Khóa luận tốt nghiệp: Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

Theo lịch sử, có nhiều sự thay đôi khác nhau trong quan điểm phân loại tàisản nhung điểm tương dong, luôn được khẳng định về bat đông sản đó là dat đai vànhững tài sẵn liên quan đền dat

BO TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS KIỀU THI THUY LINH

Tôi xin cam đoan đây là công trinh nghiên cứu của riêng tôi,

các kết luân, sô liêu trong khóa luận tốt nghiệp 1a trung thực,

dam bao độ tin cay./

-Xác nhận của giảng Tác giả khóa luận tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

TỪ VIET TAT NOI DUNG ĐƯỢC VIET TAT

BDS Bat đông sin

BDSLK Bat động sẵn liên kê

BLDS Bộ luật dân sự

QSDĐ Quyền sử dung dat

QVLĐQ BĐSLE Quyên về lôi di qua bat động sẵn liên kê

TAND Toa án nhân dân

TEOMA on innrsecsonceronssniinasceesensntenitnedé smonnenssdzedgenaseacesseaenaiordsconstatieatgncosenesenennnssest

Danh mục Chit viết tắt Vi heg saul 8 Äz Sổ ¿sai bupafÐ

PHAN MO BAU

DALY db chon de tai pais secon eae ee eee ere een a

2 Tình hành nghiên cứu dé tài a}

3 Mục đích, đối tương và phạm vi nghiên cứu của dé tài ổ

4 Pivone nian nip enicittc = ca ce ie a ae ea ae ch)

5 Ý nghiia khoa học và giá trị ứng dung của đề tài

6 Bồ cục của luận văn coi cố

CHƯƠNG 1: MOT SÓ VAN ĐÈ CƠ BAN CUA QUYỀN VỀ LOI ĐI QUA BATDONG SAN LIEN KE

1.1 Khái niệm quyền về loi di qua bất động sản lien ke

1.11 Khải riềm bắt động sản liễn kể 5S 91.1.2 Khái niệm lỗi đi qua bắt động sản liễn kể occcc 12

1.1.3 Khai niệm quyền về Idi di qua bắt động sản liền kể (gÖg8tzeexStex5g0opseagzlotpeo4 Di)

1.2 Đặc điểm của quyền về loi đi qua bất động sản lien

13.¥ nghĩa của căn cứ xác lập quyền về li đi qua bat động sản liền kè 16

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

CHƯƠNG 2: QUYỀN VE LOI ĐI QUA BAT DONG SAN LIEN KE THEO QUYĐỊNH CUA BO LUAT DAN SỰ NĂM 2015 19 2.1 Điều kiện áp dung quyên về lôi di qua bat đông sản liên kê 0192.2 Căn cứ xác lập quyền về lôi di qua bat động sản liên kê 21

2S Hệ GUA ao lập ưnyên VE LOL Eh csoscsusabniabieeiiaeasasaiaaddsaseasaoana128

2.4 Thay đổi hiện trạng lối đi 2022 Tố 2.5 Cham đứt quyên về lỗi di qua bat động sản liền kè 37

Bồ luật Dân sự năm 2013 A Ss eau 44

3.1.2.1 Vé đà kiên mở lỗi di qua bắt động sản liền kể 443.1.2.2 Vé căn cứ xác lấp quyển về lỗi di qua bat động sản liền kể 453.1.2.3 Hệ quả xác lập quyên về lỗi đi o ccc-cccScc T3.1.2.4 VE Thay đôi hiện trạng lỗi đi coi 52

3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền về lối

đi qua bat động sản lien kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015

KÉT LUẬN CHƯƠNG 3

KÉT LUẬN CHUNG

PHỤ LỤC

PHÀN MỞ ĐÀU

1 Lý đo chẹn đề tài

Cùng với những giá trị tinh thân, tai sân là yêu tô quyết định sự tổn tại của con người

và sự phát triển của xã hội Tâm quan trọng của tài sản đã được ghi nhận trong lịch sử ở

cả thực tiễn và lý luận Dựa vào tính chất, đặc điểm, tai sản được chia thành động sản

và bat đông sản Day là cách phân loai được xem là chính thông, quan trong bất nguồn

từ luật La Mã, cho dén nay vẫn được ghi nhân trong pháp luật Dân sự của nhiêu nướctrên thé giới Theo lịch sử, có nhiều sự thay đôi khác nhau trong quan điểm phân loại tàisản nhung điểm tương dong, luôn được khẳng định về bat đông sản đó là dat đai vànhững tài sẵn liên quan đền dat dai không tách rời với dat, được xác đính do bản chất tựnhién của tài sin Đất đai và những tai sản liên quan đến dat dai có vai trò quyết dinhđổi với cuộc song con người, đặc biệt là trong giai đoạn hién nay khi dân số thé giới nóichung và dân số mỗi quốc gia nói riêng đang ngày càng gia tăng Chính vi vậy, rứu cau

sử dụng, khai thác bat động sản tăng cao và trở thành môi quan tâm của tat cả các quốcgia trên thé giới Khi nhu cầu sử dung bất động sản tăng cao, con người đã tiền hành.phân chia, hệ qua của sự phân chia là tao ra những bat động sản bị vây bọc, chia cất vớinhững bat động sản khác (đường di công công) Dé đảm bảo moi tai sản trong xã hôiđược khai thác, sử dụng một cách hợp lý, pháp luật quy định cho chủ sở hữu bất đôngsản bị vây bọc những quyên sử dung hạn ché bat động sản liên kê Một trong những,quyền quan trọng nhật của quyên này là quyền về lôi đi

Quyên về lối di qua bat động sản liên kề là quyên năng của chủ sở hữu bat đông sản

bi vây bọc trên một bat đồng san của chủ thể khác Chính vi sự mâu thuần lợi ích giữacác chủ sở hữu dẫn dén những tranh chập về quyên lối đi Quyên về lối di là một quyềnnang thiết yêu nhật, đảm bảo cho bat động sản bị vây bọc có thé khai thác và sử dụngmột cách bình thường Loi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất đông sản bi vây bọc canđược dam bão dé họ co thé khai thác sử dung bat động sản của mình mét cách hiệu quả

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có những quy định cụ thé quyên về lối di qua bat động sảnliên kê Tuy nhiên, những quy định này khi áp dung trên thực té đá xuất hiên nhiều batcập, hạn chê, gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chap Như việc xác đính điệukiện dé được mỡ lôi di; những trường hợp có thé thay đổi hién trạng của Idi đi, ban chatcủa tính đèn bù khi lối di đá được tao lập Chính những quy định không rõ ràng của

pháp luật dan tới việc không thông nhất trong cách hiểu Day cũng là nguyên nhiên danđến việc Tòa án giải quyết không đông nhật trong tranh chap về quyên lôi đ lối di, làmcho án bị hủy, bị sửa và tranh chap kéo dài Những tranh chap về quyên lối di qua batđông sản liên kê ngày càng pho biên và phức tạp Việc nghiên cứu quy định quyên vềlỗi di qua bat động sản liên kê là một van đề cân thiết Nghiên cửu vẫn đề này, sẽ hiểuđược những quy định của pháp luật, từ do thay được những điểm phủ hợp và những batcập hen chế dé khắc phục, làm cho pháp luật thực sự trở thành một công cụ hữu hiệuđiều chỉnh các quan hệ xã hội Chính vì những ly do trên, tác gi chon đề tài: “@gển vềlỗi di qua bắt động sản liền ké theo quy định cña B6 Luật Dân sự 2015" làm đề tài

nghién cứu khoá luận của minh.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Quyền về 1éi di qua bat đồng sản liền ké là một trong những van đề thuộc pham vinghiên cứu của nhiêu tác giả, được thé hiện trong nhiều nguồn tải liệu khác nhau nh

éu phong plu góp

phân hoàn thiện quy định của pháp luật V iệt Nam vệ dé tải nghiên cứu.

A Công trình nghiên cứu trong nước

Sach chuyên khảo, giáo trình

Nguyễn Ngoc Dién (1999), Nghiên cứu vệ tài sẵn trong luật dân sự V iệt Nam, Nhaxuất bản Trẻ: Quyền sử dung hạn chế bat đông sản liên ké là một phân nội dung nghiên.cứu trong toàn bộ đề tai V ới phạm vi nghiên cứu rông bao gồm nhiều van dé trong phạmgiáo trình, sách chuyên khảo, bài báo, tap chí Đây là nguôn tai

vi chế định tài sản nên quyên về lôi di qua bat động sản liên kê chỉ được đề cập chungtrong hệ thông quyền sử dung hen chế bat động sản liền kê, mặt khác, tài liệu nghiên

cứu dua trên các quy đính của Bộ luật Dân sự 1995 hiện đã hết hiệu lực thi hành

Pham C ông Lac (2006), Quyên sử dung han chê bat động sẵn liên kê, Nhà xuất ban

Tư pháp: Day là đề tai dau tiên nghiên cứu chuyén sâu về quyên đối với bat động sảnliên kê, tuy nhiên pham vi nghiên cứu rồng, bao gồm tất cả các quyên liên quan dénquyên sử dung hạn ché bat động sẵn liên kê, quyền về lối di qua bat động sản liền kề chi

là một phân trong công trình nghiên cửa, chưa di sâu phân tích cũng như chỉ ra đượcnhiing bắt cập trong quá trình áp dung pháp luật

Nguyễn Van Cử, Trân Thi Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân su năm

2015 của trước Công hòa xã hội chủ nghĩa Viét Nam, Nhà xuất bản C ông an nhân dan

Trong sách bình luận nay, tác giã giải thích các quy định của pháp luật hiện hành và đưa

ra ví dụ cụ thể cho mỗi căn cử xác lap quyên đôi với bắt đông sản liên kề Tuy nhiên,nổi dung các cắn cử xác lập quyền chỉ đừng lại ở mức độ bình luận và đưa ra ví du trongphạm vi của sách bình luận nên chưa thé đề cập dén những bat cập của việc xác lập

quyên

Đỗ Van Dai (Chủ biên) (2016), Bình luân khoa học những điểm mới của Bộ luậtDân sự năm 2015, Nhà xuât bản Hồng Đức — Hội luật gia Vit Nam: Sách bình luận nêunhững điểm tiên bộ, khác biệt giữa các Bộ luật Dân sự từ trước đến nay va đưa ra quanđiểm, đánh giá về những khác biệt đó Thông qua cách so sánh sự khác nhau về quydinh căn cứ xác lập quyền đôi với bat động sản liên kề, giúp doc giả phân nào năm được

sự khác biệt trong tư duy lập pháp Nội dung căn cứ xác lập quyên về lôi di qua chỉ là

mt nội dung nhỏ trong toàn bộ tải liệu, cũng như cách tiếp cân của tác giả theo hướng,

so sánh, đôi chiêu hơn là phân tích

Hoàng Thé Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viên khoa học pháp ly (2013), Bình luậnkhoa hoc Bộ luật Dân sự nẽm 2005, tập I, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội: Tải liệu trình.bay mat cách cơ bản các căn cứxác lap quyên sử dung han ché bat động sẵn liên kê theo

Bộ luật Dân sự năm 2005, trên cơ sở đó phân tích và đưa ra một số bat cập của quy định.pháp luật ở mức độ han ché Thông qua đó giúp người đọc hình dung va năm bat đượcnhững nội dung về căn cứ xác lập quyên sử dụng hạn chế bat động sẵn liên kê nói chung,quyên về lối đi qua nói riêng

Luận dm, luận văn:

Nguyễn Thi Hường (2019), Quyên đối với bat động sản liên kê theo pháp luật V iệt

Nam hiện nay, Luận án tiên si, Viên Han lâm khoa học xã hội Việt Nam — Hoc viện.

Khoa học xã hồi: Luân án nghiên cứu một cách tông quan về nội dung quyên đối với batđông sản liên kê, đi từ khái niém, đặc điểm đến thực trạng quy định pháp luật hiện hàn

và định hướng hoàn thiên Tác giả không chỉ nghiên cứu bó hẹp trong phạm vi Bộ luật

Dân su ma còn có sự liên kết với pháp luật về dat đai, tài nguyên, xây đụng Căn cứxác lập quyên đối với bat đông sản liên ké là một trong những nội dung thuộc phạm vi

nghién cứu của tác gid Bên cạnh việc phân tích pháp luật thực định, tác giả cũng đưa ra

quan điểm về những bat cập của quy định pháp luật hiện hành và kiến nghi hoàn thiệnnhung đính hướng còn mang tinh chat chung chung, chưa cụ thé

Mai Thi Mi 2014), Quyên về lối đi qua bat động sản liên kệ, Luận van thec si,Trường đại học Luật Thanh phô Hồ Chí Minh: Luận văn đã nghiên cứu một cách tong

thé về quyên vé lôi di qua bat động sân liên ké, trên cơ sở so sánh pháp luật mét số quốcgia cũng như m hiéu thực tiễn xét xử, từ đó chỉ ra mat số vướng mắc, bat cập và kiến

nghĩ hoàn thiện pháp luật Tuy nhiên, luận văn nghiên cứu dua trên những quy định của

Bộ luật Dân sự năm 2005, hiện đã không còn hiệu lực thi hành, bên cạnh đó, do đề tainghiên cứu tổng quan về căn cứ phát sinh, nội dung tực hién quyên, căn cứ châm đứtnên chưa đề cập sâu đến van dé xác lập quyền về lối đ: qua bat đông sản liên kê Tuy

vay, những vân đề chung (khái niêm, căn cứ xác lập, châm đứt quyên vệ lỗi đ) được

trình bay trong luận văn là cơ sở nên tang đề tác giả tiếp thu và phát trién thêm vé đề tài

đang nghiên cứu.

Dang Lê Phương Uyên (2020), Căn cử xác lập quyền đối với bat động sản liền kê

theo quy đính của pháp luật Việt Nam, Luân văn thạc si, Trường Đại học Luật Thanh

phó Hô Chí Minh: Luận văn tập trung nghiên cứu về căn cứ xác lập quyên đôi với batđông sản liên kê nói chung bao gồm ngfffa vu của chủ sở hữu trong việc thoát nước mua,thoát nước thai; quyền về cap, thoát nước qua bat động san liên kê, quyền về tưới nước,tiêu nước trong canh tác; quyên về lối di; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quabat động sản khác Tác giả đã trình bày những căn cứ xác lap quyên đối với bat độngsẵn liên kề trong pháp luật Viét Nam từ trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng nhưtrong pháp luật một s6 quốc gia và phân tích các căn cứ xác lập quyền theo quy định củapháp luật hién hành Bên canh đó, tác giả đưa ra những điều kiện cân thiệt cho việc xáclập quyên và phát hiện những bat cập, vướng mac của pháp luật hiện hành dé có những.kiên nghị hoàn thiện quy định pháp luật Những nội dung ma luận văn đã dé cập là tiên

dé dé tác giả nghiên cứu sâu hơn, cụ thé hơn về nổi dung xác lập quyên về lỗi đi qua

Bai báo, tap chi

Lê Thu Ha (2008), “Quyển về lối di qua bắt đồng sản liền kề”, Tap chí Tòa án nhândân, số 5: V ới nội dung nghiên cứu quyên vệ lôi di qua bat động sản liên kê, bài báo đãnéu được nhũng van đề lý luận cơ bản của quyên về lôi di Tuy nhiên, những van dé tác

giả nghiên cứu trong bài viết dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 đã hệt

luệu lực thi hành, mất khác, do giới han của một bài báo tap chí nên chưa nghiên cứu

mét cách tông quan cũng như chưa dé cập những bat cập khi vận dung quy định phápluật vào những vụ việc trên thực tế

Nguyễn Thi Hường (2017), “Quyền đối với bắt động sản liền kể trong Bộ luật Dãn sựnăm 2015”, Tap chí Tòa án nhân dân, số 7: Bai việt dé cập đến quyên vệ lôi di qua bên

canh những quyên khác trong nội dung quyền đôi với bất động sẵn liên kê theo quy địnhcủa Bộ luật Dân sự 201 5, tuy nhiên vi giới hạn ở góc độ bài viết và phạm vi nghiên cứurộng nên chưa giải quyết hệt được các van dé pháp ly của quyên về lối di qua Bên cạnh

đó, bài viết cũng chưa tim hiéu việc vận dung các quy định pháp luật thực định vào thựctiễn xét xử nên chưa đưa ra được những kiên nghị hoàn thiện quy dinh pháp luật

Phạm Công Lac (2001), “tạ: chế về ranh giới các bắt động sản lién kể", Tap chíNhà nước và pháp luật, số 163: Bài viết phan nào đề cập đến quyên về lối đi qua batđộng sẵn liên kê Tuy nhiên, van đề nghiên cứu chính của bai việt là về ranh giới giữacác bat động sản liên kê nên nội dung xác lập quyên về lối di qua bat động sản liên kê

chưa được phân tích sâu.

Pham Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm đứt quyên sử dụng han chế bắtđồng sản liền ké”, Tap chí Nhà nước và Pháp luật, số 188: Bài việt nay có phạm vinghiên cứu rộng, bao gồm các quyền trong nội dung quyên sử dung hạn chê bét độngsẵn liên kê và chủ yêu dé cập đền căn cứ phát sinh và châm đứt quyền sử dung hạn chếbat động sản liên kề Quyền về lỗi di qua bat động sản liên kê chỉ được đề cập sơ lược,chua được tác giã nghiên cứu một cách cụ thé

Nguyễn Thanh Thư, Nguyễn Tân Hoàng Hai (2017), “Mdi hiên hệ của quyển về lỗi

di qua và các ché định khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đắtdai năm 2013", Tap chí Khoa học pháp lý, số 5: Bài viết tập trung phân tích môi liên hệgiữa quyền về lỗi di qua và các chê dinh khác, nêu ra một số bat cập và kién nghi hoànthiên, tuy nhién vì tính giới han của một bai viết tap chí nên chưa phân tích: sâu, tổng thévan đề đang nghiên cứu

B Công trình nghiên cứu nước ngoài

Bài viết tạp chí:

AN Yiannopoulos (1982), “Creation of Servitudes by Prescription and Destination

of the Owner’, Louisiana Law Review, Vol 43, No 1: Nội dung bai viết chủ yêu đề

cập đến điều kiện xác lập địa dich theo thời hiệu và có sự khác biệt với việc xác lập các

quyên dan sự khác theo thời hiệu Công trình nghiên cửu nay là tài liệu tham khảo matác giả sử dung dé phân tích việc cần thiết quy định xác lập quyền về lối di theo thời

hiéu trong pháp luật dân sự Viét Nam

Magot Rau (1978), “Convenants Running with the Land: Viable Doctrine of

Common-Law Relic?”, Hofstra Law Review, Vol 7: Trong phạm vi bai việt nay, tác

giả đã nêu lên các điều kiện cân thiết dé một thỏa thuân, giao dịch về quyền địa dich thật

sự tao ra vật quên gin 1iên với bat động sản, có liệu lực với các chủ thể khác va có thé được chuyên giao khi bat động sản được chuyển giao Trong do, có một số điều kiện

phù hợp mà Việt Nam có thé vận dung trong quá trình hoàn thiên pháp luật

Nhìn chung, những công trình nghiên cứu trên phân lớn đã nghiên cứu vệ van đềquyên về lối đi qua bat động sản liên kê cũng như đưa ra những kiên nghi thông quaViệc di sâu vào nghiên cứu các vụ việc dân sự liên quan trên thực tế Tuy nhiên, do cáccông trình trên chi đừng lại ở việc nghién cứu tông quan các van đề pháp lý của quyền

về lối & qua bat đông sản liên kê, chua di sâu vào nghiên cứu vân đề xác lập quyên vềlỗi di qua Do đó, tác giả nhận thay cân có một công trình nghiên cứu có cách nhìn tngquan hơn dé góp phan hoàn thiện quy dinh pháp luật liên quan đến van dé này C ác công,trình nghiên cứu nước ngoài là tư liệu quan trong dé tham khảo kinh nghiệm trong việcnghiên cứu van dé xác lập quyên về lối di qua bat đông sản liên kê

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Muce dich nghiên cứu

Mục đích chủ yêu của tác giả trong đề tải là nghiên cứu một cách hệ thông nhữngquy định của pháp luật V iệt Nam hiện hành về quyên lối di qua bat đông sản liên kêSau khi tìm hiểu các quy đính của pháp luật, tác giả liên hệ với thực tiễn áp dung nhữngquy đính này dé thay được những bat cập, hen chế Từ đó, đưa ra những kiên nghi niềmhoàn thiện những quy dinh của pháp luật Đề pháp luật trở thành một công cụ hữu hiệuđiều chỉnh những quan hệ xã hội thì hệ thông các quy pham pháp luật cần day đủ vàthống nhật Khi đã tim ra những bat cập và han chê nhung dé thay thé, sửa đổi những

quy pham pháp luật thì cần thời gian và lộ trình thích hợp Vì vậy, những quy pham

pháp luật thé hiện bat cập trước hệt cân có hướng dẫn cụ thé trong số tay Thêm phán.Sau đó, khi có điều kiên sẽ sửa đôi, bô sung vào các văn bản luật Day là giải pháp hop

ly dé những kiên nghị của tác giã được nhanh chóng đi vào thực tiễn Những kiên nghịtrong đề tài sẽ gop phan hoàn thiên những cơ sở pháp ly lam căn cứ dé Tòa án giải quyếtnhững tranh chap một cách nhanh chóng và hiéu quả

Đổi tương nghiên cứu

Đôi tượng nghiên cứu trong dé tai của tác gid là các quy định của pháp luật hiệnhành về quyền về lối di qua bat động sản liền kê Dé lam sáng tỏ van dé nghién cứu, dautiên tác giả tim hiểu những quy định cơ bản về quyên lối đi qua bat động sản liên kê Từ

đó, tìm hiểu những quan điểm pháp ly thông qua quan điểm của các nhà luật học, quanđiểm xét xử của Tòa án Trên cơ sở giữa lý luận và thực tiễn tác giả phân tích dé làm 16những van dé cơ bản nlx Điều kiện mỡ lối di qua bat đồng sản liền kê, thay đổi hiện.trang lỗi di; bản chất của tính đền bu khi lối di được mở Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu,tác giả đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện các quy dinh của pháp luật

Pham vi nghiên cứu.

Trong pham vị nghiên cứu luân văn thạc sĩ, tác giả tập trưng nghiên cứu những quy

định của pháp luật về quyên về lỗi di qua bat động sản liên kê theo quy định của Bồ luật

Dân sự năm 2015 Chủ yêu tập trung vào căn cứ phát sinh và châm dứt, điều kiện, đặc

điểm và ngiĩa vụ pháp lý của quyên về lối di qua bat động sản liên kê Bên canh đó, délam sáng tỏ những vân dé liên quan tác giả có nghiên cứu về một số quy định của các

văn bản pháp luật và các quy đình khác.

4 Phương pháp nghiên cứu

Dé hoàn thành luận văn và đạt được mục đích trong quá trình nghiên cửu tác giả đã

sử dung nhiều phương pháp Xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu là các phương phápphân tích, chứng minh, so sánh và tông hợp, nhằm lam sáng tỏ những van đề vé mat lyluận và thực tiễn của quyên lối di qua bat động sản liên kê Cụ thé tại chương 1 và 2, tacgia sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp khi nghiên cứu các quy phạm pháp luậtthực đính Phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh được tác giả sử dụng để tìm ranhững tiên bộ và điểm hạn chế giữa các quy định của pháp luật hiện hành với pháp luậtcủa Việt Nam trong lich sử và với pháp luật mat số nước trên thê giới Bên cạnh đó, tạichương 3 dé đưa ra được những kiên nghị phù hợp cho những bat cập còn tên tại, tácgiả còn sử dung phuong pháp khảo sát và đánh giá khi tìm hiểu việc áp dung những quy.phạm pháp luật trên thực tế thông qua quan điểm của các nhà luật học và các bản án,quyết định của Toa án Qua đó, thay được những hạn chế bat cập dé dua ra những giảipháp kiên nghị phù hop

§ Ý nghĩa khoa hoc và giá trị ứng dụng của đề tài

Dé tài tập trung nghiên cứu một cách hệ thong quy định của pháp luật về quyên lồi

đi qua bất động sản liên kề Tìm hiểu tranh chấp lối di trên thực tế và quan điểm xét xửcủa Tòa án cũng như các ý kiến của chuyên gia pháp lý Từ do, phân tích đưa ra nhữngkiên nghị hoàn thiện cho quy định quyền lỗi di qua bat động sản liên kề Nội đụng nghiên.cửu của dé tài góp phân đảm bảo an toàn pháp lý và dim bảo quyên lợi của các bên

trong quan hé quyền về lỗi đi qua bat động sản liên ké Kết quả nghiên cứu của dé taicũng có thé được sử dụng làm tài liệu tham khảo giúp cho các cơ quan Nhà nước cóthấm quyên tham khảo để áp dung hoặc dé nhà làm luật sửa đổi, bỗ sung nhằm hoàn.

thiên pháp luật hiện hành.

6 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liêu tham khảo và phân phụ lục, luân văngom 3 chương

Chương 1 Những van dé cơ bản của quyên về lôi di qua bat động sản liên kê

Chương 2 Quyên về lỗi di qua bắt đông sản liên kê theo quy định của Bộ Luật Dân

Sw2015

Chương 3: Thực tiễn thực hiện quyền về lỗi di qua bat động sản liền kề theo quydinh của Bộ Luật Dân Sự 2015 và kiên nghị hoàn thiện

CHU ONG 1:

MOT S6 VAN DE CO BẢN CUA QUYEN VE LOI DI QUA BAT ĐỌNG SAN

LIEN KE1.1 Khái niệm quyền về loi di qua bất động sản lien ke

1.1.1 Khái niệm bat động san lien ke

Trong tâm của nghiên cửu này là quyền về lối di qua bat động sẵn liên kê theo phápluật đân sự Tuy nhiên, để có những nghiên cứu và phân tích sâu hơn về quyền này thìkhái niém “ bat đồng sản lién ké” can được ban luận ít nhiêu Trước tiên là khái niém

về “bắt đồng sản”, theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015, tai sản là bat động sin

bao gom:

Dat dai, “Duroc hiểu là một điện tích đất nhất đình bao gồm cả chiều Tông chiềuđài, chiều cao, chiều sâu” Theo quy định của pháp luật Viet Nam, toàn bô diện tích datdai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà trước đại điện chủ sở hữu và thông nhất quản lý” Datđai là bộ phận đầu tiên, quan trọng nhật tao lập lãnh thô quốc gia Theo đó, dat đai khôngthé là đối tượng trong giao dich dân sự Chính vì vậy, dat đai được quy định ở đây phảiđược hiểu là: “từng mảnh đắt riêng biệt, gắn với nó là quyển sử ching đất theo quy định

của pháp luật [rệt Nam"?

Tài sản gắn liên với dat như nhà, công trình xây dung và tài sản gắn liên với nha,

công trình xây dung Để trở thành bất động sản, những tai sản nay phải gắn kết, liênquan chat chế và không thé tách rời với dat dai Những tài sin khác gắn liên với dat dainhu những tài nguyên khoáng sản nằm trong lòng dat chưa được phát hiện

Những tải sản khác do pháp luật quy định, Bộ luật Dân sự liệt kê những tài sẵn là

bắt đông sản cua vào tính chất gắn liên với đất đai, ma không liệt kê tat cả tai sản là batđộng sản Đây là một quy định mở, nhằm dự liêu những trường hợp cu thé pháp luật quyđịnh một tai sẵn là bat động sản Ví dụ như Trong Luật Kinh doanh bắt động sản thiquyên sir dung đất cũng được coi là bắt đồng sản *

Ngoài việc quy định những bat động sản do tự nhién, Bộ luật Dân sự của một sốnước trên thé giới còn xác định bat động sản do mục đích Bộ luật Dân sự Pháp đưa raquy định: “Những vật sau đây được coi là bắt đồng sản do muc dich sử hing Khu ching

‘ Hoàng Thể Liên (Chủ biên) Bộ Tw pháp, Viện khoa học pháp ¥y (2013), Tidd 1, #39

? Điều 53 Hiên pháp nim 2013 quy duh: “Đát đá: tài ngng Ôi phước, vee nguyên khoáng số nguén lợi 6 vingbien, view Đời, tài ngoén hiển nhiên Khác \ vàcác tài sản đo Nhà nước dau ne quan {ý là tài san công thuộc sở

St toàn đâm do Nhà rước dai điện cho chitsé ln và thống nhất quan ue

*Plum Công Lac (2006), Oigién sit đựng hen chế bắt động sản lien kể, NXB Tư pháp, Hà Nội tr 41.

3 Điều 9 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014

được chit sở hitu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruéng đất: Stte vật gắn với canh tác;nông cu hat giống giao cho người thuê dat canh tác hoặc người cấy rẽ "5

Có thé thay rằng xác định tai sản là bat đông sản là căn cứ cho việc xác định batđộng sẵn liên kê, Theo quy đính tại Điều 107 có rat nhiều tài sản là bat động sản Tuynhiên, không phải tat cả các bat đông sản đều là đối tương xác định bat động sẵn liên

kê Bởi vi, “Chỉ các bắt động sản thuộc ban chất không di, đời được mới tôn tai cácranh giới và chi lửa giữa chưng tôn tại ranh giới mới có thé tổn tai bat đồng sản liềnkể" Ngiấa là, có rất nhiêu tài sản được xác định là bat động sẵn theo quy định của phápluật nhưng chỉ những bat động sản về bản chất không thé di đời mới là đối tượng dé xácđịnh bat động sản liên kê Trong hệ thong bat động sản thuộc về bản chat thi dat daiđồng vai trò quan trong nhất

Tính xác đính của bat động sản nay được thé hiện ở cả hai khía canh Ở góc độ pháp

lý, Nhà nước giao đất, người sử dụng được cấp giây chứng nhận quyền sử dung đâtTùng mảnh đất được đặc đính, thé hiện trên bản đô địa chính Giây chúng nhận thể hiệnnhững thông tin về người sử dung cũng như điện tích và ranh giới với các bất động sinkhác, đó cũng chính là căn cứ, điều kiện dé chủ sở hữu, người sử dung có thé chuyểnđổi, chuyển nhượng và được dén bù khi có thu hổi đất Dưới góc độ thực tê, tính đặcđịnh được thé hiện ở các méc phân ranh giữa các bat động sản Những móc phân ranhnay phải phù hợp với bản dé dia chính thông qua quyết định giao đất của Nhà nước

Trong pháp luật Dân suViét Nam không quy định một khát niém cụ thé vé bat độngsẵn liên kê, tuy nhiên bat đông sản liên kê có thé được hiểu là bat đông sẵn có sự tiếpgiáp nhau về ranh giới giữa các bat đông sản Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiệnkinh tê - xã hội, do phong tục tập quán nên các bat động sản trong quá trình tôn tại đầu

co sự tiếp giáp với các bat động sẵn xung quanh Hai bat động sản được coi là liên kévới nghĩa pháp ly dé có thé thiết lap quyên đổi với bat động sản liên ké chỉ khi giữa

chúng thuôc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung Theo Từ

điển Luật hoc thi bat động sẵn liên kê là: “Bát đồng sản cimg loại, sát nhau và giữa

ching tổn tại một ranh giới phân cách về dia lf cing nữur pháp I>’ ” Pháp luật Viet

Nam quy định, dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thông nhật quản lý Nhà nướcgiao dat cho cá nhân và tô chức sử dung ôn định lâu dai và người sử dung dat có cácquyên chuyên đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chap va thừa ké quyền sửdung đất Vi vậy, mỗi mãnh đất được giao luôn tiệp giáp với nhau, tách biệt nhau theoxanh giới dùng dé phân biệt bat động sản này đối với bat động sản khác hay với các batđông sản xung quanh: Không thể có một mảnh dit tén tại độc lập ma không có sư tiếpgiáp đôi với mảnh đất khac, đây là sự tên tại khách quan xuất phát từ hạn điền cũng nl

Điều 524 BLDS Pháp

© Phạm Công Lạc (2006), Ông: sit chong im chế bất động sen liền kể, NB Te pháp, Hi Nội tr 53.

7 Bộ tư pháp, Viện khoa học pháp by (2006), Từ điền hiật học , N38 Tư Pháp, Hà Nội, tr 52.

thẩm quyền giao dat C ác mảnh dat tiép giáp với nhau tách biệt nhau theo ranh giới ding

dé phân cách bat đông sản nay với bat đông sản khác hay với các bat động sản xungquanh Trên cơ sở xác đính các bat động sản được coi là liên ké và giữa chung tên tạiranh giới mới có thể xác định được bat động sản nao phải chiu phiên luy nhằm phục vucho bat động sản kia Một sự phiên lụy trên một bat động sản là dạng quyên của ngườithứ ba trên một bat động sân Bởi vậy, khi có bất kì một sự phiền lụy trên một bat độngsẵn có the dan tới giá tri tài sản do bị giảm sút đáng kể và việc thực hiện quyền của chủ

sở hữu bất động sản chiu sự phiên luy cũng có những han chế nhất định

Nếu bat động sản liên kê là những bat động sản có chung ranh giới thi bat đông sảnxung quanh được hiểu là những bat đông sén có liên quan dén bat động sản bị vây bọctrong một hay nhiêu mới quan hệ nhật định khi khei thác, sử dụng bat động sén đó Theo

TS Phạm Công Lạc thi: “Mét bắt đồng sản được cot la liền kề với một bắt động sảnkhác và có thé phải chịu sự hạn chế về quyên đối với bat động sản chịu dich quyên khiching thuộc bắt động sản về bản chất do tính không di dời được cùng loại và giữa chingtốn tại một ranh giới về dia ý cing như về pháp lý “Ê Một bat động sẵn có thé tên tại cả

hai loại ranh giới: ranh giới địa ly và ranh giới pháp ly Ranh giới địa lý là ranh giới thực

tê được các bên xác định căn cử vào quyết đính của cơ quan nha nước có thậm quyền

Ranh giới pháp lý là ranh giới được thé hiện trên bản đô địa chính và trên giây chứng

nhận quyên sử dung dat do cơ quan nhà trước có thêm quyên cap Quan niệm bat độngsản liên kê là bat động sản có sự tiệp giáp với nhau về ranh giới địa lý hoặc ranh giớipháp lý thi có nghĩa không bao gồm bat động sản xung quanh Nhung trong một sốtrường hợp, bat đông sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự phiên lụy trong quá trình.khai thác công dụng của một bất đông sản khác, ví dụ như để thực hiện quyền mắcđường dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chê quyền đối với chủ sở hữu batđông sản liền kê ma con phiên luy tới chủ sở hữu các bat động sản xung quanh Bởi batđông sẵn chiu dich quyên là các bat động sản về bản chất không di đời được và cùngloại nên khi chúng tôn tai trong một cộng đồng tai sản ít nhiều phải chiu sự hạn chếquyền của chủ sở hữu bat động sin đó để đảm bảo cho việc khai thác, sử dung bình thường các bat động sản khác Từ việc xác định các bat đông sản liền kê mới có thể xácđịnh được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu dé thuận lợi cho chủ

sở hữu bat động sản khác Sự hạn chế trên một bat động sản là một dạng quyền củangười khác trên một bat động sản không thuộc sở hữu của mình

Qua phân tích những quy định của pháp luật và mét số khái niém liên quan có thékhẳng định: Bất động san lien kê là bat động san về ban chất (không thé di, đời) vàgiita chúng ton tại tuột ranh giới Bat đông sản liên kề chi được áp dung đôi với dat

Ê Phạm Céng Lạc (2006), Orpen sứ chong hen chế bất đồng săn liển kể, NXB Tư pháp , Hà Nộigr 56

đai, nhà ở và một số công trình xây dựng, chúng tôn tại và liên kết với nhau về mặt vật

lý Trên cơ sở xác định bat đông sản liên kê mới có thê xác định bất động sẵn phải hanchế quyền để phục vụ cho bắt động sản kia

1.1.2 Khái uiệut lỗi di qua bắt động sau tien kề

Bộ luật Dân sư năm 2015 không đưa ra khái niệm lôi di qua bat động sản liên ké machỉ quy đính những căn cứ, điều kiện, quyên va ngiía vụ cụ thể của chủ thé Để có một khái niệm chính xác về lối di qua bat động sản liên kể, trước hết, chúng ta phải hiểu rõkhái niệm về “Tối di”

Trong giao thông công công, người ta thường sử dung thuật ngữ “đường di“, “con

đường” đề nói về nơi thực hiện giao thông từ nơi nay đến nơi khác Cũng với mục dichphục vụ giao thông di lại nhưng BLDS năm 2015 lại sử dụng thuật ngữ “Idi ai” Lốt điđược hiểu là “khoảng đắt hep ding dé di vào, ramét nơi nào đó, dé di lại từ nơi nay đếnnơi khác ' Theo cách định nghĩa này, khái niém lối di có điện tích nhỏ hơn so vớiđường di vi do chỉ là nơi thực hiện giao thông có diện tích “hep” Yêu tổ hẹp có thểđược hiểu là vừa đủ dé đáp ứng một cách thiết yêu nhất nhu câu đi lại Trong khi đường

di không bị han ché bởi yêu tô này, đường di có thé cho các loại phương tiện giao thông

di lei một cách dé dàng, thuận tiên

Trong nghiên cửu của minh tác giả Nguyễn Van Việt cũng cho ring “Tối di làkhoảng đất hep ding dé vào một nơi nào đó??” Theo cách hiểu thông thường lôi di là

mt đường đi nhỏ phục vụ cho nhu câu di, lại Như vậy, lối di được hiểu là một điện tích.dat nhỏ, phục vụ nhu cau đi lại một nơi nào đó V ê mat tự nhiên, bat đông sản là môt théthống nhật, nói liên với nhau Khi con người dưới những hình thức nhét định đã phân

chia, tạo ra những phan bat động thuộc về các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau Từ

đồ, mới xuất hiện những bat đông sẵn bị vay bọc va bat đông sân liền kê Một bat độngsản bị vây bọc không có điều kiện tiếp xúc với đường giao thông công công nhưng chủ

sở hữu, người sử dụng của nó không thé tư giam minh trong phạm vi bất động sản này

Bi vay boc là điều kiện dau tiên dé tao lập lối di qua bat đồng sản liên kê, nó là hé quảcủa sự phân chia quyên sở hữu, sử dụng bất đông sản Khi đó, bất động sản bị một hoặcnhiêu bat đông sẵn thuộc chủ sở hữu, sử dụng khác vây xung quanh, không thé tiệp xúctrực tiếp với đường đi công công Để bat động san nay có thé thông thương với bênngoài, pháp luật quy định về “Tối di qua bat đồng sản liền ke”

Theo quy đính của pháp luật về muc đích, điều kiện mở lỗi di, chỉ khi nào bat độngsản bị vây bọc không thể tiếp xúc với đường di công công mới có quyên yêu câu mở lối

đi Lôi di qua bat đông sản liên ké cũng nlw những lối đi thông thường khác, đều có

* Viên Ngôn ngữ (2010), Tid 11,,tr 520.

“Nguyen Vin Việt, dân từ Pham Công Lạc (2006), Tidd 7,tr 148.

mục đích là thực hiện giao thông Tuy nhiên, có sự khác biệt đó chính là phân điện tích

dành dé mở lối di Nêu một lôi & thông thường được mở ở điện tích dat công công (dat

thuộc Nhà nước) thi điện tích mỡ lôi đi qua bat động sản liên kê lại thuộc quyên sở hữu,

sử dụng của chủ thé nhất định:

Lỗi đ qua bất động sản liền ké theo nghiia hẹp nhật là: “Mồt con đường được vạch

ra trên bắt động sản liên kế, dimg cho người và súc vật đt lai?” Theo cách hiểu này,lỗi đi được xác lập trên diện tích bat động sản liên kê dé đi vào khai thác bat động sản

bi vây bọc Nêu lố: di thông thường được mọi người sử dụng khi có nhu câu thì loi diqua bat đông sản liên ké chi được phép tao lap dé sử dung khi có đủ điều kiên theo quyđịnh của pháp luật Bởi vi, lỗi di này được xác lập trên diện tích thuộc quyên sở hữu, sửdung của chủ thé khác Việc tạo lập lỗi di sẽ gây ra những phiên luy nhật định đối vớichủ sở hữu bat động sản liên kê Lôi đi qua bat động sản liên kê được thiết lập từ batđông sẵn bị vay boc ra đến đường công công Do đó, lối di này có thé qua một bat đôngsản thuộc một chủ sở hữu, sử dung nhưng cũng có thé di qua nhiêu bắt động sản thuộc

về các chủ sở hữu, sử dụng khác nhau Tử việc tìm hiểu khái niệm lối di, cũng như cácquy định của pháp luật về lôi di qua bat động sản liên kê, tác giả đưa ra khái niệm về lối

di qua bat động sản liên kê: La khoảng dat dan vào bat động san bị vây bọc ma điệutích dat nay được thiết lập trêu phan điệu tích bat động san liền ke

1.1.3 Khái uiệm quyén về lối di qua bat động san liều kè

Quyên về lỗi di qua bat động sản liên kê là một trong những nội dung của quyên đôi

với BĐSLK và được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự (BLDS) nam 2015 Tuy

nhiên, BLDS lại không đính ngiữa như thê nào là QV LĐQ mà chi cho biết điệu kiện, hệquả của việc mở lối đi qua BDSLK Pháp luật Viét Nam không có quy định cụ thé vềkhái niêm BDSLK Trong phạm vi bài viết nay, tác giả sử dụng khái niệm BĐSLK như

đã đề cập bên trên: “Bat động sản liền ké là bắt đồng sản về bản chất (không thé di, đời)

và giữa chíng tồn tại một ranh giới” Điều 245 BLDS 2015 quy dinh: “Quyền đối vớibắt động sản lién ké là quyên được thực hiện trên một bắt đồng sản (gọi là bắt động sảnchiu hướng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bat động sản khác thuốc quyển

sở hữm cña người khác (gọi là bắt động sản hướng quyền)" Theo quy định của điều luậttrên thì QV LĐQ là một trong những nội dung của quyên doi với BDSLK Khoản 1 Điều254BLDS quy định “Chit sở hữu có bắt đồng san bị vay bọc bởi các bắt động sản củacác chit sở hữu khác mà không có hoặc không dit lỗi di ra đường công cộng có quyềnyéu cẩu chit sở hữn bat động sản vay bọc dành cho mình một lỗi di hợp Ij trên phần đất

1! Nguyễn Ngọc Điền (1999), Nghién citi về éa se trong Luật Dâm su Việt Nam, NXB Trì tr 358.

của ho ” QVLĐQ là một loại quyên năng của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS bi vay bọc

(hay BĐS hưởng quyên) được tác động một cách có giới hạn lên quyên sử dụng, quyên

sở hữu của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS Tuy vậy, quyền này không phải là một dạng

của quyền đối nhân, tức là mối quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với nhau manên xem đây là quyền đối vật Bởi 1é, khi chủ sở hữu BDS bi vay bọc, không có lối dihoặc lỗi đi không đủ dé di ra duờng công cong thi chu sở hữu BĐSLK hay BDS xungquanh nêu thoa man được các diều kiên de mo loi di thì phải dành cho họ một lối di

“thuận tiên” và “hop ly” trên phân dat của minh ma không phụ thuộc vào chủ sở hữu,

người sử dung của BĐS bi vây bọc đó là ai cũng như không phụ thuộc vào việc mong

muôn hay không mong muôn của chi sở hữu BĐS chịu hưởng quyền (ý chí chủ quan)

Và cũng bởi vì, néu coi dia địch là một quyền được xác lập cho chủ sở hữu của một bắtđộng sản được huởng địa dich chồng lại một bat động sản khác, sẽ không thé giai thíchdược việc những nguời không phải là chủ sở hữu nhung vẫn xuất hiên trên bat đông sảnhưởng dia dich và lại có quyền thu hưởng địa dich đó

Ngoài ra, khi có sự chuyên giao BĐS thì QVLDQ cũng được chuyên giao cùng với

BĐS, theo đó, một khi QVLĐQ được xác lập thi chủ sở hữu, nguời sử dụng BĐS được

chuyển giao không phải yêu câu lại thực hiện quyên ma sẽ đương nhiên được hưởngquyên Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng không làm quyền lối di bi cham đứt cũng,chính là căn cứ cho thay loại quyền nay là sự phục vụ của một BĐS này (BĐS chịuTưởng quyên) trên một BĐS khác (BĐS huéng quyền), hay nói cách khác, đó là quyềnđối vật chứ không phải là quyên đối nhân Qua những phân tích trên, có thê nhận thâyQVLĐQ BDSLK là quyền có trên BĐS cua người khác Quyên này cho phép chủ sở

hữu BĐS bị vây bọc duoc sử đụng môt phân điện tích trên BĐS của người khác (BĐS

xung quanh) dé làm lối di ra đuờng công công, tuy nhiên, điều này không làm mat điquyền năng sở hữu của chủ sở hữu BĐS chịu huởng quyền mà chi hạn chế một phanquyên sở hữu của ho để phuc vụ cho lợi ích chung của xã hội

Quyền về lỗi di qua bat động sản liên kê 14 một quyên dan sự khách quan được pháp

luật ghi nhân, tuy nhiên không phải trong moi trường hợp, chủ sở hữu, người sử dung

BĐS hưởng quyền đều có thé lại ra lý do rằng không có lối di ra đường công cộng débuộc chủ sé hữu BĐS chịu hưởng quyền dành một lỗi di hợp lý trên phân dat của hoMuốn một quyền khách quan thành một quyên dân sự cụ thé cần phải dap ứng nhữngđiều kiên nhật định, bên canh điều kiện được pháp dién hóa trong văn bản quy phampháp luật còn có thé là sự thöa thuận giữa các chủ thé hay một phén quyết của Tòa án,bởi ứng với mỗi một quyên dân su của mét chủ thé bao giờ cũng tên tại nghĩa vụ đốivới một hay nhiều chủ thé khác Vi vậy, QVLDQ BDSLK không được mặc nhiên xáclập với bat ky mét chủ sử dung dat nào ma phải phụ thuộc vào những điều kiện nhật

định Như vậy, căn cứ xác lập nhằm tao ra quyên, hiện thực hóa quyên của chủ thé trênthực tê chứ không phải la phương thức thực hiện quyền

1.2 Đặc điểm của quyền về lối đi qua bất động sản lien kè

Thứ: nhất, quyều về lỗi đi qua bat động san lều kê chỉ có thé được xác lập theo

các căm cit nat định.

Nếu hiểu theo ng†ữa chung nhật thì thực tế moi quyền dân sự nói chung và QV LDQBDSLK nói riêng đều được xác lập theo quy định của luật Bởi lễ, về mat lý luận, chikhi một quan hệ xã hôi được luật điều chỉnh thì quan hệ đó mới trở thành một quan hệpháp luật và các quyên, nghia vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành quyền dân sự,ngiữa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ}? V ới cách hiểu nay thi sự thöa thuận giữacác chủ thé dé tao lập QVLDQ cũng được xem 1a một trong nhiing căn cử do luật quyđịnh QV LĐQ là quyền được xác lập trên tai sản, hay “vat quyền”, một trong những đặcđiểm của vật quyền là phải được luật quy đính, tức vật quyền không thé được xác lậpbang căn cứ nao khác ngoài những căn cứ do luật quy đính Theo đó, căn cứ xác lậpQVLĐQ BDSLK cũng tuân theo nguyên tắc này — chỉ được quy đính bởi luật Xuất phát

từ sự tác động của QVLDQ là tác động trực tiếp hoặc gián tiép lên tài sản (BĐS) của

người khác ma không phải 1a tài sản (BDS) của chủ sở hữu, người sử dụng của người

nếm quyên, vi vậy việc xác lập loại quyền nay cân được quy đính chất chế bởi luật nhằm.hen chê việc bên có quyên lạm quyền, gây ảnh hưởng dén quyên lợi hợp pháp của chủ

sở hữu BĐS chiu hưởng quyên

Thit hai, QVLDQ BDSLK xnat phát từ lợi ích của xã hội thông qua việc khai thc

BĐS một cách hiệu qua.

Quyên đối với BĐSLK nói chung QVLĐQ BĐSLK nói riêng là quyên dân su đượcpháp luật thừa nhân Thê nhưng, việc thừa nhận quyền nay trước tiên không phải xuất

phát chi vì loi ích của người có quyên (chủ sở hữu, người sử dung BĐS hưởng quyên)

mà con xuất phát từ lợi ich của xã hôi hay lợi ích công công, do việc khai thác lợi ichcủa một BĐS Ở đây, lợi ích của xã hôi được thé hiện trong việc chủ sở hữu không phảikhai thác BĐS của minh mà lại tác động lên BĐS khác nhằm phuc vu cho việc khai thác

BDS của bản thân một cách có hiệu qua, lợi ich xã hội trong trường hợp này cũng bao

gêm cả lợi ích của chủ sở hữu BĐS

Nêu xét theo ngiữa hep, việc bảo vệ quyên lợi của một người vô hình chung sẽ lam

tốn hại đến quyên lợi của người khác (trong trường hợp nay chính là quyên lợi của chủ

sở hữu BĐSLK) Nhung nêu xét ở khía cạnh luật dan sự, da có sự tốn hai, nhưng vềtổng thể, lợi ích công công không bị thiệt hai, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể vẫn

2 Nguyễn Thị Hường (3019), “Ve cẩn cứ xác lắp quyển đốt với bat động sn liển VỀ theo quy anh của Bộ luật

Dan su năm 20157, Tạp chi Tòa án nhân din,so 14,tr 29

13 Phạm Công Lạc (2003), “Qrgién về lốt đi qua bất động san hiển ke”, Tap chi Nhà xuyớc và pháp Mật, số §,tr 32

khơng thay đơi Do đĩ, xét ở khía canh chung nhật, QV LĐQ BĐSLK cũng nhằm phuc

vụ cho lợi ích xã hội Chủ sở hữu, người sử dung BĐS hưởng quyên khai thác BĐS củaminh một cách cĩ hiệu quả ngồi việc phuc vu cho nhu câu sử dụng BĐS của mình con

cĩ thé tạo ra của cải, vật chất cho xã hội Hơn nữa, về phía chi sở hữu BĐS chiu hưởng

quyền cũng khơng han là bị thuật hại tuyệt doi mà luật đã quy định cho ho được nhận mute đền bủ hợp ly từ chủ sở hữu BĐS hưởng quyên; do là sự tổng hịa lợi ích của các

chủ thé trong xã hội nĩi chung, cũng như lợi ích của các chủ thé trong mới quan hệ về

QVLDQ BDSLK.

Thit ba, quyều về lối di qua bat động san lien kê Indu gắm liều với bat động san

và chi cĩ thé được xác lập trêu bat động sau do ban chat khơug di đời được

Các dang BĐS và ngay ca các BĐS thuộc về bản chat cũng khơng phải tat cả đềuphải gánh chịu địa dich (cây lâu năm được coi là BĐS nlưưng khơng thé áp dụng chếđịnh dia dich trên cây cơi!) Người nào trực tiép sử dụng BĐS thi cũng trực tiệp thụhưởng hoặc gánh chịu địa dich Khi BĐS được chuyển giao, người nhận chuyển nhươngđược thụ hưởng hoặc rơi vào tình trang gánh chiu quyền về lơi di ma khơng cĩ sự lựachon nao khác, với điều kiện việc xác lập quyên về lối di phải thật sự vì muc đích khaithác BĐS một cách bình thường và gắn liên với BĐS Do đĩ, QVLĐQ BDSLK khơngthé tách rời khỏi BĐS đề trở thành một quyên gắn liên với nhân thân của một chủ thénao đĩ (trái quyên)

1.3 Ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền về loi đi qua bất động san liền kề

Thit nhất, quyén về lỗi di qua bat động sau lien kề dam bảo lợi ích chung của xãhội trước quyều năng gan nÌur tryệt đối cha quyền sở hitn

Quyền sỡ hữu là quyên năng gân như tuyệt đối của chủ sở hữu đối với tai sân củaminh ma khơng cĩ quyền nao đúng trên nĩ và mang tinh chất loai trừ quyên của các chủthể khác trong xã hơi Tuy vay, khi chủ sở hữu BĐS bi vay boc cĩ yêu câu chủ sở hữu.BĐSLK mở một lối đi trên dat dé ho đi ra đường cơng cơng, khai thác binh thường BĐSthì quyên năng sở hữu đã bị tác động lúc này quyền sở hữu của chủ sở hữu BDSLK bigiới hen và thơng thường khơng ai mong muơn thay người la qua lại trên dat của minhhoặc thay đường day tải điện, đường ống dẫn nước của người khác cắt ngang BĐS củaminh sở hữu “Trừ khi các bên cĩ quan hệ láng giéng hoặc quan hệ thân thích khác ma

cĩ thỏa thuận xác lập quyên về lối di, rat khĩ dé tao lập lối đi trên dat của người khác,

khi đĩ phải căn cứ vào những quy định cụ thé trong luật Căn cứ xác lập QVLĐQ theo

quy đính của luật là cơ sở pháp lý cụ thể dé chủ thé cĩ quyền yêu câu đáp ứng được nhucầu khai thác, sử dụng BĐS của minh một cách bình thường, hiệu quả Thâm chí, cĩ ý

'* Phạm Cơng Lac (2006), “'Ouyn sit «mg hem chế bất ding sân én te” ,NXB Tư pháp, Hà Nựjr 80

'® Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiển cứu về ràš sci trong luật dân sự Việt Nam, Nob Te tr 359

kiến còn cho rằng, quyền đổi với BĐSLK nói chung (QVLDO nói riêng) đôi khi khôngtạo ra lợi ích cho chủ sở hữu BDS hưởng quyền mà có thé tạo ra lợi ích cho mét người

thứ ba nao do Nội dung này cũng được đề cập trong pháp luật một số quốc gia trên

thé giới, chẳng han như tại Điều 8§K Dao luật Chuyển nhượng tài sản bang New SouthWales, Uc thì Tòa án giải quyết chỉ có thể quyét đính về việc có áp đặt dia dich haykhông khi “tiếc sử dưng đất hướng lợi từ đa dich không mâu thuẫn lot ích công cộng”!Ngoài ra, QVLĐQ tạo ra nghiia vụ bị đông cho chủ sở hữu BĐS chịu quyền (servitudes

in faciendo consistere non potest) Điều này có nghila, cla sở hữu BĐS hưởng quyền chi

có quyền yêu câu chủ sở hữu BĐS chịu quyền không được thực hiện hoặc hạn ché thực luận một hành vị, chứ không được buộc chủ sở hữu BĐS chịu quyền phải thực hiện mộthành vi nhật định !Š

Thit hai, quyén về lối di qua bat động sau liều kề dam bao chit thé chỉ có quyềutrong phạm vỉ nhất dink

QVLDQ BĐSLK cho phép một chủ thé được quyền khai thác một phân điện tíchdat thuộc sở hữu của người khác dé sử dụng BĐS của mình một cách hiệu quả Mặc davay, chủ sở hữu BĐS có quyền không mặc nhiên vi vậy ma trở thành chủ sở hữu hay cóquyên năng như chủ sở hữu đối với lỗi di được mở Chủ sở hữu tai sản được luật quyđính có các quyên năng cu thể, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạttải sản của mình ” Tuy nhiên, chủ sé hữu BĐS có quyền yêu câu lối đi qua chỉ có môt

số quyền nhật định đối với tài sản là BĐS chiu quyên, phụ thuộc vào thỏa thuận giữacác chủ thể, theo đi chúc hoặc theo quy đính của luật Noi cách khác, quyên năng củachủ sé hữu BĐS có quyên có phạm vi hẹp hơn so với quyên của chủ sở hữu thật sưViệc quy định phạm vi của chủ thé có quyền về lối di hạn chế hơn là hợp lý, vì bản thân

ho không phải là chủ sở hữu tài sản, nêu cho phép ho có quyên năng gân như tương

đương quyền năng của chủ sỡ hữu thi không công bằng trừ khi chủ sở hữu BĐS chiu

hưởng quyền đông ý bán hoặc chuyên nhượng đôi với phan đất được sử dung làm lôi

i Việc chủ thể có quyền về lối di chỉ làm hạn chế phân nào quyền sở hữu của chủ sở

hữu BĐSLK, và họ cũng chỉ có quyền dé xác lập QV LĐQ ma thôi.

Le Nguyễn na Thiền, Nguyen ‘Thi Thủy Linh (2016) "Praediales servitudes hay là qpễn hướng ang đốt

với bắt dong sia bền kể theo pháp luật La M@", [https:/Nhongtzphaphutdansa cửu va/2016/06/27/09/11/

Tratdialss-serv>udss-hay-kguyer.tmtong dưng: oi: voi.bat-dongsan- len ke-teo-php- it: bịt/Tnoatrp=

xuobï],truy cập ngày 09/10/2021: “Vor ne cách là quyển chong ich prarBals servinudes phẩt được ture Hiển

vỉ mục dich nhềm dat được một lợi ch nit din Clang có trường lợp một quyên chang ích không mang lạt

uột lot ich nào cho lai sở hits ctia bất động san lưỡng quyền niueng việc tực lrện quyền niên leg mang đền

xột số lợi ich kmh cho một người tint ba nào đó, hoặc tham chi là cho chinh chut sở lăn: củaa bat động san

chin quyển"

„ Tưng Act 1910 (curent version for 1 December 2019 to da),Butps legislation nsw gov awhrswhtmV/eworce /cumrent/act- 19 19-006] ,truy cập ngiy 09/1/2024.

sa Jumes Hadley (1902), Introduction to Roman law mm terelve academical lectures, D Appleton and Co.,tr 180.

'? Điều 158 Bộ hật Din sưnấm 2015.

> Lê Thi Thu Hi (2008), Orprên về TỐ: ob qua bất động san lién kỂ, Tạp chítoà án, Số 10,33.

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung Chương 1, tác giả tập trung nghiên cứu khái miệm, đặc điểm và ý ngiĩacủa QVLĐQ BĐSLK nhằm nhân mạnh tâm quan trọng của loại quyền này Từ việcnghiên cứu những vận đề lý luận về các vân dé cơ bản xoay quanl quyên về lôi di quaqua BĐS liên kê, chúng ta có thé đưa ra những luận điểm được thừa nhận chung và cótính hợp lý lam cơ sở đã xem xét, đánh gia sự phủ hop của bộ luật dân sự về loại quyềnnay Tinh đúng dan và hợp lý của các luận điểm khoa học sẽ một lần nữa được khẳngđịnh tại chương tiếp theo của khoá luận Đông thời các kết quả nghiên cứu của chươngnay cũng sẽ trở thành nên tầng lý luận cho việc tim hiểu và đánh giá thực trang quy dinhcủa pháp luật cũng như những van đề thực tiễn của quyên vệ lôi di qua bat đông sản liên

kê Sau cùng những luận điểm đưa ra tại đây cũng sé tao ra những ý tưởng cho việckiên nghị hoàn thiện BLDS năm 2015 tại chương cuối của khoá luận

CHƯƠNG 2:

QUYỀN VE LÓI ĐI QUA BAT ĐỌNG SAN LIỀN KE THEO QUY ĐỊNH CUA

BO LUAT DÂN SỰ NĂM 2015 2.1 Điều kiện áp dụng quyền về loi đi qua bất động sản lien ke

Lỗi đ qua bất động sản liên ké được xác lập khi có đủ điều kiện theo quy định củapháp luật Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chữ sở hữu có bắtđồng sản bị vay boe bởi các bắt động sản của các chit sở hina khác mà không có hoặckhông dit lỗi di ra đường công cộng có quyển yêu cẩu chủ sở hữn bắt động sản vay bọcđành cho mình một lỗi di hop lý trên phần đất của ho” Theo quy định này, chi khi théaméan những điều kiên nhật định thi moi có thé yêu câu mỡ lồi đi

Điều kiện đầu tiên là BĐS phải rơi vào tinh trang bị vây bọc bởi một hoặc nhiềuBĐS của các chủ sở hữu khác đẫn dén không có hoặc không đủ lối di ra đường côngcộng Theo quy định nay, chỉ khi thöa mãn những điều kiện nhật định được luật quyđịnh thi mới có thé yêu câu mỡ lỗi di qua Theo quan điểm của một tác giả, vây bọc

“ngiãa là không có lỗi di ra đường công công không có điềm trên ranh giới (của bắtđồng sản) tiếp xúc trực tiếp với các thiết bị công công hoặc có nhưng không sử dụngđược" 3 Từ điển Tiêng Việt cũng có đính nghĩa về yêu tổ “vậy boc” có nghĩa là “vaykin bồn phia, không để hở chỗ nào" * Hiện nay, với những cách định nghĩa như trên đãkhông con thật sự phi hợp với quy định của BLDS nam 2015 Bởi lẽ, trên thực tê, việckhông có lối di thường ít khi xây ra, hiểm thay một BĐS nào bị vay boc hoàn toàn đếnmức không có đường dé con người ra vào 33 Do vay, việc BLDS năm 2015 thay đôi sovới các BLDS trước đây về điều kiên xác lap quyên về lôi di là hợp lý, có thé thay tronghei trường hợp sau: (1) BĐS bị vay bọc trước nay vẫn có lối ra vào di nhỏ Tuy nhiên,

do sự kiện mới xuất hiện như sat 16 hoặc sup do công trình làm bít một phan lôi di đókhiên cho con người, xe cô không thé ra vào; (2) BĐS bị vay bọc trước là nhà ở nhưngnay được cho thuê làm nhà kho bên Đãi, xe tải cân có lối ra vào ma lối đi vốn có thìkhông đủ độ rồng Đây là những trường hợp lối di cũ vẫn tên tại nhưng không đủ dé đápting mục đích ma nó được lập ra nên chủ sở hữu BĐS bi vây bọc có thé yêu câu một lôi

di qua BBS khác đã thuận tiện cho việc ra vào BĐS của mìnht

Ngoài ra, yêu tổ vây bọc phải được xác định cụ thể: “Khổng thé coi là bi vay bọcmốt bắt động sản không có lỗi thông thương do chit sở hữm tự mình xâp dựng các côngtrình chắn ngang những nơi mà bat động sản có thé trực tiếp thông thương với đường

* Nguyễn Ngoc Điện (1999), tid (16),r 359.

® Hoang Phê 2004),tÌãa (7),tr 1108.

* Nguyễn Vin Cư, Trần Thi Huệ (2017),tiảd (12),tr 412

**Nguyễn Vin Cư, Trần Thi Bui (2017), tad (12), 412

công cộng” 25 - Điều này có ngiữa rang, việc một BĐS bi vay boc phải được xem xét theo

yêu tổ khách quan, nêu bản thân chủ sở hữu BĐS bi vây boc tự mình có hành vi ngắn chăn sự thông thương với đường công công thì không được xem là có sự vây bọc ve

nội dung này, phép luật Đức cũng có quy định khá tương tự thé biện tại Diéu918 BLDSĐức: “Ngiữa vụ cho pháp quyển về lỗi di theo cách cần thiết sẽ không phát sinh nếutrước dé việc kết nỗi thừa đắt với đường công công bị chẩm đứt bởi hành vì ty tiện củachit sở hữa?'5, Trong trường hợp này, chủ sở hữu BĐS bi vay bọc “gid tao” không théyêu cầu chủ sở hữu BĐSLK dành một phan diện tích dé làm lối di bởi BĐS von đã tiếpgiáp với đường công cộng va có thé khai thác, sử dụng BĐS của mình ma không cân sự

và bà Thái, sau đó hai cụ bán một phân nhà (tang trệt, lâu 2 và sân thương) cho bà DungQua nhiều lần chuyên nhượng thi căn nhà trên thuộc sở hữu của hai người là vợ chongông Khang, ba Y én (sở hữu tang trật, lâu 2 và sân thượng); ba N guyệt sở hữu lâu 1 Do

vo chẳng ông Khang, bà Y én gây khó khan cho ba N guyệt trong việc sử đụng lối đi ởtang trật dé đi lên lâu 1 nên ba Nguyệt khởi kiện vợ chong ông Khang về tranh: chập lôi

di, ông Khang chi đồng ý cho bà Nguyệt di nhờ lối đi tại tang trệt với những điêu kiện

rat hạn chế Tai Bản án phuc thâm s6 196/2011/DSPT ngày 10/8/2011 của Tòa phúcthâm TAND tôi cao tai Thanh phó Hồ Chi Minh quyết định bà N guyệt được quyên xây

dung bức tường ngăn chia phan diện tích sử dung chung đã được xác dinh nói trên có

chiều rộng 1m, chiều cao giáp tran nhà, chiều dai tính từ cửa phía trước tang trật đếncầu thang di lên tang 1 dé làm 161 di?”

Theo nội dung ban án trên, Tòa án theo hướng chấp nhận tinh trạng BĐS bi vây boctheo cả chiêu thẳng đúng Xét dưới góc đô thực tiễn thi việc chấp nhận này là hop lý,nhật là trong tinh trang hiện nay người dân sinh sông trong các căn hô chung cư ngàycảng pho biển, nêu nha gồm nhiêu téng, chủ sở hữu nhà ở tang trên không có lối đixuống đường công công thi có quyên sử dụng hành lang và câu thang để xuống ting

dưới va đường công công Co trường hợp BĐS vôn không bi rơi vào tình trang bi vay

Iguyễn Vin Cư, Trần Thi Hui (2017),tidd (12),tr 412.

* Phi Civil Code, [tttps:/hrvny gesetze-am-antemet de fenglisch _bgb/englisch_bgb pởi],,trưy cập ngày,

18/1/2024

?! Ging Thăng, Nam Hi (2012), “Cả haibin im din sự đầu không phù hợp",

Bưtps:/Aharltra.cona.vavGizte-trahoi-ane/Ca-ai-ban-an-dan-s-deu-khong.pit:hop-38199 hnnl], truy cập ngày 19/1/2024

boc nlumg do có sự phân chia BĐS từ chính chủ sở hữu BĐS ban đầu làm cho một (hoặcnhiêu) trong sô các BĐS mới bị vây boc đến mức không có hoặc không đủ lôi di ra

đường công công, trong trường hợp nay, luật quy đính ring QVLĐQ phải được xác lập

trên chính các BĐS bi phân chia Cụ thể, khoản 3 Điều 254 BLDS nam 2015 quy dinh:

“Trường hop bắt động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữm, chủ sử đụngkhác nhau thì khi chia phải dành lỗi di cần thiết cho người phia trong theo quy đình tạikhoản 2 Điều này mà không có đền bit" Đề được xác lập quyền theo căn cứ này, BĐSmới bi vây boc và BĐS ban đầu phải thuộc cùng mét chủ sở hữu và việc phân chia phảidẫn đến BĐS bị phân chia rơi vào vi thê bị vây boc không có hoặc không đủ lỗi di rađường công công nêu không thi không thé áp dung căn cứ nay dé xác lập QVLĐQBĐSLK Xuất phát từ sự chủ động thiết ké tình trạng BĐS của chủ sở hữu nên pháp luậtquy định như trên để tránh gây ảnh hưởng, phiên lụy dén các BĐS xung quanh, đảm bảotinh ôn dinh trong quá trình khai thác, sử dung BĐS, bên cạnh đó cũng nhằm nâng cao

trách nhiém của chủ sở hữu trong việc quản lý BĐS của minh.

2.2 Căn cứ xác lập quyền về loi đi qua bất động sản lien ke

QVLDOQ là một quyên năng đặc biệt trong nhóm quyên đối với BDSLK bởi tác động

trực tiếp đến quyên lợi của chủ sở hữu BĐS chiu hưởng quyên, có thể gây ra những

phiên lụy nhất dinh cho họ khi phải đúng BĐS của minh lam BĐS phục vụ cho việc khaithác bình thường BĐS của người khác Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu những căn cứxác lập quyền về lôi di là một vấn dé cân được quan tâm và có quy đính cụ thé, rõrang QVLĐQ BĐSLK là một trong những nôi dung của quyên đổi với BĐSLK nên căn

cử xác lập quyền đối với BĐSLK được liệt kê tại Điều 246 BLDS năm 2015 cũng baogom ca căn cứ xác lap QVLĐQ Cụ thể, các căn cử xác lập gom: dia thé tự nhiên, theo

quy đính của luật, theo thöa thuận hoặc theo di chúc.

Thit nhất, xác lập quyén về lối di qua bat động san lien kẻ theo địa thé tự thiêu.Xuất phát từ bản chất không di dời được của BĐS nên các nha làm luật thừa nhận

“dia thé tự nhién” là một trong những căn cứ xác lập QVLDQ BDSLK, dia thé tưnhién là vi trí tọa lac của một bất đông sản tổn tại khách quan không do tác động củacon người”, do đó nêu chủ sở hữu có tinh đưa BĐS của mình vào tinh trang bi vây bọc(tức được tạo lập do hành vi của con người chứ không phải tên tại một cách khách quan)

thì khi đó quan hệ giữa chủ sở hữu BĐS và chủ sở hữu BDSLK là quan hệ dân sự thông

thường, trừ khi có thöa thuận khác Có thé thay, đây là quy đính mới trong BLDS năm

2015 và chwa có văn bản hướng dẫn cụ thé về van dé này nên hiện nay còn tên tại nhiêu

ˆ Tường Đạihọc Luật Thành phô Hỗ Chỉ Minh (2019), Gio trình Pháp hit về ti sin, quyền số hữu và thin

kế, Lê Mạnh Hing (Chủ biên), Nab Hằng Đức ~ Hội Luật gia Việt Nan,t 293.

* Bộ Tw pháp (2017) Kỷ yêu hội thảo: Quy dh củ Din srnim 2015 về mit số quyền khác đổi với tải

sẵn, yêu cầu ditra đổi với việc triển khai thứ hành vi hoàn thiện hệ thẳng pháp tắt ,ngiy 02/11/2017, Hi Nội,

1.

bat cập nhy địa thé tư nhiên được hiéu như thé nào và trong trường hợp nao địa thé tựnhién được xác lap quyên đối với bat động sản liên kế? Sau khi không còn điều kiện diathé tự nhiên thì quyên đối với bat động sản liên kê ay có châm đút hay van được duy.trì? Những van dé này cần phải có những quy định cụ thé để thực thi quyền đối với batđông sản liên kê trong thực tê.

Thit hai, xác lập quyén về lỗi di qua bắt doug san hều ké theo quy định của luật

Dé cụ thé hóa những quan hệ pháp luật Dân sự trong trường hợp các bên không cóthöa thuận hoặc không thé thỏa thuận được, pháp luật đưa ra những căn cứ khác

- Xác lap quyên do có sự chuyên giao BĐS được quy định tại Điều 247 BLDS 2015

Vì mục dich quyền đối với BĐSLK được ghi nhận là phuc vụ cho việc sử dung, khaithác BĐS khác nên bản chất của quyên nay phát sinh phu thuộc vào BĐS chứ khôngphụ thuộc vào chủ sở hữu BĐS Riêng các quyền và nghia vụ láng giêng tôn tại do địathé tự nhiên hoặc do quy đính của luật không cần được chuyên giao: chủ sở hữu BĐS

có quyên luôn được pháp luật bảo đảm thực hiện quyên đó, cũng như chủ sở hữu BĐS

có nghĩa vụ luôn bi pháp luật áp đặt nghĩa vụ đó 06 đây, QVLĐQ BĐSLK của chủđất mới (chủ đất nhận chuyên giao) là quyền được xác lập trực tiệp tử quy dinh của luật,

có ngiĩa khi chủ sở hữu thực hiện việc chuyên giao BĐS thì việc chuyên giao đó cũngbao gồm chuyên giao QVLDQ mà không cân sự thỏa thuận nào khác Tuy nhiên, có thénhận thây rang, pháp luật không cam các bên có sự thöa thuận klhác nlxz van đề đền bù,

vị tí của lối di, điện tích lối di, việc thay đỗi hiện trạng của lôi đi Đặc tính vĩnh viễn.của quyền đối với BĐSLK là hệ quả của đặc tinh cụ thé của quyên sở hữu được xác lậptrên hai BĐS thuộc hai chủ sở hữu khác nhau! Vé căn cứ này, Điều 683 BLDS Phápcũng có quy định tương tự, theo đó quyền và nghia vụ láng giéng được áp dat lên matBĐS nhằm phục vụ cho một BĐS khác chứ không phải được áp đặt cho con người déphục vu cho con người) Vì vậy, quyên nay mới có thé tồn tại lâu dai và di theo BĐSmột cách “ đương nhiên” thông qua việc chuyên giao

- Lôi đi được xác lập do có sự phân chia BĐS

Khoản 3 Điêu 254 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hop bat động sản được chiathành nhiều phan cho các chủ sở hữu, chit sử đụng khác nhau thi lử chia phải dành lỗi

di cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đềnbit” Theo đó, một BĐS bi vây boc bởi các BĐS xung quanh mà không có lôi đi ra đường,công cộng hoặc co lố: di nhung không đủ dé thực hiện việc sinh hoạt thường ngày thì

* Nguyễn Ngọc Điền (2001), Binh hận khoa học về tải sẵn trong hật din sự Việt Nam, Nob Trš, Thành pho

Hồ Chi Minh, tr 353 aa

`! Trương Hong Quang (Chi biên) (2017), Bộ hnit Dân sư năm 2005 vi 2015 phân tích ~ đối chiếu, Ne Chính

trị quốc gia sự thật, Hà Néi, tr 154.

“French Civil Code ,(1 Xửy 2013), [tttps:/hrrny sripo intledocs/exdlocs Mavis lenfirfirS 12en pdf] ,truy cập

ngày 05/02/2024

pháp luật cho phép chủ sở hữu BĐS bi vay boc có quyền yêu câu chủ sỡ hữu BDSLK

dành cho minh mét lôi di thuận tiên và hop lý dé đ ra đường công công Tuy nhiên, khi

việc không có lỗi di xuat phat từ sự phân chia BĐS lớn thành các BĐS nhỏ hơn thì chủ

sở hữu BĐS bi vây boc không có quyên yêu câu bên kia “nhượng quyền” mà lồi di trong

trường hợp này phải được hinh thành từ chính điện tích BĐS đã phân chia Trong trường

hop này, các bên van có thé thỏa thuận với nhau vệ việc xác lập lôi di, nêu không théathuận được thì yêu câu Tòa án có thêm quyên giải quyét, nhưng dù xác lập bằng phươngthức nao di nữa thi lôi di này đương nhiên phê: được xác lập trên chính BĐS được phân

chia từ BĐS gộc và không phải dén bù

Thit ba, xác lập quyén về lối di qua bat động san lien kẻ theo thod thnan

Tự do, tư nguyện cam kết, thöa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản, mangbên chất đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự Nguyên tắc này cho phép các chủ théxác lập quyền, nghia vụ dan sự theo ý chí, nguyên vọng của mình Tuy nluên, sự thỏathuận nay không phải là vô giới han ma vẫn phải tuân thủ theo quy đính của pháp luậtBỡi lễ, ở một mức độ nhật đính, việc thực hiện QVLDQ 3 BĐSLK của chủ thể có BĐShưởng quyên sẽ tạo ra những phiên luy nhật định đối với BĐS chiu quyên Do đó, việcxác lập QV LDQ theo thöa thuận là căn cử quan trong dé việc thực hiện quyền này đượchiéu quả và hai hòa lợi ích giữa các bên Khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận về việcxác lập lôi đi thì chủ sở hữu BĐS hưởng quyền mới có thé tiên hành các hanh vi cần.thiết trong việc khai thác, sử dung BĐS thuộc sở hữu của minh Tuy nhiên, chủ sở hữuBĐS hưởng quyền không thể tự minh chỉ định một BĐS nao đó là BĐS chịu quyên,ngoài ra, khi đã xác đính được BĐS chiu quyên thi các bên còn phải thỏa thuận về cácvan đề khác như vi trí tiệp giáp, giới hạn chiêu dài, chiêu cao, chiéu rộng của lối đi,mute dén bu thỏa đáng cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyên?!

Lỗi di được tao lập do các bên théa thuận chỉ có giá tri bắt buôc đối với chủ thé đãthöa thuận Thöa thuận lôi di là ý chi chủ quan, phụ thuộc vào mối quan hệ giữa hai chủ

sỡ hữu bat động sản Việc tao lập lối đi do ý chí của chủ thê này sẽ không có giá tri rangbuộc đối với chủ thé khác Theo quy định của Bồ luật Dân sự Pháp về địa dịch thöathuận, ông Alain Lacou khang đính: “Khéng nhất thiết phải có tình trang bị vay boe, 2chủ đất liền kề hoàn toàn có thé théa thuận dé người này có thé sử ding dat của ngườiKia dé thực hiện một sé việc (đổ xe, làm lỗi di ) và có thé trả tiền Như vậy, đây là dịchquyển được xác lập theo thỏa thuận giữa các bên “3Š Lỗi di do các bên tự thỏa thuận

chỉ có giá trị pháp lý bat buộc đối với người khác khi được đăng kí theo quy định đăng

*3 Nguyễn Thị Hưởng (2017), “Ouyễn đốt với bắt động son liền ké trong Bộ luật Dâm sự năm 2015”, Tap chi Toa án nhân dân số 7,tr, 17.

“ Khoản 1,2 Điều 254 Bộ Mật Dân sự năm 2015 :

* Alam Lacơ 2011), “Toct đầm về sữa đối Bộ luật Dân si”, Kỹ yêu hội thảo về sữa đổi Bộ Mật Dân sự, Hi Nội ngày 12-13/05/2011,tr 39.

kí bất động sản Lối đi tạo lập theo thỏa thuận của chủ thé không cân có những điều kiệntheo quy đính của pháp luật nhw (bị vây bọc, không có lối di ) Thỏa thuận là ý chí chủquan của các bên vì vậy nó chỉ có giá trị đối với các bên tạo lập Tuy nhiên, cũng can có

sự phân biệt giữa lôi di tao lập do thỏa thuận và lôi đi tao lap theo quy định của phápluật nhưng các bên théa thuận về nội dung (chiều dai, chiêu rồng, chiêu cao ) Khi bat

đông sản bị vây bọc, 161 di được tạo lập theo quy đính của pháp luật nhung các bên thỏa

thuận một số nội dung về quyên lỗi di thi lối: di này có yêu tô ràng buộc chung đối vớicác chủ thé khác Cac bên chuyển nhượng bat động sản của minh thì quyền về lỗi di quabat đông sản liên ké cũng sẽ tiép tục cho các chủ thê nhận chuyên nhuong,

Như vậy, thỏa thuan được pháp luật ghi nhận là mot căn cứ cho việc tao lập lối đLối đ đã tạo lập có giá trị rang buộc với các bên theo đúng thỏa thuận Lối đi này chỉ

cỏ giá tri bắt buộc đối với chủ thé đã thỏa thuận, không đương nhiên chuyển giao chochủ thé khác vì mang tinh ý chí, chủ quan của chủ thé Khi đó, nêu một trong hai bênchủ thé chuyên nhương bat động sản của minh cho chủ thé khác thi lối di sẽ châm đútBai vì, “Trong trường hợp này quyên sử dưng han chế bắt động sản liền kể có thé khôngđược chuyên giao cho chủ sở hữnu nha, người sử dung đất mới nếu chit sở hữm bat độngsản liền kề không đồng ý"25 BLDS Pháp cũng đưa ra quy định theo hướng lôi đi tạo lậpthöa thuận chỉ co thé được chuyển giao khi đã đăng ki doi kháng với người thứ ba “Dichquyén được xác lập theo théa thuân giữa các bên và có thé chuyên nhương được, nhưng

để có thé đối kháng với người thứ ba thì nó phải được đăng lý tại Cơ quan đăng ký: giaodich bắt động sản” 3” Lỗi di được tạo lập theo thỏa thuận plu thuộc vào ý chí của chủ

sỡ hữu bat động sẵn bị vây bọc và bat động sản liên kê Sau khi được đăng ký, nó mới

có tác dụng đối kháng với người thứ ba N gược lại, khi không được đăng kí thì khôngđương nhiên chuyên giao cho người nhận chuyên nhượng

That te, xác lập quyén về lối di qua bat động san lien kề theo di chúc

Đây là một trong những căn cứ làm phát sinh quyền về lỗi di qua Can cứ này là phohop bởi lẽ người để lại di sản thừa kế có quyền lập di chúc dé định đoạt tài sản của họsau khi chết Từ di chúc, quyền về lôi di qua sẽ được xác lập và có thé rơi vào hai trường

hợp sau:

Trường hop thứ nhất, trên cơ sở việc định đoạt tài sản theo di chúc thì ý chi của

người dé lai di sản thừa kế đá xác đính 16 người thừa ké có quyên về lối di qua Như vaychủ sở hữu đốt với bat động sản chiu hưởng quyên phải tôn trọng y chí của người đề lai

di sản thừa kê Do vậy khi trong di chúc có xác định một phân diện tích của bat độngsẵn phải dành ra cho lôi di chung thì những người thừa kê phải tôn trong sự định đoạtnay của người để lại di sản thừa ké Tuy nhiên, một câu hồi được đặt ra là người thừa kế

“Hoang Thé Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp , Viện khoa học pháp E7 (2013), Tidd 1,tr 657

© Alam Lacour (2011), Tidd 30,t 39.

có quyên về lôi & qua có phải dén bủ cho người thừa kê của bat đông sản chiu hưởng,quyên không? Mac đủ khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự nắm 2015 yêu câu: “Chủ sởhin bắt động sản hướng quyển về lỗi đi qua phải đền bit cho chủ sở hin bắt đồng sảnchiu hưỡng quyền trừ trường hop có théa thuận khác, nhưng đây là sự định đoạt trong

di chúc, tức là ý chi của người dé lei di sản thừa kề mong muôn như vậy Vì lẽ đó cânphải tên trong ý chi của người dé lai di sản và không can phải yêu cau người thừa kế củabat động sản hưởng quyên phai đèn bu một khoản tiên cho người thừa kê của bat độngsẵn chiu hưởng quyên

Trường hop thứ hai, trong di chúc không nói rõ việc dé dành một phan bat động sản

để làm lối di qua nhung khi tiên hành phân chia di sản thừa ké cho các đông thừa kế nêukhông có lỗi di thì bat đông san bị vây boc không có đường đi ra đền đường công cộng.Như vay, trong trường hợp này sẽ phải giải quyết như thê nào? Liệu rằng có nên xemviệc trong di chúc không thé hién 16 ý chi của người dé lại di sản là dành ra một lối dicho bat đông sản bị vây boc nhung bat đông sản bị vây bọc đương nhiên có mat lối di

xa mà không phải đền bu cho chủ sở hữu bat đông san vây boc Cụ thé trường hợp nh

sau:

Cụ Bệnh và cụ Thái có quyền sử dụng lối di qua tang trật của căn nhà lên lầu 1 Chủ

sở hữu nhà tang trệt, lâu 2 có quyên đi từ tang trệt lên lâu 2 qua cau thang không bị hanchế thời gian Thực té sử dụng từ năm 1986 sau khi tang trật và lau 2 được bán cho baDung bà Dung tiếp tục ban phân nhà thuộc sở hữu của bà Dung cho ông Bằng, bà Lanthì những người này đều thực hiện đúng cam kết danh lối di qua tang trệt lên lâu 1 cho

cụ Bênh, ba bà Dung, ba Dung tiệp tục bán phân nhà thuộc sở hữu của bà Dung cho ôngBằng ba Lan thi những người này đều thực hiên đúng cam kết dành lối đi qua tang trệtlên lâu 1 cho cụ Bệnh, ba Thai Ngược lại bà Thai cụ Bénh cũng đồng ý để bà Dung vàsau đó là ông Bằng đi qua cau thang lên lầu 2 của căn nha Các bên đều không hạn chếnhau về thời gian sử dụng lồi di qua câu thang và tang trệt Ngay 25/1/2000, ba Thái lập

di chúc cho bà Nguyệt (em dau) 1/2 diện tích lâu 1 nên bà Nguyệt được kế thừa quyên

và nghĩa vụ sử dụng lôi di qua cầu thang và tang trật, Trong vụ việc này Hội đồng

thâm phán Tòa án nhân dan tdi cao có nhận định mặc dù trong di chúc không đề cập

phân về lồi di nhưng trên cơ sở lối di đá hình thành hợp pháp từ trước, được các bên.thira nhân va sử dụng nên có căn cứ rằng sau khi ba Thái chết di thi ba Nguyệt ngườiđược hưởng di sẵn thừa ké theo di chúc sẽ được tiép tục sử dụng lôi di chung mà không

hé bị giới han thời gian Cách giải quyết nay theo quy định của Bồ luật Dân sự năm 2015

là hợp lý bởi lẽ không can xem xét trong di chúc khi dé lại di sản là bat động sản bị vayboc cho người thừa ké có ghi rõ quyền về lôi đi qua hay không Chi cân trên thực tế đã

* Quyết dinh Giám doc thim số 35/2009/DS- GD Tngiy 2/10/2009 về vụ án tranh chấp lối di của Hội đồng thim phán Toa ám nhân dân tôi cao

có quyền về lỗi di qua bat đông sản liên thi người thừa kế có quyền được tiếp tục sửdụng lối di chung đã co từ trước ma không có sự phân biệt nao cả, cách thức sử dụngphải tương tự như đối với người dé lại đi sản thừa kế đã tùng sử dụng lối di này Tuynhiên, trong trường hợp này người thửa kế có cân phải đèn bù một khoản tiên cho chủ

sở hữu bat động chịu hưởng quyền hay không? Thiết nghi người thừa kế không phảichiu trách nhiệm đền bù vì mặc dù trơng di chúc không dé câp quyên về lôi di qua nlumglỗi đi này đã tổn tai từ trước thời điểm người thừa kế được hưởng di sản thừa kế Chonên người thừa kế có quyền nay là đương nhiên Vì vậy, quyên về lối di qua khi được

vận dụng trong trường hợp có di chúc đã được giải quyét rat tốt và dam bảo được sự cân

bang lợi ích của các bên chủ thé 1a củ sở hữu bat động sản hưởng quyền và chủ sở hữu.bat đông sản chịu hưởng quyên

Nhìn chung, pháp luật Dân sự Viét Nam cũng đã quy định một cách day đủ và baoquát các căn cứ xác lập quyên về lôi di qua bat đông sản liên kê Qua nghiên cứu của tácgiả, pháp luật nước ngoài không có sự khác biệt nhiéu so với pháp luật Viét Nam Chẳnghen như BLDS Pháp năm 1804 quy định ba cắn cứ xác lập quyền gồm: xác lập do diathé tự nhiên, xác lập theo quy định của pháp luật và xác lập theo ý chi của chủ thé Cụthé, “Chit sở hitu có tài sản bị bao bọc và không có lối thoát ra đường công cộng hoặcchỉ có một lỗi di nhưng không dit cho việc sử dung tài sản của minh trong nông nghiệp,công nghiệp hoặc thương mại hoặc dé thực hiện hoat động xay dung hoặc phát triển,được quyên yêu cẩu chit sở hitu bắt đồng sản liên kế của mình dành một lỗi di dit đểphục vụ toàn bé tài sản của minh, miễn là người đó trả một khoản tiền bôi thường tươngứng với thiệt hai mà họ có thé gây ra" Š(Điều 682 BLDS Pháp) Cũng như BLDS ViệtNam, BLDS Pháp cho phép chủ sở hữu BĐS bị vây bọc không có lối đi hoặc có nhưng.lỗi di không đủ dé di ra đường công công được quyên yêu câu chủ sở him BĐSLK dànhmét lối di trên phan dat của họ dé phục vu cho việc khai thác BĐS một cách bình thưởng,tức là vẫn ưu tiên sự thöa thuận giữa các chủ sở hữu, miễn là chủ sở hữu BĐS hưởngquyên đền bù một khoăn tiên tương ứng với thiệt hai có thé gây ra cho chi sở hữu BĐSchiu quyền Mat khác, việc xác lap mét dia dich cụ thé khác (chẳng hen nfnư quyền thoát TIƯỚC mua) có thé dẫn đền hệ quả là bên chịu quyền xem như cung cập mọi điêu kiện đểbên hưởng quyên khai thác dia dich được cung cấp (quyên di lại trên tai sản của bên.chiu quyên) Điểm khác biệt có thé thay giữa BLDS Pháp và BLDS Việt Nam đó làphạm vi sử dụng lôi đi, nêu như ở phục vu sẵn xuất, nông nghiệp V ới quy đính nhu vậy,chủ sở hữu BDS bi vay bọc co thể khai thác tối đa lợi ích từ BĐS của minh mang lại,

®® The Civil Code of the Russi Federation,

[htps:/hrrmv vito org/englidvRheryto_e/acc_sÉus_e/WTACCRUSSS

LEG 360 pdf), truy cập ngày 20/01/2024

cách quy dinh của BLDS Pháp thi Nhật Bản và C amphuchia cũng là những nước thừa

nhận địa dich được xác lập theo thời hiệu Tai Điều 283 BLDS Nhật Bản sửa doi nam

2006, “Dia dich có thé được xác lập theo thời hiệu miễn là nó được thực hiện liên tục

và có thé được công nhận bởi bên ngoài””” Khoản 1 Điều 300 BLDS Campuchia cóquy định: “Dia dich có thé được xác lập theo thời hiệu, chỉ cần nó liên tục và rố rằng”.Pháp luật nước này còn có đính nghĩa về dia dịch rổ ràng, cụ thé: “Dia dich rố rang” làmét loại dia dich đã trở nên rõ rang và hiện thực hóa thông qua một cau trúc có thé nhìn.thay bên ngoài hoặc đầu hiệu khác *Ì Pháp luật Trung Quốc cũng xem thời hiệu là mộttrong những căn cứ xác lập dia dịch, Điêu 852 BLDS Trung Quốc quy định “Dia dichkhông thé có được theo thời hiệu ngoại trừ những địa dịch liên tục và 16 ràng “2 Thờihiệu là một trong những căn cứ xác lập dia địch được thừa nhân trong nhiêu hệ thôngpháp luật trên thé giới và căn cử này đã tên tại từ thời La Mã cỗ đại Pháp luật La Mãxem địa dich xác lập theo thời hiệu như là “sự chiêm git?” (iuris quasi possessio) (10năm theo inter praesentes giữa những người cùng sinh sống ở một chỗ, 20 năm theointer absentes— giữa những người sông ở xa nhau)"*? Tuy vay, không phải quốc gia naocũng quy định dia dich được xác lập theo thời hiệu, chẳng hạn phép luật Quebec quy

đính 16 dia dich chỉ được xác lập thông qua chứng thư, việc sử dụng, du là từ xa xưa

cũng không đủ cho mục đích xác lập dia dich *

Nhin chung, cách thức quy định các căn cứ xác lập địa dịch theo hướng bao quát hay cụ thé còn tùy thuộc vào hệ thong pháp luật của môi quốc gia Căn cử xác lập địa dich theo phép luật của các quốc gia trên thê giới tương đối tương đông với cách quy

định của pháp luật din sự Viét Nam, điểm khác biệt là BLDS Việt Nam không quy dinhthời liệu là căn cứ xác lập quyên Trong khi đó, nhiều tranh chap xảy ra ma chưa cóhướng giải quyết cũng do luật chưa có quy định cụ thé, 16 ràng, và việc pháp luật Việt

© Ciril Code of Japan (amendment of 2006), [http /rwrvy japaneselavvtranslation go jpflatv/(deta1U/ĐiđZ2057

wmw=2đ8ze=02], truy cập ngày 29/01/2024

*! Khoản 3 Điều 300 Bộ Mật Dân sw annpuchia, tps:/ävvrtr trc gov Khuarp-cortent/tploads/2015/05/c švil: code-enpdf),truy cập ngày 20/01/2021.

© Điều 685 BLD S Trung Quoc, https Maw moj gov nr/ENG/Law Class/LawHistory aspx’pcode=B0000001],

truy cập ngày 29/01/2021

© Khoa Luật Maihoc Tổng hợp,Ðaihọc Quoc gia Hi Nội) (1994), Luật La Mi, Hà Nội,tr 68.

3+ Civil Code of Quebec ,updated to December 11 2020, ftp :/Megisquebec gouv qc

ca/erVpdffts/ECQ-1991 ped] ,truy cập ngày 18/2/2024

Nam có nên thừa nhận thời hiệu là căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK hay không còn là

van đề cân có những nghiên cứu cụ thé

2.3 Hệ quả xác lập quyền về lôi đi

Bat động sản bị vây bọc không có lồi di ra, pháp luật quy đính cho phép chủ sở hữu

có quyền yêu cau mở lỗi di Khi quyên này được thiết lập, theo quy định tại khoản 1Điều 245 BLDS 2015: “Léi di được mở trên bắt động sản liền ké nào mà được coi làthudn tiên và hợp lý nhất có tính đến đặc điểm cụ thé của địa điểm, lơi ích của bắt độngsản bi vậy bọc và thiệt hai gay ra là ít nhất cho bắt động sản có mỡ lỗi di” Đây chính

là những tiêu chí đầu tiên pháp luật quy định cho việc tao lập lối di Do đó khi lối điđược tạo lập sé có hién trang lúc đầu phù hợp với những tiêu chỉ pháp luật đã quy định.Yêu tổ thuận lợi và hợp lý nhằm xác định lối di sao cho ít gây re ảnh hưởng nhật đôi vớibat động sản chịu hạn chế quyên đông thời cũng tạo sự dé dàng dé phục vụ hiệu quả cho

chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc

Lỗi di được thiệt lập với yêu tô “thuận tiện” được áp dụng cho chủ sở hữu bat đôngsẵn bị vây bọc và cũng là quyền của ho khi đưa ra yêu cầu về lối di V ậy nhưng, thuận

tiện được pháp luật quy đính chi mang tính tương đôi theo ý chi chủ quan của chủ sở

hữu, người sử dụng Bat đông sén có thể chỉ bị một bat đông sản vay bọc, nhưng cũng

có trường hợp bị nhiều bat động sản khác nhau vây bọc Trong trường hợp bị một bấtđộng sản vây boc thì tính thuận tiên của lỗi di sẽ được xác định là quấng đường đi có độdai là ngắn nhất (tính từ bat động sản bị vây bọc ra đến đường công công) trên diện tichbat động sản liên kê Khi bat động sản bi nhiéu bat động sản vay bọc mà khả năng mởlỗi di là như nhau thì sẽ phải xác định bat động sản nào cho phép tạo lập lối di là ngắn.nhật

Bởi lé, lỗi di thuận tiên có quấng đường ngắn nhất sé chiêm ít điện tích nhật khi mởlỗi di Tinh chất thuận tiên và tính hợp lý thường là những yêu tổ tương dong, phù hopvới nhau, nhưng cũng có thé sẽ không trùng với nhau trên thực tế Vì: “Nếu coi lỗi dithuận tiên là lỗi đi ngắn nhất ra đến đường công cộng thì tính hợp Ii} có thé còn phụthuốc vào thiệt hại gây ra do việc mở lỗi di là it nhất đối với chủ sở hin bắt đồng sảnliền kể, đồng thời không gân ra sự bắt tiện trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh củaho°*' Đôi khi, việc mở lối di thuận tiện dé đáp ứng nhu câu của chủ sở hữu bat dingsẵn bị vây bọc lại gây ra thiệt hai lớn cho bat động sẵn liên kê Pháp tuật cho phép đượcyêu cầu mở lỗi đi thuận tiện, đương nhiên phải tinh dén tinh chat hợp ly của việc mỡ lôi

di, han ché những thiệt hai gây ra cho bat đông san liên ké

Bộ luật Dân sự Pháp tại Điều 683 quy định: “Lối đi được mở chỗ nào mà khoảngcách từ dia sản bị vay bọc ra đắn đường cái là ngắn nhất Tuy nhiên, phải lựa chon chỗ

* Phạm Công Lạc (2006), “Qiagen sit dong hem chế bắt đồng săn liển ke” ,NXB Tư pháp ,Hà Nội,tr 152.

nào it gây thiệt hai nhất cho chit sở hitu dia sản có lối di qua” Trong Bộ luật Dân sựNhật Bản quy định tại Điều 211 cho phép: “Ngudi có quyền di qua có thé xây lối đi vượtlên trên vùng đất nêu cẩn thiết” ác quy định trên đều có tính đến yêu tổ hợp lý khi mởlỗi di, nghĩa là lối đi phải: dat tiêu chi it gây thiệt hai và phiên lụy nhật cho chủ sở hữubat động sản liên kê lên trên hệt Điêu 473 Bộ Dân luật Sai Gòn có những quy địnhtương tư khi quy định về mở lôi di là chỗ gân nhật ra đền đường công hay tủy đao vàphải lựa chỗ nao ít gây thiệt hai cho chủ sở hữu cho phép minh di qua

Pháp luật quy định tính thuận lợi khi mở lối di không chỉ đảm bảo quyên lợi cho

chủ sở hữu bat động sản bị vây bọc ma còn đảm bảo cho lợi ích của bat động sản liên

kê Nêu trong cùng một điều kiện như nhau thì lồi đi ngắn nhất sẽ tên ít diện tích hơn từ

do ít gây thiệt hai, hạn chế sư phiên luy gây ra cho bat động sẵn liền kể Ngược lại, cũng

có những trường hop lôi di ngắn lại gây ra một thiệt hai lớn Như khi bat đông sản liên

kê có những công trình xây dung thiết bị Muôn tạo lập lôi đi ngắn phải phá bỏ những

công trình thiệt bị đó Lúc này, phải ưu tiên tính hợp ly trong việc mở lối di Không thé

để dam bảo tính thuận lợi ma gây thiệt hai cho chủ sở hữu bat động sẵn liên kê.

Khi lỗi di đã được xác lập thì hién trang lôi & được quy định tai khoản 2 Điêu 245BLDS năm 2015: “Ti trí giới hạn chiều đài, chiều rồng, chiều cao của lỗi di do cácbên théa thuận, bdo dem thuân tiện cho việc di lại và ít gay phiền hà cho các bên; nếu

có tranh chấp về lỗi di thì có quyền yêu cẩu Tòa án, cơ quan nhà nước có thâm quyểnkhác xác định” Bat động sẵn bi vay bọc được chập nhận cho mở lối đ thi sẽ tiên hànhthöa thuận về các nội dung liên quan Trong trường hợp do bat đông về lợi ích hoặc cácbên mâu thuần về quyên lợi không thé thöa thuận được về lỗi di thi sẽ yêu cầu cơ quanNhà nước có thẩm quyên quyết định van dé này.

Quyên sử dụng hạn chế bắt dong sản liên kê noi chung va quyên về lối di qua bat đông sẵn liên kê nói riêng là quyền gắn liền với bat động sản Dé quyên nay được thiết lập trên thực tê là nghĩa vụ của chủ sở hữu bat động sản liên kê, đây là quy định được

pháp luật thừa nhận Pháp luật cho phép sử dung lôi đi qua bat động sản liên ké khôngchi vì lợi ích của chủ sở hữu bat động sản bị vây boc ma xuất phát từ lợi ich chung của

xã hội Nhung đứng từ góc đô bi nhượng quyên thì chủ sở hữu bat đông sẵn liên kê phảichiu một thiệt hại Quyên lợi của người có quyên được bão đảm đồng ngiĩa với tên hai

một lợi ích của người có ngiữa vu Pháp luật đưa ra quy định “it gây phiên hà nhat cho

các bên” là rất hợp lý Quy định này han chế những thiệt hại cho bat động sản liên kê.Ng†ữa là khi tao lập lôi di phai có tính đến quyên loi của các bên Hiện trang lôi đi cóthé do các bên thöa thuận hoặc do cơ quan Nhà nước có thêm quyền quyết định Tuynhiên, xác lập hiện trang lôi di theo cách thức nào thì vẫn phải tuân thủ những tiêu chi

ma pháp luật đã quy định Những tiêu chí về tinh thuận tiên, hợp lý, ít gây phiền hà cho

các bên Day là những yêu tô đầu tiên cho việc hình thành hiện trang lối di qua batđông sản liên kê

Bên cạnh việc đính hình lối đ sẽ mở, một van dé khác ma các bên cũng cần đạtđược sự thông nhất là giá trị đền bù cho chủ sở hữu BĐS cliu hưởng quyền Đây là điểmđặc biệt đáng chú ý vì quyên về lôi di qua là quyên duy nhật trong các quyên đối vớiBDS liên ké được liệt kê trong BLDS năm 2015 có yêu cầu chủ sở hữu BĐS hưởngquyên phải “đền bu’, trừ trường hợp có thoả thuận khác Y êu câu nay cũng được timthây trong pháp luật các quốc gia theo hệ thông thông luật Cụ thể, bang Queensland,

Uc trao cho Toa án quyén áp dat dia dich lên một BĐS xác định nhưng theo khoản 3

Điều 180 Đạo luật tài sản của bang này thi Toà án chi được tuyên bó xác lập quyền địadịch khí đáp ứng được ba điều kiện và một trong ba điều kiện đó là “chit sở hữu BĐS

chiu hưởng quyền được bồi thường théa đáng bằng tiền cho bắt ly mắt mát hoặc bắt lợi

nào mà chủ sở hữn: có thé phải chịu ka bị dp đặt dia dịchÉ6”

Khi sử dung thuật ngữ “đền bù”, thay vì “bồi tường” pháp luật đã phân biệt bảnchất các khoản tiền này Theo pháp luật Nhật Bản, người có quyền đi qua phải đền bùcho vùng đất ma người do đi qua và khoản tiền đền bù có thể được trả theo hàng năm,trừ những thiệt hai gây ra do việc xây đựng lối để” Điều luật nay được hiểu là nhữngthiệt hai xây ra khi xây dựng lối di (vi du như chất bỏ cây côi, lam hư hai công trình xâydựng khác, ) cân được bôi thường theo pháp luật về trách nhiệm bôi thường thiệt hạingoài hợp đông, chỉ có khoản tiên bù dap cho thuật hại lên đất mở lối đi mới được ápdung cách thức thanh toán hang năm Luật quy định nghia vụ đền bu dua trên những tônthat ma chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải gánh chịu, thường là lớn hon rất nhiéu

so với những quyền đôi với BĐS liên kê khác Tên that nay có thể đến từ những bat tiệnđổi với cuộc sông do phai mở lối cho nhiều người qua lại, hoặc dén từ sự sụt giảm giátrị BĐS Thực tê cho thay, việc xác đính giá tri cần đền bù gap trở ngai vi rat khó dé cân.bang lợi ích giữa chủ sở hữu BĐS hưởng quyền với chủ sở hữu BĐS chiu hưởng quyền

vì lý do sau:

Thứ nhất, việc mé lỗi di không làm chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyên mét dat Trên lý thuyết, quyên sử đụng đất đôi với phân dat dùng làm lối đi vẫn thuộc về cli sởhữu BĐS chịu hưởng quyền và người nay hoàn toàn có thé cùng sử dụng!Š Nhưng chủ

sở hữu BĐS chiu hưởng quyền gần như không thé khai thác phân diện tích dat đã dinglâm lối đi Bên cạnh đó, giá tri thửa dat không con tron vẹn, nều chủ dat bán đất thì khả

“Property La Act 1974 of Queensland (current as at 27 September 2016),

https JArurw legislation giả gov awtvievw pdf finforce/2016-09-27/act-1974-076 ,truy cập ngày 25/1/2024

* Civil Code of Japan (amendment of 2006),

http JAnwrvr japane se aurtranslation go jp aww /detail/"id=2057 dom=24re=02 ,truy cập ngày 22/1/2024

** Nguyễn Vin Cừ, Tran Thi Bub , dtr 415

nang cĩ người mua tồn bơ thửa đất, bao gồm cả phân dat đã cho người khác làm lối di,

là rat thập

Thứ hai, bền cĩ quyền cũng chi được phép di qua khơng gây hai mà khơng hưởng

thêm bắt ky lợi ích nao từ phân diện tích đất dùng để mở lối di Giá trị phần dat dinglâm lối đi khơng được khai thác triệt để, dan din nhiêu quan điểm trái chiêu về việc đần

bu theo giá mua bán đất hay giá thuê dat, căn cứ vào bảng giá của Nhà trước hay bằng

giá thi trường dé tinh mức đề bù, giá tri đền bu bằng bao nhiéu phân giá trị thiệt hai thực

tê gây ra cho BĐS chịu hưởng quyên đều chưa cĩ câu trả lời thuyết phục Hơn nữa,trong một sơ trường hợp đặc biệt, giá trì BĐS chịu hưởng quyền lại tăng thêm nếu quaBĐS đĩ mỡ một con đường giao thơng, kênh tưới tiêu nước”®

Cĩ ý kiên cho rang quy đính cụ thé khung giá áp dung trong việc đền bù đối vớitrường hợp thực hiện quyên đối với BĐS liên ké là khung giá thi trường địa phương domột cơ quan cĩ chức năng thâm định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm tranh chap1a phù hợp Trên cơ sở thơng tin về giá đất do hệ thơng dich vụ định giá đất cung cấp,Toa án hoặc các cơ quan cĩ thêm quyền giải quyết khiêu nại, khởi kiện tranh chap vềcác quyền đối với BĐS liên kê cĩ thé áp dung trong trường hợp các bên tranh chapkhơng thé thơng nhật về phương án đền bù” Trong khi đĩ, thực tén xét xử đường như

cĩ xu hướng áp dung giá dat do Nhà nước quy định để tinh giá trị dén bù phân dat mởlỗi Gi Tại Bản án sơ 78/2017/DS-ST ngày 24/8/2017 của TAND huyện Gidng Trơm,

tinh Bên Tre®}, Tồ án chap nhận yêu câu mở lối di qua BĐS của người khác Diện tích

lỗi đ là 125,9m? và mức đền bù được Hội đơng định giá tai sẵn xác định là 5.539.600đơng, ngiữa 1a 44 000 déng/m? Đối chiêu với bảng giá các loại đất trên địa bản tĩnh BénTre giai đoạn 2015 2019 (Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngéy19/12/2014 của Uj ban nhân dén tinh Bến Tre) thi mức giá trên đúng bằng giá dat ởhuyện Giéng Trơm do Nhà nước quy định

Vụ việc tại Bản án sơ 30/2018/DS-PT ngày 11/7/2018 của TAND tinh Ninh Thuậncũng được giải quyết tương tự”), Toa án áp dung đơn giá 60.000 dong/m? dé tính sơ tiênđến bù mà bên cĩ quyên về lối đi qua phải trả cho chủ sở hữu BĐS mở lơi đi Mức giánay phù hợp với giá đất trong Bảng giá các loại dat ky 2015 - 2019 trên địa bản tinhNinh Thuận (Ban hành kém theo Quyết định số 106/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014của Ủy ban nhân dân tinh Ninh Thuận) và Quyết đính số 21/2018/QĐ-UBND ngày

© Nguyễn Tân Hồng Hải, “Quyền vi lỗi & qu theo Bộ uit Dân sự và ảnh lnrởng của nĩ din các chế mh,

ảnh ht khái ý yêu Hội thảo khoa học “Qrg» đoÙi về tài sơn trong Bộ luật Dem sự 2015 và ảnh:

Tướng cha nĩ đến các qìn: dinh khác trong pháp luật Việt Nam”, Trường Đại học Luật Thành pho Ho Chí Minh, năm 2017,tr.41.

Shp “icongbobarun toaan gov va2ta25503t1cvnJchủ tiết-ban-an, truy cập ngày 06/1/2024

**tt.Jfcongbobarum toaan gov vn/fta178854t cvzƯAN _SA_ HOA pef tray cập ngày 06/1/2024.

21/02/2018 Vé việc quy định hệ số điều chỉnh giá dat năm 2018 trên địa bản tĩnh Ninh

Thuận.

TAND tinh Long An có cách giải quyết khá đặc biệt 1a lay trung bình cộng giá cácbên đưa ra làm căn cứ tính giá trị đền bù, thé hiện tại Bản án số 33/2018/DS-PT ngày16/01/2018 Trong vụ việc này, ông B được sử dung đất lam lối di và cap thoát nướcqua đất của ông Ð Vé gid trị dén bù, ông B thống nhật kết quả định giá của Hội đồngđịnh giá huyện G tại biên bản định giá ngày 21/7/2017; ông Ð muốn áp dung giá theochúng thư dinh giá tài sản số 66/31/08/2017 của Công ty cô phan thương mai dịch vụ

va tư vên H ma ông Ð cung cập Tuy nhiên, giá ông Ð đưa ra là giá trị quyền sử đụngdat (QSDD) chứ không phải giá dé đền bu và bôi thong thiệt hại nên không có căn cửchấp nhận Toà phúc thẩm đồng ý cách giải quyét của Tòa án cấp sơ thêm là lây trungbình cộng mức giá của hai bên cung cập để làm cơ sở giải quyết vụ án Số tiên dén bù

và bôi thường thiệt hại cu thé là 29.503.500 đông (15.100.000 dong + 43.907.000

déng)/2)

Thông qua Bản án trên, Toà án đã thé hiên rõ quan điểm là: không có cén cứ chapnhận giá ti QSDD là giá dén bu trong quyên về lôi & qua Điều này 1a hop lý, bởi l, vềbản chất, quyền đối với BĐS liên kê chỉ cung cấp quyên khai thác hạn ché chứ khôngtrao quyên sở hữu, chủ sở hữu BĐS chiu hưởng quyền có khả năng lây lai toàn quyền

sử dụng tài sản khi quyên đối với BĐS liên kê châm đút Mat khác, việc đền bù mang ýngiĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu BĐS chiu hưởng quyền khi không thé khai thác,

sử dụng triệt để BĐS của minh nên khoản tiên này không thể hiểu là trao đôi ngang giá

ninư trường hợp chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền bán phân quyên sở hữu đôi với phan

diện tích danh cho lôi di qua”, Nêu như giá trị đền bù cho việc mở lối đi lớn hơn hoặcbằng với giá trị của thiét hại gây ra cho BĐS chiu hưởng quyên thi tính chất “phiển hy”không còn, dẫn đến không còn tồn tai quan hệ về quyên đối với BĐS liên kê ma quan

hệ giữa hai chủ sở hữu BĐS trở thành quan hệ mua bán” Có ý kiến cho rằng nhiều chủ

sở hữu BĐS không hiểu đúng tính chat của dia địch khi định giá Do dia dich không traoquyền sở hữu đổi cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyên nên giá thi trường hoặc giá có thé chấp nhận của phân dat được đề xuất sử dụng để mở lối di là không phủ hợp Khoản tiênđến bu thích hợp phải thap hơn giá trị của phân đất chịu địa dich®, Án lệ nước ngoàicũng theo hướng khoản tiền đền bù phải thập hon giá tri của phân đất chiu dia dich Toa

`Hps./ƒc@ngbdbarum tom gov sn/2a65 134tevalchi-titt-ban-an, truy cập ngày 06/1/2024.

“ Nguyễn Thanh Thar, “MG điển hệ của quyên vể lốt di qua bất động scan liên ke và các chế đình hé: theo aug

nh của Bộ luật Dân su năm 2015", Ky yêu Hội tháo khoa học “Qig ahve tài scm trong BO luật Dân sự năm

2015 và ảnh lưỡng clia nó đến các qu dinh Khác trong pháp luật Việt Nem”, Trường Daihoc Luật TP Hồ Chi

‘Minh, nim 2017, 45.

`* Lê Đăng Khoa, “Hoài tin qu dink pháp luật về quy ễn dia dich trong Bộ luật Dân sự nấm 2015, Tạp chi

Dén ch và Pháp trật, số 6 , năm 2017 ,tr, 27-28

© Mersal & Associates PTY LTD Solicitors (2013), “Basements Leos”,

Tưtp/Avvrvr mersalsolic tors com awblogieasements ,truy cập ngày 22/1/2024.