(Luận văn thạc sĩ) Phát Triển Hoạt Động Cho Vay Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Chi Nhánh Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Thành Phố Đà Nẵng (Agribank Đà Nẵng)

~ Như vậy, thông qua bốn khái niệm nêu trên, ta có thê rút ra những điểm chung nhất về thị trường BĐS: thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơ

BO GIAO DUC VA DAO TAO

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

Lê Hồng Sơn

PHAT TRIEN HOAT DONG CHO VAY

KINH DOANH BAT DONG SAN TAI

CHI NHANH NGAN HANG NONG

NGHIEP VA PHAT TRIEN NONG THON THANH PHO DA NANG (AGRIBANK DA NANG)

LUAN VAN THAC Si KINH TE

2012 | PDF | 91 Pages

buihuuhanh@gmail.com

Đà Nẵng - Năm 2012

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai

công bố trong bắt kỳ công trình nào khác

Tác giả

LÊ HONG SON

-đ-

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Lời cam đoan

1.1.2 Cho vay kinh doanh BĐS của NHTM

1.2 Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

1.2.1 Quan niệm và tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh bắt động sản

1.2.2 Các nhân tổ ảnh hưởng đến sự phát triển cho vay kinh doanh BĐS:

1.3 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hộng tín

dụng dưới chuẩn tại Mỹ — — -————-————>————>—>———————————29) Kết luận hương ——————————————————————l

Chương 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BDS TAI AGRIBANK DA NANG —

2.1 Giới thiệu về Agribank Đà Nẵng

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Agribank Đà Nẵng

2.2 Thực trạng phát triển cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng 38 2.1 Quy trình cho vay kinh doanh BĐS - ——38 2.2.2 Phân tích thực trạng phát triển cho vay kinh doanh BDS —— —40

2.3 Đánh giá chung về phát triển cho vay kinh doanh bắt động sản tại

Chương 3 : MOT SO GIAI PHAP CHU YEU NHAM PHAT TRIEN HOAT

DONG CHO VAY KINH DOANH DONG SAN TAI AGRIBANK DA NANG 69 3.1 Định hướng phát triển của Agribank Đà Nẵng — ————-————-——- 69 3.1.1 Tiềm năng thị trường BĐS TP Đà Nẵng —

3.1.2 Định hướng phát triển của Agribank Đa Nang -¬ -—— -~

3.2.1 Giải pháp về phân đoạn thị trường cho vay —~

3.2.2 Giải pháp về thị trường vốn cho tín dụng BĐS

3.2.3 Giải pháp về hoàn thiện quy trình tin dụng, phương pháp thâm định

: Doanh nghiệp Nhà nước

Công ty cổ phẩn Công ty trách nhiệm hữu hạn : Doanh nghiệp tư nhân

: Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh

: Xây dựng khu đô thị : Xây dựng khu công nghiệp : Xây dựng văn phòng cho thuê : Xây dựng và kinh doanh Trung tâm thương mại

: Xây dựng, sửa chữa, mua nhà đề ở

: Không có tài sản bảo đám

Dư nợ cho vay 2222212222227

Kết quả hoạt động kinh doanh

Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM Cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng Cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích

Cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay Cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đám bảo Tình hình nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS

Nợ xấu theo đối tượng khách hàng

Nợ xấu theo mục đích

Nợ xấu theo thời hạn cho vay

Nợ xấu theo hình thức bảo đảm

DANH MỤC ĐỎ THỊ Cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng

Cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích

Cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay

Cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đảm bảo

Tý lệ nợ xấu theo đối tượng khách hàng

Tỷ lê nợ xấu theo mục đích

Tý lệ nợ xấu tăng, giảm theo thời hạn cho vay

Tỷ lệ nợ xấu theo hình thức bảo đảm

DANH MỤC BIÊU ĐÒ

Thị phần dư nợ BĐS của các NHTM năm 2010

MO DAU

1 Lý do lựa chọn đề tài:

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị

trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nên kinh tế quốc dân Các hoạt

30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh

đông liên quan đến BĐS chiếm t

giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ân chứa trong BĐS ở

thứ 3 là rất lớn lên tới tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển

sm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công

thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm

quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều

kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực

thì có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển va quan lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và

vướng mắc trong tương lai

TP Da Nẵng với lợi thể về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch phong phú, đa dạng, cũng như cơ sở hạ tầng du lịch khá đồng bộ với hệ thống sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, các tuyến đường bộ, đường sắt Bắc Nam đã phát triển hoàn chỉnh và thuận lợi; TP Đà Nẵng thực sự là một điểm dừng chân lý tưởng

cho du khách cũng như các nhà đầu tư trong vả ngoài nước

Tp Da Nẵng đang trong giai đoạn đây nhanh tốc độ đô thị hoá cao để phục

vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội với vai trỏ không nhỏ của thị trường BĐS Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân, thị trường BĐS còn là đối tượng phục vụ của thị trường vốn, thị trưởng xây dựng

Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vảo thị trường BĐS

TP Đà Nẵng thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân hàng sẽ góp phan tích cực

điều kiện thuận lợi giúp các thành phần kinh tế Đà Nẵng phát triển toàn diện trong

nhiều năm qua Và trên tỉnh thần luôn bám sát chủ trương phát triển của thành phố,

định hướng hoạt động của Agribank Việt Nam, Chỉ nhánh TP Đà Nẵng đã có những

bước đi đúng đắn Biểu hiện cu thé, Chỉ nhánh đã triển khai việc tai trợ cho các dự

án đầu tư khai thác hạ tầng cơ sở, khu quy hoạch trong các năm gần đây hoặc các

hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đắt xây nhà, xây văn phỏng, nhà xưởng

góp phần giúp cho người dân trên địa bàn có sự ồn định về nhà ở, giúp các doanh

nghiệp có điều kiện mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, hoạt động tai trợ nảy còn phân tắn và chưa được đấy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triển

thị trường BĐS đồi hỏi rất lớn nhằm phục vụ cho quá trình phát triển nền kinh tế -

xã hội, cũng như để thực hiện chủ trương đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại Đà Nẵng

Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trường BĐS cũng như những rủi ro tiềm ẫn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp

tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cá nền kinh tế xã hội nói

chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau Đặc biệt, trong

điều kiện nền kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát khá cao và ảnh hưởng

tâm lý từ sự khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn tại Mỹ (nguyên do cũng xuất phát từ

việc tập trung cho vay BĐS) Do đó, việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng

BĐS trong tình hình nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đẻ đáng quan tâm Xuất phát từ đây, tác giá đã lựa chọn đề tài * Phát triển hoạt động cho

vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng” làm luận văn cao học

2 Mục tiêu nghiên cứu:

~ Hệ thống hoá lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và vai trỏ của tín

dụng ngân hàng đối với việc phát triển thị trường BĐS tại địa phương

~ Phân tích, đánh giá một số hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank

Đà Nẵng trong những năm qua với những ưu điểm, hạn chế, khó khăn, cũng như

đánh giá một số thành tựu đóng góp cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của

thành phố

~ Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động cho vay kinh

doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trên cơ sở vận dụng những lý thuyết được học tại trường về hoạt động cho

vay, và một số những kiến thức khác, trên cơ sở thu thập thông tin từ thực tế, tong

hợp từ các tải liệu tham khảo như: báo chí, internet, truyền hình, đặc biệt là các số

liệu thiết thực từ Agribank Đà Nẵng, người viết đã dùng phương pháp so sánh, đối chiếu, phân tích tổng hợp để đánh giá hoạt động cho vay BĐS tại Chỉ nhánh

luận văn có những đóng góp cụ thé sau :

'Thứ nhất, Nghiên cứu và hệ thống hóa lý luận cơ bản về phát triển cho vay

kinh doanh BĐS

'TThứ hai, Nghiên cứu, phân tích thực trạng và tìm ra những hạn chế, nguyên nhân của việc cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng

6, Kết cấu của Luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu

gồm 3 chương như sau:

lý luận về phát triển cho vay kinh doanh BĐS Chương 2 : Thực trạng phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tai Agribank Đã Nẵng

Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm BĐS là những tài sản

loại : BĐS và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khá

gắn liễn với đất đai và không di dời được

~ Theo quy định tại Điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Cộng hỏa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS là các tải sản không di dời được, bao gồm : Đất

đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

do pháp luật quy định

~ Theo *Từ điễn thuật ngữ tài chính” thì *BĐS lả một miếng dit va tắt cả các

tài sản vật chất gắn liền với đất”

Như vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tải sản khác là nó không thể di dời được Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của

chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS của một nước

~ BĐS không đầu tư xây dựng gồm : đất nông nghiệp; đất nuôi trồng thủy

sản; đất làm muối; đất hiểm; đất chưa sử dụng.

1.1.1.2 Thị trường BĐS :

+ Đặc điểm và vai trò thị trường BĐS:

* Khải niệm thị trường BĐS:

có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở

nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây vẻ thị trường BĐS:

~ Khải niệm I: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai

tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

~ Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS

~ Khái niệm 3: thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp vả các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa

các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

có tác động quyết định đến sự thúc đây phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh

doanh đối với thị trường BĐS

~ Khái niệm 4: thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm

chuyển nhượng, cho thuê, thé chap và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

~ Như vậy, thông qua bốn khái niệm nêu trên, ta có thê rút ra những điểm chung nhất về thị trường BĐS: thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bản, chuyển nhượng,

cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên như trung gian, môi giới, tư vẫn

giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trỏ quản lý nhà nước có tác động quyết

định đến sự thúc đây phát triển hay kim hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường

BĐS

* Đặc điểm của thị trường BĐS:

+ Thứ nhất, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thâm BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyén và lợi ích chứa đựng trong BĐS:

Thị trường giao dịch dat đai không phải là thị trường giao dịch bản than dat

dai — tai san dat dai — hang hóa đất đai, mà đó chỉnh là thị trường giao dịch các

quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai Vi dat dai

không bao giờ hao mòn và mắt đi (trừ trường hợp do thiên tác động), con

hữu đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài

trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung, trải rong 6 moi ving trên cả nước Sản phẩm hảng hóa BĐS có dư thừa ở vùng nảy cũng không thể đem

bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội

khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau

+ Thứ ba, thị trường BĐS chịu sự chỉ phối pháp luật:

các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hâu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn để về

BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc bi:

BĐS đều có sự chỉ phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhả ở

+ Thứ tư, thị trường BĐS có nội dung phong phú những mang tính chất của

một thị trường không hoàn hảo:

vật chất của BĐS không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử

dụng BĐS của người đang có BĐS, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử

dụng BĐS và những tranh chấp, ki

về pháp lý của BĐS Các thông tin nảy rất phong phú nhưng lại không công khai

tụng được giữ kín, cằn am hiểu các thông tin

gây nên tính chất của

thị trường không hoàn hảo

+ Thứ năm, nguồn cung trong thị trường BĐS thường thay đối chậm hơn so

với cầu biển động BĐS:

Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung

tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc

bie Tuy nhién, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung

của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ việc tăng cung về BĐS thường

phải có thời gian cần thiết tương đối dài đề sản xuất cho thị trường một loại BĐS

nào đỏ hoặc những BĐS có mẫu mã, có tiêu chuẩn nhất định Đó là thời gian phải

có dành cho việc tạo ra BĐS cung cấp cho thị trường như: thời gian tìm hiểu mua

đất đai, làm thú tục sử dụng đất, thời gian xin cấp giấy phép xây dựng, triển khai

thực hiện việc đầu tư xây dựng v.v nhất là trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc

sở hữu toàn đân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc nhân chuyên nhượng

quyền sử dụng đất là rắt chậm trễ, thì việc đưa ra thị trường các BĐS trong một thời gian ngắn phủ hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là rất khó khăn

+ Thứ sáu, giao dịch trên thị trường BĐS cân đến các loại tư vấn, chuyên

gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian:

BĐS là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá cả của hàng hóa BĐS chịu sự

tác động của nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và

thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn thuộc các tổ chức trên thị

trường, các tổ chức trung gian hoặc các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào tạo

có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu

pháp luật và BĐS .nên giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thỏa

mãn nhu cầu đặt ra

+ Thứ bảy, thị trưởng BĐS có mỗi liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài

chính Động thải phát triển của thị trường này tác động đến nhiễu loại thị trường

sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu

tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình

thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường

BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đôi, mua bán, kinh

doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi

nhuận cho các bên giao dịch Điều nảy chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan

trọng của thị trường vốn

Thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tải chính lớn

cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước

phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thể chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển én định

của nền kinh tế quốc dân

* Vai trò thị trường BĐS:

BĐS đóng vai trò quan trọng trong nên kinh tế của mỗi quốc gia, ngày cảng

chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế, Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, hàng hóa là BĐS có giá trị lớn và ánh hưởng

trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội

+ Thứ nhất, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của

nên kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tối một lượng tài sản cực

lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nên kinh tế quốc

dân

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã

hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật

chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt

động của nền kinh tế BĐS còn là tải sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện

nên kinh tế thị trường thì BĐS, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động

kinh tế gia đình, còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt đông thế chấp

+ Thir hai, thi trưởng BĐS phat triển thì một nguôn vốn lớn tại chỗ được

khu: động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế

giới chứng minh và đi đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn

để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra Vì vậy, phát triển

đầu tư, kinh doanh BĐS đồng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tải sản thành

nguồn tài chính đổi đào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tằng của nền kinh tế

+ Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

quyên sử dụng đất là điều kiện quan trọng đề sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá

thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công,

nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm tử 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát

triển thị trường BĐS đề đáp ứng yêu cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt, nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được

thực thi có chất lượng và hiệu qua thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở

đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch đẻ khắc phục những tốn km

và vướng mắc trong tương lai.

động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển

nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đấy các ngành

đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển

dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên

phạm vi cả nước Theo thống kê của Tông cục Thuế, các khoản thu ngân sách có

liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là

4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên

70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch, cỏn trên 70% chưa kiểm soát

được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước

Nếu thúc đẫy bằng cơ chế, chính sách vả pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức

(có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS có thể đóng góp cho nẻn kinh tế trên dưới

20.000 ty ding

+ Thứ năm, phát triển và quản lÿ có hiệu quả thị trưởng BĐS sẽ đáp ứng

như cẩu bức xúc ngày càng gia tăng vẻ nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trong chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường

BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn

“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS

khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản

ly có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ồn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phủ hợp với thu nhập của người dân lả một trong những vai trỏ quan trọng của quản

lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

b Phân loại thị trường BĐS:

* Phân loại theo hoạt động trên thị trường BĐS :

+ Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

+ Thị trường đấu giá BĐS (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và đấu

giá quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất)

+ Thị trường cho thuê BĐS

+ Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS

* Phân loại theo cấp

ô tham gia thị trưởng : + Thị trường cấp

đầu tư xây dựng BĐS với

là thị trường giao dịch BĐS giữa cơ quan quản lý, người

c tổ chức dịch vụ hoặc người sử dụng BĐS để bán, cho thuê hoặc sử dụng (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: là thị trường giao dịch BĐS giữa người được giao, người

đã mua, thuê BĐS từ thị trường cấp 1 với các tổ chức dịch vụ hoặc người sử dụng BĐS để bán cho thuê hoặc sử dụng (còn gọi là thị trường BĐS thứ cấp)

* Phân loại theo công dụng của BĐS:

+ Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

+ Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung

tâm thương mại, cửa hàng .) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa .)

+ Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất

+ Thị trường nhà ở (đô thị va nông thôn)

+ Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS phi vật thể được coi như tải nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch .) như di sản văn hóa, di tích lịch sử

* Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

+ Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu

dùng như: đường xá, cầu cống

* Phân loại thị trường BĐS theo khu vực có BĐS :

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công công

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công công

'Tuy nhiên, sự phân loại thị trường BĐS nêu trên chỉ mang tinh tương đối, vỉ cùng một BĐS nhưng có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau

+ Vị trí của BĐS : khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS lại cảng cao thì giá

trị của BĐS cảng lớn Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nảo đó sẽ

có giả trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm

Những BĐS nằm tài các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại

có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị

trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

+ Kích thước, hình thê, diện tích thừa dat hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vủng

Ví dụ: tại Hà nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt

tiễn thửa đất tir 4m-Sm va chiều sâu thừa đất là 10m-1Sm

+ Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các

BĐS khác trong vùng lân trị BĐS, ở những khu vực thấp,

thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của

có tác động đến

BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các

công trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có ý

kiến trúc phủ hợp với thị hiểu thì giá trị của nó

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đắt ( độ dày của lớp bề mặt, tính chất

cao hơn và ngược lại

thé nhudng, tinh chat vat ly .) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị

của BĐS tủy thuộc vào mục đích sử dụng đất Vi dụ : độ màu mỡ của đất có thé rất

quan trọng đối với giá trị đất khu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ảo đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vủng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nhiệt .) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

* Nhóm các yếu tố kinh tế :

+ Khả năng mang lại thu nhập BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS cảng cao thì giá chuyển nhượng của nó cảng cao và ngược lại

+ Những tiện nghỉ gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều

hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghỉ cảng đầy đủ và chất lượng càng

tốt càng làm cho giá trị BĐS cảng gia tăng

* Nhóm các yếu tổ vẻ pháp lý và khác :

-15-

+ Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng pháp lý về quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

+ Các quy định về xây dựng vả kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tỉnh trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn

chế quyền sở hữu chung (ví dụ: nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên

xuống của máy bay không được cao quá 03 tầng

+ Các yếu tổ chính trị pháp lý: sự thay đi chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị

về đường lối

trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể l

+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên

ngoải vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể lảm cho giá BĐS gia tăng Các chính sách tác động trức tiếp như chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành

phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tải chính áp dụng đối với những người

được nhà nước giao đất, cho thuê đắt ., chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu

tư lĩnh vực BĐS, các chính sách thuế của Nhà nước đổi với BĐS

+ Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mỏ: tình hình cung - cầu BĐS trong khu

ác điêu

vực; đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

kiện của thị trường BĐS trong khu vực; hiện trạng vùng lân cận (co so ha tang như

đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc .); mức độ tăng

trường GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác; khả năng đáp

ứng nhu câu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất: mức độ lạm phát chung; tình hình thị

trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

+ Các yếu tố xã hội: một khu vực mả mật độ dân số đột nhiên tăng cao do

tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung —

cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tổ khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tễ,

giao dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến gái trị của BĐS, những vấn để liên quan đến thuyết phong thủy Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc lảm, các mối quan hệ tình cảm

gia đình, xã hội của những người đang chung sống trên cùng BĐS,

'Nhìn chung việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS là quan

thế chấp,

mua bán BĐS chính xác hơn, minh bạch hơn tránh những biến động khó lường do

trọng vì nó giúp việc định đúng giá trị thực của BĐS đảm bảo cho

giá ảo của BĐS gây nên

1.1.2 Cho vay kinh doanh BĐS của NHTM :

1.1.2.1 Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS:

* Khái : Cho vay kinh doanh BĐS là bao gồm cho vay kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS

- Cho vay kinh doanh BĐS là việc tải trợ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyền nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê nhằm mục đích sinh lợi

~ Cho vay kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động tai trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sản giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

* Ngoài những đặc điểm của tín dụng thông thường thì cho vay kinh doanh BĐS có những đặc trưng, do tinh chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại như :

~ Thời hạn cho vay kinh doanh BĐS thường mang tính trung, dai han do tai

sản được đầu tư là BĐS mang tinh lau dai (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn) Đồng thời xuất phát từ đây mà lãi suất cho vay kinh doanh BĐS được áp dụng là lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn

(dưới 12 tháng) Tùy theo quy định riêng của mỗi ngân hảng mà áp dụng lãi suất

cho vay cố định hay thả nỗi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào

~ Giải ngân theo tiến độ của dự án : vốn đầu tư cho dự án BĐS lớn, dan trai

qua nhiều giai đoạn (đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng xây thô và

hoàn thiện Vì thế, nhà đâu tư cần khoản tiên lớn cho dự án và theo từng giai đoạn

-17-

khác nhau, do đó việc giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất cho

đơn vị Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc

nhưng vẫn trả lãi cho ngân hàng dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

~ Cho vay kinh doanh BĐS có độ

ro cao : điều này xuất phát từ bản thân

thị trường BĐS là thị trường tiềm ân nhiều rủi ro như đầu cơ, tăng giá ảo, mắt cân

đối cung cầu Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá

BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không có

làm cho các nhả đầu tư gặp nhiều khó khăn về tai chính thậm chí có thé bị pháp sản

~ Cho vay kinh doanh BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao, bởi vì

ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng cũng

như góp phần đây nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo mỹ quan và giúp người dân sớm ôn

định an cư lập nghiệp

1.1.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS:

~ Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở : đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như : khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cu

~ Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê

~ Cho vay BĐS du lịch bao gồm cho vay dé đầu tư nhà hàng khách sạn, khu

nghỉ dưỡng, resort

~ Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS) : mục đích của khách

hàng vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng

xu hướng tăng giá của BĐS thời hạn vay ngắn (từ 01-2 năm) Nguồn trả nợ chủ yếu

từ nguồn bán BĐS

~ Cho vay sản xuất kinh doanh có thể chấp bằng BĐS : doanh nghiệp thế

inh doanh hoặc cho mục đích đầu tư

chấp BĐS để vay vốn bỗ sung nguồn vốn

khác

1.1.2.3 Vai trò của cho vay kinh doanh BĐS:

~ Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xa

hội, thúc đây việc huy động vồn tiết kiệm và sử dụng vốn có hiệu quả

~ Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS

nhanh hơn góp phân phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa

các thị trường

~ Cho vay BĐS là sản phẩm khá phô biến ớ các ngân hàng góp phần da dang

hóa sản phẩm, thu hút khách hàng và là công cu dé gia tăng dư nợ cho vay khi cin thí

tăng lợi nhuận ngân hàng

~ Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi

ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng

với doanh nghiệp kinh doanh BĐS

và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS

Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung

Nhìn chung, hoạt động cho vay của các NHTM có ảnh hưởng lớn đến quá

trình phát triển kinh tế của địa phương, của đất nước Đặc biệt, hoạt động cho vay

kinh doanh BĐS của các NHTM luôn cần thiết nhằm đáp ứng cho những nhu cầu thiết thực trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội địa phương

1.1.2.4 Rủi ro cho vay kinh doanh BĐS:

a Rủi ro do nguyên nhân khách quan :

> Rủi ro do nguyên nhân từ phía khách hàng vay :

~ Sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ vay: rủi ro

này xảy ra khi khách hàng không tuân thủ các quy định của Nhà nước, quy chế, quy

trình nghiệp vụ của ngân hàng, sử dụng vốn vay không đúng mục đích Mặc dù đa

số các doanh nghiệp khi vay vốn ngân hảng đều có các phương án kinh doanh cụ

thé, kha thi Tuy nhiên cũng không loại trừ một số các doanh nghiệp được thành lập

với ý đồ bắt chính, sử dụng vốn sai mục đích, cổ ý lừa đảo ngân hảng để chiếm đoạt

tải sản

~ Khả năng quan lý kinh doanh kém : rủi ro xảy ra khi khách hằng yếu kém

về trình độ quản lý và năng lực kinh doanh, không có khả năng cạnh tranh Khi các

~19-

doanh nghiệp vay tiên ngân hàng dé mở rộng quy mô kinh doanh, đa phần là tập

trung vốn đầu tư vào tài sản vật chất chứ ít doanh nghiệp nào mạnh dạn đổi mới

cung cách quản lý, đầu tư cho bộ máy giám sát kinh doanh, tải chính, kế toán theo

đúng chuẩn mực Quy mô kinh doanh gia tăng nhanh chóng so với tư duy quản lý cũng là nguyên nhân dẫn đến sự phá sản của các phương án kinh doanh khả thì mà

18 ra nó phải thành công trên thực t

> Rủi ro do môi trường kinh tế không ồn định

Quá trình tự do hóa tải chính và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng khi tạo ra môi trường cạnh tranh gay gắt, làm cho doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh, và có nguy cơ thua lỗ Bên

cạnh đó, bản thân các ngân hảng trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp phải

nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tải chính lớn

sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút

Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không

hợp lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành Mặc dù, nền

kinh tế thị trường tắt yếu sẽ dẫn đến cạnh tranh, nguồn vốn đầu tư sẽ tự điều tiết ở

ngành nào có lợi nhất để đầu tư và sẽ từ bỏ những ngành không đem lại lợi nhuận,

và do đó cơ sự chuyển dịch vốn từ ngành nảy qua ngành khác và đây cũng là hiện tượng khách quan

Chu kỳ kinh tế còn có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá bất động san Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi đào và giá BĐS tăng cao, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS Ngược

lại, khi nền kinh tế phát triển quá nóng, ngân hàng Nhà nước thực hiện thất chặt tiền

tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản

vay đầu cơ

Thời hạn cho vay bắt động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi

suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị

trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất

thấp Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm

với các

2008 Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất

khoán cho vay bắt động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã

được có định trước đó Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất

vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương

này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chỉ

lên đột biển, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến

mắt khả năng thanh toán

> Rui ro do môi trường pháp bý chưa hoàn chim

Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ rằng, đồng

bộ Việc có được một cơ cÌ

ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay von và thu hồi nợ

một cách đễ dàng chưa được như mong muốn Cụ thẻ, các quy định cắm bán nền

đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn cúa chủ đầu tư gặp khó khăn,

đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt không chỉ dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng Trong khi đỏ, một loạt vấn đề về điều kiện

pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo

đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất, xử lý tài sản đám bảo để thu hồi nợ cũng làm gia tăng mức độ rúi ro và hạn

chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn công kẻnh Các bước tiến hành bồi thưởng, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bắt động sản còn kéo đài làm ảnh hưởng đến tiến

độ thực hiện dự án

Mặc dù Chính phủ, ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan đã ban hành nhiều luật, văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật liên quan đến hoạt động

tín dụng ngân hàng Tuy nhiên, việc triển khai vào hoạt động ngân hàng thì rất

chậm chạp và còn gặp nhiều vướng mắc bắt cập, chính sách tín dụng không én định

và cũng chưa có một cơ chế công bố thông tin đầy đủ về doanh nghiệp, chưa có cơ

quan định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách độc lập và hiệu quả Các yếu tố

-21-

này làm cho thị trường phát triển thiếu ồn định Do đó gây khó khăn cho hệ thống

ngân hảng trong việc mở rộng và kiểm soát tin dụng cho nén kinh tế trong điều kiện

thiếu một hệ thống thông tin tương xứng

> Rúi ro thanh khoản: vì khoản cho vay dành cho BĐS thường rất lớn và dài

hạn, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn

Tại thị trường cầm cố sơ cấp có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiễn cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thi chưa đến hạn trả, hoặc khi tổ chức tín dụng gặp biển động trong vi

huy động nguồn vốn

Điều này khiến cho các tổ chức tín dụng sẽ hạn chế cắp tin dụng trong đầu tư kinh

doanh BĐS hoặc cấp tín dụng với lãi suất cao làm cho thị trường BĐS hạn chế phát

triển và dễ có biến đông, xáo trộn khi có những bắt ổn trên thị trường tải chính Vì vậy, mắt cân đối kỳ hạn va lãi suất cũng là những rủi ro tiém ẩn trong hoạt động cho vay BĐS

> Rủi ro do thị trường BĐS biến động xấu: Với nhiều nguyên nhân khác

nhau, thị trường BĐS có những diễn biến bắt thường, phát triển thiếu ổn định, điều

này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh

nghiệp kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung vả tín dụng BĐS của các tổ chức tín dụng nói riêng, kéo theo nguy cơ dé vỡ tin dụng Khi

đó, không chỉ ngân hàng mà cả khách hàng vay vốn cũng gặp rủi ro trước biến động

thị trường, khi phải gánh những món nợ lớn với những biển động rủi ro vẻ lãi suất

b Rai ro do nguyên nhân chủ quan :

> Rủi ro do nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay :

~ Ngân hàng không chấp hành đẩy đủ các nguyên tắc tín dụng :

Rui ro này xảy ra khi ngân hàng không thực hiện đúng quy trình, quy chế

cho vay, gia hạn nợ sai quy định, che dấu nợ quá hạn Các khoản vay được cơ cấu

không phù hợp với tính chất của phương án vay, kế hoạch trả nợ không căn cứ dòng

tiền của dự án, phương án sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng không định giá khoản vay trên cơ sở đảm bảo lãi cho vay đủ bù đắp chỉ phí biên của vốn, chỉ phí quản lý khoản vay, phần bù rúi ro và lợi nhuận hợp lý cho ngân hàng Việc định giá khoán vay được thực hiện một cách cảm tính hoặc cứng nhắc áp dụng chung cho tất cả khách hàng; chứ không dựa vào việc lượng hóa độ rủi ro của mỗi khách hàng, mỗi dự án

~ Bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ :

Công tác ngân hàng yêu cầu nguồn nhân lực chất lượng cao vì ngân hàng là

iệt, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ Đối tượng khách hàng

rất đa dạng, có quy mô, trình độ quản lý khác nhau, sản xuất kinh doanh ở các ngành nghề khác nhau, lĩnh vực khác nhau và luôn vận động theo những quỹ đạo khác nhau Do đó, bản thân bộ phận xét duyệt cho vay phải am hiểu

kinh doanh của khách hàng để từ đó đánh giá tính khả thi của phương án vay vốn,

đề ra các biện pháp quản lý dòng tiền kinh doanh, đảm bảo thu hồi nợ vay đầy đủ

lĩnh vực

Tuy nhiên trên thực tế, chất lượng nguồn nhân lực ở hằu hết các NHTM còn yếu

kém so với đòi hỏi bản chất công việc, thiếu khả năng, kỹ thuật dự báo kinh tế, thị

trường, phân tích tình hình tải chính, phi tài chính của doanh nghiệp Đặc biệt, do

chính sách mở rộng mạng lưới một cách nhanh chóng nhằm chiếm lĩnh thị phần của các NHTM trong khi việc đảo tạo nguồn nhân lực không theo kịp với tình hình thực

tế cảng làm cho nguồn nhân lực bị phân tán, yếu về kỹ thuật và nghiệp vụ chuyên

môn

Đạo đức của cán bộ là một trong các yếu tố quan trọng đề giải quyết vấn đẻ hạn chế rủi ro tín dụng Một số vụ án kinh tế lớn trong thời gian vừa qua có liên quan đến hoạt động kinh doanh của NHTM đều có sự tiếp tay của một số cán bộ ngân hàng như : phối hợp với khách hàng làm giả hồ sơ vay vốn; nâng giá trị tải sản thế chấp, cảm cố lên quá cao so với thực tế để rút tién ngan hang

~ Thiếu giám sát và quản lý sau khi cho vay : Các ngân hảng thường có thói quen tập trung nhiều công sức cho việc thẩm định trước khi cho vay mà loi long quá

trình kiểm tra, kiểm soát đồng vốn sau khi cho vay có được sử dụng đúng mục dich

hay không Mặt khác, việc thiếu cơ chế giám sát sau khi cho vay làm ngân hàng

-23-

chậm phát hiện tình trạng bất ôn của khách hàng vay vốn và gây rủi ro cho tín dụng

ngân hàng Do đó, khi ngân hàng cho vay thì khoản vay cần phải được quản lý một cách chủ động để đảm bảo nợ vay sẽ được hoàn trả Giám sát, quán lý nợ vay là một trong những trách nhiệm quan trọng nhất của cán bộ tín dụng nói riêng và của ngân hàng nói chung Việc theo dõi hoạt động của khách hảng vay nhằm tuân thủ các điều khoản để ra trong hợp đồng tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng, sớm phát hiện và ngăn ngừa rủi ro xây ra

~ Sự yếu kém của hạ tẳng thông tín dụng : Thông tin bắt cân xứng trong hoạt

động tín dụng là rất lớn Khi xem xét cho vay đối với

hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy đề ra quyết định Trong cong

tác thâm định thì những thông tin về tình hình hoạt đông của doanh nghiệp, đánh

giá rủi ro của mục đích vay vốn, tình trạng pháp lý của tải sản đám bảo là những thông tỉn quan trọng, ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hồi khoản vay Tuy nhiên trong thực tế, ngân hàng có rất ít thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng

cung rấn:

1.2 Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM:

1.2.1 Quan niệm và tiêu chi phát triễn cho vay kinh doanh BĐS :

1.2.1.1 Quan niệm phát triển cho vay kinh doanh BĐS :

Trong khoa học thuật ngữ phát (riển được hiểu như là sự vận động một cách

toàn diện, tức không chỉ là sự tăng lên về qui mô mà còn có sự chuyên hóa về chất

Trong lĩnh vực ngân hàng, phát triển cho vay kinh doanh BĐS không chỉ là sự gia

tăng về qui mô tín dụng, đa đạng hóa các loại hình tín dụng mà còn hàm nghĩa bảo đâm chất lượng của hoạt động cho vay

1.2.1.2 Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS :

Tiêu chí được định nghĩa là "tính chất, dấu hiệu đặc trưng để nhận biết, xem xét hoặc phân loại một vật, sự vật”; phát triển cho vay kinh doanh BĐS, được đánh giá qua các tiêu chi sau:

+ Tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS : là việc đánh giá qua tốc độ tăng trưởng tin dụng hay số dư tăng trưởng tín dụng của kỳ này so với kỳ trước

hoặc của năm này so với năm trước của 01 ngân hàng Qua đó, các NHTM xây dựng, định hướng kế hoạch phát triển hay hạn chế cho vay kinh doanh BĐS sao cho phù hợp với tình hình thực tế của đơn vị mình hoặc theo quy định của NHNN Việt Nam về khống chế tý trọng cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ

+ Đa dạng hóa sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS ; các NHTM đưa

ra nhiều loại hình cho vay BĐS nhằm đa dạng hóa sản phẩm với mục tiêu phục vụ

cho khách hàng một cách tốt nhất, tiện lợi nhất NHTM nào nắm bất tốt thị hiểu,

lớn, truyền thống

+ Dư nợ bình quân của 01 khách hàng : là khoản vay của khách hàng được tính bình quân qua hằng tháng, năm Việc đánh giá chỉ tiêu này nhằm xác định mức

dư nợ của khách hàng tăng, giảm, duy trì trong một thời gian dài Qua đó, các

'NHTM phân tích, đánh giá tổng hợp để chọn lọc khách hàng tốt, uy tín nhằm tiếp

tục phát triển cho vay một cách hiệu quả

+ Số lượng khách hàng : là số khách hàng đang quan hệ tín dụng với ngân

hàng trong lĩnh vực BĐS Số lượng cảng nhiều và có chiều hướng ngày càng phát

sinh chứng tỏ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng đang phát triển mạnh và ngược lại

+ Chất lượng cho vay kinh doanh BĐS :

xấu và tỷ lệ nợ xấu Tiêu chí này nhằm đánh giá chất lượng tín dụng BĐS của các

lược đánh giá thể hiện qua dư nợ

'NHTM Ngân hàng nào có nợ xấu, tỷ lệ nợ xáu thấp có nghĩa là chất lượng tín dụng

tốt, lợi nhuận thu được lớn, đảm bảo an toàn vốn cao, đồng vốn quay vòng nhanh sẽ

giúp cho ngân hàng tiếp tục phát triển cho vay một cách hiệu quả Ngược lại, ngân

hàng có nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu cao sẽ bị ảnh hưởng nhiều đến chất lượng tin dụng,

-25-

hiệu quả kinh doanh thấp, khả năng mắt vốn cao nên ảnh hưởng đến kế hoạch phát

triển cho vay của ngân hàng

1.2.2 Cúc nhân tố ánh hưởng đến sự phát triển cho vay kinh doanh BĐS:

1.2.2.1 Nhân tố từ phía ngân hàng :

Sự phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ở một NHTM chủ yếu do

lực của ngân hàng quyết định, trong đó phải kể đến một số nhân tố chính

phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng Nếu trong chiến lược phát triển kinh doanh của các ngân hàng không quan tâm đến hoạt động kinh doanh BĐS thì các khách hảng có nhu cầu về hoạt động kinh doanh này cũng sẽ không được

quan tâm Ngược lại, nếu ngân hàng muốn phát triển hoạt động cho vay kinh doanh

BĐS thì họ sẽ xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thê, đề ra các giải pháp để tăng

trưởng khách hàng thông qua việc chăm sóc khách hàng truyền thống, tìm kiếm và

thu hút khách hàng mới Và khi đó cung cầu cỏ điều kiện thuận lợi để gặp nhau, cũng có nghĩa là cho vay kinh doanh BĐS sẽ có nhiều cơ hội phát triển

Chính sách tín dụng của ngân hàng là hệ thống các chủ trương, định hướng, các quy trình quy định, hướng dẫn hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị đưa ra

để chỉ đạo một cách chặt chẽ, sâu sát các mặt hoạt động cho vay nhằm đạt được mục tiêu sử dụng nguồn vốn hiệu quả nhất, lợi nhuận cao nhất, chỉ phí hoạt động thấp nhất và chất lượng tín dụng luôn đảm bảo ở mức độ an toàn cao Những yếu tố

trong chính sách tín dụng đều tác động một cách mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng nói chung và cho hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng Khi một ngân hàng với thương hiệu và uy tín sẵn có, quy mô và mạng lưới rộng khắp thì việc phát triển các hình thức cho vay kinh doanh BĐS cũng dễ dàng và thuận lợi hơn là các ngân hàng mới thành lập, quy mô nhó Do tính chất cạnh tranh ngảy cảng gay gắt

giữa các ngân hàng nên việc triển khai chính sách tín dụng đúng đắn, hợp lý là yếu

tố phát triển kinh doanh một cách hiệu quả Việc triển khai sản phẩm dịch vụ ngân

hang với các hình thức đa dạng, tiện ích nhất; việc áp dụng các mức lãi suất linh

hoạt phủ hợp với từng loại khách hang, từng kỳ hạn cho vay và biện pháp xử lý đúng đắn, kip thời các trường hợp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng, đã đem lại cho khách hàng sự tin tưởng, hài lòng nhất về chất lượng phục vụ, góp phẩn thu hút

được nhiều khách hàng đến với ngân hàng, qua đó ngân hàng dễ dàng thực hiện

thành công việc phát triển cho vay kinh doanh BĐS

b Năng lực tà

inh của ngân hàng: Sẽ là một trong những yếu tố được

các nhà lãnh đạo ngân hàng xem xét khi đưa ra các quyết định tài trợ vốn trong đó

có các quyết định về hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Năng lực tải chính của

ngân hàng được xác định dựa trên một số yếu tố như vốn chủ sở hữu, tổng tải sản và

số lượng tai sản thanh khoản, tỷ lệ phan trim Igi nhuận năm sau so với năm trước,

tỷ lê nợ quá hạn Khi ngân hàng có nguồn lực tải chính vững mạnh thì việc tai trợ

vốn vào các danh mục đầu tư mà ngân hàng quan tâm gặp nhiều thuận lợi hơn, điều

này tạo cơ hội phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại đơn vị Và ngược

lại, nếu ngân hàng không có nguồn lực tài chính mạnh đẻ đầu tư nên việc lựa chọn

các danh mục đầu tr can thiết đề tải trợ phải phủ hợp với định hướng, chủ trương, chiến lược kinh doanh của ngành, của đơn vị, do đó hoạt động cho vay kinh doanh BĐS sẽ ít có cơ hội để mở rộng

e Trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của các cán

bộ tín dụng: Đây là nhân tố có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng thương mại Nếu như đạo đức người vay được xếp

vào vị trí hàng đầu trong các nhân tố khách quan thì đạo đức cán bộ tín dụng được

xếp vào vi trí hàng đầu trong các nhân tố chủ quan

Cán bộ tín dụng mà không có đạo đức nghề nghiệp thì dù giỏi đến mấy cũng

vô giá trị, vi lợi ích cá nhân họ sẵn sàng làm tổn hại đến lợi ích của tập thể ngân hàng Tuy nhiên, đạo đức không thôi chưa đủ, cán bộ tín dụng phải có trình độ chuyên môn cao, kiến thức rộng và kinh nghiệm thực tiễn thì mới thẩm định chặt

chẽ, sâu sát tính khả thi của dự án vay vốn, tính pháp lý của hồ sơ bảo đám và năng

lực tải chính của khách hàng, đặc biệt là đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS Trên cơ

vay vì rằng ngay cả khi người vay có thu nhập cao, ôn định và thậm chí đưa ra các điều kiện đảm bảo tài sản tốt thì chưa chắc họ có thiện chí trả nợ

Năng lực pháp lý là khách hàng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật Điều này có nghĩa là, khách hàng không vi phạm pháp luật, hồ sơ pháp lý của cá nhân hoặc tổ chức phải phù hợp với quy định hướng dẫn cho vay của mỗi ngân hàng

Độ tín nhiệm của khách hàng dựa trên mỗi quan hệ tín dụng trong một khoảng thời gian dai, luôn có thiện chí trả nợ và vay trả sòng phẳng, không để nợ

quá hạn, việc cung cấp các thông tin liên quan theo yêu cầu của ngân hàng một cách day du, kip thời, chính xác vả chấp hành nghiêm túc các giao ước trong hợp đồng tín dụng đã ký kết

b Khả năng tài chính: Là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới khả năng tra ng ngân hàng của khách hàng Khả năng tài chính của khách hảng bao gồm vốn tự có

tham gia vào dự án và dòng tiền thu nhập từ dự án

Vốn tự có tham gia vào dự án là 01 trong những điều kiện để ngân hàng quyết định tài trợ cho dự án Do vậy, việc khách hàng tham gia tối thiểu bao nhiêu

phần % vốn tự có vào các dự án lớn, đặc biệt là dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã phần nào chứng minh được năng lực tải chỉnh của khách hàng và tính khả thi của dự

án

Tỉnh khả thi hay dòng tiền thu nhập trong tương lai của dự án có ảnh hưởng đến quyết định tai trợ vốn của ngân hàng đổi với nhu cầu vay kinh doanh BĐS của

khách hàng Do đó, việc dự án đầu tư kinh doanh BĐS đảm bảo được nguồn thu

nhập ròng trong tương lai sẽ giúp cho khách hàng kinh doanh đạt lợi nhuận cao,

giúp cho ngân hàng quay vòng vốn vả sử dụng nguồn vốn có hiệu quả hơn, khoản

tín dung dau tu nay trở nên an toàn hơn, góp phần thúc đẩy việc phát triển cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng

e Tài sản đảm bát

'NHTM đề ra, là cơ sở pháp lý để ngân hàng có hướng xứ lý thu hồi khoản nợ vay

trong trường hợp khách hàng kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ từ

tũng là một trong những điều kiện vay vốn mà các

nguồn thu hoạt động kinh doanh Đây là nguồn trả nợ mang tỉnh dự phỏng rủi ro và

tăng mức độ an toàn cho khoản tín dụng của ngân hàng Việc xử lý tài sản đảm bảo

do khách hàng không trả được nợ vay thì ngân hàng phải đối mặt với rủi ro giảm thu nhập vì muốn phát mại tài sản phải có thời gian và tốn nhiều chỉ phí khác liên quan Vì vậy, tài sản đảm bảo là một trong những tiêu chuân để xét duyệt cho vay nhưng không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất giữ vai trò quyết định trong việc cho vay của NHTM

1.2.2.3 Nhân tố khác :

a Môi trường kinh tế - xã hội: Nên kinh tế là một hệ thông bao gồm nhiều hoạt động có liên quan biện chứng, rằng buộc lẫn nhau Cho nên, bắt kỳ sự biến động nào của nền kinh tế cũng gây ra những biến động trong tất cả các lĩnh vực khác Sự ôn định hay bắt thường, sự tăng trưởng nhanh hay chậm của nền kinh tế sẽ

tác động mạnh mẽ tới hoạt động ngân hàng, đặc biệt là hoạt động tín dụng

Cho vay kinh doanh BĐS có tính nhạy cảm rất cao đối với những biến động, của môi trưởng kinh tế Khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh tốc độ tăng trưởng cao và ôn định, người dân yên tâm vả mức thu nhập của họ trong tương lai, nhu cầu

kinh doanh BĐS sẽ tăng lên, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM có cơ

hội phát triển Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, mất ôn định

thì phần lớn người dân chỉ mong muốn đảm bảo được cuộc sống ở mức bình thường

mà không nghĩ tới việc đi vay để thỏa mãn nhu cầu cao hơn, dẫn đến việc đầu tư

kinh doanh BĐS dễ dẫn đến tình trạng thua lỗ, đóng băng

-29-

Mỗi trường xã hội mà đặc trưng gồm các yếu tổ như: tình hình trật tự xã

hội thói quen, tâm lý, trình độ học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét

tính cách tiêu biểu của người dân như niềm tỉn, tính cần cù, trung thực, ham lao

động, thích tần tiện và ưa thưởng thụ ) hoặc các yếu tố về nơi ở, nơi làm việc

cũng ảnh hưởng lớn đến thói quen tiêu dùng của người dân Thông thường, tại

in kinh tế

- xã hội sẽ thu hút được nhiều dân cư thuộc mọi tầng lớp đến sống vả làm việc

các khu vực thành thị, các khu công nghiệp, là nơi có điều kiện phát

tại đây, tạo nên cung cầu tiêu dùng rất lớn, va đặc biệt là nhu cầu sử dụng nhà ở,

từ đồ tạo ra khả năng phát triển mạnh hoạt động cho vay kinh doanh BĐS

Môi trường pháp lý bao gồm hệ thống văn bản pháp

ột nhân tố có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM Mọi thành phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật Hoạt động cho vay kinh doanh

của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và

ổn định của thị trường để hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và hoạt đông kinh tế - xã hội nói chung được diễn ra thông suốt và hiệu quả

1.3 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín

dụng dưới chuẩn tại Mỹ :

Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tỉnh trạng khúng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9/2008 Cuộc khủng hoảng bất nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đỗ 3 trong 5 ngân hàng đầu từ lớn nhất nước Mỹ và 02

tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bắt động sản lớn nhất nước Mỹ Nhiều

chuyên gia kinh tế có uy tín trong va ngoài nước đã phân tích các nguyên nhân của

cuộc khủng hoảng tài chính - tin dụng tại các nước, nhưng có thể rút ra một số

nguyên nhân cơ bản sau đây :

+ Thứ nhất, là việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua nhà ở thông qua kỹ

thuật "chứng khoán hóa bắt động sản thể chấp”;

+ Thứ hai, là việc cho vay mua nhà ở đễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ

chế kiểm soát

+ Thứ ba, là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã hấp dẫn các nhà đầu tư

và người dân đầu tư vào kinh doanh BĐS làm cung vượt cầu

Cuộc khủng hoảng thị trường tài chính và những khó khăn của nền kinh tế

đặc biệt là trong tin dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của các ngân hàng

Mỹ hiện nay là bài học quý để Việt Nam rút ra các bài học kinh nghị

thương mại Từ cuộc khủng hoảng tải chính vừa qua, các NHTM có thể rút ra những bài học kinh nghiệm tir lich sử kinh tế Mỹ như sau :

+ Thứ nhất, Ngân hàng cần tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định, quy chế cho vay kinh doanh BĐS: rà soát, kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay một cách chặt chẽ, thường xuyên Bên cạnh đó, việc đảo tạo, bồi dưỡng đạo đức cán bộ và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực của cán bộ tín dụng là phương pháp phỏng chống rủi ro hiệu quả nhất Ngoài ra, ngân hảng cần chú trọng đánh giá tính khả thì phương án kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng hơn là chú trọng đến

tài sản thể chấp

+ Thứ hai, Ngân hàng cần có giải pháp phòng ngừa hiệu quả cũng như tư vấn cho khách hàng về trường hợp rủi ro lãi suất có thể xảy ra (lãi suất tăng theo thời gian do nhiễu yếu tổ tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh .)

+ Thứ ba, Ngân hàng cần cần trọng trong việc định giá BĐS, việc xác định

giá trị BĐS phải có phương pháp tính toán hợp lý (so sánh, đối chiếu .), nhất là

cân có bộ phận thâm định giá BĐS độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thẩm định cho vay, vừa định giá tải sản đảm bảo

+ Thứ tư, Ngân hàng nên giám sát tỷ trọng cho vay BĐS trên tổng dư nợ để

có sự phân bỗ rủi ro phủ hợp Qua đó, ngân hàng cần đa dạng hóa loại hình cho vay,

đặc biệt là ưu tiên một số ngành nghề có tính ôn định, có tỉnh chiến lược cho mục

tiêu phát triển kinh tế - xã hội như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm cần thiết, sản

-31-

xuất hàng tiêu dùng nhằm phòng chống và hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra

trong trường hợp nền kinh tế có dấu hiệu chững lại và suy giảm

+ Thứ năm, Ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro; dự báo và phỏng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn

định và phát triển bền vững cho hoạt động kinh doanh ngân hàng Đặc biệt là công

tác kiểm soát nị

hoạt động ngân hàng phải giám sát thường xuyên, quản lý rủi

ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất đảm bảo hạn chế rủi ro tối thiêu

cho ngân hàng

+ Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát và khống chế mức tăng

trưởng tin dung bat động sản, nhất là việc sử dụng đỏn bây tải chính quá lớn của các ngân hàng thương mại

Kết luận chương 1

Bất động sản đóng vai trỏ quan trọng trong nên kinh tế của mỗi quốc gia do

có giá trị lớn và ảnh hướng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta đã có những bước phát triển đáng kể, góp phan quan trọng vào việc thúc đây kinh tế - xã hội của đất nước Theo thống kê kinh

nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thể chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư,

kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư

phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Do đó, việc nghiên cứu lý luận cơ bản về phát triển cho vay kinh doanh BĐS

của các NHTM và bài học kinh nghiệm sau khủng hoảng dưới chuẩn ở Mỹ để làm

cơ sở cho các NHTM phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinh

doanh BĐS một cách hiệu qua, an toàn

Chương 2 THUC TRANG PHAT TRIEN HOAT DONG CHO VAY KINH DOANH BDS

TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG

2.1 Giới thiệu về Agribank Đà Nẵng

2.1.1 Sự hình thành và phát triễn :

Tại quyết định số 424/HĐBT-TCHC, ngày 26/10/2000 của Chủ tịch Hội

đồng quản trị Agribank Việt Nam, về việc hợp nhất Sớ giao dịch III - Agribank

Việt Nam tại Đà Nẵng và Agribank Đà Nẵng thành Agribank Đả Nẵng và mở chỉ nhánh Agribank Quận Hải Châu trực thuộc Agribank Đà Nẵng

Tại quyết định số 954/QĐ-HĐQT-TCCB ngày 12/9/2007 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Agribank Việt Nam, về việc tách Agribank quận Hải Châu khỏi Agribank Đà Nẵng và và nâng cấp thành Agribank Hải Châu trực thuộc Agribank Việt Nam

+ Trực tiếp kinh doanh theo phân cấp cúa Agribank Việt Nam

+ Tô chức điều hành kinh doanh và kiêm tra kiểm toán nội bộ theo uỷ quyền của Tổng giám đốc Agribank Việt Nam

+ Thực hiện các nhiệm vụ được giao theo chỉ đạo của Tổng giám đốc Agribank Việt Nam

> Nhiệm vụ

+ Huy động vốn: Khai thác và nhận tiền gửi tiết kiệm không kỷ hạn, có kỳ

hạn bằng VNĐ và ngoại tệ; phát hành kỷ phiếu và trái phiếu; Cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ : cung ứng các phương tiện thanh toán và dịch vụ thanh

-33-

toán, thu hộ và chỉ hộ và các dịch vụ thanh toán khác theo quy định của NHNN và Agribank Việt Nam

+ Cho vay ngắn hạn; trung hạn và dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ đối với tổ

chức kinh tế, đối với các cá nhân và hộ gia đình thuộc mọi thành phần kinh tế; Cảm

cố, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác; Thực hiện cho vay

đồng tài trợ và là đầu mối đồng tài trợ cắp tín dụng theo quy định và thực hiện các

nghiệp vụ tài trợ thương mại (Bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng .)

theo quy định Agribank Vị:

+ Kinh doanh ngoại h

quốc tế

: Huy động, cho vay, mua bán ngoại tệ và thanh toán

+ Kinh doanh các sản phẩm dịch vụ ngân hàng : thu, phát tiền mặt; máy rút

tiễn tự động (ATM), dich vụ thẻ và các dịch vụ ngân hàng khác được NHNN và Agribank Việt Nam cho phép

+ Thực hiện công tác tổ chức, cán bộ, đào tạo, lao động, tiền lương, thi đua,

khen thưởng theo phân cấp uỷ quyền của Agribank Việt Nam

+ Chấp hành đầy đủ các báo cáo, thống kê theo chế độ quy định vả theo yêu

cầu đột xuất của Tổng Giám đốc Agribank Việt Nam

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc

Agribank Việt Nam giao

3.1.3 Cơ cấu tổ chức và quản lý:

> Ban giám đốc gồm 01 Giám đốc và 02 Phó giám đốc

+ Giám đốc phụ trách chung, đồng thời phụ trách phòng kế hoạch tổng hợp

Phỏng kiểm tra — kiểm soát nội bộ, phỏng Dịch vụ và Marketing, phòng Điện toán

+ Một Phó giám đốc phụ trách phòng Hành chính - nhân sự, phòng Kế toán

~ Ngân quỹ

+ Một Phó giám đốc phụ trách Phòng Tín dụng, Phòng kinh doanh ngoại hối

> Tại Hội sở chính của chỉ nhánh bao gồm 08 phỏng chuyên đề và 03 phòng

giao dịch số 1, 2, 3 Các trướng phòng chuyên đề và Giám đốc phòng giao dịch có

trách nhiệm điều hành các phòng ban của mình theo đúng chức năng, nhiệm vụ và các nhiệm vụ khác do Ban giám đốc giao, cụ thể sơ đỏ tổ chức như sau :

PHO GIAM BOC PHO GIAM DOC

ngại par |] ik | NR fe | Phòng || kiêm || nọạch

Công tác huy động vốn tại chỉ nhánh luôn được Ban giám đốc Agribank Đã

Nẵng đặc biệt quan tâm và chú trọng thông qua các chương trình, kế hoạch triển

khai từng quý, do đó tốc độ tăng trưởng huy động vốn của Agribank Đã Nẵng luôn

ở mức cao n định Công tác huy động vốn đạt hiệu quá cao, đáng khích lệ, là

động lực tạo nguồn cho các hoạt động sử dụng vốn chỉ nhánh; kết quả thực hiện thể

hiện ở bảng sau : (Nguồn : Báo cáo Tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2010 và

triển khai nhiệm vụ năm 2011 của Agribank Đà Nẵng)