Chuyên đề thực tập: Phân tích sự phát triển của chung cư cao tầng ở Hà Nội

Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích quá trình hình thành và phát triển của chung cư cao tang tại Hà Nội trongbối cảnh đô thị hóa - Tác động qua lại của nguồn cung và cầu chung cư cao tang củ

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ

Sinh viên thực hiện : Phạm Thái Hà

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bài báo cáo chuyên dé tốt nghiệp, em xin gửi lời cảm ơn chânthành đến tat cả quý thầy cô, những người đã tận tình giảng bài và truyền đạt kiến thức dé

em hệ thống kiến thức cơ bản về chuyên ngành quản lý đô thị, từ đó vận dụng kiến thức

vào quá trình thực tập và viết chuyên đề

Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn TS Bùi Thị Hoàng Lan, người đã tận tình giúp

đỡ và chỉ dẫn, góp ý cho em trong suốt quá trình thực tập và viết chuyên đề Sự hướng

dẫn và gợi mở của cô đã giúp em có được định hướng tốt nhất cho chuyên đề, từ đó có thể

triên khai và hoàn thiện bài.

Em cũng xin chân thành cảm ơn Công ty CBRE Việt Nam, Phòng Tư vấn và Nghiên

cứu đã cho em cơ hội thực tập và trải nghiệm quý báu tại văn phòng Thông qua quãng

thời gian này, em đã được học và tiếp xúc nhiều về thị trường bat động sản theo hướng nghiên cứu và phân tích, cách đưa ra các nhận định về dự án và loại hình bất động sản Từ

đó, em đã chọn chung cư cao tầng là chủ đề viết chuyên đề tốt nghiệp của mình

Do thời gian thực tập có hạn và kiến thức của em còn hạn chế nên bản báo cáo chuyên

đề tốt nghiệp khó tránh khỏi thiếu sót Em rất mong thầy cô thông cảm và đóng góp ý

kiến để bài viết được hoàn chỉnh hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp là do bản thân thực hiện,không sao chép, cắt ghét luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu kỷ luật từ

nhà trường.

Hà Nội, tháng 5 năm 2017

Ký tên

Phạm Thái Hà.

DANH MỤC CAC BANG, HÌNH VE, SƠ Đi

LỜI NÓI ĐÀU

CHUONG I: KHÁI QUÁT VE CHUNG CƯ CAO TANG TRONG BOI CANH ĐÔ THỊ HOA

1.1 Đô thi hóa

1.1.1 Khái niệm

1.1.2 Các mô hình phát triển đô th

1.1.3 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến sự phát triển kinh tế - xã hộ

1.2 Chung cư cao tang ở đô thị

1.2.1 Khái niệm

1.2.2 Đặc điểm

1.2.3 Phân loại

1.2.4 Mối quan hệ giữa sự phát triển của chung cư cao ting với đô thị hó

1.3 Kinh nghiệm phát triển chung cư cao tầng trong quá trình đô thị hóa ở các đô thị trên thế giới

1.3.1 Hàn Quôc

1.3.2 Singapore

TIỂU KET CHƯƠNG 1

CHƯƠNG II PHAN TÍCH THỰC TRẠNG PHAT TRIÊN CHUNG CƯ CAO TANG Ở HÀ NỘI 23 2.1 Quá trình hình thành và phát trién mô hình chung cư cao tang ở Hà Nội

2.1.1 Giai đoạn tiền đề (1955-1985).

2.2.2 Giai đoạn đổi mới (1986-nay).

2.2 Thực trang chung cư cao tầng tại Hà Nội theo góc độ cung — câu

2.2.1 Nguồn cung

2.2.2 Nguồn cầu

2.3 Đánh giá thực trạng phát trién chung cư cao tang ở Hà Nội

2.3.1 Chính sách, công tác quản lý và quy hoạch của chính quyền thành phó

2.3.2 Chất lượng chung cư cao tang tại Hà Nội.

TIỂU KET CHƯƠNG II.

CHUONG IIL GIẢI PHÁP CHO VAN ĐỀ CHƯNG CƯ CAO TANG Ở HÀ NỘI

3.1 Định hướng phát triển chung cư cao tang tại Hà Nội.

3.2 Giải pháp và kiến nghị về phát triển chung cư cao tang trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội

TIỂU KET CHƯƠNG II

KET LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CAC BANG, HÌNH VE, SO DO

Bảng 1.1: Kinh nghiệm của Han Quốc: các ưu tiên khác nhau về chính sách quản lý datđai và cung cấp nhà ở trong tiến trình đô thị hóa từ giai đoạn đầu đến giai đoạn tiên tiếnBang 2.1: Diện tích — Dân số Hà Nội theo các năm

Bảng 2.7: Số căn hộ đã được giao dịch giai đoạn 2012 -2015

Biéu đồ 2.1: Cơ cầu vốn FDI vào Hà Nội

Biểu đồ 2.2: Số lượng căn hộ mới được mở bán trong các quận nội thành Hà Nội giaiđoạn 2006 — 2015

Biểu đồ 2.3: Cơ cấu nguồn cung các phân khúc căn hộ mở bán trên thị trường Hà Nội

Biểu đồ 2.4: So sánh số căn hộ được mở bán và số căn hộ đã hoàn thành qua các năm

Biểu đồ 2.5: Cơ cầu nguồn cung căn hộ chung cu tại Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015

Biểu đồ 2.6: Phân bố các căn hộ chung cư được mở bán đến năm 2015 trong các quận nội

thành Hà Nội

Hình 3.1: Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội đến năm 2050

Hình 3.2: Hà Nội và các khu đô thị vệ tỉnh

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hà Nội là đô thị loại đặc biệt của Việt Nam, giữ vai trò trung tâm chính trị, kinh tế,

văn hóa, khoa học — kỹ thuật, giáo dục — đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông,

giao lưu trong nước vào quốc tế Hiện nay, Hà Nội là thành phố lớn nhất Việt Nam về diện tích với 3328,9km2 sau đợt mở rộng hành chính năm 2008, đồng thời cũng là địa

phương đứng thứ nhì về dân số với 7.500.000 người (năm 2015) Mặc dù đã được mởrộng về diện tích nhưng thực tế dân cư Thủ đô phân bố không đồng đều và có mật độ đặcbiệt cao ở khu vực trung tâm nội thành như các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa Thêm vào đó,hàng năm, dân số Hà Nội tăng khoảng hơn 200.000 người, trong đó có hơn 1⁄3 là dân

ngoại tỉnh nhập cử về Thủ đô Vì vậy, vấn đề quy hoạch và giải quyết nhu cầu về nhà ở

cho người dân là một trong những van đề cấp thiết và được ưu tiên

Trong bối cảnh đó, chung cư cao tầng xuất hiện và phát triển như một hiện tượng của

Thủ đô Hàng năm có tới vài chục ngàn căn hộ chung cư được mở bán với nhiều quảng

cáo về chất lượng và ưu thế khác biệt Báo chí, chính quyền và các nhà phân tích cũng hay phân tích, bàn luận và mồ xẻ về sự bùng nổ chung cư cao tang trong Thủ đô Câu hỏi

được đặt ra là liệu chung cư có xử lý được nhu cầu nhà ở cho người dân hay nó đang vôtình gây áp lực lên cơ sở hạ tầng cơ sở vốn còn đang lạc hậu và quá tải? Liệu chung cư

cao tầng có phải là phương án tốt nhất đề giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân trong giai

đoạn tốc độ đô thị hóa tăng cao? Nếu vậy thì làm thế nào để quy hoạch, quản lý và đảm

bảo chất lượng chung cư cao tang đồng bộ, góp phan vào sự phát triển bền vững của đôthị?

Nhận thức được vai trò của chung cư cao tang trong sự phát triển của đô thị Hà Nội, tôi đã nghiên cứu và hoàn thiện đề tài: “Phân tích sự phát triển của chung cư cao tang ở

Hà Nội”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích quá trình hình thành và phát triển của chung cư cao tang tại Hà Nội trongbối cảnh đô thị hóa

- Tác động qua lại của nguồn cung và cầu chung cư cao tang của thành phó Hà Nội

- Nhận định về chất lượng chung cư cao tang, chính sách quản lý và quy hoạch của cơ

quan chức năng

- Đưa ra giải pháp và kiến nghị nhằm đồng bộ hóa chất lượng chung cư cao tầng tại

Hà Nội, giúp chung cư cao tầng phát huy vai trò đắc lực trong việc giải quyết vấn đề nhà

ở cho người dân, người lao động Thủ đô.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận về đô thị hóa, áp lực tăng dân

số, chung cư cao tang trong sự phát triển của đô thị, chính sách và hạn chế từ các cơ quan

chức năng trong việc quy hoạch và quản lý chung cư cao tầng Thông qua đó, phân tích sự hình thành và phát trién của chung cư cao tang trong giai đoạn đô thị hóa ở Hà Nội, đưa

ra các kiến nghị, giải pháp nhằm tăng cường vai trò của chung cư cao tầng trong việc giải

quyết áp lực nhà ở, đồng bộ hóa chất lượng căn hộ chung cư giúp đảm bảo và nâng cao

chất lượng cuộc sống cho cư dân thủ đô

vào giai đoạn 2008-2015 Các giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường chất lượng chung cư

cao tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2025

- Giới hạn nội dung:

Các phân tích trong phần phân tích cung cầu được lấy từ báo cáo của phòng Nghiên

cứu và Tư vấn thuộc công ty CBRE Việt Nam Theo đó, nguồn cung căn hộ chung cư caotầng tại Hà Nội được chia thành 4 loại: căn hộ xa xỉ, căn hộ cao cấp, căn hộ trung cấp, và

căn hộ bình dân (giá rẻ) Tiêu chí để phân loại các loại căn hộ này dựa trên giá bán trước

thuế, cụ thể:

Căn hộ hạng sang: >= 3.500 USD/m2

Căn hộ cao cấp: 1.500-3.500 USD/m2

Căn hộ trung cấp: 800-1.500USD/m2Căn hộ bình dân: =< 800USD/m2

Trong phần phân tích cầu, CBRE Việt Nam tính toán các số liệu dựa trên số lượng các

giao dịch thành công trên thị trường, nghĩa là các giao dịch này có thể nhằm mục đích ởthực hoặc đầu cơ của người mua Nguồn cầu trong bài phân tích này vi vậy cũng không

trực tiếp phản ánh nhu câu ở thực của người dân Hà Nội mà bao gôm cả nhu câu mua căn

hộ chung cư để đầu tư dưới các hình thức như cho thuê, bán trao tay, kinh doanh, làm văn

phòng

4 Tên và cấu trúc đề tài

; TEN DE TAI: “PHAN TÍCH SU PHAT TRIEN CUA CHUNG CƯ CAO TANG

O HA NOI”

Ngoài phan mở dau, kết luận, nội dung chính của đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát về chung cư cao tầng trong bối cảnh đô thị hóa

Chương 2: Phân tích thực trạng sự phát triển chung cư cao tầng ở Hà Nội

Chương 3: Giải pháp cho vấn dé chung cư cao tang ở Hà Nội

CHƯƠNG I: KHÁI QUAT VE CHUNG CƯ CAO TANG TRONG BOI CẢNH ĐÔ

THỊ HÓA

1.1 Đô thị hóa

1.1.1 Khái niệm

Theo “Bách khoa toàn thư Wikipedia tiếng Việt” thì “Đô thị hóa là sự mở rộng của đô

thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực Nó cũng có thé tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố

đó theo thời gian Nếu tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn

theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa Đô thị hóa là quá trình phát triển rong rãi

lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân só, chất lượng cuộc sóng ”

Theo khái niệm của ngành dia lý, đô thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gianhoặc mật độ dân cư hoặc thương mại hoặc các hoạt động xã hội khác của khu vực theo

thời gian Các quá trình đô thị hóa có thể bao gồm:

- Sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có Thông thường quá trình này không phải

là tác nhân mạnh vì mức độ tăng trưởng dân cư tự nhiên của thành phó thường thấp

hơn nông thôn.

- Sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị, hay là sự nhập cư đến đô thị

- Sự kết hợp của các yếu tố trên

Có thể nói rằng đô thị hóa có liên quan đến nhiều lĩnh vực, bao gồm địa lý, xã hội học,

và kinh tế học Hiện tượng này có liên quan mật thiết đến quá trình hiện đại hóa, công

nghiệp hóa và quá trình phát triển của các mối quan hệ xã hội Đô thị hóa tạo ra nhữngthay đổi to lớn về xã hội, kinh tế Về mặt xã hội, đô thị hóa là sự biến đổi cách thức cư

trú, phong tục tập quá từ các làng quê, nơi ít văn minh hon, tới nơi thành thi, nơi có xã hội

văn minh hơn, trí lực và mức sống dân cư cao hơn Về mặt kinh tế, đô thị hóa đem lại các

cơ hội phát triển dựa trên việc thay thế phương thức sản xuất thủ công, phân tán bằng

phương thức sản xuất thập trung, sản xuất công nghiệp, sử dụng máy móc, và dịch vụ hỗ trợ, như vậy hiệu quả và năng suất lao động tăng lên, mang lại nhiều giá trị thặng dư hơn.

Đô thị hóa trên thé giới là kết quả của các cuộc cách mạng công nghiệp, khi lao động

thủ động được thay thế bằng lao động máy móc Đồng thời, cách mạng công nghiệp đã tập trung hóa lực lượng sản xuất ở mức độ cao, thúc day người lao động có trình độ từ

nông thôn ra thành thị, dẫn đến việc mở rộng và hình thành các đô thị mới

Sự phát triển kinh tế, trong đó có sự hình thành và phát triển các ngành công nghiệp vàdịch vụ là tiền đề của các ngành đô thị hóa Sự phát triển của các ngành này làm cho cơcấu kinh tế thay đổi và làm tăng khả năng tài chính đô thị và do đó đô thị có khả năng mởrộng, nâng cấp cơ sở hạ tang, thu hút lao động, tăng quy mô dân cư Tăng cường cơ sở hạtầng trở thành yêu cầu cần thiết của sự phát triển kinh tế, yêu cầu đời sống dân cư đô thị

Việc mở rộng, hiện đại hóa, xây dựng mới đường sá và các công trình giao thông là điềukiện cho phát triển kinh tế, giao lưu hàng hóa, tiết kiệm chỉ phí xã hội, nâng cao hiệu quảkinh tế đô thị.

1.1.2 Các mô hình phát triên đô thị

Đô thị hóa là một quá trình tất yếu và mang những đặc điểm nhất định, tuy nhiên, ở những quốc gia hoặc vùng lãnh thổ khác nhau, nó lại được phát triển theo các mô hình

khác nhau Những mô hình phát triển đô thị này có ảnh hưởng lớn đến xu hướng quy

hoạch và phát triển của đô thị Ba mô hình được thừa nhận rộng rãi trên thế giới bao gồm:

mô hình làn sóng điện, mô hình thành phố đa cực, mô hình phát triển theo khu vực

+ Mô hình làn sóng điện: được đề xuất năm 1925 bởi nhà xã hội học Ernest Burgess.

Theo mô hình này, thành phố được phát triển với một trung tâm và năm vùng đồng tâmlần lượt là (1) Khu vực trung tâm hành chính, thương mại dịch vụ (2) Khu chuyển tiếp

của đân cư có mức sống thấp, thương mại và công nghiệp nhẹ đan xen (3) Dân cư có mức

sống trung bình, mật độ dân cư không cao, đa phần cư dân sở hữu nhà riêng (4) Dân cư có

mức sống tương đối cao, các khu dân cư có đan xen các khu trung tâm thương mại tiện nghỉ (5) Vùng ngoại ô với ga hàng không, vận tải, đân cư thưa thớt dần.

+ Mô hình thành phó đa cực: được đưa ra năm 1945 bởi hai nhà địa lý Harris vàUllman Mô hình này thé hiện tính linh hoạt trong việc phát triển đô thị dựa trên các

địa hình khác nhau với xu hướng công nghiệp phát triển ở các vùng có địa thế bằng

phẳng, thoáng rộng Tuy nhiên, mô hình thành phó nhiều trung tâm này dẫn đến hệ thống

giao thông phức tạp.

+ Mô hình phát triển theo khu vực: chuyên gia địa chính Homer Hoyt vẽ nên một mô

hình đô thị với vùng trung tâm được mở rộng bởi các khu vực xung quanh, hình thành nên

một thành phố hình sao Mô hình này được gắn chặt chẽ với việc quy hoạch các trục giaothông lớn, mang tính tương hỗ cho sự phát triển của các khu vực mở rộng

Ở Việt Nam, các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phd Hồ Chí Minh được phát triển

dựa trên sự kết hợp của mô hình làn sóng điện và mô hình thành phố đa cực, trong khi đó,

các đô thị có đường quốc lộ đi qua thường phát triển theo khu vực.

1.1.3 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến sự phát triển kinh tế - xã hội

Đô thị hóa mang tính xã hội và lịch sử và là sự phát triển về quy mô sé lượng, nâng

cao vai trò của đô thị trong khu vực, vì vậy tác động của nó ngày càng sâu rộng Đô thị

hóa làm thay đôi bộ mặt nên kinh tê - xã hội của đô thị và nông thôn trên cơ sở phát triên công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng và dịch vụ Đô thị hóa chịu ảnh hưởng của các

chế độ chính trị và lịch sử xã hội khác nhau, tuy nhiên, nó vẫn mang đến những ảnh

hưởng mang tính đặc trưng cả tích cực và tiêu cực tại những nơi nó xuât hiện.

+ Ảnh hưởng tích cực:

Đô thị hóa làm tăng trưởng nhanh GDP của đô thị và định hướng cho phát triển kinh

tế vùng Đô thị có lợi thế về khả năng sản xuất lớn do thu hút được nhiều lao động lành nghề đến từ các vùng miền, nguồn lao động dồi dào với giá nhân công hợp lý, nguồn vốn

đầu tư nhiều và đa dạng loại hình đầu tư Chi phí đầu tư vào đô thị có thé cao hơn nông

thôn do giá bất động sản cao, giá lao động cao, lợi ích kinh tế từ đầu tư vào công nghiệp,

thương mại và dịch vụ ở đô thị vẫn có thê vượt qua chi phí dé sinh lời Lý do là vì đây lànơi hội tụ đầy đủ các điều kiện hỗ trợ như cơ sở hạ tầng, giao thông vận tải, thị trường

thương mại và dân số trẻ.

Đô thị hóa thúc đẩy mở rộng thị trường nhờ nguồn lao động nhập cư dôi dào và luôn tăng Kinh tế phát triển, thu nhập của người lao động tăng, cùng với việc thị trường có

một quy mô lớn người tiêu dùng với đa dạng các nhu cầu về sản phẩm, điều này giúp kíchthích mở rộng thị trường sản xuất và thương mại Người tiêu dùng nhập cư đến từ nhiều

nền văn hóa và phong cách sống khác nhau cũng đòi hỏi thị trường trưởng thành hơn

trong việc cung cấp sản phẩm đa dạng với giá cả hợp lý, vô hình chung tạo sự cạnh tranhlành mạnh và tích cực cho nền kinh tế Một đặc điểm nữa của đô thị là dân cư thường tậptrung với mật độ dân số cao, đặc biệt trong vùng đô thị trung tâm Đây là một thuận lợicho các doanh nghiệp cung cấp và phân phối sản phẩm đến tay người tiêu dùng do chỉ phí

vận chuyền giữa các địa điểm được tối giản.

Đô thị hóa làm tăng quy mô đô thị Trong quá trình phát triển, quy mô đô thị luôn có

xu hướng tăng lên và biểu hiện cụ thé của nó là tăng dân số đô thị, tăng quy mô sản xuất

và mở rộng diện tích Do diện tích đô thị cốt lõi luôn có hạn trong khi lượng lao động từ

các vùng miễn nhập cư để tìm kiếm cơ hội, học tập và việc làm luôn tăng cao, chính

quyền thường chọn giải pháp mở rộng đô thị bằng cách mở rộng diện tích địa giới hành

chính, hoặc phát triển các đô thị vệ tinh Về mặt tích cực, việc này sẽ mở ra cơ hội chonhiều lao động hơn và tạo điều kiện cho đô thị có thể bó trị lại sản xuất phù hợp với tiềm

năng phát triên trong tương lai.

Đô thị hóa làm tăng hiệu quả sử dụng các nguồn tài nguyên tự nhiên, đặc biệt là tài

nguyên đất Do dân số tăng nhanh, thu nhập tăng, nhu cầu chất lượng nhà ở ngày càngtăng, kéo theo nhu cầu xây dựng tăng và các loại hình bất động sản trở nên đa dạng Tuynhiên, đất đai là nguồn tài nguyên có tính khan hiếm, đặc biệt là khu vực trung tâm đô thị

Vi vậy, tính hiệu quả của việc sử dụng loại hình tài nguyên này buộc phải tăng cao.

Đô thị hóa đòi hỏi quy hoạch và phương thức quản lý tiến bộ Quá trình đô thị hóa

càng nhanh thì quy hoạch và phương thức quản lý càng phức tạp Trong các giai đoạn

phát triển khác nhau, đô thị sẽ gặp những vấn đề khác nhau và nếu những vấn đề này

không được giải quyết thì nó sẽ vô tình trở thành vật cản trở cho sự phát triển của đô thị.Ngoài ra, nếu chính sách quy hoạch và quản lý chỉ mang tính chất chắp vá, tạm thời, đôthị sẽ có thể phải chịu hậu quả về mặt phát triển bền vững, điều mà rất nhiều đô thị với tốc

độ phát triển nhanh ở khu vực các nước đang phát triển phải lưu tâm

+ Ảnh hưởng tiêu cực:

Đô thị hóa và sức ép lên cơ sở hạ tầng Việc đô thị hóa nhanh làm cho chất lượng và

khả năng đáp ứng của các cơ sở hạ tang thiết yếu, dịch vụ can thiết trở nên khó khăn Cơ

sở hạ tầng giao thông đô thị, hệ thống cấp thoát nước là một vấn đề đặt ra khi lượng cư

dân thành phó tăng quá nhanh

Đô thị hóa với tốc độ nhanh làm cho các vấn đề xã hội như nhà ở chuột, tội phạm,nghèo đói, bất bình dang, thất nghiệp trở nên tram trọng hon Sự phát triển các khu nhà 6chuột, tội phạm, nghẻo đói, bất bình đẳng, thất nghiệp là các hậu quả của đô thị hóa ở các

thành phố của các nước đang phát triển (Sullivan, 2008) Đô thị là điểm đến của nhiều lao

động nhập cư, lao động thời vụ, trong đó, rất nhiều người sống ở các xóm nghèo, ngôi nhàtạm, không điện nước, trường học, dịch vụ chăm sóc y tế Cùng với sự phát triển của các

xóm nghèo, khu ổ chuột, tỷ lệ tội phạm gia tăng có sự khác biệt rõ ràng giữa các khu vực

đô thị hóa và khu vực nông thôn Vấn đề việc làm, nghèo đói, hay bất bình đẳng trở nênnghiêm trọng hơn ở các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao khi mà người nghèo bị mat tư

liệu sản xuất, trong khi họ chưa có sự chuân bị, đào tạo dé tham gia ngay vào lực lượng

lao động có chất lượng cao làm việc trong khu công nghiệp ở các khu vực đã và đang đô

thành thị, bất bình đẳng giữa người dân có đất và người dân không có đất, sự chậm phát

triển của cơ sở hạ tang và cuối cùng là tăng chi phí sản xuất Sự bat hợp lý về giá đất đô

thị phần lớn là do cầu về dat đô thị tăng quá nhanh (do dân số tăng nhanh), trong khi các

quy hoạch phát triển đô thị chưa đáp ứng kịp, do sự hạn chế về quỹ đất và thiếu sự quản

lý, định hướng từ chính quyền địa phương.

Đô thị hóa tao sức ép cho môi trường Vấn dé 6 nhiễm môi trường đô thị là một trong các vấn đề mà hầu hết các đô thị trong quá trình đô thị hóa hoặc các đô thị đã hình thành

và mở rộng nhanh chóng phải gánh chịu Một lượng lớn xe ô tô và xe máy, cùng với

nhiều nhà máy sản xuất nội đô hoặc các khu đang đô thị hóa, lượng chất thải lớn từ các

tòa nhà cao tầng, chất thải sinh hoạt đang đây môi trường trở nên ngột ngạt và ô nhiễm

1.2 Chung cư cao tầng ở đô thị

1.2.1 Khái niệm

Theo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng,

công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03: 2009/BXD do Viện Khoa học Công

nghẹ Xây dựng biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt, Bộ Xây

dựng ban hành kèm theo Thông tư số: 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 9 năm 2009, nhà

ở chung cư là nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sửdụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân

Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho

mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chủ sở hữu

căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chungcư.

Chung cư cao tang là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau trên

một tâng của một tòa nhà có nhiêu tâng (lớn hơn hoặc băng 9 tâng) và tạo nên một cộng đông dân cư.

1.2.2 Đặc diém

Chung cư là một loại hình bất động sản đặc biệt vì nó nằm ngoài các cấu trúc truyền

thống của quyền sở hữu tài sản Một số đặc tính pháp lý và kỹ thuật giúp xác định quyền

sử hữu nhà chung cư như một đơn vị độc lập Trong quyền sở hữu nhà chung cư, một đơn

vị sở hữu riêng là một không gian kín trong phạm vi quy định Không gian này có thể baogồm nhiều phòng và các bức tường có nội thất, cũng như ban công, hàng hiên hoặc khu

vực lưu trữ.

Các đặc điểm cần lưu ý của căn hộ chung cư so với các loại hình bất động sản khác

bao gồm:

- Khu vực sử dụng chung: tat cả các phần sở hữu chung của bởi chủ của các căn hộ

Những khu vực chung này bao gồm: tắt cả các phần khác của chung cư nằm ngoài các căn

hộ, bao gồm tầng ham, tran, thang may, san, nền móng, sảnh; tất cả các thiết bị vật chấtcho các hoạt động tập thể như máy sưởi, điều hòa, điện, ga va nước; nền đất toa lac của

tòa nhà và khu vực gửi xe; các thiết bị cộng đồng, nhà tập thể, vườn, sân chơi, sân tennis

hay bể bơi (nếu có)

- Phí quản lý và bảo trì: Chủ sở hữu căn hộ chung cư phải trả phí quản lý và bảo trì

cho căn hộ của mình theo tháng, quý hoặc theo năm Các khoản phí này thường cô định

và bao gồm phí bảo hiểm cho tòa nhà, phí rác tha Trong trường hợp có các hỏng hóc kỹthuật xảy ra với tòa nhà, khoản phí nay cũng được dùng dé chỉ trả các hoạt động tái tạo

đó.

- Hội cư dan/ chủ sở hữu: đối với mỗi tòa nhà chung cư cao tầng, việc có một liên

hiệp các cư dân và chủ sở hữu các căn hộ đơn vị là điều cần thiết nhằm quản lý và duy trì

các hoạt động chung của tòa nhà, đặc biệt là tại các khu vực công cộng Thông thường,

hiệp hội này sẽ thuê một bên thứ 3 có chuyên môn thực hiện việc quản lý tòa nhà Khi

hiệp hội này cùng đồng ý các điều khoản hay luật lệ cho tòa nhà, các bên liên quan phảituân thủ, nếu không sẽ phải chịu các khoản phạt hoặc chịu trách nhiệm trước pháp luật

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư: theo điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng

nhà chung cư được xác định căn cứ cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất

lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư Theo khoản 2 điều nay,khi chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư

hỏng nặng, có nguy cơ sập dé, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để

Căn hộ chung cư là tập hợp không gian ở nhằm đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt của

một gia đình, của người độc thân hoặc một nhóm người cùng chung sông Theo quan

niệm này, căn hộ đương nhiên là một chỉnh thể không gian khép kín, bao gồm các phòng

ở, phòng sinh hoạt chung, phòng bếp, phòng vệ sinh và các loại không gian phụ trợ khác,

tạo nên cơ cầu không gian căn hộ, tùy theo các cách tổ chức mà phân định các thành phần

chính phụ và phân khu chức năng Ở nước ta trong những năm 70-80 thường sử dụng khái

niệm “căn hộ khép kín” bởi vào thời kỳ bao cấp, nhiều gia đình phải dùng chung một căn

hộ hoặc trong các nhà tập thể ngoài phòng ở riêng thì khu bếp và khu vệ sinh thườngđược dùng chung Việc phân hạng chung cư hiện nay được tính theo 3 mức:

- Hạng 1: Hạng đặc biệt có chất lượng sử dụng cao nhất Đảm bảo yêu cầu về quyhoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

- Hang 2: Hạng có chất lượng sử dụng cao Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc,

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cungcấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo

- Hạng 3: Hạng có chất lượng sử dụng trung bình Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch,kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Chất lượng hafon thiện, trang thiết bị và điềukiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác

sử dụng.

Vé cơ bản, việc phân hạng như trên dựa trên hệ thống các tiêu chí đồng bộ bao gồm:

- Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, trong đồ gồm các tiêu chí vị trí, cảnh quan, môi

trường, thiêt kê kiên trúc, gôm các tiêu chí cơ câu của căn hộ, diện tích căn hộ.

- Thông gió, chiếu sáng cho căn hộ, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ, cầu thang, cầuthang bộ, thang máy, chỗ để xe

- Yêu cầu về hạ tang kỹ thuật, hạ tang xã hội của khu ở: bao gồm hệ thống hạ tang kỹ

thuật gồm các tiêu chí về hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát

nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng chống cháy né, hệ thống thu gom và xử

lý rác Bên cạnh đó, ha tầng xã hội là hệ thống các công trình hạ tang xã hội

- Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện bao gồm vật tư — vật liệu dùng để xây dựng và

hoàn thiện Các trang thiết bị gan liên với nha.

- Các yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng bao gồm bảo vệ an ninh, vệ

sinh, chăm sóc cảnh quan, quản lý vận hành.

Tuy nhiên, nhìn chung, việc phân loại căn hộ chung cư ở nước ta hiện nay trong các

văn bản pháp quy về nhà ở mới chỉ dừng lại phân loại căn hộ theo diện tích, theo sốphòng ở, theo thành phần không gian chức năng chưa có phân cấp theo chất lượng và

tiện nghỉ sử dụng Trong dự thảo “Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công vụ” cũng mới chỉ quy

định căn hộ ứng với cấp bậc công chức theo diện tích và theo tiêu chuẩn đồ đạc thiết bị.'Việc tiêu chí phân loại còn chung chung, cưa đáp ứng các yêu cầu thực tiễn gây nên nhiều

cách hiểu và vận dụng khác nhau trong từng trường hợp và với mỗi chủ đầu tư Trong khi

đó, cấp độ phân loại của nhà chung cư lại ảnh hưởng mạnh mẽ đến mức độ tiện nghỉ — antoàn, chất lượng công trình, phân định sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư và đặc

biệt là chi phó chi trả hàng tháng của người sử dụng.

1.2.4 Mối quan hệ giữa sự phát triển của chung cư cao tầng với đô thị hóa

Lật lại những tác động của đô thị hóa, có thể thấy rất rõ sự xuất hiện và phát triển của

chung cư cao tầng là điều tất yếu nhằm thỏa mãn nhu cầu phát triển của đô thị Chung cư

cao tầng xuất hiện như một giải pháp cho thị trường nhà ở vùng đô thị và dần trở thành xuhướng sống mới của người dân thành thị

Đô thị hóa thu hút người lao động động nhập cư, làm tăng dân số thành thị, gây sức éplên nguồn cung nhà ở đô thị trong khi quỹ đất có giới hạn Bản chất của đô thị hóa là sự

mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trêntổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực Vì vậy, thành phố có tỉ lệ đô thị hóa

cao nghĩa là có số dân tăng lên nhanh hơn diện tích, điều này hiền nhiên sẽ gây van đề về

nhà ở sinh hoạt cho người dân Đề đảm bảo người lao động có nhà cửa tiện nghỉ, phục vụcông việc và cuộc sống, không còn cách nào khác, các khoảng không cần được tận dụng

và chung cư cao tầng phát triển theo nhu cầu của xã hội Từ đó, chung cư cao tầng giải quyết vấn đề về nhà ở cho hàng ngàn người dân thành thị mỗi năm

Căn hộ chung cư phù hợp với lao động nhập cư chủ yếu là lao động trẻ, sống một

mình hoặc với gia đình có quy mô nhỏ gôm hai vợ c ông và con cái Đa phần đối tượng

lao động nhập cư lên thành thị là những người trẻ, có kiến thức và sức lao động đang tìm

kiếm cơ hội việc làm và xây dựng cuộc sống Đối những nhóm lao động này, họ không có

nhiều nhu cầu về nhà ở rộng rãi, khang trang, có không gian riêng tư quá lớn, mà họ cần

một nơi có thể đáp ứng vừa đủ những nhu cầu chức năng như ăn, ngủ, nghỉ sau giờ làm việc Xu hướng lao động trẻ nhập cư sống xa gia đình, tự lập trong một căn hộ chung cư,

hoặc chia sẻ căn hộ đó với một vài người bạn đang trở nên phô biến vì đây là sự lựa chọnphù hợp với khả năng tài chính của họ Bên cạnh đó, các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao

thường sở hữu cơ cấu dân số trẻ, những người thích sống độc lập, khẳng định bản thân, vì

vậy, việc sở hữu căn hộ chung cư cũng giúp họ được thoát ly gia đình, hoặc xây dựng gia đình nhỏ của riêng họ Ngoài nhóm lao động nhập cư trẻ, căn hộ chung cư còn là nơi lý

tưởng cho những cặp vợ chồng già về hưu sống khi con cái đã thoát ly Đây là tình trạng

rất phô biến ở các đô thi đã bị mai một truyền thống sóng đại gia đình

Đô thị hóa làm gia tăng tỉ lệ tội phạm và tệ nạn xã hội do sự chênh lệch giàu nghèo và

sự xuất hiện của những khu 6 chuột, vì vậy cư dân đòi hỏi một khu vực sống có hệ thống

an ninh, bảo vệ 24/7 Tốc độ đô thị hóa cao đi kèm với tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo do phần lớn cơ hội được đón đầu bởi một nhóm người có tri thức trong khi

các lao động không có trình độ bị đào thải bởi kỹ năng của họ chưa thể đáp ứng kịp tốc độ

phát triển của nền kinh tế Khu ổ chuột hay các tệ nạn xã hội như cướp giật từ đó cũng

tăng lên và việc sống trong một khu vực có an ninh, bảo vệ trở thành một nhu cầu mới đốivới người dân thành thị Các khu chung cư trong thành thị, đa phần đều có sảnh với nhân

viên lễ tân, bảo vệ, camera đề tạo cảm giác an toàn cho người dân sinh sống tại đây.

Đô thị hóa day cao giá trị bat động sản trong khu vực nội thành khiến việc sở hữu căn

hộ chung cư trở thành sự lựa chọn kinh tế và hợp lý Quỹ đất có hạn khi nhu cầu nhà ởtiếp tục tăng khiến giá bất động sản tại khu vực nội thành đô thị có thể cao hơn nhiều lần

so với khu vực ven đô Để sở hữu một nơi đáp ứng được nhu cầu cuộc sống và có vị trí thuận lợi cho công việc, người lao động không quá dư đả về tài chính thường chọn căn hộ

chung cư như một giải pháp hiệu quả.

Đô thị hóa thúc đẩy kinh tế thị trường nơi các nhà cung cấp sản phẩm phải cải thiệnsản phẩm theo thời gian, đồng nghĩa với việc chung cư cao tang ngày càng trở nên tiệnnghỉ và có nhiều dịch vụ hỗ trợ tiện ích dé đáp ứng nhu cầu của cư dân Trong nên kinh tếthị trường, khi cung đáp ứng cầu, các sản phẩm bat động sản thuộc nhóm chung cư cao

tang phải cạnh tranh gay gắt dé có được chỗ đứng trong lòng khách hàng Vô hình chung,

chất lượng và tiện nghỉ của các chung cư này được cải thiện đáng kể theo thời gian Từviệc chỉ là những căn hộ chồng lên nhau với các phòng chức năng cơ bản, ngày nay,

chung cư cao tầng còn tập trung phát triển trải nghiệm cư dân bằng việc sở hữu không gian giải trí, sinh hoạt chung như bể bơi, phòng thể dục, công viên, thư viện Tại nhiều

quốc gia phát triển, sống trong chung cư cao tang còn trở thành xu hướng được ưa chuộngbởi nhiều nhóm dân cư từ người có thu nhập thấp đến những người có thu nhập cao bởinguồn cung đa dạng của thị trường này

1.3 Kinh nghiệm phát triển chung cư cao tầng trong quá trình đô thị hóa ở các đô thị

trên thế giới

1.3.1 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một trong những quốc gia đi đầu trong khu vực về xây dựng chính sách

đô thị đáp ứng với nhu cầu đô thị hóa và thúc day phát triển kinh tế nhằm vươn lên trởthành một trong những trụ cột kinh tế của khu vực như hiện nay Với Hàn Quốc, chính

phủ đã có những chính sách quy hoạch và định hướng liên quan đến dat đai và cung cấp

nhà ở nhằm định hướng cho sự phát triển của đô thị

Bảng 1.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc: các ưu tiên khác nhau về chính sách quản

lý đất đai và cung cấp nhà ớ trong tiến trình đô thị hóa từ giai đoạn đầu đến giai

đoạn tiên tiến Giai đoạn Quy hoạch đô thị và Quản lý | Các chính sách cung cấp nhà ở

dat dai Giai đoạn bat dau | - Xác lập quyên sở hữu và quan | - Thiêu chính sách về cung cap

đô thị hóa lý đât đai nhà ở

- Thông qua các quy định cấp | - Thiếu nhà ở do hậu quả chiến

phép xây dựng, các khu quy | tranh

hoạch đô thị, và phân vùng - Dân cư tập trung nhiều ở các

- Căn cứ cho các dự án: Kế | vùng đô thị: gia tăng tình trang

hoạch Thu hồi đất, Chương | nhà ở bất hợp pháp của người

trình cải tạo khu thương mại nội | nghèo

đô (xây dựng lại), Chương trình

điều chỉnh lại đất đai (xây dựng

mới)

- Cải cách đất nông nghiệp sau

ngày Độc lập của Hàn Quốc

riêng cho nông lâm nghiệp (1972)

- Căn cứ cho các dự án: phát

triển cơ sở công nghiệp thôngqua thu hồi đất dưới hình thức

mua toàn bộ (1980)

- Quy hoạch dài hạn: quy hoạch

phát triển đất quốc gia, quyhoạch đô thị toàn diện

- Các chính sách mở rộng đất

làm nhà ở (các khu buôn bán

thương mại mới, đô thị mới)

- Các chính sách cung cấp nhà

ở dựa trên mô hình căn hộ

-Thực hiện kế hoạch xây dựng

- Xây dựng thị trấn mới giai

đoạn 1 và giai đoạn 2; thiệt lập các vùng đô thị mới

Các vấn đề trong

tương lai

- Quản lý đất đai dé tránh phát

triển lộn xộn và đảm bảo sựcông bằng xã hội

- Hệ thống quy hoạch hợp lý,

hiệu quả và hợp tác

- Các chính sách đô thị tập trung vào vùng đô thị

- Xây nhà ở theo định hướng

của người sử dụng

- Mở rộng quỹ nhà ở với mức giá vừa phải

nhà ở dựa trên mô hình căn hộ, hay đầy đủ hơn là căn hộ chung cư Khu chung cư cao

tầng đầu tiên mang tên Jong-am đã được xây dựng tại Hàn Quốc vào năm 1950.

Thời gian đầu, những chung cư vốn không được ưa chuộng bằng nhà đất, tuy nhiên,khi xã hội phát triển, sự phát triển về kỹ thuật, công nghệ xây dựng cho ra đời những tổhợp chung cư kiểu mẫu cung cấp đầy đủ các tiện ích cho cư dân sinh sống trong khu đô

thị đã đem đến cái nhìn hoàn toàn khác về chung cư.

Vào những năm 1970, chung cư cao tầng ở Hàn Quốc được coi là những ngôi nhà tiệnnghi và đảm bảo an toàn cho cư dân sinh sông Không những thê, khi thủ đô Seoul được

mở rộng, phát triển các khu đô thị mới và tái kiến trúc thành phó, cải thiện giao thông, mở

rộng khu vực trung tâm cũ bằng hệ thống tàu điện ngầm thì cũng là lúc cư dân nhận thấtlợi nhuận từ việc đầu tư vào các khu chung cư là không hề nhỏ Những tổ hợp chung cưvốn xa trung tâm trước đây nhanh chóng tăng giá sau khi có tuyến giao thông thuận lợi vàtrở thành các khu chung cư danh tiếng.

Giá chung cư ở Hàn Quốc tăng vọt Các khu chung cư cao cấp ra đời vào những năm1970-1980 và trở thành điểm thu hút tầng lớp trung lưu và thượng lưu, những người có

thu nhập cao và có chuyên môn tại Hàn Quốc.

Thị phần căn hộ chung cư đã đi từ 13,5% trong năm 1985 đến 37,5% trong năm 1995

và 53% trong năm 2005 Đến nay, nó đã chiesm gần 80% số các căn hộ của toàn bộ khunhà ở Hàn Quốc, chiếm ưu thế lớn so với nhà đất

Để có được thành tựu này, Hàn Quốc đã có những chiến lược thay đổi nhận thức về

chung cư để nó được đón nhận rộng rãi trên cả nước Hàn Quốc chú trọng vào việc nâng cao chất lượng chung cư dé đáp ứng kịp nhu cầu phát triển của xã hội, đời sống và môi

trường không gian sống Các căn hộ chung cư tại Hàn Quốc được hưởng đầy đủ tiện ích

sinh hoạt mà một nhà đơn lẻ khó có được bao gồm: khu mua sắm, nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu tập thể thao, bể bơi Bên cạnh đó, các chung cư ở đây luôn có khuôn viên

xanh dé cư dan tap thé dục, hit tho không khí trong lành Tiêu chuẩn về chung cư tại HànQuốc la không chi đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho người dân, mà còn giúp ho hưởng thụ

cuộc sống với những tiện nghỉ đầy đủ nhất.

1.3.2 Singapore

Singapore là quốc gia duy nhất trong khu vực Đông Nam Á có tỉ lệ đô thị phủ kín trên toàn bộ 600km2 diện tích của mình Đô thị Singapore có nguồn gốc từ các khu

Chinatown tồn tàn, chật chội, phục vụ cho các hoạt động kinh doanh nhỏ là chủ yếu Đến

năm 1959, toàn quốc đảo đã được quy hoạch theo phương hướng phát triển đô thị từ

ngoại thành lan tỏa và trung tâm, điều này ngược với cách thức phát triển đô thị của các

nước khác Giai đoạn đầu, Singapore cho xây dựng các khu nhà cao tầng dày đặc, giá

thành thấp với tiện nghỉ tối thiểu ở khu vực ngoại ô để giải tỏa mật độ trung tâm Giai đoạn này, Singapore chưa đặt nặng van dé chất lượng nhà ở mà tập trung vào số lượng Di

đôi với việc kiến tạo các khu đô thị mới vùng ven đô, Singapore phá bỏ các khu 6 chuộtnội thành, thay thế bằng các không gian cây xanh, hồ nước, quảng trường tạo ra các lá

phổi xanh Các công trình cao tang trong khu vực trung tâm cũng được tính toán đến sự

tác động về mặt môi trường và khí hậu

Sau thời kỳ này, chính phủ Singapore đặt vấn đề chất lượng cuộc sóng trong đô thịlên hàng đầu, mở ra định hướng xây dựng và cải tổ các chung cư cao tầng theo hướng

chất lượng cao Diện tích các căn hộ chung cư thời gian này tăng lên 90, 120, đến 180m2,

tạo điều kiện cho việc thiết kế các phòng chức năng, đưa thiên nhiên vào nhà.

Bên cạnh đó, Singapore còn có Quy chuẩn quốc gia về phân loại nhà chung cư năm

2012 Theo đó, khái niệm chung cư được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là

một khái niệm pháp lý nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ nhằm mục đích khai

thác tối đa quỹ đất và chỉ được phân loại thành 2 dạng cơ bản là Flat (thông thường) và dang Condominium (cao cấp).

- Dạng Flat: loại hình nhà ở chung cư không sở hữu đất Mỗi căn hộ chỉ dành riêngcho mục đích ở và có lối vào riêng tách biệt từ diện tích chung của khu nhà chung

cư Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung bình và mật độ

cao, số tầng từ 4 đến 30 tầng Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích không gian

mở cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân khu nhà

đó Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu

đât.

- Dạng Condominium: có yêu cầu quy mô diện tích khu dat lớn, phảo bao gồm diện

tích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên Các tiện ích công cộng

thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và phục vụ chon nhu cầu

của họ Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buổi buộc phải bố tríkhông gian mở công cộng bên trong khu đất

Trong khoảng 30 năm, Singapore xây dựng được 70,000 căn hộ nhà ở, hiện tại toàn

quốc có khoảng 87% dân số được ở trong các ngôi nhà chung cư này Đặc điểm kiến trúc

chung cu của Singapore là tỷ lệ nhà cao tầng chiếm số lớn; nhà thấp tang dành chủ yếucho giới xa xỉ với tiêu chuẩn rất cao; nội thất bố trí hợp lý; khong gian xanh đẹp và vệ

sinh.

Các tòa nhà chung cư cao tầng của Singapore có số tầng cao khác nhau nhưng việc bố

trí mặt ngoài ngôi nhà và tông thể quy hoạch có nghiên cứu rất quy củ và trật tự Giữa các

ngôi nhà cao tầng là các vườn cây xanh, sân chơi cho thiếu nhi Mật độ xây dựng rất caonhưng khi vào khu nhà sẽ cảm thấy dễ chịu do nhà có tầm nhìn thoáng rộng, môi trường

xanh mát đẹp đẽ, thông gió tốt Khu nhà có bãi đỗ xe rộng, nhân viên phục vụ chu đáo.

Mỗi căn hộ đều có hệ thống điện nước nóng lạnh được cung cấp 24/7 Mỗi hộ đều có vị

trí để ô tô riêng, trong gara ở xây dựng bằng gạch lỗ hoa, kiến trúc mỹ quan được liên kết với cây xanh bên ngoài Các chất thải sinh hoạt được chứa trong các túi nhựa phân loại rõ

ràng dé được xử lý

TIÊU KÉT CHƯƠNG I

Đô thị hóa là sự mở rộng tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đôthị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực Hiện tượng này có liên quan

mật thiết đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tạo ra những thay đổi to lớn về

kinh tế, xã hội của khu vực Chính sự phát triển đó của đô thị càng thu hút lao động nhập

cư, tăng quy mô dân số, hình thành áp lực cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng đường sá, công trình giao thông và đặc biệt là các công trình giải quyết nhu cầu ăn, ở,

sinh hoạt.

Chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhautrên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng và tạo nên một cộng đồng dân cư Các chung

cư này thường có các khu vực sinh hoạt cộng đồng, hệ thống trang thiết bị phục vụ đời

sống sinh hoạt của người dân như thang máy, thông gió, chiếu sáng, điều hòa, chỗ dé xe,thiết bị an ninh phòng chống cháy nỗ Một chung cư cao tang cho phép là nơi thường trú

của hàng nghìn hộ dân, đảm bảo điều kiện sinh hoạt, nghỉ ngơi và làm việc của hàng nghìn người trên một diện tích đất hạn chế.

Sự xuất hiện và phát triển của chung cư cao tang là điều tất yếu nhằm thoải mãn nhu

cầu phát triển đô thị khi dân số tăng quá nhanh trong khi quỹ đất có giới hạn Nó khôngchỉ giúp tối ưu hóa công năng của một diện tích đất hạn chế, chung cư cao tang còn là giải

pháp tài chính cho nhiều người lao động chưa có nhiều tích lũy dé sở hữu nhà đất vi giá

đất thành thị đang trở nên quá đắt đỏ và vượt khỏi tầm với

Tại rất nhiều các quốc gia phát triển trên thế giới, chung cư cao tầng là loại hình bất

động sản phổ biến nhất trong quy hoạch đô thị, hai ví dụ tiêu biểu là Hàn Quốc và Singapore, nơi đại bộ phận dân số sống trong căn hộ chung cư Cũng tại các quốc gia này,

chung cư cao tầng được quy hoạch và phân loại chất lượng rất rõ ràng theo sự phát triển

đồng bộ về kinh tế - xã hội của đô thị, điều mà các đô thị đang trong giai đoạn mới phát triển như Hà Nội cần phải học tập.

CHUONG II PHAN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT TRIEN CHUNG CƯ CAO

TANG Ở HÀ NOI2.1 Quá trình hình thành và phát triển mô hình chung cư cao tầng ở Hà Nội

2.1.1 Giai đoạn tiền dé (1955-1985)

Vào giai đoạn giữa thế kỷ 20, ở Hà Nội, các chung cư hoàn chỉnh với kết cấu khép kín

được xây dựng một cách phổ biến Từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư chủ yếu nằm ở khu vực nội thành, một số chung cư tiêu biểu

là khu Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ Đặc điểm của mẫu nhà này là việchình thành căn hộ khép kín, thay vì việc nhiều căn hộ sử dung chung | công trình phụ như

trước đây, diện tích căn hộ một phòng là 16-24m2, hai phòng khoảng 33-34m2, ba phòng

là 41m2, với tiêu chuẩn 6m2/người trong đó các loại căn hộ 16-24m2 chiếm 50%, 33m2

chiếm 30% và 41m2 chiếm 20% Các chung cư này có nhiều đặc điểm khá giống với chung cư cao tang hiện đại, nhưng thường chi có 3-5 tầng và không có thang máy Những chung cư, hay “khu tập thể” này cũng thường có sân chơi, sinh hoạt chung cho các hộ giađình và có một nhóm đoàn thé gọi là tổ dân phố dé giúp duy trì việc quản lý và duy trì

việc hoạt động, phát triển các phong trào của khu dân cư

Vé bối cảnh kinh tế giai đoạn này (1955-1975), sau khi kết thúc thắng lợi cuộc kháng

chiến chống thực dân Pháp, sản xuất công nghiệp ở Hà Nội từng bước được khôi phục vàphát triển Trong ba năm khôi phục kinh tế (1995-1957) và tiếp theo là kế hoạch 5 năm

lần thứ nhất với đường lối công nghiệp hóa, nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp được phục

hồi và xây dựng Đến năm 1975, giá trị tong sản lượng công nghiệp tăng 16,6 lần năm

1955 Hoạt động thương mại cũng được chú trọng Tổng mức bán lẻ hàng hóa xã hội năm

1975 so với 1955 tăng gap 7,8 lần; kim ngạch xuất khâu tăng 21,3 lần; kim ngạch nhập

khẩu tăng 11,8 lần Đây cũng là giai đoạn quan hệ sản xuất mới tiếp tục được củng có, cơ

sở vật chất được tăng cường, giáo dục văn hóa, y tế phát triển mạnh mẽ.

Trong thời kỳ 1976-1986, kinh tế Hà Nội tiếp tục có những bước tiến cùng với sự phát

triển của cả nước, thừa nhận có sự tổn tại của 5 thành phần kinh tế là quốc doanh, tập thể,

công tư, hợp doanh, tư bản tư nhân và cá thể Đây chính là bước khởi đầu thay đổi cơ cấucác chủ thé sản xuất kinh doanh, tạo tiền đề cơ bản cho sự phát triển kinh tế thị trường

Có thé nói, giai đoạn này, Hà Nội đang có những bước chuyền mình đáng kể nhằmkhôi phục kinh tế sau chiến tranh và chạy đà cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ

cao trong những năm tiếp theo Các khu tập thể, nhà chung cư được xây dựng ở Hà Nội

vào những năm 1995 — 1986 mới chi đơn thuần đáp ứng nhu cầu ở và ồn định cuộc sống

để tham gia lao động sản xuất của người dân Các chung cư này được xếp vào loại sơ khai

và là dấu hiệu cho những sự xuất hiện của chung cư cao tầng với hệ thống thang máy vàcác tiện nghỉ đầy đủ sau này Tóm lại, giai đoạn này đã có xuất hiện sợi dây liên kết giữachung cư và sự phát triển của đô thị hóa, tuy mới ở mức sơ khai

2.2.2 Giai đoạn đổi mới (1986-nay)

Sau những nhen nhóm về mô hình nhà chung cư xuất hiện vào thời gian trước, năm

1997, Công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD) tiền thân của Tổng công ty Đầu tư phát

triển nhà và đô thị thuộc Bộ Xây dựng đã chính thức khởi công xây dựng Khu đô thị mới Linh Đầm, khởi động mô hình đô thị mới đầu tiên trên cả nước Vào thời điểm này, có thể

nói việc quy hoạch và thiết kế Khu đô thị Linh Đàm mang tính kiểu mẫu và vô cùng chiến

lược dé đón đầu sự gia tăng dân số theo tốc độ đô thị hóa của thủ đô.

Khu đô thị mới Linh Đàm có quy mô 200ha, cách trung tâm Thành phó khoảng 7km,

có vị trí cảnh quan thiên nhiên đẹp với nhiều công trình di tích lịch sử đã được xếp hạng

và hồ điều hòa rộng 7ha Từ một khu vực ao hồ, đồng ruộng trũng thấp, khu hồ Linh Đàm

đã trở thành một khu đô thị mới khang trang, sạch đẹp với gần 4.000 căn nhà mới được xây dựng trong đó có hơn 3.150 căn hộ chung cư cao tầng phục vụ cho hàng vạn ngườidân thủ đô định cư.

Từ giai đoạn này, các cơ quan chức năng cùng doanh nghiệp nhà nước đã hoàn toàn ý

thức được mô hình phát triển đô thị của thủ đô, bao gồm khu đo thị mới đồng bộ, mô hình

phát triển nhà ở cao tầng, mô hình dịch vụ quản lý nhà ở cao tầng và khu đô thị Đến nay,

các mô hình này vẫn được áp dụng cho nhiều khu đô thị mới và hệ thống chung cư caotầng khác

Tuy nhiên, trong giai đoạn 1995-2000, mô hình khu đô thị được quy hoạch đồng bộnhư dự án Linh Đàm chỉ là một hiện tượng Loại hình chung cư vẫn chưa thực sự phô

biến và trở nên cấp thiết trong quy hoạch thành phố Hà Nội Cho đến thế kỷ 21, mô hình

chung cư mới thực sự bắt đầu nhận được sự chú ý của chính quyền và người dân thủ đô vì

tinh thiết thực của nó trong bồi cảnh đô thị hóa ở Hà Nội.

Quay trở lại với bối cảnh kinh tế - xã hội của Hà Nội dé có thể hiểu thêm động lựckhiến Bộ Xây dựng và công ty Phát triển nhà và đô thị đã phải vẽ ra một mô hình đô thịmới kiểu mẫu Việc này hoàn toàn dựa trên những dự đoán về tốc độ phát triển kinh tế,

tốc độ tăng dan sé do đô thị hóa, và tầm nhìn phát triển Hà Nội một cách bền vững.

Sau 30 năm đổi mới, tăng trưởng kinh tế của đất nước và của Hà Nội đã đạt được

những dấu mốc đáng kẻ: tốc độ tăng GDP từ mức 4,8% giai đoạn 5 năm đầu đổi mới

(1986-1990), tăng lên mức 9,3% giai đoạn (2009-2015) GDP bình quân đầu người năm

2015, tăng gấp 6,4 lần so với năm 1990, đạt mức 3,600 USD, tương đương 72,000,000

VND.

Bang 2.1: Diện tích — Dân số Hà Nội theo các năm

1991 2009 2013

Điện tích (Km2) 922,8 33446 3324,5 Nội thành 40,0 2283 228,3 Ngoại thành 882,8 31163 3096,2

Dân số (1000 người) 21278 6450/00 7212,3

Nội thành 982,3 2422/99 2706,6

Ngoại thành 11455 40271 4505,7

Mật độ dân số(người/km2) 2306 1926 2169

Nội thành 24558 10636 — 11855

Ngoại thành 1298 1290 1455

* Nguôn: Cục thông kê thành phố Hà Nội

Cùng với sự phát triển về kinh tế, Hà Nội cũng có những chuyển mình lớn về mặt diệntích và dân số Đáng nói nhất sự kiện ngày 1/8/2008, toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linhcủa tỉnh Vĩnh Phúc và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình được sáp nhập về Hà

Nội Từ diện tích gần 1000km2 và dân số khoảng 3,4 triệu người, Hà Nội sau khi mở rộng

có diện tích 3.344,92km2 và dân số 6.232,940 người, nằm trong 17 thủ đô lớn nhất thégiới Theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính Phủ về việc điều chỉnhđịa giới hành chính huyện, Hà Nội chính thức có 12 quận nội thành bao gồm: Ba Đình,

Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ.

Đây là một động thái nhằm mở rộng quy mô đô thị do tốc độ đô thị hóa cao Qua quátrình nghiên cứu, không gian và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện hữu của Hà

Nội không thể đáp ứng được tốc độ đô thị hóa Sức hút đầu tư ngày càng lớn và sự gia

tăng dân số làm cho mật độ dân số thường trú và dân số vãng lai khoảng 5.000 người/km2

và nếu tính riêng khu vực nội đô là 1 1.600 người/km2 vào thời điểm trước sáp nhập

Chỉ đến giai đoạn này, khi Hà Nội chuẩn bị và chính thức mở rộng địa giới hànhchính, mô hình nhà chung cư mới thực sự có chỗ đứng và các nhà đầu tư mạnh dạn hơntrong việc xây dựng tòa nhà chung cư cao tầng với các căn hộ khép kín Năm 2008, Hà

Nội ghi nhận 5.308 căn hộ chung cư mới được mở bán trên địa bàn các quận nội thành,

nhưng con số này đã tăng lên gần gấp ba vào năm 2009 với 15.210 căn hộ được tung rathị trường.

Ngay cả cơ cầu nguồn vốn FDI đồ vào Hà Nội trong giai đoạn này cũng minh chứngrằng bat động sản chính là nhóm thu hút nhiều hứng thú nhất từ các nhà đầu tư Ba nhóm

ngành chiếm nhiều tỉ trọng trong cư cấu vốn FDI vào Hà Nội nhất là Bất động sản, Bán

buôn bán lẻ và Xây dựng, đặc biệt A động san chiếm tới 61.35% ti trọng, vượt trội so

với những nhóm ngành còn lại Có thê nói, bat động sản Ha Nội có khả năng thu hút các nhà đầu tư và không thiếu vốn để phát triển.

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu vốn FDI vào Hà Nội

mBất độngsản Bán lẻ,Bánbuôn #Xây dựng #KHCN Khác

*Nguôn: CBRE - Phòng Nghiên cứu và Tư van

Sau sự khởi sắc của thị trường bất động sản 2007 và bùng né bong bóng bat động sản

2007-2008, thị trường chung cư cao tang đã có những bước phát triển mới dé khang định

trí của mình trong quy hoạch đô thị Thủ đô Tóm lại, trong thời kỳ đổi mới, chung cư cao

tầng tại Hà Nội đã có những bước phát triển như sau:

- Đa dạng hóa diện tích: thay vì mỗi căn hộ có diện tích khiêm tốn chỉ tầm 40m2

như thời kỳ trước, các căn hộ chung cư tại Hà Nội trong giai đoạn này có diện tích

đa dạng hơn, từ 35m2 đến 180m2 với số lượng phòng ngủ, phòng vệ sinh tươngxứng nhằm đáp ứng nhu cầu ở của các đối tượng khách hàng, các hộ gia đình khác

nhau.

- Nâng cao tiện nghỉ và chất lượng căn hộ: từ những năm trước, khi nhà chung cưchi mới được ra mắt thị trường, chủ dau tư thường ban giao căn hộ đến tay người

mua sản phẩm là một căn nhà trống mới hoàn thành phần khung thô, có hệ thống

dây điện, cấp thoát nước và có thể có sơn tường Những năm trở lại đây, các căn

hộ mới được tích hợp thêm hệ thống đồ nội thất gắn tường với thiết kế đồng bộ

nhằm giúp người mua tiết kiệm thời gian từ khi mua nhà đến khi chuyển vào sống

trong căn hộ đó Day là một hình thức vô cùng phổ biến hiện nay do người muanha cũng ý thức được rằng mua căn nhà có nội that cơ bản thường có mức giá cạnh