong Danh mục 3 (List 3) của Luật Đầu tư nước ngoài của Thái Lan Các ngành nghề được ưu đãi khi đầu tư vào Hành lang Kinh tế phía Đông (EEC) được quy định trong Danh mục 4 (List 4) cha Luaét EEC cua Thai Lan

+ Diều kiện về vốn đầu tư: Nhà đầu tư Việt Nam phải có vốn đầu tư khả thi va hợp lý

cho dự án đầu tư sang Thái Lan Vốn đầu tư phải được chuyên từ Việt Nam sang Thái Lan thông qua một ngân hàng thương mại và được ghi nhận bởi Ngân hàng Trung ương Thái Lan (Bank of Thailand) Vốn đầu tư phải tuân thủ các quy định về hạn mức, tỷ giá và thuế của cả hai quốc gia

Chương II: Thực trạng quy định pháp luật áp dụng về quyền và nghĩa vụ Của người

sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

2.1 Lý thuyết đến Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền chung của người sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

liền với đất thuê;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;

- Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

- Căn cứ pháp lý: Điều 166, khoản 1 Điều 175 Luật đất dai 2013

* Quyên của doanh nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

- Quyền chung (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được bôi thường khi

nhả nước thu hồi đất: )

- Chuyên nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

trong thời hạn sử dụng đất;

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất trong thời hạn sử dụng đất;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại

các tô chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

- Góp vốn bằng quyên sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với dat dé hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất

- Căn cứ pháp lý: Diều 166, Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013

* Quyên của doanh nghiệp FDI được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê

dat:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đề thực hiện dự án xây dựng kinh

doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền như

trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê dat;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đôi với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Căn cứ pháp lý: Điều 166, khoản 2 Điễu 174, Điều 183 Luật đất đai 2013

b) Thực trạng:

Quyên và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được quy định trong pháp luật hiện hành về cơ bản đã tiệm cận với quyền và nghĩa vụ của các tô chức kinh tế trong nước Tuy nhiên, trong một số trường hợp, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh

nghiệp có vốn ĐTNN vẫn có sự khác biệt và chưa hoàn toàn bình đăng so với tô chức kinh

tê trong nước Cụ thê như sau:

- Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dat hang nam thi pháp luật quy định cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN được cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước

không được pháp luật cụ thê về quyền đó, mặc dù tô chức kinh tế trong nước có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê và được quyền lựa chọn

hình thức trả tiền thuê đất đối với trường hợp này Sự khác biệt trong nội dung quy định này ít nhiều tạo ra sự thiếu bình đăng trong quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN so với tổ chức kinh tế trong nước, đồng thời, gây khó khăn cho các

chủ thê trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trên thực tiễn

- Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì quyền của

doanh nghiệp có vốn ĐTNN vẫn bị hạn chế hơn so với tô chức kinh tế trong nước khi

không được quy định quyền tặng cho QSDĐ, trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước được ghi nhận quyền này từ Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất dai năm 2013 Quy định về sự bất bình đăng này là không thực sự cần thiết, bởi vì, quyền tặng cho QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước theo quy định hiện hành chỉ nhằm vào mục đích

xã hội hoặc vì mục đích lợi ích chung thì việc quy định quyền này cho các doanh nghiệp

có vốn ĐTNN cũng không gây ra bất kỳ sự ảnh hưởng tiêu cực nào

- Pháp luật đất đai hiện hành quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn

DTNN st dung dat dé thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được áp dụng đối với mọi doanh

nghiệp có vốn ĐTNN mà không có sự phân biệt về tỷ lệ nắm giữ vốn điều lệ của nhà đầu

tư nước ngoài Điều này chưa thực sự hợp lý, bởi vì, địa vị pháp lý của doanh nghiệp có von DTNN trong lĩnh vực đầu tư nói chung và trong quá trình sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nói riêng cần phải căn cứ vào tỷ lệ nắm giữ vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài Bên cạnh đó, quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất

ở một số trường hợp khác ngay trong Luật Đất đai năm 2013 cũng được xác định trên cơ

sở tỷ lệ năm giữ vôn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài Chính vì vậy, quy định của Luật Dat dai nam 2013 về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vôn ĐTNN sử dung dat dé thực hiện dự án đầu tư hiện nay chưa bảo đảm sự hợp lý, không phù hợp với quy định trong

10

pháp luật đầu tư và thiếu thống nhất với chính các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất trong những trường hợp khác

2.1.2 Lý thuyết đến Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền cụ thể của người sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013: Người nhận quyền sử dụng đất là tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyền quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyên quyền str dung dat thông qua nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyên nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

Cụ thê, theo quy định tại Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bô sung bởi khoản 25 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì hoạt động chuyền nhượng vốn đầu tư là

giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thê chuyên nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất từ Nhà nước Quá trình chuyển nhượng này được thực hiện thông qua việc trả tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Giá trị quyền sử dụng đất đã được tính vào vốn của doanh nghiệp Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho chuyển nhượng vốn đầu tư trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp

- Trong quá trình chuyển nhượng vốn đầu tư, doanh nghiệp và các thành viên là chủ

sở hữu của doanh nghiệp phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tông giá trị vốn chuyển nhượng Họ cũng phải tuân thủ các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy

định của pháp luật

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thông qua việc nhận chuyên nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các quy định về quyền

11

và nghĩa vụ tại Luật Đất đai, được quy định cụ thé tai diém b khoan | Diéu 169 va khoan

3 Điều 183 của Luật Dat dai

2.1.3 Lý thuyết đến thực trạng áp dụng pháp luật về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Bên cạnh những quy định về quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 còn quy định nghĩa vụ đối với người sử dụng đất Cụ thê, Điều 170 Luật Đắt đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất

và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật:

+ Thuế sử dụng đất;

+ Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất

+ Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê

+ Thuế thu nhập cá nhân khi chuyên nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn

+ Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận

Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tôn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

12

Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tim thay vat trong long dat

Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hét thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thâm quyền gia hạn sử dụng

Doanh nghiệp có vốn DTNN phải tuân thủ hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trường hợp cụ thê như sau: Tháng 7/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh cùng đoàn liên ngành đã lập biên bản việc Công ty môi trường đô thị thị xã Kỳ Anh tự đào

hồ rộng khoảng 300m2, sâu một mét, chôn lấp khoảng 100 tan chat thai cia Formosa tai trang trại ở thén Hoang Trinh (phường Kỳ Trinh) Sau quá trình điều tra phát hiện Công ty Formosa Hà Tĩnh đã chuyên giao chat thải nguy hại cho công ty môi trường đô thị Kỳ Anh

— một đơn vị không có giấy phép xử lý loại chất thải này Ngày 16/12, UBND tỉnh Hà Tĩnh cho biết vừa ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính 560 triệu đồng với Công ty TNHH gang thép Hưng Nghiệp Formosa Hà Tĩnh về hành vi không phân định chất thải nguy hại: chuyền giao chất thải nguy hại cho đơn vị không có giấy phép xử lý chất này

2.1.3.1 Tổng quan về chính sách nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

A Chính sách tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Chính sách tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất, công nhận

quyền sử dụng đất Chính sách tiền sử dụng đất hiện hành thực hiện theo Nghị định số

45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Nghị định số 135/2016/NĐ-GP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đối, bỗ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính Căn cứ xác định

18

tiền sử dụng đất gồm: diện tích đất được giao, được chuyên mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất: mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất

Chính sách tiền thuê đất

Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tô chức thuê đất phải trả trong trường hợp

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất Chính sách về tiền thuê đất

được quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/20 14 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ

sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính Tiền thuê đất được xác định trên các căn cứ:

diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê đất, đơn giá thuê đất theo từng trường hợp cụ thê

và hình thức Nhà nước cho thuê đắt trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

B Chính sách thuế sử dụng đất, thuế đối với thu nhập từ chuyển quyên sử dụng

đất

Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 Theo đó, tô chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải nộp thuế: thuế sử dụng đất nông nghiệp sẽ tính bằng thóc, thu bằng tiền Giá thóc thu thuế do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phô trực thuộc Trung ương quyết định, được thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương trong vụ thu thuế Trong trường hợp đặc biệt, thuế có thê thu bằng thóc do Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phó trực thuộc Trung ương quyết định Đề khuyên khích phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn, xóa đói giảm nghèo, cải thiện đời sống nhân dân, Quốc hội cũng đã ban hành nhiều nghị quyết

về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệpÊ, trong đó quy định miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với hầu hết các đối tượng đến hết ngày 31/12/2025

14

Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Trước năm 2012, thuế sử dung dat phi nông nghiệp được điều tiết bởi Pháp lệnh thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 03/7/1992 và được sửa đổi, bỗ sung một số điều năm 1994 Ngày 17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khóa XII đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thay cho Pháp lệnh thuê nhà, đất và có hiệu lực vào ngày 01/01/2012 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết vào đất ở, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với Luật đất đai Ngoài ra, đất phi

nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế nếu sử dụng vào mục đích kmh doanh thi

cũng thuộc đối tượng chịu thuế Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên giá tính thuế và thuế suất Giá tính thuế đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của Im2 đất Về thuế suất, thuê sử dụng đất phi nông nghiệp xây dựng các mức thuế suất theo tỷ lệ phần trăm trên giá tính thuế và phân biệt theo các mục đích, hiện trạng

sử dụng đất khác nhau Đối với đất ở, có sự phân biệt thuế suất giữa diện tích trong hạn mức (0,03%) và diện tích vượt hạn mức ở các mức độ khác nhau (0,07% và 0,15%) Ngoài

ra, thuế suất được xây dựng các mức khác nhau đối với đất kinh doanh phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất lắn chiếm, đất sử dụng sai mục đích

Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đổi với quyền sử dụng đất

Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 được sửa đối, bồ sung theo Luật

số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 có quy định về thuế TNCN đổi với quyền sử dung dat bao gồm 2 khoản chính: (¡) Thuế TNCN đổi với khoản thu nhập từ nhận thừa kế, quả tặng

là bất động sản, bao gồm: quyên sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với dat; quyên sở hữu nhà, kê cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết câu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kê cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền

thuê đất: quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế, qua tang la

bất động sản dưới mọi hình thức Số thuế TNCN được tính bằng phần thu nhập nhận được

từ thừa kế, quả tặng là bất động sản vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh nhân với thuế suất 10%; (ii) Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao

15

gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập

từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bắt động sản Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyền nhượng bát động sản là giá chuyên nhượng từng lân và thuê suâtẺ

Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đổi với thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất

Theo quy định của Luật Thuế TNDN hiện hành, doanh nghiệp thuộc mọi thành phần

kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyền nhượng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất phải khai, nộp thuế TNDN Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập tính thuế và thuế suất Trong đó, thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt động chuyên nhượng quyên sử dụng đất của các năm trước (nếu có) Thu nhập chịu thuế từ chuyên nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyền nhượng quyên sử dụng đất trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyên nhượng quyền sử dụng đất Thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyền nhượng bắt động sản của các doanh nghiệp là 20% từ ngày 01/01/2016

C Chính sách phí, lệ phí trong sử dụng đất

Theo Danh mục phí và lệ phí quy định tại Luật Phí và Lệ phí 36 97/2015/QH13 ngày

25/11/2015, các khoản phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực đất đai bao gồm: (ï) Phí thắm định

hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là khoản thu đối với công việc thâm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài san gắn liền với đất theo quy định của pháp luật®; (ii) Phí khai thác và sử dụng tải liệu đất đai Đây là khoản thu đối với người có nhu cầu khai thác và sử dụng tải liệu về đât đai của các cơ quan nhà nước có thâm quyên quản lý hồ sơ,

16

tài liệu về đất đai nhằm bù đắp chỉ phí quán lý, phục vụ việc khai thác, sử dụng tai liệu đất đai và bù đắp chỉ phí cho hoạt động thu phí: (ii) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Đây là khoản thu mà tô chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; (iv) Lệ phí trước bạ

được quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 và đã được sửa đối, bỗ sung tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 Theo đó, tat cả các tổ chức, cá nhân có tài sản là các đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ (đất đai) khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thầm quyền, trừ một số các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước

bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá dat tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đát đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ Mức thu lệ phí trước

dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam đã có sự gia tăng đáng kể Cụ thẻ, tổng số thu của các khoản nêu trên năm 2016 là 18.973,1 tỷ đồng thì đến năm 2020 đã tăng 3 lần, đạt 56.538.828 tỷ đồng Việc gia tăng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đối với Nhà nước cũng đã góp phần thúc đây việc sử dụng đất có hiệu qua và hợp lý, tăng cường vai trò điều

tiết của các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai Tuy số thu từ các loại thuế đánh vào đất và

các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai khác chiếm tỷ trọng không cao trong tổng thụ NSNN, song đã tạo được nguồn thu thường xuyên, phục vụ tốt yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô nên kinh tế, tăng thêm nguồn kinh phí giúp Nhà nước đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai, từng bước thực hiện chính sách động viên công bằng giữa các tầng lớp dân cư

Bảng 1 Số thu về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, 2016 -

18

Nguôn: Tông cục thuế

Bên cạnh đó, chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đổi với Nhà

nước ở Việt Nam hiện nay về cơ bản đã bao quát hầu hết quá trình sử dụng đất của người

sử dụng đất từ khi được giao đất, được thuê đất, nhận quyền sử dụng đất đến quá trình sử dụng đất và hoạt động chuyền nhượng quyên sử dụng đất Qua đó góp phần giúp Nhà nước quản lý, kiêm soát được hoạt động sử dụng đất của các chủ thê sử dụng đất, quản lý, kiêm soát được tài sản trong dân cư; đồng thời tác động, điều chỉnh hoạt động sử dụng đất hướng

đên mục tiêu tiết kiệm và hiệu quả

Việc xác định giá đất tiệm cận theo giá thị trường và có tính đến yếu tổ cân đôi NSNN

đã được chủ trọng hơn, giúp cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

hợp lý hơn, bám sát thực tế hạch toán kinh doanh của người sử dụng đất, phù hợp với nền kinh tế thị trường

Các ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuê TNDN từ chuyên quyền sử dụng đất cho đối tượng là tổ chức, hộ gia đình sản xuất nông, lâm, thủy sản cũng đã được quan tâm hơn, qua đó thúc đấy tích tụ, tập trung đất dai trong quá trình công nghiệp hóa, nông nghiệp, nông thôn, xây dựng kết cấu hạ tầng, từng bước đáp ứng yêu cầu đây mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đô thị hóa

Ngoài ra, chính sách cũng đã góp phần huy động nguồn tài chính quan trọng vào NSNN, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đảm bảo công bằng

xã hội trong hoạt động sử dụng đất, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ

vững ôn định chính trị, đảm báo an sinh xã hội

19