Phân tích các quy Định về kinh doanh nhà Ở hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành làm rõ những Điểm mới Ở luật kinh doanh bất Động sản năm 2023

Ưu điểm, nhược điểm của pháp luật khi điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở xây dựng hình thành trong tương lai...8 2.2.3: Những điểm mới của pháp luật quy định về nhà ở hình thành trong

BÀI TẬP LỚN

Chủ đề 4: Phân tích các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành Làm rõ những điểm mới ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

về nội dung này và những tác động đến sự phát triển an toàn,

lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản.

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2024

Giảng viên hướng

LỜI MỞ ĐẦU 1

I - NỘI DUNG 3

1 Các vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai 3

1.1 Định nghĩa về kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai 3

1.2 Nguyên tắc của kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai 3

1.3 Ý nghĩa của của kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai 4

II - MỘT SỐ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 5

2.1 Nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 5

2.1.1 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 55, Luật kinh doanh BDS) 5

2.1.2 Quyền của bên kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai 6

2.1.3 Quyền của bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 6

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 7

2.2 Thực tiễn hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 8

2.2.1 Hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 8

2.2.2 Ưu điểm, nhược điểm của pháp luật khi điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở xây dựng hình thành trong tương lai 8

2.2.3: Những điểm mới của pháp luật quy định về nhà ở hình thành trong tương lai .9

III - MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 10

3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 10

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý về hoạt kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 14

IV - KẾT LUẬN 14

V - TÀI LIỆU THAM KHẢO 15

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn ra những biến động mạnh mẽ, việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một lĩnh vực hấp dẫn nhưng cũng đầy thách thức Các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư mà còn tác động sâu sắc đến quyền lợi của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của thị trường Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra những điểm mới, nhằm tăng cường quản lý, minh bạch hóa quy trình giao dịch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã đặt nền tảng cho việc quản lý và điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để đáp ứng những yêu cầu mới từ thị trường và đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả trong các giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 2023 Những điểm mới trong luật này không chỉ làm nổi bật sự phát triển của thị trường mà còn thể hiện nỗ lực của Nhà nước trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể hơn là các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Chính vì những lí do trên em đã lựa chọn đề tài “Phân tích các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành Làm rõ những điểm mới ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về nội dung này và những tác động đến

sự phát triển an toàn, lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản" để nghiên cứu,

vì là sinh viên nghiên cứu nên đề tài của em còn hạn chế ở nhiều mặt, mong cô xem xét

để bài làm của em được hoàn thiện nhất!

I - NỘI DUNG

1 Các vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai

1.1 Định nghĩa về kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai

Theo Khoản 5, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được

“tồn tại trong thực tế” Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án

Căn cứ Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm như sau:

- Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

- Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

1.2 Nguyên tắc của kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai

 Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật: Đây là nguyên tắc mang giá trị phổ quát được thừa nhận rộng rãi trên thế giới Để tạo dựng lòng tin giữa các bên trong kinh doanh nhà ở hình thành tương lai và nâng cao tính hấp dẫn của phân khúc nhà ở này thì kinh

doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo đúng quy định của pháp luật

 Kinh doanh nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai phải dựa trên cân bằng lợi ích giữa các chủ thể: Các nhà đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai chân chính thu được lợi nhuận dựa trên sự tôn trọng, không làm phương hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội, của khách hàng và lợi ích của các chủ đầu tư khác

 Kinh doanh nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai phải trung thực, công khai, minh bạch: Góp phần ngăn chặn, kiềm chế, khắc phục những biểu hiện, khuyết tật của TTBĐS do chịu sự tác động của mặt trái của cơ chế thị trường Thực hiện đầy đủ và đúng nguyên tắc này góp phần thúc đẩy TTBĐS nói riêng

và nền kinh tế nói chung hoạt động lành mạnh, ổn định, bền vững v.v

1.3 Ý nghĩa của của kinh doanh nhà ở xây dựng trong tương lai

 Góp phần nâng cao tính hấp dẫn và thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS Bởi lẽ, loại hình kinh doanh này góp phần tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho các chủ đầu tư KDBĐS và thúc đẩy sự quay vòng vốn đầu tư trong kinh doanh

 Góp phần tạo lập nhà ở, đáp ứng nhu cầu dân số đang gia tăng về nhà ở tại các

đô thị mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư

 Người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dễ dàng sở hữu nhà ở nhờ quá trình thanh toán được chia thành nhiều đợt

 Tạo điều kiện cho khách hàng được tham gia vào quá trình đầu tư xây dựng nhà

ở đáp ứng nhu cầu, thị hiểu, sở thích của mình

 Góp phần thực hiện hiệu quả các chính sách về an sinh xã hội bền vững của Nhà nước ta

 Tác động tích cực đến sự phát triển, đến hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, các tổ chức tài chính, tín dụng…

 Bởi lẽ, giao dịch mua, giao dịch thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gia tăng kéo theo sự phát triển của các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS

 Điều kiện để các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng mở rộng thị phần cho vay vốn, tạo lập thêm kênh đầu tư cho TTBĐS và góp phần đẩy nhanh sự quay vòng vốn đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

 Thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác phát triển như ngành xây dựng, ngành công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất công trình, đồ gia dụng; thiết kế kiến trúc Nó góp phần vào quá trình dịch chuyển lao động từ khu vực nông thôn ra khu vực thành thị và góp phần nâng cao chất lượng, trình độ nghề nghiệp của đội ngũ lao động

II: MỘT SỐ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

2.1 Nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.1 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 55, Luật kinh doanh BDS)

1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp

có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do

2.1.2 Quyền của bên kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai

Quy định trong điều 56 Luật kinh doanh BĐS, theo đó bên kinh doanh nhà ở, công

trình xây dựng trong tương lai có các quyền sau đây.

1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

2 Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua

2.1.3 Quyền của bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Quy định theo Điều 59 luật kinh doanh BĐS

- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa

được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng

Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng

2 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

3 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

4 Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1 Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2 Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình

2.2 Thực tiễn hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

2.2.1 Hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Trong 08 tháng đầu năm 2017, tỷ lệ thành lập doanh nghiệp KD BĐS ngày càng tăng Nguồn vốn đầu tư cho BĐS tăng trưởng mạnh mẽ Điều này cho thấy, đây là một trong những kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận, thu hút đầu tư lớn, góp phần nâng tổng số vốn đăng ký bổ sung vào nền kinh tế và đưa TTBĐS lên một tầm cao mới TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh sẽ mang lại những lợi ích cho nền kinh tế quốc dân, bao gồm: i) Tạo ra một khối lượng lớn nhà ở cho xã hội, chỉnh trang đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm thay đổi bộ mặt đô thị phát triển theo hướng văn minh, hiện đại; ii) Tạo ra công ăn việc làm cho hàng vạn lao động trong lĩnh vực xây dựng, nâng cao thu nhập cho người lao động; iii) Nâng cao điều kiện, chất lượng sống cho các tầng lớp nhân dân; iv) Góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế

-xã hội của đất nước; vào quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững

2.2.2 Ưu điểm, nhược điểm của pháp luật khi điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà

ở xây dựng hình thành trong tương lai

Ưu điểm:

+ Tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng

trong tương lai;

+ Phù hợp với thực tế, thực tiễn xã hội: Tự do kinh doanh, tự do giao kết

+ Cơ bản giải quyết các vấn đề cơ bản liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình

xây dựng trong tương lai: Quy định quyền và nghĩa vụ các bên;

Nhược điểm:

+ Pháp luật quy định điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa

vào kinh doanh khá chặt chẽ, khiến cho các nhà đầu tư khi quyết định đầu tư xây dựng phải có năng lực tài chính và năng lực pháp lý nhất định Điều này phần nào làm hạn chế cơ hội tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS của một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập hay chưa có nhiều kinh nghiệm trên thị trường Ngoài ra, pháp luật còn quy định về vấn đề bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Các nhà đầu tư thường không mặn mà với việc bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai vì trình tự thủ tục phức tạp, đồng thời còn phải bảo bảo chặt chẽ quyền lợi của khách hàng, và có thể phải lãi nếu như không hoàn thành dự

án đúng tiến độ (việc không hoàn thành dự án đúng tiến độ có thể do nhiều nguyên nhân khách quan như thời tiết, …)

+ Nhà đầu tư thứ cấp có thể bị tình trạng “tồn kho” khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể họ mua những bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện nhưng đến khi xây dựng xong thì không đảm bảo đúng chất lượng, nhà ở trở nên khó bán ra, xuống giá trên thị trường hoặc trường hợp nhà đầu tư sơ cấp chậm trễ trong việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng dẫn đến tình trạng khách hàng ít có nhu cầu mua nhà ở tại các khu vực nói trên

2.2.3: Những điểm mới của pháp luật quy định về nhà ở hình thành trong tương lai