Hoàn thiện công tác thẩm Định tài sản bảo Đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn agribank chi nhánh trung yên

Vì vậy, thẩm định giá tài sản đảm bảo là một khâu quan trọng trong quy trình cho vay để ngân hàng có thể đánh giá cụ thể và chính xác giá trị tài sản nhằm đưa ra quyết định cho vay dựa t

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN AGRIBANK - CHI NHÁNH TRUNG

YÊN

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Ngọc Hải Lớp : K23CLC-TCA Khoá học : 2020 - 2024

Mã sinh viên : 23A4010199 Giảng viên hướng dẫn : TS Đào Hồng Nhung

Hà Nội, ngày 25 tháng 04 năm 2024

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi và được sự hướng dẫn của TS Đào Hồng Nhung Các nội dung, kết quả được nghiên cứu trong đề tài nghiên cứu này là hoàn toàn trung thực và chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây Mọi thông tin, số liệu trong bài được tác giả thu thập trong quá trình thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên Ngoài ra, khóa luận có sử

dụng một số tài liệu tham khảo, được trích dẫn nguồn rõ ràng tại phần tài liệu tham khảo

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực của các nội dung trong bài khoá luận của mình

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Ngọc Hải

ii

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với trường Học viện Ngân hàng – Chương trình Cử nhân Chất lượng cao đã tạo điều kiện cho tôi có môi trường học tập tốt trong suốt quãng đời sinh viên đáng nhớ của mình

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới cô TS Đào Hồng Nhung đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hướng dẫn tôi hoàn thành đề tài khóa luận tốt nghiệp này Đồng thời, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến các thầy cô giáo khoa Tài chính đã truyền cảm hứng với những bài giảng chất lượng cho tôi trong suốt quá trình học tập tại Học viện Ngân hàng Tiếp đến, tôi xin cảm ơn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank

- Chi nhánh Trung Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành thực tập, chỉ dạy tôi những kiến thức và kỹ năng cần thiết trong công việc giúp tôi nghiên cứu, vận dụng kiến thức đã học và phát huy khả năng sáng tạo để hoàn thành tốt công việc được giao cũng như khóa luận tốt nghiệp

Do kiến thức chuyên môn của bản thân còn hạn chế và còn thiếu nhiều trải nghiệm thực tế nên nội dung của khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo thêm của quý thầy cô cùng toàn thể anh chị cán bộ tại Ngân hàng

để khóa luận được hoàn thiện hơn

Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Ngọc Hải

iii

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 6

7 Kết cấu của đề tài 6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại 7

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại7 1.1.2 Các hình thức của tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại 9

1.1.3 Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại 10

1.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại 12

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá 12

1.2.2 Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảm 13

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá tài sản bảo đảm 15

1.2.4 Nội dung công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại 18

1.2.5 Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm 26

iv

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay của Ngân hàng thương mại 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN – CHI NHÁNH TRUNG YÊN 33 2.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên 33 2.1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn 33 2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên 34 2.1.3 Cơ cấu tổ chức tại chi nhánh 35 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh tại Agribank chi nhánh Trung Yên 37 2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên 41 2.2.1 Căn cứ pháp lý thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Agribank chi nhánh Trung Yên 41 2.2.2 Nội dung thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay của Agribank chi nhánh Trung Yên 44 2.2.3 Nghiên cứu thực tiễn 51 2.3 Tình hình thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên 59 2.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên 62

v

2.4.1 Những mặt tích cực 62

2.4.2 Những điểm hạn chế 63

2.4.3 Nguyên nhân 64

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 67

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI AGRIBANK – CHI NHÁNH TRUNG YÊN 68

3.1 Căn cứ đề xuất giải pháp 68

3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh Trung Yên thời gian tới 68

3.1.2 Định hướng của Agribank chi nhánh Trung Yên về hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay 70

3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên 71

3.3 Một số kiến nghị 76

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 81

KẾT LUẬN 82

NHNN&PTNT Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Các bước quy trình thẩm định giá 21

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức NHNN&PTNT chi nhánh Trung Yên 37 Bảng 2.2 Tình hình huy động vốn tại Agribank Trung Yên giai

1

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong năm 2024, ngành Ngân hàng được đánh giá là sẽ có nhiều biến chuyển tích cực nhờ vào Luật Các tổ chức tín dụng được Quốc hội sửa đổi và thông qua vào ngày 18/1/2024 Ngoài ra, kỳ vọng vào thị trường bất động sản đang dần hồi phục trở lại sẽ

hỗ trợ ngành Ngân hàng rất nhiều (Tuấn Thủy, 2024) Trong tình hình nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động của các doanh nghiệp ngày càng nâng cao kéo theo sự phát triển về nhu cầu tín dụng của khách hàng Tuy nhiên, năng lực tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam còn nhiều hạn chế và hoạt động sản xuất kinh doanh vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng là chính Nguyễn Thị Liên & cộng sự (2017) tin rằng một

số doanh nghiệp có năng lực tài chính ở mức khá vẫn sử dụng nguồn vốn ngân hàng như

là đòn bẩy tài chính để phát triển kinh doanh Từ đó tín dụng ngân hàng sẽ đóng vai trò lớn khi là một kênh cung cấp vốn quan trọng cho nền kinh tế và doanh nghiệp Để có thể giảm bớt rủi ro trong hoạt động cho vay, ngân hàng thường sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để có thể đảm bảo về mặt kinh tế và pháp lý trong việc thu hồi vốn từ khách hàng cho vay Do đó, vai trò của công tác định giá tài sản đảm bảo là vô cùng quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện và phát triển hoạt động tín dụng của ngân hàng

Định giá tài sản bảo đảm là điều kiện không thể thiếu để ngân hàng xem xét cho vay hay không Tùy vào giá trị và loại tài sản mà khách hàng cung cấp, ngân hàng sẽ xác định có cho vay vốn hay không, thời hạn cho vay là bao lâu và giá trị giải ngân là bao nhiêu Vì vậy, thẩm định giá tài sản đảm bảo là một khâu quan trọng trong quy trình cho vay để ngân hàng có thể đánh giá cụ thể và chính xác giá trị tài sản nhằm đưa ra quyết định cho vay dựa trên khả năng chi trả của khách hàng đi vay

Hoạt động thẩm định giá được Ngân hàng Agribank nói chung và chi nhánh Trung Yên nói riêng coi là một trong những lĩnh vực trọng tâm và có ý nghĩa quan trọng với Ngân hàng Tuy nhiên, sự phát triển nhanh và phức tạp của lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam trong những năm gần đây khiến chi nhánh phát sinh những bất cập như lực lượng chuyên môn về TĐG còn khiêm tốn, trong khi công việc thường xuyên quá tải hay

2

hệ thống văn bản của Agribank chưa thể bắt kịp so với tốc độ phát triển của lĩnh vực

này Với thực trạng trên, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên” làm nội dung nghiên cứu cho khoá luận tốt nghiệp của mình

2 Tổng quan nghiên cứu

Trong nhiều năm gần đây, nhận thức được vai trò vô cùng quan trọng của thẩm định giá đối với sự phát triển của các quốc gia trên thế giới, nhiều công trình nghiên cứu đã xuất hiện với mục đích đưa ra nhiều khía cạnh và góc nhìn khác nhau về nghiệp vụ thẩm định giá từ trong nước đến các quốc gia trên toàn thế giới

Công trình nghiên cứu của Mirtursunova Dinara Anvarovna (2023) phân tích kỹ lưỡng kinh nghiệm của nước ngoài trong việc đánh giá tài sản thế chấp cho các khoản vay ngân hàng Tập trung vào các ví dụ từ Mỹ, Đức và Anh, nghiên cứu này xem xét các nguyên tắc và phương pháp định giá chính, đồng thời nêu ra những ưu điểm và nhược điểm cũng như những thách thức và triển vọng hiện tại trong lĩnh vực định giá tài sản thế chấp Kết quả cho thấy rằng kinh nghiệm ở các quốc gia trên đã mang lại nhiều bài học và chiến lược cho nhiều quốc gia và nhiều bối cảnh khác nhau Tuy nhiên, mỗi cách tiếp cận đều cần phù hợp với điều kiện và đặc điểm riêng của từng thị trường Qua đó góp vào sự phát triển và cải thiện hệ thống đánh giá tài sản thế chấp ở mỗi quốc gia Nghiên cứu của Sheng Fang và các cộng sự (2020) tiến hành xem xét ảnh hưởng của tài sản thế chấp đến hệ thống ngân hàng ngầm của Trung Quốc Bằng cách thu thập dũ liệu từ bằng chứng thị trường cho vay ủy thác tại Trung Quốc trong giai đoạn 2004 -

2014, nghiên cứu cho thấy rằng trong hoạt động ngân hàng ngầm, người cho vay có thể yêu cầu tài sản thế chấp từ những người đi vay có rủi ro cao hơn để kiểm soát xung đột sau hợp đồng và hiệu ứng lựa chọn người cho vay đặc biệt mạnh đối với tài sản thế chấp bên ngoài Từ đó, làm sáng tỏ việc quản lý rủi ro trong hệ thống ngân hàng ngầm và đưa

ra lời giải thích khả thi cho những thực nghiệm trái ngược nhau về mối quan hệ giữa rủi

ro cho vay và tài sản thế chấp

3

Nghiên cứu của Ali Sulieman Alshatti (2015) phân tích tác động của thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với hoạt động tài chính của 13 ngân hàng thương mại Jordan trong giai đoạn 2005 – 2013 Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng quản lý rủi ro tín dụng (như ROA, ROE) và các chỉ số đảm bảo tiền vay có tác động đáng kể đến hiệu quả tài chính cho vay của các ngân hàng thương mại tại Jordan Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả kiến nghị rằng các ngân hàng nên cải thiện việc quản lý đánh giá công tác thẩm định để đạt được nhiều lợi nhuận hơn

Tại Việt Nam, nghiệp vụ thẩm định giá tài sản bảo đảm cũng đã được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm và chú trọng vào trong các công trình của mình Có thể đề cập đến các công trình nghiên cứu sau:

Giáo trình “Thẩm định giá trị bất động sản” của Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quý Hòa (2014) được biên soạn với mục tiêu xây dựng cơ sở lý luận về thẩm định giá trị bất động sản kết hợp với ứng dụng thực tiễn trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam Từ

đó, hai tác giả đưa ra các bước để xác định giá một bất động sản từ khái niệm, phân loại, quy trình đến các phương pháp để tính giá trị bất động sản nhằm góp phần nâng cao chất lượng đào tạo nguồn nhân lực ngành Thẩm định giá nói chung và chuyên ngành Thẩm định giá trị bất động sản nói riêng

Luận văn của Quản Thu Thảo (2021) phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hà Tây Dựa trên

dữ liệu thu thập từ việc khảo sát để xây dựng mô hình nghiên cứu, kết quả cho thấy rằng đội ngũ nhân sự và hệ thống thông tin thị trường là nhân tố chính tác động đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp Từ đó tác giả khẳng định vai trò quan trọng của các nhân

tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá, đồng thời để xuất các biện pháp khắc phục hạn chế của các nhân tố trên

Nghiên cứu của Đặng Thị Hồng Vân và Đỗ Văn Tiến (2018) xem xét các yếu tố tác động và phân tích quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam Kết quả cho thấy việc áp dụng các phương pháp định giá trong quy trình thẩm định vẫn còn những khác biệt Ngoài ra, nghiên cứu cũng chỉ ra

4

những khó khăn mà các tổ chức tín dụng đang gặp phải như thiếu nguồn lực, trình dộ cán bộ hạn chế, sử dụng phương pháp định giá chưa đồng bộ và sự chênh lệch giữa giá trị thực tế và giá trị định giá của tài sản vẫn còn tương đối lớn

Các nghiên cứu trên đã nêu bật vai trò quan trọng của hoạt động thẩm định giá đối với nền kinh tế, cùng với đó đưa ra phương pháp phù hợp giúp doanh nghiệp và ngân hàng hoàn thiện việc định giá tài sản Tuy nhiên các công trình trên vẫn tồn tại những hạn chế Cụ thể, công trình của Mirtursunova Dinara Anvarovna (2023) nghiên cứu về nguyên tắc và phương pháp định giá trong lĩnh vực định giá tài sản nhưng chưa phân tích về quy trình định giá tại các công ty hay ngân hàng của các quốc gia nghiên cứu Nghiên cứu của Sheng Fang và các cộng sự (2020) và Ali Sulieman Alshatti (2015) nói

về ảnh hưởng của thẩm định giá tài sản đảm bảo đến ngân hàng nhưng chưa thể nêu rõ làm thể nào để cải thiện công tác thẩm định Đối với các nghiên cứu trong nước, Giáo trình của Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quý Hòa (2014) mang nặng tính lý thuyết và chưa có nhiều vận dụng thực tiễn Luận văn của Quản Thu Thảo (2021) chưa có được nghiên cứu thực tiễn về hoạt động định giá tại chi nhánh, trong khi nghiên cứu của Đặng Thị Hồng Vân và Đỗ Văn Tiến (2018) chưa nêu ra các biện pháp để khắc phục những khó khăn trong quy trình thẩm định giá tài sản

Việc tiến hành nghiên cứu về đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank

- Chi nhánh Trung Yên” là rất cần thiết để phân tích các cơ sở lý luận và nội dung thẩm

định tài sản bảo đảm trong cho vay, các phương pháp chính và quy trình thẩm định giá tài sản của Chi nhánh Điểm mới của đề tài là có sử dụng nghiên cứu thực tiễn nhằm có được những đánh giá cụ thể nhất về công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Agribank - Chi nhánh Trung Yên như những thành tựu đạt được, những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của chúng Từ những đánh giá trên đưa ra những giải pháp và kiến nghị đến chi nhánh nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm

5

3 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này tập trung vào đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank

- Chi nhánh Trung Yên” Dựa trên khoảng thời gian thực tập tại Agribank – Chi nhánh

Trung Yên và những kiến thức đã được học ở trường, mục tiêu chính của bài khoá luận là:

Nghiên cứu các cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại tại Ngân hàng thương mại

Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Agribank chi nhánh Trung Yên

Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Agribank chi nhánh Trung Yên

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại

Phạm vi nghiên cứu: tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên

Thời gian nghiên cứu: 2021-2023

5 Phương pháp nghiên cứu

Mọi thông tin được thu thập từ các báo cáo mang tính bảo mật, tài liệu liên quan của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên Ngoài

ra, đề tài sử dụng các phương pháp sau:

Phương pháp thu thập số liệu: thu thập và tổng hợp các số liệu thứ cấp đến từ các báo cáo tài chính, báo cáo thường niên, hồ sơ vay vốn, báo cáo định giá và báo cáo hoạt động kinh doanh của Chi nhánh trong giai đoạn 2021 – 2023 nhằm khái quát thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo phục vụ cho vay

6

Phương pháp phân tích số liệu: thống kê mô tả các cơ sở lý luận, quy trình thẩm định

và phương pháp định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay Đồng thời, dựa vào các nguồn

dữ liệu đã thu thập được để phân tích các bảng, biểu số liệu để đánh giá tình hình hoạt động và chất lượng công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Chi nhánh

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa một cách khoa học về các lý luận cơ bản liên quan đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay của Ngân hàng thương mại

Ý nghĩa thực tiễn: Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Trung Yên, đồng thời chỉ ra những kết quả đạt được và các hạn chế nhằm đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay tại Chi nhánh

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài được kết cấu thành 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên

7

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO

ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại 1.1.1.1 Khái niệm về tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm là tài sản được bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thông qua các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký cược, ký quỹ, đặt cọc… Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể

là quyền sử dụng đất Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử dụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận Hiểu một cách đơn giản, tài sản đảm bảo là loại tài sản mà cá nhân, tổ chức dùng để đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã giao kết trong một số biện pháp giao dịch bảo đảm ở trên (Nguyễn Hương, 2023)

Theo Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP có quy định các loại tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ gồm có:

- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân

sự 2015, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm

- Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu

- Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ

- Tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Đối với Ngân hàng, tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng nói chung và cho vay nói riêng là tài sản thuộc quyền sở hữu của người vay hoặc của bên thứ ba bảo đảm với

8

ngân hàng để bảo đảm về khả năng hoàn trả nợ vay của người vay Thực tế, quyền sở hữu và sử dụng tài sản vẫn thuộc về phía người vay, nhưng khi người vay không thể thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình trong giao dịch tín dụng/cho vay, ngân hàng có quyền

đề xuất hướng xử lý đối với tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay Đây là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn nợ thứ nhất (bao gồm doanh thu và lợi nhuận trong cho vay kinh doanh, thu nhập) không thể thanh toán nghĩa vụ tài chính của người vay

1.1.1.2 Đặc điểm về tài sản bảo đảm

Dựa theo Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản đảm bảo, ta có thể thấy một tài sản bảo đảm sở hữu các đặc điểm sau:

Thứ nhất, tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu Điều này được giải thích

rằng, khi đưa tài sản trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm phải đảm bảo tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm Quy định này loại bỏ phần nào đó rủi ro cho bên nhận bảo đảm

Thứ hai, tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được Vì tài sản bảo

đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên luật dự liệu quy định tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được Mô tả chung tức là không thể cụ thể hóa loại tài sản đó, vì thực tế nó chưa hình thành hoặc chưa hình thành một cách đồng bộ nhưng phải xác định được – tức là có cơ chế xử lý chính xác loại tài sản đó khi phát sinh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm

Thứ ba, giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa

vụ được bảo đảm Thông thường giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ

được bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán

1.1.2 Các hình thức của tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại

Có rất nhiều loại tài sản bảo đảm đối với hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Và để có thể thế chấp tại ngân hàng thì các tài sản này phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật và tuỳ thuộc vào quy định của mỗi ngân hàng Tại Ngân hàng, tài sản đảm bảo được phân loại khác nhau với từng hoạt động tín dụng Dưới đây là các loại tài sản thường dùng trong hoạt động cho vay tại NHTM

Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết

nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ Nếu tài sản đảm bảo là toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố

Nhóm tài sản đảm bảo dùng để cầm cố là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, tuy nhiên nó sẽ được giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, khi đến hạn người đi vay

10

không trả nợ bên cho vay thì bên cho vay sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ

Tài sản cầm cố bao gồm các loại tài sản như:

- Tiền trên tài khoản / ký gửi / ký quỹ…

- Cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, thương phiếu, sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi, hay các giấy tờ khác giá trị được bằng tiền

- Hàng hóa, nhưng phải là hàng hóa dễ bảo quản, chi phí bảo quản không quá lớn Kho cầm giữ do bên cho vay lựa chọn

Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba

Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba là việc bên thứ ba (hay gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay, nếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên đi vay thế chấp/cầm cố

Điều kiện vay vốn bằng tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đi vay, tài sản được xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản và tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp

1.1.3 Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại

Tài sản bảo đảm là một công cụ quan trọng trong việc bảo đảm khoản vay của khách hàng được trả nợ đúng hạn và đảm bảo lợi ích của Ngân hàng thương mại Vai trò cụ thể của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay bao gồm:

Thứ nhất, đảm bảo an toàn cho Ngân hàng Tài sản bảo đảm cung cấp sự bảo đảm

cho Ngân hàng trong việc cho vay Khi khách hàng cung cấp tài sản làm bảo đảm, Ngân

11

hàng có thể sử dụng tài sản đó để thu hồi khoản nợ trong trường hợp khách hàng không thể hoặc không trả nợ đúng hạn Điều này giúp giảm rủi ro tín dụng và bảo vệ lợi ích của Ngân hàng

Thứ hai, tăng cường khả năng vay của khách hàng Tài sản bảo đảm giúp tăng khả

năng vay của khách hàng Bằng việc cung cấp tài sản làm bảo đảm, khách hàng có thể đáp ứng yêu cầu về đảm bảo của Ngân hàng và nhận được mức vay cao hơn hoặc lãi suất thấp hơn Điều này giúp khách hàng có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư, mở rộng kinh doanh hoặc thực hiện các dự án cá nhân

Thứ ba, xác định giá trị tài sản Trước khi chấp nhận tài sản làm bảo đảm, Ngân hàng

thường tiến hành đánh giá giá trị của tài sản đó Quá trình đánh giá này giúp xác định giá trị thực của tài sản và đảm bảo rằng giá trị tài sản bảo đảm đủ để bảo vệ khoản vay Điều này giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình tín dụng

Thứ tư, tạo động lực cho khách hàng trả nợ đúng hạn Tài sản bảo đảm đóng vai trò

như một động lực để khách hàng trả nợ đúng hạn Không tuân thủ hợp đồng vay có thể dẫn đến mất tài sản bảo đảm, gây tổn thất lớn cho khách hàng Do đó, việc có tài sản bảo đảm thúc đẩy khách hàng duy trì kỷ luật tài chính và đảm bảo trả nợ đúng hạn

Thứ năm, tạo thuận lợi cho việc vay tín dụng Tài sản bảo đảm cung cấp một cơ sở

tin cậy cho Ngân hàng trong việc đánh giá khách hàng và xác định khả năng trả nợ Điều này tạo thuận lợi cho quá trình xét duyệt và phê duyệt vay tín dụng, giúp rút ngắn thời gian và đơn giản hóa quy trình vay

Nhìn chung, tài sản đảm bảo có vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng khi làm giảm thiểu rủi ro trong quá trình cho vay và giúp bảo vệ tài sản của ngân hàng Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng có thể sử dụng tài sản này để thu hồi khoản nợ Ngoài ra, việc đưa ra tài sản bảo đảm còn giúp khách hàng đàm phán được mức lãi suất và thời gian trả nợ tốt hơn, vì ngân hàng sẽ đánh giá được khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên giá trị của TSBĐ Tuy nhiên, khách hàng cần đảm bảo khả năng

12

trả nợ đúng hạn để tránh bị mất tài sản đã đưa ra bảo đảm và tránh ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng của mình sau này

1.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định Khi nghiên cứu về thẩm định giá, đã có nhiều định nghĩa khác nhau được đưa ra:

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá

là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó

so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học

về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh

tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Tại Việt Nam, theo Luật giá do Quốc hội ban hành (2012) đã đưa ra định nghĩa về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù

- Thẩm định giá là công việc ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá;

- Thẩm định giá đòi hỏi tính chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá;

- Giá trị của tài sản được biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;

- Thẩm định giá cho một yêu cầu, mục đích nhất định;

- Xác định tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định;

- Được thực hiện dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là

sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể, có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường

Thẩm định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản và bất động sản), trên cơ

sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản với những đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà ) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai ) và những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép ) ảnh hưởng đến giá trị tài sản (TS Vũ Minh Đức, 2011)

1.2.2 Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảm

Nhằm hiểu rõ vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường, chúng ta cần điểm lại các chức năng của phòng thẩm định giá trong hệ thống ngân hàng thương mại Công tác thẩm định giá trong ngân hàng có các chức năng chính như sau:

- Chức năng xác định giá trị tài sản

14

Một trong những vai trò chính của thẩm định giá là xác định giá trị thực của tài sản được sử dụng làm bảo đảm trong quá trình vay tín dụng Thẩm định giá xác định giá trị tài sản để thế chấp trong các trường hợp cho vay, cầm cố hoặc bảo lãnh các khoản vay

mà các tổ chức tài chính thực hiện chức năng kinh doanh của mình Khhong những thế, thẩm định giá giúp đánh giá và định giá chính xác các tài sản bảo đảm như bất động sản,

xe cộ, chứng khoán, tài sản doanh nghiệp, v.v Điều này là cần thiết để xác định mức độ rủi ro và giá trị tín dụng của khoản vay

- Đảm bảo tính công bằng và minh bạch

Thẩm định giá đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình tín dụng Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện bởi các chuyên gia độc lập, có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá Điều này đảm bảo rằng giá trị tài sản được đánh giá dựa trên các tiêu chuẩn và quy trình khách quan, đồng thời tạo ra sự minh bạch

và tin cậy trong việc xác định giá trị tài sản Qua đó, góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

- Chức năng tư vấn

Đây là chức năng quan trọng của thẩm định giá Thẩm định viên hoạt động với tư cách là người thứ ba, cung cấp các kết quả định giá một cách khách quan, độc lập cho khách hàng nhằm đưa ra giá đề nghị bán hoặc giá đề nghị mua một cách thích hợp Đồng thời, tư vấn cho các phòng chức năng khác về giá trị hiện tại hoặc tương lai của tài sản (dự án) mà họ quan tâm nhằm làm cơ sở ra quyết định cấp vốn hay góp vốn đầu tư…

- Chức năng thẩm định giá

Hầu hết các dự án đầu tư cần được thẩm định giá trước khi quyết định đầu tư được đưa ra Thẩm định giá trị dự án để đánh giá khía cạnh chi phí mà dự án có thể đòi hỏi và lợi ích mà nó có thể mang lại theo những yếu tố và điều kiện dự kiến trong quá trình thực hiện dự án sau này Ngoài ra, việc ước tính giá trị tài sản nhằm phục vụ cho việc thế chấp

15

nhằm cấp tín dụng cho khách hàng Ðây là chức năng chủ đạo và là công việc thường xuyên nhất của phòng thẩm định giá trong các ngân hàng

- Chức năng tái thẩm định giá

Vì giá trị tài sản liên tục thay đổi theo quan hệ cung cầu trên thị trường, do vậy, khi thị trường của tài sản giảm giá mạnh thì công việc tái thẩm định giá cần thực hiện, nhằm xác định lại giá trị thực của tài sản thế chấp làm cơ sở để yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo cho phần tín dụng đã vay Trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ thì tài sản thế chấp trước khi phát mãi cần phải tái thẩm định giá để xác định giá trị thanh lý của nó tại thời điểm phát mãi

Mặc dù hoạt động thẩm định giá của ngân hàng thường xoay quanh một vài mục đích như thế chấp, đầu tư, xử án, bảo hiểm, phát mãi, đấu giá, góp vốn… và thẩm định giá chủ yếu dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường Nhưng do đặc thù của công việc là địa bàn thẩm định giá trải rộng và tài sản thẩm định giá rất phong phú đa dạng, giá trị tài sản thẩm định giá có thể từ một vài chục triệu đồng, nhưng cũng có thể là hàng ngàn tỷ đồng (như các dự án BÐS) Vì vậy, công việc thẩm định giá luôn có vai trò quan trọng trong bất kỳ TCTD nào, nếu công tác thẩm định giá càng chuyên nghiệp thì không những góp phần ổn định cho sự vận hành phát triển của ngân hàng, mà còn hạn chế tối đa khả năng phát sinh nợ xấu, đóng vai trò chủ đạo trong việc quản lý rủi ro tín dụng

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá tài sản bảo đảm

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi,

và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị tài sản và bao gồm một số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối

đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Tuy nhiên, một tài

16

sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

- Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu

tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung

- cầu và giá trị tài sản

- Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

17

lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có

sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

- Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả nặng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất

kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau

đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

- Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

18

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.4 Nội dung công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại

1.2.4.1 Mục tiêu thẩm định giá tài sản bảo đảm

Tài sản được thế chấp tại ngân hàng nhằm đảm bảo cho khoản vay được an toàn, có khả năng thu hồi vốn vay khi đến hạn Vì vậy, tài sản đảm bảo đó phải được thẩm định

- Tuân thủ đúng các quy định pháp luật của Nhà nước về Luật tổ chức tín dụng

1.2.4.2 Đối tượng của thẩm định giá tài sản bảo đảm

a Quyền tài sản

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu Quyền tài sản bao gồm:

- Quyền tài sản bất động sản: Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến

quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

- Quyền tài sản động sản: Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những

tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính

có thể di chuyển được

b Doanh nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh

20

Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động trong tương lai xác định, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm quy mô hoạt động của nó

c Các lợi ích tài chính

Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với

quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm :

- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý;

- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê;

- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

1.2.4.3 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại

Ở Việt Nam, quy trình thẩm định giá do Bộ Tài chính (2015) quy định bao gồm 6 bước như sau:

Bảng 1.1 Các bước quy trình thẩm định giá

21

(Nguồn: Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá

- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết

- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá

và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản

4 Phân tích thông

tin

5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

6 Lập báo cáo kết

quả thẩm định giá,

chứng thư thẩm định

giá

22

- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt: Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến

độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá

Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp

23

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn

- Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh

tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn

và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so

sánh (nếu có) Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường

- Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản,

so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp

lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa

và bảo trì; kết cấu hạ tầng; cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu

24

tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản

- Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp

- Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính

Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Cụ thể:

- Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật)

- Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác

- Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

25

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

+ Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản

+ Khả thi về tài chính

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được

sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá

26

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá dựa trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết

1.2.5 Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm

1.2.5.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh trên thị trường để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các

bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất

đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

27

1.2.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong trường hợp không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập hoặc có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường

do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị

trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại

Phương pháp thu nhập thường được áp dụng đối với tất cả tài sản đầu tư

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng và dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa

học

Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài

sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

1.2.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của

Ưu điểm: Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định; Đánh giá

các bất động sản có tiềm năng phát triển; Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh

thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán; Không tính đến giá trị thời gian của tiền; Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường; Là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

1.2.5.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận được sử dụng khi việc so sánh với gặp khó khăn và giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

Ưu điểm: Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể giá trị của tài sản, nó

là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường với một cơ

sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được với sự đóng góp từ bất động sản

Nhược điểm: Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản

hoạt động tạo ra lợi nhuận; Đòi hỏi người thẩm định phải có kiến thức kinh doanh tốt để ước đoán và phân tích

29

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay của Ngân hàng thương mại

1.2.6.1 Các nhân tố chủ quan

Chất lượng nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá: Đội ngũ nhân viên thẩm định

tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong quá trình này bởi thẩm định giá xét cho cùng là một hoạt động được thực hiện bởi con người Do đó, mỗi nhân viên thẩm định giá phải có trình độ chuyên môn, khả năng nghiệp vụ, khả năng phân tích, đánh giá, có trách nhiệm trong công việc trên để có thể nhận diện các yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cũng như có được những dự báo, phân tích về giá trị tài sản trong tương lai để kết quả định giá phản ánh đúng nhất giá trị tài sản Nhờ đó mới có thể tạo ra sự thành công của công tác thẩm định tài sản nói riêng và ngân hàng nói chung

Công tác tổ chức thẩm định giá tài sản bảo đảm: Mỗi ngân hàng đều có một quy

trình thẩm định khác nhau Quy trình thẩm định giá quy định các bước chi tiết thực hiện thẩm định giá và trách nhiệm của các thẩm định viên Vì tài sản bảo đảm rất khó định giá cùng với những diễn biến khó lường của thị trường thì công việc định giá lại trở lên khó khăn gấp bội Như vậy, để hoạt động bảo đảm tiền vay được thực hiện tốt, thì một trong những điều kiện không thể thiếu là thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm bởi nó sẽ quyết định đến mức cho vay, phương thức vay, lãi suất, thời gian, tài sản bảo đảm

Chiến lược kinh doanh của ngân hàng: Đây là nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến

công tác thẩm định giá Chiến lược kinh doanh liên quan đến khả năng cạnh tranh thành công trên thị trường Nó liên quan đến các quyết định chiến lược về lựa chọn sản phẩm, đáp ứng nhu cầu khách hàng, giành lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ, khai thác và tạo

ra các cơ hội mới,… Trong mỗi giai đoạn, các Ngân hàng Thương mại sẽ có ra những chính sách riêng biệt, có thể mở rộng hay thắt chặt Dựa trên cơ sở đó, NHTM sẽ linh hoạt hơn trong công tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ quá trình cấp tín dụng

30

Công tác thu thập thông tin và dữ liệu: Bản chất của thẩm định giá là việc thu thập

thông tin các tài sản tương tự hoặc thông tin có liên quan đến tài sản định giá để có thể đưa ra những đánh giá về giá trị của tài sản đó Do đó, nguồn thông tin phục vụ công tác định giá có ý nghĩa tác động đến hoạt động thẩm định giá Tuy nhiên, khối lượng thông tin này tương đối lớn Vì vậy, nhằm giảm thiểu thời gian, hỗ trợ các nhân viên định giá hoàn thành công việc của mình trong thời gian ngắn nhất, chi phí nhỏ nhất thì thông tin cần phải thật đa dạng và chính xác

Các chính sách, quy định của ngân hàng: Đây là một yếu tố ảnh hưởng khá nhiều

đến thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng có các chính sách, quy định và yêu cầu riêng về việc thẩm định giá mỗi loại tài sản Đó là các quy định về lãi suất và phí tín dụng cao hay thấp, có linh hoạt và phù hợp với thu nhập hiện có của người dân hay không; Các quy định về thời hạn tín dụng và kỳ hạn nợ, tài sản đảm bảo, phương thức giải ngân và thanh toán, thủ tục xin vay vốn có phức tạp hay đơn giản, thời gian thẩm định hồ sơ vay vốn kéo dài bao lâu,… Việc có một chính sách rõ ràng, bao gồm các bước

và tiêu chuẩn định giá cụ thể, giúp đảm bảo tính nhất quán và công bằng trong quá trình thẩm định Chính sách của ngân hàng về việc chấp nhận và đánh giá tài sản bảo đảm cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giữa các ngân hàng

sẽ có sự khác nhau trong từng chính sách và quy định

1.2.6.2 Các nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế có ảnh hưởng tới hoạt động công tác thẩm

định giá tài sản bảo đảm Nếu nền kinh tế phát triển tốt, thu nhập bình quân đầu người cao thì hoạt động thẩm định giá cũng sẽ diễn ra thông suốt, phát triển vững chắc và hạn chế rắc rối xảy ra Ngược lại, nếu môi trường có sự cạnh tranh khốc liệt giữa các Ngân hàng thương mại để dành khách hàng thì hoạt động thẩm định giá cũng sẽ gặp nhiều khó khăn Do đó môi trường kinh tế thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản, khi môi trường kinh tế thay đổi, cách đánh giá giá trị của tài sản cũng thay đổi Ngoài ra môi trường kinh tế thay đổi cũng ảnh hưởng đến các chính sách tín dụng của ngân hàng, qua đó ảnh hưởng đến cách định giá tài sản của ngân hàng

31

Đạo đức khách hàng: Ngoài những nhân tố trên còn kể đến nhân tố khách quan bên

ngoài ngân hàng cũng ảnh hưởng tới cho hoạt động thẩm định giá, đó là đạo đức khách hàng Bởi nguồn thông tin khách hàng cung cấp là cơ sở để ngân hàng tiến hành thẩm định đánh giá, quyết định cho vay Nếu khách không trung thực, cố tình lừa đảo, cung cấp thông tin sai sự thật Đó là một rủi ro rất lớn cho ngân hàng nếu không phát hiện kịp thời và ảnh hưởng nghiêm trọng đến những kết luận thẩm định tài sản đảm bảo của Ngân hàng Ngược lại, với khách hàng trung thực, có ý thức hợp tác, cung cấp đầy đủ thông tin theo yêu cầu thì sẽ giúp ngân hàng rất nhiều trong thẩm định giá tài sản bảo đảm cũng như quyết định cho vay

Tình trạng thị trường: Tình trạng thị trường bất động sản và tài sản khác có ảnh

hưởng lớn đến quá trình thẩm định tài sản Giá trị tài sản, sự cạnh tranh, xu hướng thị trường và các yếu tố khác trong ngành có thể ảnh hưởng đến giá trị và khả năng thẩm định tài sản bảo đảm Ngoài ra, chúng ta quan sát biến động giá trị tài sản bởi nó có thể thay đổi theo thời gian và tình hình thị trường Do đó, việc đánh giá chính xác giá trị tài sản đòi hỏi sự hiểu biết về thị trường và khả năng dự đoán biến động

Chính sách pháp luật: Hoạt động ngân hàng mang tính đặc thù nên việc xây dựng

pháp luật về ngân hàng cần phải được đặt ra và xem xét một cách thấu đáo, đặc biệt là các quy định về bảo đảm tiền vay Do đó, các yêu cầu pháp lý và quy định liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm cũng có tác động Các quy định về việc định giá tài sản, tiêu chuẩn đánh giá, bảo vệ quyền lợi khách hàng và quyền lợi của ngân hàng đều cần được tuân thủ Sự tuân thủ quy định pháp lý giúp đảm bảo tính hợp pháp và an toàn trong quá trình thẩm định

32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, khóa luận đã trình bày tổng quát cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại thông qua hệ thống kiến thức, nội dung cơ bản về tài sản bảo đảm và công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Bên cạnh

đó, chương 1 còn chia ra các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động trên Đây là tiền đề phục vụ quá trình nghiên cứu, để có cái nhìn chi tiết về những vấn

đề thực tiễn trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Agribank - Chi nhánh Trung Yên