Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về định giá bất động sản và thực tiễn thực hiện tại địa phương

Trong đó, chế định giá đất la mang pháp luật khó va phức tap, mang tính chuyên sâu song nội dung lại vô củng rộng lớn, trong đó, định giá đất là một trong những nội dung được nghiên cứu

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐẶNG THÁI SƠN

453508

PHAP LUẬT VE ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN VÀ THUC TIEN THỰC HIỆN TẠI DIA PHƯƠNG

Chuyén ngành: Luật Kinh tế

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

PGS.TS NGUYEN THỊ NGA

Hà Nội - 2024

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian nghiên cứu và hoc tập tại trường đại học Luật Hà Nội, đặc

biệt là thời gian thực hiện bài khóa luận này, em đã nhận được nhiều sự quantâm giúp đỡ của các thay, các cô, ban bè và Sở Tai nguyên vả môi trường tinh

Hà Nam, Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Nam đã cung cấp thông tin tải liệu quan

trong cho luận án Nhân dip hoàn thành khóa luận nay, em xin chân thành cam

ơn tới mọi người Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo PGS.TS NguyễnThị Nga là giáo viên hướng dan trực tiếp cho khóa luận này Em đã nhân được

sự định hướng, chi bao tận tinh và tâm huyết của cô dé có thé hoàn thành détai khóa luận Dé tải khóa luận hoàn thành là công sức, thành quả không phảicủa riêng em ma còn [a tat cả những người quan tâm, giúp đỡ em trong suốt

thời gian qua

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam Goan dy là công trình nghiên cửa của riêng tôi,

các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung

thực, dain bdo độ tin cay./

“Xác nhận cha giảng Tác giả Rhôa luận tốt nghiệp

Viên hướng dan (Ky và ghi r6 họ tên)

MỤC LỤC

TRANG BIA PHỤ - HH

HƠI DÀNH ÔN hoang Gaaan Ga tu gnatnbaialiasalnallndhalsadidiadgalidldsaaidiag

LỜI CAM ĐOAN

1: Tih cáo duết của đề tl coccocciisadikstiidtabneuddaduidabaisagssif

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 222++cc222trrcrerrrrcree 2

3 Mục đích nghiên cứu.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu ++:-+cc222vrtrtrrrrrrrrrrrree 4

6 Bố cục của khóa luận +ttrreervvetrrtrrrrrrrrrrrrrrrrrrervrreee Ố

CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN PHAP LUAT VE ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN

1.1 Những van đề lý luận về định giá bất động sản - 61.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sãu Ổ1.1.2 Đặc điêm của bat động san

1.1.3 Phân loại bát động săn cccccccccccSSSveveeeeerrersessreerieceeoeo.Ð1.2 Định giá bất động sản 0 cccssseieeerrrrrerrrrrrrrresesee TẾ1.2.1 Khái niệm định giá bat động sản

1.2.2 Các phương pháp định giá bat động sản (định giá đáJ) 111.2.3 Vai trò của định giá bất động sả -cecee 141.2.4 Cơ cầu pháp luật điều chinh đôi với hoạt động dink giá bat động sản

1.3 Định giá bất động sản cửa một số quốc gia trên thế giới và những kinh nghiệm cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản

18

1.3.1 Dinh giá bat động sản của một số quốc gia trên thé giới 18

1.3.2 Những kảnh nghiệm tir các quốc gia cho Việt Nam trong dinh giá bat

KET LUAN CHUONG 1.

CHUONG 2: THUC TRANG PHAP LUAT VA THUC TIEN THUC HIỆN PHAP LUAT VE ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN Ở MỘT SỐ DIA

PHUONG Gan ggig ggiï no tönugugugii280088003q288000gnussagsssagsnsE20

25

2.1 Thực trang pháp luật về định giá bất động san 26

2.1.1 Thực trạng pháp luật về các nguyên tắc định giá bat động sản 262.1.2 Thực trạng pháp luật về các pÏurơng pháp định giá đấứ 28

2.1.3 Thực trạng pháp luật vé căn cứ định giá bắt động san.

2.14 Thực trạng pháp luật về đào tạo, cap chứng chỉ hành ngh dink giábắt động sản

2.2 Thực tiễn thực thi thi pháp luật về định giá bất động sản trên địa bàn

cả nước trong thời Gian vừa qua -cccccceeeseeeeeee 44

3.2.1 Những Kel giã dat Bitte ccecoiciisaLisassddsssassessaeonasaorall4

2.2.2 Những han chế, bat cập và những vướng mắc phát sinh trong quátrình thực thi pháp luật về dint giá đắt -«cceeeeeeeerrrree 46

CHUONG 3: MỘT SÓ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VA NANG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUẬT VE ĐỊNH GIÁ BAT

ĐỒNG SAN tootguoaiogdbicloloesange

3.1 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về định giá bat động sản 55

3.1.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật e-scesso -Š

3.1.2 Về việc Kian trương ban hành Nghị định lutớng dẫn thả hành: LuậtĐắt dai năm 2024 và Nghị định về Giá đắt cccccccsssce 57

3.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định

ia Dat Chie SÑfN:anuoaratiisragttiqitosSiafegilsqtaintudauinuiqossasisaauzatS8

RET LUẬN CHUONG s26 cttnats sensation stiasesontaarteaianctO2 KET LUẬN KHÓA LUẬN 63

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO ss.- 64

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bat động sản ra đời không chỉ gop phan vào việc hoàn thiệnđồng bộ thể chê kinh tế thi trường ma còn phát huy vai trò là mét kênh huyđông von dau tư từ dat đai Hơn nữa, thi trường bat đông sản đã tạo điều kiện

để biến đất đai trở thành nguôn lực, nguôn ván to lớn thúc day sự tăng trưởngkinh tế Dat trong bối cảnh đó, các td chức trung gian hỗ trợ thúc đây sự pháttriển của thị trường bất động sản giữ một vị trí rat quan trọng Cân phải nhânmạnh vai trò của định giá bat động san: tinh đúng, tính đủ và chính xác giá trịbat động sản lam cơ sở cho việc điều tiết nguôn thu khi nha nước xác lập cácquan hệ bat đông sản; xác định giá tri bat động sản để điều chỉnh các giao dichbat động sản trên thị trường nhằm bình ôn thị trường, chông đâu cơ, kích cau

ảo va dị biên của thị trường, Chống that thoát va tăng nguôn thu từ bat đôngsản vào ngân sách nhà nước; hạn chế va góp phan phòng ngừa rủi ro; hải hòa

hóa giá cả bat động san từ thi trường sơ cấp (thị trường bat đông sản phat sinh

từ nhà nước và các chủ thé sử dụng, sở hữu bat đông sản) và thị trường thứcấp (thi trường phái sinh giữa các chủ thé giao dich bất động sản) Để dam baođược vai trò trên của định giá bat đông sản thì hoạt động này phải được thựchiện bởi chủ thể chuyên nghiệp, có năng lực trình đô và chuyên môn chuyênsâu; thực hiện chính quy theo trình tự, thủ tục và các thiết chế hỗ tro hiệu quảnhư: dữ liệu dau vào, hệ thông quy hoạch va hô sơ địa chính minh bạch, thôngtin thị trường được cập nhật sé gop phan đắc lực cho việc nâng cao hiệu quacủa quản lý đối thi trường bat động san; phát huy nguồn lực dat đai và các batđông sẵn khác, phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hôi của dat nước Song bêncạnh đó, do lính vực pháp luật về định giá bat đông sản con là một lĩnh vựcpháp luật van còn nhiêu hạn chế va đang trong quá trình xây dựng va hoanthiện Vì vậy, nó không tránh khỏi những tôn tại, khiếm khuyết gây ảnh hưởngđến hiệu qua của hoạt động định gia bat đông sản Việc tìm hiểu, đánh giá thựctrạng pháp luật về định gia bat đông sản nhằm chỉ ra những hạn ché, tôn tại va

nguyên nhân của nó, trên cơ sở đó dé xuất những giải pháp khắc phục là việclam cân thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn Với ý nghĩa đó, em lựa chon détai: “Định gia bat đông sin vả thực tiễn tại địa phương” làm khóa luận tốt

nghiệp.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Các công trình nghiên cứu ban vé giá dat và nghĩa vu tai chính đôi với

Nha nước của người sử dụng đất cả ở mức độ khái quát lẫn cụ thê một loạinghĩa vu nao đó không phải la mới Trong đó, chế định giá đất la mang pháp

luật khó va phức tap, mang tính chuyên sâu song nội dung lại vô củng rộng lớn,

trong đó, định giá đất là một trong những nội dung được nghiên cứu và tiếp cân

ở nhiều phương diện khác nhau, với nhiều quan điểm khác nhau ở mỗi giaiđoạn, mỗi thời ky và chịu su tác động lớn bởi các mục tiêu phát triển kinh tế,

xã hội trong từng giai đoan, cùng với đó là sự phát triển của thị trường bat động

sẵn nói chung và thị trường dat đai (quyền sử dung dat) nói riêng Về van dé

giá cả bat đông sản nói chung và định gia dat nói riêng, có một số các côngtrình nghiên cứu tiêu biểu sau đây:

Giáo trình Luật Dat đai (2016), tái bản 2018, 2020, Trường Đại học Luật

Hà nôi, NXB Công an nhân dân, Trường Đại học Luật Hà Nội, "Pháp iuật vềtài chính đắt dai và giá dat ở Việt Nan” , Hà Nội, Dé tai nghiên cứu cap trường,Chủ nhiệm dé tai PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến — Trưởng khoa luật Dat dai,

Hà Nội, năm 2012; Quách Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về tài chính trong lĩnhvực đắt đai” Khóa luận tốt nghiệp, Dai học Luật Hà Nội, năm 2012; Bai việt

“Chính sách tài chính đất đai — kết quả dat được và một số Miễn nghi”, của TS

Định Văn Hải, Hoc viện Tài chính được đăng trên tạp chí Tài chính tháng 10

năm 2012, Lưu Công Thanh “Hoàn thiện pháp iuật và tài chính đốivới dat dai” Luận văn thạc sĩ luật hoc, TS Nguyễn Thi Nga hướng dẫn Daihọc Luật Hà Nội, năm 2014, “Pháp iuật về tài chính đắt dai và giá đất ở Việt

Nam", Hội thao khoa hoc cap Trưởng, Trường Dai học Luật Ha Nội, thang

3/2013 “Khắc phục bắt cập trong cơ chế, chính sách và pháp luật đất dai 6

Viet Nam hiện nay, góp phan phòng ngừa tham những", Dé tài khoa hoc cap

Bô, Ban Nội chính Trung ương, thang 6/2016 Bai viết “Knai thác ngôn tin

từ bat động sản (đắt dai) cho ngân sách Nhà nước trên địa bàn Hà Nôi” củatac giả Lê Văn Binh đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế so 1 (452) năm

2016; Bài viết “Gian lận thuê thu nhập cá nhân từ chuyển nhương bat độngsản” của tác giả Tran Thé Hé đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam sô 4 năm

2016 đã phân tích thực trang tránh thuê và trồn thuế thu nhập từ chuyển nhượngQSDD ở Việt Nam hiện nay như kê khai thuế không trung thực, lợi dụng kế hởcủa luật dé lách nhằm tránh thué

Sau khi nghiên cửu và tham khão các dé tai, bai viết nêu trên, tác giả nhânthây các công trình nghiên cứu vê chính sách tài chính nói chung thì rất nhiêu,

song chưa có nhiêu các công trình nghiên cứu chuyển sâu và toàn điện pháp

luật về gia dat hay định giá dat, định gia bat động san nói riêng và van dé ápdụng trong thực tiễn Do đó, việc tiền hành nghiên cứu về phương pháp địnhgiá đất là cân thiết, nhất là trong bối cảnh Luật Dat dai 2024 sắp có hiệu lựctrong thời gian tới với nhiều nội dung mới về van đê nay

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích và nhiém vụ nghiên cửu nghiên cứu của dé tai là:

Mue đích nghiên cứu của dé tài: Đề xuất các giãi pháp góp phân tiếp tụchoản thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định gia bat

động sản

Nhiệm vụ nghiên cứu của đà tài ia

Tập hợp, hệ thống hóa và góp phân bé sung hệ thông cơ sở lý luân vàthực tiễn của việc xây dung pháp luật về định giá bat đông sản ở Việt Nam

Đánh giá thực trạng pháp luật vê định giá bat đông sản nhằm nhận điệnnhững thảnh công vả những hạn ché, tôn tại Đồng thời, chỉ ra nguyên nhâncủa những han chê của lĩnh vực pháp luật nay

Đánh giá thực tiến triển khai định giá bat đông sản ở một số địa phương.Đưa ra các giải pháp góp phân hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật vê định giá bat động sản ở Việt Nam.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứa của đề tài là:

Các Nghị quyết của Đăng về chính sách đất dai, bat đông sản trong thời

kỷ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quóc tế,

Pháp luật dat đai, pháp luật kinh doanh bat động sản, pháp luật vé giá vàđịnh giá bat động sản vả các văn bản pháp luật có liên quan,

Các hoạt động định giá dat trong thực tiến,

Cac bao cáo tong kết thi hành Luật Dat dai vả các Dự thảo về Luật Datđai sửa đôi, về dự thảo các Nghị định hướng dẫn thi hảnh

Pham vi nghiên cứu của đề tài:

Dé tai “Định giá bất đông sản va thực tiễn tai địa phương” là dé tài nghiêncửu có pham vi nghiên cứu rộng liên quan đền nhiêu lĩnh vực nghiên cứu khoahoc chuyên ngành như kinh tê, luật học, tải chính wv Tuy nhiên trong khuônkhỗ của một khóa luân tốt nghiệp cử nhân luật, tac giả giới hạn pham vi nghiêncửu về định giá bất đông sản đưới góc độ luật học và tập trung đi sâu, tìm hiểucác quy định vê định giá đất - một thảnh phân bắt động sản cơ bản và quan

trọng nhất

5 Phương pháp luận và Phương pháp nghiên cứu

Phuong pháp luân nghiên cứ:

Khóa luận được thực hiện trên nên tang lý luận khoa học của Chủ nghĩaMac - Lênin về duy vat biện chứng và duy vật lich sử,

Phuong pháp nghiên cứu

sử cụ thể được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vân dé lý luận

về định giá bat động san va lý luận pháp luật về đính giá bat đông sản ở Việt

Nam.

Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thông kê,phương pháp đối chiếu được sử dung tại Chương 2 khi tìm hiểu thực trangpháp luật về bat động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực hiện pháp luật vê định.gia bat đông sản ở một số địa phương

Phương pháp tông hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp dự báo

được sử dung tai Chương 3 khi nghiên cứu định hướng và giải pháp hoàn thiện

pháp luật về định gia bat động sin ở Việt Nam

6 Bố cục của khóa luận

Ngoài phân mục lục, danh mục tải liệu tham khảo, mở dau và kết luận,nôi dung khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1 Những vân dé lý luận về định giá bất đông sản va pháp luật

về định gia bat đông sản ở Việt Nam

Chương 2 Thực trạng pháp luật về định giá bat động sản ở Việt Nam và

thực tiễn thực hiện pháp luật về định giá bất đông sản ở một số địa phương

Chương 3 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu

quả thực thi pháp luật về định giá bat động sản

CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐẺ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VẺ ĐỊNH

GIÁ BAT ĐỘNG SAN

1.1 Những vấn đề lý luận về định giá bất động sản

111 Khải niệm và đặc điểm của bắt động san

Theo pháp luật La Mã, bat động sản trước hết là đất đai va những tai sản

gan liên với đất đai hoặc liên quan đến dat dai, dựa vào dat đai dé tôn tại như

nha ở, công trình xây dựng, cây trong trên dat Các tai sản được coi là bat động

sản này có thể được hình thành theo nguôn gốc tự nhiên hoặc do sức lao độngcủa con người trên mảnh dat dé gắn, đặt vào các công trình xây dưng Thâm

chí, pháp luật La Mã còn xác định các quyền trên bat động sản cũng la một loại

bat đông sản Có thé thay, pháp luật La Mã đã co quan niém rat rông va tiền bộtrong định nghĩa về bât đông sản Quan niệm nảy cho đến ngày nay vẫn được

nhiều quốc gia kế thừa và đưa vào các văn bản pháp luật dan sự với một số điều

chỉnh Tuy nhiên, pháp luật La Ma mới chỉ dừng lại ở việc xác định các loại tai

san hữu hình có môi quan hệ liên quan, dua vào dat dai dé tôn tai là bất động

sản ma chưa tỉnh tới các loại quyên tai sản hoặc các tai sản vô hình khác Khainiệm bat động sản được nhiêu quốc gia tiếp cận với các phương thức khác nhau

nhưng điểm chung là khái miệm nay thường có nội ham rông, đa dang bao gồm

cả tai sản hình thành tự nhiên va tai sẵn hình thành qua lao động, sản xuất củacon người, đồng thời khái niệm nảy không chỉ goi gon dưới hình thức vat ma

còn có thể là quyên tai sản, dịch vu Trên thực tế, có những tai sản có quốc giacho là bat đông sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản

Tại Việt Nam, khái niệm về bat động sản cho dén hién nay van được định

nghĩa theo hướng liệt kê mà không theo hướng tổng hợp khi không quy địnhtiêu chí hoặc căn cứ phân loại Cu thể, khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự năm

2015 quy định bat động sản bao gồm: đất đai, nha, công trình xây dựng gắn liênvới dat dai, tải sản khác gắn liên với dat dai, nha, công trình xây dung, tai sản

khác theo quy định của pháp luật (như quyên sở hữu, quyền khác đôi với tải

sản la bat động sản ) Với định nghĩa nay, bat động sản ở Việt Nam được liệt

kê theo hướng mở khi cho phép các nhà làm luật được bô sung thêm các tài sản

được phân loai thành bat đông sản Bên cạnh đó, pháp luật còn mở rộng nộiham khái niệm bat động sản không chi giới han bởi các tài sản hữu hình như

vật, ma còn bao gôm cả các tai sản vô hình như quyển sở hữu, quyên khác đốibat đông sản như quyên sử dụng, quyền bê mặt Đông thời, bat động sản cũngkhông chỉ giới han 1a những vật có sẵn tư nhiên như dat dai ma còn la tat cảnhững gi được tạo ra do công sức lao động của con người gan liên với dat dai

như công trình xây dưng, cây trông Theo tác giả, việc định nghia bất đông

sản tại Việt Nam có thé được tiếp cận theo phương án kết hợp giữa hai phương

án trên Theo đó, một mặt van tiếp tục liệt kê các trường hợp cụ thé được xác

định 1a bat đông sản, một mặt bỗ sung thêm các tiêu chi được sử dụng lam căn

cử dé xác định bat động sản Theo cách liệt kê trong Bộ luật dan sự năm 2015,việc liệt kê tai san bat đông sản Việt Nam đang căn cứ theo hai tiêu chí sau:

tính gắn kết của tải sản đối với đất đai va tính liên quan của tai sản đối với đấtdai và tài sản gắn liên với đất Việc bd sung thêm các tiêu chí xác định tải sản

là bat động sản sẽ giúp bảo dam tinh thông nhất và nhất quán trong cách liệt kê

1.12 Đặc điễm của bat động sản

Bat đông sản có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, tính cả biệt va tinh khan hiếm: Bat động sản là đất đai hoặccác công trình trên dat, tai sản gắn liên với công trinh đó, mà đất dai lả tai

nguyên hữu hạn, không sinh sôi thêm nên bat động sản có tính khan hiểm Do

có tinh khan hiểm và đặc tính vật ly không di đời được nên dat đai trở thành

hảng hóa mang tính cá biệt Chẳng hạn như hai thửa đất cùng nằm trong một

khu vực, thậm chỉ là liền ké nhau thì chúng cũng chứa đựng những yếu tổ hoảntoàn khác nhau Chính vì thé ma dù có vị trí cạnh nhau va tài sản gan liên với

đất có chung một kiểu thiết kế đi chăng nữa thì những bat đông sản nảy cũng

sẽ mang tính cá biệt, ít nhật là chúng có vị trí không gian khác nhau, dẫn đến

hệ quả là giá trị thị trường của các bat đông san đó có sự khác biệt.

Thứ hai, tinh lâu bên: Sở đã bat động săn có đặc điểm nay do dat đai languồn tải nguyên quý giá và không thể hủy hoại được Đặc biết khi các côngtrình kiến trúc nêu được xây dựng trên nên dat có khả năng tôn tại lâu bên hangtrăm năm nêu được tu tạo, nâng cap cẩn thận Qua đây có thé thay, tính chatbên lâu của bat động sẵn là chỉ tuôi tho của vật kiến trúc và công trình xây dựngcủa công trinh xây dựng, chứ không phải tui tho kinh tế của bat động san

Thứ ba, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bat động sản chịu sư änh hưởnglẫn nhau rat lớn, giá trị của bat động sản nay có thé sé chịu sự tác động rõ rétcủa bat đông sản khác, ví du khi Nhà nước xây dựng công trình ha tang, cảnhquan tại mét địa điểm thì việc nay sé làm gia tang giá trị sử dụng của các batđộng sản khác ở trong khu vực đó Nói một cách khác, các bat đông sản có thélâm tôn lên vẻ dep, su hap dan cho nhau nêu co sư đâu tư hoặc ngược lại cũng

có thé lam giảm giá trị của những bất động san khác

Ngoài ba tính chất trên, bất đông sản còn có những tinh chất khác nhưtính thích ứng: Bat động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh côngnăng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó và vẫn đâm bão yêu cầu sử

dung của người dung, Tính phụ thuộc vảo năng lực quản lý: Việc đâu tư xâydụng bat động sản đòi hỏi chi phí lớn, thời gian dai nên can khả năng quan lýtương xứng, Mang nặng yêu to tập quán, thị hiểu vả tâm lý x4 hôi: Nhu cầu về

bat động sản của mỗi khu vực, mỗi dân tôc la khác nhau, phu thuộc vào tapquản, lối sông của người dân sinh sông tai đó Bên cạnh đó, các yếu tổ tâm lý

xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo, cũng góp phân chi phôi nhu câu sử dung bắt động

san của các chủ thé

1.13 Phân loại bat động sản

Phân loại bat động sản có ÿ nghĩa quan trong, là cơ sở dé Nha nước đưa

ra chính sách quản lý và sử dụng bất động sản (loại tài sản có giá trị lớn) một

cách hợp lý và hiệu quả về mặt kinh tê, xã hội Su khác nhau trong quan ly nhanước đối với mỗi loại bất động sản có mục đích sử đụng khác nhau thường thể

hiện ở giá trị, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý Từ đó liên quan đến tiên thuêphải nộp, mức giá đền bù, quyên khai thác lợi ích từ bất đông sản cũng như

quyển được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục dich sử dung đôi vớingười sử dung bat động sản

Đề phân loại bât động sản phải căn cứ vào tiêu chỉ phân loại, mỗi tiêuchí đưa ra các kết quả khác nhau và phục vụ mục dich khác nhau Nêu căn cứvao đặc tính vật chat, công năng sử dụng có thé chia thành ba loại như kháiniệm nêu trên là: Dat đai, công trình kiến trúc, các tải sản gắn liên với côngtrình kiến trúc và các tải sản khác gắn liên với đất đai Tuy nhiên, nhìn từ góc

đô pháp lý, bat động sản được coi là đối tượng của giao dich dân sự vả tử góc

độ thực tế, bat đông sản lại được nhìn nhận 1a một loại hang hóa có giá tri lớn

Vi vậy có thé căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành vả thực tế áp dụngluật phân loại bất đông sản thành ba loại sau:

Thứ nhất là bat động san có dau tư xây dựng gom: Nhà ở, công xưởng

và công trình thương mại dich vu, bất động sản ha tang (ha tang kỹ thuật, hatang xã hội), văn phòng lam việc Trong bat đông sản có dau tư xây dựng thìnhóm nha dat (bao gôm dat đai và các tài sản gắn liên với dat đai) là nhóm cơbản, chiếm tỷ trọng lớn và chịu anh hưởng của nhiều yêu tô chủ quan, kháchquan Đây là nhóm bat động sản chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thitrường bat đông sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thé giới

Thứ hai 1a bat đông sản không đâu tư xây dựng: Bat động sản thuộc loại

nay chủ yếu là dat rừng, đất nuôi trong thuy san, đất làm mudi, dat hiếm, dat

hiện nay, nhả đầu tư đang có đây mạnh đầu tư xây dựng chúa tư nhân, nhằm

đáp ứng nhu cầu thờ tự, tín ngưỡng ngày cảng cao của người dân Các côngtrình "kinh doanh" tâm linh như vậy vừa 1a bat đông sản đặc biệt (vì phục vụ

tín ngưỡng) vừa liên quan đến bật động sản có đầu tư xây dựng vì mang tính tư

nhân.

1.2 Định giá bất động sản

12.1 Khải niệm dinh giá bắt động sản

Như phân trên đã dé cập, bat động sản là tai sản cô đính về vi tri dia lý

và không di đời được Như vay, bat động san trước hết là tai sản song khác với

các tai sản khác, đây là tai sản cô định về vị trí địa ly va không di dời được Vì

vậy muôn tim hiểu như thé nào là định giá bat động san thì trước tiên chúng ta

phải đi sâu giải mã nội ham của khái niệm định giá tai san.

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật

và tinh pháp lý, vừa mang tính xã hôi Hoạt đông định giá được hình thành, tôntại và phat triển gắn liên với sự hình thảnh, tôn tại va phát triển của thi trường.Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dung một sô học giả trên thégiới định nghĩa về vân đê này như sau:

Theo GS W Sealrooke — viện đại hoc Portsmouth — Vương quốc Anh

thi: Dinh giá là sự ước tính vê gia tri của các quyền sở hữu tai sẵn cu thé bằnghình thai tiên tê cho một mục đích đã được xác định

GS Lim Lan Yuan — khoa xây dung và bat đông sản - Dai học quốc gia

Singapore thì cho rằng: Dinh giá là một khoa hoc về ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thé của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắcđến tat cả các đặc điểm của tai sản cling như xem xét tat cả các yêu tó kinh tếcăn ban của thị trường, bao gồm các loại đâu tư lựa chon!

? Bản chất vả nguyén tắc hoạt đông thẩm định giá tải sản trong nên kinh tế thị trường ở Việt Nam; Tạp chí

Theo dién giải tai khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 thì “dinh giá la việc

cơ quan nha nước có thâm quyên hoặc tô chức, cá nhân sẵn xuất, kinh doanh

quy định giá cho hàng hóa, dịch vu” Vé cơ bản, đây là cách hiểu chung ở khia

cạnh pháp ly mỗi khi dé cập các van dé liên quan dén định giá Tuy nhiên, doquyển sử dụng dat la một loại hang hóa đặc biệt không được hình thành thôngqua sản xuat, kinh doanh, đông thời theo quy định hiện hanh thì quyền đại diệnchủ sở hữu vé dat đai thuộc về Nhà nước (Điều 53 Hiền pháp năm 2013) nênngoải cơ quan nhà nước có thâm quyên thì hoạt động định giá đất phải do các

tô chức được Nhà nước trao quyền thực hiện, cá nhân trong trường hop nay

không được xét đến vì bản chat của định giá đất là một quá trình phức tap, đòi

hỏi phải do một nhóm chủ thể có chuyên môn thực hiện mới có thể bảo damđược tính khách quan của kết quả định giá Cách hiểu nảy cũng phù hợp vớiquy định của pháp luật dat dai, bởi hiên nay khi xác định gia dat cơ quan quản

lý đất đai được quyên thuê các tô chức có chức năng tư vân xác định giá đất

thực hiện hoạt động này (khoản 3 Điều 114 và Điều 115 Luật dat dai năm 2013)

Như vây, có thé nói: Định giá bat động sản là quyền sử dụng dat la việc

cơ quan nha nước có thầm quyên hoặc tô chức được Nhà nước trao quyền sửdụng dé tiền hành hoạt động xác định giá trị bằng tiên của quyên sử dung dattính trên một đơn vị diện tích dat nhất định trong thời hạn sử dung dat xác định.12.2 Các phương pháp dinh giá bat đông sản (dinh giá đất)

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về các phương pháp định giabat đông sản ma chỉ quy định về các phương pháp định giá dat Khi tai sản batđộng sản bao gôm cả dat dai và các tai sản là bat động sẵn khác gắn liên với dat

dai thì các phương pháp định giá dat và các nguyên ly chung của định giá tải

sản trong Luật Giá sẽ được ap dung dé định giá bat đông sản

Pháp luật dat đai qua các thời kỳ và gan đây nhất là Luật Dat dai 2024

quy định các phương pháp định giá bat động sản như sau:

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sảnh là phương pháp được ap dung dưa trên sự so sánh

các yếu tô khác biệt giữa thửa dat cân định giá và các thửa dat tương tự dé ướctinh mức giá tương đương trên thi trường Cụ thể, là thông qua các yếu tô về

mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi của quyên sử dụng đất đã chuyên

nhượng trên thị trường, trúng đầu giá quyền sử dung dat dé xác định giá trị thitrường của thửa đât cân định giá

Do chủ yếu dua trên sự phân tích, đối chiêu các mức giá đã được xác laptrên thị trường nên phương pháp nay cũng không dựa trên tiêm năng phát triển

mA các dự án sau thu hôi đất mang lại Qua đó, đáp ứng được yêu cầu của cácphương pháp xác định giá bat động san

(2) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ được áp dung trên nên tảng của phương pháp sosánh trực tiếp, tuy nhiên điểm khác biệt là khi áp dụng phương pháp chiết trừthì trước hét can phải xác định giá trị thị trường của các thửa dat tương tự thông

qua việc khâu trừ giá trị của các tai sản gắn liên với dat Cụ thể, phương phápnảy trước hết sẽ loại trừ phân giá trị tai sẵn gắn liên với dat ra khỗi tông giá trị

của các bat đông sản tương tu, sau đó phân tích mức giá dat của các bất độngsan tương tự về mục dich sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, của quyên sử

dung dat đã chuyén nhượng trên thi trường, trúng đầu giá quyên sử dung dat để

xác định giá trị thị trường của thửa dat cân định giá

Do áp dụng trên nên tang của phương pháp so sánh trực tiếp nên phương

pháp chiết trừ cũng cơ bản đáp ứng được điều kiện về dữ liệu có nguồn gốc từ

thị trường và không dựa trên tiêm năng phát triển mà các dự án sau thu hồi datmang lại theo yêu câu của các phương pháp xác định giá bất động sản

(3) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được áp dụng đưa trên sự đôi chiều thu nhập trungbình hang năm của thửa dat cân định giá so với sô tiền cân thiết dé tạo ra mộtkhoảng thu nhập tương tự nêu gửi tiết kiệm vào các ngân hang, số tiền cân thiệt

để tạo ra khoảng thu nhập tương tự này chính lả giá trị thị trường của thửa đât

cần định giá Cụ thể, phương pháp nay trước hết xác định mức thu nhập rong

thu được bình quân một năm trên một đơn vị điện tích dat, sau đó sẽ lầy mứcthu nhập này chia cho lãi suất tiên gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến

thời điểm định giá đất của loại tiên gửi VNĐ kỷ hạn 12 tháng tại ngân hangthương mại nha nước có mức lãi suat tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bảncấp tỉnh

Phương pháp thu nhập không sử dụng dữ liệu từ các giao dịch dat dai đãđược xác lập trên thị trường, thay vào đó phương pháp nảy sử dụng nguôn dữliệu ở khía cạnh khả năng sinh lợi của đất, cụ thể là thu nhập từ hoạt động chothuê và sản xuất, kinh doanh trên đất

(4) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được áp dung dựa trên sự ước tính tổng doanhthu giả định đạt được sau khi triển khai thực hiện du án dau tư trừ đi tông chiphi giả định thực hiên du án dau tư dé xác định giá trị thi trường của thửa datcân định giá Cụ thể, phương pháp này trước hết xác định tông doanh thu giảđịnh dua trên tiêm năng phát triển cao nhất và tốt nhất theo quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đât của thửađất cân định giá, sau đó sẽ lây tông mức doanh thu giả định nảy trừ đi tổng chỉ

phí ước tính giả định thực hiện dư ân.

Phương pháp nay lại đánh giá các dữ liệu dựa trên “tiêm năng phát triển

cao nhất và tốt nhật” của thửa dat cân định giá nên vẻ cơ bản không đáp ứngđược yêu cau của nguyên tắc phù hợp với giá dat phô biến trên thị trường

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đât

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Phương pháp này được áp dụng dựa trên giá đất trong bảng giá đất doUBND cấp tinh ban hành nhân với hệ số chênh lệch về biến động giá dat trên

thị trường để xác định giá trị thi trường của thửa đất cân định giá Cụ thé,phương pháp nay trước hét cân xác định được mức giá pho bién chung trên thi

trường của các thửa đất trong khu vực cân định giá, sau đó sẽ lây mức giá nảy

chia cho giá dat tại khu vực cân định giá được quy định trong bảng gia dat déxác định hệ số chênh lệch chung Hé sô chênh lệch này sẽ được áp dụng chocác khu vực không xác định được mức giá phô biển trên thi trường

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không mang bản chât của mộtphương pháp định giá, bởi phương pháp nảy không thể độc lập đưa ra đượcmức giá phô biến trên thị trường ma phải dựa trên nên tăng của ba phương pháp

so sánh trực tiếp, chiết trừ vả thu nhập

12.3 Vai trò của định giá bắt động sản

Vai trò của định giá bat đông sản đối với cá nhân

Trong nên kinh tê thi trường, giá cA của hang hoá noi chung và của batđộng sẵn nói riêng được hình thanh va vận động dưới sự chi phối của các quy

luật khách quan và chịu sự tác đông của nhiêu nhân tô Cùng một loại bat độngsản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khácnhau Hoặc cùng loại bat động sản, cùng thị trường nông thôn, thành thi, vùng

nhưng ở những thời điểm khác nhau lại có gia thị trường khác nhau Chưa kếđến các bat động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp varất khác nhau Trong khi đó, giá cả của bat động sản phu thuộc rat lớn vao cácyêu tô này Cá nhân người mua hoặc ban bat động sản không phải lúc nao cũng

có day đủ thông tin và am hiểu về tinh năng và câu trúc của bất động sản và vìthé, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bat động sản Điều nay, có thểgây thiết hại cho các cá nhân tham gia thị trường bat động sản néu các quyếtđịnh của họ thiêu thông tin, không phan anh đúng giá trị bat đông sản Với sựgiúp đỡ, tư vân của các nhà định giá vả giá ước lượng giá của ho phản ánh đúnggiá trị thị trường, các cá nhân được tư vân khi tham gia thi trường bat động sản

sẽ không bị thiệt thoi trong các giao dich mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thé

chấp, bảo hiểm Ở đây vai trò của người định giá như lả một thành viên trunggian dé đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bat động sản Cụthể như:

Định giá cho mục dich mua bán, chuyển nhượng bat đông sản: Định giábat đông sản làm cơ sở để người có tai sản đặt mức giá ban khi đưa bất độngsẵn vảo thị trường Người mua bat đông sản cũng có thé nhờ các đơn vị tư vânlàm dich vụ dinh giá bat động sản lam cơ sở cho việc quyết định mua bất độngsẵn đó với giá như thể là phủ hợp

Dinh gia cho mục dich thanh lý tài sản: Trong hoạt động kinh doanh co

việc thanh lý tai sản cũng can định giá tải sin, bat động sản lam cơ sở đạt mứcgiá sản để tiên hành các thủ tục đâu giá hoặc xét bán thanh lý tai san

Vai trò của hoạt đông định giá đối với Nha nước

Nhà nước với tu cách là chủ sở hữu của một khôi lượng rất lớn các loạibat động sản, sé bị ảnh hưởng rất lớn (bị that thoát tai sn, thiệt hại về lợi ichkinh tế hoặc gây tồn hai cho người khác) néu định giá không đúng các loại bat

động sản ma Nha nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tai sẵn nảy dang

được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nha nước (như cán bộthuộc các Sở Tài chính, cán bộ thué ) Với một khói lượng công việc lớn, việc

sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt đông trong lĩnhvực kinh doah dich vụ bat động san là tat yêu Chính vi vậy, hoạt đông đính giá(của Nhà nước va các doanh nghiệp định gia) có vai trò vô cùng quan trong đôi

với Nha nước Các bat đông sản nha nước phải định giá bao gồm: định gia datlam cơ sỡ cho việc thu thuê sử dung đất, thuê chuyển quyền sử dung đất, thuế

tải sản, thuê trước ba , định giá các bất động sản cho mục đích cô phân hoá,sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước, định giá bat đôngsản (đặc biệt 1a dat dai) cho các hoạt động đâu giá, định gia dat dai, nhà xưởngcủa các doanh nghiệp nha nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất, định

giá bat động sản để thanh ly tải san; định giá bất động sản cho các mục dich théchap, bao hiểm

Việc đính giá bat động sản phản anh đúng giá trị thị trường sé có tácdụng lớn trong việc dam bảo nguôn thu cho Nha nước, đảm bao tính công bằng

xã hội Cụ thể như:

Định giá bất động sản lam cơ sở cho việc bồi thường trong các trườnghop: Bôi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án dau tư, dự án giao

thông, các công trình công công , bồi thường thiệt hai cho người bị thiệt hai

khi có sự cô do người khác gây ra (Ví dụ: gây sap lún nha, hỏng các công trình

lân cận )

Đông thời, định giá đúng giá trị bat đông sản, trong đó đặc biệt là dat dai,

sẽ tạo động lực cho việc phân bó đất đai - như là một nguồn lực xã hội - mộtcách hợp ly va hiệu quả Nói một cách khác, dat dai sé được phân bồ vào người

“sit dụng tét nhất và hiệu qua nhất” Khi tắt cả nguồn lực dat đai đều được đánhgiá theo giá trị thị trường va không có sự ưu đãi đặc biệt náo đôi với mat nhóm

người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất

Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nha

nước được “bao cấp” về giá dat khi tinh toán các nghĩa vụ liên quan đền đất

Vi vậy, mặc đủ dat dai 1a sở hữu toàn dân, nhưng loại tai sản quí giá nảy đang

bị lãng phí vì sự “chiêm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc bit

là đật đai ở những vị trí tot, thuận lợi Nguyên nhân chính là “gia dat” dé tinh

toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không

có động lực rời khỏi khu vực nay để tìm đến những khu vực có gia dat rẻ hơn

để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc “strdung cao nhật vả tốt nhật" không được dam bao Nguyên nhân cơ bản của tìnhtrang nay la việc ap dung các phương pháp xác định giá trị bat động sản trongthực tiễn nước ta hiện nay chưa đây đủ và đôi ngũ cán bô định giá bat đông sản

còn thiểu kinh nghiệp va chuyên nghiệp

12.4 Cơ câu pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động đình giá bắt động sản

Định giá bat đông sản có nội ham nghiên cứu rộng, bao gồm cả lĩnh vựcpháp luật chung và lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, được quy định những van

dé mang tính nguyên lý chung, cơ bản, trong tâm trong các văn bản luật vanhững quy định cụ thé trong hang loạt các văn bản hướng dẫn thi hành Trongphạm vi nghiên cứu của một Khoá luận tót nghiệp, tac giả tap trung nghiên cứu

ở 04 nhóm quy phạm pháp luật cơ bản, trọng tâm, không thé thiéu đổi với hoạtđộng định gia bat đông sản, bao gồm:

(1) Nguyên tắc định gia đất nhằm định hướng cho cơ quan có thẩmquyên, các tô chức định giá độc lập hoặc các thé chế trung gian có liên quannhư: tô chức tư vân định giá phải tuân thủ nhằm dam bảo hoạt động định giáđược minh bạch, khách quan, chuẩn xác Sự tuân thủ nguyên tắc cũng nhằmhướng tới tính hiệu qua trong quan ly nhà nước về dat đai, nhằm chong thấtthoát nguôn thu tải chính từ dat đai, lãng phí nguôn lực phát triển dat nước

(2) Phương pháp định giá đất là những phương pháp để tính giá trúngdau giá quyên sử dung đất đôi với trường hop người trúng đầu giá đã hoanthanh nghĩa vu tai chính theo quyết định trúng dau gia; Giá đất đã thực hiên thủ

tục về thuế tại cơ quan thuê hoặc đăng Icy tai văn phòng đăng ký dat đai đôi với

các trường hợp chuyên nhương quyên sử dụng đất, Giá thuê dat, giá thuê mặtbang, Giá dat chuyển nhượng trên thi trường Tùy thuộc tính chat vả mục dich

cụ thể của từng quan hệ phát sinh vả ý chí của Nhà nước, pháp luật quy định

phương pháp định gia dat áp dung trong từng trường hop cu thể cho phủ hợp

(3) Căn cứ định giá bat động sản dé xác định các yếu tố ảnh hưởng tớigiá trị bat động sản (quyên sử dung dat) tại thời điểm định giá, Mục dich sửdung vả thời han sử dụng đất, chi phí sản xuất, chi phí cơ hội; doanh thu từ hoạtđộng kinh doanh trên dat; cơ sở dé xác định tiền bôi thường khi Nha nước tiênhảnh thu hôi đất, Tùy từng phương pháp định giá đất khác nhau, được áp

dụng để điêu chỉnh đôi với các quan hệ đất đai khác nhau thì các căn cứ định

giá dat sẽ khác nhau được áp dung khi định gia đất

(4) Dao tạo và cap chứng chỉ hành nghề định giá dat có thể hiểu là chứngchi cap cho Cá nhân dé nghị cấp Chứng chỉ định giá dat; cơ quan quản lý nhanước về tải nguyên va môi trường, tô chức, cá nhân khác có liên quan đến việccấp vả quan ly Chứng chỉ định giá dat Chứng chỉ định giá dat có giá trị pháp

ly dé cá nhân hanh nghệ tư vân xác định giá đất trong tô chức có chức năng tưvan xác định giá dat Căn cứ vào chứng chỉ định giá dat thì những người đượccập chứng chỉ định giá dat sé có quyền định giá cho nha dat để nhằm mục dichmua ban, chuyển nhượng bat động sản Việc nay sẽ nhằm xác định được giá trịcủa nha dat khi đưa vảo bán trên thi trường bat động sản Hoặc ngược lại ngườimua nha dat cũng co thé áp dung dé xác định được việc minh mua có đúng giátrị của bất đông sẵn

Ở đây, can lưu ý là hoạt động định giá bat động sẵn là việc “ước tinh”giá cả của bất động sản Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá củabat động sản Tuy nhiên, mức giá (do các tô chức định gia đưa ra) nay không

phải là gia cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thi trường của bat động

sản) Mức giá do các tô chức định giá xác định có thé bằng với giá thị trường,

có thé cao hơn hoặc thap hơn Mức đô chính xác của mức giá ước tính phụthuộc vào trình đô của người định giá, uy tín của các tô chức (doanh nghiệp)cung cấp dich vụ định giá bất đông sản va các điều kiên kinh tế - xã hội khác

13 Định giá bất động sản của một số quốc gia trên thé giới và những

kinh nghiệm cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về định giá bất

động sản

13.1 Dinh gid bat đông sản của một sé quốc gia trên thé giới

Tại nhiều nước, quan ly giá dat được coi là một lĩnh vực quản lý chuyênngành có tính chat chuyên sâu Dịch vụ định giá bat động san được hình thành

với mét hành lang pháp lý chặt chế, có một đội ngũ định giá viên có trình độ

cao Để hướng tới hoan thiện hệ thông chính sách, pháp luật vẻ định gia dat

tại Việt Nam, việc nghiên cứu kinh nghiệm về định giá dat ở một sô mước hay

vùng lãnh thé là rat cần thiết

Ở Đức:

Thị trường bat động sản ở Đức được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật nhưĐạo luật dat đai, Đạo luật cư trú, Đạo luật về xây dựng nhà ở, Đạo luật vê quyềnthừa kế xây dung, Đạo luật vẻ sở hữu nhà ở Các quy chế về mua bán, môi

giới và xây dựng, các quy định vé xác định giá trị bat đông sản vệ thuê nha, các

quy định hướng dẫn việc tính giá đây đủ theo nguyên tắc thị trường, các quy

định có liên quan dén xác định lại vai tro của quy hoạch, sự tham gia của công

đồng vào quy hoạch Có thé thay rd pháp luật về thị trường bat động sẵn ởĐức tương đối hoàn chỉnh, dam bao cho các giao dịch được thưc hiện trên cơ

sở pháp li đây đủ, rố rang và cụ thé

Các thông tin về giá do hội dong định giá thực hiện Hội đồng gồm những

người có chuyên môn và có kinh nghiệm hoạt động trong thị trưởng như các

kiến trúc sư, kĩ sư địa chính, thương gia bat đông sản, thực hiện việc thông kê

giá cả mua bán; xác định gia định hướng Cung cấp thông tin giá cho thị trường,

thu thập các dữ liêu can thiết để xác định giá, xác định giá cả cụ thể Đối tượngcủa dịch vu giám định giá là người mua, người bán, người can giá dé quốc hữuhoá, người cần biết giá để kiện tụng Đôi tương giám định gôm: đất đai, nhà ở,

quyên xây dung, diện tích cho thuê văn phòng kinh doanh Mục đích của loại

hoạt động nay là nhằm tạo ra sự minh bạch của thị trường Đặc biệt la dé dam

bảo cho hoạt động giám định giá trong Luật vé zây dựng nhà ở

Về phương pháp định giá dat tai Đức: Phương pháp so sánh bán hang,

phương pháp tiếp cận chỉ phí và phương pháp thu nhập Các phương pháp tương

tự cũng được sử dung trong thực tiễn định giá quốc tế Co thé thay phương phápthu nhập xem xét trực tiếp tiêm năng tạo ra thu nhập của môt tai sản bằng cách

chiết khẩu dòng tiên dự kiến còn phương pháp so sánh ban hang va phương

pháp chi phí do lường giá trị của một tải sản gián tiếp bằng cách suy ra những

gì nhà đâu tư đã trả cho các tải sản tương tự được bán gân đây

Việt Nam co thể tiếp thu kinh nghiệm của Đức về việc xây dung hệ thôngpháp luật, phương pháp định giá một cách công, khai minh bạch đông thời cũngphải phủ hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo chuẩn định giá quốc tế Trongquá trình nảy, hiệp hội định giá có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các

cơ quan có thâm quyên quyết định giá đất và giải quyết về tranh chap giá dat

để tính bồi thường 2

ỞÚc:

Dinh gia dat của Uc có tử rat sớm và hé thông pháp luật đã hoàn thiện,

trong đó: bang Nam Uc đang áp dụng Luật định giá dat năm 1971, bang NewSouth Wales áp dụng Luật định gia dat năm 1916 Theo quy định của các dao

luật nảy các Văn phòng định giá đất của mỗi bang quyết định và công bô gia

dat vào ngày 01 tháng 7 hang năm, kết quả đính gia đất là độc lập dựa trên dữ

liệu của thi trường bat động sản Bên cạnh hệ thông định gia dat của Nhà nước

là các Văn phòng định giá dat, tổ chức định giá dat độc lập rat phát triển Các

tô chức định giá dat độc lập tham gia rất nhiêu các hoạt động dich vụ Đặc biệt

là các tô chức này được phép đâu thâu tư vẫn định giá dat hang loạt dé Văn

phòng định giá dat của bang công bồ vào ngày 01 tháng 7 hang năm và định

giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người td chức, cá nhân với Văn phòng

định giá đất, Tòa án đổi với giá dat tính thuế, giá đất tinh bôi thường khi Nhanước thu hồi đất

Về nguyên tắc định giá dat ở Úc, việc định giá phải tiên hành theo đúng

quy định của pháp luật và dam bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bôicảnh giao dịch xác định và kết quả định giá cảng sát với giá thị trường cảng tôt

3 Các vẩn đề pháp lý về đất đai và bất đông sản ở Công hoa lin bang Đức - TS Trần Quang Huy - Luat học

Đông thời, kết quả định giá dat phải có kha năng kiểm tra, đối chứng với chứng

cử thị trường một cách công khai và minh bạch.

Về phương pháp định giá đất tai Uc áp dung chủ yêu ba phương phápđịnh giá đất pho biển trên thé giới do la: phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp vôn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thăng

dư ở Việt Nam) vả phương pháp chiết trừ

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trinh: định giá đất hàng loạt (chủ

yếu để phục vu mục dich tính thuê sử dung dat/ bat động san, thuê thu nhập từbán bat đông sản và được công bô vào công khai vào đêm ngày 30 thang 6 hangnăm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hang năm) vả định gia dat riêng lẻ (đấttrong trường hợp tính bôi thường khi Nhà nước thu hôi đất, thê chấp quyên sửdụng dat bat động sản và các giao dich dan sự khác)

Những quy đính của pháp luật Úc về định giá đất có tác dụng rat lớntrong việc đảm bảo sự công khai, minh bạch và quyên lợi hợp pháp cho người

sử dung dat Đó là những kinh nghiệm Việt Nam có thé học tập trong việc xâydựng pháp luật định gia dat ở nước ta

Ở Hàn Quốc:

Hiện ở Han Quốc, Nhà nước không xác định gia dat, ma dé các tô chức

độc lập có năng lực và uy tín định giá Sau đó, Nhà nước chỉ lâm nhiệm vu lựa

chọn phương án và quyết đính mức giá

Tại Hàn Quốc, dé thu hổi một khu đất, người ta thuê năm công ty địnhgiá đất cùng tham gia định giả với năm phương án khác nhau, sau đó, Nha nướclây phương án giá trung bình công của năm phương án làm giá bôi thường Như

vây, giá đất được xác định sẽ phù hợp hơn

Phương pháp định giá của Hàn Quốc là phương pháp so sánh các giaodich ban, phương pháp chi phí và phương pháp von hóa thu nhập được thực

hiện bởi hệ thông thẩm định viên, đánh giá viên Đề xây dựng hệ thông định

giá minh bạch, công bằng, Hàn Quốc sử dụng Hệ thống thông tin dat dai Han

Quốc (KLIS), Bảng so sánh các yêu tô anh hưởng đến gia dat (LFCT), Tiêu

chuẩn thẩm định giá dat, Tiêu chuẩn thấm định giá nha

Han Quốc còn áp dụng Luật Thu hôi dat áp dụng cho các dự án côngTrung bình mỗi năm, diện tích bồi thường theo đạo luật nay khoảng 150 km2,giá trị bôi thường khoảng 1,5 tỷ USD 3

Ở Nhật Bản:

Ở Nhật Bản, theo khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản thì "Dat đai và cácvật gắn liên với dat là bat đông sản" Vật gắn liên với dat nói chung là một bộphận thông nhất của đất nơi các vật sản đó có vị trí xác định Tuy nhiên, theo

Luật Dang ký bat đông sản Nhật Bản thì bat động sản là doi tương đăng ký baogồm đất và công trình xây dựng

Các phương pháp pháp định giá dat sử dung trong định giá hàng loạt baogồm: so sánh trực tiếp, thu nhập; thang dư, chiết trừ Việc định giá hang loạtđược thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiêu địa điểm đông thời tại cùngmột thời điểm trên toàn quốc Giá dat công bó sẽ áp dung để định giá thuế thừa

kê, ước lược định giá thuế tai sẵn có định, làm quy chuẩn cho việc thấm địnhgiá dat của chuyên viên thâm định bat đông sản; làm quy chuẩn cho việc quyếttoán giá mua bán dat công, bôi thường khi thu hoi dat cho mục đích công cong

Các kinh nghiệm của Nhật Bản vệ định gia hang loạt cho thay điều kiêntối quan trong 1a cân hình thành hành lang pháp ly và hé thông dir liệu về đấtdai day đủ dé ứng dụng công nghệ thông tin Bên cạnh đó, các cơ sở thông tinphải chính xac và dé tiếp cân Ngoài ra, hệ thông định giá hang loạt cản trù địnhkhả năng cập nhật các thay đôi về các thuộc tính của bat động sin để cung cậpmột quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường *

fat về đỉnh giá đất - Kinh nghiệm c ủa một số nước trên thể giới và van dụng vào Việt Nam

ï luật học /Doan Thi Huyền ; TS Trần Quang Huy hướng dẫn định giá đất của một số nước trẻn thể giới và kha năng áp dụng vảo Việt Nam - Tạp chí điện

132 Những kinh nghiêm từ các quốc gia cho Viet Nam trong định giá bat

động san

Thứ nhật, đối tương định giá là dat, giá bất đông sản (bao gồm dat và tảisản, công trinh trên dat) do hau hết các nên kinh tế đều vận hành theo cơ chếthị trường nên gia dat cơ ban là do thi trường điều tiết, việc định giá và công b6giá dat của Nha nước chủ yếu phuc vụ cho một sô mục dich chính: tính thuế,phí và lệ phí bôi thường khi Nha nước thu hôi hoặc trưng dung dat cho mụcdich công công, an ninh, quốc phòng Xây dựng các chỉ số giá bat đông san dé

tham khảo, tra cứu cho các giao dich thi trường, dao tạo nâng cao trình độ trong

Tĩnh vực định giá dat cũng như trong lĩnh vực bat đông sản

Thứ hai, giá trị đất được quyết định bởi mục đích sử dung dat Đây laquan điểm khá tương đông của hau hết các quốc gia, theo đó, giá trị dat (có thé

là giá thực tế hoặc ky vong) chính là sô tiên thu được từ mục dich sử dụng (thực

tế hay tương lai) trừ đi chi phí Day cũng chính là cách tiếp cân từ chi phí, tiếpcân từ thu nhập, là cơ sở cho việc sử dụng phương pháp định giá đất thu nhập

và thăng dư.

Thứ ba, tổ chức định giá dat Nhà nước cấp Trung ương là cơ quan thựchiện định giá đất và công bô Bảng gia dat chuẩn toàn quốc: thông tin gia datchuẩn toàn quốc hàng năm sử dụng cho các hoạt đông quản lý Nhả nước về đấtđai để tham khảo, tra cứu cho các giao dịch thị trường cũng như để đảo tạo,

nâng cao trình độ cho định giá viên, thâm đính giá viên la cơ quan đầu môi xây

dung, quan ly hệ thông thông tin, dữ liệu vé gia dat của quốc gia

Thứ tư, các tổ chức cung cập dịch vụ tư van, thẩm định, định giá đất

chuyên nghiệp, độc lập rat phát triển dé đáp ứng nhu cầu về dich vu công, phốihop chặt chế với các cơ quan định gia dat Nhà nước về dich vu thông tin, déliệu về giá đất, tiền hảnh dao tao, phô biển, giải thích pháp luật, đo đạc, bảohiểm, xây dựng các mô hình định lượng ước tính giá đất, giá bat đông sản dé

xây dựng chỉ số giá bat động sản

Thứ năm là gia đất, giá bat đông sản được cập nhật, ting hợp thường

xuyên, liên tục, từ nhiều nguồn: việc cập nhật liên tục sé dam bão giá dat dai

phủ hợp sự thay đôi các thuộc tinh dat, thuộc tinh bat đông sẵn theo sự pháttriển nhanh chóng, liên tục của thị trường bất đông sản, đông thời việc kết hợpthông tin, dữ liêu từ nhiều nguôn sé giúp da dạng hóa thông tin, phát hiện cáchình mẫu ước tinh giá dat hữu dung, thiết thực, phủ hợp

Thứ sáu, năm trụ cột cân thiết cho công tác quan lý dat dai chủ yêu gồm:khung pháp lý, tô chức — bộ máy (quản lý — giám sát, định giá, định giá và thâmđịnh giá dat, quản lý thông tin — đữ liệu ), phương pháp định giá dat, cơ sở hạtang liên quan (công nghệ thông tin, dữ liệu đất dai, diy liêu bat đông san, cơchê kết nôi, chia sẻ thông tin, dữ liệu đất đai ), va nguồn nhân lực (đôi ngũquan lý — giám sát, đội ngũ tư vân định giá, thẩm định giá, thu thập — quan lythông tin, đữ liệu, chuyên gia thông kê, hợp tác giữa viện, trung tâm nghiên cứu

và trường đại hoc, hiệp hội với cơ quan quan ly trong khâu nghiên cứu, khảo

sat, thông kê, đảo tạo cấp chứng chỉ )

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Dinh gia bat động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dung, đó là việcước tinh giá trị của quyển sở hữu bat động sản cu thé bằng hình thức tiền tệ chomột mục dich đã được xác định rõ trong những điêu kiên cụ thé vả trên một thitrường nhật định với những phương pháp phù hợp Việc định giá bất động sản

sẽ trở nên phức tap hon trong xu hướng toàn câu hỏa thị trường bat động sảnhiện nay, do đó cân có những nghiên cứu khao hoc dé áp dụng phương phápđịnh giá phủ hop với từng loại hình bat động sản, nhằm dam bão tính chính xáctrong việc định giá bất đông sản

Thông qua việc phân tích những van dé lý luận cơ ban về định giá batđộng san, chương 1 của luận văn đã lam rõ khái niêm, đặc điểm, vai trò củađịnh giá bat đông sẵn Có thé thay, vai trò của phương pháp định giá bat đông

sản trong hoạt đông của thị trường bat đông sản hiện nay, việc xác định cácphương pháp định giá phù hợp với từng loại hình bat động sản trở thanh nội

dung rất quan trọng của người làm công tác định giá

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THỰC

HIỆN PHÁP LUẬT VE ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN Ở MỘT SO

ĐỊA PHƯƠNG

2.1 Thực trạng pháp luật về định giá bất động sản

3.1.1 Thực trạng pháp luật về các nguyên tắc dinh giá bat động sản

Căn cứ quy định căn cứ Điều 112 Luật Dat đai 2013 quy đính có 04nguyên tắc định giá đất như sau:

Việc định giá đất phải bảo dam các nguyên tắc sau đây:

Theo mục đích sử dụng dat hợp pháp tại thời điểm định giá,

Theo thời hạn sử dung dat là khoăng thời gian pháp luật cho phép người

sử dung dat được quyên chiếm hữu và sử đụng một diện tích đất nhật định đểngười sử dung đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất, khuyến khích dau tư, bôi bô,cải tạo dat; khắc phục sự tủy tiên trong thu hôi đất,

Phù hợp với giá đất phô biến trên thị trường của loại đất có cùng mục

đích sử dung đã chuyển nhượng, giá trúng dau giá quyên sử dụng đất đôi với

những nơi có dau giá quyên sử dung đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng dat;

Cùng một thời điểm, các thửa đất liên kê nhau có củng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lơi, thu nhập từ việc sử dung dat tương tu như nhau thì co mức

giá như nhau.

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Hiện nay, căn cứ theo Khoản 1 Điêu 158 Luật Dat đai 2024 quy định vênguyên tắc định giá đất như sau:

Việc định gia đất phải bao dam phương pháp định giá đất theo nguyêntắc thi trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định gia đất, bảo

dam trung thực khách quan, công khai, minh bạch Bảo dam tính độc lập giữa

tổ chức tư van, Hội đồng thẩm định bảng giá dat, Hội dong thâm định giá dat

cu thé va cơ quan hoặc nigười có thấm quyên quyết định giá đất

Một nguyên tắc tiếp là bao dam hai hòa lợi ich giữa Nhà nước, người sửdụng dat va nha đâu tư Ap dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện ápdụng dua trên mức đô sẵn có của thông tin, dir liệu (thông tin, đữ liệu có thểthu thập được, tính toán được, gia định được); đặc điểm pháp ly, đặc điểm kinh

tế, kỹ thuật của thửa đất khu dat; chap nhận chênh lệch (không quá 15%)giữa các phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2024 đã quy định kha rõ ràng về các nguyên tắc định giadat như nguyên tắc thi trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tụcđịnh gia đât; dam bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bach; dam baotính độc lập của giữa tô chức tư van, Hội đông thâm định gia đất, cơ quan,người có thâm quyển quyết định giá đất

Như vây, Luật Dat đai 2024 đã quy định đúng bản chất nguyên tắc định

giá dat, bô sung quy định về căn cứ định giá dat So với những nguyên tắc địnhgiá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất dai năm 2013 thì khoản 1 Điêu

158 Luật Dat đai năm 2024 thé hiện quy định chi tiết, phù hợp hơn về nguyên

tắc định giá, có su phân định rố rang giữa nguyên tắc va căn cứ định giá đất,những nguyên tắc về thị trường, công khai, minh bạch, trung thực, khách quan

và độc lap đã được quy định cu thé

Đông thời Luật Dat dai 2024 có điểm mới quan trong do 1a bö khung giá

đất, xác định giá theo thi trường Việc bö khung gia đất, xác định giá theo thị

trường được xem là bước đột phả lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai,tạo nên thay đôi căn bản về các van dé kinh tế trong chính sách pháp luật vé dat

đại

Cơ chê định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ dat được triển khainhanh hơn, tâm lý thi trường bat động sản sẽ tốt hơn, báo hiệu của một chu kymới Nhờ quy định mới rõ rang hơn trong việc dau giá, đầu thâu khi chia ra

thánh các loại hình du an nhà nước, dy an tư nhân, cơ quan nhà nước sé co

thêm căn cứ dé lam đúng, lam trúng, nha dau tư cũng sẽ rõ hơn về trình tu, thủtục để lam dự án Từ đó, nguôn cung vệ sản phẩm trên thi trường bat đông sản

sẽ được cải thiện từ cuối năm 2025 trở di và sẽ sôi động từ giữa năm 2026

2.1.2 Thực trang pháp luật về các phương pháp định giá dat

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Đối với bat đông sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử

dụng trong các trường hợp sau:

Các bat động sản có tính đông nhất như: các căn hộ, các chung cư, các

dấy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhả riêng biết vả bán riêng

biệt, các phân xưởng vả các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng

và các nhóm cửa hiệu.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi

trong định giá cho mục dich mua bán, định gia thé chap, định giá dé đánh thuêbat đông sản, định gia cho việc mua vả chuyển quyên sở hữu (hay sử dung) datđai Việc định giá cho các bat đông sản theo phương pháp nay chỉ được thựchiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thé sử dung được

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các

phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thăng

dư Phương pháp này được đang chiếm ưu thê trong điều kiện hiện nay do sự

phát triển của công nghệ thông tin va máy vi tính

Phương pháp so sánh gôm các bước: (Căn cứ theo Điều 3 Thông tư

36/2014/TT-BTNMT)

Bước 1: Khao sát, thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích, so sánh, điêu chỉnh mức giá do các yêu tô khác biệtcủa các thửa dat so sánh với thửa dat can định giá,

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá,

Bước 4: Xác định giá dat của thửa dat cân định giá

Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp it khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không can thiết

phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, ma dự vào sự hiện điện

của các giao dich thị trường Phương pháp nảy có sự đánh giá về giá trị thịtrường giao dịch thực tê, vì vậy dé dang thuyết phục được khách hàng

Tuy nhiên phương pháp so sánh trực tiếp phụ thuộc chủ yêu vào nguồn

dữ liệu dau vao, cu thé hon doi hỏi dữ liệu của các thửa đất tương tự phải là các

dữ liêu giao dịch thực Vì vậy, điều kiện cơ ban dé đáp ứng được tinh kha thi

của phương pháp này chính là phải bao dam được tính xác thực của các thông

tin giao dịch trên thị trường bất động sản Trong khi đó, hiện nay so sánh trực

tiếp là phương pháp đang được sử dụng phô bién trong quá trình xác định giả

đất tính bôi thường bên cạnh phương pháp hệ sô điêu chỉnh gia dat Tuy nhiên,thực tế cho thay thông tin về các giao dịch thảnh công thông qua các hợp đồng

chuyển nhương tại cơ quan Thué, cơ quan Tài nguyên và Môi trường lại khôngđâm bao được tính xác thực, bởi lế người sử dụng đất thường có xu hướng khai

thập hơn so với giá chuyển nhượng nhằm giảm sô thuế phải nộp Vì 1é đó, để

bảo dam tính khả thi của phương pháp nay thì trước hết cân khắc phục tìnhtrang thiếu chính xác của dữ liệu giao dịch trên thi trường bat đông sản

(2) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp nay áp dụng đôi với tai sản có kha năng mang lại thu nhập

hoặc thuộc đạng đâu tư

Các bước tiền hành (Căn cứ tiết b tiểu mục 3 Mục II Tiêu chuẩn thấm

định gia Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC)

Bước 1: Khảo sát và lựa chon ít nhật 03 bất động sin mà thửa dat của

các bat động sản do có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bat đông sản

thẩm định giá, cụ thé là đặc điểm về vị trí, dién tích, hình dạng, mục đích sử

dung dat, đặc điểm pháp lý, các yêu tô về ha tang kỹ thuật va ha tang xã hội va

các yêu tô khác ảnh hưởng đến gia dat Đồng thời, thu thập thông tin vé tải sangan liên với dat của bat đông sản so sánh,

Bước 2: Xác định giá trị các tải sản gắn liên với đất của các bất động sản

so sánh (các bất đông sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thâm định

giá,

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng dat của bat động sản so sánh tại

thời điểm thấm định gia;

Bước 4: Xác định giá tri quyên sử dụng dat của bất đông sản thâm định

giá.

Ưu, nhược điểm của phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ thường được áp dung để xác định giá trị quyền sửdung đất của thửa dat trong, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dich

trên thi trường

Qua nghiên cứu, phương pháp chiết trừ thực tế chính là sự kết hợp giữa

“phương pháp chi phí” và “phương pháp so sánh trực tiếp” nên ngoài việc tôntại những han chế của phương pháp so sánh trực tiếp thì phương pháp chiết trừcòn chứa đựng những hạn ché của phương pháp chi phi Cụ thể, phương pháp

chi phí đòi hỏi phải xác định được gia trị hiện tai của các tài sản gắn liên với

đất, do đó nêu trong khodng thời gian từ thời điểm thực hiện giao dịch đến thờiđiểm định giá mà bat động sản không có thay đôi nhiều vẻ kết câu thì việc xácđịnh giá trị của các tai sản gắn liên với dat sẽ tương đôi thuận lợi Tuy nhiên,trong trường hợp ngược lại thi đòi hỏi thông tin trong các hợp đông giao dichbat động sản phải thé hiện day đủ, cũng như khái quát hóa được hiện trạng củatai sản gắn liên với dat dé trên cơ sở này chủ thể định gia có thể xác định đượcloại công trình, cũng như tuôi thọ còn lai của các tai sản gắn liên với dat Hiệnnay, quy định về hop đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat và tai sản gắnliên với dat đêu phải liệt kê các tài sản gắn liên với dat (nhà, công trình xây