Khóa luận tốt nghiệp: Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015

Dang Lê Phương Uyên 2020, Căn cứ xác lap quyền đôi với bất động sản liên kê theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc ấ, Trường Đại học LuậtThanh phó Hô Chí Minh: Luận van tập

BỘ TƯPHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGÔ MINH NGỌC

452323

QUYEN VE LOI DI QUA BAT ĐỘNG SAN LIEN KE

THEO QUY DINH BO LUAT DAN SU NAM 2015

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Hà Noi- 2024

BỘ TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGÔ MINH NGỌC

452323

QUYỀN VE LOI DI QUA BAT ĐỘNG SAN LIEN KE

THEO QUY ĐỊNH BỘ LUAT DAN SU NAM 2015

KHOA LUAN TOT NGHIEP

GIANG VIEN HUGNG DAN

ThŠ Lê Thị Hải Yên

Hà Nội - 2024

LỜI CẢM ƠN

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thay, cô trường Đại học Luật Hà Nội,đặc biệt là gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo — Ths Lê Thị Hai Yên — người đã hướng

dẫn em trong suốt quá trình hoàn thành Khoa luận tốt nghiệp

Tôi cũng cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, sốliệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cây

Xin chân thành cảm on!

Sinh viêm

Ngô Minh Ngọc

DANH MỤC TỪ VIET TAT

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE BAT ĐÓNG SAN VÀ QUYỀN VE LOI

DI QUA BAT DONG SAN LIỀN KÈ

1.1 Một số khái niệm, đặc diem

1.1.1 Khái niêm, đặc điểm bất đông san

11.2 Khải mệm, đặc điểm bat đồng san liên kê

1.1.3 Khái niệm bất động san vay bọc

1.1.4 Khái niệm loi đi qua bat động sản lien

1.1.5 Khải niệm, đặc điểm quyên về lối di qua bat động san liên kể

1.2 Ý nghia sự ghi nhận quyền về loi đi qua bat động san len kè

1.3 Lược sử hình thành quy định về kinh nein ke

Ket luận chương L 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG quy ĐỊNH PHÁP LUAT HIỆN HÀNH HVÈ QUYỀN VE

LÓI ĐI QUA BAT BONG SANLIENKE

2.1 Căn cứ xác lập quyền về loi di qua bat động sản liền kề 19

21.1 Xác lập quyền về lỗi di qua bất động săn liền kề theo địa th

21.2 Xác lập quyên về lỗi di qua bất động sẵn liền ké theo y' chí của chủ th

2.1.3 Xác lập quyền về lỗi di qua bất động sân liền kệ theo quy định pháp luật, 22

25

2.2 Nội dưng quy định quyền về lối đi qua bat động sản lien ke

2.2.1 Chủ the thực hiện

222 Hiện trạng lối đi

2.2.3 Din bù tạo lập lỗi ai

2.3 Nguyên tắc tare hiện và thay

2.3.2 Thay doi thực hiện quyền về

2.4 Hiệu lực của quyền về loi đi qua bat động sản Bem k 222202 362.5 Cham đứt quyền về lối đi qua bat động san lien kề

25.1 Căn cứ cham diit

2.5.2 Hệ qua của việc chẩm đứt quyền

Kết huận chương 2

CHƯƠNG 3: THỰC TIEN ÁP DỤNG VÀ KIEN NGHỊ HOÀN THIEN QUY ĐỊNHPHÁP LUẬT VE QUYEN VỀ LOI ĐI QUA BAT DONG SÂN LIỀN KÈ :

3.1 Thực tien tee hiện, áp dụng quy định pháp uật về quyền về lối đi qua bat dang

sản liền kề

3.1.1 Thực tiên thực

qua bat động sản lien ke

3.1.2 Tiưc tien áp dung pháp

qua bat động sản lien

Kết luận chương 3

PHAN KET LUẬN

- - ` PHAN MODAU

1 Tính cap thiệt của dé tài:

Bat động sản, đặc biệt là dat dai, có tính có dinh và không thể di dời, yêu cầu

pháp luật đặc biệt quy dinh để phản ánh đặc tinh này Vì lế đó mà pháp luật đã có

những quy định mang tính chất đặc biệt xuất phát từ đặc tính của BĐS Một trongnihững quy định pháp lý quan trọng trong quyên đổi với bat đông sản liên ké là quyền

về lôi di qua, với ý nghia giúp đảm bảo sự tương tác và khai thác hiệu quả giữa các bat

đông sản

Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, quyền về lôi di qua được xác định rõ rangtại Điều 254, thuộc Mục 1, Chương XIV Quy định này không chỉ thé hiện sự tiền bô

trong lập pháp ma còn nhân mạnh tâm quan trong của việc duy trì quan hệ hợp lý giữa

các bat đông sản Quyên lôi di qua được xây dung trên cơ sở pháp lý 16 rang, nơi batđông sẵn hưởng quyền và bat đông sản chịu hưởng quyên cùng tổn tại trong một môi

quan hệ cân bang, đảm bão nhu câu cần thiết về lêi di cho chủ sở hữu bat động sin

hưởng quyền

Luật La Mã cỗ đại đã giá nhận quyên nay đưới tên gợi "quyền địa dich", mộtdang quyền sở hữu han chế cho phép sử dung bat động sản của người khác trong khivan tên trọng quyên của chủ sở hữu Ở Việt Nam trong các bộ luật cũ quyên nay đượcghi nhân và được gợi là “quyền địa dich”! Quyền này tiếp tục được ghi nhận và phát

triển trong các bô luật của Việt Nam, từ BLDS 1995, 2005 và được kế thừa trongBLDS 2015.

BLDS 2015 da giải quyét các bat cập của luật trước đó, đặc biệt là trong việcquy định rõ rang quyên lôi di qua, giảm thiêu tranh cất liên quan Tuy nhiên, van con

tên tại những thách thức trong việc thực thi quy dinh nay, với các tranh chap ngày

càng tăng va phức tap Điều nay đời hỏi một nghiên cứu tông thé và sâu rông về van

dé, nhằm hiểu rõ hơn về quy định pháp ly Nghiên cứu van dé dé hiểu những quy dinhcủa pháp luật, tìm được những điểm tích cực, những điểm han chế của pháp luật Từ

đó dé ra những kiên nghị, giải pháp phù hợp dé hoàn thiên pháp luật

Vi lý do trên, tac giả đã chọn " Quyển về lối di qua bắt động sản liền ké theo quydinh của Bộ luật Dân sự 2015* làm đề tài cho khóa luận tốt nghiệp

công trình nghiên cứu trong nước phân tích 16 các quy định của pháp luật hién hành và

tình hình áp dung thực tiễn các quy dinh đó tại Việt Nam Các tai liệu, bai việt, nguôn.

sách them khảo các nước trên thê giới cung cấp nhũng góc nhìn mới, những kinh

nghiệm lập pháp và các cách giải quyết tranh chập theo pháp luật các quốc gia Day

cũng chính là nguồn tư liệu phong phú dé góp phan hoàn thiên luật pháp tai Viét Nam

Với đề tài nghiên cứu về quyên về lối di qua bat động san liên ké có thé phân loại các

tải liệu tham khảo, các bài việt thành những nhóm cơ bản nhy sau:

Nhóm: Giáo trình luật dan si, sách bình luận về Luật Dâu sie

Trưởng Đại học Luật Hà Nội (2019) Giáo trình luật Dân sự Việt Nam- Tập 1,

Dinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuan (Chủ biên), Nxb Công an nhân dân: Quyền vềlỗi di qua trong giáo trình chỉ được liệt kê, diễn giải cơ bản mà không phân tích mởrộng, chuyên sâu về van đề Bên canh đó giáo trình được việt theo BLDS 2015 nên cácvan dé bám sát theo pháp luật hiện hành Đây là tải liêu cơ ban, phân tích về quyên sửdụng hạn chế bất động sản liền kê

Trường Dai học Luật Thanh phô Hồ Chi Minh (2019), Giáo trinh Pháp luật vềtải sản, quyên sở hữu và thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb Hồng Đức - Hội

Luật gia Việt Nam: Giáo trình dành một mục dé trình bày về quyên đối với bất động

sản liên kề V ới tinh chất là tai liệu giang day, tiểu mục quyền đối với bat động sin liên ké bám sát quy định pháp luật với day đủ nội dung nlưưng chỉ đừng lại ở mức độ

nêu và diễn giải điều luật, không phân tích sâu dưới góc độ văn bản cũng như thựctin

Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật din sự V iệt Nam,Nxb Trẻ: Quyên đối với bat động sản được trình bay trong phân “Quyên va ng†ĩa vuláng 3 giéng” theo tùng quyên và nghia vụ cụ thé Ưu điểm của cách tiép cận này làlâm rõ nội dung của từng quyên, từ lúc hình thành, đến thực hiên réi cham đứt

Pham Công Lạc (2006), Quyền sử dung han chế bất động sẵn liên kê, Nxb Tưpháp: Công trình nghiên cửa bao quát hau như moi khia cạnh của quyên đối với batđông sẵn liên kể, như căn cứ xác lập quyên, nội dung quyên, căn cứ châm đút quyền,các tranh chap thực tê Do phan về xác lập quyên đối với bat động sản liên kề chỉ làmột nội dung nhỏ nên van dé này chưa được phân tích chuyên sâu để làm rõ nhữnghen chế còn tên tai cũng như đề xuất giải pháp khắc phục

Hoàng Thê Liên (Chủ biên) (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sư năm

2005 - Tập 1, Nxb Chính trị quốc gia: Tác giả trình bay các căn cứ xác lập quyên sử

dung hạn ché bất động sản liền kê theo quy định của BLDS năm 2005, qua đó, người

đọc có được cái nhìn cơ bản về các căn cử xác lập quyền Ngoài ra, các tác giả còn bảnluận thêm về một sô trường hợp ngoại lê so với quy định của pháp luật

Nguyễn Van Cù, Trần Thi Huệ (Chủ biên) (2017), Binh luận khoa học Bộ luật

Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghia Viét Nam, Nxb Công an nhân.

dan: Các tác giả diễn giải quy định và đưa ra ví đụ cho các căn cứ xác lập quyền đối

với bat động sản liên kê Thông qua bình luận của các tác giả, người đọc hiểu rõ hơn

nội dung pháp luật hiện hành và phan nào hinh dung được việc xác lap quyên thực tê

Nhom thứ hai là các nan văn, Inn ám:

Pham Công Lac (2002), Quyền sử dung hạn chê bat đông sản liền kê, Luận antiên si, Trường Đại học Luật Hà Nội: Tác gia làm sáng tỏ lich sử hình thành và phát

triển quyền, xây dựng các khái niệm về bất đông sản, bất động sẵn liên kê và quyền sử

dụng hạn ché bat đông sẵn liên kê, so sánh quy định tương dong trong pháp luật mét

số quốc gia dé chỉ ra những vướng mắc còn tổn tại và dé xuất hướng hoàn thiên Điểm

hen chế là Luận án được triển khai dua trên BLDS năm 1995 hiện nay đã hệt hiệu lực.

Mai Thi Mi (2014), Quyền về lối di qua bat động sản liên kê, Luận văn thac sĩ,Trường đại hoc Luật Thành phô Hỗ Chí Minh: Luận văn đã nghiên cứu một cách tổngthể về quyên về lôi di qua bat đông sản liên kệ, trên cơ sở so sánh pháp luật một sốquốc gia cũng như tìm hiểu thực tiễn xét xử, từ đó chỉ ra mat số vướng mắc, bat cập và

kiến nghị hoàn thiện pháp luật Tuy nhiên, luận văn nghiên cứu dua trên những quy

đính của BLDS năm 2005, hién đã không còn hiéu lực thi hành, bên canh đó, do đề tàinghiên cứu tng quan về căn ctr 4 phát sinh, nội dung thực hiện quyên, căn cứ chamchit nên chưa dé cập sâu dén van dé xác lap quyên về lồi di qua bat động sản liên kê

Dang Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lap quyền đôi với bất động sản liên

kê theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc ấ, Trường Đại học LuậtThanh phó Hô Chí Minh: Luận van tập trung nghiên cứu về căn cứ xác lập quyền đôivới bat động sẵn nói chung bao gồm nghia vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nướcmua, thoát nước thai; quyền về cấp, thoát rước qua bat đông sản liên kê; quyên về tướinước, tiêu nước trong canh tác; quyền về lối di, mac đường dây tải điện, thông tin liênlạc qua bất động sản khác Tác giả đã trình bảy những căn cứ xác lập quyền đối với

BDSLK trong pháp luật Việt Nam từ trước khi có BLDS năm 2015 cũng như trong pháp luật một sô quốc gia và phân tích các căn cứ xác lập quyên theo quy định của pháp luật biện hành Bên cạnh dé, tác giả đưa ra những điều kiện can thiệt cho việc

xác lập quyên và phát hién những bat cập, vướng mắc của pháp luật hiện hành để có

những kiên nghị hoàn thiện quy định pháp luật Những nội dung mà luận văn đã đềcập là tiền dé dé tác giả nghiên cứu sâu hơn, cụ thé hơn về nội dung xác lập quyền vềlỗi di qua

Lê Huyền Trang (2017) Quyên đôi với bat đông sản liên kê theo quy định của

pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc si, Trường Dai học Luật Hà Nội: Luận

văn tập trung nghiên cứu những van dé chung về BĐS và quyên đối với bat động sản.liên kề Bên canh đó còn phân tích quy định pháp luật Việt Nam hién hành, thực tiễn.

áp dung và hướng hoàn thiện các quy định về quyền đối với bat động sản Đây là luận

văn nghiên cứu và toàn bộ quyền đổi với BĐSLK, chưa di phân tích và bình luận sâu

về quyên về lỗi di qua bat đông sẵn liên kê Tuy nhiên luận văn cũng đã đưa ra được

những van đề ly luân về quyên về lôi di qua bắt động sẵn liên kê và những kiên nghị,

giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Nguyễn Thuy Dương (2021) Quyền đối với bat đông sản liên kê trong Bộ luật

Dân sự năm 2015 Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày

một số vân đề lí luận chung về bat động sản liên kê và quyền đối với bat động sẵn liên

kê Phân tích, đánh giá thực trang pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về quyên.đổi với BDSLK, từ đó đưa ra phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về van dé nay Bên cạnh đó tác giả đưa ra được những quan điểm về quyền về lối điqua bat động sản liên kê, phân tích quyền về lối di qua, chỉ ra được những han chế,vướng mắc trong quy đính của BLDS luận hành và có những giải pháp khắc phục

Diệp Ngọc Dinh (2021) Xác lap quyên về lôi di qua bất động sản liên kê theopháp luật dân sự V iệt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại hoc Luật Thành phó Hồ ChíMinh Đề tài trên đã nghiên cứu một cách có hệ thông các quy định của pháp luật dân

sự Việt Nam hiện hành về xác lập quyên về lôi di qua bat động sản liên kê Sau khi đi

từ lý luận, tác giả phân tích các quy đính của pháp luật, so sánh với pháp luật của mat

số xước dé chỉ ra những điểm tích cực, hạn chế của pháp luật Luận văn nghiên cứusâu về các căn cứ xác lập quyền về 16i đ& qua theo ý chí của chủ thể, theo quy đính của

pháp luật Từ đó đưa ra những đánh giá về các quy dinh của pháp luật Điểm hen chế

là luận văn chưa đánh giá được toàn điện các van dé về quyên về lỗi di qua bat độngsản liên kê

Nhóm thít ba là các bai báo, tạp chi:

Nguyễn Thị Hường (2017), Quyền đối với bat động sẵn liên kê trong Bộ luậtDân sư năm 2015, Tap chí Toa án nhân dân, số 7: Bai việt dé cập đến quyên vệ lôi điqua bên cạnh những quyên khác trong nổi dung quyên đối với bất động sản liên kêtheo quy định của BLDS 2015, tuy nhiên vì giới hạn ở góc độ bài viết và phạm vinghién cứu réng nên chưa giải quyết hệt được các van đề pháp lý của quyên về lôi điqua Bên cạnh đó, bai việt cũng chưa tim biểu việc vận dụng các quy định pháp luậtthực định vào thực tiễn xét xử nên chưa đưa ra được những kiến nghị hoàn thiện quy

định pháp luật.

Phùng Trung Tập (2019), Bản về nhóm các quyền khác đổi với tài sản trong Bộ

luật Dân sư năm 2015, Tạp chí Kiểm sát, số 16 Bài viết phân tích các quyền khác đôi

với tải sản như quyền hưởng dụng, quyên bê mắt, quyên đối với bat động sản liên kê.

Khí phân tích về quyền đôi với bat động sản liên kê tác giả tập trung làm rõ các van đề

ly luận về quyền về lối đi qua Tuy nhiên do tính giới han của bai tạp chi nên bai việt

trên chưa phân tích sâu về van dé đang nghiên cứu

Nguyễn Thi Hạnh (2020), Khai niém quyền đối với bat động sản liên kê va

vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chap quyên vệ lối di qua, Tap chí Nghề luật,

số 4 Trong bai việt nay, tác giả phân tích rõ khái niém quyền đối với bat đông sản liên

kê từ đó chi ra những vướng mắc, bất cập còn tổn tại trong quá trình giải quyết tranh.chấp quyên về lôi di qua Từ những vướng mắc từ thực tiễn đó, tác giả đưa ra những

dé xuất các giải pháp nhằm gop phân tháo gé vướng mắc nêu trên

Đăng Lê Phương Uyên (2021), Điêu kiện và hệ quả xác lập quyền về lỗi di quatheo quy định của pháp luật, Tạp chi Nghién cứu lập pháp, số 07 (431) Bai việt phân.tích, bàn luận về điều kiện xác lập quyền về lôi đi qua, hệ quả của việc xác lập quyên

về lỗi đ qua Trên cơ sở đó phân tích, chi ra những điểm hạn chế trong quy định củapháp luật Tuy nhiên bai tap chi do bị giới hạn về dung lượng nên chưa chỉ ra được đây

đủ các van đề được dé cập trong quyền về lôi di qua bat động sẵn liên ké theo quy dinh

chỉ ra được những bat cập, hạn chê nhằm đưa ra những kiên nghị, hoàn thiện các quy

định của pháp luật Hệ thông pháp luật có day đủ, thống nhất thì mới trở thành matcông cụ hữu hiệu điều chỉnh tốt các quan hệ xã hội Để thực hiện nghiên cứu tốt nhất,khóa luân đã tập trung vào những van đề sau:

- Khái niệm, đặc điểm về bat động sản liên kê, bat đông san bi vay bọc, quyền về lối điqua bat động sản liên kê

- Những quy định theo pháp luật V iệt Nam hién hành về quyền về lôi di qua

- Thực trang áp dung pháp luật, thực tiễn giải quyết các tranh chap quyên về lôi di qua

theo pháp luật Viét Nam hiện hành.

- Những kiên nghị hoàn thiện các quy pham pháp luật về quyên vệ lỗi đi qua

3.2 Doi tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của dé tai là các quy định của phép luật hiện hành về

quyên về lối di qua bất động sản liên kê Dé làm 16 van đề nghién cứu, tác giả đã trướchết tiên hành nghiên cứu những quy định co bản về quyền lối di qua bat động sản liên

kẻ Từ đó, tác giả tiền hành tim hiểu các quan điểm pháp lý thông qua quan điểm của

các nhà luật học cùng quan điểm xét xử của Tòa án Dựa trên cơ sở giữa lý luân vàthực tiễn, tác giả tiên hành phân tích để làm rõ những van dé cơ ban như Điều kiện

mở lối di qua bat động sản liên kê, chủ thể thực hiện quyên lôi di; hiệu lực của quyền

về lôi di qua; thay đổi hiện trang lối di, bản chất của tính đền bu khi lôi & được mởSau khi tiên hành nghién cứu và tim hiểu, tác giả dua ra các giải pháp nhằm hoàn thiện

các quy định của pháp luật.

Phạm vi nghiên cứu của đề tải tập trung vào việc nghiên cứu những quy địnhcủa pháp luật về xác lập quyền về lối di qua bat động san liên kê theo quy định của Bộluật Dân sự năm 2015 và những trường hợp cụ thé được quy định trong tùng quyên đôivới bat đông sản liên kê Đồng thời, tác giả tiên hanh phân tích và bình luận các quy

định của pháp luật dé làm 16 những tu, nhược điểm của pháp luật luận hành Nội dung

nghién cứu sẽ xoay quanh phép luật của Việt Nam, đông thời tiên hành tim hiểu pháp

luật nước ngoài liên quan dén quyền về lỗi di qua bat động sản liên kê và rút ra những

điểm tích cực của luật pháp nước ngoài

4 Phuong pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được đưa ra giúp hoàn thành khỏa luận và dat được

mục dich của quá trình nghiên cứu dé tai Tác giả đã sử dung phương pháp phân tích,chứng minh, so sánh tổng hợp xuyên suốt quá trình nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ

những van dé lý luận và thực tiễn của quyền về lỗi di qua bat động sản liên kê.

Phương pháp phân tích: được sử dung dé phân tích các nội dung trong bài luận.Bang phương pháp này giúp người doc bài luận có được cái nhìn chỉ tiệt, rõ ràng hon

về van đề trong bài

Phương pháp tổng hợp: đây là phương pháp cùng hỗ trợ phương pháp phân tich

để tìm ra những van dé khái quát nhất của đề tai nghiên cứu

Phương pháp chúng mình: đây là phương phpas nhằm đưa za những chúng cứ,chứng minh van đề, làm tăng thêm sức thuyết phục cho van dé

Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dung nhằm nghiên cứu, so sánh

về pháp luật hiên hành với các quy định của các bô luật trước cũng như pháp luật cácquốc gia khác dé tìm ra những điểm đã được phát triển, kê thừa Ngoài ra, phương

pháp so sánh để người đọc có cái nhìn tổng quát hơn với van dé trong bài, chỉ ra những.

điểm phù hợp, chưa phù hop, dé từ đó làm tiên đề đề xuất kiên nghị hoàn thiện

Phương pháp đánh giá: được sử dụng dé tổng kết quan điểm đối với những van

đề bài đang nghiên cứu

Phương phép bình luận phương pháp nay được sử dung dé tim ra những điểm còn chưa phủ hợp, thông nhật giữa các quy định của pháp luật và thực tiến xét xử Qua

việc bình luận án có thé dua ra được những giải pháp, kiên nghị nhằm hoàn thiên pháp

luật

5 Ý nghĩa khoa học và thực tien

Bài luận tập trung nghiên cứu hệ thong quy định pháp luật về quyên vệ lối diqua bat động sản liên kê bằng việc tìm hiểu tranh chập lối di trên thực tế va quan điểm

xét xử của Toa án cũng nlư các ý kiên của các nhà luật học Từ đó, phân tích đưa ra

những kiên nghi hoàn thiện cho quy đính quyền về lỗi di qua bat đông sản liên kêViệc nghiên cứu nội dung của dé tài góp phan đảm bảo án toàn pháp lý và đảm bảo

quyên loi cho các bên trong quan hệ quyền về lối di qua.

Từ những kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu

tham khảo cho sinh viên trong các trường đào tạo luật Cũng như giúp cho cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền tham khảo dé áp dung hoặc để các nha làm luật tham khảo dé

sửa đổi, bd sung nhằm hoàn thiên pháp luật

6 Bo cục của khóa luận

Ngoài phân mở đầu, kết luân, danh mục tài liệu tham khảo và phân phu lục, bai

Chương 1: Một sô van dé lý luân về bat động sẵn và quyền về lối di qua batđộng sản liên kê

Chương 2: Thực trang quy đính pháp luật hiện hành về quyên về lối di qua batđông sản liên kê

Chương 3: Thực tiễn áp dung va kiến nghỉ hoàn thiện quy định pháp luật vềquyền về lối di qua bat đông sản liền kê

PHÀN NỌI DUNGCHƯƠNG 1: MOT SÓ VAN DE LÝ LUAN VE BAT DONG SAN VÀ QUYỀN

VE LOI ĐI QUA BAT DONG SAN LIEN KE1.1 Một so khái niệm, đặc diem

1.1.1 Khái wiém, đặc điểm bat động san

Từ việc phân loại tài sản bắt nguôn từ luật La Mã, khái niém về bat đông sản

van được ghi nhận trong pháp luật dan sự nhiều nước cho đền nay Tuy nhiên, cách đề

phân loai cũng như những quan điểm phân loại tải sản của mỗi nước có những điểmkhác nhau, từ đó cách hiểu về bắt đông sản cũng khác

Theo thông lệ va tập quán quốc tê, kê thừa cách quy dinh về bat động sản tại

BLDS 1995, BLDS 2005, cũng như trên cơ sở thuộc tinh tự nhiên của các tài sản và

các tải sản di dời được hay không BLDS 2015 đã phân chia tai sản thanh bat động sin

và đông sản Quy định tại Điều 107 BLDS 2015 xác định Bat động sản bao gồm: Dat

đai, Nha, công trình xây dung gắn liên với dat đai, Tài sản khác gắn liền với dat đai,

nhà, công trình xây dựng, Tài sản khác theo quy đính của pháp luật.

Như vay, pháp luật V iệt Nam, cụ thể BLDS 2015 thửa nhận bất động sản sau:Dat dai là bô phận cầu thành lãnh thổ, thuộc chủ quyền quốc gia vì vay không

thé là đối tượng của giao dich dân sự Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu rang dat

đai ở day chi là một mảnh dat được giới hạn bởi điện tích, chiêu dai, chiều rộng, chiêucao Khi con người thực hiện hành vi chiêm hữu, khai thác, sử dung thi dat trở nên cógiá trị và trở thành mot loại tài sản quan trong trong giao lưu dân sự, đầu tư, thương

mai.

Nhà, công trình xây dung gắn liên với dat dai, kể cả các tai sản gắn liên vớinha; công trình xây dung đó Những tai sẵn được liệt kê tại Điểm b Khoản 1 Điều 107BLDS 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật lý và không dé dang di doiđược Tức là, chúng phải được xây dụng cô định trên đất và phục vụ cho mục đíchkhai thác sử dung lâu dai Các tải sản khác gắn liên với nha ở, công trình xây đựng làbat động sản nhu hệ thông điện, nước lả những tài sản công dung gắn liên với batđông sản là nha, công trình xây đựng, nêu thiêu chung thì nhà, công trình xây dựng

không khai thác được bình thường.

Những tai sản khác gắn liên với dat Những doi tượng nay phải kế đến các loạitải nguyên thiên nhiên khoáng sản nằm trong lòng dat: than, dâu khí, vàng bạc Chúng được sinh ra từ đất, nằm trong đất, gắn liên với đất và chưa được khai thác dénthì các loại tai nguyên thiên nhiên nay là bat động sản Nhung nêu đã được khai thác

va vận chuyên ra khỏi khuôn viên của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chiu

sự điều chỉnh của quy ché pháp lý dành cho động sản

Các loại tài sản do pháp luật quy dinh Căn cứ vào thuôc tính tu nhiên: sinh ra

từ dat, hoặc gan liên với dat, BLDS 2015 đã liệt kê một số đối tượng được coi là batđông sản Dé có thé bao quát và dur liệu khả nang xuất hiện các loại bat đông sẵn mới

trong tương lai, pháp luật đưa ra quy định “các loại tài sản khác do pháp luật quy

định” Pháp luật Việt Nam biện chưa có văn bản nào quy định danh mục các bat độngsản khác mà Điểm đ Khoản 1 Điều 107 dé cập

Như vậy, việc quy đính thé nào là bat đông sản theo pháp luật đa số các quốcgia khác trên thé giới đều đựa vào tính chất di đời được hay không di đời được của tảisản Ngoài ra, một số tài sản được quy đính là bat động sản do tính chất, công dungcủa tai sản hoặc do pháp luật mô: nước quy dinh Theo pháp luật V iệt nam hién hành,Bắt động sản là tài sản không thé di đời hoặc hạn chế di đời có ích cho con người;

được chiếm giữ bởi cả nhân, tổ chức hoặc cộng đồng và có thé đo lường bằng giá trị

nhất đình

1.1.2 Khái uiệm, đặc điểm bat động san liều kè

Theo từ điển Tiếng Viét pho thông “Liên là ở kê ngay nhau, sát ngay nhaukhông cách”, “kê là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí gan coi như không còn khoảngcách”2, Pháp luật V iệt Nam hién hành chưa có các quy đính cụ thé giải đáp khái niém

bat động sản liên ké, theo cách dinh ngiĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liên kê

la: “Khu đất liên nhau, tiếp nói nhau với khu dat đã được xác dink”? Như vay, với

cách hiểu thông thường, bat động sản liền kê được hiểu là bat động sản có sự tiếp giáp

nhau về ranh giới giữa các bat động sản và phải xác định được bat động sẵn liên kêmới biết được bất động sản phải han chế quyên dé phuc vụ cho một bất động sản

néu hiểu bat động sẵn liên kê theo nghiie hep thi dé tao lập được lỗi & qua thuận tiện

đến đường công, công sé gấp khó khăn, bất cập, dan đền việc áp dụng không thông

nhất trên thực tiễn Theo nghiia rông thi bat đông sản liên kê cũng là bất động sản xung

2 Nguyễn Vin Việt (1971), Din Luật Sà: Gan.

¡Nguyện Ngọc Diệp (2009), 3450 Thuật ng pháp ý phổ thông, Nob Giáo thông vận tii

* Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử đng hạn chế bit động sin bền kề, Hi Nội, Nob Tư pháp

quanh, tức là sự tiếp nói của bat động sản liền kê, không cân tên tại ranh giới chunggiữa chúng Các bat động sản xung quanh đối với một bat đông sản là khái niém mở,việc xác định một bat động sân được coi là xung quanh đối với một bat động sản khácthông thường chỉ được đề cập khi có sự ảnh hưởng hay cân thiết cho việc khai thácmét bat động sẵn xác định Ý

Do quy định của BLDS 1995, BLDS 2005 không sử dụng thuật ngữ "quyền đốivới bat đông sản liên ké” ma sử dụng thuật ngữ “Quyên sử dung han chế bat động sảnliên ké” Đông thời hai BLDS nay cũng không đưa ra định nghĩa thé nào là quyền sửdụng hen chế bat động sản liên kê ma chỉ quy định theo hướng liệt kê các quyền.Nhằm tao cơ sở pháp lý day đủ, thuận lợi hon cho việc khai thác, sử dụng một cáchluệu quả các tai sản, nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và tạo điêu kiện cho các chủ

thé không phải là chủ sở hữu thực hiện quyền đổi với tai sản thuộc chủ sở hữu của chủ

thé khác, BLDS 2015 đã sửa đôi, bd sung quy dinh về quyên sử dung hạn chế bat độngsản liên kê trong BLDS năm 2005 Đặc biệt, BLDS năm 2015 đã đưa ra định nghiie vềquyên đối với bat động sản liên kè Theo do: “Quyển đối với bắt động sản liền ké làquyển được thực hiện trên một bắt đồng sản (gọi là bắt động sản chịu hướng quyên)nhằm phục vụ cho việc khai thác một bat đồng sản khác thuộc quyền sở hữu của ngườikhác (goi là bắt động sản hướng quyển) ”Š Định nghĩa trên được đưa ra dựa trên bản

chất của sự việc, hién tượng, ngắn gon, súc tích nhưng lại có tính khá: quát cao Điều nay có ý ngiĩa quan trọng, là tiền đề và cơ sở cho các quy đính khác cụ thể về quyền đổi với bat động sẵn liên kê trong BLDS nam 2015 Định ngiấa về quyên đốt với bat đông san liên ké trong BLDS năm 2015 cho thay can có hai điều kiện bat buộc để lam

phát sinh quyền nay, đó là: (i) phải có sư tên tại của ít nhất 02 bat động sẵn; (1) việc

khai thác một bat đông sản bat buộc phải được thực hiện trên bất động sản còn lại mới

thực luận được quyền khai thác đó.

Khi xác đính các bat động sản liên kê thi mới có thể xác định được phiên lụy

ma một bat đông sản phải gánh chịu đôi với một bat động sản khác, từ đó áp dung

pháp luật phi hợp thực tiễn Tử phân tích trên, có thé hiểu khái niém bat động sản liên

kê trong pháp lý như sau: Một bắt động sản được coi là liền ké với một bắt đồng sảnkhác và có thé phải chịu sự hạn ché về quyên đối với bắt động sản chiu địch quyển khi

ching thuộc bắt động sản về bản chất do tính không di đời được cing loại và giữa

chíng tén tại một ranh giới về dia Ìÿ cũng nhu: về pháp lý

` Pham Công Lạc (2006), Quyền sử cog han chế bất ding sin liền kẻ, Hi Nội, Nsb Tư pháp

“ Điều 245 BLDSnăm 2015

1.1.3 Khái niệu bat động sau vây bọc

Bat đông sản bị vay bọc trên thực tê được hình thành do tinh chất cô định haykhông thé di doi của bat động sản Những bất đông sản được coi là bị vây boc khi nókhông thể trực tiếp thông thương với đường công công hoặc có nhưng lôi thôngthương quá nhỏ, không đủ dé dim bảo việc khai thác công dung của bat động sản mộtcách bình thường ? Sự trợ giúp của các chủ sở hữu, sử dung bat động sản xung quanh.đổi với bat đông sản bị vây bọc 1a rất cân thiệt Bởi, bất đông sản bị vay bọc thôngthường được thể hiện theo bề mat của bat đông sản nhưng cũng được coi là có su vâyboc theo chiều thắng đúng (trên, dưới), như diện tích các căn hộ chung cư Một batđông sản có thé bi vây bọc toàn diện mà không có sự tiếp cân trực tiếp nào đối với tat

cả các hệ thông thuộc cơ sở hạ tang (cap, thoát nước, đường đi, tải điện, thông tin liên

lạc, ) cân thiết cho việc khai thác bat đông sản đó Khi đó, muốn khai thác bat động

sản, chủ sở hữu bat động sản bi vây bọc phải cân đền sự trợ giúp của các bat động sinkhác với day đủ các nổi dung của Quyền sử dung han chê bat đông sản liên liên kêđược pháp luật quy đính Từ đó, có thé liều, bat đồng sản bi vay bọc là bắt động sản

bị giới han bởi các bắt động sản xung quanh, không có lỗi di ra đường công cộng

1.1.4 Khái niệm lối đi qua bất động sản lien ke

Trong giao thông công công, người ta thường sử dụng thuật ngữ “đường di”,

“cơn đường" để nói về nơi thực hiện giao thông từ nơi này đến nơi khác Cũng vớimục đích phục vu giao thông di lai nhưng BLDS 2015 kệ thừa, tiếp nổi quy định củaBLDS 1995, BLDS 2005 sử dung thuật ngữ “lối đi”

Lỗi đi được hiểu là “khoảng đất hẹp ding dé di vào, ra một nơi nào đó, để di

lai từ nơi này đến nơi khác"Ê, Theo cách định nghĩa này, khái niém lối di có điện tích

nh6 hơn so với đường di vì do chỉ 1a nơi thực hiện giao thông có diện tích phù hop Có

nglữa là vừa đủ dé đép ứng một cách thiết yêu nhat nhu câu đi lại

Trong nghiên cứu của tác gid Nguyễn Van Việt cũng cho rằng “Lới di làkhoảng đất hẹp dimg dé vào một nơi nào đó'9 Thông thường lỗi di sé được hiểu là

mét đường di vừa đủ phục vụ nhu câu đi, lại

Như vậy, lôi & được hiểu là một phan diện tích nhỏ, phục vụ nhụ câu di lại một

noi nao do.

Vé mặt tự nhiên, bất đông sản là một thé thông nhật, nối liên nhau Khi con

người phân chia dưới những hình thức nhật định tạo ra những phân bat động sản thuộc

về chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau Từ đó, mới xuất hiện tình trạng sẽ có những

gyền Thủy Dương (2021), Quyền doi với bất động sin bền kệ trong BLDS nim 2015, Luận vin thác sĩ Luật

C

* Viện Ngôn ngữ (2010),Thdd 11, S20,

* Nguyễn Vin Việt, din từ Pham Công Lac (2006), Tid 7,tr.148

bat động sản bị vây bọc và bat động sản liên kê Bat động sản bị vay bọc không cóđiều kiện tiệp xúc với đường giao thông công công nhưng chủ sở hữu, người sử dụngcủa nó không thé tự giam minh trong phạm vi bất động sẵn nay Bị vây bọc là điều

kiện đầu tiên dé tao lap lôi di qua bat động sản liên kệ, nó là hệ quả của sự phân chia

quyên sở hữu, quyền sử dung bat động sản Khi đó, bat động sản bị một hoặc nhiéu bat

đông sản thuộc chủ sở hữu, sử dung khác vây xung quanh, không thê tiệp xúc trực tiép

với đường di công cộng Dé bat động sản này có thé thông thương với bên ngoài, phápluật quy định về “lối di qua bat động sản liên kê”

Lối đi qua bat đông sản liên kề được thiết lập từ bat đông sản bi vây bọc ra đềnđường công công, Do đó, lối đi này có thê qua một bat động sản thuộc một chủ sỡ hữu,

sử dung nhưng cũng có thé di qua nhiều bất động san thuộc về các chủ sở hữu, sử

dung khác nhau.

Từ việc tim hiéu khái tiệm lỗi di, bat động san liên k cũng như các quy địnhpháp luật liện hành, ta có thé đưa ra khái niệm về lối ci qua bat động sản liên kê là:Khoảng dat dẫn vào bat động sản bị vây bọc đề phục vụ việc di lại ra đường công công

ma diện tích dat này được thiết lập trên phân điện tích bat động sẵn liên kê

1.1.5 Khái uiệm, đặc điểm quyều về lỗi di qua bat động san Tien kè

Theo quy định của BLDS 2015 thì quyền về lối đi qua là một trong nhữngquyên sử dung hạn chế bat động sẵn liên kê Cu thé “Chit sở hữu có bắt động san bịvấp bọc bởi các bắt động sản của các chit sở hitu khác mà không có hoặc không đi lỗi

di ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bat động sản vậy bọc dành chomình một lỗi đi hop |ý trên phan đất của ho” Quy đình này dat ra nh đã ghi nhận.quyên năng của chủ sở hữu bat động sản liên kệ trong điều kiện cân thiệt và hợp ly duatrên sự thöa thuận của các chủ ở hữu Như vậy, quyền này tên tai không phụ thuộc vàoviệc thay đổi chủ sở hữu của bat động sản bi vây bọc và bat đông sản liên kê Chủ sởhữu bat động sản liên ké van sử dung, khai thác các quyên lợi bat đông sân của mìnhmét cách bình thường chỉ duy nhất phải chịu thêm ngiấa vụ đối với bat đông sản bi

vây boc.

BLDS 2015 đã đưa ra khái niém quyên về lối di qua bat động sản liên kê, đây làmột sự khác biệt so với BLDS 1995 và BLDS 2005 Quyên về lỗi di qua bat đông sảnliên kê được thiệt lập khi có đủ những điều kiện do pháp luật quy định Quyền này chophép chủ sở hữu, người sử dung bat động san bị vay boc (có đủ căn cứ theo quy đínhpháp luật) được thiết lập một lối di trên diện tích bat động sản thuộc sở hữu của người

khác Sau khi lối di đã được tạo lập, chủ sở hữu, người sử dụng bat động sản liên ké có

!9 Khoản 1, Điều 254 BLDS 201%

lỗi đi qua phải tự hạn chế quyền của minh, đảm bảo cho bat động sản bi vay bọc có thể

khai thác, sử dụng,

Từ quy định của BLDS năm 2015, quyên về lối di qua bat đông sản liền ké làvật quyền, quyền này gắn liên với hai bất đông sản (hưởng quyên và chiu quyên) chứkhông gắn với chủ sở hữu bat động sản, khi thay đổi chủ sở hữu thi quyên này sẽ

không bi mat di mà chuyển từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới, chủ sở hữu mới sẽ

được hưởng quyền, chủ sở hữu cũ sẽ châm đút quyền

Quyên về lối di qua bat đông sẵn liên kê là quyền năng sử đụng hạn chế của chủthể trên một tai sản không thuộc quyền sở hữu, sử dung của mình Lối di này được tạo

lap: “được coi là thuận tiện và hop Ip nhất, có tinh đến đặc điểm cu thé cha dia điểm,

lợi ích của bắt đồng sản bi vay bọc và thiết hại gập ra là it nhất cho bắt đồng sản có

mở lỗi đi"! Theo đó, lối di qua bat động sản liền kê phải: “Báo đảm nguyên tắc hợpIj} và thuận tiên, ít gây phiên hà cho các bên Viée hợp Ij: và thuận tiện này được thé

hiện ở vị tí, giới hạn chiêu đài, chiẩu rồng chiều cao của lỗi đi là dé nhất gan nhất

nhưng cing gây thiệt hai it nhất cho bắt động sản liền kể”), Việc mỡ lôi di phải xemxét kỹ lưỡng điều kiên này dé hen chê thiệt hei đến mức thấp nhật cho chủ sở hữu batđông sản chịu hưởng quyên Khi mở lối di phải tính đân vi trí địa lý và đặc điểm của vịtrí đó, lợi ich của bat động sản bi vây boc và khả năng gây thiệt hại cho bat đông sảnvây boc, phải đảm bảo cân bang lợi ích và hai hòa trong mối quan hệ giữa các chủ thé.Chủ sở hữu bat đông sản bị vây boc có quyên yêu câu mở lối đi và sử dụng lồi di trongsuốt quá trình khai thác, sử dụng bat động sản của minh

VỆ van đề đền ba, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải dén bu cho chủ

sở hữu bat động sản chịu hưởng quyên, trử trường hợp có thỏa thuận khác, Trênphương điện là chủ sở hữu thi chủ sở hữu bat đông sẵn chiu hưởng quyên có toànquyên khai thác và sử dung đối với bat động sản của minh Tuy nhiên, vì phải đành:cho chủ sở hữu bất đông sản hưởng quyên một lối đ nên quyền khai thác, sử dụng batđông sản của họ bị hạn chế Quy định của Điều 254 BLDS năm 2015 thì giá trị đền bùkhông phải là điều kiên để mở lỗi di mà chi là hệ quả của việc mỡ lồi đi ma thôi!Việc đền bù này của chủ sở hữu bat đông sản hưởng quyền dành cho chủ sở hữu batđông sản chiu hưởng quyền nay mang ý ngiấa hỗ trợ vật chat bởi quyền sở hữu batđồng sản bị han chế

1.2 Ý nghĩa sự ghỉ nhận quyền về lối đi qua bất động sản lien kè

Thứ nhất, việc ghỉ nhận quyền về loi đi qua bat động sản lien ke dim bảocho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khả năng tiếp cận với bất động sản củaminh thông qua việc xác lap quyền đồivới bất động sin liền ke

Thực tế, để một người thừa nhận quyên của người khác trên tải sản của minh là

không dã dang, sé rat khó để chập nhận một phan dat của minh tao lôi di cho người

khác di qua hàng ngày Nêu quyền về lối di qua bat đông sản liên kê không được ghinhận thì việc dé hai bên chủ sở hữu bat động sẵn tự thỏa thuân “giúp đỡ” nhau gan như

sẽ là không có.

VỆ mat lý tuyệt, quyên về lối đi qua bat động sản liên kê được xác lập ngaykhi bat động sản bị vây bọc Tuy nhiên, mặc di pháp luật đã có quy định nhưng hau

như người dân không dé ding gì thừa nhận quyền của người khác một cách tự đông,

bởi vậy, căn cứ xác lập theo luật định này thường được thé thức hóa thông qua mộtquyét đính áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyên (như quyết định.của Tòa án ), trong đó thé hiện luôn cả phương thức thực hiện quyền nảy 1

Chính vì lẽ đó, việc ghi nhén quyền cũng nlyư các căn cứ xác lập quyền sẽ giúp

cơ quan có thâm quyền có căn cứ để áp dụng, giúp chủ sở hữu bat động sản bị vây boc

có thể khai thác, sử dung bat đông sản của mình liệu quả hơn.

Thứ hai, việc ghi nhận quyền về lei đi qua bat động san lien kề dam bảo lợiích chung của xã hội trước quyền năng gần như tuyệt đối của quyền sở hứu

Quyên sở hữu là quyền năng gần như tuyệt đối của chủ sở hữu đối với tai sảncủa mình mà không có quyền nảo đứng trên nó và mang tính chất loại trừ quyền của

các chủ thể khác trong xã hội Tuy nhiên, khi chủ sở hữu bat động sản bi vay boc có

yêu cầu chủ sở hữu bat động sản liên kê mở một lối di qua trên dat dé đ ra đường

công cộng, khai thác bình thường bat đông sản thì quyền năng sở hữu đã bi tác đông,

lúc nay quyên sở hữu của chủ sở hữu bat động sản liên kê bị giới han" Trừ khi cácbên có quan hệ thân thích và có thé tư thỏa thuận xác lập quyên về lối di, còn rất khó

để tao lập lối di qua trên đất của người khác, khi đó những quy dinh được đưa ra sẽ làcăn cử đề xác lập quyên, ng]ấa vụ cho các bên Quyên về lỗi di qua bat động sẵn liên

kê được xác lap là cơ sở pháp lý cu thé dé chủ thể có quyên yêu câu đáp ứng nhu cầukhai thác, sử dung bắt động sản của mình một cách bình thường, hiệu quả Thậm chí,cũng có ý kiên cho rằng, quyền đổi với bat động sản liên kê nói chung (quyên về lối đ:

' Giáo trình Luật Dân sự Việt Num (2022), Tập 1, Trường Đai học Luật Hà Nội, 346.

‘© Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sin trong hut din sự Việt Nam, Nd Ti

qua nói riêng) đôi khi không tao ra lợi ich cho chủ sở hữu bat động sản tưởng quyền

ma có thể tạo ra lợi ích cho một người thứ ba nao đó ụ

Ngoài ra, quyên về lôi di qua tạo ra ngiữa vu bi động cho chủ sở hữu bất độngsẵn chiu quyên (servitudes in faciendo consistere non potest) Điều nay có nghia, chủ

sỡ hữu bat đông sản hưởng quyên chỉ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bat động sẵn chịuquyên không được thực luận, hoặc han chế thực hiện một hành vi, chứ không đượcbuộc chủ sở hữu bat đông sản chịu quyền phải thực hiện một hành vi nhat dink!

Thứ ba, ghi nhận quyền về lỗi đi qua bat động sản liền ke dam bảo chủ thechỉ có quyền trong phạm vi nhất định

Quyên về lối di qua bat động sản liền kê cho phép một chủ thé được quyên khaithác một phan diện tích dat thuộc sở hữu của người khác dé sử dụng, khai thác batđộng sản của minh một cách liệu quả Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản hưởngquyền không mặc nhiên vì vậy mà trở thành chủ sở hữu hay có quyền nang như chủ sởhữu đối với lối đi được mỡ Chủ sở hữu tài sản được luật quy định có các quyền ning

cu thé, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dung quyền đính đoạt tài sản của minhTuy nhiên, chủ sở hữu bat động sản hưởng quyên chỉ có một số quyên nhất định đôivới lỗi di qua trên bat động sản chịu quyền, phụ thuộc vào théa thuận giữa các chủ thể,theo di chúc hoặc theo pháp luật Hay nói cách khác, quyền năng của chủ sở hữu batđông sản hưởng quyền có phạm vi hẹp hơn so với quyền của chủ sở hữu tài sẵn thật

sự.

Việc ghi nhận quyền về lối di qua bat động sản liên kê va đưa ra các căn cử xáclập đã hạn chê phạm vi quyền là hợp lý, vì bản thân chủ sở hữu bất đông sản hưởngquyên không phả: là chủ sỡ hữu tai sản, nêu cho phép ho có quyên năng gan như tươngđương quyền năng của chủ sở hữu thì không công bằng, trừ khi chủ sở hữu bat đôngsẵn chịu hưởng quyền đông ý bán hoặc chuyên nhượng đổi với phan dat được sử dụnglàm lối 4

17 Lệ Nguyễn Ga Thiền, Nguyễn Thi Thủy Linh (2016), *PRAEDIALES SERVITUDES HAY LA QUYỀN HUONG DUNG ĐỐI VỚI BẮT ĐỒNG SAN LIỀN KE THEO PHÁP LUẬT LA MA”,

(iets /fohaphuatdansn eka v1¥2016/06/27/08/1 1 fyraedialss.servinudes-hay-LquyenImong ưng

doi-voi-bat-dong,san-Lien-ke-theo-php-hut-lamy) : “Với tự cách la quyền dmg ich, pradials servtudes phải duoc thực hiện vi

nox đích nhằm dat được mst nhất định Cổng có maing hop một quyền dụng ich không mung lei một lợi ich nio cho chủ sở hữu cia bắt động sin lưởng quyền, nhung việc tac luện quyên này lai mang đền mst số lợi

ichkinh té cho một người thứ ba nảo đó ,hoặc thậm chi li cho chính chủ sở hữu của bất đồng sin chin quyền”?

18 Conveyancing Act 1919 (cumrent version for 1 Decemsber 2019 to date),

[https Me gislation nsvr.gov awhview Atma/2019- 12-0 1/act- 19 19-006)

" Điều 158 Bộ kiật din sựnăm 2015.

Lê Tu Ba (2008), “Quyén về lôi di qua bit động sin liền ke”, Tap chí Tòa án nhân din, số 10, 33

1.3 Lược sử hình thành quy định về quyền về loi đi qua bất động sản lien kề

Quyên đôi với bat đông sản liên ké theo pháp luật Việt Nam có cội nguồn từLuật La Mã, tiếp thu những nguyên ly cơ bản từ Luật La mã và những nguyên tắc cơ

bản trong BLDS Pháp năm 1804.

Quy định về dia dich trong pháp luật dân su Việt Nam trước khi ban hànhBLDS đều có điểm chung đó là thông hat sử dung khái niém “địa dịch” chứ không sử

dụng khái niém “quyền sử dung hạn chế bat động sản liên ké” hay “quyền đối

đông sẵn liên kê” Đông thời, coi quan hệ địa dich là một quan hệ vật quyền: một bat

đông sản phải chu “dich lụy” để “làm lợi” cho một bat động sản khác},

Trong quy dinh BLDS năm 1995, các vấn đề liên quan đến han chế quyên củachủ sở hữu, người sử dung bat động sản này hay chủ sở hữu, người sử dung bat độngsản khác cũng được quy định Tuy nhiên, những quy định đó nam trong Chương VIIPhân thứ hai “Tai sẵn và quyên sở hữu” với tiêu đề “Những quy định khác về quyền sở

với bật

hữu” Nếu chế đính dia dich trong pháp luật của các nước bao gồm các quy định về quyên và ngiữa vụ của các chủ sở hữu bat động sản thi trong BLDS năm 1995 với chế

định “Quyên sử dung hạn chê bat động sẵn liên kể" lại chỉ bao gồm các quy định về

quyên của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng bat đông sản cầu các chủ sở hữu

bat đông sản liên kê dé thỏa mãn mét so nhu câu nhật dinh Quyền về lối di qua bắt

đông sn liên kê được quy đính tại Điều 280 với nội dụng “J- Chit sở hữu: bat độngsản bị vay boe bởi các bắt động sản của các chit sở hiểu khác mà không có lỗi di ra, cóquyển yên cẩu chit sở hitu bắt động sản liền kề dành cho mình một lỗi di thuận tiên và

hop lý ra dén đường công công: người được yêu cẩu có nghita vu dap ứng yêu: cẩu đó Người được dành lỗi đi phải đền bù cho chit sở hiểa bắt đồng sản liền kê nếu không có

thoả thuận khác; 2- Vi trí, giới han chiều dài, chiều rồng chiều cao của lỗi di do cácbên thoả thuận, bdo đảm thuần tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; néu

có tranh chấp về lỗi di, thi có quyển yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyên xácdinh; 3- Trong trường hợp bắt động sản được chia thành nhiều phan cho các chủ sởhin, chủ sử đụng khác nhan, thì kửủ chia phải đành lỗi đi cần thiết cho người phíatrong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù” Quy định này đã đưa

ra nội dung quyên về lối di qua nhưng chưa dé cap đền nguyên tắc tạo lập cân thuantiên và hợp lý nhất Ngoài ra, quy định chỉ cho phép chủ sở hữu bat động sản bị vayboc không có lồ: di ra mới được yêu câu mỡ lôi đi Khác với quy định hién hành là chủ

sở hữu bat động sản bị vây bọc “không có hoặc không đủ lối di” có quyền yêu cầu mở

lôi di.

** Lê Huyền Trang (2017), Quyền doi với bắt động sin liền kệ theo quy định của pháp nit Việt Nam hiền hành,

Ha Nội,tr20

Tiệp nói tinh thân của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã đưa ra những quyđịnh tương tự và đã có thêm nguyên tắc “Lối đi được mở trên bắt động sản liền kề nào

mà được coi là thuận tiện và hợp Ip nhất, có tính dén đặc điểm cụ thé của địa điểm, lợiích của bắt động sản bị vay bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bắt động sản có mỡlỗi di’? Day là một sự tiên bộ nhằm đảm bảo quyền khai thác, sử dung cho bat động

sản hưởng quyền, đồng thời đảm bảo ít gây ra ít thiệt hại nhật cho bat động sẵn chiu

hưởng quyền Điểm chung ca hai quy đính của BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005

là tên quy đính là “Quyén về lôi di qua bat động sẵn liên kề”, sau nảy BLDS năm 2015đổi thành “Quyén về lối di qua”

Về bản chất, BLDS nam 2015 đã kê thừa, phát huy nội dung cơ bản của quyền

về lối đi qua bat đông sản liên kê của BLDS năm 1995 và BLDS nam 2005 Tuynhiên, những nguyên tắc, căn cứ xác lập, thay đổi, cham đút, liệu lực, nguyên tắc thựchiện quyền đối với bat động sản liên kê nói chung đã được mở rông phủ hợp với điều.kiện kinh tê-xấ hôi hién đại nhằm đảm bảo thi hành trên thực tế

* Khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005

Kết luận chương 1Nội dung chương 1 đã tập trung nghiên cứu khái niém, đặc điểm và ý nghĩa củaquyên về lối di qua bat đông sản liền kê theo BLDS năm 2015 Từ đó nhén manh tam

quan trong của quyên về bat động sản liên ké nói chung và quyên vệ lôi di qua bat

đông sản liên ké nói riêng, Việc hiéu rõ khái niém va đặc điểm cho phép khẳng dinh

mét bat động sản bi vây bọc bởi những bat động sản khác thì có quyên yêu câu mở lối

đi qua bat đông sản liên kề Tuy nhiên, lối di đó chỉ được thực sự tạo lập khi có một

trong những căn cứ do pháp luật hiện hành quy định.

Tiếp theo, ý ngifa của việc ghi nhân quyền về lối di qua bat động sản liên kègiúp quyên và lợi ích đôi bên được đảm bảo Trong quá trình tạo lập cân có nhữngđiều kiện, căn cử xác lập cụ thé theo luật định Lỗi đ qua có thé được thay đổi về hiện

trang so với hién trang ban đầu nên cân có những quy định rõ rang dé áp dụng

Tom lại, qua phân tích, tìm hiểu và đưa ra những kết luận quan trọng tại chương

1 sẽ là tiên đề dé phân tích, tìm hiểu những bat cập, han chế khi những quy định củapháp luật được áp dung trên thực tế và đưa ra nhũng kiên nghị nhằm hoàn thiên quyđịnh quyền về lỗi di qua bat động sản liên kê

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUAT HIEN HANH VE

QUYỀN VE LOI ĐI QUA BAT DONG SAN LIEN KE2.1 Căn cứ xác lập quyền về loi đi qua bat động sản lien kè

Quyên về lối di qua bat động san liên kê là một quyền quan trong vì lôi di qua

ảnh hưởng nhiều nhật đền bat đông sản chịu hạn chế quyền Pháp luật hiện hành đã đưa ra những quy định cụ thể về căn cứ xác lập quyền doi với bat động sản liền kê

Đây cũng chính là những căn cứ nhằm phát sinh quyền về lối di qua bat đông sản liênkê

Tại Điệu 246 BLDS nam 2015 quy định “Quyển đốt với bắt động sản liền kể

được xác lập do dia thé tự nhiên, theo quy đình của luật theo thỏa thuận hoặc theo di chic”.

Đề mỡ một lối di qua bất đồng sản vay bọc cho bat đông sản bi vây boc khôngthể tiếp giáp với đường giao thông công cộng không phải đương nhiên mà phải cónhững cơ sở và điều kiện nhật định Miột quan hệ pháp luật luôn bao gồm quyền vanghia vụ cụ thể, thông thường quyên của chủ thé nay sẽ là ng†ĩa vụ của chủ thê khác.Nên để quyên năng của chủ thé được thực hiện thì phải có cả những yếu tổ khách

quan, chủ quan và phải tuân theo những quy đính của pháp luật.

2.1.1 Xác lập quyén về lối di qua bat độug sau lien kẻ theo địa thé tị nhiêu

Căn cử xác lập quyên đối với bất động sản liên kề do địa thé tư nhiên trongtrường hợp do địa thé tự nhiên ma một bất đông sản ở trong tình trạng phuc vụ méthoặc nhiều bat động sản khác mà không có sự lựa chọon?3 Xuất phát từ bản chất không

di, đời được của bat động sản nên các nhà làm luật thừa nhân “dia thé tự nhiên” là mộttrong những căn cứ xác lập quyên đi qua bat động sẵn liên kê > Địa thé tự nhiên là vịtrí toa lạc của một bat động sản tên tại khách quan không do tác đông của con người?”

Do đó, nêu chủ sở hữu cô tình đưa bat động sản của minh vào tinh trang bị vây boc(tức được tạo lâp do hành vi của con người chứ không phải tên tại một cách khách

quan) thì khi đó quan hệ giữa chủ sở hữu bat động sản va chủ sở hữu bat động sản liên

kê là quan hệ dân sự thông thường, trừ khi có thöa thuận khácế

“Bi vay boc” có ngi#a là không có lỗi đi ra đường công công không có điểmtrên ranh giới (của bat động sắn) tiép xúc trực tiếp với các thiết bị công công hoặc có

Phong bee 2017), Quyên đổi với bắt động sẵn liền ké theo quy dh của pháp hit Việt Nam hiền hinh,

lội ,tr.2(

>\ Đường Đại học Luật Thinh phố Hồ Chi Mash (2019), Giáo tinh Pháp init về tải sin, quyền sở hữu và thừa

kế, Lé Minh Hùng (Chủ biền),N:b Hong Đức - Hội Luật gà Việt Nan,0r293.

* Bộ Tư pháp (2017), Ky yêu hội thảo Quy dinh của Bộ hnit Din swnim 2015 về một số quyền khác doiveitii

sẵn, yêu cầu đãtra đổi với vikc tain Kiwi thú hành vi hoàn thiện hệ thông pháp bắt, Hà Nội,tr 12.

ˆ* Đình Trung Tung (Chit bản), (2017), tid 24,tr.126.

nhung không sử dung được” Khi bat động sản không có điều kiện tiếp xúc với đườnggiao thông thi không có khả năng để đưa vào khei thác, sử dụng bình thường Nguyênnhân đẫn dén sự tách biệt giữa bất đông sản phía trong với tuyên đường giao thôngchính bởi sự bây bọc bởi các bất động sản phía ngoài.

Trên thực tế, những trường hợp bất động sản bị vây bọc nhiều lớp bởi nhiéu bat

đông sản của nhiêu chủ sở hữu khác nhau nên việc xác lập quyền về lôi di qua cũng

gấp nhiéu khó khăn Ví dụ, một bat động sản bị vay bọc va bat đông sản vay bọc củabat đồng sản do cũng bi vây bọc bỡi các bat động sản khác, khi đó dé xác lập quyên lôi

di qua ta sẽ phải xét đến là bất đông sản chung quanh chứ không chỉ riêng bat độngsản liên kê Bởi, có thé bat động sản vây bọc ngoài cũng, nơi tiệp giáp đường côngcộng không liên kê trực tiệp với bất động sản bị vây bọc ở trong cùng

2.1.2 Xác lập quyều về lỗi di qua bat động sau lien kê theo ý chí của chit thé

a Xác lập quyền về loi di qua bat động san liều kẻ theo thea thuận

Trong quan hệ dân sự thi nguyên tắc tự do, tự nguyện là nguyên tắc cơ bản

mang tính bản chat Điều nay được thé hiện trong pháp luật Dén sự “Cá nhân, pháp

nhân xác lập, thực hiện, cham chit quyén, nghia vu dan sự của minh trên cơ sở tự do, tự

nguyện cam kết, théa thuận Moi cam kết, thöa thuận không vi phạm điều cam củaluật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đổi với các bên và phải được chủthé khác tên trong’ N guyên tắc này cho phép các chủ thé được tu do, tự nguyên cam

kết, thỏa thuận về quyền và ngiữa vụ theo ý chí của minh trong phạm vi, khuôn khổ

pháp luật cho phép.

Điều 246 BLDS năm 2015 quy định quyên về lôi di qua bat đông sản liên kề

được xác lập theo thöa thuận “Thỏa thuận” được hiểu là “đồng ý với nhau về điều nao

đó có quan hệ đến các bên, sao khi đã ban bac”

Theo quy định tại Khoản 1 Diéu 254 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu có bắtđộng sản bị vậy bọc bởi các bắt đồng sản của các chủ sở hitu khác mà không có hoặckhông đủ lỗi di ra đường công cộng có quyên yêu cẩu chit sở hữm bắt động sản vaybọc đành cho mình một lỗi di hop lý trên phần đất của ho” Như vậy, khi bat động sân

bi vây bọc dé có lỗi di ra đường công công thi sé có quyên yêu cau được sử dung phandat của bat đông sẵn vay bọc Yêu câu là quyền năng của chủ thé có quyên, nhưng

thực tế thi chủ thé có quyền không thé tư minh thực hién được, mà cân phụ thuộc nhất

định vào hanh vi của chủ thé có nghia vụ Để tạo lập được lối di qua bat động sản vayboc, chủ sở hữu bat động sản bị vây boc đầu tiên cần thöa thuận với chủ sở hữu bat

?' Nguyễn Ngọc Điện (1999), thid 17,tr349

* Khoản 2 Điều 3 BLDSnim 2015.

* Hoàng Phi (2004), tlda (7),t1.946

đơng sản vây bọc Thỏa thuận được phép luật ghi nhan là cén cứ đầu tiên để xác lập

quyên về lỗi di qua Tuy nhién, những nội dung thưa thuận phải tự do, tự nguyện,

khơng vi phạm điều câm của luật, khơng trái dao đức xã hội cĩ hiéu lực thực hiện đổi

với các bên và phi được chủ thé khác tơn trong Các bên cĩ quyên tự do thưa thuận vềnhững nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 254: “i trí, giới han chiều đài, chiều rồng

chiều cao của lơi di ” va những nội dung cần thiết, tự mình định đoạt quyền và nghia

vụ xác lập.

Ngồi ra, cũng cĩ ý kiên cho rằng “Khong nhất thiết phải cĩ tinh trang bị vayboe, hai chit thé đất liền ké hồn tồn cĩ thé thỏa thuận dé người này cĩ thé sử đụng

đất của người la để thực hiện một số việc (45 xe, làm lễ: đi ) và cĩ thé trả tiên Như

vậy, day là dich quyển được xác lập theo thỏa thuận giữa các bên 20 Vì lơi đi quađược xác lập khơng can đáp ứng những điều kiện do pháp luật quy đính như bị vâyboc, khơng cĩ lối di, lối di khơng đủ, nên nĩ cĩ thé khơng được chuyên giao cùngbắt đồng sản nêu chủ sử đụng đất mới khơng đơng ý3\

Tuy nhiên, cũng cân phan biệt lối đi được tao lập do thoả thuận với việc lối diđược xác lập theo quy đính của luật nhưng các bên cĩ thoả thuận tiếp theo về nộidung, cách thức thực hiên quyền Sự thưa thuan giữa các chủ thé bat dau ngay từ khixác lập quyên chứ khơng phải thỏa thuận khi quyên nay đã cĩ trên thực tế Nĩi cachkhác, việc thoả thuận xác lập quyên khác với việc thỏa thuận quyền này sẽ được thựchién như thé nào trong trường hợp quyền được xác lập theo quy định của luật

b Xác lập quyều về loi di qua bat động san lien ké theo đi chúc

Theo Điều 246 BLDS năm 2015, quyên về lối di qua bat đơng sản liên kê cĩ thé

được xác lập theo di chúc Ngay từ thời La Mã, các nhà làm luật đã cho phép mat

người cĩ thé áp đặt cho những người thừa kê các nglữa vu như khơng được xây nhàcao và che mat ánh sáng của nha láng giệng hoặc cho phép láng giéng đĩng ram vàotường nhà mình, hộc được di bộ qua, được dat gia súc qua dat nha minh ” Di chúc

là sự thể hiện y chí của cá nhân nhằm chuyén tài sẵn của minh cho người khác sau khichết 3

Từ khái niém ma BLDS năm 2015 đã đưa ra này, cĩ thé hiéu mục đích, bản chat của dichúc là thé hiện ý chi đơn phương của cá nhân lúc con sơng về việc định đoạt tài sản

của mình sau khi chết một cách tự nguyện, theo một hình thức, thể thức luật định, cĩ

Alain Lacour (2011), “Toa dim về sửa đổi Bộ Mật Din sự”, Kỷ yếu hồi thio về sửa đổi Bộ lật Dân sự, HÀ

Nội ngày 12-13/5/2011,t.39

*! Hoang Thể Liên (Chủ biên), (2013), tdd 25 1.657.

© The Institutes of Justinian, [https://drozroman univ-grenoble-alpes fr/Anglica fust_Scott lưnyffiT).

© Điệu 624 BLD S năm 2015

thé bị sửa đổi, bd sung, thay thé, hủy bö bất cử lúc nào bởi người lập di chúc khi người

đỏ còn sông, va ci chúc chỉ có hiệu lực sau khi người lập di chúc chết

Khi một người có quyền đổi với bat động sản liên kê thì hoàn toàn có thể

“truyện lại” quyền đó cho người thừa kê quyên sử dung dat của minh để thuận tiện cho

ho trong việc sử dung dat sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thé xảy ra đối vớichủ sở hữu bat động sản liên kê khi người đó chết“, Sự dinh đoạt thé hiện ý chí don

phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung di chúc là căn cứ xác lập quyền

về lỗi di qua cho một chủ thé khác, chủ thé đó có được quyên nay thông qua việc lập

di chúc có thé là người thừa kế nhưng cũng có thé không với tư cách là người thừa kế(người thụ tăng)35 Có thé nói, nêu người được chỉ định trong di chúc từ chối hưởngquyên thì khi đó không lam phát sinh quyên về lối di qua bat đông sẵn liên kê

2.1.3 Xác lập quyén về lỗi di qua bat động sau liều kê theo quy định pháp luật

Nhiéu trường hợp trên thực tế, bat đông sản bị vây bọc bởi địa thé tự nhiên

nhung các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được, thi pháp luật sẽ phải đưa ra những căn cứ áp dung.

a Điều kiện để mở lỗi đi qua bất động sản lien ke theo quy định pháp huật

Xuất phát từ góc độ dia thé tự nhiên của các bat động sản, pháp luật đưa ra

những quy định xác lập trực tiếp quyền này Khoản 1 Điều 254 BLDS nam 2015 quyđịnh: “Chủ sở hữu có bat động sản bị vay bọc bởi các bắt động sản của các chit sở

hint khác mà không có hoặc không dit lỗ: di ra đường công công có quyển yêu cẩu

chit sở hitu bat đồng sản vay bọc đành cho mình một lỗi di hop I trên phần đất củaho” Theo quy đính này thi đầu tiên bất động sản phải “bị vây boc”, “không có hoặckhông đủ lôi di ra đường công công”

Yêu tổ vay bọc phải được xác định một cách cụ thé: “Khổng thé coi là bị vaybọc một bắt đồng sản không có lỗi thông thương do chủ sở hitu tự minh xây dung cáccông trình chắn ngang những nơi mà bắt động sản có thé trực tiếp thông thương với

đường công cộng 35 Co nghĩa là, vay bọc phải được xác đính theo ngiĩa khách quan,

bản thân chủ sở hữu tự có hành vi ngắn chặn sự thông thương với đường bên ngoài thi không được xem là bị vây bọc.

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp chủ sở hữu bat động sản bị vây boc có thé tựminh phá bỏ yêu tô ngăn chăn lôi thông thương nhưng không thực hiện, thi đây là sưvay bọc không tuyệt đôi Nghia là, trong trường hop này, chủ sé hữu bat đông sản bị

vây boc và chủ sé hữu bắt đông sản vây bọc có thé tự thỏa thuận với nhau dé mở lối đi

4 Nguyễn Vin Cừ, Trân (2017), tid 12,tr401

`' Nguyễn Vin Cir, Trin Thị Huệ (2017), tldd 12 ,tr 402

© Nguyễn Ngọc Điện (1999), tid 17, 11.360

qua bat đông sản vay bọc nhưng chủ sở hữu bat động san bi vây bọc không thể yêu câu

Tòa án áp dung pháp luật yêu cầu chủ sở hữu bat động sản vây bọc mở lỗi di cho

minh

VỆ điều kiện “không có lối di” được hiểu là không có bat kỳ một lối di nào và không

có lối di thì bat đông sẵn đó không thé tiền hành khai thác, sử dụng bình thường được

Khi đó, chủ sở hữu bat động sản bị vây bọc mới có quyền yêu cầu chủ sở hữu bat động

sẵn liên kê mở lỗi di qua

“Không có lỗi ci” khác với việc “không đủ lối &” Thực tế nhiều trường hợp,bat động sản bị vây bọc nhưng vẫn có một lối đi nhung không đủ dé đáp ứng nhu cau

di lại, phục vụ khai thác bình thường của bat động sản Việc đã có lối di nhưng không

đủ can xem xét đền điều kiện thực tế của bat đông sẵn bị vây bọc Tiêu chi “không đủ”

cũng cần có những quy định hướng dan cu thể và 16 ràng để có thé áp dụng phủ hợp

trên thực tiến Việc xác dinh nl thé nào là đủ và hợp lý trên thực tế còn khó khăn Vi

du, mảnh đất bị vây bọc trước đây làm vườn chỉ có một lỗi đi nhö vừa cho một người

di bộ qua, nhưng nay thay doi mục đích sử dung đất, chuyên qua trong mia bán chonha may đường nên cân lối di réng hơn dé vừa xe may, hoặc xe ô tô vào dé chở mia rađường công cộng Khi do, chủ sở hữu quyền sử dụng mảnh dat đó yêu cầu bất động

sản vây bọc bên ngoài mỡ cho minh mat lỗi đi rộng hơn để thuận tiện cho việc khai

thác bat đông san của minh

Như vậy, những điều kiện của yêu câu mở lối di qua bat đông sản liền kê chính

là cén cứ dé xác lập lối di theo quy định của pháp luật Nêu xác lập lôi di theo thỏa

thuận phụ thuộc vào ý chí của các bên, thì xác lâp lỗi di theo quy định của pháp luật

phải thỏa mãn đủ những điều kiện mà pháp luật quy định

b Lỗi đi được xác lập khi bất động sản bịp hân chia

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 254 BLDS nam 2015: “Trường hop bat đồngsản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữa chit sử dung khác nhau thì lichia phải dành lỗi di cân thiét cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điềunày mà không có đền bit”

Nếu một bất động sản bị vây bọc bởi các bat động sản khác mà không có lôi đi

ra thi pháp luật cho phép chủ sở hữu có quyên yêu cau chủ sở hữu bat đông sẵn vayboc đành cho minh một lối di ra đường công công Tuy nhiên, những bat động sảnđược hình thành từ một bat đông sản lớn sẽ được dành lôi di cần thiết từ khi phân chiaBởi, bản chất bat động sản lúc đầu tiếp xúc trực tiếp với đường công công, hoàn toàn.không bị vây bọc Nhưng khi phân chia thành các bat động sản nhỏ hơn mới hình.thành có thé bị vây bọc Nên dé đam bao quyên cho chủ sở hữu bat động sản nhỏ phíatrong, pháp luật quy định việc đương nhiên có lỗi di từ khi phân chia Thông thường,

khi phân chia, lối di sẽ do các chủ thé tự thỏa thuận, đảm bảo những bất động sin mới

hình thành có thê thông thương với đường công công Trong trường hợp các bênkhông có théa thuận, pháp luật quy định cho phép lỗi di đương nhiên được tao lập từ

các bat động sản phía ngoài ma không cân có dén bw?

Việc chia tach bat đông san lớn thành nhimg bat động sản nhỏ diễn ra phô biến

trên thực tê và việc bat đông sản mới được hình thành được hưởng quyên lối di đương

nhiên từ bat động sản da chia tách là hợp lý Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vấn chưa

tính đến trường hợp néu bat động sản này không thé đáp ứng được việc mở lối đ thì

giải quyét như thé nào? Theo BLDS Pháp, néu bat động sản phân chia không đáp ing

được yêu cầu mở lối di thi bat động sản bị vay bọc van có quyền yêu cầu chủ sở hữubat đồng sẵn liên kê mở lối di dé đảm bảo quyên khai thác, sử dụng

Có thé thay, so với quy đính của BLDS năm 2015 thì pháp luật Pháp có phạm

vi rông hơn Chúng ta chỉ cho phép xác lập trên bat đông sản đã được phan chia nêndan đến nhiêu bat cập trên thực tế Do đó, pháp luật V iệt Nam cân có những quy dinh

cụ thé hơn về nội dung nay, dự liệu trường hợp khi xác lập lồi di trên điện tích batđông sản được phân chia, nêu không đủ điều kiện mở lỗi đi thì chủ sở hữu bat độngsân bi vây bọc có thé yêu cầu từ phía chủ sỡ hữu bat động sẵn liên kê Điệu này là phùhop và cân thiệt cho việc khai thác công dung von có của bat động sản, bởi lễ một batđông sản không thông thương được, thủ không có giá tri tài sản

c Quyền về lối đi qua xác Kip do sự chuyên giao bất động sản

Điều 247 BLDS năm 2015 quy dink “Quyền đối với bắt đồng sản liển kể cóhiệu lực đối với moi cá nhân, pháp nhân và được chuyên giao khi bắt động sản đượcchuyên giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Khác với trường hợpxác lập quyên theo thỏa thuận hoặc di chúc, quyên về lôi di qua được thiết lập theoquy định của luật thì khi có sự chuyên giao bat động sẵn từ chủ sở hữu này sang chủ

sở hữu khác, quyền cũng mặc nhiên được chuyển giao Bởi, quyền bat đông sản liên

kê nói chung và quyên về lối di qua nói riêng 1a vật quyên, không phu thuộc vào chủ

sở hữu Khi chuyển giao bắt động sản, quyền về lối di qua của chủ dat mới là quyên.được xác lập trực tiếp từ quy định của luật và sự chuyển giao quyên cùng với sưchuyển giao bat động sản mà không sự thỏa thuận đặc biệt nào Chủ sở hữu mới của

© Mai Thị Mi (2014), Quyền đi qua bất động sẵn liền kê, Thành pho Hồ Chí Minh, tr.21.

** Điều 684 BLDS Pháp guy dh: “Neu một tải sin di bao vậy vi sự phân chia sau khi mu bám trao đổi, phân

ving hoặc băng bất kỳ hợp đồng nảo khúc, xuột lỗi đi chi có thể được xác lip tin nhống wing dit bi đối trong

của địa dich trước diy Tuy nhuin, khi không đủ điều kiện the hiện một cách diy di doi với các tai sẵn được chia thi Điều 682 sf được ap dựng” Xét từ quy dinh nảy, khi phận chia tao ra những bit động sin bị vậy bọc ma bất động sin này không thé dip ứng yêu cầu mở lỗi đi, thi có thé yêu cầu bất động sin hin kế thỏa niin yêu cầu

này.

` Nguyễn Ngọc Điện 2001), 30,t 367-369.

bat đông sản bị vây bọc được sử dụng quyên về lối di qua với nội dung pham vi, cách.thức như chủ thé chuyên giao bat động sản đã thực hiện trước đó Chủ sở hữu bat độngsin vay bọc không được can trở chủ thể nhận quyên chuyển giao thực hiện quyền vềlỗi di qua trên bat động sản của minh Tuy nhiên, pháp luật cũng không câm các bên

có thỏa thuận khác với nội dung quyền được xác lập trước đó Bởi lễ, đặc tính vĩnh

viễn của quyên đố: với bất động sản liên kê là hệ quả của đặc tính cu thé của quyền sở

hữu được xác lập trên hai bat động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau! Sự chuyểngiao quyên không phân biệt người nhiên chuyển giao bat đông sản có biết về sư tồn tại

quyên này trước đó (trong trường hợp người nhận chuyển giao là chủ sở hữu, người sử

dung bat đông sản chiu hưởng quyện) hay họ có dong ý việc chuyên giao quyên về lỗi

đi qua hay không.

2.2 Nội dung quy định quyền về lôi đi qua bat động san lien ke

2.2.1 Chủ the thực hiện

Trong các nhu câu cần thiết của bất đông sẵn bị vây boc thi “nhu câu về lối di”

là van đề lớn liên quan dén việc khai thác, sử dung bat động sản Tuy nhiên, đây cũng

là van đề không dé dàng giải quyết vi nó ảnh hưởng nhiều dén chủ sở hữu bat đông sinvây boc, nó tác đông trực tiếp đến quyên lợi của chủ sở hữu bat đông sén liên kê vềđiều kiện kinh doanh, đời sông của họ trong suốt quá trình, thời gian tôn tại lối diQuyên về lối di qua là loại quyên đôi vật, không phụ thuộc vào chủ sở hữu, người sử

dung của bat động sản Tuy nhiên, chủ thể thực hiện quyền về lối di qua chính là chủ

sở hữu, người sử dụng của nó Bởi vi quyên về lối di thực hiện trên bat động sản màbat đông sản thuộc về nhimg cli thé nay"!

Khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bat động sản bịvay bọc bởi các bắt động sản của các chit sở hữu khác mà không có hoặc không ẩn lỗi

di ra đường công cộng có quyên yêu cẩu chủ sở hữu bắt đồng sản vậy bọc dành chomình một lỗi đi hợp lý trên phần đắt của ho” Như vay, theo quy định thì người đượcquyền yêu cau về lối di là chủ sở hữu bat động sản bi vây boc và người phải đáp ứngyêu cau đó là chủ sở hữu bat động sản vây bọc Đối tượng yêu câu là lối di với tiêu chí

“thuận tiện và hợp |ý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thé của địa điểm, loi ích của bắtđồng sản bi vay bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bat động sản có mở lỗi aiTheo nguyên tắc, chủ sở hữu, người sử dung bat động sản bi vây bọc có quyền yêu câubat cứ ai trong các chủ sở hữu bất động sản vây boc thỏa mãn các yêu câu của minh về

» Trương Hong Quang (Chủ biển), (2017), tldd 31,tr.153.

* Mai Thi Mi 2014), Quyền về lôi di qua bat động sin liền kề, Thành pho Hồ Chi Minh, tr22.

© Khoin 1 Điều 254 BLDSnim 2015

lỗi di Tuy nhiên, yêu câu ai trong sô các chủ sở hữu bat động sản vây boc phải căn cứvào điều kiện thực tế tôn tại của bat động san bị vây bọc va bat động sản vay bọc.

Việc xác định chủ thể có quyền yêu cầu rất quan trong, vì chi khi đúng chủ thé

theo quy đính của pháp luật thì người yêu cau mới mở lỗi di Quyên về lối di là mét

trong những quyên sử dung hạn ché bat động sản liên kê Vi vậy, chủ thê có quyên yêucầu cũng được hiéu tương tự là chủ sở hữu, người sử dung bất đông sẵn phù hợp Trênthực tế, nhu cầu sử dung bất động sản rất da dạng, chủ sở hữu nhà, người sử dung datkhông thể trực tiếp sử đụng tài sản của mình ma dé quyền cho chủ thé khác (cho thuê,mượn, ở nhờ, ) Khi đó, néu bat động sản bi vây bọc không có lối đi thì những ngườinay phải yêu cầu chủ sở hữu, người sử dung thực hiện quyền dé đảm bảo tai sản có thékhai thác, sử dụng Đó là: “Yêu cẩu người cho thuê thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa

vụ của người cho thuê đặc biết là nghĩa vu tạo điêu kiện thuận lợi cho người cho thuê

trong khai thác công dung của tài sản thuê "®3, Vì thê, “Không có quyền và ngiữa vụling giéng trong trường hop nay’ Nghia là, những người không phải chủ sở hữu,người sử dung bat động sản bi vây bọc có quyên sử dụng lối di nhưng họ không cóquyên yêu câu tạo lập Muốn thực hiên quyền này phải thông qua chủ sở hữu, người sử

dung bat động sản bị vây bọc

Như vậy, lôi đi là quyên năng của một bat đông sản trên một bat động sản khácnên chủ sở hữu, người sử dụng bat động sẵn bị vây boc có mở lôi di trên bất động sản

vây bọc.

2.2.2 Hiệu trạng lôi đi

Quyên vệ lối di qua được thiết lập, chủ sở hữu bất đông sản bị vây boc cóquyên mở lối đi trên bất đông sản vay boc Tuy nhiên, lỗi di được mở trên bat độngsẵn liên kê nao ma được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thécủa địa điểm, lợi ich của bất đồng san bị vây bọc và thiệt hei gây ra là ít nhất cho batđông sẵn có mở lôi đ'Ý Day là những tiêu chí dau tiên khi tạo lập lỗi # qua do phápluật quy định Do đó, khi lôi di được tạo lập sẽ có hiện trang lúc đầu théa mãn các quyđịnh trên Yêu tô “thuận tiên và hợp lý nhật” nhằm xác định để thỏa mấn “lợi ích củabat đông sản bị vây boc và thiệt hại gây ra là ít nhật cho bat động sẵn có mở lôi để”

Yêu tổ “thuận tiện” cho chủ sở hữu bat đông sản bị vây boc được áp dụng khilỗi đi được thiết lập và cũng là quyên của họ khi đưa ra yêu cau Tuy nhiên, thuận tiên.được pháp luật quy đính chỉ mang tính tương đối theo ý chi chủ quan của chủ sở hữu,người sử dung Bat động sản có thé chi bị một bat động sản vay bọc, nhung cũng co

+! Nguyễn Ngọc Điện (1999), Tid 17,r.364.

** Nguyễn Ngọc Điện (1999), Tid 17,0364.

3° Khoản ] Điều 254 BLDS năm 2015

trường hợp bị nhiều bật động sản khác vay boc!®, Trường hợp nêu chỉ bị một bat độngsẵn vay bọc, thì lối di thuận tiện sé được xác định là quãng đường di có đô dài ngắnnhất (tinh từ bat động san bi vay bọc ra đền đường công công) trên điện tích bắt độngsản liên kê Nêu trường hop bat đông sản bị nhiều bat đông sản khác vây bọc ma khanăng mở lối đ là như nhau, thi sé xác đính bat động sản nào cho phép tao lập lôi di là

ngắn nhật

Lối di thuận tiện với quấng đường ngắn nhất sẽ chiêm ít điện tích nhật khí mởlỗi đi trên bat động sản vay bọc Yéu tô thuận tiện và hop lý thường mang tính tươngđối, phù hợp với nhau, nhung cũng sẽ không trùng với nhau trên thực tế Vì: “Nếu coilỗi di thuận tiện là lối di ngắn nhất ra đến đường công céng thì tính hợp lý có thé cònphụ thuộc vào thiệt hại gây ra do việc mở lỗi di là ít nhất đối với chủ sở hữu bắt động

sản liên kể, đồng thời không gay ra sự bắt tiện trong sinh hoạt sản xuất kinh doanh

của ho“? Có trường hợp, việc mở lối di qua thuận tiện cho chủ sở hữu bat động sản

bi vây bọc lại có thể gây ra những thiệt hai cho bất động sản vay bọc Pháp luật chophép chủ thé yêu cầu mở lôi đi thuận tiện, đương nhiên phải tính đến tính chat hợp lycủa việc mở lồi di, han chế những thiệt hai gây ra cho bat động sản vay bọc

Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Lối di được mở chỗ nào mà khoảng cách từ dia

sản bị vậy bọc ra đến đường cải là ngắn nhất Tuy nhiên, phải lựa chọn chỗ nào ít gay

thiệt hại nhất cho chủ sở hin: dia sản có lỗi di qua**Š Trong Bộ luật Dân sự Nhật Ban

cho phép: “Người có quyên di qua có thé xẩy lỗi di vượt lên trên ving đất nếu cẩn

thiết !® Những quy định này đều tính đến yêu tô it gây thiệt hai và phién luy nhất chochủ sở hữu bat động sản mở lối di nhằm tuân theo tiêu chí thuận tiện và hợp lý nhất

Tính thuận tiện trong việc mở lối đi qua được pháp luật quy định nhằm khôngchỉ đảm bão quyền lợi cho chủ sở hữu bat động sản bị vây bọc mà cả lợi ich của batđông sản vây bọc Lỗi đi “thuận tiện và hop lý nhật” sẽ dap ứng nhu cau đt lei cho batđông sản bị vây bọc và hạn chế sự phién luy gây ra cho bat động sản vay boc Tuynhiên, trên thực tế, việc xác định lôi di thuận tiện là lối ci ngắn nhất lại gây ra thiệt hạilớn Vi đụ khi bat đông sản vay bọc có những công trình xây dung thiết bị, Muốntao lập lối đi ngắn nhật phải dé bỏ những công trình, di đời thiết bị do Điều nay sẽcảng lam phiên ha hơn cho bắt đông sẵn phải mở lỗi di Chính vi vậy, việc xác đính lối

đi thuận tiên là lôi đ ngắn nhật là chua hoàn toàn hop ly cho tắt cả các trường hop

Khi lỗi đ đá được xác lập thủ biện trạng lối di được quy định: “Vi tí, giới hanchiều dài, chiều rộng chiêu cao của lỗ: di do các bên théa thudn bao đảm thudn tiên

* Mai Thi Mi (2014), Quyền về lỗi đi qua bat động sẵn liên kệ, Thánh phố Ho Chí Minh,tr.29.

#' Pham Công Lac (2006), Tid 7,tr.152

683 Bộ hit Dân sự Pháp.

3! Điều 211 Bộ tật Din sự Nhật Bin.

cho việc di lại và ít gây phiên hà cho các bên; nêu cĩ tranh chấp về lơi di thì cĩ quyên

yêu câu Tịa án cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyển khác xác dink’ Chủ sở hữu batđơng sẵn bi vây bọc sẽ tiên hành thỏa thuan về các nội dung trên khi được chap nhận

mở lỗi di Tuy nhiên, trường hợp bat đơng về lợi ích hoặc các bên mâu thuần vệ quyênlợi khơng thé thỏa thuận được thì sẽ yêu cầu cơ quan Nhà nước cĩ thêm quyền quyét

dinh van đề nay.

Quyên sử dung han chế bat đơng sản liên kê noi chung và quyền về lơi di quabat động sản liên kê noi riêng là quyên gắn liên với bất đơng sản Theo quy định phápluật, nghĩa vu của chủ sở hữu bat động sẵn liên ké 1a để quyền này được thiết lập trên.thực tê Pháp luật cho phép sử dung lối di qua bat động sản liên kê khơng chi vì lợi ichcủa chủ sở hữu bat đơng sản bi vây bọc ma xuất phát từ chính lợi ích chung của xã hội

Nhung đứng từ gĩc đơ nhương quyên thi chủ sở hữu bat động sản liên ké phải chiu

thiệt hại Quyên lợi của người cĩ quyền được bảo dim đồng nghĩa với tồn hại lợi ichcủa bên cĩ nghĩa vụ Quy định “lợi ích của bắt động sản bi vay bọc và thiệt hai gây ra

là ít nhất cho bắt động sản cĩ mở lối đi” là hợp ly, dam bảo lợi ích cho cả bên hưởngquyên và bên chiu hưởng quyền

Hiện trang của lối di cĩ thé do các bên thỏa thuận hoặc do cơ quan Nhà nước cĩthâm quyên quyết định Việc xác lập hiện trang lối đi qua phải tuân theo những tiêuchi ma pháp luật quy đính Những yêu tơ thuận tiện, hợp lý, it gây thiệt hai, là những

yêu tơ đầu tiên dé hình thành hiện trang lối đi qua bat đơng san liên kê.

2.2.3 Đầu bit tạo lập lối di

Việc tao lập lối di gây ra những phiên luy, thiệt hại đối với cli sở hữu bat động

sẵn liên kê Vi vậy, khi đáp ứng yêu câu, chủ sở hữu bat đơng sản bi vây bọc được tao

lập lối đi phải: “đền bù cho chit sở hitu bat động sản chiu hưởng quyền trừ tườnghợp cĩ théa thuận khác "5Ì Theo quy định này, nêu giữa các bên cĩ quan hệ tạo lập lơi

di khơng cĩ sự thỏa thuận về mién đền bu thi chủ sở hữu bat động sản bị vây bọc được

mở lối đi phải đền bù một khoản cho chủ sở hữu bat đơng sẵn vây bọc mở lối đi Bởi

“Bản thân việc thiết lập trên một bắt đơng sản một hệ thơng phuc vu cho một bắt độngsản khác đã là việc làm cĩ tác dung gây thiệt hại cho chit sở hitu bắt đồng sản đĩ “$3

Dén bù được hiểu là quyền lợi nhận được sau khi thực hiện một nghia vụ, nhưng bản.

chất của tính đền bù khác với quyên lợi nhận được từ giao dịch thơng thường khácTrong quyên về bat động sẵn liên kê, quyền về lồi di qua cĩ ảnh hưởng nặng né nhậttới bat động sản chiu hưởng quyên vì nĩ sử dụng trực tiệp, thường xuyên, liên tục Lơi

*? Khoản 2 Đầu 254 BLD S năm 2015.

`! Khộn 1 Điều 254 BLDS năm 2015.

© Nguyễn Ngọc Điện (1999), Tid 17,tr384

di có những tác động, ảnh hưởng đến bat đông sản từ đó tác động trực tiệp tới quyềnlợi của chủ sở hữu, người sử dụng bat động sản chiu hưởng quyên Sự tác động do tạolập lỗi di sẽ gây ra những ảnh hưởng nhật định cho chi sé hữu bat đông sẵn liên kê, do

đó việc “dén bu” là cân thiết Không chỉ vậy, việc tao lập lối di giữa các chủ sở hữubắt động sản có thể do pháp luật chứ không dựa trên thỏa thuận tư do, tự nguyên giữa

các bên V ới những hạn chê và thiệt hại do tao lập lôi di, chủ sở hữu, người sử dung

bat đông sản vay boc cân được đền bu thỏa đáng,

Trong BLDS Phép, “đền bu” là một yêu tổ bắt buộc dé mở lối Gi: “ có quyểnđồi người hàng xóm đành cho mình một Idi di théa đáng trên phần dat của ho với điềulên bồi thường tôn that mình gây ra‘’3 Từ đó, ta thay rằng, việc cho phép tao lập lôi

đi gây ra những phiên luy đối với chủ sở hữu bat động sản liền kê nên việc dén bù dé

bu dap lại những thiệt hại đó, Hay noi cách khác, việc đền bù góp phân dung hòa lợi ích giữa các bên trong quan hệ dân su.

Những thiệt hại được tính để đền bù chỉ là thiệt hại thực tê (nlưz đền bù phândiện tích bị hạn chế sử dung dé làm lối di, những tài sản bi hư hai khí mở lôi di ) Tuynhiên, có những thiệt hai khác không có căn cứ dé tính như là sự phiên luy của chủ sởhữu bat động sản liên kê, hay giá trị của bat động sản này giảm xuống Qua đó, có théthay, mặc di phần đền bù bằng thiệt hai gây ra, nhưng thiệt hai lei không được xácđịnh mat cách tuyệt đối nên phân bồi thường có thể không tương xứng với thiệt hại.Thông thường trên thực tế việc dén bù được xác đính bằng giá trị diện tích dat làm lôi

đi theo khung giá dat Nhà trước quy định Cách xác định mức bôi thường trên còn danđến những quan điểm khác nhau về bản chất dén bù

Quan điểm đầu tiên cho rang, đền bù chính là khoăn tiên trả cho việc chuyển

nhượng diện tích làm lối di Việc chủ sở hữu bat đông sẵn bi vay bọc trả mét khoản.tiên cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc được xác đính là giá trị cho hợp đồngchuyên nhượng Theo đó, sau khi được tao lập lôi di và “dén bu” hợp lý, chủ sở hữubắt đông sản bi vây boc sẽ là chủ sở hữu của điện tích dat làm lôi đit,

Quan điểm thứ hai cho rang khoản tiền đền bù chỉ là việc bu dap những thuật

hei cho việc tạo lập lôi di Đây không được xem là căn cứ của việc chuyên nhượng bởivì: “Được hướng những quyền đối với bat đồng sản thuộc quyên sở hữu, quyền sir

ding của người khác, nhưng không làm mắt quyên sử ding của chính chit sở hint bat

*' Điệu 682 BLDS

“Bin ám din sw sơ thâm số 45/2009/DSST ngày 20/08/2009 của TAND luyện Go Dâu tĩủ: Tây Nuh, Bin in

din sư phútc thám sò 105/2010/DSPT ngày 14/06/2010 của TAND tinh Tây Ninh, sau khi xét xử Tòa án điêu đưa

Ta kiến nghỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dit cho chủ sở hima bất động sẵn bị vậy bọc (Gem thêm taiphn

a),

đồng sản mà chi hạn chế quyên của họ trong phạm vì nhất đình "55 Cùng đồng ý vớiquan điểm này, tac ga Lê Thu Hà cũng cho rằng “Việc một số Tòa dn buộc chit sở

hint bắt đông sản liền kẻ phat bản, chuyên nhương toàn quyén sở hin, quyền sử đụng

cho người có nhu cẩu sử ding là không phù hợp với qw đình của pháp luật, néu chủ

sở hitu không đồng ý bán, chuyền nhượng “9 Trong quan hệ tạo lập lỗi di, chủ sở hữu.bat động sản vay boc phải han ché quyén năng trên chính tài sản của minh Vi vậy,pháp luật quy định cho họ được “đền bù” là nhận lại những lợi ich nhất dinh nhằm budap thiệt hai đá gánh chịu

Việc xác định bản chất của yêu tổ đền bù trong quan hệ tạo lập lôi di rất quantrong vì nó ảnh hưởng đến hệ quả sau khi tạo lập lỗi di Nếu xác dinh đây chỉ là bù dapnhững thiệt hei cho việc mở lối di thì chủ sở hữu bat động san vay boc van có quyên

sở hữu trên phân diện tích nay Ngược lại, néu xác định chuyển nhượng thi lôi đi sẽ

thuộc chủ sở hữu bat động sản bi vây bọc, chủ sở hữu bat động sản vây boc châm đứtquyền đối với phần diện tích đất này BLDS năm 2015 chỉ đưa ra quy dink: “Chit sởhữu bắt động sản hướng quyên về lỗi di qua phải đền bit cho chit sở hiểu bắt đồng sảnchịu hưởng quyển, trừ trường hợp có théa thuận khác ” ma chưa có quy định cụ thé

“dén bừ” là như thé nào Thực tế, bat đông sản bi vây boc khi không có lỗi di dé tiềnhành khai thác, sử dụng cân đến sự trợ giúp của bat động sản vay boc Sự phiên luy ma

ho gây ra cho chủ sở hữu bat động sẵn vay bọc là không nhỏ Do đó, yêu tô đèn bù

được xem như dé bù đắp lại những tổn thất đã gây ra Điều do không đồng ngiĩa với

việc ho trở thành chủ sở hữu phan dat được dành làm lối di, họ được sử dung khai tháccho đến khi có các căn cứ cham dứt quyền Đây hoàn toàn không phải là sự chuyênnhuong quyên sở hữu, quyền sử dung bat động sản từ chủ sở hữu bat đông sản chiuhưởng quyền sang cho chủ sở hữu bat động sản hưởng quyên

Bản chat của đền bù còn thể hiện cụ thể thông qua việc cham đứt quyên về batđông sản liền kê nói chung và quyên vệ lối di qua nói riêng, Bởi vì nêu xem đây là mathình thức chuyển nlương thi bat đông sản nay sẽ thuộc về chủ sở hữu bat đông sản bịvây bọc và không bị châm đút quyền Tuy nhiên, Điều 256 BLDS năm 2015 quy định

về căn cứ cham đút quyên đối với bat động sản liền kề Mặc đủ không nói rõ, nhữngviệc đưa ra quy định về cham đút lôi di cho thay điện tích tao lập lôi di van thuộc về

chủ thé tao lập lỗi đi Bởi vì bản chất của việc châm đứt là chủ sở hữu, người sử dung

bat đông sản vay boc được xác lập lại quyên đối với diện tích bat động sản nay

Vi vậy, ban chất của tinh đền bu chỉ là su bù đắp những thiệt hai ma chủ sở hữubat động sản vây boc khi dành lối di cho bat động sản bi vay bọc Việc dén bù không

'* Pham Công Lac (2006), Tid 7,tr98 - s

'* Lê Thm Ha (2008), Quyền về lôi đi qua bất động sin lên kì, Tạp chí Tòa án nhân din (5),tr.32

được xem là giá tri thanh toán cho hợp dong chuyển nhượng Chủ sở hữu bat đông sản

vay bọc van là chủ sở hữu đối với phân diện tích dat làm lồi di Chủ sở hữu bat độngsẵn bị vay boc được khai thác, sử dụng lối di cho đền khi có can cứ cham đút quyền về

lôi & qua.

2.3 Nguyên tắc thực hiện và thay doi thực hiện quyền về loi đi qua bat động sản

2.3.1 Nguyên tắc thực hiện quyền về loi đi qua bất động sản lien ke

Điều 248 BLDS ném 2015 đưa ra nguyên tắc thực hiên quyền đôi với bat độngsản liên kê: “Tiéc thực hiện quyền đối với bắt động sản liền kể theo thỏa thuận của cácbên Trường hợp các bên không có thoa thuận thi thực hiện theo các nguyên tắc sau

day: 1 Bảo đâm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bắt đồng sản hưởng quyển phù hợp

với muc dich sử dung của cả bắt đồng sản hưởng quyền và bắt động sản chịu hướng

quyển; 2 Không được lạm ding quyển đối với bắt đồng sản chịu leone quyên: 3

Không được thực hiện hành vi ngăn cẩn hoặc làm cho việc thực hiện quyển đối với bắt

đồng sản hưởng quyền trở nên khó khăn" Đây là một điểm moi của BLDS năm 2015

mọi chủ

so với BLDS Việt Nam các năm trước Những nguyên tắc nay rat can thié

thé có thé tuân theo một cách thống nhất trong quá trình thực hiện quyên đối với batđộng sản liên kế” Quyền về lối di qua là quyên đôi với bat động sản liên kê nênnguyên tắc thực hiện theo quy định tại Điều 248 Luật Dân sự Việt Nam cho phép cácbên được tự do, tự nguyên cam kết, thỏa thuận về quyên và ngiía vu theo ý chi củaminh trong phạm vi, khuôn khô pháp luật cho phép Trường hợp các bên không có

thöa thuận hoặc không thöa thuận được thi sẽ thực hiên theo nguyên tắc pháp luật quy

định Cụ thể:

Bảo dam nhu câu hop lý của việc khai thác bất động sẵn hưởng quyên phù hợpvới muc đích sử dung của cả bat động sản hưởng quyên và bat động sẵn chịu hưởngquyên Theo đó, lỗi & được tạo lập phải đảm bảo mục dich khai thác phù hợp của batđông sản hương quyền nhưng phải cân bang với lợi ích của cả bat động sản hưởngquyên và bat động sản chịu hưởng quyên Lối di được tạo lập không được vượt quá sovới nhu câu khai thác, sử dung của bat đông sản hưởng quyền và làm ảnh hưởng, gâythiệt hại cho bất động sản chịu hưởng quyên

Không được lạm dụng quyền đối với bất đông sản chiu hưởng quyền Đây làmét nguyên tắc bat di bat dich trong quan hệ dan sự theo pháp luật Việt Nam Việclam dụng quyên gây ảnh hưởng, thiệt hai đến quyền và lợi ích của người khác bị xem

là hành vi vi pham pháp luật, chủ thé vi phạm phải chiu trách nhiệm cho hành vi lam

© Nguyễn Thủy Dương (2021), Quyền đổi với bat động sản liên kỳ trong Bộ hật Din sơ năm 2015, Hi Nội,

1.28.

dụng quyền của mình Do đó, chủ sở hữu bat đông sản hưởng quyên sẽ chỉ được sửdụng, khai thác đúng lối di được tao dung theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật, khôngđược lạm dung gây phiên hà, ảnh hưởng đền bat động sẵn chiu hưởng quyền.

Không được thực hiện hành vi ngăn cén hoặc làm cho việc thực hiện quyên đốivới bat động sản hưởng quyên trở nên khó khén Theo quy định, moi chủ thê đều có

quyền bằng hành vị, ý chí của mình thực hiên quyền mà pháp luật cho phép, không ai

có quyền ngăn can, can trở việc thực hién, cũng như ép thực hiên những việc trái với ýmuén của chủ thé Day được coi là một nguyên tắc cơ bản của các quan hệ pháp luậtdân sw Vi vậy, chủ sở hữu bat động sản chịu hưởng quyền có trách nhiệm tao điềukiện thuận lợi cho chii sở hữu bat động sản hưởng quyền thực hiện quyên của mình

Từ quy đính về các nguyên tắc trên làm căn cử pháp lý cho việc thực hiện

quyền đổi với bat đông sản liên ké nói chung và quyên vệ lối di qua bắt động sản liên

kê nởi riêng giữa các chủ thé Việc khai thác, sử dung lỗi di qua của bat động sảnhưởng quyền phải đất trong môi tương quan với quyền và loi ích của chủ sở hữu batđông sản chiu hưởng quyền Các bên cân tôn trọng, tạo những điều kiện thuận lợi nhật

dé thực hiện quyền và nghia vụ đối với nhau trong việc khai thác công dung của bat

động sản, hạn ché tôi đa các hành vi ngăn can, gây trở ngai, gây ảnh hưởng đền quyền

của chủ thể khác.

2.3.2 Thay đỗi thực hiện quyền về loi đi qua bất động san lien ke

Hiện trang lối di qua bất đông sản liên kê đã được tao lập nhung do nhu câuthực tế của các bên dan đền những nhu cầu thay doi cân thiết, Điều 249 BLDS năm

2015 quy định: “Trường hợp có sự thay đôi về sử dụng, khai thác bắt động sản chin

hướng quyển dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bắt động sản hưởng quyên

thì chủ sở hữu bat đông sản chịu hưởng quyển phải thông bảo trước cho chit sở hitubat động sản hưởng quyên trong một thời han hợp I Chit sở hữm bat đồng sản chiuhưởng quyền phải tạo điều kiện thuận loi cho chit sở hitu bat động sản hưởng quyểnphù hợp với thay đổi này" Quy định này đã cho phép chủ sở hữu bat động sản chiuhưởng quyên thay đôi luận trạng lối di qua khi có sự thay đổi về sử dụng, khai thác batđông sẵn chịu hưởng quyền nlumg phải thông bảo trước cho chủ sở hữu bất động sinhưởng quyên trong thời hen hợp lý đôi với sự thay đổi thực hiện quyền đối với bat

đông sản liên kẻ Thay đổi thực hiện quyền về lối di qua thực hiện dua trên quy định:

nay Việc thay đôi về lôi di qua có thé diễn ra trên nhiêu góc đô: vị trí, điện tích tongthé cả lôi đi

© Thay đổi vi trí

Tại thời điểm tao lập, 16i di qua được mở theo tiêu chí thuận tiên và hop lý nhấtTuy nhiên, quá trình khai thác và sử dụng bất đông sản, chủ sở hữu, người sử đụng có

những thay đổi trên bat động sản của mình Hiện trang ban đầu của lối đi là thuận lợinhung sau khi có những thay đổi lại gây ra những khó khăn trong quá trình sử dungbat đông sản Khi đó, đặt ra yêu câu cân thay đổi hién trang của lối di, có thé là thayđổi về vị trí.

Theo Tiên s Nguyễn Ngọc Điện “Người có nghĩa vụ đành mốt lỗi đi quakhông được tự ý thay đổi kết cấu, ty cách của lỗi đ qua và nói chưng không được

thực hiện bắt ki một hành vi nào khiến cho lối di trở nên bat tiện đối với người có

quyển & qua’ Quan điểm trên nhân mạnh “khổng được tự ý thay đối”, tức là muốn.thay đổi bên chiu hưởng quyên phải thông báo hoặc thöa thuận với bên hưởng quyền

Nếu bên hưởng quyên không đông ý thi cân yêu cau cơ quan Nhà nước có thêm quyên.

gai quyết

Tiên si Phạm Công Lac lại có quan điểm cho rang: “Chủ sở hitu bắt động sản

liền kẻ mà trên dé đã tạo lập lỗi di có quyền thay đôi lỗi đi khác với lỗi đ ban đầu chochit sở hint bat động sản bi vay bọc với điều kiện tạo lập lỗi đi bằng chi phí của chínhminh và không được làm xâm di tình trạng của chủ sở hitu bắt động sản bị vay boc?Như vậy, theo quan điểm nay, chủ sở hữu bất đông sản chịu hưởng quyên có quyênthay đôi lối di đã tạo lập bang chỉ phi của chính minh và gây ảnh hưởng đến chủ sở

hữu bat đông sản hưởng quyên Sự thay đổi này có thể thông báo hoặc không, có thể

thöa thuận hoặc không.

Như vậy, theo cả hai quan điểm đều có điểm chung là vị trí của lối đi đã tạo lap

có thé thay doi và không lam khó khăn hơn cho qua trình sử dung bat động sản bi vay boc Việc cho phép bat động sản chịu hưởng quyên thay đổi hiện trang ban đầu của lối

di và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyên phải có thông báo trước cho chủ sở

hữu bat động sân hưởng quyên là hợp lý Vì lối di được tao lập dé đảm bão quyên khaithác, sử dung bat đông san bị vây bọc trên nguyên tắc thuận tiên và hợp lý nhất, khôngđược gây thiệt hại cho bat động sản vây bọc Chủ sở hữu bat động sản liên ké thay doi

vị trí lối di thi van đâm bảo mục đích của việc mỡ lối đi Sự thay đổi trên nên được cácbên củng théa thuận dé tránh xung đột, tranh chap Nêu các bên không thé thỏa thuậnthì cần yêu câu cơ quan Nhà nước có thêm quyên quyết định Duong nhiên, sư thayđổi hiện trạng lối di sau vẫn đảm bảo nguyên tắc “thudn én và hợp lý nhất có tinh

đến đặc điểm cu thé của dia điểm, lợi ích của bắt động sản bi vay bọc và thiệt hại gay

ra là ít nhất cho bắt động sản có mở lối đi “60

© Thay đổi diéntich

Ss Nguyễn Ngọc Điện (1999), Tiãd 17,tr.378.

** Pham Công Lac (2006), Tiãd 7 ,tr.162.

“2 Khoản 1 Đầu 254 BLDSnim 2015

Lôi di qua bat đông sản liên kề được thiệt lập nham mục đích có lôi di lại khaithác, sử dung bat động sẵn bị vây boc Vi vậy, hiện trang lối di qua ban dau sẽ có đủdiện tích cho chủ sở hữu bật động sản bị vây bọc di lại phù hợp, thuận tiện nhưng đảm.

bảo nguyên tắc không gây thiệt hại, phiên ha cho chủ sở hữu bat đông sản vay bọc

Tuy nhiên, quá trình sử dung bat động sản có nhiéu sự thay đôi, đặc biệt với sự pháttriển của kinh tê dẫn dén phương tiện giao thông thay đổi, chủ sỡ hữu bi vây bọc thayđổi mục đích sử dung bat đông sản của minh Do đó, phát sinh yêu cân cân thay đổidiện tích lôi đi qua để x ác lập ban đầu

Thông thường, thay đổi diện tích lối di qua là mét yêu câu khó được chap nhận

từ chủ sở hữu bat động sản vay bọc Việc mở rộng lối di ảnh hưởng đến diện tích batđông sản chiu hưởng quyền Khi lỗi di mở rồng, diện tích bat động sẵn liền kê thu hẹp

lei, ảnh hưởng dén quyên lợi chủ sở hữu, người sử dung Thực té, có nhiều trường hợp

không thé đáp ung yêu cầu mở réng do điều kiện tư nhiên của bat đông sẵn (vi bat

đông sản vây boc có điêu kiên nhỏ(, hay vì những nguyên nhân chủ quan khác nlyư

công trình xây dung Tuy nhiên, pháp luật Dân sư Việt Nam cho phép các bên thỏa

thuận trong pham vi khuôn khô cho phép Vi vậy, nêu các bên có thé tự thöa thuận.được về việc thay đổi diện tích lối di qua thi vẫn được công nhận

Dé dam bảo lợi ich của minh, chủ sở hữu bất động sản chịu hạn chế quyền có

thé từ chối thay đổi biện trạng lôi di Khi chủ sở hữu bat động sản liền kê không chap

nhận yêu câu mở rông điện tích thì rat khó có thể thay đổi lối di cả trên thực tế và pháp

ty! Thực tế, thường khi lỗi & đã được xác lập sé được sử dụng và giữ nguyên hiệntrạng Vé mặt pháp lý, pháp luật quy định khi mở lối di cần tôn trong các nguyên tắc

gây thiệt hại cho bat đông sẵn vây bọc? Do đỏ, không thé lây thêm diện tích của bat

động sẵn vay boc khi chủ sở hữu không đông ý Ngoài ra, quyền và lợi ích hợp phápcủa một chủ thé cũng không thể bi tước đoạt vi bản thân lợi ích của chủ thé khác:

“Chit sở hitu bắt động sản có quyển về lỗi di qua bat động sản liền ké do sự tác độngcủa con người không đương nhiên có quyén sửa đôi lỗi di qua cho phù hợp với công

ding của bắt động sản của minh’ - Tuy nhiên, việc thay đổi về diện tích lối di là can

thiệt khi bat động sản bị vay boc muốn chuyển mục dich sử dụng hoặc lối di hiện tại

có thé không đủ dé phục vu nhu cầu giao thông cho sinh hoạt bình thường Do đó,pháp luật có thé đưa ra những quy định cụ thể về yêu câu, điều kién, vé việc thay đổi

điện tích lôi di

2 Mai Thị Mi (2014), Quyền về lỗi di qua bắt động sin liền kẻ, Thành phố Hồ Chi Minh, tr 32

© Khoăn 1 Điều 254 BLDS nim 2015: *+ Lỗi di được mi trên bit động kẻ nào mi được coi là thuận

tiền vi hợp lý nhất, có tính din dic điểm cụ thả của dia dima, lợi ich của bit động sin bi vậy boc vì thiệt hại gây

Ta là # nhất cho bit đồng sin có mỡ lôi di”

© Nguyen Ngọc Điện, Tidd 17,378