Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện

Nhữngnăm gan đây, sự phát triển kinh tế cùng với việc đô thị hóa tăng cao dan tớinhu cau sử dung dat cũng tăng Khi đó, thị trường chuyển nhương QSDĐ diễn ra sôi nỗi, kéo theo các tranh c

BỒ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỰC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

QUÁN VĂN TUẦN

MSSV: 452322

PHÁP LUẬT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP VE

HỢP ĐÔNG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ

DUNG DAT VÀ THỰC TIEN THỰC THI

Ha Nội - 2023

BỘ TƯ PHÁP BỒ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

QUAN VĂN TUAN

MSSV: 452322

PHAP LUAT VE GIẢI QUYÉT TRANH CHAP VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT

VÀ THỰC TIEN THỰC THI

Chuyên ngành: Luật Đất đai

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS TS NGUYEN THỊ NGA

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp la

trung thực, dam bao độ tin cậy./

“Xác nhân của giảng Tác giả khóa luận tết nghiệp

viên hướng dẫn (Ký và ghi rõ họ tên)

LỜI CẢM ON

Sinh viên xin bay td lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS

TS Nguyễn Thị Nga cùng các thay giáo, cô giáo đã tận tinhhướng dẫn chỉ bảo, Xin cảm ơn các anh, chị, bạn bè vả giađình đã đông viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp y kiến

để em hoàn thành bai Khóa luận tôt nghiệp

Tác gia Khóa luận tốt nghiệp

DANH MUC CAC TU VIET TAT

Bộ luật Tổ tung dan sự

: Bộ luật Dân sự

: Giây chứng nhận quyên sử dung dat

: Quyên sử dung dat

: Tòa án nhân dân

TRANG PHỤ BÌA wiLOI CAM BOAN

LOI CAM ON iii DANH MỤC CÁC TU VIET TAT cssssssisisssctsssssccssssscsssciscaseascmesssenseiceic lV

MỤC LỤC

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài l

2 Tìnhhìnhnghiêncứuđềtài 2

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài.

4 Đối trợng va pham vi nghiên cứu el

5 Phuong phap nghiên cứu -4

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đềtài 5

Ts Cơ cấu của khóa luận 5

Chương 1 LÝ LUẬN VE GIẢI QUYẾT n TRANH 1 CHẮP H HỢP P DONG

CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT

1.1 Lý luân về giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về tranh châp hợp đông chuyển nhượng

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chap hợp đông chuyển

1.13 Mục đích, ý nghĩa của giải quyết tranh châp hợp đông chuyển

nhượng quyền sử dung đât ¬

1.1.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chap hop déng chuyén nhượng quyền

1.2 Ly luận pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng

quyên sử dung đất ktortgB2t2100i920gi007PG0i9g000g8.0xpxectŠ 10

1.2.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển

nhượng quyên sử dụng đất IP

1.2.2 Su cần thiết điều chỉnh quan hệ giải quyết tranh chap hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật 211.23 Câu trúc nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất 28KẾT UAN PHƯƠNG Eeeseesseeneeeenaaassesesssanes dD

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ GIẢI QUYẾT TRANH

CHAP HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SU DỤNG ĐẮT 262.1 Về thâm quyên giải quyết tranh chap hop đồng chuyển nhượng quyên

2.1.1 Tham quyển theo vụ việc đối với tranh chap hợp đồng chuyên

2.12 Tham quyền theo cấp đối với tranh chap hop đồng chuyển nhượng

3.1.3 Tham quyên theo lãnh thé đôi với tranh chấp hợp đồng chuyển

2.2 Về trình tư, thủ tục giải quyết tranh chap hop dong chuyển nhượng

2.3 Về quyển và nghia vụ của các bên trong quan hệ giải quyết tranh chap

nhượng quyên sử dụng dat

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất 302.4 Vé xử lý vi phạm pháp luật giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất coosuziscogicoosugsecossaoagssss.o4l

2.5 Về hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng QSDĐ va van dé giải quyếttranh chap hợp đông chuyển nhương QSDĐ seh 432.6 Một số nhận định, đánh giá về các quy định của pháp luật về giải quyết

tranh chap hợp đồng chuyển nhương quyên sử dung đất 45

KETLUAN GHƯƠNG 2ö csccttc0662xaussagoaiGidesaoaosesswaa,SỮ

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

3.1 Định hướng hoan thiện pháp luật giải quyết tranh chap hep đồngchuyển nhượng quyên sử dụng đất 513.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đồngchuyển nhượng quyên sử dụng đất 55KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 59

A 60

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 2 OL

MỜ DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất dai là tai nguyên quốc gia vô cùng quỷ giá, 1a tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phân quan trọng hảng đâu của môi trường sông, là địa bản phân

bồ các khu dân cư, xây dụng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hôi, quéc phòng

và an ninh Hiện nay, đất đai không chỉ phục vụ cho các mục đích hiện hữucủa đời sông hàng ngày mà còn trở thành loại hang hóa đặc biệt lưu thôngtrên thị trường dưới sự tác đông của nên kinh tế thị trường

Đất đai thuộc sử hữu toàn đân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thông nhât quan ly, pháp luật chỉ cho phép chuyển nhương QSDĐ Nhữngnăm gan đây, sự phát triển kinh tế cùng với việc đô thị hóa tăng cao dan tớinhu cau sử dung dat cũng tăng Khi đó, thị trường chuyển nhương QSDĐ diễn

ra sôi nỗi, kéo theo các tranh chap về hợp đông chuyển nhượng đất cũng gia

tăng Việc giải quyết tranh chap dat dai cũng gap nhiều khó khăn, vướng mắc

Tình trang tranh chấp dat dai nói chung va tranh chap hep đồng chuyển

nhương QSDĐ nói riêng kéo dài với sô lương người dân khiếu kiện ngày

cảng đông là van dé đáng được quan tâm Gây anh hưởng tiêu cực đến các

mỗi quan hệ trong công đông dân cư, ảnh hưởng đến tình hình an ninh, chính

trị, trật tự an toàn xã hội Nêu để các tranh chap đó kéo dai, không được giải

quyết dứt điểm thi sé dẫn đến các “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dung, lam giảm

niém tin của nhân dân vào Nha nước Vì vây, việc nghiên cứu tranh chap hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh châp hợp đồng chuyển nhượng QSDD vả pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển

nhượng QSDĐ là van dé can thiết trong giai đoạn hiện nay Đây cũng là van

dé đang được Đảng và Nha nước, các cấp, ngành quan tâm

Nhân thay sự quan trong của van dé, sinh viên lựa chon dé tài: “Pháp

luật về giải quyết tranh chấp về hợp đông chuyên nhượng quyền sử dựng đất và thực tiễn thực thi” làm khóa luận tốt nghiệp.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong bôi cảnh tranh chấp đất đai ngày cảng phức tạp, khó xử lý, tổn

đọng kéo dài, việc tranh chap dat dai còn nhiêu bat cập thì tranh chap hopđông chuyển nhương QSDĐ và giải quyết tranh chap hợp đông chuyênnhượng QSDĐ cũng không kém phân gay gắt và còn nhiêu hạn chế Cho đếnnay, có nhiều công trình nghiên cứu và các bai viết liên quan đền dé tai nay

dưới nhiêu góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau Liên

quan đến khóa luận, co thé kể đến một sô công trình nghiên cứu khoa họcnhư: i) Trương Thể Côn (2012) “Những bat cập trong quy định của pháp luật

về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất dai”, Tạp chí Dân chủ và Phápluật, sô 3, ii) Tô Văn Hoa, Đậu Công Hiệp (2019) “Các yếu tế tác động déngiải quyết tranh chấp đất đai bdo đảm phát triển bền vững vùng Tay

Nguyên”, Tap chí Luật hoc, sô 8; iii) Tạ Văn Nhat (2020), * Pháp indt về giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất và thực tiễn

thực hiện tại Toà an nhân dân tinh Lạng Son”, luân văn thạc si Luật hoc,

Trường Đại học Luật Ha Nội, Ha Nội; iv) Hà Thanh Huyền (2022), "Pháp

luật về giải quyết tranh chấp hop đồng cimyễn nhương quyển sử dung đất vàthực tiễn áp dung tại Tòa da nhấn dan tối cao”, luận văn thạc si Luật học,

Trường Đại học Luật Ha Nội, Ha Nội; v) Cao Thi Thuy Hường (2022), "Pháp

luật về giải quyết tranh chấp về hop đồng chuyên nhượng quyền sử ding ait

và thực tiễn thực hiện tại Toà an nhân dan thành phố Gia Nghia tinh Dak

Nông", luận văn thạc sĩ Luật hoc, Trường Đại học Luật Ha Nội, Hà Nôi, vi)

Lê Thi Hậu (2016), “Tranh chấp về hợp đồng ciuyễn nhượng quyền sử dụng

đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa an nhân dan quận Ngô Quyền thành phố

Hải Phòng” luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội, Ha Nội:

vii) Trường Đại hoc Luật Thanh phô Hồ Chí Minh (2012), “ Giao dich và giảiquyết tranh chap giao địch về quyền sử dung at’, Nxb Lao động, Hà Nôi

Các công trình khoa học trên đã phân tích, giải quyết một sô van dé lý

luận và thực tiễn ở một số địa phương cu thé hay trong phạm vi cả nước vềgiải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDD Trên cơ sở đó, Khóa

luận dé xuất các giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu

qua thi hành Tuy nhiên, nhận thay van dé nay van còn nhiêu khía cạnh cân

tiếp tục nghiên cứu Trên cơ sở kê thừa kết quả nghiên cứu của các công trìnhliên quan đến dé tải được công bô, Khóa luân di sâu nghiên cứu pháp luật giải

quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDD và thực thi trên thực tiễn.

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghién citu

Mục đích nghiên cứu của khóa luân là nghiên cứu các quy định của pháp

luật về giải quyết tranh chap hop đồng chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá thựctiễn giải quyết tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ tai Toa án Qua

đó, dé xuât các giải pháp góp phân tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDD

3.2 Niệm vụ nghién cin

Để dat được mục dich nói trên, Khỏa luận xác đính một số nhiém vu

nghiên cứu sau đây:

- Lam sáng tö một sô van dé ly luận về giải quyết tranh chap hop đông

chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chap hợp đông chuyển

nhượng QSDD thông qua xét xử tại tòa án, cu thể

i) Phân tích giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhương QSDĐ thôngqua việc lam rõ khái niệm, đặc điểm của giải quyết tranh chap hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ; ý nghía của giải quyết tranh chấp hợp đông chuyểnnhượng QSDĐ; Nguyên tắc giải quyết tranh chap hợp đông chuyên nhương

QSDD

ii) Phân tích một so vân dé lý luận về pháp luật giải quyết tranh nhập hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ với những nôi dung: khái niệm pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhương QSDD; sự cân thiết điều chỉnhquan hệ giải quyết tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ, Cau trúc nội

dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDD.

- Phân tích thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ và từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong thựctiễn thực thi làm cơ sở đưa ra giải pháp tại Chương 3

- Dé ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranhchấp hợp đông chuyển nhượng QSDD

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối trong nghiên cứat

Khóa luận xác định rỡ đối tượng nghiên cứu gồm những nội dung cơ bản

sau:

- Các quy định của Luật dat đâi năm 2013 va các văn bản hướng dan thi

hành vê giải quyết tranh chap đất đai và giải quyết tranh chap hợp dong

chuyển nhượng QSDD

- Các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

- Các quy định của Bộ luật tô tung dân sự về trình tự, thủ tục giải quyếttranh chap dat dai và giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

4.2 Phamvinghién cứ

Giới han phạm vi nghiên cứu của Khoa luận là các quy định của Luật đất

đai năm 2013 vả các văn bản hướng dẫn thi hành, các quy định của Bộ luậtDân sự 2015 về hợp dong chuyển nhương QSDĐ, Bộ luật tó tụng dan sự năm

2015 về giải quyết tranh chap hop đồng chuyển nhượng Q5DĐ vả thực tiễn

thực thí

5 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm dat được mục đích nghiên cứu, Khóa luân sử dụng phương pháp

nghiên cứu sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thong kê, được sử dung tại Chương 1 khi nghiên cứu những van dé lý luận về giải quyết

tranh châp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật vê giải quyết tranh

chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

- Phương pháp binh luận, phương pháp đánh gia, phương pháp tổng hợp,

phương pháp thông kê, phương pháp so sánh, được sử dụng ở Chương 2khi nghiên cứu về thực trạng pháp luật về giải quyết tranh châp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ

- Phương pháp dién giải, phương pháp quy nap, được sử dụng ở

Chương 3 khi nghiên cứu các giải pháp góp phân hoàn thiện pháp luật vẻ giải

quyết tranh chap hợp đông chuyển nhương QSDĐ va nâng cao hiệu quả ápdụng các quy định về giải quyết tranh chap hop đông chuyên nhượng QSDĐ

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn cửa đề tài

Khóa luận lam rõ hơn các khái niêm về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đông chuyên

nhượng QSDĐ Từ đó, cung cập kiến thức cho những người làm công tác

pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đông chuyên nhượng

QSDD, các cán bộ lam công tác xét xử chuyên về giải quyết tranh chấp hợp

đông chuyển nhượng QSDĐ tai Tòa án nhân dân Qua đỏ, giúp cho việc thựcthi pháp luật về giải quyết tranh chap chuyển nhượng QSDĐ được chính xác

7 Cơ cầu của khóa luận

Ngoài Muc lục, Danh mục các từ viết tắt, phân mở đâu, Kết luận, Danh

mục tai liệu tham khảo, Nội dung của Khóa luận được kết cau thành 3

- Chương 3: Một số định hướng vả giải pháp hoán thiện pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ.

Chương 1 LÝ LUẬN VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP ĐỎNG

CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

1.1 Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyên nhượng quyền sử

dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về tranh chấp hop đồng chuyén nlurongquyên sử dụng dat

i) Khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất

Trong quá trình xây dựng đất nước, Đảng vả Nhà nước ta đã xác lập chế

độ sở hữu dat dai và có những chủ trương, chính sách đất đai cu thé phù hợpvới từng giai đoạn lich sử Ké từ khi Hiến pháp 1992 và Luật Dat đai 1993 rađời và có hiệu lực thi hành thì Nha nước chính thức cho người sử dung datđược chuyển nhượng quyên sử dụng đất (QSDĐ) Quyên chuyển nhượng

QSDD tiếp tục được thực hiện va ghi nhân tai Bộ Luật dân sư (BLDS) năm

1995, Luật dat đai năm 2003, BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và

BLDS năm 2015

Theo quy định của Luật Dat đai năm 2013: Dat đai thuộc sở hữu tòa dân

do Nha nước đại diện chủ sở hữu va thông nhất quan lý ! Theo đó, bằngquyền sở hữu đại diện của mình đôi với đất đai, Nhà nước tiên hành các hoạtđộng nhằm chuyển giao QSDĐ cho các chủ thé sử dụng đất trong nước vachủ thể có yêu tô nước ngoai sử dụng thông qua các phương thức: giao dat,cho thuê, công nhận QSDĐ Đảng thời, để QSDĐ của mỗi chủ thé được khaithác, sử dụng hiệu quả, linh hoạt trong thực tế, Nhà nước cho phép các chủthé có QSDĐ được thực hiện các quyên chuyển quyền sử dung dat, trong đó

có quyên chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thé do Nha nước quy định điều

kiện, cách thức, trình tự thủ tục, quyên và nghĩa vu của các bên tham gia vảo

quan hệ chuyển nhương QSDĐ Vì vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng

` Điều 4 Luật Dat đai 2013

QSDD, bắt buộc các bên phải thiết lập thông qua hình thức pháp lý là hợpđồng bằng văn bản trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành.

Khải niệm hợp đông chuyển nhương QSDĐ ở nước ta luôn được đặttrong môi quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dan về dat đai mà nhanước ta là chủ sở hữu Hop đồng chuyên nhượng QSDĐ 1a một dang cu thểcủa hop đông dân su Theo quy định BLDS năm 2015: “Hop đồng là sự thỏathuận giữa các bên về việc xác lâp, thay đôi hoặc chấm dit quyền, nghĩa vu

dan sự”?

Chuyển nhương QSDĐ 1a một trong những quyền năng của chuyểnnhượng QSDĐ, theo quy định tại Điêu 500 Bộ luật Dân su 2015 thì: “Hopđồng về quyền sử dung đất id sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sửdung đất chuyên đôi, chuyển nhương, cho timê, cho thuê lại, tặng cho, théchấp, góp vốn ciayén QSDĐ hoặc thc hiện quyền khác theo guy ainh củaLuật Dat dai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hop đồngVới nguor sử dưng đất”

Từ những phân tích trên thì ta có thể hiểu Hợp đồng chayén nhuong

quyền sử dung đất là sự thôa thuận gtita các bên, theo dé bên chuyén nhươngquyền sử dung dat chuyễn giao đất và QSDĐ cho bên nhận cimyễn nhượngOSDD còn bên nhận chuyên nhượng thanh todn tiền cho bên chuyến nhượngQSDĐ theo thời han và phương thức thỏa thuận trong hop đồng theo các điều

kiên nội dung hình thức được guy định trong Bộ iuật Dân sự và pháp iuật về

đất đai

ii) Đặc diém hop đồng chuyén nhượng quyên sit dung dat

Đặc điểm của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất Hop dongchuyển nhượng QSDĐ 1a mat dạng của hop đông dân sự, nên cỏ day đủ cácđặc điểm chung của hợp đồng dân sự như sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDD là su thỏa thuận thống nhất ýchi của các chủ thé và y chí đỏ phải phù hợp với ý chi của Nhà nước Ý chỉ

của Nhả nước được thể hiện thông qua các quy định của pháp luật với các quy

định cụ thể về nguyên tắc, điêu kiện chủ thể, đôi tương, quyền và nghĩa vụ, hinh thức và hiệu lực giao dich chuyển nhương, quy trình, thủ tục và cả

những điêu cam khi thiết lập và thực hiện giao dịch QSDD Ý chí của các chủthé giao kết hợp dong được thực hiện thông qua quá trình thỏa thuận, ban bạctrên các mặt như: giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất va vị tri đất

Tint hai, hợp đông chuyển nhượng QSDĐ là một sự kiên pháp ly lamphat sinh hậu qua pháp lý: xác lập, thay đôi, châm đứt quyên và nghĩa vu củacác bên chủ thể Chúng ta biết sự kiên pháp lý bao gôm sư bién và hảnh vi,hợp đông la hành vi của các chủ thể mà thông qua hành vi đó làm phát sinh,thay đổi cham duit quan hệ pháp luật dan sự đối với hợp đồng chuyển nhượngQSDD thì hanh vi của các chủ thé đó là théa thuận và di đến cam kết làm phátsinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương

Thứ ba, mục đích của hợp đông là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức

xã hôi ma các bền cùng hướng tới lợi ích mà mong muôn đạt được Khi thực

hiện việc giao kết hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, mục đích của bên chuyểnnhượng là nhận được mét khoản thanh toán hợp với giá trị mảnh dat để thực

hiện các mục đích khác như đâu tư kinh doanh còn mục dich bên nhận

chuyển nhương là có được một mảnh đất với giá cả phải chăng, phủ hợp với

mục dich sử dụng.

Ngoài những đặc điểm chung trên, hop đồng chuyên nhượng QSDĐ còn

có những đặc điểm riêng như sau

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDD la hợp dong song vụ, các bên

phải thực hiện các quyền va nghĩa vụ trong mdi quan hệ về một loại tải sản

đặc biệt, không thuộc sỡ hữu các bên giao dich, ma thuộc sở hữu toàn dân ma

đại diện la Nha nước.

Thứ hai, hop đồng chuyển nhượng Q5DĐ là hợp đông co dén bù Tinhđến bu có thể hiểu là khi một bên giao tải san của minh cho bên kia thì bên

nhận tai sản cũng phải trả bên kia một khoản tiên tương ứng với giá trị tải sn

Trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng khi giao QSDĐ của mình cho bên kia nhận chuyên nhương thì bên nhận chuyển nhương sẽ trả một khoản tiên tương ứng với giá trị QSDĐ ma bên chuyển nhượng đã

chuyên giao Khoản tiên nay được coi là khoản dén bu của bên nhận chuyểnnhượng trả cho bên chuyển nhượng khi nhận QSDĐ

Tint ba, hình thức của hợp đông chuyển nhượng QSDĐ được thể hiện

bằng văn bản, phải được công chứng chứng thực vả đăng ký tại cơ quan nhả

nước có thâm quyên Đất dai là tài sản đặc biệt có giá trị lớn, việc chuyên

giao QSDĐ không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của

các bên mà còn tác đông đến việc quan ly Nha nước về dat đai Do vậy, phápluật quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đông chuyển nhượngQSDĐ để giảm bớt nguy cơ rủi ro tranh chấp về đât đai đôi với bên nhậnchuyển nhượng QSDĐ

iii) Khái niệm tranh chấp hop đồng chuyén nhượng quyên sử dungđất

Hiện nay, các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDD đã được quy

định rõ rang, cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật Tuy nhiên, dưới sự tác

động của quy luật khách quan của nên kinh tê thị trường cing với tinh tranggiá nha dat tăng cao khiến cho các giao dịch về QSDD trở lên phức tạp, tiêm

ẩn rủi ro tranh chap cho các bên tham gia hợp đông

Tranh chap về hop đông chuyển nhượng QSDĐ có thể được biéu hiện ởnhiều dang khác nhau như về chủ thé, về đối tượng của hợp đông, về giá cả,

về phương thức thanh toán song chúng đều phản ảnh một bản chat chung đó

là những bat đồng mâu thuẫn và xung đôt về quyền và nghĩa vụ của các bênkhi tham gia ký kết và thực hiện hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

Xung đột co thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng nhưng cũng có thé la xung đột liên quan tới lợi ich của

bên thứ ba khi họ cho rằng một bên trong quan hề chuyển nhượng không thực

hiện đúng va day đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng, làm phươnghại tới quyên và lợi ích chính dang của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liênquan Thông thường, đôi với những mâu thuẫn, bất đông mả gia trị hoặc loiích của các bên hướng tới không lớn, hau quả không nặng nê, nguyên nhâncủa sự xung đột có những tác đông khách quan thì chúng có thể được giảiquyết ôn thỏa thông qua những théa thuan hoặc thương lượng với nhau dé tìm

ra hướng giải quyết có lợi và hải hòa nhất cho cả hai bên Tuy nhiên trên thực

tế có những mâu thuẫn, bat đồng ma giá trị của QSDD trong hợp đông lớn, sựsai pham của một trong các bên dé lại những tôn that và thiệt hai nặng né chophía bên kia hai bên không thé tìm được tiếng nói chung trong việc giảiquyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chap là điều tat yéu không tránhkhỏi Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không được giải quyết nhanhchóng, triệt để, quyên và lợi ich của các bên không được giải quyết ôn théa,

công bằng thì đây 1a một trong những nguyên nhân gây tác động xấu đến kinh

tế, x4 hội

Từ những phân tích trên, có thể hiểu: 7rani chấp hop đồng chuyénnhương QSDĐ là sự mâu tiuẫn, xung đột về quyền và nghia vụ của bênchuyén nhượng OSDĐ với bên nhận chmyễn nhương QSDĐ ki giao kết vàthực hiên hop đồng chuyên nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên thứ baliên quan đến giá tri pháp I} của hop đồng theo quy định của pháp luật dân

su và pháp luật đắt đai

iv) Đặc điểm của tranh chap hợp đồng chuyén nhượng sit dung dat:Thứ nhất, các chủ thé tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ chỉ lacác chủ thé được xác lập dua trên quyết định giao dat, cho thuê dat của nha

nước hoặc được nha nước công nhân quyên sử dung đất, không có quyên sởhữu với dat đai Trên cơ sở đó, trong quá trình sử dung đất, người sử dung dat

thực hiên việc chuyển nhương QSDĐ va do trong quả trình thực hiện hợp

đồng chuyển nhương dẫn đến phat sinh mau thuẫn nên xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhương.

Thứ hai, đôi tượng của tranh chap hop đông chuyển QSDĐ chỉnh la việc

thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hop đồng của bên

nhận chuyên nhượng va bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giảtrị pháp lý của hợp đông Việc giao kết và thực hiện hợp đông chuyển nhượngQSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dich dân su, hợp đồngdân sự và quy định riêng đôi với hợp dong chuyển nhượng QSDĐ; đông thời

phải tuân theo các quy định của Luật Dat đai Day cũng la yêu tổ đặc biệt, chiphối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp Theo đó việc giải quyết tranh

chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền va lợi ích hợp pháp của các bên tham

gia quan hé ma còn bảo vệ cho chủ thể có quyên sỡ hữu đó 1a Nha nước

Tint ba, tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ không chỉ ảnhhưởng trực tiếp đến các bên chủ thể tham gia hợp đông mà con phat sinh, gâyhậu quả xau về mặt an ninh, chính trị tại dia phương gây mat dn định về xãhội Vì vậy, mục đích giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.còn nhằm ân định kinh té, chính trị, x4 hội

Thứ te, tranh chap hop đông chuyển nhương QSDP chịu sự điêu chỉnh

của nhiêu đạo luật khác nhau như Bộ Luật Tổ tụng dân su (BLTTDS) năm

2015, BLDS năm 2015, Luật Dat đai năm 2013, Luật Kinh doanh bat đông

sản năm 2014, Luật Công chứng,

9) Phan loại tranh: chấp hợp đồng chuyên niượng QSDĐ

Tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ rất da dang, co thể phânloại các tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thanh hai dạng như sau:

Thứ nhất tranh chấp về hiệu luc của hop đồng

Dang tranh chấp này xảy ra khi các bên trong hợp đồng hoặc bên thử ba

có quan điểm mâu thuẫn vẻ gia trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượngQSDD, việc giải quyết tranh chấp nay dẫn tới hậu quả pháp ly lả Tòa án ghi

nhận hiệu lực của hợp đồng hay tuyên bổ hợp đông vô hiệu Một sô tranhchấp thường gap bao gồm:

Một là, tranh chap vé hình thức hợp đồng Đó 1a tranh chap về hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ do hình thức hợp đồng không đúng theo quy định của

pháp luật như hợp đông có được thành lập thành văn ban hay không, có được

công chứng chứng thực tai cơ quan tô chức có thâm quyền theo quy định

pháp luật không.

Hai là tranh chap về điêu kiện chuyển nhượng QSDĐ Luật Dat dai quyđịnh về các điều kiện chuyển nhượng QSDD trong nội dung thực hiện quyêncủa người sử dung dat Khi phat sinh tranh chấp về điều kiện chuyển nhươngQSDĐ, can phải xem xét quan hệ chuyển nhượng đã đảm bảo các điều kiênquy định tại Điêu 188 Luật Dat dai năm 2013 hay chưa: Điều kiện dau tiên vatiên quyết la phải có Giây chứng nhân QSDĐ; Điêu kiện thứ hai la đất không

có tranh chap; Điều kiên thứ ba, quyên sử dung đất không bị kê biên để bảodam thi hảnh án, Điều kiện thứ tư, việc chuyển nhượng quyên sử dụng dat chỉ

được thực hiện trong thời hạn sử dụng dat Đông thời cũng phải đôi chiếu với

các quy định khác về các trường hop chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt và cáctrường hợp không được chuyển nhượng QSDD

Ba id, tranh chấp liên quan đến điều kiện chủ thé giao kết hợp đồng.Loại tranh chap nay co thé xảy ra khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do cá

nhân trong hô gia định tự ý giao dịch mà không được sự dong ý của tat cả các

thanh viên khác trong hộ gia đình mà người nhân chuyển nhượng không biết,hợp đông van được công chứng chứng thực dẫn đền sự vô hiệu của hợp đông.Hoặc là tranh chap khi chủ thể giao kết hợp dong không có năng lực hanh vi

dan sự đây đủ, tranh chấp thường xảy ra khi mét trong các bên xác định việc

xác lập, thực hiện hợp đông không được tiền hanh thông qua người dai diện

Bốn ia, tranh chấp do hợp đông vi phạm điêu cam của pháp luật, trai dao

đức xã hội Pháp luật quy định các giao dich dân sự phải có mục dich va nội

dung không vi pham điều cam của pháp luật và không trải đạo đức xã hộiHợp đông chuyển nhượng QSDĐ can phải tuân thủ theo quy định của pháp

luật, không chi BLDS, Luật Dat dai ma còn phải tuân thủ các quy định của

các luật khác như Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bat động sản, Tranh

chap sé phát sinh khi hợp đông chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cam củacác ngành luật có liênn quan đền nội dung của hợp đông

Tint hai, tranh chấp về thực hiện hợp đồng

Đây là dạng tranh chap xảy ra sau khi giao kết hợp đông các bên không

thực hiện đúng quyên vả nghia vụ của minh theo nôi dung đã cam kết và theoquy định pháp luật có liện quan Các tranh chap thường gặp bao gôm:

Một id tranh chap về nghĩa vụ chuyển giao đất và các giây tờ liên quanđến QSDĐ Đây là loại tranh chap khi thực hiên Hợp đông chuyển nhươngQSDD, bên chuyển nhương không thực hiện hoặc thực hiên nghĩa vụ chuyêngiao dat và giây tờ liên quan đến đất không kip thời

Hai id, tranh chap vé nghĩa vụ thanh toán Đây là dang tranh chap khi

thực hiện hợp đồng ma bên nhận chuyển nhương không thanh toán hoặc cham

thanh toán, thanh toán không đủ, không đúng phương thức đã thöa thuận.

Ba ja, tranh chap về nghĩa vụ thực hiên thủ tục hành chính theo hợpđồng như công chứng, chứng thực, đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai,

nghĩa vụ nộp các loại phí, lệ phí khi thực hiện việc chuyển nhượng

QSDD Khi các bên vi phạm không thực hiện các nghĩa vụ trên theo thỏa

thuận dẫn đền việc cấp GCNQSDD không đúng thời hạn thi có thể yêu câugiải quyết tranh chấp ngay cả khi việc chuyển nhượng cho có hiệu lực do

chưa đăng ky tại cơ quan nha nước có thấm quyền.

1.12 Khái niệm và đặc diém của giải quyết tranh chấp hợp dongchuyén nhượng quyên sit dung dat

i) Khái nệm giải quyết tranh chap hợp dong chuyén nhượng quyên sitdung đất:

Thực trạng tranh chap về hợp đông chuyển nhượng QSDD ở nước tahiện nay đã và đang là van đê phức tạp, ảnh hưởng dén sự phát triển kinh tế

va ôn định xã hội Chuyển nhương QSDĐ là một quyên rat cơ bản của người

sử dụng đất, các giao dịch về đất đai ngày càng phát triển đã làm cho việc

tranh chap hop đồng chuyển nhượng Q5DĐ ngày cảng nhiều và phức tạp,nhất là trong những thời ky thị trường bat động sản phát triển sôi động, cácgiao dich nha dat tăng cao, loi nhuận mang lại cho các nha đâu tư từ các giao

dich nay lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như thưc hiện các giao dich trai

với các quy định của pháp luật lam phát sinh các mâu thuẫn, các bat đông vadan đến các tranh chap về hợp đông chuyển nhương QSDĐ Việc giải quyếtcác tranh chấp là một trong những biện pháp quan trong để pháp luật đất đaiphát huy được vai trò trong đời sông xã hội Giải quyết tranh chap hợp dongchuyển nhượng QSDĐ là một phương thức nhằm bao dam quyên va lợi ichchính dang cho nhân dân, bảo vệ pháp chế x4 hội chủ nghĩa và giữ vững én

định chính trị.

Giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thực chất là cơquan nha nước có thẩm quyên dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở phápluật nhằm giải quyết những bat đồng, mâu thuẫn trong nội bô nhân dan, phục

hổi các quyền va lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên viphạm phải gánh chiu hậu quả pháp lý do hành vi của ho gây ra, góp phân tăng

cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhương QSDD Hay nói cách khác

“Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên nhương OSDĐ là việc vận dungGing đắn các quy định của pháp luật vào việc giải quyết các mâu thuẫn, bắtđồng của các chi thê tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyén nhượngQSDĐ nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người chuyén nhương

Và người nhận chuyén nhương"

ii) Đặc điêm của giải quyết tranh chấp hợp đông chuyén nhượngquyên sứ dung dat:

Tint nhất, về phạm vi: Việc giải quyết tranh chấp hop đông chuyển

nhượng QSDD tập trung vào việc thực hiên các điều khoản ma các bên cam

kết trong hợp đông nhằm tim ra nguyên nhân, lỗi của các bên Trên cơ sở đó,

cơ quan nhả nước có thấm quyền đưa ra phan quyết nhằm hòa giải mâu thuần,

bat đồng giữa các bên, va khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của các bên bị

xam hại.

Thứ hai, về phương thức giải quyết giải quyết tranh chap hợp đông

chuyển nhượng QSDĐ là việc áp dụng một phương thức dé các bên tranhchap thông nhất trong việc thực hiên quyên và nghĩa vụ khi giao kết hợp

đồng Trong pháp luật dân sự, giải quyết tranh chap gôm thương lượng, hòa

giải, trong tai, Tòa án Mỗi phương thức giải quyết tranh chap đều có những

wu điểm vả nhược điểm nhất định, các chủ thể tranh chap sé lựa chọn phươngthức giải quyết phù hợp vao quan hệ tranh chấp, nhu câu giải quyết của cácchủ thé và quy định pháp luật Đối với tranh chap về dat đai, phương thức giải

quyết là việc lựa chọn trên các căn cứ pháp luật và sư thỏa thuận của các bên

nhằm hòa hoan, giảm thiểu những mâu thuẫn, bất đông đi đến su thong nhất

về việc thực hiện các quyên và nghĩa vụ khi tham gia vào hop đông chuyển

nhượng QSDD.

Thứ ba, giải quyết tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ thông

qua Tòa án là phương thức giải quyết mang tính quyền lực Nhà Nước Bai lẽ,

đó là phương thức giãi quyết thông qua Tòa án Ma Tòa an la cơ quan thực

hiện quyển tư pháp, tức là quyên xét xử các vụ an, nhân danh Nha nước khixét xử Khác với phương thức giải quyết tranh chap khác như hòa giải hay tựthỏa thuận hay thông qua trọng tai Phan quyết của Tòa an có hiệu lực buộccác bên phải thi hành, nêu không thi hanh thi bi cưỡng chế phải thi hành Kết

quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDD theo thủ tục tô

tụng dan sự có thé lả bằng quyết định hay ban án Quyết định, bản ăn có hiệulực các bên phải nghiêm túc chap hành

Thứ tư, giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khôngbuộc qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp x4 Theo quy địnhtại Điều 203 Luật Dat đai năm 2013, việc giải quyét tranh chấp vé dat đai phải

thông qua hòa giải tai UBND cấp x4, nhưng trong một số trường hợp tranhchấp liên quan đến đất dai, thủ tục hoa giải tại UBND cấp zã không phải lả

điều kiện khỡi kiện vụ án như: tranh chap về giao dịch liên quan đến QSDD,tranh chap về thừa kế QSDĐ, tranh chap chia tải sản chung của vợ chồng lả

QSDĐ, !

Ngoài ra, mặc dù pháp luật dat đai va pháp luật tổ tụng hành chính, tôtụng dan sự hiện hành không quy định về phương thức giải quyết tranh chapbằng Trong tài nhưng Luật Trong tài Thương mại vả thực tiễn giải quyết các

tranh chấp dau tư mà trong đó có liên quan đến QSDĐ cũng được các bên lựachọn Trọng tải giải quyết Theo thông kê của Trung tâm trọng tải Quốc tế Việt

Nam VIAC trong năm 2022, dạng tranh chap phát sinh trong lĩnh vực BĐS

chiếm 7,1% tông sô tranh chap được giải quyết tại VIAC và trong đó chiếm tỷ

lệ cao về sô lượng là tranh chap liên quan đến QSDD*

1.13 Mục đích, ý nghia của giải quyết tranh: chấp hợp đồng chuyênnhượng quyên sử dung dat

Môi là, giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhương QSDD nhằm hoagiải bat dong, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ tranh chap dat đai, duytrì sự ôn đính chính trị, trật tự an toàn xã hội; tăng cường sự đoản kết trongnội bộ nhân dân, đồng thời gop phan bao vệ sự nghiêm minh của pháp luậtnhằm tăng sự tin tưởng của người dân vào sự lãnh đạo của Đăng vả sư quản

lý của Nhà nước.

Hai là, thông qua giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDDgóp phân nâng cao hiểu biết, ý thức chấp hanh pháp luật dat đai của của các

bên đương su nói riêng và của người dan nói chung Bởi lễ, trong quá trình

giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDD, cơ quan nha nước,người có thẩm quyên vân đông giải thích, thuyết phục các bên đương sự nhân

rõ những điểm đúng điểm sai của minh dua trên các quy định của pháp luật

Về phía người sử dung dat dé bao vê quyên va lợi ich hợp pháp của minh

3 Khoản 2 Điều 3 Ngư quyết 04/2017/NQ-HD TP của Hồi dong Thẩm phán Tòa án rhân din tối cao ngày

05/05/2017 “ ả

5 VIAC (2022), Thông ké hoạt đồng giãi quyết tranh chip năm 2022 nguồn: https:/Emrtw viac

wivthong-'keRhong-ke-hoat-dong-giai-gruyat-tranh- chap-nans-2022-s40 hl

trong quan hê chuyển nhượng QSDĐ thì đù muôn hay không muôn họ phảinghiên cứu, tìm hiểu nôi dung quy định của pháp luật dat đai Hơn nữa, thôngqua việc giải quyết tranh châp hợp đông chuyên nhượng QSDĐ từng bước

xây dựng ý thức tôn trong pháp luật, lời ứng xử văn minh cho các bên đương

sự khi đổi xử với các mâu thuẫn bắt đông phát sinh trong cuộc sông

Ba là, giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ không chigiúp các bên đương sự nâng cao sự hiểu biết pháp luật đất đai ma còn giúpcho đội ngũ cán bộ công chức nha nước nói chung và thẩm phán nói riêng am

hiểu pháp luật đất đai

Bốn là, giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ tạo điềukiện đảm bảo cho các giao dịch dân sự về đất đai nói chung và giao dịch

chuyển quyền su dung đất nói riêng vận hành thông suốt, lành mạnh

Năm 1a, thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượngQSDĐ giúp cho cơ quan, người có thấm quyên phát hiện sự khuyết thiếu,chưa phù hợp, chưa đông bô của hệ thông pháp luật dé kiến nghị hoàn thiện

1.14 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hop dong chuyén nhượngquyén sử dung dat

Nguyên tắc giải quyết tranh chap được hiéu là hệ thông các quan điểm,

tư tưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chap Việc giải quyếttranh châp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung phải tuân theo một sônguyên tắc sau

Thứ nhất, bào dam dat đai thuộc sở hữu toàn dan do Nha Nước đại diệnchủ sở hữu và thông nhất quản lý Việc sử dung dat của tô chức, cá nhân,công đông dan cư phải dam bảo đúng quy hoạch, ké hoạch, mục đích sử dungdat, tiết kiệm, có hiệu quả va bao vệ môi trường Day la nguyên tắc pháp lýxuyên suốt trong quá trình quản lý vả sử dụng đất, phản ánh đặc trưng củaquyên sở hữu toản dân đôi với dat đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chap

về hop đông chuyển nhương QSDD, các cơ quan có thấm quyên phải nghiêm

minh chấp hành nguyên tắc nay va coi đó 1a cơ sở để giải quyết tranh chap

hợp đồng chuyến nhượng QSDD

Thứ hai, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ nhằm mục dich ôn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội Khi tranhchap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ nay sinh sẽ gây tác đông lớn đến cácmặt của đời sóng kinh tế - xã hội, gây nên sự căng thang trong các mối quan

hệ xã hôi, tạo ra gánh nặng cho cơ quan giải quyết tranh chấp Vì vậy việc

giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượng QSDĐ phải triệt để thực hiện

nguyên tắc nay

Thứ ba, khi giải quyết tranh chap hợp dong chuyển nhương QSDĐ phải

dựa trên quy đính của pháp luật, dam bảo dân chủ, công bằng, công khai,minh bạch và chú ý đến tinh hợp lý của phong tục tập quán, hương ước củacông đông dân cư, luật tục

Công bang trong giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.được hiểu la cơ quan nhà nước, cá nhân có thâm quyền phải tuân thủ quy địnhcủa Hiển pháp năm 2013: “Moi người déu bình đẳng trước pháp iuật" Š Moitranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ được xem xét, giải quyết vô tư

khách quan, thân trong không co sư thiên vị, ưu ái hay định kiến quy chụp, võ

đoàn dựa trên quy định của pháp luật.

Công khai minh bạch trong giải quyết tranh chap hợp đông chuyểnnhượng QSDD được hiểu la chứng cứ, hỗ sơ, tài liêu vé dat đai, thời hạn,

thấm quyển vả trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được công bố công khai

một cách rộng rãi với sự minh định rõ rang, cụ thể Moi khiếu nai, thắc mắccủa các bên đương su được cơ quan nha nước, người có thấm quyên tiếp nhân

với thái độ nghiêm túc, câu thi và được giải trình công khai ré rang với nhữngcăn cứ lý lẽ thuyết phục

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ không chỉ liên quan đếnquan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước ma no

* Khoăn 1 Điều 16 Hiến pháp năm 2013

còn phân ánh nhân thức, tâm lý, thị hiểu văn hóa, của các bên đương sự nóiriêng và người dân nói chung Mặt khác, suy nghĩ va tâm lý, thị hiểu của conngười rất phong phú, đa dạng va phức tạp No không chỉ chịu sự chi phôi của

các quan điểm chính thông chính sách, pháp luật của Nhả nước mà còn bị ảnhhưởng manh mé của phong tục, tap quán, hương ước công đông luật tục Do

đó, khi giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, cơ quan, Nhanước, người có thấm quyên còn phải chú ý tinh hop lý của phong tục, tậpquán, hương ước của cộng đồng dân cu để giải quyết phủ hợp với điều kiệnhoản cảnh cụ thé của từng địa phương,

1.2 Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyên nhượng

ta Nó được dùng dé chỉ các quy định của pháp luật điêu chỉnh nhóm quan hệ

xã hội phát sinh liên quan trực tiếp đền việc giải quyết tranh chấp hợp đôngchuyển nhương QSDĐ Chế định pháp luật về giải quyết hợp đông chuyên

nhượng QSDĐ 1a một chê định cơ bản của pháp luật đất đai Mặc dù thuật

ngữ pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ được

sử dung trong các văn bản pháp luật song Luật Dat dai năm 2013 và các văn

bản có liên quan lại chưa có giải thích chính thức hiểu như thế nào về thuậtngữ này Tìm hiểu nội dung quy định pháp luật đất đai về giải quyết tranhchap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, tác giả cho rằng thuật ngữ pháp luật

về giãi quyết tranh chap hop đông chuyển nhương QSDĐ có thé hiểu như sau:Pháp Iuật về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyên nhương OSDĐ là chéđịnh cơ bản của pháp lat đất dai Nó bao gồm tông hop các quy pham pháp

luật do Nhà nước ban hành và dam bảo thực hiện bằng sức manh cưỡng chễcủa Nhà nước nhằm điều chinh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp từ

việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyén nhương QSDĐ đất nhằm hòa giảinhững bắt đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vu giữa hai hay nhiều bêntrong quan hệ chuyén nhương QSDĐ

ii) Đặc diém của pháp luật giải quyét tranh chấp hop dong chuyénnlurong quyén sử dung dat

Giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhương QSDĐ có những đặc

điểm sau:

Thứ nhất, pháp tuật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượngQSDD thể chế hóa quan điểm của Đảng về giao dich dân sự vé dat đai Phápluật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương bao gồm nhỏm quy

định về nôi dung và nhóm quy định về hình thức Nhóm quy định về nội dung

bao gôm quy định về hop đồng chuyển nhương QSDĐ, quy định về quyền vả

nghĩa vụ của các bên trong quan hệ giải quyết tranh chap hợp đông chuyển

nhượng QSDD ; Nhóm quy định về hình thức bao gồm quy định về trình tư,

thủ tục, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ,

Tint hai, pháp luật vê giải quyết tranh chap hep đông chuyển nhượng

QSDD vừa thuộc lính vực pháp luật công vừa thuộc lĩnh vực pháp luật tư.

Pháp luật về giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượng QSDĐ thuộc lĩnhvực pháp luật công, nghĩa là không phải tô chức, ca nhân nao cũng có thấm

quyên giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ma chỉ cơ quan

nha nước có thẩm quyên do pháp luật quy định mới có thâm quyên này Pháp

luật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyên nhượng QSDĐ thuộc lĩnh vực

pháp luật tư có nghĩa là lĩnh vực pháp luật nay có các quy dịnh về hợp đồng

chuyển nhương QSDĐ, quy định vẻ giả chuyển nhượng, quy định về phương

thức va thời hạn thanh toán

Tint ba, pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đông chuyển nhượng

QSDD lá một lĩnh vực pháp luật tổng hợp quy pham pháp luật của một số

ngành luật Luật Dat dai quy định về cập giây chứng nhận QSDĐ

(GCNQSDĐ) của người sử dung đất, quy định về điều kiện chuyển nhượng

QSDĐ, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, BLTTDSquy định trình tự, thủ tục giải quyết sơ thâm vụ án tranh chap hợp đồngchuyển nhương QSDĐ; quy định trình tư, thủ tục giải quyết phúc thẩm vụ ántranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, quy định nguyên tắc xét xử vụ

án tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ Luật tô chức TAND quyđịnh về cơ cầu, tô chức, thấm quyên của TAND trong giải quyết vụ việc tranh.chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ Luật Khiếu nại quy định về quyên

và nghĩa vụ của người khiêu nại, quyên và nghĩa vụ của người giải quyếtkhiếu nại, trình tự, thủ tục giải quyết khiêu nại về tranh chấp hợp đông chuyển

nhượng QSDĐ Luật Tô cáo quy định về quyển và nghĩa vụ của người tôcáo; quyên và nghĩa vụ của người tiếp nhận, giải quyết tố cao; trình tư, thủ tục

giải quyết tranh châp hợp đông chuyển nhương QSDĐ,

Thứ tư, pháp luật giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

hướng tới mục dich: định hướng các chủ thể giải quyết tuân thủ nội dung, quy

trình, thủ tục và thâm quyên; bao vệ quyên va lợi ích của bên bi vi phạm, hoagiải mâu thuẫn, bất đông và nguyên nhân tranh châp; Bảo vệ trật tư pháp chếtrong lính vực đất đai nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ noi

riêng

1.2.2 Sự cầu thiết điều chinh quan hé giải quyét tranh: chap hợp đồng

chuyên nhượng quyên sit dung dat bằng pháp luật

Mét là, pháp luật có mét sô đặc trưng riêng bao gồm tính quy pham, tinhbắt buộc chung, tính cưỡng chê va tính thích ứng nên nó trở thành biện phápquản lý xã hội có hiệu quả nhất Mặt khác, tranh chấp hợp đông chuyểnnhượng QSDĐ là vụ việc phức tạp, nhạy cảm, tác động dén quyền va lợi ichhợp pháp của các tô chức, cá nhân Dé giải quyết khách quan, công bằng, vô

tư, đứt điểm, có hiêu quả loại tranh chap này thì không thể không sử dung dén

pháp luật.

Hai là, trong nên kinh tê thi trường có nhiều thành phân, các lợi ich kinh

tế dan xen, mâu thuẫn vả đối lập nhau Điều nay tiêm an những mâu thuẫn,những khác biệt vé lợi ích giữa các chủ thé trong xã hôi nên tranh chap là điềukhó tránh khỏi một khi những mâu thuẫn về lợi ích, về quyên vả nghĩa vu củacác bên chủ thé không hòa giải thông qua thương lương, théa hiệp Linh vựcđất đai cũng không phải ngoại lệ Đề giải quyết ôn thỏa những mâu thuẫn về

lợi ích kinh tế, về quyền và nghĩa vụ của các bên đòi hỏi cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền phải dựa trên quy định của pháp luật

Ba là, ở nước ta, dat đai là van dé nhạy cảm vả có ý nghĩa về chính trị,

kinh tế xã hôi, nên nó có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của nhà nước, của xãhội va của người dân Vì vậy, tranh chap hợp đông chuyên nhương QSDĐ trởlên gay gat thi tiém an những nguy cơ mất ôn định doan kết trong nội bô nhân

nhân Muôn giải quyết tranh chấp nay cân có cơ sử pháp lý vững chắc ma

pháp luật là sự thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng về lĩnh vực đất dai

nói chung va giải quyết tranh chap hợp đồng chuyem nhượng QSDĐ nói

Tiêng.

Bén là, trong nên kinh tế thị trường, dat đai ngày cảng trở lên có giá Datđai là loại tải sản đặc biệt ma quyền sử dụng của nó được tham gia trao doi

trên thị trường Dat dai là loại tải sản đặc biệt mà quyền sử dung của nó được

tham gia trao đổi trên thị trường Vì vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ ngày cảng trở nên gay gat, phức tap Mặt khác, việc giải quyết loạitranh chap này không hé đơn giản do chính sách, pháp luật dat đai không nhất

quán qua từng thời kỳ và thường xuyên sửa đôi, bô sung

Năm là, kinh nghiệm của các nước có nên kinh tế thị trường phát triểncho thay dé thực hiện vai trò Nha nước kiến tao, bao dam hài hoa lợi ích của

Nhà nước, xã hội, doanh nghiệp va của từng người dân thì pháp luật được sử

dụng để giải quyết mọi tranh châp xây ra trong xã hội Dat trong bối cảnh hộinhập quốc tế và xây dụng quốc gia khởi nghiệp, sang tạo hiện nay, việc Nha

nước ta sử dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDD là van dé mang tinh tat yéu.

1.2.3 Cau trúc nội dung pháp luật về giải quyét tranh chap hop dongchuyén nhượng quyên sit dung dat

Pháp luật về giải quyết tranh chap hợp dong chuyển nhương QSDD baogồm các nhóm quy phạm pháp luật chủ yếu sau:

Một lả, nhom các quy định về tham quyên giải quyết tranh chap hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ Nhóm nay quy định thẩm quyên xét xử sơ thấmtranh chap hep đồng chuyển nhượng QSDĐ về thấm quyền theo loại việc,theo cấp, theo lãnh thé,

Hai là, nhỏm các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chap hợpđồng chuyển nhương QSDĐ Dựa vảo nhóm quy định pháp luật nảy, TAND

sẽ tiên hảnh giải quyết tranh chap hợp dong chuyển nhượng QSDĐ thông quamột quá trình tô tụng chat chế va đúng pháp luật, tránh sự tùy tiện, lam dung

quyên lực

Ba la, nhóm các quy định về quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan

hệ giải quyết tranh chap hợp dong chuyển nhương QSDĐ Nhóm quy địnhnay bao gồm các quyên và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vảo quá trìnhgiải quyết tranh chấp như quyên khởi kiện, quyền phản td; nghĩa vụ chấphảnh nội quy phiên tòa, việc nộp tiền tạm ứng án phi, lê phi, nghĩa vụ cungcấp thông tin, cung cấp tải liệu, chứng cit

Bốn la, nhóm các quy đính về xử ly vi phạm pháp luật giải quyết tranhchap hop đông chuyển nhượng QSDĐ Nhóm quy định này quy định về xử lýcác hành vi gây căn trở hoạt đông tổ tung dan sư gồm các hành vi: hành vicăn trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của người tiền hành tô tụng,hành vi cô ý không có mặt theo giây tnéu tập của Tòa, hảnh vi vi phạm nôiquy phiên toa; hảnh vi xúc phạm, xâm hại đến sự tôn nghiêm, uy tín của Tòa

án, danh dự, nhân phẩm, sức khỏe của người tiến hanh tô tung hoặc những

người khác thực hiện nhiệm vụ theo yêu câu của Tòa án; hành vị cn trở việc

cấp, giao, nhận, tông đạt, thông bảo văn bản tô tụng của Toa an;

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Tranh chap hop đông chuyển nhượng QSDĐ lả một hiện tương tat yếu

khách quan Hiện nay, các tranh chap vé hợp đồng chuyển nhương QSDD

ngảy cảng tăng về số lượng và tính chất phức tap Do đó, giải quyết tranhchap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ sẽ giúp bão vệ quyên lợi hợp pháp giữacác chủ thể tham gia hợp đông, duy trì su ôn định chính trị, trật tự xã hội;

giúp tao điều kiện bảo dam cho các giao dich vẻ dat dai vận hành thông suốt

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ baogom tổng hop các quy phạm pháp luật do Nha nước ban hành va đâm baothực hiện, được TAND áp dụng đề giải quyết tranh châp phát sinh trong quátrình ký kết và thực hiện hợp đồng Tòa an giải quyết tranh chap hợp đôngchuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật,đường lối của Đảng, chính sách của nhà nước để bảo vệ quyên và lợi ích hợppháp của nhân dân, bao vệ pháp chế xã hôi chủ nghĩa và giữ vững ôn định xã

hội

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE GIẢI QUYẾT TRANH

CHAP HỢP ĐỎNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 2.1 Về thâm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

3 Điều 26 BLTTDS năm 2015.” Khái niệm tranh chap dat đai được dé cập tại

Khoản 24 Điêu 3 Luật Dat đai Theo đĩ, tranh chap dat dai là “tranh chấp vềquyền, nghĩa vụ của người sử dung đất giita hai hoặc nhiều bên trong quan

hệ đất đạ` Quy đình này cho ta những cách hiểu khác nhau về nội ham củakhái niêm tranh chap dat đai Tranh chap dat đai cĩ thể hiểu theo phạm vi ratrơng, bao gồm: tranh chap về ai cĩ quyên sử dụng đất (tranh chap về ranhgiới, tranh chap địi lại dat, ), tranh chap về quyên và nghĩa vụ liên quan dénhợp đồng về quyên sử dung đất, tranh chap chia tài sản chung của vợ chơng làquyền sử dung dat; tranh chap về thừa kê quyên sử dung đất

Quan điểm thứ nhất cho rằng, tranh châp hợp đơng chuyển nhượngQSDĐ là một dang của tranh chap dat dai, do đĩ tranh chap hợp đơng chuyênnhượng QSDĐ là một tranh chap dat đai thuộc tham quyên theo loại việc củaTịa án theo khoản 9 Điêu 26 BLTTDS năm 2015Ề Quan điểm này xuat phát

từ cơ sở của việc hiểu khái niệm tranh chấp đất dai theo nghĩa rơng, nghĩa labao gồm cả tranh chấp hợp đơng chuyển nhượng QSDĐ Cu thể, khái niêmtranh chap dat đai được dé cập tại Khoản 24 Điều 3 Luật Dat đai Theo đĩ,tranh chap dat dai là “tranh chap về quyền, ngiữa vụ của người sử dung đất

ˆ Khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015: Tranh chip về gao dich din sự, hợp đồng din sự „

Khoin 9 Điều 26 BLTTD S năm 2015: Tranh chip dit daitheo quy dh của php init về dit đai tranh chip

về quyền sở him, quyền sử đụng rừng theo quy định của Luit Bảo vệ vả phát trin rừng

*Lé Thị Bich Chi và Nguyễn Thả Lom (2023), Thảm quyền giải quyết tranh chip dit dai của tịa án: một số bắt cập vì kiến nghị nguồn: http /Mapphap vavPages hintuc ki lưtit aspxthvucsä=211536

giita hai hộc nhiều bên trong quan hệ đất dat” Quy định nay cho ta những

cách hiểu khác nhau về nội ham của khai niệm tranh chap đất đai Tranh chap

dat đai cĩ thể hiểu theo phạm vi rat rộng, bao gồm: tranh chấp về ai cĩ QSDĐ

(tranh chap về ranh giới, tranh chap địi lai dat, ); tranh chap về quyên va

nghĩa vụ liên quan đến hop đơng về QSDĐ, tranh chấp chia tài sản chung của

vợ chơng là QSDĐ, tranh chap về thừa ké QSDĐ °

Quan điểm thứ hai cho rằng, can xác định theo hướng tranh chap hợpđơng chuyển nhượng QSDD là tranh chap dan sự - hợp đồng và áp dụng theo

Khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 Trên thực tế giải quyết, nhiêu tịa án

cũng đã xác định theo hướng nay Với cách hiểu tranh chấp dat dai theo nghĩahep, tức chỉ bao gồm những tranh chap vé ai cĩ quyên sử dụng dat Cách hiểunay là hợp lý, phù hợp với ban chất của hợp đơng chuyển nhượng QSDĐ làmột hợp đơng dân sự, nên tranh chấp hợp đơng chuyển nhượng QSDĐ chính

là tranh chap về hợp đơng dan sự thuộc thâm quyên theo loại việc của Tịa an

theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015

Dưới đây là một vụ án điển hình ma TAND đã xác định thâm quyên doivới tranh chấp hợp đơng chuyển nhượng QSDĐ theo hướng là tranh chap dân

sự - hợp đơng theo Khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015:

Tại Bản án số 13/2023/DS-ST ngày 18/10/2023 của TAND thị xã BimSơn, tinh Thanh Hĩa, nguyên đơn Cơng ty L dé nghị Tịa án buộc ơng Hoang

Ngọc D, ba Đỗ Thị H ban giao quyên sở hữu, sử dụng tồn bộ QSDĐ va tải

sản gắn liên với đất cho cơng ty L theo hợp đồng chuyển nhương QSDD vào

ngay 01/11/2022 và Cơng ty L cĩ trách nhiệm trả số tiền cịn lại 250.000.0004

cho ơng D, ba H Toa án xác định đây lả quan hệ pháp luật “ Tranh chap

thực hiện HDCNQSDD” theo quy định tại khoản 3 Điêu 26 Bộ luật tơ tungdân sự, Điều 500, 501, 502 Bơ luật Dân sư Bị đơn ơng D, ba Hiện dang cưtrú tại phường Q, Thanh phĩ T Tuy nhiên, vi tranh chap phat sinh từ quan hệ

* Khoin 2 Điều 3 Nghi quyết 04/2017/NQ-HD TP của Hoi đồng Thắm phán Toa én nhân din tơi cao ngiy

hợp đồng thi nguyên đơn có thể yêu câu Tòa án nơi hợp đông được thực hiện

giải quyết Vì vậy, theo quy định tại khoản 3 Điêu 26, điểm a khoăn 1 Điều

35, điểm g khoản 1 Điêu 40 Bộ luật Tổ tụng Dân sư, vụ án thuộc thẩm quyền

giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Bim Son, tinh Thanh Hóa !0

2.1.2 Thâm quyén theo cấp đôi với tranlt chấp hop dong chuyén

muượng QSDĐ

Theo quy định của Luật Tô chức Tòa án nhân dân năm 2014 va BLTTDSnăm 2015, chỉ có Tòa án nhân dân cấp huyện vả Tòa án nhân dân cập tỉnhmới có thấm quyên giải quyết thủ tục sơ thấm đối với vụ án dân sự Nhìnchung, thấm quyên theo cập đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ về cơ bản sẽ tương tự như các quan hệ tranh chấp khác va được xácđịnh dựa trên các căn cứ theo quy định tại Điều 35 vả Điều 37 BLTTDS năm

2015 Nhưng van đề vê thâm quyên theo cap đôi với tranh chap hợp đôngchuyển nhượng QSDĐ co những nét đắc trưng liên quan đến phân định Toa

án cap thấm quyền hủy quyết định cá biệt - hủy Giây chứng nhận QSDĐ của

Toa an.

Theo Điều 34 BLTTDS năm 2015 và hướng dẫn tai Giải đáp nghiệp vu

số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/09/2016 của Tòa án nhân dân tôi cao thi khi giảiquyết vu án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tòa án có quyềnhủy giấy chứng nhận QSDĐ, nêu có căn cứ theo quy định pháp luật Thamquyển của cấp tòa án trong trường hợp yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ.của ủy ban nhân dân được xác định theo quy định tai khoản 4 Điều 32 Luật tôtụng hảnh chính năm 2015 Như vay, theo quy định nay thì tranh chấp hợpđồng vê QSDD ma đương sự có yêu cau hủy giấy chứng nhân QSDĐ của ủyban nhân dân sẽ thuộc thâm quyền xét xử sơ tham của tủa án nhân nhân tinh,không phụ thuộc vảo yêu câu của đương sự có được châp nhận hay không.Trong trường hợp nay toàn bô vụ án tranh chấp vê hợp đông chuyển nhượngQSDĐ va yêu câu hủy giây chứng nhận QSDĐ của ủy ban nhân dân sé thuộc

`®bHtps:Jfcongbdbsram tosan gơv:vr/2ta1379117t1cva/chủ tiet:ban-ari

thâm quyển giải quyết của tòa án nhân dân cấp tĩnh theo Điều 34 BLTTDSnăm 2015.

Tuy nhiên, theo hướng dan của Toa án nhân dân tôi cao thi: “K?z giảiquyết vụ việc đân sự có liên quan đền quyết đinh cá biệt của cơ quan, tô chứcthi toà ăn phải xem xét, đámh giá về tính hợp pháp của quyết định cá biệt đóTrường hop quyết ainh cá biệt rố rằng trái pháp luật xâm phạm quyền, lợi ichhợp pháp của đương sự và phải imỹ' quyết dinh đó mới bdo dean giải quyết

ding dan vu việc đân sự mà việc huỷ quyết Äimh đó không làm thay đôi thẩm

quyên giải quyết vụ việc dan sự thì toà ám dang giải quyết vụ việc dân sự tiếptục giải quyết và xem xét ing} quyết định đó Trường hợp việc xem xét inpquyết dinh đó dẫn dén thay đôi thẩm quyền giải quyết vụ việc dan sự xác đinhtheo quy đmh tương ứng của Luật Té tung hành chính về thâm quyền của toà

án nhân dan cấp tinh thì toà aa nhân dân cắp imyện dang thu li giải quyết vụviệc đân sự phải ciupén vụ việc cho toà đa nhân dân cấp tinh giải quyết và

Xem xét 1H? quyết định đó Trường hop ini giải quyết vụ việc dan sự có liên quan đễn quyết đình cả biệt nhưng không cần thiết phải ings quyết định cá

biệt đó và việc không ing? quyết dinh dé vẫn ddan bảo giải quyết đúng đắn vụviệc dân sự thì toà an dang giải quyết vụ việc dân sự tiếp tuc giải quyết”!

Như vậy, theo hướng dẫn nảy thì khi có yêu cầu hủy giây chứng nhậnQSDĐ của UBND, Tòa án nhân dan cấp huyện van tiếp tục xem xét, thụ li và

chỉ khi nao xác định rõ có căn cử hủy giây chứng nhận QSDĐ của UBND thi

tòa án nhân dân cấp huyện mới chuyển hỗ sơ vụ án cho tòa án nhân dân cậptỉnh giải quyết Hướng dẫn này lả để giải quyết tình trang quá tải của Tòa ánnhân dân cấp tỉnh nhưng lại không chưa đúng với tinh than của Điều 34

BLTTDS năm 2015.2

!1 Téa án nhân din tôi cao „ Giti dip nghiệp vụ số 02/GĐ- TAND TC của tòa án nhận dân tôi caongiy

`? Bai Thi Huyền (2022), ‘Mot số vẫn dé pháp Init tổ trng dân sự phát sinh từ tục tiến giải quyết tranh chap

Bên cạnh đó, trong quá trình áp dụng Điều 34 BLTTDS còn xuất hiệnmâu thuẫn về xét tính hợp pháp của GCNQSDĐ giữa TAND cấp huyện vảcấp tỉnh Cu thé la sau khi TAND cấp huyện chuyển hô sơ vụ án liên quan đếnhủy GCNQSDĐ lên TAND cấp tinh khi co căn cứ là trái pháp luật nhưngTAND cập tỉnh lại cho rằng GCNQSDĐ hợp pháp va trả lại TAND cập

huyện

Dưới đây là một vụ án phức tạp và kéo dài gần 20 năm, có sự mâu thuẫngiữa thấm quyên tòa án các câp: Sau khi đã trải qua lần phúc tham thứ ba vaTAND tinh Đông Nai đã hủy an sơ thẩm, giao cho TAND huyện Nhơn Trạch

xử sơ thâm lại Tại TAND huyén Nhơn Trạch, nguyên đơn Lê Thị Mỹ có đơnkiện bố sung ngày 20/3/2019 yêu câu hủy Giây chứng nhận quyên sử dungđất do Sở Tài nguyên - Môi trường tinh Đồng Nai cấp cho vợ chông ông

Phong TAND huyện Nhơn Trạch xét thay Giây chứng nhận quyền sử dụngđất do Sở Tài nguyên — Môi trường tinh Đông Nai cấp cho vợ chông ông

Phong, là cơ quan hành chính nha nước cap tinh cấp, niên vụ án thuộc thấm

quyên của TAND tinh Đồng Nai Do đó TAND huyện Nhơn Trạch có Quyết

định chuyển hô sơ vụ án đến TAND tinh Đông Nai dé giải quyết theo thấmquyền Đó là quan điểm của Toa án cap huyện

Ngày 15/1/2020, TAND tinh Đông Nai lại co Quyết định chuyên hồ sơ

vụ án đến TAND tinh huyện Nhơn Trạch để giải quyết theo thấm quyên.Quyết định nêu quan điểm Xét thay ngày 20/3/2019, TAND huyện NhơnTrạch đã thu lý yêu cau của bà Lê Thi Mỹ vé hủy hợp đồng chuyển nhượng

quyên sử dung dat ngày 6/6/1991 giữa ông Quang va ông Phong, hủy Giây

chứng nhân quyên sử dung dat Theo hướng dẫn của Công văn sô64.TANDTC -PC ngày 3/4/2019 của TANDTC thì thấm quyên giải quyết vu

án trên là của TAND huyện Nhơn Trạch Như vậy quan điểm của Tòa án tỉnh

là vụ án thuộc thẩm quyên của Tòa an cấp huyện

© Tham khảo: hips :/Aapchitoam wnthams-quyen-cua-toa-an-cap-tinhay-cap-huyen,

2.1.3 Thâm quyên theo lãnh thô đôi với tranh chấp hop đồng chuyénnhượng quyên sử dụng dat

Việc xác định thẩm quyên theo lãnh thé đối với tranh chap dân sự nóichung căn cứ vào khoản 1 Điêu 39, khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015 vảcân lưu ý hai trường hợp:

Một là, trường hop đối tương tranh chap là bat động sản thi sẽ do tòa án

nơi có bat đông sản có thấm quyên giải quyết, néu bat đông sẵn có ở nhiều địaphương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu câu tòa án nơi có một trong cácbat động san giải quyết,

Hai là, trường hợp đôi tương tranh chap không phải bat động san thì việcxác định thẩm quyên dan sự của tòa án theo thứ tu sau: (1) Tòa án nơi cư trú,

lam việc của nguyên đơn, nêu nguyên đơn 1a cá nhân hoặc nơi có tru sở của

nguyên đơn, nêu nguyên đơn là cơ quan, tô chức giải quyết (néu các đương sự

có thöa thuận), (2) Toa án theo sự lựa chon của nguyên đơn theo khoản 1

Điều 40 BLTTDS năm 2015; (3) Tòa án nơi bị đơn là cá nhân cư trú, lam việc

hoặc tòa án nơi bị đơn có trụ sở nêu ho là cơ quan, tổ chức (theo điểm a khoản

1 Điều 39 BLTTDS năm 2015)

Trong trường hợp nơi cư trú của bi don và nơi có bat động sản (đất)

trùng nhau thì việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chap hợp đông về

QSDD không có vướng mắc Tuy nhiên, trên thực tế trong trường hop nơi cưtrú của bi đơn và nơi có bat dong sản ở hai quận, huyện hoặc tỉnh khác nhau,

có các quan điểm khác nhau về việc xác định thâm quyển theo lãnh thd đốivới tranh chấp hợp đông vẻ QSDD Hiện nay, tồn tai ba quan điểm khác nhau

như sau:

Quan điểm thir nhất cho rằng: tranh chap hợp đông chuyển nhượng

QSDD không phải là tranh chap có đôi tượng là bat đông san

“ Điểm c khoản 1 Điều 39 và điểm ¡ khoản 1 đều 40 BLTTDSnim 2015 # Z

© Bài Thi Huyền (2022), “Mét so vàn dé pháp Mật to tng din sự phát sinh từ thuc tiến giải quyết tranh.