Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản

tuy nhiên trong trong pham vi khoá luận tốt nghiệp nay, em sẽ tập trung pham vi nghiên cứu các quy đính của pháp luật liên quan trực tiếp đến huy đông von của các doanh nghiệp kinh doanh

LÊ THÁI MINH

453333

PHÁP LUAT VE HUY ĐỘNG VON CUA CÁC

DOANH NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH BÁT ĐỘNG SẢN

Khoa: Pháp kuật Ninh tế

Bộ môn: Luật Dat dai

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC

TS NGUYEN THI DUNG

Ha Nội - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam doan đây là công trình nghiền cứu của

riêng tôi, các kết luận số liệu trong khóa luận tốt

nghiệp là trrmng thực, dam báo dé tin cậy./

Xác nhận của giảng viên Tác gid khỏa luận tốt nghiệp

LỜI CẢM ƠNKhoa luận tốt nghiép với Dé tài “Pháp bật về kuy động von của các đoanhughiép trong hoạt động kinh đoanh bat động san” là kết qua của quả trình cô ging

không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp dé tận tình, động viên khích lệ của

thay cô, bạn bè và người thân Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến

nhũng người đã giúp đỡ em trong thời gian học tập, nghiên cứu vừa qua.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất dén Giảng viên, TS Nguyễn Thi

Dung Sư chỉ bảo và hướng dẫn tận tình của cô trong suốt quá trình nghiên cứu vàthực hiên khóa luận đã tao điều kiện thuận lợi dé em có được công trình nghiên cửu

hoàn thiện như ngày hôm nay Em xin trân trong cẩm ơn cô.

Em cũng xin được gửi lời cảm ơn dén các thay cô đang giảng day, công táctại Trường Dai học Luật hà Nội Nhờ những kiên thức mà các thay cô truyền đạt

trong suốt quá trình học tập ma em có nên tảng kiên thức để hoàn thành khóa luận

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT

BLHS: Bộ Luật Hình sự

WTO: World Trade Organization- Tổ chức thương mai thê giới

MỤC LỤC

Ti CANA RNID asta esac peat 3661500 s8-216602600xE464620428019002/80g3/8 0288 seni

(ăn imueiibrvlfl BOR cụttcoodttdialSEcuug0880á08-0AU20GESE2.081284AQUAA86GigAbS10,

LOI NÓI ĐÀU A

1 Tinh cap thiết của dé tai saci ee : ray |

CHU ONG 1: LY LUAN VE HUY DONG vine VÀ PHAP LUAT DIEU

CHỈNH HOẠT DONG HUY ĐỌNG VON CUA CÁC DOANH NGHIỆPTRONG KINH DOANH BAT DONG SẢN 71.1 Ly luận về huy động von của các doanh nghiệp trong hoạt động kinhMea VỀ Rpg SER socacconssunoekedccgEadigioiiTSO.EGGfEcH.mg04.G x6 s0055ng cg6sgmcxpsorolff1.1.1 Khái tiệm von Be ete cree eee Sey)1.1.2 Khái tiệm và đặc điểm về kmy động von của các doanh nughiệp kinh doanh

bat động san : — eebetis „.10

11.3 Vai trò, ý ughia của việc huy động von trong hoạt động kinh đoanh bat

FT eee ee ee

1.2 Lý luận pháp luật về huy động von của doanh nghiệp trong hoạt động kinhbanh bã Lằ ¡ng ĐỀN: conan dS1.2.1 Khái mệm pháp luật về huy động von cña các doanh nghiệp trong hoạtđộng kiuh doawh bắt động sãm -552525ccscsc.EŠ1.2.2 Cơ cân pháp luật về huy động von của các đoanh nghiệp troug kảnh doanhbắt động sãn -.- 2 22t 2201 eeeeeeeseooo.T71.2.3 Sự cầm thiết điều chink bằng pháp luật đôi với hoạt động huy động vou củacác doanh nghiệp trong hoat động kiuh äoanh bat động săm 2Ũ

KET LUẬN CHƯƠNG1 seuynn u23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT rs HUY DONG — CỦA CÁC

DOANH NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BAT DONG SAN

VÀ THỰC TIEN THI HÀNH ey

2.1 Thực trạng pháp luật về các nguyên tắc huy động von va thực tien thi

2.2 Thực trạng pháp luật về chủ thể đầu tư khi thực hiện hoạt động huy độngvon trong kinh doanh bất động sản và thực tien thi hành 262.3 Thue trạng pháp luật về điều kiện huy động vấn trong kinh doanh bấtđộng sản và thực tien thực hiện _ 342.5 Thực trạng pháp luật về xử phạt vi phạm pháp luật về huy động von củanhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh bat động sản và thực tien thi

KET LUẬN CHƯƠNG 2 sttfpg4tfgze,c82401812ca0MrstsnitdeoseufreseeoislB3

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VANÂNG CAO HIEU QUA THI HANH PHÁP LUAT VE HUY ĐỌNG VÓNCỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BÁTĐỌNG SẢN 643.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệptrong hoạt động kinh đoanh bất động sản 643.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệptrong hoạt động kinh doanh bất động sản 68

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về huy động vốn của các

doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản 74KẾT THUẬN CHƯƠNG 3 ke nenieioooniausddbauoaoGLENelasasankekSeaaa BYKET LUAN CHUNG 2 22 rsiooouB2DANH MỤC TAI LIEU THAM KHÀẢO - -.84

LỜI NÓI ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thi trường bắt động sản có vai trò quan trọng với sự phát triển của nên kinh

tế, sự phát triển của thị trường bat đông sản sẽ kéo theo sự phát triển của một số

ngành khác như xây dung, sắt thép Đông thời góp phân tạo cho dat nước một bộ

méat mới với những căn hộ, những tòa cao óc tráng lê làm tô điểm thêm mỹ quan đôthị Trong những năm gân đây, do hân được sự quan tâm nhiêu từ phía Đảng, Nhànước với nhiều chủ trương chính sách và hệ thông pháp luật ngày cảng hoàn chỉnh

hơn, công với sự gia nhập WTO đã tao ra những bước dém vững chắc cho thi

trường này phát triển Vi thé, hàng loạt các công ty kinh doanh bat động sẵn ra đời,các du án được cấp phép xây đựng với số lượng ngày cảng lớn và đặc biệt lĩnh vựcnay còn thu Init sự quan tâm của các tang lớp khác trong x4 hội Tuy nhiên, sự pháttriển của thi trường này, nhất là lĩnh vực huy đông von lại khá nhay cảm va phụthuộc nhiêu vào chính sách pháp luật của Nha nước

Trong những năm qua, mac đủ các quy đính điều chỉnh về van đề huy độngvon va bat động sẵn nói chung theo hướng ngày càng hoàn thiện hơn và phủ hop

với xu thé phát trién chung của thé giới, song bên canh đó, cũng còn tôn tại nhiéu bat cap va thiểu tinh khả thi Đó là một trong những nguyên nhân cơ bản gây ra lan sóng đầu cơ bat động sản, huy động vồn trái phép dién ra một cách tran lan trong

thời gian qua, làm cho thi trường trở nên thiếu minh bạch, các dự án treo ngày cảng

nhiêu, thi trường bắt đông sản tiềm an nhiều rủi ro Sự buông lỏng trong công tác

quân lý, những yêu kém mà pháp luật chưa khắc phuc kịp thời, tình trang cấp phép

thành lập doanh nghiệp thực hiện hoạt động kính doanh bất động sin ngày càng

nhiều trong đỏ có nhiều doanh nghiệp yêu kém cả về nang lực tài chính cũng nhưcách quản lý, công với những khiếm khuyết của các quy định pháp luật đã tạo nênmột thị trường bat đông sản với tinh trang lộn xôn, đầu tư tran lan nhưng không có

liệu quả hoặc lap du án xin cấp phép dé chiếm giữ đất song không có vốn dé đâu tư

nên dé dat hoang hoá, hoặc huy đông vồn trái pháp luật với nhiều kiểu tra hình khácnhau nh Bán non dự én, huy động von trái phép núp dưới các hợp đông vay von,hop tác đầu tư nhằm chiêm dung vốn của khách hang diễn ra pho biển đôi với một

bô phan lớn các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

1

Với những biểu hiện trái chiều nêu trên của thị trường bat động sin đã có tác

động và ảnh hưởng không tốt tới các nha đầu tư kinh doanh bat đông sản chân

chính, có tiềm lực bởi họ cũng bị “đánh đồng" với những doanh nghiệp, những nhà

đầu tư yêu kém và kinh doanh theo kiểu chụp giât Tử đó, tat yêu dẫn tới sự méo mócủa thị trường, vì vay dé đưa hoạt động kinh doanh bat động sản nói chung và hoạtđông huy động vén nói riêng phát triển lành mạnh, chính quy và công khai hoá thi

cần có một cơ chế quản lý tốt, đặc biệt là cần phải có một hệ thong pháp luật hoàn

chỉnh, phù hợp và thông thoáng Dé dat được điều đó thi việc nghiên cứu, tim hiểu

sâu hơn về các quy định liên quan dén van dé huy đông von trong họat động kinh

doanh bat động sản, trên cơ sở đó tim ra những yêu kém của pháp luật va đưa ramột s6 giải pháp nhằm khắc phục các quy đính pháp luật về vân đề này 1a một việclam cần thiết và có ý nghia để lướng tới mục đích nêu trên Do cũng là lí do dé em

chọn đề tai: “Pháp luật về huy động von của các đoanh ughiệp trong hoat động

kink đoanh bat động san” làm mục tiêu nghién cứu của mình

2 Tình hình nghiên cứu.

Huy đông vấn trong kinh doanh bat động sản là một vận đề nhận được sự

quan tâm, nghiên cứu của giới Luật học bởi đây là một hoạt đông có vai trò quan

trong trong nên kinh tê nói chung và trong thi trường kinh doanh bat đông sản nóiriêng, Hiện đã có một sô công trình khoa học nghiên cứu về van đề này được công

bố, mỗi công trình đều thé hiện những cách nhìn khác nhau của tác giả, dong thời

cũng thể hiện tinh chất plưức tạp của hoạt đông này Ngoài giáo trình “Luật dat dai

Việt Nam” của Trường Đại học Luật Hà Nội lâm hoc liêu phục vu công tác giảng

day thi có một sô công trình nghiên cứu tiêu biéu về huy đông von trong kinh doanhbat đông sản và pháp luật về huy động vén trong kinh doanh bat đông sản phải ké

tới ni

+) Về sách tham khảo có cuén “Binh luận khoa học Luật Kinh doanh bat

đông sản” của PGS TS Nguyễn Quang Tuyên, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự

thật, sửa đổi bố sung năm 2020; cuốn “Bình luận Luật Kinh doanh bat động sản

nam 2014 và các văn bản hướng dan thi hành” của TS Nguyễn Minh Oanh (chủbiên), Nhà xuất bản Lao động, năm 2019, số chuyên đề “Pháp luật về thị trường và

kinh doanh bat động sản” của Bộ tư pháp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, năm.

2015 ,

+) Vé luận án, luận văn có Luân văn thạc si "Pháp luật về huy động vốn của

nhà đầu tư trong hoạt đông kinh doanh bất động sản của Thạc sĩ Nguyễn ThịHương, khóa luận tốt nghiệp “

+) VỆ các bai việt nghiên cửu phải kể tới “Huy động vốn của các doanh

nghiệp trong hoạt động kinh doanh bat động sản” của TS Nguyễn Thị Dung đăng

trên Tap chi Dân chủ và pháp luật số 06/2022;

Mac dit hoạt động huy đông vốn trong kinh doanh bat động sản nhận được sự

quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu cũng như giới luật học, nhung các công trìnhnghién cứu về lính: vực nay còn hen chế về mat số lượng Các công trình chủ yêu đã

đề cập tới một số van đề như sau khái niém và đặc điểm của hoạt động huy độngvon trong linh đoanh bat đông sản, nội dung của pháp luật về huy đông vốn trongkinh doanh bat động sản, thành tựu của hoạt đông huy đông vốn trong kinh doanhbat động sản và dé ra các giải pháp hoan thiện pháp luật Như vậy, các tác giả đã

& sâu về mặt lí luận dé làm rõ khái niém, đặc điểm, nội dung của hoạt động luuy

động vốn trong kinh doanh bat động sản và chỉ re các vướng mắc trong tực tiễn thi

hành Các công trình không giới hạn ở bắt kì một địa phương cu thé nào, cũng nhhen chê việc đưa ra các số liệu nghiên cứu về số vốn đã huy động được Hau như.các công trình nghiên cứu chưa tiếp cận huy động vên trong kinh doanh bat động

sản đưới góc độ là một giao dich trên thị trường, vi vây mà tôn tai rất nhiêu biên

tưởng do một số chủ thé thực hiên nhằm huy động vên trái phép, thu lời bất chính

và chưa đưa ra được các giải pháp cu thê nhằm khắc phục những 16 hông của pháp

luật.

Trên cơ sở kê thừa va phát huy có chon lọc kết quả nghién cứu của các côngtrình nghiên cứu đã tham khảo, em đã tiếp tục di sâu vào nghiên cứu hoạt động huy

đông vén trong kinh doanh bat động sản và pháp luật về huy động vén trong kinh

doanh bat đồng sản, nhìn nhận hoạt động này đưới góc độ đa chiêu, tìm ra những

mâu thuẫn trong nội tại Luật Kinh doanh bat đông sản và trong toàn bộ hệ thông

pháp luật V iệt Nam, cụ thể:

Thứ nhất, nghiên cứu lam rõ hơn một số vận dé lý luận về huy đông vốntrong kinh doanh bat động sẵn và pháp luật về huy động vốn trong kinh doanh bat

đông sản Tập trung nghiên cửu, làm sáng tö khái niêm, đặc điểm, nội dung pháp

luật về huy động vốn trong kinh doanh bat đông sản, những yêu tổ tác đồng dénpháp luật và thực tiễn thi hanh

Thứ hai, tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các quy đính của pháp.

luật thực đính về huy đông vốn trong kính doanh bat động sản, tim ra những mâuthun, chồng chéo trong nội dung pháp luật và đề xuất các biện pháp đề sửa đôi, bdsung hoàn thiện Đặc biệt, em đã đi sâu vào tìm luệu những biến tưởng của huy.đông vên trong kính doanh bat động sẻn dé tim ra những thiêu sót trong nội dungpháp luật tực định về huy đông vén trong kinh doanh bat đông sản;

Thứ ba, tập trung phân tích, đánh giá những kết quả đạt được, khó khăn,

vưởng mac dé kịp thời gỡ bỏ và đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về truy động von trong kinh doanh bat động sin

3 Đối tượng, mục đích, phạm vi nghiên cứu

*Đối tượng nghiên cin

Các quan điểm, đường lối của đảng về xây dựng va hoàn thiện pháp luật vềhuy đông von của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

Nghiên cứu các quy định pháp luật về huy động vồn của doanh nghiệp kinh

doanh bat động sản đông thời nghiên cứu thực tiễn pháp luật về huy động vớn của

doanh nghiệp kinh doanh BĐS

*Mue dich nghiên cứu

Lam 16 thêm nên tang lý luân phép luật về huy đông von trong hoạt độngkinh doanh bat động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản Tim ra cáchan chế bat cập trong các quy định phép luật về huy đông vốn trong doanh nghiệp

kinh doanh bat động sản và thực tiễn thực thi các quy định đó, tim ra hạn chế của

các quy đính pháp luật do Dé từ đó, dé xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng

cao hiệu quả thực hiện quy đính của phép luật về huy động vốn của các doanh

ngluập kinh doanh bắt động sản

*Phạm vì nghiên cứu của đề tài:

Pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản có

phạm vi rộng, liên quan nhiều lĩnh vực pháp luật khác, như lä Luật Doanh nghiệp ,Luật Dau tư, Luật Dat dai „ tuy nhiên trong trong pham vi khoá luận tốt nghiệp

nay, em sẽ tập trung pham vi nghiên cứu các quy đính của pháp luật liên quan trực

tiếp đến huy đông von của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản sử dụng vào

hoạt đông kinh doanh bất động sản, cu thé là sử dung dé thực hiện các du án Em sẽ

nghiên cửu các quy định có liên quan đền huy động vốn trong hoạt động kinh doanh

bat động sản, sử dung vào hoạt động kinh doanh bat động sản được quy đính trongLuật kinh doanh bat động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Nghi định99/2015/NĐ-CP và một số văn bản khác có liên quan dé tim ra những ưu khuyết

điểm, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về huy động

yên của doanh nghiệp kính doanh bat đông sản trong thời gian tới

4 Phuong pháp nghiên cứu

Dé hoàn thành được dé tài nay, em đá sử đụng những phương pháp nghiên

cứu mang tính truyền thông như phương pháp duy vật biên chung, duy vật lịch sử

Bên canh đó em cũng sử dụng một số phương pháp so sánh, phân tích tổng hop,

tham khảo ý kiên của các chuyên gia và tổng kết kinh nghiệm thực tiến dé nghiêncứu đề tài Phương pháp bình luận, thu thập thông tin, phân tích và tổng hợp được

sử dung xuyên suốt nội dung dé tai nay Phương pháp phân tích, tổng hợp được sửdung tại Chương 1 của khoá luận này trong khi tại Chương 2, em đã sử dungphương phép bình luận, thu thập thông tin, phân tích và tổng hợp đồng thời themkhảo ý kiến của các chuyên gia, và cuéi cùng trong chương 3, em đã sử dụngphương pháp bình luận, thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tông hop

5 Cơ câu của khoá luận

- Muc lục

- Lời mở đầu

- Nội dung luận văn: bao gồm 3 chương

+ Chương 1: Lý luận về huy động vốn và pháp luật điều chỉnh hoat động huy động

yên của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

5

+ Chương 2: Thực trang pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp trong

hoạt động kinh doanh bat động san và thực tiễn thi hanh

+ Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thí

hành pháp luật vé huy động vén của các doanh nghiệp trong hoat động kinh doanhbat động sản

- Kết luận

- Danh mục tai liệu tham khảo

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VE HUY DONG VON VÀ PHÁP LUAT DIEU

CHINH HOẠT DONG HUY DONG VON CUA CÁC DOANH NGHIỆP

TRONG KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN

1.1 Ly luận về huy động von của các doanh nghiệp trong hoạt động kinh

doanh bất động sản

1.1.1 Khải tiệm vou

Theo quan điểm của Mác đưới góc độ các yếu tố sản xuat, ông cho rằng V ôn

là tư bản, là giá tri dem lại giá trị thăng du, là dau vào của quá trình sản xuất Voiđính nghiia này Mác đã cho ta thay một quan điểm về vốn với tâm khá: quát lớn, bao

ham đây đủ bản chất và vai trò của vốn Có thé biểu rằng von là giá trí được thể

hiện dưới nhiéu hình thức khác nhau: tài sản cô đính, nguyên vật liệu, tiên công

Tuy nhiên, quan điểm của Mác có những hạn chế khi chỉ bó hẹp khái niệm về von

trong khu vực sản xuất chat và cho rang chỉ co quá trình sản xuất moi tạo ra giá trị

thăng dư cho nên kinh tê Han chế nay đã được khắc phục ở những quan điểm sau

này về vấn!

P.ASamuelson, nhà kinh tê học người mỹ, tác giả của cudn “Kinh té hoc”nổi tiếng và là người đứng đầu trường phải chính trị hiện đại đã cho rằng vốn là

hang hóa được sản xuất ra để phục vu cho quá trình sản xuất mới, là đầu vào của

hoạt động sẵn xuất kinh doanh của doanh nghiệp, V ôn bao gồm các loai hang hóa

lâu bên được sản xuất ra và được sử dụng như các đầu vào hữu ich trong quá trình

sẵn xuất sau đó Một só hàng hóa vên có thé tôn tại trong vài năm, trong khi đó một

số khác có thé tồn tại trong một thê kỷ hoặc lâu hon a

Theo Từ điển Tiêng Việt: “ồn là nến của bỏ ra lúc đầu dimg trong sanxuất lánh doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thé những gì có sẵn hay tích lu đươcding trong một lĩnh vực hoat động nào đó đề hoạt động có hiệu qua” hay “lồn là

tiền gốc, triển bé ra dé sản xuất kinh doanh làm cho có lãi hay là những gì tích được

cẩn thiết cho một lĩnh vực hoat động nào đó nói chưng” Hiên nay, mét cách thông

dung nhật, vén được hiểu là toàn bộ những giá trị ứng ra ban đầu và trong sudt quá

* Temps /hỦl coon.vikEh-te/quang xuơn-cartt-Dao-70-đu-an-bát-dong: sam- chua đuoc-phap-giao- đế

20201217111248593 hm

` ps:/Awvmr baogiaothong vaviva-alibaba-chan-ret-da-cap-hmy-dong-von-the-ma0-d435548 hil

1

trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Voi khái niém này, von không chiđược nhắc dén như nên tảng, đầu vào của sản xuất, sự tham gia của von không chi

bo hẹp ở một khâu sản xuất ma còn trong toàn bộ quá trình sẵn xuất, cũng như tái

sẵn xuất trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp

Theo cách hiểu réng hơn, người lao động cũng được rất nhiêu doanh nghiệpcoi là một trong những nguồn vén quan trong V Gn là tiền, tai sẵn, quyền tai sẵn trí

giá được thành tiên có thê sử dung trong kinh doanh, là tiên đề để thực hiện các hoạt

đông dau tư Tiêu chí cơ bản dé đánh giá tiên, tài sin, quyên tài sản trị giá đượcthành tiên có giá trị là vốn chinh là khả năng sử dung được trong kính doanh Đốivới tiền phải tích tu dén mức nhất định thì moi co thé sử dung trong kinh doanh với

tu cách là von Đôi với tai sản nêu chỉ thuận túy có giá trị và giá trị sử dung dụng

mà không có kha năng chuyển đổi thành tiên va sử dung trong kinh doanh thi cũng

không có giá trị là von Đôi với các quyền tài sản, néu không có khả năng chuyên

đổi thánh tiền mặt dé hoạch toán trong kinh doanh thì không thé ding dé đầu tư nên.cũng không được xem là vớn Cơ chế hình thành von và sử dung vốn của các cánhân, tô chức được quy định trong các văn bản pháp luật nlur Luật ngân sách nhà

nước, Luật doanh nghiệp, Bé luật dân sự, Luật hop tác xã, Ì

Từ những quan điểm trên, ta có thê hiểu: Jốn là tài sản (tài sản hữm hình và

vô hình) của mỗi cả nhân, tô chức mà con người sử dung nó dé đầu tư lanh doanh

và khai thác những công ding giá trị mà vốn mang lại trong suốt quá trình đầu tư

kinh doanh.

Ngoài ra, vén có những đặc trưng cơ bản nh sau:

Thứ nhất: V ôn là tai sản nên vên có giá trị và giá trị sử dụng Con người sửdung vốn dé khai thác những gid trị ma no mang lai phục vụ cho nhu cau của minh,của nha đầu tư và rộng hơn là phục vu cho nhu cầu của x4 hội

Thứ hai: V ôn là phương tiện dat được mục đích kinh doanh và nâng cao đời

sống vật chất tinh thân trước hết là của người lao động và nhà dau tu: Dé có thé

tham gia đầu tư sản xuất kinh doanh thì điêu dau tiên là phải có von, trên cd sở

nguôn vốn đó, tủy vào năng lực cũng như nhu cầu của mỗi người ma khai thác

những giá trị vén có thé mang lai nhằm tạo ra lợi nhuận phuc vụ cho đời sông của

mình thông qua nhiêu phương thức khác nhau

Thứ ba: V ôn luôn vận động dé sinh lời V én được biểu hiện bằng tiên nhưng

tiên chỉ là dang tiêm năng của vốn Để biến thành vốn thi dong tiên đó phải đượcđưa vào hoạt động kinh doanh nhằm kiém lời

Thứ he V én phải đạt điện cho một loại tài sản nhật định (như tiên, vàng bạc,

giây tờ có giá, nhà cửa, các công trình nghiên cứu khoa học, những phát minh sáng

chê ) Tất cả các tai sản đó đều được tham gia với tư cách là nguôn von — là yêu tổđầu vào của quá trinh sản xuất hoặc được nhà đầu tư huy động trong quá trình sinxuất

Thứ năm: von không tách rời chủ sở hữu trong quá trình vận động mỗi đồngvon phải gin với mét chủ sở hữu nhật định Nếu dong von không rõ rang về chủ sởhữu sẽ có chi phí lãng phí, không hiệu quả Trong nên kinh té thi trường, chỉ có xácđính 16 chủ sở hữu thì đồng von moi được sử dụng hợp lý va có hiệu quả cao

Dé có thể tham gia đầu tư bat cứ lĩnh vực nao thì điêu đầu tiên quan trọng là

phải có vồn, đây chính 1a tiên dé quan trọng quá trình kinh doanh V ồn chính là cơ

sở quan trọng dé hình thành nên các doanh nghiệp, khi thành lập doanh nghiệp các

chủ thể phai có một số lượng vốn nhất định, phải có mat bang sản xuất kinh doanh,trụ sở lam việc, mới được cấp phép thành lập hay thực hiện công việc kínhdoanh Đặc biệt, đối với lính vực kinh đoanh đặc biệt như kinh doanh bat động sản,pháp luật quy định các doanh nghiép kính doanh bat đông sản khi làm dy án phải có

một sô vốn tôi thiểu bằng ít nhất 15% hoặc 20% tổng số vén dau tư dự án Í Như

vay, néu không có vốn thì cũng dong nghĩa với việc không có doanh nghiệp, nền

kinh tế sẽ không xuất hiện những nha đầu tư Ý

Đôi với các doanh nghiệp, vốn chính là tiên đề dé doanh nghiệp tên tai và pháttriển, thiêu von sẽ lâm ngưng trệ quá trình hoạt động sản xuat kinh doanh của doanh:

nghiệp, thậm chi có thé khiên các doanh nghiệp phá sản Đôi với lính vực kinh

doanh bat động sản, đây là một lĩnh vực kinh doanh doi hỏi vốn lớn, quy mô của

mỗi dự án thường lên tới vài chục tỷ, vải trăm tỷ thêm chí 1a hàng nghìn tỷ, thời

* Nghi dinh số 03/2023/NĐ-CP : 4 7

* Nguyễn Thi Hương (2012), Pháp hật về huy động von của nha đầu tư rong hoạt ding kinh domh bất đồng,

sin, Luin vin Thác sĩ Luật học, Trưởng Daihoc Luật Hi Nội,trang 46.

9

gian thu hôi von chậm Trong khi đó bản thân các doanh nghiệp Viet Nam đa số làdoanh nghiệp vừa và nhỏ, có nguồn von kinh doanh hen hep Mặc dù đối với cácdoanh nghiệp kinh doanh bat động sản, pháp luật quy đính doanh nghiệp khi lam dur

án phải có số von chủ sở hữu tối thiểu bằng 15% hoặc 20% tang số vốn của du án

tuy vào du án theo N ghị định số 02/2022/NĐ-CP, số vén này vẫn còn rất nhỗ so với

tổng số vốn của du án Đề có thé tiếp tục thực biên dự án thì doanh nghiệp phải huyđông von từ nhiều nguén khác nhau nhưng vào thời điểm khi ma chính sách thấtchat tin dung chảy vào bat đồng sản của Nha nước được đưa ra thì lương tiền đầu tưvào bat động sản gan như bi đúng lại Vì thé, với số von thực có của doanh nghiệp

đa số chỉ thực luện được một hoặc mét số giai đoan nhật đính của dự án rồi lại phải dừng lại Dé có thể tiếp tục tiên hành hoạt động sản xuat kinh doanh thi doanh

nghiệp phải di tim vên dau tư, phải huy động vén , tìm vốn dé nuôi sống, thôi lên

những sinh khí mới cho những đứa con tinh than của minh đó là các dy én’

Như đã nói ở trên, vốn 1a một trong những yêu to quan trong quyét định nănglực cạnh tranh của doanh nghiệp, quyết định quy mô sản xuất của doanh nghiệp.Đôi với các doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản thi von có ý nghĩa hết sức quantrong, bởi đây là một lính vực đầu tư kinh doanh đời hỏi có nguén vôn lớn hơn nữa,thời hạn thu hổi vén và lợi nhuận cũng khá lâu Những doanh nghiệp có nguồn von

lớn sẽ có lợi thé cạnh tranh với doanh nghiệp khác khi than gia đầu thâu dự án, vay

yên nngân hàng vì một trong những điều kiện khí vay von ngân hàng đó là các doanhnghiệp phải có tai sản thé chấp, giá trị tai sản thé chập cảng lớn thi khả năng vayyên cảng cao và vay với số tiên lớn Những doanh nghiệp nay cũng dé dang thu hútvon đầu tu từ các cá nhân, tô chức khác vào dự án của minh hơn vi mức độ tàichính lớn sé 1a yêu tô quan trong đảm bao dự án được thực hiện đúng tiên độ, tinhkhả thi của dur án cao đảm bảo hệ số an toàn cũng như lợi nhuận đối với nguồn vén

đâu tư của minh’

1.12 Khái uiệm và đặc điểm về huy động vou của các doanh ughiép kinhdoanh bat động san

*hetps:/imoc gov

wnAmitin-tic/1196/70390/ckux-dau-ta-da-an-kinh-domh-bat-dong-san-lary-dong-von-khong dưng quy-dirùt biphat-den Lty-dong aspx

Nguyễn Minh Dom (2021), Ning cao hiệu quả thì hành pháp init theo tinh thin vin kiện Daihoi XII của

Theo quy đính tại khoản 10 Điều 4 Luật Doanh nghiệp nếm 2020 quy dinly

* Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng có tài sản cô tru sở giao dich, được thànhlập hoặc đăng lạ' thành lap theo guy đình của pháp luật nhằm muc đích kinh

doanh"

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bat đông sản 2014, thì “Kinh doanh

bắt đồng sản là việc đầu tư vẫn dé thực hiện hoạt động xây đựng mua, nhân chuyên

nhượng dé bán, chuyên nhượng; cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bắt động sản;

thực hiện dich vụ môi giới bat động sản; dich vụ sàn giao dich bat động sản; dich

vụ hư vẫn bắt động sản hoặc quản [ý bắt động sản nhằm mục dich sinh loi”

Vì vay, doanh nghiệp kinh doanh bat động sẵn có thé hiểu là tô chức có tên

tiếng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo

quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện hành động dau tư von dé thực hién

hoạt động xây dựng, mua, nhân chuyển nhượng dé bản, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, cho thuê mua bat động sản, thực biện dich vụ môi giới bat đồng sẵn,dich vụ sản giao dich bat động sản, dich vụ tư van bat động sản hoặc quản lý bat

đông sản nhằm mục đích sinh lợiŠ

VỆ hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bật động sản, đây là hoạt đông

của các chủ đầu tư kinh doanh bat động sẵn nhằm thu hút nguồn vén nhàn 161 của

các cá nhân, tổ chức trong xã hôi bằng các cách thức theo quy dinh của pháp luật dé

giãi quyết van đề về nguôn von trong quá trình đầu tư

Huy đông vốn là các hoạt động của pháp nhân thương mại dé tạo van cho

hoạt động kinh doanh của mình đưới các hình thức như vay von, phát hành, chao

bán chứng khoán, trái phiêu, liên doanh, liên kết trong và ngoài nước nhằm mụcdich thực hiện hành: động đầu tư vốn dé thực hiện hoạt động xây dung, mua, nhậnchuyển nhượng để bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat

đông sản, thực luận dịch vu môi giới bắt động sản, dich vu sản giao dich bat động sản, dich vụ tư van bat đông sản hoặc quan lý bat động sin nhằm mục đích sinh Loi.

Hoạt đông huy đông vén là một hoạt đồng quan trọng của quản trị tài chính,

no phải đáp ứng những yêu câu sau:

* Nguyễn Minh Doan (2021), Nang cao hiệu quả thủ hành pháp hut theo tinh thin văn kiện Đại hội MI của

Ding Cộng sin Việt Nam, tray cập ngày 03 tháng 03 nim 2022, từ ltps:/&noj gov vr/gtitprtuc

/Đagtsíng]tien-cqu-trao-oiaspx?RRensID=2613

"1

Thứ nhất, lựa chon nguồn vén có hiệu quả nhật: Trong điêu kiên thị trườngtài chính cảng phát triển thi doanh nghiệp cảng có cơ hội tiếp cân với các nguén von

khác nhau dé phuc vụ cho sẵn xuất kinh doanh Tuy nhiên, chủ đầu tư can xem xét

nguôn vén nao phù hợp với tình hinh kính doanh của minh Do đó cần lựa chonnguôn vén thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhật trong việc huy động vốn.Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động von không chỉ thé hiện ở hiệu

quả đầu tư ma nguôn von mang lại, ma con thê hiện ở khả nang dé dang tiệp cân và

huy động các nguôn vén ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó

Thứ hai, nguồn vốn cần huy động lớn: Vi đôi tượng dau tư la đất đai, nha cửa

và tai sẵn gắn liên với dat, là những tai sản có giá trị lớn nên doi hỏi nguồn von đâu

tư lớn Đông thời giá cả của những tài sản này đều có xu hướng tăng lên nên vonđầu tư cũng phải tăng lên Do đó, huy động vốn trong các doanh nghiệp kinh doanhbat động sản là một van đề khó, do đặc thù của hoạt động kinh doanh bat động sản

là các tài sản có giá trị lớn như dat dai và tai sản gắn liên với dat đai, nên sẽ cần huyđộng một nguồn vốn rat lớn so với các ngành kinh doanh khác

Thứ ba, chi phi cho việc huy động và sử dụng nguồn vốn huy động là nhỏ

nhất: Một nguén vốn với lãi suat thâp đôi khi có thé trở nên quá dat, do chi phi liên

quan đến giao dich về vén quá cao Nguyên nhén chi phi giao dich cao có thé là: thủ

tục hành chính rườm rả, quy trình giải ngân phiên todi, chi phí tư vẫn cao hoặc đôi

khi do quy mô không thích hợp Vì vậy, các doanh nghiệp cân tùy theo lượng vén

cần vay dé lưa chọn nguôn vốn phủ hợp ,

Từ những van dé nêu trên, ta có thé rút ra những đặc trưng sau đây của hoạtđông huy đông vôn:

Một là, việc huy động von quyét định năng lực thanh toán và đảm bảo sự uytin của chủ thé huy động von Các doanh nghiệp hoạt động dựa trên sự tia cây lannhau, nêu không có uy tin thì không hệ tôn tại và ngày cảng lan rộng ra hoạt động

của mình Uy tin được biểu lộ ở năng lực chuẩn bị sẵn sàng chỉ trả cho người góp

von của doanh nghiệp, Khả năng thanh toán lợi nln của doanh nghiép cảng caothi von khả dung của doanh nghiệp càng lớn Vi vậy, loại trừ những tác nhân khácthi năng lực giao dich thanh toán của doanh nghiệp tỷ suất thuận với vốn của doanh:

* Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp hhit về huy động vốn cia nhà dia trtrong hoạt động kinh dow bit động

nghiép nói chung và vôn khả dụng của doanh nghiệp nói riêng, Voi nang lực kêugoi vốn cao, các doanh nghiệp hoàn toàn có thê hoạt động kinh doanh thương maiVới quy m6 ngày cảng lan rộng ra, thực thi những hoạt động kinh doanh cạnh tranh:đối dau có hiéu suất cao, góp thêm phan vừa giữ được chữ tín, vừa nâng cao thanh

thé của doanh nghiệp trên thương trường,

Hai là, truy đông vén quyết đính năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

Canh tranh là một trong những quy luật của nên kinh tệ thi trường, Canh tranh giúp

những doanh nghiệp có đông lực dé tư hoàn thiện minh hơn V ới doanh nghiệp, vénchính là yếu tổ quyết đính hành động năng lượng cạnh tranh đối dau của doanhnghiệp Thực tê đã chứng tỏ quy mô von, trình độ nhiém vụ, phương tiện kỹ thuật

van minh là điều kiện kèm theo tiên dé cho việc lô: cuôn nguôn von Nguồn vốn lớn

sẽ tao điều kiên kém theo thuận tiện cho doanh nghiệp trong viêc lan rộng ra quan

hệ kinh doanh với những thánh phân kinh tê tài chính xét cả về quy mô, khối lượngthanh toán, gữ thé chủ động về thời han, lợi nhuận chi trả Kết quả của su ngàycàng tăng trên giúp doanh nghiệp kính doanh đa năng trên thi trường, phân tan rủi

ro dang tiếc, tạo thêm von cho doanh nghiệp và khi đó, tat yêu trên thương trường,

sức cạnh tranh đổi dau của doanh nghiệp sẽ tăng lên !9

1.1.3 Vai trò, ý ughia cna việc hmy động von trong hoạt động kinh đoanhbat động san

Ngoài van doanh nghiệp tư có ra thi von huy động chính là một trong những.điệu kiện quyết định sự tôn tại, phát triển và mở réng của doanh nghiệp Dưới bat

kỳ hình thức là doanh nghiệp hay cá nhân tổ chức nào muôn tiền hành các hoạtđông mở rộng kinh doanh, sản xuất, dau tư thì cần phải có von và huy đông Do đó,việc huy động vén có vai trò cực ki quan trong đối với các doanh nghiệp kinh doanhbat động sản, cụ thé là

Hoạt đông huy động vốn giúp cho doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

khơi thông nguén vén Các doanh nghiệp kinh doanh bat động sẵn trên thi trường

da phan là những doanh nghiệp vừa và nhỏ với quy mô von nhỏ Nêu không có hoạt

đông huy động vốn thi chủ đầu tư khó có khả năng dé thực hiện dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản Huy đông von giúp tao nguôn vốn cho chủ dau tư dim bảo cho

"https odt vivtin-tac /quang-nam-cong-bo-danh-sach-70-du-an-chua-du-diew-kien-giao-dich him)

13

hoạt động của minh Nó giúp doanh nghiệp kính doanh bat động sản tăng quy môcủa doanh nghiệp, từ đó sẽ đầu tư nhiều hơn, thu được nhiêu lợi nhuận hơn Bởi vì,

khi huy động được nguồn vốn chủ đầu tư sẽ có nhiều vốn, nó là cơ sở dé doanh

nghiệp tiên hành hoạt động kinh doanh, vén phản ánh nang lực kinh doanh, ảnh

hưởng trực tiếp đến quy mô các hoạt động dau tư của doanh nghiệp, giúp doanhnghiép chủ động trong kính doanh, quyét định nang lực thanh toán

Vén huy động vừa để doanh nghiệp tăng thêm năng lực cạnh tranh nhung

cũng qua đó thể hiện tiêm lực kinh tế, uy tin của doanh nghiệp, Rõ rang để huyđông được vốn từ bên ngoài, doanh nghiệp phải có uy tin, có đủ niềm tin với đốitượng doanh nghiệp muốn huy động vốn Do đó, vốn huy động nhanh, nhiều và kipthời phân ánh đúng tiêm lực và uy tin của doanh nghiép Va khí có vốn huy động thingược lại no sé giúp doanh nghiệp dau tư sản xuất, kinh doanh, mở rộng thị trường

va nâng cao được vy tin

Huy động vốn cảng nhiêu là điều kiện thuận lợi đổi với doanh nghiệp kinh

doanh bat động sản trong việc mở rồng quan hệ đố: với các thành phân kinh tê.

Điều nay sẽ thu hút ngày cảng nhiều khách hàng đến với mình, ngiấa là doanh socủa doanh nghiệp kinh doanh bat động sản sẽ tang trong tương lai và doanh nghiệp

sé có nhiều lợi nhuận hơn trong kinh doanh Va khi có nhiêu lợi nhuận thì vên của

chủ sé hữu sé tăng lên, khi von chủ sở hữu tăng lên, doanh nghiệp kink doanh bat

đông sản có thé đầu tư ở nhiều Tinh vực khác nhau chứ không chi là kinh doanh bat

đông sản Chính vì su đa dạng hóa hoạt động kinh doanh sé gớp phân phân tán rủi

ro trong hoạt động kinh doanh và tao lợi nhuận cho doanh nghiệp và đặc biệt là tang

sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường ?

Bên canh những lợi ich ma hoạt động huy đông vốn dem lại cho chủ đầu tưkinh doanh bat đông sản thi hoạt đông huy đông vén còn dem lại cả lợi ít cho kháchhàng, những người đã cho chủ dau tư kinh doanh bat động sẵn vay von Khi ký các

hợp đồng này, khách hàng có thể sẽ được hưởng khoản tiên của chủ đầu tư phải trả

gồm những khoản tinh theo 14 suat công thêm giá tri của căn hô Nêu như khách

hàng là cá nhân thì khách hàng có thể mua được nhà với gia ma khi khách hàng đã

ký hợp đồng với chủ dau tư ma có thé ở thời điểm hiện tại cả nhân nay không đủ

!!bps.(harmw beogiaothong un/va-«Hbsba-chan-ret-da-cap-bny-dong-van-the-nao-d435548 hem

khả năng để mua, còn nêu khách hang là ngân hang hoặc tổ chức khác thi ngân.

hàng, t6 chức này có thé thu được phan lợi nhuận tinh theo lấi suất trên số vốn ma

ho đã cho chủ đầu tư vay Đông thời, khi khách hàng ký các hợp đông góp von thikhách hang có thé trở thành cổ đông của công ty kinh doanh bat đông sản, được

phân chia lơi nhuận hoặc theo sản phẩm là căn hộ chung cư theo théa thuận (nêu co

ghi trong hợp đồng) Khi doanh nghiệp mang đến cho nhà dau tư giá trị ma họmong dei, uy tin của doanh nghiép cũng được nâng cao, góp phân tạo nên nềnmóng cho sự phát triển sau này của doanh nghiệp, tạo nên hình ảnh tốt trong mat

các nhà đầu tư

Từ những phân tích đã nêu ở trên, ta thay được ý ngiữa, vai trò quan trọngcủa hoạt động huy đông von khi việc huy đông vốn giải quyết van dé von cho chủđầu tư kinh doanh bat đông sản, giải quyệt van đề nhà cho người dân, dem lại lợi

nhuận cho các tổ chức, ngân hang khách hang xa hơn là Nhà nước Như vậy để

doanh nghiép kinh doanh bat đông sản tôn tại và phát triển, ngoài van chủ sỡ hữu

(thường chiếm tỷ trong rất nhỏ trong tổng nguồn von) thì các doanh nghiép kinh

doanh bất động sẵn phai chú trong tới việc tăng trường nguồn von, nói cách khác làphải làm tốt công tác huy đông von

1.2 Lý luận pháp luậtvề huy động vốn của doanh nghiệp trong hoạt động kinhdoanh bất động sản

1.2.1 Khải niệu pháp luật về huy động von cña các doank ughiép tronghoạt động kinh doanh bat động san

Pháp luật là các quy tắc xử sư chung do nha nước ban hành và được nhà

nước bão đâm thực hiện nhằm điêu chỉnh các quan hệ x4 hội phát sinh trong thực

tế

Như đã trình bảy ở trên, huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat

động sản là việc doanh nghiệp huy động von để thực liện hoạt động xây dụng, mua,

nhận chuyên nhượng dé bán, chuyên nhương, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muabat động sản, thực hiên địch vụ môi giới bất động sản, dich vụ sản giao dich bat

3 Đạihọc Luật Hi Nội 2018), Giáo tinh Lý Luin clung về nhà rước và pháp Init, Nab Tư Pháp, Hà Nội.

15

đông sản, dich vụ tư van bat động sản hoặc quản ly bat động sản nham mục dich

hoặc quén lý bắt động sản nhằm muục dich sinh lợi của doanh nghiệp kinh doanhbắt động sản Các quy định pháp luật về huy đông vốn của doanh nghiệp kinhdoanh bắt động sản sẽ do nhà nước ban hành và được nhà trước bảo đảm thực hién

nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình huy động von dé thực hiện

hoạt động xây dựng, mua, nhân chuyên nhượng dé bản, chuyên nhượng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua bat đông sản, thực biện dịch vụ môi giới bat động sản,dich vụ sản giao dich bat đông sản, dich vụ tư vận bat động sản hoặc quản ly batđộng sin nhằm mục dich sinh lợi của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản trong

hoạt động kinh doanh bat động sản !*

Các quy đính của pháp luật về huy động vén của doanh nghiệp kinh doanh

bat động sẵn hiện quy định rai rác trong các văn bản luật ở nhiều lĩnh vực, như làLuật Đất dei, Luật Dau tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất đông sản do dokhông tránh khỏi việc có sự mâu thuần, không tương thích trong mét số nội dung ởcác đao luật quy định về việc huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bat động,sản Phép luật về huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bat động sẵn cũngchu sự chỉ phối của quan điểm, đường lôi của Dang, chế độ sở hữu, cơ chế quản lýkinh tê, điều kiên, trình đô phát triển của nên kinh tê cũng như ảnh hưởng từ trình

đô dân trí, phong tục, tập quán, thói quen và y thức tuân thủ pháp luật của các thành:viên trong xã hội v.v Bên cạnh đó, dé dang thay rằng, pháp luật liên quan tới lĩnh

vực đất dai nói chung và pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh

bat động sản nói riêng là lính vực pháp luật nhay cảm, phức tạp và thường xuyên

sửa đổi, bởi lZ nước ta là một nước có nên kinh tế đang phát triển di đôi với đó lả xu

hướng xây dựng nhà ở, cơ sở ha tang và các du án của các doanh nghiép ngày một

tăng cao dé phục vụ đời sóng, đời héi doanh nghiép cần phải huy đông nhiéu nguén

von khác nhau dé phục vụ muc dich xây dung các dự án bat động sẵn của mình

Về vai trò, pháp luật về huy động von của doanh nghiệp kinh doanh bật độngsẵn có vai trò điều tiết và định hướng sự phát triển của các quan hé xã hôi trong việc

huy động von của các doanh nghiệp kinh doanh bật động sản, là cơ sở để bảo dim

an toan cho các chủ thé tham gia quá trình huy động von của doanh nghiệp kinhdoanh bat động sản Pháp luật về huy đông vén của doanh nghiệp kinh doanh batđông sẵn cũng là co sở đề giải quyét các tranh chap trong hoạt động huy động von

của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản, là phương tiên bảo đảm dân chủ, công

bằng, bình dang và tiền bộ xã hội trong lĩnh vực huy động vốn của doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản, giúp đấm bảo sự phát triển bền vũng của thị trường huy

động vốn Pháp luật về huy đông von của các doanh nghiệp kinh doanh bat động

sản cũng đã thể chế hoá chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước

trong lính vực huy động von trong doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản, 1a công

cụ để nha nước tổ chức và quần lí moi mặt của việc huy động vốn của các doanh

Thứ nhất, nhóm các quy định về nguyên tắc huy động von của doanh nghiệp

kinh doanh bat đông sản: Các quy đính này điều chỉnh các tư tưởng chủ đạo và địnhhướng cơ bản của nhà nước về vân đề huy đông vên của doanh nghiệp kinh: doanh:bat động sản được thé hiện trong Luật Kinh doanh bat động sản, Luật nhà ở và các

văn bản có liên quan Nhóm các quy đính này là thước do giá tri hợp pháp của moi

nguyên tắc, moi quy phạm pháp luật điều chỉnh van đề liên quan tới huy động voncủa các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản Các quy đính về nguyên tắc huyđông vốn của doanh nghiép kinh doanh bất động sản là căn cứ pháp lý dé giả: quyếtcác tranh chap trong quá trình huy động von của doanh nghiép kinh doanh bat động

ˆˆ hatps Jinn baogiaothong.vaVvu-abiba-untzet-da-cap-Teuy-dong;vonttthe-nao-đ435548 hind

'* Nguyễn Thi Hương (2013), Pháp Init và huy động von của nhi đầu tư trong hoạt động kinh doanh bit

động sản, Luận văn Thạc sĩ Luật học , Trường Đại học Luật Hi Nội, trang 62

17

sẵn, đồng thoi cũng là 1a công cụ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ich hợp pháp của

các chủ thé tham gia vào quá trình huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh

bắt động sản

Thứ hai, nhóm các quy đính về chủ thê đầu tư khi thực hiện việc huy động

von trong kinh doanh bat động sân Các quy định này có vai trò và ý nghĩa quan

trong trong việc quan lý và bảo vê quyên lợi của chủ thé dau tư khi huy động vốntrong kinh doanh bất động sản Chúng xác định các đối tương được cơi là chủ thêđầu tu, đề ra các quy đính về đăng ký, cấp phép, và quản lý von, đảm bảo rằng cácchủ thé đầu tư được tạo điều kiện công bằng và an toàn trong hoạt động của minh.Quy định pháp luật trong nhớm này cũng nhằm bảo vệ quyên lợi của người mua lấnngười sử dung bat đông sản Chúng xác đính các quyền và nghiia vụ của người mua

và người sử dụng, đảm bảo rang ho được thông tin đây đủ và chính xác về du án vàcác điều kiện giao dịch, đồng thời tạo điều kiện cho việc gidi quyết tranh chap néu

có

Thứ ba, nhóm các quy đính về điều kiện huy động von của doanh nghiệpkinh doanh bat động sản Nhóm các quy định này được Nhà nước đất ra không phải

để hạn chế doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản huy đông vên mà 1a để thực thi

trách nhiém của minh trong việc bảo vệ những lợi ich ma Nhà nước quan tâm, bao

gồm lợi ích tư (lợi ích của người them gia góp von) và lợi ích công (quốc phòng, an

ninh, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khoẻ công đông, môi trường sinh

thai) Như vậy, bản thân các quy đính về điều kiện huy động vên của các doanh

nghiép kinh doanh bat động sản không phải là mục tiêu ma Nhà nước hướng tới.Chúng chỉ là những phương tiên để đạt được lợi ích mà Nhà nước mong muốn.Chẳng hen, khi Nha nước yêu câu mét doanh nghiệp kính doanh bat động sản phải

có hồ sơ du án đầu tư xây dung nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luậtthi cái ma Nhà nước mong muôn không phải là việc doanh nghiệp đó có hô sơ dự ánđầu tư xây dung nha ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật, ma chính làviệc người dan, các cá nhân tô chức them gia gop van, được góp von vào mộtdoanh nghiệp kinh doanh bat đông sản đã có chr én được cơ quan nhà nước phêduyệt, qua đỏ giảm thiểu rủi ro cho họ Các lợi ích Nhà nước mong muốn chính là

nôi dung trong khi các điều kiện huy động vén thực ra chỉ thé hiện mặt hinh thức

của các yêu câu nội dung này

Thứ tư, nhóm các quy đính về hình thức huy động vốn của doanh nghiệpkinh doanh bat đông sản: Hình thức là những gì làm thành bề ngoài của sự vật, chứa

đựng hoặc biểu biên nội dung, chỉ phương thức tồn tại và phát triển của sự vật, là hệ

thống các mối liên hệ tương đối bèn vững giữa các yêu tô của sự vật đó Theo góchiéu của pháp luật thì hình thức được hiểu là những gì thể hiên ra bên ngoài củapháp luật Nhóm các quy đính về hình thức huy động vén của doanh nghiệp là tậphợp các quy định pháp luật để chỉ phương thức huy động vốn của doanh nghiệpkinh doanh bat động sản, là biểu hiện ra bên ngoài thực té của việc huy động vontrong doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản Nhóm các quy định này có vai tròđính hướng, đưa ra các lựa chọn cụ thé cho các doanh nghiệp dé thực hién việc huy

đông vén cho hoat động kinh đoanh bat động sản dưới các phương thức cụ thé ma

nhóm các quy đính pháp luật nay quy đính Các doanh nghiệp kinh doanh bat độngsản sé dựa vào các hình thức huy động von tương ứng với loại hình nha ở được quyđính dé thực hiện hoạt động huy đông von của mình:

Thứ năm, hóm các quy định về xử phạt vi phạm pháp luật về huy đông vốn

của doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản: Xử phạt là chế tai ma các cơ quan nhà

nước có thêm quyên áp dụng đối với những người có hành vi vi phạm pháp luật.

Hình thức của xử phat rat đa dang, có thể ké đân như phat tiên, phat cảnÏa cáo, cáchình phet, Khi một người phạm lỗi (cu thể ở đây là vi pham pháp luập thì việc ápdung các chế tai xử lý đối với họ nhằm muc đích rén de, giáo duc để người này cóthé sửa chữa, khắc phuc những lỗi lâm do ho gây ra và có ý thức vệ lối sông tuânthủ pháp luật tốt hơn Xử phạt vi pham pháp luật là việc người có thêm quyền xửphạt áp dung hình thức xử phat, biện pháp khắc phục hậu quả doi với cá nhân, tôchức thực hiện hành vi vì phạm pháp luật theo quy định của pháp luật về xử phat viphạm đôi với hành vi trong inh vực pháp luật tương ứng Xử phạt vi phạm phápluật về huy động vén của doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản là việc người, cơ

quan có thẩm quyền xử phat áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu

quả đối với doanh nghiệp kinh doanh bat động san thực hiện hành vi vi phạm phápluật theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm đối với hành vi trong lĩnh vực

19

huy đông vốn của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản Các quy đính này có vaitrò như là căn cứ dé các các chủ thể có thâm quyền đưa ra quyết định áp dung các

biện pháp xử phat va các biện pháp cưỡng chế khác (trong trường hợp cân thiệt,

theo quy định của pháp luat) đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thựchiện hành vi vi pham pháp luật về huy động von Các quy định này cũng mang tínhran de, là một hàng rao dé hen chế tinh trang các doanh nghiệp kinh doanh bat độngsản thực hiện hành vi trái pháp luật trong quá trình thực hiện hoạt đông huy độngvên đề thực hiện dự án nhà ở

Mỗi nhóm quy dinh pháp luật về huy động vén của doanh nghiệp kinh doanhbat động sản đều có vai trò và nội dung khác nhau, nhung các quy định nay co mdiquan hệ qua lại chặt chế với nhau, tao thanh một thé thông nhật là hệ thông các quyđính pháp luật điêu chỉnh việc huy động von của doanh nghiệp kinh doanh bat động

sản

1.2.3 Swe cầm thiết điều chink bằng pháp luật đối với hoạt động huy dougyếu của các doanh ughiép trong hoạt động kink doank bat động san

Việc điều chỉnh bằng pháp luật trong lĩnh vực huy động vén nói chung và

trong lĩnh vực huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản, hay nói

cách khác, pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản

được xây dung dur trên các cơ sở sau đây:

Thứ: nhất, xuat phát từ những đặc trung cơ bản của pháp luật Pháp luật có

một số đặc trưng sau: ) tinh quy phạm; (ii) tinh bắt buộc; (iii) tính cưỡng chế, (iv)

tính thích ứng, do đó, việc điều chỉnh các quan hệ trong lính vực huy đông von của

doanh nghiép kính doanh bat động sản bằng pháp luật dat hiệu quả cao Pháp luật

quy đính hệ thống về các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, xử lý hành vi vi phamtrong việc huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản mat cách cụthé, rõ ràng, đông thời, có cơ ché pháp lý dé đảm bảo cho các nguyên tắc, điều kiên,hình thức, xử lý hành vi vi pham trong việc huy động von đó được thực thi trên thựctê

Thứ hai, Dang ta luôn có quan điểm đường lôi, chủ trương nhất quán trong

việc phát triển thị trường huy động von nói chung va huy động vên của doanhnghiép kinh doanh bat động sản nói riêng, đông thời bảo vệ lợi ich hợp pháp của các

doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản thực hién huy đông vốn cũng như các nhàđầu tư tham gia góp von Muôn đưa các quan điểm va đường lối đó của Đảng đi vào

cuộc sống và phát huy tác dung thi can có pháp luật Bởi lẽ, pháp luật là sự thể chế

hoá quan điểm, đường lối của Đảng về van đề huy động vên của doanh nghiệp kinhdoanh bat động sản

Thứ ba, trong điều kiên nên kinh tê thi trường nhiêu thành phân, việc huy

đông von dé kinh doanh bat động sản ngày cảng được Nhà nước quan tâm và siết

chat quan ly V di cơ chế quản lý mới, vén huy động được từ thi trường huy động

von ngay cảng trở nên có giá trị và các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ngày

càng ý thức được tâm quan trọng, giá tri của việc huy động vên Điều này là mộttrong những nguyên nhân khách quan làm nảy sinh những vân đề bat cập trong quatrình huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản Do đó, dé xáclập cơ sở pháp ly, tạo sư cân bang trong tiệp cân và sử dụng nguồn von, cũng nhưtạo lập cơ sở pháp lý dé bảo vệ quyền va lợi ích hợp pháp của các doanh nghiệpkinh doanh bat động sản và nha đầu tư thi pháp luật về lính vực này ra đời là một tatyêu khách quan

Thứ tư, von không thé tự nhiên do doanh nghiệp tạo ra và có đây đủ trước

hoạt đông kinh doanh bat động sẵn của doanh nghiệp Nó được coi là yêu tổ cốt lối,

quyết dinh đến sự tôn tại của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản và sư khả thi

của các du án bất đông sản Moi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều có

quyền bình đẳng trong việc tiếp cân, huy đông và sử dụng nguồn vốn từ những nha

đầu tư dé duy trì sự tôn tại của minh va du án Đồng thời, ho cũng có những nghĩa

vu bảo vệ và tôn trong quyền va lợi ích hop pháp của nha đầu tư them gia góp von.Theo thời gian, kinh tế, xã hội phát triển kéo theo quy mô của các dự án bất độngsan tăng lên, đông ngiấa với nhu cầu huy động von của doanh nghiệp kinh doanhbat đông sản cũng ngày cảng tăng theo do quy mé du án bat đông sản càng lớn thi

nguồn vốn ma doanh nghiệp cân có dé thực hiện du án đó lại cảng nhiêu, trong khi

da phan các doanh nghiệp ở Việt Nam là doanh nghiệp vừa và nhỏ nên dé thực hién

một du án lớn thi chắc chắn doanh nghiệp đó phải dựa vào nguồn vốn huy động từ

các nhà dau tư Vi vậy, dé đâm bảo cho các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

tiếp cân được nguồn vồn một cách hiệu quả nhất thì việc xác lập một cơ chế pháp lý

21

thông qua việc quy dinh về các nguyên tắc, điêu kiện, hình thức, xử lý hành vi viphạm trong việc huy động vôn của các doanh nghiép kinh doanh bat động san là rấtcan thiết v.v

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Vén là điều kiện cần thiết dé thực hiện hoạt đông kinh doanh của các doanh

nghiép nên việc huy đồng von phải thực luận thông qua nhiéu hình thức khác nhau

Ở chương], tác giả đã làm rõ các nội dung cụ thé sau:

Thử nhét, phân tích khái niém và đặc trưng về vén Viễn được luậu là tai sản

voi muc đích kinh doanh: để sinh ra lợi nhuận Doanh nghiệp muén hoat déng kinh

doanh thi cân có vén, vì vay von được xem là nhân tô cơ bản không thé thiéu của tat

cả các doanh nghiệp

Thử hei, phân tích khái niém và đặc trung của hoạt động huy đông vồn từ thi

trường kinh doanh bắt động sản Mỗi một lính vực kinh doanh đều có những đặc

trung về huy đông v6n, vì vậy việc huy đồng von từ thi trường kinh doanh bat động

san cũng có những điểm riêng biệt Do bat động sản là loại tài sản thuộc sở hữu nha

nước, cá nhân hoặc tô chức chỉ có quyền chiêm hữu, sử dụng nên việc thực hiện

giao dịch bat đông sản trong đó có hoạt động huy động vén luôn phai chịu sự quản

lý của Nhà nước và phải tuân theo các quy định của pháp luật.

Thứ ba, phân tích khái niệm, cơ cầu, sự cần thiết của quy đính pháp luật về

huy đông vén từ thị trường kinh doanh bat động sin Bắt đông sản là loai tài sản đặc

biệt nên việc huy đông von từ các thi trường kinh doanh bat động sản cũng cân đảm

bảo các điều kiện cụ thé và thông qua các hình thức khác nhau Chính vì vậy, phápluật hiện hành quy định về các hình thức huy động vốn tương ứng với việc đưa racác điều kiện dé bat kỳ một chủ thé nao thực hiện việc huy đông von cân tuân thủ

thực hiện.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ HUY DONG VON CUA CAC

DOANH NGHIEP TRONG HOAT ĐỌNG KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN

VA THU TIEN THI HANH

2.1 Thực trạng pháp luật về các nguyên tắc huy động von va thực tien thihành

Luật kinh doanh bat đông sản không xác định rõ một nguyên tắc cu thé naoliên quan đến hoạt đông huy đông vốn, thay vào đó, các nguyên tắc nảy được phântán và dé cập trong nhiéu điều luật khác nhau Huy đồng von là một phân trong hoạtđông kinh doanh bat động sản, vì vậy, hoạt động này cũng phải tuân thủ nhữngnguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh bat động sản

Theo Điêu 68 Luật nhà ở thì các nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nha

thuận của các bên.

(i), Chính phit guy dinh chi tiết việc huy động vốn nổi ching điểu liận hình

thức ưụ: động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.”

Từ những quy định này, có thể biểu các nguyên tắc huy đông động vén trong

đầu tư kinh doanh bat động sản bao gom

Thứ nhật, hình thức huy đông von phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theoquy định của Luật này Mỗi loai nhà ở có đặc điểm và chức năng riêng và vì vậy,

Luật Nhà ở đã quy định các hình thức huy đông vốn khác nhau cho tùng loại nhà ở

trong các Điều 69, Điều 70, Điêu 71, Điều 72, Điêu 73, Điều 74 Việc này giúp cho

việc quản lý các dy án nhà ở của nha nước trở nên có hệ thông hơn, và tao ra một

khuôn khô pháp lý để doanh nghiệp có thé lựa chon hình thức huy động von phùhop với loại hình nhà ở ma họ đang phát triển Đông thời, Luật cũng đảm bảo rằngdoanh nghiệp chi được chon hình thức huy đông vén ma Luật cho phép tương ứng

với loại hình nhà ở ma không có ngoai lệ.

Thử hai, để thực hiện huy động vốn cho dự án bat động sản, chủ dau tư phảiđáp ứng đủ các điệu kiên theo quy định của pháp luật về huy động von và các quyđính liên quan Điêu nay là cơ sở quan trong dé đưa hoạt đông huy đông von vào

khung pháp lý và phát triển một cách bình thường Theo đó, chủ dau tư chỉ có thé

thực hiên huy động vén cho các chr án đã được phê duyệt và đáp ứng đủ các điều

kiện cụ thé, chẳng hạn như đã thi công hạ tang kỹ thuật, hoàn thành giải phỏng mat

bằng hoặc đã hoàn thành xong phân móng, Bản thân chủ đầu tư cũng phải đáp

ứng các điều kiên dé được huy động vốn cho dự án, vi dụ như điều kiện về von chủ

sở hữu so với quy mô du án Thực tế, trong thời gian gân đây, thi trường bat đôngsản đã xuất hiện nhiều van đề liên quan đến huy động vồn, trong đó có một van déđáng chú ¥ là hiện tượng doanh nghiệp kinh doanh bat đông sản huy đồng vốn métcách trái phép, không đáp ứng những điều kiện ma pháp luật đất ra Nguyén tắc nêutrên sẽ phân nào hạn chế hành vi vi phạm của các doanh nghiệp và đấm bảo hoạt

đông huy đông vén điễn ra một cách lành mạnh l7

Thứ ba, dam bảo sư công khai, minh bach va bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ clức và cá nhân góp vồn cho phát triển nha ở là một yêu tô quan trong.

Công khai không chi đơn thuần la việc chia sé thông tin, ma con dim bão quyên của

những người góp von và tổ chức góp von tiếp cân thông tin do cli đầu tư, những.

người huy động vén và chiu trách nhiệm về vốn gop, cung cập Minh bạch có ý

'' Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp init vi hay động von của nha đầu trong hoạt đồng kinh doanh bat

ngiữa rộng hơn, nghiia là không chi đảm bảo sư công khai, ma con thể hiện tính tin

cậy, nhật quán, dễ hiéu và dễ tiếp cân của thông tin Nó bao gồm tính rõ ràng,không khuât tật và không khó khan trong quá trình cung cấp thông tia Dac biệt,

minh bach luôn di đôi với trách nhiém của người cung cấp thông tin, trong trường

hop này là chủ đầu tư du én Điều nay không chi đồi hỏi sẵn sàng chia sé thông tin,

ma con dam bảo điều kiện dé moi người có khả năng tiếp cân thông tin và tham giavào việc trao đổi, giải trình một cách trung thực và thang thin về các van đề liênquan đến thông tin được cung cấp Chủ dau tư phải chịu trách nhiém và tạo điều

kiên cho sự công khai và chi khi có điều nay, sẽ tao ra được sự minh bach trong qua

trình huy đồng vốn dé thực hiện du án nha ở Từ đó, có thé hiểu rằng bao đảm côngkhai và minh bạch trong quy trình huy động von của các doanh nghiệp kinh doanhbat động sản là việc doanh nghiệp đó, trong phạm vi quy định của pháp luật, có

trách nhiém tao cơ hội va điều kiện cho cả nhân và tổ chức gớp von biết, hiểu, tiếp

cận và tham gia ý kiến, trao đổi thông tin về các nội dung liên quan trong suốt quátrình huy động vốn Chỉ khi thông tin được công khai, minh bạch và chủ đầu tu dir

án bat động sản nhân thức được trách nhiệm công khai và minh bạch về thông tin

liên quan của mình, quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân và tổ chức góp van được

dam bão và uy tin của chủ đầu tư mới được nâng cao trong mắt các cá nhân và tổ

chức góp von

Thử tư, việc sử dung vốn huy đông phải có mục đích đúng là một nghia vụ

mà các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản phải tuân thi Quy đính nay có tính

liên tục trong quá trình huy động vốn của doanh nghiệp, nhằm dam bảo quyền lợicủa các bên tham gia góp vớn và ngăn ngừa tinh trạng doanh nghiệp huy động vonnhằm chiếm dung tải sản của khách hàng một cách trái phép hoặc sử dung vonkhông đúng mục đích Ngoài ra, quy dinh nay còn là cơ sở dé các dư án được thựchiện liên tục mà không gấp gián đoạn, từ đó hạn chế tình trạng các dự án bi bỗhoang gây lãng phi tai sản của đất nước và làm mat my quan đô thi

Thứ năm, chủ đầu tư phải tuân thủ nội dung thöa thuận trong hợp đông (thỏathuận của các bên), và trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật

(tức là phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở và các luật có liên quan) Việc thoa

thuận và ký kết hợp đông đều mang tính tư nguyên, do đó các bên có nghia vụ tôn

25

trong sự thỏa thuận đó trong hop déng và để đảm bảo quyên lợi cho nhau Tuy

nhiên, quy định này chi mang tính bình thức bởi vẫn có không ít doanh nghiệp kinh

doanh bat đông sản vi pham nguyên tắc nay, gây ra nhiéu thiệt hai cho khách hang.

Các doanh nghiệp huy đông vên nhưng lei không thực hiện đúng cam kết trong hợpđông với khách hàng, không thực hiện dy án theo đúng tiên độ thi công, không giaonhà đúng thỏa thuận, chất lượng công trình, nha ở, thiết kế nhà ở không đúng với

thỏa thuân Thâm chí, doanh nghiệp lửa lây von của khách hàng và bỏ trên, tron

tránh trách nhiém va xử phat vi phạm không rõ rang Vì vậy, cân có quy định về xử

lý vi phạm và chế tài manh dé xử lý nêu không tuân thủ nguyên tắc này không được

nhu mong đợi, và sẽ là môi trường thuận lợi để chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các

hành vi vi phạm khién cho quyên lợi người dân không được đảm bảo, hoạt độngkinh doanh bat động sản trở lên rồi loan

Hiện nay, quy dinh pháp luật về nguyên tắc huy động von của doanh nghiépkinh doanh bat động sản đã khá đây đủ va toàn đện Tuy nhién, một điểm yếu của

các quy đính này là thiêu các van bản hướng dẫn chi tiết hoặc quy định chi tiết và

phân tán trong nhiêu văn ban pháp luật khác nlau, gây khó khăn cho các chủ đầu tư

trong việc hiểu đúng và nắm rõ tinh thần của các quy định này dé tuân thủ Trong

tương lai, hy vọng rằng pháp luật sẽ quy đính một cách cụ thể va gộp lại các nguyêntắc nay trong một văn bản duy nhất, giúp các chủ đầu tư và doanh nghiệp bat độngsẵn có căn cử pháp lý rõ ràng về nguyên tắc huy động vốn Điêu nay sẽ giúp họ tuânthủ quy định một cách nhật quán và liên tục trong suốt quá trình huy động vốn

2.2 Thực trạng pháp luật về chủ thể đầu tư khi thực hiện hoạt động huy độngvon trong kinh doanh bất động sản và thực tien thi hành

a Qty dinh của pháp luật về năng lực chủ thé của nhà đầu tư

Nhà đầu tư muốn huy động vốn kinh doanh, trước hết phải đáp ứng day đủcác quy định của phép luật Kinh doanh bất đông sản về điều kiên chủ thé Đề trởthánh chủ thé trong hoạt đông huy đông vốn, ngoài những điêu kiện về nắng lựchành vi và năng lực pháp luật, nhà đầu tư còn phải đáp ứng những điều kiện sau:phải thanh lập doanh nghiệp, hop tác xã, có von pháp định, đăng ký kinh doanh batđộng sản và có hỗ sơ dự án, thiết ké bản về được phê duyệt Cụ thể như sau:

Thứ nhất, theo Khoản 1 Điều 3 Nghị đính 76/2015/NĐ-CP, nha đầu tu thựctiện hoạt động huy đông vốn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quyđính của Luật Doanh nghiệp hoặc Luat Hop tác xã.

Bat động sản là tải sẵn có giá tri lớn, thời gian thực biên đầu tu dai, nhữngthành quả dau tư bat đông sản tao dung tai sản có giá tri sử dụng lâu dai, đời songkinh tê của dur án thường dai Trên thực tế, có những du án ngay sau khi đã bàn

giao, trách nhiệm của chủ đầu tư van phải đảm bảo với dự án của minh trong một

thời gian sau đó rat dai Để đảm bảo trách nhiém của chủ dau tư với những dự áncủa minh, cân có sự tách bạch rõ rang về tài chính của chủ đầu tư tham gia đầu tư

dự án bat đông sẵn, đầu là tài sản tiêu dùng, dau là tải sản dau tư và đâu là khoản đềchiu trách nhiệm khi có van dé pháp lý xảy ra Co như vậy thì khi thực hiên hoạtđộng huy đông nha dau tư mới phân bô, sử dung nguồn von huy động được hợp lý,

có hiệu quả để xây dựng các du án.

Dé thành lập doanh nghiép, hợp tác xã chủ dau tư cần chuẩn bị hồ sơ thénhlập doanh nghiệp, hợp tác xã (chọn tên công ty hoặc hợp tác xã, chơn trụ sởchinh, ), nộp hô sơ thành lập doanh nghiệp, hop tác xã tại sở kê hoạch va đầu tư,

khắc con dau công ty, tiền hành các thủ tục sau khi đăng ký công ty.

Thứ hai, cũng theo quy định tại Khoản 1 Điêu 3 Nghị dinh 76/2015/NĐ-CP

thi doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bat đông sản phải có vốn pháp định thập

nhất là 20 tỷ đông

Quy định mức vén pháp đính nhhư vậy để tránh tình trạng hang loạt công ty

có chức năng kinh doanh bat đông sản được thành lập, nhưng năng lực về vốn ratyêu, nhiêu doanh nghiệp trong nước ding ky vốn điều lệ lớn, hoat động trong lĩnhvực kinh doanh bat đông sản nhưng chỉ cân đáp ung vốn pháp định 20 tỷ theo quyđịnh là được cập giây chúng nhận đăng ký doanh nghiệp

Mặc dù đã có sự điều chỉnh khé lớn so với mức von pháp đính là 6 tỷ ViệtNam đông theo Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2006 Song quy đính mức vonpháp định là 20 ty đông có lẽ là chưa thực sư hop lý khi đó chỉ mới là con sô vôcùng nhỏ so với các du án với quy mô hang trăm tỷ đồng Vì vậy, nắng lực tài chính.của doanh nghiệp không dam bảo hoặc có thì cũng chi 1a lúc đề nghị cap giây chứngnhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ trương dau tư, khi

ee)

đ vào triển khai thực hiện du án cụ thé thi không đảm bảo năng lực tài chính do đâu

tu dân trải vào nhiêu dự án bat động sản như vậy thi sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển

của xã hội

Thứ ba, nha đầu tư kinh doanh bat động sản dé huy đông được vốn trong quá

trình đầu tư kinh doanh bat động sản thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo

quy định của pháp luật Kinh doanh bat động sản 1a ngành kinh: doanh co điều kiện

nên khi cá nhân, tổ chức kinh doanh thì bắt buộc phải đăng ký theo quy định của

luật Doanh nghiệp.

Thứ tư, nhà đầu tư kính doanh bất động sản muôn huy đông vốn phải có hô

sơ dự én và thiết kê bản vẽ thi công đã được phê đuyệt Quy định này là điều kiệncần thiết với mét công trình xây dung hoặc nhà ở nhằm dim bảo tốt nhất sự rõ rang

vé du án của ngôi nhà hay công trình xây dung đó, từ đó dam bảo loi ích cho cả bên

chủ đầu tư và bên khách hàng Cũng là đề cơ quan chức năng giám sát hoat động

huy động vén của chủ thé có phù hợp với dự án đá được phê duyệt không, đồng thờitránh tinh trang huy động v6n sai muc đích, không đúng tiên đô

Như vậy, dé đảm bảo khả năng chịu trách nhiém về hoạt động huy động vốn

của mình, nhà dau tư cân phải đáp ứng đây đủ cả bồn tiêu chí trên Đây là bước đầu

tiên cũng lá tiên quyết dé néu trong quá trình kinh doanh của minh có gap van đề về

vén thì chủ đâu tư kinh doanh bat động sản có thé sử dung các công cụ huy động

von do luật định để tháo gỡ khó khăn của minh

Dé trở thành chủ thé tham gia hoạt động huy động vồn kinh doanh bat động

sẵn, nhà dau tư phải đáp ung các điêu kiên ma tác giả đã phân tích ở trên Song ta

có thé thay còn mét số van đề nhu sau:

Mét là, pháp luật về kinh doanh bat đông san bat buộc các chủ thé khi thamgia kinh doanh bat động sản phê: thành lap doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mứcvon pháp định được nâng lên là 20 tỷ đông so với mức 6 tỷ đông được quy định tại

Luật kinh doanh bat động sản năm 2006, trừ một số trường hop.

Việc nâng mức von pháp đính lên 20 tỷ đồng dé kinh doanh bat động sản teiKhoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 sẽ dem lại hai đảm bảoquan trong cho thi trường bất động sẵn: (1) Loại bỏ một bộ phân nha đầu tư nhỏ lẻ,yêu kém năng lực tai chính gia nhập thị trường bat động sản, từng bước lành manh

hóa thị trường bat đông sản Viét Nam; (2) Đảm bão tính én đính của mức vốn tối

thiểu 20 tỷ dong trong thời gian dai do quy đính về von pháp định đã chính thứcđược luật hóa, thay vì được quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính

phủ như trước đây Qua do, sẽ giúp nha đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh bat

đông sân, han chế được các xáo trộn không cần thiét trên thị trường bất động sản.

Đồng thời, nó cũng phù hợp với sự phát triển chung của cả ngành kinh tê và sự pháttriển của lĩnh vực bat động sẵn nói riêng khi ma ngày càng có nhiều các du án bat

đồng sản với gia trị cao, quy mô lớn.

Thể nhung điều kiện về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng nay được xác địnhdựa trên vốn điều lệ của doanh nghiệp, và doanh nghiệp tự chịu trách nhiém về tínhtrung thực, chính xác về số von nay Nêu bản thân doanh nghiệp có tình khai báogian đổi dé đủ điều kiện tham gia thi trường thi cơ quan chức năng cũng rat khónhận biết sự gian déi đó, cho dén khi tranh chấp hoặc phá sản xảy ra

Hai là, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 cho phép tô

chức, cá nhân, hộ gia đính có thể kinh doanh bat động sản quy mô nhỏ, không

thường xuyên thì không bat buộc phải thanh lập doanh nghiệp Trước đây, theo quyđịnh tại Điều 8 Luật Kinh doanh bat động sản 2006, nha đầu tư muốn kinh doanhbat động sản thì phải đáp ứng ba điêu kiên: Thanh lập doanh nghiệp (hoặc Hop tác

x8), có đăng ký doanh nghiệp và von pháp đính tối thiểu 06 tỷ đồng Tuy nhiên,

Điều 42 và Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày

23/06/2010 dé quy định chi tiết thi hành một sô điêu của Luật Nhà ở 2005 lại cho

phép cá nhân, hộ gia đình có thể phát trién dự án nhà ở dé bán hoặc cho thuê ma

không cân phải thành lập doanh nghiệp Thực tê đã tôn tai phố biên hình thức linhdoanh bat động sản nhỏ lẻ của một bộ phân nha đầu tư không chuyên nghiệp (cánhân, hộ gia dink), do đó cần có quy đính đặc thù điều chỉnh Vì vậy, việc luật hóahoạt động kinh doanh bất động sản nhỏ lẽ, không thường xuyên của tô chức, cá

nhân, hộ gia đình mang tinh đặc thù, không cân đưới hình thức doanh nghiệp mà chi

cần kê khai nộp thuê tai khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bat đông sản 2014, là

cần thiết, góp phân chồng that thu thué từ giao dich bat động sản của những chủ thể

nay thời gan qua và phù hop với tình hình thực tế Tuy nhiên vướng mắc ở đây là

pháp luật chưa đưa ra một quy dinh cụ thé thé nao là “nhở” và thé nào là “không

thường xuyên” !Ê

Tiên thực tê có trường hợp doanh nghiệp (đắc biệt là doanh nghiép tư nhân)

hoạt động làm ăn có lãi, có một khoăn tiền nhân rỗi và muốn đầu tư bat động sản đề tích trữ, sau đó khi cân thiết thì bán di dé lay von hoạt động thì xét thay không can

thiệt phải buộc doanh nghiép này phải thành lập doanh nghiệp mới hoặc bé sung

đăng ký ngành nghệ kinh doanh bat đông sản Như vậy, một số chủ thể lợi dụng ké

hở nay tham gia kinh doanh bat động sản và huy đông von một cách bua bãi, nhỏ lễ,

von vay Dé giảm thiêu các sai phạm của nha đầu tư trong các dự án kinh doanh bat

đông sản, pháp luật luôn ràng buộc các nhà đầu tư về năng lực tài chính khi triển

khai các dự án Sự rang buộc trên là thật sự cân thiết, nó không chỉ giảm thiểu cácsai phạm của nhà đầu tư khi thực hiện dự án, tránh việc chậm ban giao các côngtrình ha tâng hay các dự án nhà ở có nguyên nhên chủ yêu từ việc thiêu von Năng

lực tai chính đẳng thời cũng là sự đảm bão cho việc hoàn trả các nguồn von khác

ngoài chủ sở hữu mà nha dau tư đã huy đồng

Năng lực tài chính của nhà đầu tư kinh doanh bat động sin được quy dinh cụthé tại Khoản 2 Điêu 14 Nghị dinh 43/2014/NĐ-CP, điều kiện về năng lực tài chính

để đảm bão việc sử dung đất theo tiên đô của dự án dau tư được quy định nlrư sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của minh dé thực biện du ankhông thấp hơn 20% tông mức đầu tư đối với chr án có quy mô sử dung dat đưới 20héc ta, không thap hon 15% tổng mức dau tư đôi với đự án có quy mô sử dung dat

từ20 héc ta trở lên.

Thứ hai, nhà đầu tu phải có khả năng huy đông von dé thực hién dự án từ các

tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cả nhân khác

"thế c-Nfint1ginseilttriilbesifojcô:30%1844000:0ipdi6u lùn:

10000-ty-dong-cus-tan-homg-minh-Khi chứng minh năng lực tài chín: Một là, nhà đầu tư phải xác định ting

mức đầu tư, cơ câu nguồn von dau tư (vồn thuộc chủ sở hữu của chủ đầu tư, vén

huy đông) Hai là, chứng minh vốn chủ sở hữu của nha đầu tư Nếu nhà dau tư là cá

nhn thì cân có giây xác nhận số du tài khoản tiên gửi của nhà dau tư tại ngân hang

thương mai.

Nếu nhà dau tư là doanh nghiệp thi cân phải: Đã hoạt động trên 01 năm, phê:

có báo cáo tải chính 02 năm gân nhật của doanh nghiệp và thể hién day đủ các nộidung theo quy định tại Thông tư 200/2014/TT-BTC và Luật Kế toán 2015

Riêng báo cáo tai chính của các doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài được

thành lập và hoạt đông tại V iệt Nam, kế ca chi nhánh doanh nghiệp nước ngoài hoạt

đông tại Việt Nam, công ty cỗ phan có tham gia niêm yết và kinh doanh trên thị

trường chứng khoán, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp khác có von nhà

nước trên 50% bat buộc phổi được kiểm toán theo quy đính tại Nghị định

05/2019/NĐ-CP về kiểm toán độc lap Đối với doanh nghiệp mới thành lập: giây

xác nhận sô cu tài khoản tiên gửi của doanh ngluập tại ngân hàng thương mai”

Thứ ba, chúng minh khả năng huy động von: V ôn vay: bằng văn bản cam kết

của tô chức tin dung, tổ chức, cá nhân khác cho vay dé dau tư dự án; V én huy động,

thông qua hình thức góp von, hop tác đầu tư, hop tác kinh doanh, liên doanh, liênkết của các tổ chức, hô gia đính, cá nhân

Tuy nhiên, việc xác định năng lực tài chính của chủ dau tư phải có 15%-20%tổng vốn dau tư của dự án là chưa đủ để khẳng định chủ đầu tư có năng lực tàichính thực hiện dy án hay không Chính vì thé, pháp luật quy đính phải có su bảodam của ngân hàng về vén dau tư cho dự án và phải ký quỹ tại ngân hàng được quy

đính tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP

Nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyển mục dich sử dung dat dé thực hiện du én đầu tư, trừ các

trường hop sau: Nhà đầu tư trúng đầu giá quyền sử dụng dat dé thực hiện du án đầu

tu được Nhà nước giao dat có thu tiên sử dung đất, cho thuê đất thu tiên, thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê, Nhà đầu tư trúng dau thầu thực hiện du án đầu tư có

sử dung đất theo quy đính của pháp luật về đâu thâu, Nhà dau tư được Nhà nước

2° hatps -Jibnoc gov xnưvnin-tuc/1196/70390/cbet-dxt-to-dn-sm-kinh- doanh-Dat-đơng-sam-Eay-dong: vốn:

khong đựng -quy-dinùt.bi phát đem L-ty-dong aspx

31

giao đât, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nương dự án đầu tư đã thực hiện ký

quỹ hoặc đã hoàn thành việc gop von, huy động vốn theo tiên đô quy định tại Giây

chứng nhận đăng ky đầu tu, văn bản quyét định chủ trương dau tư, Nhà dau tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự ấn đầu tư trên cơ sở nhận chuyên nhượng quyền sử dung dat, tai sản gắn liên với dat của người sử dụng đất khác, Nhà

đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao được thành

lập theo quyết đính của cơ quan nha nước có thâm quyên thực hiên dự án đầu tưđược Nhà nước giao dat, cho thuê dat dé phát trién kết câu ha tang khu công nghiệp,

khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh ae

Thời điểm ký quỹ với dự án dau tư phải quyết định chủ trương đầu tư sau

khi du án đầu tư được quyết đính chủ trương dau tư nhưng phải trước thời điểm

giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dung đất, với dự án đầu tư

không thuộc dién quyết định chủ trương dau tư thi thời điểm ký quỹ là thời điểm

giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyên mục đích sử dụng dat và đều được thé luận.bang văn bản trên cơ sở sự thỏa thuận giữa Co quan đăng ky dau tư và nhà đầu tư

Trong thực tế, nhiều chủ dau tư cùng lúc có thé triển khai nhiều dự án, nhất

là những du án lớn để dem lại lợi nhuận cao Đối với những dự án khu đô thi moi và

du án hạ tang kỹ thuật klru công nghiệp là những chr án lớn, cần mức vên cao vi thé

pháp luật quy định không chế mức vén phải có 20% tổng mức đầu tư dự án Việc

quy đính như trên clrưa nêu 16 là cho từng dur án hay là chung cho toàn bô các đự án

do chủ đầu tu đang thực hiện Nêu quy định mức % nêu trên là cho từng du án kinhdoanh bat đông sản thi nó là mét quy định phù hop Tuy nhiên, do luật quy đínhkhông rõ rang dan dén việc có thể biểu số % quy đính như trên là cho tat cả các chr

án mà chủ dau tư đang đầu tư thi quy định trên trở nên không phủ hop

Co thé thay, quy định năng lực tài chính của chủ dau tư là cần thiết, bởi 12trên thực tế đã có trưởng hop chủ đầu tư kinh doanh bat động sản do chạy theo mụcdich lợi nhuận đã tiên hành xây dựng các công trình không theo đúng quy hoachxây dụng Hành vi vi pham này chiêm số lương không nhỏ trong tông số các hành

vi vi phạm pháp luật bị phát hiện Có một số trường hợp chủ đầu tư kinh doanh batđộng sản không đủ năng lực tai chính nhưng van làm các thủ tục xin dau tư xây

dung các khu đô thị mới hoặc khu nha ở, Sau đó, ho tim cach chuyển nhượng dự

án đầu tư “trên giấy" cho các chủ dau tư kiêm lời Chính vì vây, việc quy định chủ

đầu tư du án phải có năng lực tải chính để thực biên dự án nhằm muc đích ngén

ngừa hành vi vi phạm nay.

Co thé thay, những quy đính nói trên về năng lực tài chính của chủ đầu từ

kinh doanh bất động sản là chưa rõ ràng Cu thể, tạ Điều 14 Nehi định43/2014/NĐ-CP đã quy định:

Dự an dau tư xây dung nhà ở dé bản hoặc dé cho thuê hoặc dé bán kết hợp

cho thuê theo quy định của pháp luật về nha ở, Dự án đầu tư kinh doanh bat động

sản gắn với quyền sử dung đất theo quy đính của pháp luật về kinh doanh bat độngsản, Dự án sản xuat, kinh doanh không sử dung von từ ngân sách nhà nước, các chủđầu tư phải: Có vốn thuộc sở hữu của minh để thực hiện du án không thâp hơn 20%

tổng mức đầu tư đổi với dự án có quy mô sử dung đất dưới 20 héc ta, không thập

hon 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mé sử dung dat từ 20 héc ta trở lên

và có khả năng huy đông vốn dé thực hiện dự án từ các tổ chức tin dung, chỉ nhánh

ngân hàng nước ngoài và các tô chức, cá nhân khác ea

Ta thay quy định không có su rõ rảng, cụ thé trong một điều luật không nêu

cụ thể của tổng các đự án hay từng du an Nếu số % trên ma quy định chung cho tat

ca các dự án ma chủ đầu tư kinh đoanh bat động sản đang dau tư thì chủ dau tư kinla

doanh bất động sản chỉ cân một it vốn thi da được kinh doanh bat đông sản V ay thikhi Nhà đầu tư củng thực hiện một lúc nhiêu du án thì nang lực tài chính có được

đâm bảo?

Vé van dé ký quỹ tại ngân hàng theo Khoản 2 Điều 26 Nghị định31/2021/NĐ-CP mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ % trên vốn đầu tư của du án -được quy định tại văn bên quyết đính chủ trương đầu tư hoặc Giây chứng nhận đăng

ký đầu tư - theo nguyên tắc lũy tiên tùng phân Cu thé, đôi với phân vồn đền 300 tyđông, mức ký quỹ là 3%; đôi với phan vốn trên 300 tỷ dong dén 1.000 ty đông, mức

ky quỹ là 2% và đôi với phan vồn trên 1 000 tỷ đông, mức ký quỹ là 1% Vốn dau

tư của chr án tính tiền ký quỹ không bao gồm tiền sử dụng đất, tiên thuê đất nộp cho

nha nước va chi phí xây đựng các công trình công công thuộc dự án dau tư Đôi với

ˆ>htps.Iphaphy net un/quyen-tiep-can-dat-dai-cus-domh-nghiep-co-von-dea-ta-moc-ngoai-o-viet- nam

trong-boi-canh-hoisnbap-quoc-te-4252245 html

33

dự án đầu tư được nhà nước giao dat, cho thuê đất trong từng giai đoạn, mức ký quỹđược tính theo von đầu tư của dự án tương ting với từng giai đoạn giao đất, cho thuêđất.

Theo cách tinh lũy tiên từng phân như nêu trên, số tiền ký quỹ sẽ rất lớn khí

áp dung đối với các dự án dau tư kinh doanh bat động sản trong khi thời điểm phảithực hiện việc ký quỹ thi nhà dau tư chưa thê tiên hành được các hoạt động huy

đông vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bat đông sản Nghia là nhà đầu tư

phải sử dụng vên chủ sở hữu dé thực hiện nghĩa vu ký quỹ khi triển khai thực hiện

du án Rõ rang là nha đầu tư chịu bất lợi rất lớn khi bị chôn vén mét khoản tiền dau

tư rất lớn, cũng không duce rút hay sử dụng tiền lãi từ khoản tiền gửi của minh,

trong khi lei phải di vay tiên của ngân hàng hoặc tổ chức cá nhân khác dé đáp ung

chi phí hoạt động của dự án

2.3 Thực trạng pháp luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanhbất động sản và thực tiễn thực hiện

Để đâm bảo hoạt động huy động vốn điễn ra một cách minh bạch và hiệu

quả, can thiết có hệ thông pháp lý quy định rõ rang các trường hop được huy động

vên và các chế tai đi kèm nêu doanh nghiệp vi pham Trong qua khú, thiêu các quy

đính phép lý liên quan dén van đề huy động vén hoặc các quy đính của pháp luật

còn khá chung chung, điều nay để tạo kế hở lớn cho các chủ dau tư lợi dung dé huy

đông vốn một cách tràn lan Tuy nhiên, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dan Luật

Nhà ở 2014 (và Nghị định 30/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP; Nghĩ đính 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP) đã đưa ra quy định.

về điêu kiện huy đông vốn tương tng với từng hình thức một Quy định chi cho

phép doanh nghiệp huy động von theo từng giai đoạn và phải đáp ứng được những

điều kiên do pháp luật quy đính Như vay, quy đính này sẽ giúp hạn chế được tìnhtrạng chiêm dụng vốn của khách hàng đấm bảo dự án được thực hiện theo đúng

tiên độ

-*Tnrờng kẹp doanh nghiệp huy động von thong qua hình thitc góp vou

hợp tác đầu ti, hop tác kinh doanh, liêu doanh, hiền kết thì có các điều kiện san:

Căn cứ vào điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

paps /BhuapBy net oviqryenvtiep-ct đất dhị cua đoan nghiếp-có-Von dat Tiloc-hgoai-0-vitauosx