Luận văn thạc sĩ Quản lý kinh tế: Biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng quân đội chi nhánh Hải Phòng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HẢI PHÒNG NGUYỄN VĂN CHIẾN BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HẢI PHÒNG

NGUYỄN VĂN CHIẾN

BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HẢI PHÒNG – 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HẢI PHÒNG

NGUYỄN VĂN CHIẾN

BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ SỐ: 8310110

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đan Đức Hiệp

HẢI PHÒNG – 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu độc lập, nghiêm túc Các thông tin số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn theo đúng quy định

Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tác giả tự nghiên cứu tìm hiểu, phân tích một cách khoa học, trung thực, khách quan và phù hợp với đề tài nghiên cứu đã được nghiệm chứng về thực tiễn Việt Nam Các kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác

Hải Phòng, ngày 18 tháng 10 năm 2022

Tác giả

Nguyễn Văn Chiến

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và nghiên cứu, được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy

cô giáo trường Đại học Hải Phòng, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, tôi đã hoàn

thành chương trình học tập và nghiên cứu luận văn với đề tài “Biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng”

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đan Đức Hiệp đã tạo mọi điều kiện và tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài

Xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Hải Phòng, các thầy cô giảng viên cùng quý thầy cô Phòng Quản lý sau đại học đã tạo điều kiện cho tôi có cơ hội được tiếp cận kiến thức phục vụ cho công việc nghiên cứu khoa học của mình

Do trình độ khả năng nghiên cứu về kiến thức chuyên môn của bản thân cũng còn nhiều hạn chế nên nội dung luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót Tác giả rất mong nhận được sự giúp đỡ, ý kiến đóng góp từ phía các thầy, cô giáo giảng viên để giúp luận văn của tác giả có thể được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Hải Phòng, ngày 18 tháng 10 năm 2022

Tác giả

Nguyễn Văn Chiến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC HÌNH VẼ vi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG 6

1.1 Cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại 6

1.1.1 Khái niệm 6

1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà ở 6

1.2 Chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM 7

1.2.1.Khái niệm chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân 7

1.2.2.Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân 8

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN của NHTM 14

1.3.1.Các nhân tố bên trong 14

1.3.2.Các nhân tố bên ngoài 16

1.4 Kinh nghiệm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN của một số chi nhánh NHTM và bài học đối với Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 18

1.4.1.Kinh nghiệm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại BIDV Hải Phòng 18

1.4.2.Kinh nghiệm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại ACB Hải Phòng 19

1.4.3.Bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 20CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH HẢI PHÒNG 212.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 21

2.1.1 Giới thiệu chung 21 2.1.2 Cơ cấu chức năng của Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 21

2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 242.3 Thực trạng chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 27

2.3.1 Thực trạng các sản phẩm cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 27 2.3.2 Thực trạng chính sách cho vay mua nhà ở đối với KHCN áp dụng tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 28 2.3.3 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng

cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 30

2.4 Đánh giá chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 48

2.4.1.Kết quả đạt được 48 2.4.2.Hạn chế và nguyên nhân hạn chế 51

CHƯƠNG 3: BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH HẢI PHÒNG 653.1 Định hướng phát triển và nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 65

3.2 Định hướng nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng

cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng 66

3.3 Biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng giai đoạn 2023 - 2026 67

3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho vay mua nhà ở đối với MB Hải Phòng 67

3.2.2 Nâng cao hiệu quả bán hàng của hoạt động cho vay mua nhà ở 69

3.2.3 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động cho vay mua nhà ở 71

3.2.4 Tăng cường hoạt động kiểm soát, giám sát và quản trị rủi ro đối với hoạt động cho vay mua nhà ở 74

3.2.5 Nâng cao chất lượng thẩm định cho vay nhà ở 77

3.2.6 Hoàn thiện hệ thống các quy định hướng dẫn, tài liệu nội bộ liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà ở 79

3.3 Một số kiến nghị 80

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

AZN Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

ANZ Việt Nam BIDV NHTM CP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CIC Trung tâm Thông tin Tín dụng

CLCS Hệ thống Quản lý nợ (Consumer Loan Collection

System)

CPI Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)

CLMS Chương trình Quản lý Quan hệ khách hàng vay

(Customer Loan Management System)

DANH MỤC BẢNG

2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các Khối nghiệp vụ ngân hàng

2.3 Cơ cấu vốn huy động của MB Hải Phòng 2017- 2021 33

2.5 Dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại MB HẢI

2.6 Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà ở tại MB 2017 –

2.7 Tỷ lệ nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại MB Hải Phòng 43

2.8 Nợ xấu và tỷ trọng nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại MB

2.9 Thu nhập từ lãi các sản phẩm cho vay KHCN tại MB

DANH MỤC HÌNH VẼ

2.2 Biểu đồ so sánh các chỉ số tài chính qua các năm 2017 – 2021 26 2.3 Quy trình cho vay nhà ở của MB Hải Phòng 29

2.4 Biểu đồ huy động vốn của MB Hải Phòng 31

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sôi động và đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Trước tác động và ảnh hưởng của dịch covid

19, thị trường đã có nhiều dấu hiệu bất ổn và rơi vào suy thoái Tuy nhiên, không phải tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản đều rơi vào tình trạng trầm lắng Thực tế mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản là phân khúc nhà đất, kênh đầu tư rất có triển vọng, nhu cầu thực tế và rất lớn, hiện được chấp nhận là chương trình lớn trong chiến lược bất động sản Phân khúc sản phẩm phát triển mạnh không chỉ giúp thị trường bất động sản khởi sắc mà còn có tác động tích cực đến toàn bộ nền kinh tế Vấn đề đặt ra là làm thế nào để nhận ra nhu cầu

đó, trả lời cho câu hỏi trên phải xuất phát từ mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tín dụng

Mặc dù thị trường tín dụng nhà ở tại nước ta có những biên độ tăng giảm mạnh trong thời gian qua, nhưng các NHTM vẫn nhận thấy đây là thị trường kinh doanh tiềm năng, đặc biệt với các sản phẩm cho vay đối với KHCN Chính vì thế, ngay cả những lúc khó khăn nhất của thị trường BĐS nhà ở, các NHTM vẫn không ngừng nỗ lực đưa ra thị trường các sản phẩm cho vay hấp dẫn đối với nhóm KH này Đứng trước thị trường kinh doanh nhiều tiềm năng cùng với nguy cơ cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân (KHCN) là đòi hỏi cấp thiết đối với các NHTM hiện nay

Cùng với xu hướng trên, Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng cũng đạt được những thành tựu nhất định trong mảng cho vay nhà ở (CVNO) dành cho khách hàng cá nhân Việc nhận định cho vay nhà ở dành cho khách hàng cá nhân

là một trong những hoạt động tín dụng chủ chốt, có mức độ an toàn cao và tăng thu nhập ổn định cho chi nhánh đã giúp chi nhánh tập trung phát triển mảng tín dụng này, quy mô dư nợ cho vay nhà ở dành cho KHCN của chi nhánh liên tục tăng qua các năm Bên cạnh những thành công đạt được thì chi nhánh còn một số

hạn chế như: luôn phải trích lập dự phòng thực tế cao hơn so với quy định gây ứ đọng vốn, thiếu sự linh hoạt trong quay vòng vốn.….Chính vì vậy tác giả chọn đề

tài: “Biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng

cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng” làm luận văn thạc sĩ

của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Trên cơ sở thu thập các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài, có thể thấy các công trình nghiên cứu liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở đối với KHCN tại các NHTM thời gian qua khá phong phú, có thể kể đến một số nghiên cứu tiêu biểu như:

- Trương Văn Phước, 2017, Chính sách tiền tệ có hướng mở với bất động sản, Chuyên đề tín dụng an cư, Toàn cảnh Thị trường bất động sản – Đặc san của Báo Đầu tư Trong công trình này, tác giả đã kết luận rằng với các văn bản pháp luật nhằm thực thi chính sách tiền tệ đã giúp “hâm nóng” thị trường BĐS nhà ở theo hướng phát triển lành mạnh, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho dân cư, nhu cầu chuyển nhượng BĐS, tạo động lực kích cầu sức mua BĐS nhà ở trong tương lai Với việc xử lý nợ xấu, nghiên cứu chỉ ra cần phải quan tâm tới những vấn đề sau: (1) tạo sức cầu mới cho thị trường BĐS nhà ở; (2) điều chỉnh văn bản pháp luật theo hướng đẩy nhanh quá trình xử lý TSĐB cần phát mại để NHTM thu hồi vốn nhằm nhanh chóng xử lý nợ xấu

- Đặng Văn Việt (2019), Chất lượng tín dụng trong cho vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Sơn Tây – Hà Nội , luận văn thạc sĩ, trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội Tác giả đã nghiên cứu, luận giải rõ những vấn đề lý luận chung về chất lượng cho vay mua nhà ở xã hội đối với KHCN, trong đó có đề cập đến nội dung, các tiêu chí đánh giá chất lượng cho vay KHCN Tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu, thu thập số liệu để phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất nhiều giải pháp

có giá trị trong việc nâng cao chất lượng tín dụng trong cho vay mua nhà ở xã hội

tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Sơn Tây – Hà Nội trong thời gian tới

- Hoàng Thị Lan Phương (2020), Nâng cao chất lượng cho vay tiêu dùng đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Công thương Hà Tĩnh, luận văn thạc sĩ, trường Đại học kinh tế - Đại học quốc gia Hà Nội Tác giả đã nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về nâng cao chất lượng cho vay tiêu dùng tại ngân hàng thương mại như: khái niệm, nội dung, tiêu chí, các nhân tố ảnh hưởng tới việc nâng cao chất lượng tín dụng Phân tích, đánh giá thực trạng nâng cao chất lượng cho vay tiêu dùng đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Tĩnh trong những năm gần đây Trên cơ sở đó, định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng cho vay tiêu dùng đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Tĩnh

Tuy nhiên cho đến nay chưa có nghiên cứu nào về “Biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng”

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở lý luận về nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại để đánh giá thực trạng chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng với mục đích đề ra biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

+ Đánh giá thực trạng chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

+ Đề xuất một số biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

Về thời gian: giai đoạn 2017 - 2021

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở nguồn số liệu của Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với KHCN từ năm 2017- 2021, tác giả phân tích quy mô, chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN của chi nhánh

Các nguồn dữ liệu trên được thu thập bằng cách quan sát, đọc tài liệu tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng và các nguồn tài liệu khác tại thư viện, internet,… Từ đó, tổng hợp các thông tin cần thiết phù hợp với mục tiêu nghiên cứu để phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài luận văn

Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích; sử dụng bảng phân tích, đồ thị để đánh giá chất lượng CVNO đối với KHCN của Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng , kết hợp với kết quả phân tích bằng excel để đưa ra các đánh giá về thực trạng chất lượng CVNO đối với KHCN

7 Kết cấu của luận văn

Nội dung luận văn bao gồm phần mở đầu và 03 chương sau đây:

Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng

Chương 2: Thực trạng chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng

cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

Chương 3: Biện pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm

Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản bảo đảm Trong đó, khoản cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính.[3]

1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà ở

1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trường BĐS:

Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà ở của NHTM

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất

để ở Thêm vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho

NH, lúc này hoạt động cho vay mua nhà ở của NH có cơ hội mở rộng

Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu hẹp lại Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên Mặt khác, đối với các khoản vay đã giải ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng.[3]

1.1.2.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm

Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà ở thường lớn hơn so với các khoản cho vay tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ

Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể

1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình

Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân, hộ gia đình Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này

1.1.2.4 Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay

Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người

đi vay và phải được đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng

1.2 Chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM

1.2.1 Khái niệm chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

“Chất lượng của sản phẩm, dịch vụ được hiểu là toàn bộ tính năng của sản phẩm, dịch vụ phù hợp với điều kiện quy định nhằm thỏa mãn tốt nhất nhu cầu xã hội Nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất của các doanh nghiệp, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh, doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển thì trước hết cần phải nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ để đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao của xã hội

Chất lượng cho vay được hiểu một cách khái quát nhất đó là sự đáp ứng nhu cầu của khách hàng (người gửi tiền và người vay tiền) phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo sự tồn tại, phát triển của tổ chức tín dụng cung cấp sản phẩm tín dụng đó.”[4]

Trong thực tế, xuất phát từ bản chất của cho vay là mối quan hệ giữa người vay và người cho vay, liên quan đến nhiều chủ thể kinh tế và có vai trò cực kỳ to lớn trong nền kinh tế nên chất lượng cho vay được đề cập dưới nhiều góc độ khác nhau Tuy nhiên, trong phạm vi của luận văn, chất lượng cho vay được đề cập dưới góc độ ngân hàng cho vay

Đối với ngân hàng: Nguyên tắc cơ bản nhất đối với hoạt động cho vay của ngân hàng đó là vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn Nên nói đến chất lượng cho vay là nói đến khoản tín dụng được bảo đảm an toàn, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với chính sách tín dụng của ngân hàng, hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn, đem lại lợi nhuận cho ngân hàng với chi phí nghiệp vụ thấp, tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường, làm lành mạnh các quan hệ kinh tế, phục vụ tăng trưởng và phát triển

Nếu xét trên quan điểm của ngân hàng: chất lượng cho vay thể hiện ở phạm

vi, mức độ, giới hạn tín dụng phải phù hợp với khả năng của mỗi Ngân hàng, khả năng thu hồi nợ đúng hạn, đầy đủ và có lãi, đảm bảo được sự cạnh tranh trên thị trường của ngân hàng đó

Chất lượng cho vay là một thuật ngữ phản ánh mức độ an toàn và khả năng sinh lời của hoạt động tín dụng Ngân hàng

Như vậy, chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân được hiểu như sau: Chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân thể hiện

ở mức độ an toàn và khả năng sinh lời của ngân hàng do hoạt động cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân mang lại Khi cho vay, điều mà ngân hàng quan tâm là khoản vay đó phải được đảm bảo an toàn, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với chính sách cho vay của ngân hàng, được hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn, đem lại lợi nhuận cho ngân hàng với chi phí nghiệp vụ thấp, tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường

1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá về quy mô cho vay

Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

- Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo thời hạn:

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua

- Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo tài sản bảo đảm:

Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo tài sản bảo đảm thể hiện qua tỷ trọng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

có tài sản bảo đảm và không có tài sản bảo đảm trong tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà

ở đối với khách hàng cá nhân

theo tài sản đảm bảo =

Dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có tài

có tài sản đảm bảo trong tổng dư nợ là sự tăng lên cho thấy sự phát triển của quy

mô theo hướng bền vững (dư nợ tăng và mức độ bảo đảm cùng tăng) Ngược lại, nếu quy mô dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tăng nhưng tỷ trọng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có tài sản giảm sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn cho ngân hàng

- Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo thành phần kinh tế:

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở

đối với khách hàng cá nhân theo

Cơ cấu dư nợ cho vay theo thành phần kinh tế thể hiện qua tỷ trọng dư

nợ cho vay theo từng thành phần kinh tế trong tổng dư nợ Cơ cấu cho vay theo thành phần kinh tế sẽ thay đổi theo chiến lược kinh doanh của ngân hàng Nếu tỷ

trọng dư nợ cho vay tập trung vào các ngành kinh tế có tỷ lệ rủi ro thấp như công nghiệp, dịch vụ thì chất lượng cho vay được nâng cao và ngược lại

1.2.2.2 Các chỉ tiêu về mức độ an toàn của hoạt động cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

- Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay

mua nhà ở đối với khách hàng

(4): Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Chỉ tiêu này cho biết trong tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân thì có bao nhiêu phần trăm là nợ quá hạn Tỷ lệ này càng cao thì khả năng ngân hàng gặp rủi ro càng lớn, chất lượng cho vay càng giảm Nợ quá hạn cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân cao khả năng mất vốn ngân hàng gặp phải là rất lớn Nợ quá hạn cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng

cá nhân, do đó ngân hàng nào kiểm soát được nợ quá hạn thì ngân hàng đó có chất lượng cho vay tương đối tốt Nói chung trong hoạt động cho vay của ngân hàng không có dư nợ quá hạn đã là một thành công lớn của ngân hàng

- Tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Tỷ lệ nợ xấu cho vay mua

Tổng dư nợ cho vay mua nhà

ở đối với khách hàng cá nhân

(5): Tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Chỉ tiêu này phản ánh trong tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có bao nhiêu phần trăm là nợ xấu (hay trong tổng dư nợ có bao

nhiêu phần trăm bị rủi ro) Theo NH thế giới, tỷ lệ này ở mức dưới 3% là có thể chấp nhận được

Nợ xấu cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tăng làm tăng chi phí dự phòng rủi ro cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân, giảm lợi nhuận của ngân hàng Ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân cao chứng tỏ chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng đó thấp, năng lực tài chính, năng lực quản lý cũng như năng lực hoạt động của họ yếu kém, do đó ngân hàng cần phải xem xét lại hoạt động cho vay của mình để tránh rơi vào tình trạng khó khăn

- Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có TSĐB/ Tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân:

Dư nợ cho vay mua nhà

khách hàng cá nhân có TSĐB/ Tổng dư nợ

cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá

(6)

Tổng dư nợ cho vay

- Mức độ trích lập và sử dụng dự phòng rủi ro cho vay cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân:

Đây là mức chi phí mà mỗi ngân hàng phải trích lập từ lợi nhuận chưa trích lập dự phòng RRTD trong cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân và thuế TNDN Việc trích lập dự phòng RRTD cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân căn cứ vào tình trạng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng

cá nhân với các tỷ lệ trích lập theo quy định của NHNN tương ứng với tình trạng

dư nợ đó

1.2.2.3 Các chỉ tiêu về thu nhập

Tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho

vay mua nhà ở đối với khách hàng

Tổng thu nhập từ hoạt động cho

(7): Tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Chỉ tiêu này giúp ta đánh giá được khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân; qua đó thấy được tầm quan trọng của nó

để có biện pháp nâng cao chất lượng của hoạt động cho vay Tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay càng cao thì càng chứng tỏ CLTD càng cao và ngược lại

Mức độ tăng trưởng thu nhập thuần từ hoạt động cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân:

Tốc độ tăng trưởng thu nhập

thuần từ cho vay mua nhà ở đối

với khách hàng cá nhân năm (t)

Chỉ tiêu tốc độ tăng trưởng thu nhập thuần từ hoạt động cho vay mua nhà

ở đối với khách hàng cá nhân phản ánh tốc độ thay đổi thu nhập thuần từ hoạt động cho vay của năm nay so với năm trước là bao nhiêu Nếu chỉ tiêu này tăng lên so với năm trước, chứng tỏ thu nhập thuần từ hoạt động tín dụng tăng lên, chất lượng cho vay đang tăng lên Nếu chỉ tiêu này giảm đi so với năm trước, chứng

tỏ thu nhập thuần từ hoạt động tín dụng giảm đi, chất lượng cho vay giảm đi

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN của NHTM

1.3.1 Các nhân tố bên trong

Sự phù hợp về nguồn vốn của NH: Là khoản vay có giá trị lớn và thời gian vay dài, cho vay mua nhà ở, đất để ở luôn đòi hỏi ở NH cho vay sự ổn định của nguồn vốn Do đó, quy mô và cơ cấu kì hạn nguồn vốn của các NHTM được xem

là yếu tố quan trọng trong quyết định sẽ cung cấp cho KH hình thức cho vay nhà, đất nào và với khối lượng là bao nhiêu (Rose, 1999) Những NH nắm giữ một bộ phận lớn nguồn vốn dài hạn đến từ lượng tiền gửi ổn định và dài hạn, vốn chủ sở hữu hay vốn vay trung, dài hạn trong nước và ngoài nước sẽ dễ dàng trong việc triển khai và mở rộng hoạt động cho vay mua nhà ở, đất ở; trong khi các NH có nguồn vốn thiên về ngắn hạn thì không thể và cũng không nên mở rộng sản phẩm này khi phải đối mặt với nhiều rủi ro

Năng lực của các NHTM trong việc thẩm định KH:

Một trong những tiêu chí để đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà ở, đất ở là

nợ vay phải được thanh toán đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính ổn định cho NH Tuy nhiên, đặc điểm của khoản vay mua nhà ở, đất ở với giá trị lớn, thời hạn vay dài, rủi ro tín dụng cao…là lý do luôn khiến cho việc thẩm định của NH trở nên khó khăn hơn so với các hoạt động vay khác Những khoản vay này luôn yêu cầu phía NH phải cân nhắc cẩn thận các khía cạnh: Mức thu nhập của KH vay và tính

ổn định của nó, uy tín và vốn sẵn có của người đi vay, tính pháp lý của nhà đất và ngay cả những tiêu chí mang tính vĩ mô hơn như triển vọng lãi suất hay triển vọng của thị trường BĐS địa phương…để làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay

Độ chính xác là tối quan trọng, ảnh hưởng lớn đến chất lượng và hiệu quả tín dụng

“Chính vì thế, để nâng cao năng lực thẩm định tín dụng qua đó nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà ở buộc NH phải có quy trình tín dụng chặt chẽ; hệ thống các quy định cho vay mua nhà ở đầy đủ, rõ ràng, hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế, làm cơ sở cho việc thẩm định và ra quyết định; và không thể thiếu

một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc thẩm định không chỉ nguồn thu nhập của KH mà còn trong việc đánh giá giá trị tài sản, luật pháp về BĐS và cả dự đoán được triển vọng của thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng Điều này càng trở nên quan trọng hơn khi tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay Do

đó, năng lực thẩm định của NH là một trong những yếu tố quyết định đến tính hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà ở”[6]

Năng lực giám sát và xử lý các tình huống cho vay của NH:

Cho vay mua nhà ở là hoạt động có tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm gần đây, tuy nhiên, thật không may khi đây lại là một trong những sản phẩm rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng NH Thật khó để đảm bảo các tiêu chuẩn đánh giá khoản vay trước, trong và sau khi cấp tín dụng là không đổi qua một thời gian dài Do đó, công tác giám sát và xử lý các tình huống tín dụng sau khi cho vay là thực sự cần thiết Hoạt động này cần tập trung vào các vấn đề như: Tính tuân thủ sử dụng vốn vay đúng mục đích, tính ổn định của thu nhập, lịch sử tín dụng và tiến độ trả nợ, triển vọng thị trường…Nếu làm tốt công tác này sẽ giúp cho NH đánh giá đúng thực trạng khoản vay, phát hiện và ngăn chặn kịp thời các biểu hiện tiêu cực như sử dụng vốn sai mục đích, lừa đảo…đồng thời có kế hoạch giúp đỡ, hỗ trợ cho KH vay khi gặp khó khăn về mặt tài chính, từ đó gia tăng khả năng thu hồi vốn vay, nâng cao hiệu quả tín dụng

Định hướng cho vay và chính sách tín dụng NH:

Định hướng cho vay và chính sách tín dụng NH là hệ thống các quy định của NH về điều kiện, tiêu chuẩn cấp tín dụng đối với KH vay; đặc điểm sản phẩm tín dụng; TSBĐ và tỷ lệ cấp tín dụng; quy trình tín dụng và cấp phê duyệt; tỷ lệ phân bổ tín dụng theo lĩnh vực, theo đối tượng KH; cách xác định lãi suất cho vay

và các khoản phí trong từng thời kì cụ thể, đảm bảo kiểm soát các rủi ro và mang lại hiệu quả tín dụng, từ đó giúp nâng cao uy tín và vị thế cạnh tranh cho NH (Lê Văn Tề, 2009)

Rõ ràng với vai trò là “kim chỉ nam” trong hoạt động cấp tín dụng của NH, định hướng cho vay và chính sách tín dụng có tác động rất lớn đến hoạt động tín

dụng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà ở nói riêng trên tất cả các khía cạnh: Quy mô, chất lượng và hiệu quả tín dụng Các quy định này phải đảm bảo tính chặt chẽ, rõ ràng, hợp lý, phù hợp với các quy định/chính sách của NHNN và Chính phủ nhưng không được quá rườm rà, không sát với thực tế nhằm thỏa mãn nhu cầu của KH vay, hay nói cách khác phải đảm bảo tính hài hòa lợi ích của các NHTM, KH và cả xã hội, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng cho NH

Thông tin tín dụng: Là cơ sở để đánh giá mức độ phù hợp của KH vay đối với các tiêu chí cấp tín dụng của NH nhằm đưa ra quyết định cho vay, mức độ chính xác của thông tin tín dụng đóng vai trò hết sức quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả tín dụng, đặc biệt là đối với hoạt động cho vay nhà, đất Dòng tiền hoặc thu nhập của người đi vay, giá trị và tình trạng nhà, đất được xem là trọng tâm của khoản vay này (Rose, 1999), tuy nhiên, các yếu tố này lại luôn chịu sự tác động của các biến động kinh tế vĩ mô cũng như các quy định pháp luật (Ebrahim và Mathur, 2007) Do đó, thông tin càng chính xác, đầy đủ, cập nhật sẽ càng giúp cho NH dễ dàng đánh giá chính xác thực trạng khoản vay, kiểm soát được các rủi ro tín dụng, đảm bảo nguyên tắc hoàn trả đầy đủ và đúng hạn nợ vay, góp phần nâng cao hiệu quả cho vay của mình.[1]

1.3.2 Các nhân tố bên ngoài

Nhu cầu của KH: Là yếu tố quyết định đến cầu nhà ở, đất để ở, qua đó ảnh hưởng đến cầu tài trợ vốn mua nhà ở Đối với KH, khoản vay có hiệu quả là phải đáp ứng được mục đích sử dụng vốn vay của họ, với số lượng, kỳ hạn, lãi suất và lịch trả nợ hợp lý; thủ tục đơn giản, đảm bảo nguyên tắc tín dụng và tuân thủ pháp pháp luật (Nguyễn Văn Tiến, 2013) Do đó, việc xác định đối tượng KH và nhu cầu cụ thể

Theo thuyết nhu cầu của Maslow thì nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu đầu tiên và thiết yếu của tất cả các nhóm thu nhập khác nhau của họ là rất cần thiết trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà ở

Khả năng của KH trong việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng của NH:

+ Thu nhập: Là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay mua nhà ở của KH (Lê Xuân Nghĩa, 2011) và cũng là tiêu chí mà NH tập trung vào để đánh giá khả năng trả nợ của người vay Mức thu nhập và tính ổn định của nó phải được xem xét kĩ lưỡng trong suốt thời hạn vay nhằm đảm bảo các nguyên tắc tín dụng và hạn chế rủi ro khoản vay

+ Vốn tích lũy: Là lượng vốn của KH tham gia vào phương án vay, thể hiện tiềm lực tài chính người vay Tỷ trọng vốn tham gia vào phương án vay càng cao càng là động lực cho KH tham gia vào phương án vay nhằm sở hữu nhà, đất mong muốn đồng thời cũng sẽ giúp nâng cao trách nhiệm của họ đối với khoản vay để tránh những rủi ro cho chính họ Và điều quan trọng là yếu tố này sẽ giúp NH giảm bớt lượng vốn cung cấp trong phương án vay, hạn chế rủi ro tín dụng từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay

Môi trường kinh tế: Là một trong những yếu tố dẫn dắt cho hoạt động cho vay mua nhà ở và ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động này Kinh tế tăng trưởng ổn định sẽ dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong tổng thu nhập và của cải, mức lãi suất cũng được duy trì ổn định và thấp, tính thanh khoản của NH được đảm bảo tạo điều kiện cho việc mở rộng và nâng cao hiệu quả hoạt động tài trợ nhà, đất Ngược lại, các cú sốc kinh tế không chỉ đơn thuần tác động tiêu cực đến khả năng thanh toán của KH mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của

NH, gia tăng lạm phát, lãi suất và các rủi ro, ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung và nhà, đất nói riêng (Ebrahim và Mathur, 2007), từ đó kéo theo hiệu quả cho vay đối với hoạt động này ngày càng xấu đi

Môi trường pháp lý Là yếu tố điều chỉnh mọi mối quan hệ kinh tế - xã hội của các chủ thể tham gia, môi trường pháp lý sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt tín dụng

Một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ và ổn định sẽ tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế hoạt động theo khuôn khổ pháp luật, tạo sự công bằng về quyền lợi và trách nhiệm cho cả bên vay và cho vay, giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả cho vay Trong khi hệ thống pháp luật yếu, bất cập, nhiều kẽ

hở với các quy định chồng chéo nói chung, cơ sở hạ tầng pháp lý kém phát triển

với riêng thị trường nhà, đất và thị trường tài trợ nhà, đất không chỉ làm hạn chế quy mô tài trợ cho hoạt động này mà còn có thể gây khó khăn cho các NHTM trong việc quản lý rủi ro đặc biệt là rủi ro liên quan đến TSBĐ Đây cũng là đặc điểm cần khắc phục ở các nền kinh tế mới nổi trong đó có Việt Nam (World Bank, 2009)

Chính sách của Chính phủ và NHNN: Sự thay đổi các chính sách này có thể dẫn đến sự thay đổi trong hoạt động của thị trường BĐS, tính pháp lý của BĐS nói chung và nhà, đất nói riêng, định hướng chính sách tín dụng của các NH và các chỉ số vĩ mô khác như lãi suất, lạm phát… từ đó dẫn đến sự mở rộng hay thu hẹp hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng nhà, đất nói riêng Mặt khác, tài trợ nhà, đất không chỉ là hoạt động kinh tế của các NH mà còn là một chương trình phúc lợi của Chính phủ, vì vậy vai trò của Chính phủ và NHNN trong việc xây dựng, triển khai và giám sát hoạt động này là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động này

1.4 Kinh nghiệm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN của một số chi nhánh NHTM và bài học đối với Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

1.4.1 Kinh nghiệm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại BIDV Hải Phòng

Trong công tác thẩm định cho vay khách hàng nói chung và khách hàng cá nhân nói riêng Chi nhánh thực hiện tách quy trình cho vay làm 2 bộ phận:

Bộ phận quan hệ khách hàng (front ofice): chịu trách nhiệm tiếp thị, chăm sóc, tìm hiểu nhu cầu khách hàng, trực tiếp nhận hồ sơ vay vốn nhưng không có trách nhiệm thẩm định và đề xuất đối với một khoản vay; thực hiện quản lý khoản vay sau khi cho vay;

Bộ phận thẩm định và phê duyệt khoản vay: Thực hiện phân tích, đánh giá, định lượng rủi ro trước khi đề xuất lãnh đạo phê duyệt đối với một khoản vay Trong công tác kiểm tra, kiểm soát các khoản cho vay, ngân hàng đã thực hiện kiểm soát chặt chẽ cả trước, trong và sau khi cho vay Khi kết thúc một hợp đồng

cho vay, ngân hàng tiến hành đánh giá một cách nghiêm túc hoạt động cho vay để đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế để rút kinh nghiệm

Bên cạnh đó, chi nhánh đã có các chế độ thưởng phạt xứng đáng đối với cán bộ làm công tác tín dụng KHCN, gắn lợi ích của người làm tín dụng với hiệu quả đầu tư tín dụng, nhằm nâng cao trách nhiệm và tinh thần làm việc của cán bộ chuyên trách trong việc tìm kiếm khách hàng mới, mở rộng cũng như nâng cao chất lượng tín dụng Quy chế thưởng phạt tại ngân hàng được xây dựng gắn liền với hiệu quả làm việc và xử lý nghiêm minh đối với cán bộ để xảy ra thất thoát vốn, hoặc làm trái những quy tắc trong cho vay gây ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng đối với Ngân hàng, làm mất uy tín của ngân hàng và giảm chất lượng cho vay tại ngân hàng

1.4.2 Kinh nghiệm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại ACB Hải Phòng

Liên tục cải thiện, hoàn thiện các thể lệ, quy trình, quy chế tín dụng, nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng trên cả 2 mặt là: huy động vốn và cho vay trên

cơ sở số vốn đã huy động được Thực hiện đa dạng hóa các hình thức tiếp cận khách hàng như tiếp xúc trực tiếp, sử dụng internet, từ những người xung quanh

…nhằm gia tăng khả năng thu thập thông tin và nâng cao hiệu quả khoản cho vay của khách hàng

Nhằm giảm thiểu rủi ro trong quá trình cho vay, chi nhánh ACB HP đã hợp tác chặt chẽ với các ngân hàng khác để có thể cùng nhau phát hiện ra những gian lận của người vay Mặt khác, khả năng trả nợ của khách hàng là một con số cụ thể, có giới hạn tối đa của nó Nếu do sự thiếu trao đổi thông tin dẫn đến nhiều ngân hàng cùng cho vay một khách hàng đến mức vượt giới hạn tối đa này Lúc

đó các ngân hàng sẽ cùng phải chịu rủi ro vì khách hàng sẽ không có nguồn lực tài chính để trả nợ

Ngân hàng đặc biệt quan tâm đến việc định kỳ hạn nợ và gia hạn nợ phù hợp với tình hình thu nhập của từng khách hàng Tập trung nguồn lực thu hồi nợ

đến hạn và nợ quá hạn, nợ đã sử lý rủi ro, kiên quyết chuyển nợ quá hạn nếu khách hàng đến kì hạn trả nợ không trả nợ mà không có lý do chính đáng

1.4.3 Bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

Khách hàng: Tiến hành lựa chọn, phân loại, sàng lọc khách hàng, xây dựng các tiêu thức xếp hạng khách hàng ngay khi Chi nhánh tiến hành thẩm định cho vay với khách hàng Ưu tiên các khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh chưa

có quan hệ cho vay tại tổ chức ngân hàng nào

Sản phẩm cho vay: Đa dạng hóa các hình thức cho vay, phát triển các sản phẩm cho vay mới, bắt buộc khách hàng tham gia vay vốn phải có mục đích sử dụng vốn rõ ràng

Hợp tác chặt chẽ với các NHTM khác trong việc cấp tín dụng cho khách hàng Thực hiện chuyên môn hóa quy trình cho vay theo các bộ phận

Giám sát cho vay: Tăng cường công tác kiểm tra giám sát quá trình cho vay, quá trình khách hàng sử dụng vốn vay và thu hồi vốn của ngân hàng

Kiểm soát, giám sát chặt chẽ quá trình cho vay Tiến hành đồng bộ kiểm soát trước, trong và sau cấp tín dụng

Xây dựng kênh thu thập thông tin về khách hàng phục vụ cho công tác thẩm định, hoạt động kiểm tra giám sát khoản cho vay

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG

QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH HẢI PHÒNG 2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

2.1.1 Giới thiệu chung

Ngân hàng Quân đội - CN Hải Phòng

Điện thoại: 0225 6261 555

Chi nhánh Hải Phòng

Số 6,Máy Tơ, Phường Máy Tơ, Quận Ngô Quyền, Thành Phố Hải Phòng

2.1.2 Cơ cấu chức năng của Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

BỘ PHẬN

HỖ TRỢ

PHÒNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG

PHÒNG GIAO DỊCH

AN

PHÒNG GIAO DỊCH LÊ HỒNG PHONG

PHÒNG KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP

PHÒNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

PHÒNG GIAO DỊCH VẠN MỸ

Bảng 2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các Khối nghiệp vụ ngân hàng tại MB

Đại diện chi nhánh kí kết các hợp đồng với khách hàng Phối hợp với các tổ chức đoàn thể lãnh đạo trong phong trào thi đua và bảo đảm quyền lợi của cán bộ công nhân viên trong chi nhánh theo chế độ quy định Quản lý và quyết định những vấn đề về cán bộ thuộc bộ máy chi nhánh theo sự phân công

ủy quyền của tổng giám đốc

chính của chi nhánh phù hợp với quy định của Ngân hàng Quân đội Quản lý và sử dụng con dấu chi nhánh Tiếp nhận đăng ký, chuyển phát, sao chụp, lưu trữ, tổng hợp các văn bản

đi và văn bản đến của chi nhánh Tham mưu cho giám đốc trong việc mua sắm, sửa chữa tài sản và thực hiện quản lý tài sản trang thiết bị của chi nhánh

và tổ chức thực hiện khi có phê duyệt của các cấp thẩm quyền trong Ngân hàng Quân đội Xây dựng công tác bảo vệ tài sản của chi nhánh và khách hàng, giữ gìn an ninh, thực hiện công tác phòng cháy chữa cháy cho chi nhánh Thực hiện giữ gìn

vệ sinh nơi làm việc, cung cấp nước uống và các phương tiện sinh hoạt trong cơ quan Điều động xe phục vụ hoạt động của chi nhánh

Huy động vốn, khai thác các dịch vụ khách hàng của khách hàng cá nhân Nghiên cứu thẩm định, đề xuất và trình phê dụng ( cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh và cam kết) cho khách hàng theo quy định của Ngân Hàng

6 Bộ phận hỗ

trợ

Soạn thảo các giấy tờ liên quan đến hồ sơ vay của khách hàng sau khi nhận kết quả từ Bộ phận thẩm định, như hợp đồng tín dụng, khế ước cho vay, hợp đồng thế chấp Tài Sản Đảm Bảo, quyết định cho vay, hợp đồng giải ngân, Thực hiện công chứng các loại giấy tờ bắt buộc theo quy định của MB – Chi nhánh HP Hoàn thiện thủ tục giải ngân

7 Phòng giao

dịch

Phòng làm nhiệm vụ tiếp nhận, xử lí các thanh toán của khách hàng tới giao dịch, trực tiếp chi trả các giao dịch tiền mặt có giá trị nhỏ dưới 300 triệu đồng, giải đáp, hỗ trợ, tư vấn khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng

bị ngân hàng nhà nước áp dụng việc kiểm soát đặc biệt, tiến hành mua lại trong thời gian qua thì MB - Chi nhánh Hải Phòng vẫn giữ được tốc độ tăng trưởng và đạt lợi nhuận tăng đều qua các năm là một tín hiệu đáng mừng, qua đó, có thể khẳng định nỗ lực của đội ngũ lãnh đạo, cán bộ nhân viên của chi nhánh đối với công tác tín dụng đã và đang đi đúng hướng, đạt được nhiều hiệu quả tích cực Kết quả kinh doanh của chi nhánh Hải Phòng đã đạt được những bước tiến khả quan:

Bảng 2.2 : Kết quả kinh doanh các năm 2017-2021 (Đơn vị: tỷ đồng)

BQ (%) 2018/2017 2019/2018 2020/2019 2021/2020

Nguồn: MB Hải Phòng

Hình 2.2 Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh qua các năm 2017 – 2021

- Doanh thu: Doanh thu của chi nhánh Hải Phòng chủ yếu đến từ hoạt động

tín dụng, thường chiếm đến 70-75% trong tổng doanh thu, còn lại từ hoạt động huy động vốn và phí dịch vụ Qua bảng kết quả kinh doanh của chi nhánh nhìn chung doanh thu tăng đều qua các năm, đặc biệt tăng mạnh năm 2018, cụ thể doanh thu của Chi nhánh là 149,83 tỷ đồng, tăng hơn 16,67 tỷ đồng và tăng 12,52% so với năm 2020 Nguyên nhân là do trong năm 2021, chi nhánh đã thực hiện nhiều chương trình ưu đãi ở cả hoạt động tín dụng, huy động tiết kiệm, thu hút được các đối tượng khách hàng, góp phần tăng doanh thu cho chi nhánh

- Chi phí: Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng nên chi phí của

Chi nhánh bao gồm khoản mục chính là chi phí hoạt động tín dụng là chiếm phần lớn, bên cạnh các chi phí hoạt động dịch vụ; chi phí cho nhân viên; chi phí cho hoạt động quản lý và công vụ; và các khoản chi phí dự phòng cho các khoản nợ phải thu khó đòi Trong giai đoạn 2017-2021, tỷ lệ chi phí/doanh thu theo báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh đều dao động trong khoảng 80%

Tỷ lệ này vẫn là khá cao so với đặc thù hoạt động của lĩnh vực kinh doanh Nguyên nhân là do Chi nhánh phải trích lập dự phòng một số khoản nợ quá hạn của khách hàng theo quy định của ngân hàng nhà nước đến chi phí tăng cao

- Lợi nhuận: Lợi nhuận của Chi nhánh trong năm 2021 là 35,16 tỷ đồng,

tăng 4,92 tỷ đồng so với năm 2020, đạt mức tăng trưởng 16,27%, cao nhất trong các năm trở lại đây Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu của Chi nhánh đạt mức tương đối cao

2.3 Thực trạng chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

2.3.1 Thực trạng các sản phẩm cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

2.3.1.1 Các quy định sản phẩm vay mua nhà ở

Nhà: Là nhà, căn hộ mà KHCN (người mua/người vay) dùng để ở

Đất: Đất đã được cấp quyền sử dụng đất bao gồm đất ở khu dân cư ổn định

mà KHCN dùng để xây dựng nhà ở hoặc đất liền kề nhà ở đang thuộc sở hữu của

KH hoặc đang mua

Mục đích sử dụng vốn: Mua nhà ở, đất để ở xây dựng nhà ở

Điều kiện đối với nhà đất mua: Được phép giao dịch/chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Đặc điểm sản phẩm:

2.3.1.2 Mức cho vay trên phương án:

+ Số tiền cho vay ≤ 5 tỷ đồng /nhà, đất:

Mức cho vay mua nhà ở: không vượt quá giá trị chuyển nhượng nhà ở trên hợp đồng mua bán công chứng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Mức cho vay mua trang thiết bị + Mức cho vay mua nhà ở ≤ 5 tỷ đồng; và Mức cho vay mua trang thiết bị + Mức cho vay mua nhà ở < giá trị mua bán thực tế

+ Số tiền cho vay > 5 tỷ đồng/nhà, đất:

Mức cho vay mua nhà ở: không vượt quá giá trị chuyển nhượng nhà ở trên hợp đồng mua bán công chứng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Mức cho vay mua trang thiết bị ≤ 100% giá trị công chứng và mức cho vay mua trang thiết bị ≤ 05 tỷ đồng; và Mức cho vay mua nhà ở + Mức cho vay mua trang thiết bị < giá trị mua bán thực tế

Tỷ lệ cho vay/TSBĐ: Theo chính sách tín dụng của MB theo từng thời kỳ, tối đa tỷ lệ là 75% Đối với trường hợp cho vay mua nhà ở thế chấp chính nhà ở thuộc các dự án liên kết với MB, tỷ lệ này sẽ theo quy định từng dự án

Lãi suất cho vay: Theo quy định của MB từng thời kỳ, cách tính lãi theo tích số (theo dư nợ thực tế)

Thời hạn cho vay: Tối đa 20 năm và cho phép ân hạn vốn ≤12 tháng

Phương thức cho vay: Theo món

Phương thức trả nợ: Trả góp

+ Lãi: Trả hàng tháng

+ Gốc: Trả định kỳ hàng tháng hoặc định kỳ khác (≤ 6 tháng) theo phương thức vốn góp đều hoặc vốn góp bậc thang hoặc trả theo dòng tiền thực tế của KH

và có sự xem xét, phê duyệt theo cấp phê duyệt hiện hành

Quy mô khoản vay: Tối thiểu 100 triệu đồng, mức tối đa sẽ xem xét tùy theo giới hạn do luật định (căn cứ vốn tự có của MB), nhu cầu của KH, phương

án sử dụng vốn và khả năng trả nợ của KH Thông thường số tiền vay/phương án vay ≤ 70%

2.3.2 Thực trạng chính sách cho vay mua nhà ở đối với KHCN áp dụng tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

2.3.2.1 Quy trình cho vay mua nhà ở đối với KHCN

Nguồn: MB Hải Phòng

Hình 2.3 Quy trình cho vay nhà ở của MB Hải Phòng

2.3.2.2 Nguyên tắc, điều kiện cấp cho vay

Điều kiện để vay mua nhà tại ngân hàng MB Bank :

Để đảm bảo cho khoản vay, mỗi ngân hàng đều đưa ra những điều kiện vay mua nhà riêng Tại ngân hàng MB, để được vay mua nhà, khách hàng cần thỏa mãn những điều kiện sau Điều kiện đối với khách hàng cá nhân :

- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, cụ thể:

Khách hàng phải là công dân Việt Nam nằm trong độ tuổi từ 20 đến 65 tuổi

Cá nhân Việt Nam từ đủ 20 tuổi trở lên có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định pháp luật Việt Nam;

Có hộ khẩu thường trú, tạm trú rõ ràng tại địa bàn có chi nhánh/phòng giao dịch MB Bank hoạt động

Có đầy đủ năng lực pháp luật hình sự, chịu trách nhiệm dân sự

Người vay có công việc ổn định, mức thu nhập đảm bảo khả năng trả nợ Tài sản thế chấp có giá trị, thuộc quyền sở hữu như: ôtô, sổ đỏ, bất động sản, các loại máy sản xuất…

Không nợ xấu ở MB Bank hay bất cứ ngân hàng nào khác

Điều kiện đối với khoản cho vay

Nhu cầu cấp cho vay để sử dụng vào mục đích hợp pháp;

Phương án/dự án/kế hoạch liên quan đến nhu cầu cấp cho vay khả thi, trừ trường hợp do Tổng giám đốc quy định trong từng thời kỳ phù hợp quy định của Ngân hàng Nhà nước

2.3.3 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân đội chi nhánh Hải Phòng

2.3.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá về quy mô cho vay

Vốn huy động là nền tảng cho sự thịnh vượng và phát triển của bất kì một

tổ chức tín dụng nào Quy mô và cơ cấu của chỉ tiêu này sẽ quyết định đến sự tăng trưởng về quy mô và cơ cấu tín dụng, và do đó, tác động trực tiếp đến lợi nhuận cũng như rủi ro phát sinh Lượng vốn huy động cũng là thước đo quan trọng về

sự chấp nhận của công chúng đối với NH Do đó, đây luôn là chỉ tiêu mà MB hết sức quan tâm trong quá trình hoạt động của mình