HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨ
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH
Tổng quan về hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
1.1.1 Khái niệm về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
Theo giáo trình Phân tích tài chính của Đại học Đà Nẵng, "hiệu quả kinh doanh" được định nghĩa là việc đánh giá hiệu quả sử dụng toàn bộ phương tiện kinh doanh trong quá trình sản xuất và tiêu thụ Hiệu quả kinh doanh không chỉ phản ánh mức độ phát triển của doanh nghiệp mà còn cho thấy khả năng khai thác nguồn lực để đạt được mục tiêu kinh doanh.
Hiệu quả kinh doanh là mục tiêu quan trọng mà các doanh nghiệp hướng đến trong hoạt động kinh doanh Tất cả các kế hoạch và phương pháp quản trị đều nhằm tối ưu hóa hiệu quả Khái niệm hiệu quả kinh doanh ngày càng được phát triển và hoàn thiện theo sự tiến bộ của xã hội Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về hiệu quả kinh doanh Nhiều học giả đã nghiên cứu và đưa ra các định nghĩa khác nhau, chủ yếu xoay quanh việc so sánh kết quả đầu ra với đầu vào và đánh giá khả năng sử dụng nguồn lực để đạt được mục tiêu kinh doanh Hiệu quả kinh doanh có thể được hiểu đơn giản là cách doanh nghiệp sử dụng nguồn nhân lực, so sánh chênh lệch giữa kết quả đầu ra và đầu vào, cũng như giữa chi phí đầu tư và doanh thu, nhằm đạt được các mục tiêu và kế hoạch kinh doanh một cách hiệu quả nhất.
1.1.2 Bản chất của hiệu quả kinh doanh
Mọi hoạt động của tổ chức đều hướng tới việc tối ưu hóa hiệu quả trên các khía cạnh kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường Đạt được hiệu quả kinh doanh cao là mục tiêu hàng đầu.
5 của các DN chủ yếu xét trên phương diện kinh tế có quan hệ với hiệu quả xã hội và môi trường
Theo Dương Thu Minh (2017), hiệu quả kinh doanh được xác định bằng cách so sánh kết quả đầu ra với yếu tố đầu vào của tổ chức kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định, phù hợp với yêu cầu của các nhà quản trị Các chỉ tiêu tài chính phản ánh hiệu quả sản xuất kinh doanh là cơ sở để đánh giá năng lực quản lý và hỗ trợ quyết định tương lai Tuy nhiên, độ chính xác của thông tin từ các chỉ tiêu này phụ thuộc vào nguồn số liệu, thời gian và không gian phân tích.
Theo Dương Thu Minh (2017), các chỉ tiêu phân tích hiệu quả sản xuất kinh doanh có thể khái quát như sau:
– So sánh giữa kết quả đầu ra với các yếu tố đầu vào được tính theo công thức sau:
– Hoặc so sánh giữa yếu tố đầu vào với kết quả đầu ra được tính theo công thức sau:
– H là hiệu quả sản xuất kinh doanh
– K là kết quả đầu ra
– C là yếu tố đầu vào
Kết quả đầu ra và yếu tố đầu vào có thể được đo lường bằng thước đo hiện vật hoặc thước đo giá trị, tùy thuộc vào mục đích phân tích Theo công thức (1), nếu kết quả tính toán càng lớn thì hiệu quả sản xuất kinh doanh càng cao, trong khi công thức (2) lại cho thấy mối quan hệ ngược lại.
Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp hướng đến mục tiêu tối ưu hóa kết quả kinh doanh Hiệu quả kinh doanh thể hiện khả năng sử dụng nguồn lực của doanh nghiệp để đạt được kết quả cao nhất với chi phí thấp nhất, được mô tả qua một công thức cụ thể.
Với H: Là hiệu quả kinh doanh
K: Kết quả đạt được (Tổng doanh thu, Lợi nhuận )
C: Chi phí (Lao động, Vốn, Tài sản ) Để tính được hiệu quả kinh doanh ta phải tính được doanh thu và chi phí
Cần phân biệt giữa hiệu quả kinh doanh và hiệu quả kinh tế xã hội của doanh nghiệp Hiệu quả có thể được nhìn nhận ở cả hai khía cạnh ngắn hạn và dài hạn, và các chỉ tiêu kết quả kinh doanh thường phụ thuộc vào mục tiêu cụ thể của doanh nghiệp trong từng giai đoạn Đối với chủ sở hữu doanh nghiệp, hiệu quả kinh doanh chủ yếu được thể hiện qua bảng kết quả tài chính, đồng thời phản ánh trình độ sử dụng nguồn lực để đạt được mục tiêu lợi nhuận.
1.1.3 Vai trò của hiệu quả kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh là chỉ số quan trọng phản ánh sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Để đánh giá vai trò của hiệu quả kinh doanh, cần xem xét ba khía cạnh khác nhau Đối với nền kinh tế quốc dân, hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp, công ty và cá nhân có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển chung Chẳng hạn, ở Hàn Quốc, nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào một số tập đoàn lớn, cho thấy rằng khi hiệu quả kinh doanh của các tổ chức được cải thiện, kinh tế quốc dân cũng sẽ khởi sắc.
Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp không chỉ phản ánh các yếu tố đầu vào và đầu ra mà còn thể hiện sức cạnh tranh và vị thế trên thị trường Trong bối cảnh nguồn lực sản xuất ngày càng giảm và nhu cầu con người ngày càng tăng, doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả có thể tái đầu tư công nghệ để nâng cao năng suất lao động và chất lượng sản phẩm Điều này giúp giảm giá thành và tăng khả năng cạnh tranh Đối với người lao động, một doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh tốt mang lại công việc ổn định, thu nhập cao và sự công nhận cho những nỗ lực của họ, bởi thành công của doanh nghiệp chính là kết quả của sự cống hiến từ nhiều người.
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
1.2.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh thành phần
Vòng quay khoản phải thu là chỉ số quan trọng phản ánh mối quan hệ giữa doanh thu bán hàng và các khoản phải thu của doanh nghiệp, giúp đánh giá hiệu quả trong hoạt động thu hồi công nợ từ khách hàng.
Vòng quay khoản phải thu = Doanh thu thuần
Khoản phải thu bình quân
Vòng quay khoản phải thu cao thường chỉ ra rằng doanh nghiệp đang quản lý các khoản phải thu một cách hiệu quả, giúp giảm thiểu vốn đầu tư cần thiết cho các khoản này.
Kỳ trung thu tiền trung bình là một chỉ tiêu ngược của vòng quay khoản phải thu, cho biết khoảng thời gian trung bình từ khi doanh nghiệp xuất hàng cho đến khi thu được tiền.
Kỳ thu tiền trung bình = Khoản phải thu bình quân ∗ Số ngày trong kỳ phân tích
Doanh thu thuần trong kỳ
Vòng quay hàng tồn kho là chỉ số quan trọng thể hiện số lần hàng tồn kho được tiêu thụ trong một kỳ, từ đó phản ánh hiệu quả quản trị hàng tồn kho của doanh nghiệp.
Vòng quay hàng tồn kho = Giá vốn hàng bán
Hàng tồn kho bình quân
Thời gian luân chuyển của một vòng quay hàng tồn kho có thể xác định bằng:
Số ngày một vòng quay hàng tồn kho
= Hàng tồn kho bình quân ∗ Số ngày trong kỳ phân tích
Giá vốn hàng bán trong kỳ
Hiệu suất sử dụng tài sản cố định (TSCĐ) là chỉ số quan trọng, phản ánh khả năng sinh lời của tài sản cố định trong hoạt động sản xuất kinh doanh Cụ thể, chỉ số này cho biết mỗi đồng nguyên giá bình quân của TSCĐ được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ sẽ tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu thuần Việc theo dõi và cải thiện hiệu suất sử dụng TSCĐ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Hiệu suất sử dụng TSCĐ = Doanh thu thuần
Hiệu suất sử dụng tổng tài sản là chỉ số quan trọng, cho thấy mỗi đồng đầu tư vào tổng tài sản của doanh nghiệp tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu Chỉ số này phản ánh khả năng sinh lời từ việc đầu tư vào tài sản, giúp đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Hiệu suất sử dụng tổng tài sản = Doanh thu thuần
Tổng tài sản bình quân
1.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh tổng hợp
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS) là chỉ số quan trọng, cho biết mỗi đồng doanh thu thuần trong kỳ mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế (LNST) Chỉ số này phản ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc tạo ra sản phẩm với chi phí thấp hoặc giá bán cao.
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu = Lợi nhuận sau thuế
ROS cao thể hiện hiệu quả sử dụng và quản lý chi phí tốt, giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động và khẳng định vị thế trên thị trường Kết quả của chỉ tiêu này là cơ sở quan trọng cho các nhà quản lý trong việc hoạch định các chính sách điều hành doanh nghiệp phù hợp hơn.
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) là chỉ số quan trọng phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp, cho biết mỗi đồng đầu tư vào tài sản tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Chỉ số ROA cao cho thấy hiệu quả kinh doanh (HQKD) tốt, điều mà các nhà quản lý và chủ doanh nghiệp luôn hướng tới để phát triển bền vững, bao gồm sản xuất ổn định, mở rộng quy mô và thị trường Để đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn vốn kinh doanh, nhà quản lý thường dựa vào tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn kinh doanh, được tính bằng cách so sánh lợi nhuận với tổng tài sản.
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản = Lợi nhuận sau thuế
Tổng tài sản bình quân x 100%
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) là chỉ số quan trọng phản ánh hiệu quả đầu tư của vốn chủ sở hữu, cho biết mỗi đồng đầu tư tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế Chỉ số này giúp đánh giá khả năng sinh lời và đảm bảo lợi nhuận cho các đối tác góp vốn.
Chỉ số này được sử dụng rộng rãi nhờ tính đơn giản và dễ hiểu, giúp so sánh hiệu quả giữa các doanh nghiệp có quy mô khác nhau trong cùng lĩnh vực hoặc giữa các lĩnh vực khác nhau Nó cũng hỗ trợ nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định nhanh chóng và chính xác khi lựa chọn gửi tiền tiết kiệm, đầu tư vào bất động sản, vàng, cổ phiếu và ngoại tệ.
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu = Lợi nhuận sau thuế
Để đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhiều tác giả sử dụng các chỉ số khác nhau tùy vào mục đích nghiên cứu Các nhà nghiên cứu thường phân loại các chỉ số thành hai nhóm: nhóm chỉ số giá trị sổ sách như ROA, ROE, ROS và nhóm chỉ số thị trường như Tobin’s Q, EPS, P/E, MBVR Gần đây, một số tác giả cho rằng giá trị sổ sách là công cụ đo lường hiệu quả kinh doanh ổn định và hiệu quả hơn so với các chỉ số thị trường, do tính không ổn định và chính xác của chúng (Dybvig & Warachka, 2015; Bartlett & Partnoy, 2020).
Vì vậy, các chỉ tiêu này được nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước sử dụng khi phân
10 chỉ số hiệu quả kinh doanh quan trọng của doanh nghiệp bao gồm ROA (Return on Assets) và ROE (Return on Equity), được nghiên cứu bởi Narver & Slater (1990) và các tác giả Trương Đông Lộc, Nguyễn Đức Trọng (2010), Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam (2011) Những chỉ số này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả sử dụng tài sản cũng như vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
1.3.1 Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp
Môi trường chính trị ổn định là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển và mở rộng hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước Ngược lại, các hoạt động đầu tư này cũng có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
Môi trường pháp lý, bao gồm luật và các văn bản dưới luật, tạo ra hành lang cho doanh nghiệp hoạt động Doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định pháp luật và thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, xã hội và người lao động, như nghĩa vụ nộp thuế, đảm bảo vệ sinh môi trường và đời sống cho cán bộ công nhân viên Luật pháp có thể kìm hãm hoặc khuyến khích sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, do đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả và hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh.
Môi trường kinh tế là yếu tố bên ngoài ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Biến động chính sách kinh tế của Nhà nước có thể làm thay đổi chiến lược và mục tiêu kinh doanh Các yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát và thu nhập bình quân đầu người tác động trực tiếp đến cung cầu của doanh nghiệp Khi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, chính phủ khuyến khích doanh nghiệp mở rộng sản xuất, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển.
Lạm phát ở mức 11% được coi là không đáng kể, trong khi thu nhập bình quân đầu người tăng lên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển sản xuất Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh mà còn thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế.
1.3.1.3 Điều kiện tự nhiên, môi trường sinh thái và cơ sở hạ tầng
Các điều kiện tự nhiên, bao gồm tài nguyên khoáng sản, vị trí địa lý và khí hậu, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí nguyên vật liệu, nhiên liệu và năng lượng Điều này tác động đến mặt hàng kinh doanh, năng suất và chất lượng sản phẩm, cũng như cung cầu sản phẩm theo mùa vụ Từ đó, các yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Tình trạng môi trường và các vấn đề liên quan đến xử lý phế thải, ô nhiễm, cũng như ràng buộc xã hội về môi trường, đều ảnh hưởng đến chi phí kinh doanh, năng suất và chất lượng sản phẩm Một môi trường trong sạch và thoáng mát không chỉ giúp giảm chi phí mà còn nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cải thiện hiệu quả sản xuất kinh doanh.
Cơ sở hạ tầng kinh tế đóng vai trò quyết định trong sự phát triển của nền kinh tế và các doanh nghiệp Hệ thống đường xá, giao thông, thông tin liên lạc, ngân hàng tín dụng và mạng lưới điện quốc gia đều ảnh hưởng đến chi phí kinh doanh, khả năng tiếp cận thông tin, huy động và sử dụng vốn, cũng như khả năng giao dịch thanh toán Những yếu tố này có tác động lớn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
1.3.1.4 Đặc điểm kinh doanh của ngành
Các yếu tố môi trường cạnh tranh có ảnh hưởng trực tiếp đến ngành nghề và thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, tác động đến cung cầu sản phẩm, giá bán và tốc độ tiêu thụ Sự cạnh tranh gay gắt sẽ hạn chế khả năng sinh lợi của các doanh nghiệp trong cùng ngành, do đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của từng doanh nghiệp.
1.3.2 Các nhân tố bên trong doanh nghiệp
Quy mô doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, với các doanh nghiệp lớn thường có lợi thế cạnh tranh hơn trên thị trường Do đó, nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực mở rộng quy mô để tối ưu hóa lợi thế của mình.
Nghiên cứu của Samuel Kanga Odalo và các tác giả khác cho thấy quy mô doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Các nghiên cứu từ Abbasali Pouraghajanm, Amal Yassin Almajali và Đăng Thị Hường cùng Nguyễn Thị Hồng Nga cũng khẳng định kết luận này.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi kế thừa từ các công trình trước đó, sử dụng nhân tố "Quy mô doanh nghiệp" được định nghĩa qua logarit tự nhiên của tổng tài sản của doanh nghiệp.
Cấu trúc nguồn vốn phản ánh quan hệ tài chính trong việc huy động vốn của doanh nghiệp, nhằm đảm bảo nguồn lực cho hoạt động sản xuất kinh doanh Theo lý thuyết Modigliani và Miller (1958), việc vay nợ mang lại lợi thế về lá chắn thuế, giúp giảm chi phí vốn bình quân gia quyền khi nợ tăng Sử dụng vốn vay hiệu quả sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh, cho thấy rằng cơ cấu nguồn vốn có ảnh hưởng lớn đến hiệu suất của doanh nghiệp.
Nghiên cứu của Circiumaru và cộng sự (2010), Biger và Mathur (2011), cùng với Amal Yassin Almajali và cộng sự (2012) đã chỉ ra rằng có mối quan hệ tích cực giữa cơ cấu vốn và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng cơ cấu vốn ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động, được đo lường qua các chỉ số cụ thể.
Cấu trúc vốn = Nợ phải trả
1.3.2.3 Thời gian hoạt động của doanh nghiệp
Các doanh nghiệp hoạt động lâu năm thường tích lũy được nhiều kinh nghiệm và vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, dẫn đến khả năng đạt hiệu quả cao hơn (Neil Nagy, 2009; Onaolapo và Kajola, 2010) Tuy nhiên, một số nghiên cứu chỉ ra rằng, những doanh nghiệp này có thể gặp khó khăn trong việc thích ứng với thay đổi môi trường, làm giảm tính hiệu quả so với các doanh nghiệp trẻ năng động (Marshall) Hơn nữa, nghiên cứu của Abbasali Pouraghajan (2012) cho thấy tuổi doanh nghiệp không ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.
Tính thanh khoản là khả năng kiểm soát dòng tiền của doanh nghiệp và có mối quan hệ tích cực với ROA Nghiên cứu của Kim, Mauer và Sherman (1998), Gill và cộng sự (2010), cùng với Lương Thị Kim Chi (2013) đã chỉ ra rằng hiệu quả kinh doanh cao giúp doanh nghiệp tăng lợi nhuận, từ đó nâng cao tính thanh khoản Điều này chứng tỏ rằng tính thanh khoản của doanh nghiệp có mối liên hệ thuận chiều với ROA.
1.3.2.5 Vòng quay tổng tài sản
Tổng quan các nghiên cứu về các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của
Bất động sản là ngành kinh tế mũi nhọn, đóng góp lớn vào tổng sản phẩm quốc nội và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Ngành này không chỉ thúc đẩy đô thị hóa mà còn tạo ra lối sống văn minh, hiện đại cho Việt Nam Để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản, việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời là cần thiết, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
1.4.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài
Nhiều nghiên cứu trên toàn cầu đã chỉ ra rằng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng bởi các nhân tố nội bộ Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sự thành công và phát triển bền vững của các doanh nghiệp trong ngành.
Nghiên cứu của Utama A.M và I Gst Bgs Wiksuana (2018) nhằm xác định tác động của các biến số kinh tế vĩ mô đến lợi nhuận cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Indonesia Mẫu nghiên cứu bao gồm 26 công ty bất động sản từ năm 2014 đến 2017, sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính và chọn mẫu có mục đích Các biến nghiên cứu bao gồm lợi nhuận cổ phiếu và năm biến độc lập: tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, giá trên giá trị sổ sách, tỷ suất lợi nhuận ròng, lạm phát và lãi suất Kết quả cho thấy các biến độc lập đều có tác động tích cực đến lợi nhuận cổ phiếu, với hệ số β lần lượt là 0.011, 0.012, 0.023, 0.012, và 0.023, khẳng định sự ảnh hưởng của tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu đến lợi nhuận cổ phiếu.
15 chủ sở hữu, giá trên giá trị sổ sách, tỷ suất lợi nhuận ròng, lạm phát và lãi suất có tác động tích cực đến lợi nhuận cổ phiếu
Fauzie Bustami và Jerry Heikal (2019) đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) và BĐS niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Indonesia giai đoạn 2007-2014, với mẫu nghiên cứu gồm 23 trong số 45 công ty BĐS niêm yết Kết quả nghiên cứu cung cấp những phát hiện quan trọng cho lý thuyết về hiệu quả sinh lời, liên quan đến các yếu tố như lãi suất, khả năng thanh toán, vòng quay tổng tài sản và tỷ giá hối đoái, trong khi yếu tố thanh khoản không có ảnh hưởng đáng kể Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy dữ liệu bảng với ba mô hình: mô hình hiệu ứng chung, mô hình hiệu ứng cố định và mô hình hiệu ứng ngẫu nhiên để ước tính các yếu tố quyết định hiệu quả sinh lời của các công ty BĐS tại Indonesia.
Nghiên cứu của Nugi Mohammad Nugraha và các cộng sự (2020) đã chỉ ra rằng tính thanh khoản và đòn bẩy tài chính có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tài chính của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Indonesia Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính được sử dụng với mức ý nghĩa 5% và dữ liệu được phân tích bằng Eview9 Trong đó, tính thanh khoản được đo bằng tỷ lệ tài sản ngắn hạn so với nợ ngắn hạn, đòn bẩy tài chính được tính bằng tổng nợ chia tổng tài sản, và hiệu quả hoạt động tài chính được đo bằng tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) Kết quả cho thấy đòn bẩy tài chính có tác động tiêu cực đến ROA; khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng, tỷ suất sinh lời trên tài sản giảm Tương tự, tính thanh khoản cũng có ảnh hưởng ngược chiều, khi tỷ lệ này tăng thì ROA giảm.
16 lời trên tài sản giảm Điều này nói lên công ty hoạt động không hiệu quả trong việc thu lợi nhuận trên tài sản
Nghiên cứu của Rieska Anisa Dwiantari và Luh Gede Sri Artini (2021) phân tích ảnh hưởng của tính thanh khoản, đòn bẩy tài chính và khả năng sinh lời đối với tình trạng kiệt quệ tài chính của 53 công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Indonesia từ năm 2017 đến 2019 Dữ liệu được phân tích thông qua hồi quy logistics, cho thấy tính thanh khoản có tác động ngược chiều với tình trạng kiệt quệ tài chính ở mức ý nghĩa 5%, với tỷ lệ 0.3%, cho thấy khả năng gặp khó khăn tài chính giảm khi tính thanh khoản cao Ngược lại, đòn bẩy tài chính có tác động cùng chiều với tình trạng kiệt quỹ tài chính, với tỷ lệ 10.8%, nghĩa là nợ cao làm tăng khả năng gặp khó khăn tài chính Khả năng sinh lời cũng có ảnh hưởng ngược chiều với tỷ lệ 13.7%, cho thấy mức sinh lời cao giúp giảm nguy cơ kiệt quệ tài chính Tuy nhiên, nghiên cứu còn hạn chế khi chỉ đề cập đến các yếu tố tài chính mà chưa xem xét các khía cạnh phi tài chính ảnh hưởng đến tình trạng kiệt quệ tài chính.
Bảng 1.1 Tổng hợp các nghiên cứu nước ngoài
Tác giả Nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu
Nhân tố độc lập ảnh hưởng
The effect of company financial performance and macroeconomic variables on stock returns in property and real estate sectors in
Tỷ suất lợi nhuận ròng +
Determinants of Return Stock Company Real Estate and Property Located in Indonesia Stock Exchange
Effect of leverage and liquidity on financial performance of companies in the property and real estate sub sector in Indonesia
Phương pháp định lượng Đòn bẩy tài chính -
The effect of liquidity, Leverage, and Profitability on Financial Distress
Tính thanh khoản - Đòn bẩy tài chính -
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp 1.4.2 Tổng quan nghiên cứu trong nước
Tại Việt Nam, nhiều nhà nghiên cứu đã quan tâm đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong ngành bất động sản Một trong những nghiên cứu tiêu biểu là “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” của Quang Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014), trong đó sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính để phân tích.
Nghiên cứu sử dụng phương pháp bình phương bé nhất (OLS) để phân tích 18 yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của 58 doanh nghiệp bất động sản trên hai sàn giao dịch chứng khoán tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, dựa trên hai chỉ tiêu chính là lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) Kết quả cho thấy, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ đòn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ trên tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động Đặc biệt, các yếu tố như tỷ lệ đòn bẩy tài chính, tỷ lệ cổ phiếu quỹ và chi phí bán hàng có tác động tích cực, trong khi tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản lại có ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Nghiên cứu của Đàm Thị Phương Thảo và Nguyễn Tiến Mạnh (2017) đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của 63 công ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2012-2016 Mô hình nghiên cứu sử dụng các biến độc lập như ROA và ROE, cùng với các biến phụ thuộc như quy mô doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng, tỷ trọng tài sản cố định, tỷ lệ hàng tồn kho, cơ cấu vốn, giới tính lãnh đạo và thời gian hoạt động Kết quả cho thấy quy mô công ty có tác động cùng chiều với ROE nhưng ngược chiều với ROA, trong khi tốc độ tăng trưởng ảnh hưởng cùng chiều với cả hai chỉ số Vòng quay tài sản và tỷ lệ tài sản cố định cũng có tác động tương tự, trong khi cơ cấu vốn và giới tính lãnh đạo tác động ngược chiều với ROA và ROE Thời gian hoạt động có tác động cùng chiều với ROA và ROE, trong khi tỷ lệ hàng tồn kho không có ảnh hưởng đáng kể.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Thùy Linh và Ngô Thị Hằng (2020) trên Tạp chí khoa học & đào tạo ngân hàng cho thấy rằng các nhân tố cấu trúc vốn có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của 27 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE trong giai đoạn 2010 - 2019 Sử dụng mô hình ảnh hưởng cố định (FEM) và ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM) với phần mềm Stata, nghiên cứu chỉ ra rằng quy mô doanh nghiệp, đòn bẩy tài chính, quy mô và sự đa dạng chủng tộc của hội đồng quản trị, thời gian hoạt động, tốc độ tăng trưởng doanh thu, GDP và tín dụng đều ảnh hưởng đến khả năng sinh lời Trong đó, quy mô doanh nghiệp, đòn bẩy tài chính, quy mô hội đồng quản trị và tốc độ tăng trưởng GDP có tác động tích cực đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu, trong khi cấu trúc tài sản lại có ảnh hưởng tiêu cực.
Nghiên cứu của Nguyễn Hoàng Tiến (2021) về tác động của cơ cấu vốn đến hiệu quả kinh doanh của 25 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM từ năm 2011 đến 2018 cho thấy cơ cấu vốn ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh Đồng thời, tài sản hữu hình có tác động tích cực đến hoạt động của các doanh nghiệp này, điều này được xác nhận qua cả 03 mô hình hồi quy theo FGLS Kết quả cho thấy, doanh nghiệp bất động sản niêm yết có nhiều tài sản cố định hữu hình thì hiệu quả kinh doanh sẽ cao hơn Các biến kiểm soát như quy mô doanh nghiệp (SIZE), thanh khoản (LIQ), tăng trưởng tài sản (GROWTH), tăng trưởng kinh tế (GDP) và tỷ lệ lạm phát (INF) cũng được xem xét trong nghiên cứu.
20 tìm thấy bằng chứng nào kết luận mối quan hệ giữa các biến kiểm soát này và hiệu quả kinh doanh
Bảng 1.2 Tổng hợp các nghiên cứu trong nước
Tác giả Nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Nhân tố độc lập ảnh hưởng Chiều tác động
Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Tỷ lệ đòn bẩy tài chính +
Tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản -
Tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần +
Tỷ lệ chi cho CPBH và
Thời gian hoạt động + Đàm Thị
Nghiên cứu năm 2017 đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam Các yếu tố như chính sách kinh tế, thị trường bất động sản, và quản lý nội bộ được xem xét để xác định mối liên hệ với hiệu suất tài chính Kết quả cho thấy rằng sự biến động của thị trường và các quy định pháp lý có tác động đáng kể đến lợi nhuận của các công ty này Nghiên cứu cung cấp thông tin quý giá cho các nhà đầu tư và các nhà quản lý trong việc ra quyết định đầu tư và phát triển chiến lược kinh doanh hiệu quả.
Quy mô doanh nghiệp -với ROA
-với ROE Tốc độ tăng trưởng +
Tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản +với ROA
Vòng quay hàng tồn kho +với ROA
Cơ cấu vốn -với ROA
-với ROE Thời gian hoạt động + Giới tính lãnh đạo +
Thùy Linh và Ngô Thị
Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam bao gồm nhiều yếu tố như thị trường, chính sách, và quản lý Nghiên cứu áp dụng mô hình tác động ngẫu nhiên và tác động cố định để phân tích các yếu tố này Việc hiểu rõ tác động của các yếu tố này sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chiến lược đầu tư và cải thiện hiệu quả kinh doanh.
Phương pháp định lượng Đòn bẩy tài chính +
Thời gian hoạt động + Quy mô hội đồng quản trị +
Sự đa dạng chủng tộc trong hội đồng quản trị +
Tốc độ tăng trưởng doanh thu + Quy mô doanh nghiệp +
Tác động của cơ cấu vốn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM
Tăng trưởng tổng tài sản 0 Tăng trưởng kinh tế 0
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp 1.4.3 Nhận xét các nghiên cứu trước và khoảng trống nghiên cứu
Các nghiên cứu toàn cầu cho thấy, hiệu quả hoạt động doanh nghiệp là chủ đề được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm, tuy nhiên, các nghiên cứu thường chỉ tập trung vào các chỉ số như ROA hoặc ROE Ở Việt Nam, đặc biệt trong ngành bất động sản, số lượng công trình nghiên cứu về các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp vẫn còn hạn chế.
Tác giả nhận thấy cần bổ sung bằng chứng về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Bài luận này sẽ kế thừa và phát huy những giá trị từ các nghiên cứu trước, đồng thời hoàn thiện thêm bằng cách sử dụng dữ liệu thu thập trong 11 năm (2013-2023) để phân tích các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh, được đo lường qua chỉ số ROA và ROE của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam Nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quát mà còn hỗ trợ các công ty trong ngành bất động sản trong việc hoạch định chiến lược kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động.
THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM
Tổng quan các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-2023
Năm 2012 đánh dấu một giai đoạn khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam, khi tình hình gần như đình trệ với lượng hàng tồn kho lớn Điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy cho ngành Gần đây, nhiều quyết sách đã được đưa ra nhằm "phá băng" và khôi phục sự phát triển cho thị trường bất động sản.
Năm 2013, thị trường bất động sản gặp khó khăn với xu hướng giá giảm, khiến nhiều doanh nghiệp phải rút vốn khỏi các dự án lớn.
Năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phục hồi nhờ vào hàng loạt chính sách và gói cứu trợ từ Nhà nước Ngân hàng đã đẩy mạnh giải ngân cho lĩnh vực bất động sản, giúp nhiều dự án "đóng băng" được tái khởi động Cuối năm 2014, nhiều điều khoản pháp luật được mở rộng, đặc biệt là Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ trong đầu tư nước ngoài và kiều hối, đánh dấu sự hồi sinh của thị trường bất động sản.
Trong những năm tới, thị trường bất động sản (BĐS) đã có dấu hiệu tích cực, với sự phát triển nhanh chóng của các doanh nghiệp trong ngành BĐS cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng bùng nổ, đặc biệt tại các tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu, Nha Trang, và Phú Quốc Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel-officetel với định danh "đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở" Giai đoạn 2014-2018 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về cả chất và lượng của thị trường BĐS, với 50.000 giao dịch thành công tại Hà Nội và TP.HCM chỉ trong năm 2018 (Theo Hội Môi giới Bất động sản).
Năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, nhưng lại chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và số lượng giao dịch Đà giảm tốc của thị trường bắt đầu trở nên rõ rệt khi nguồn cung giảm liên tục trong suốt năm 2019.
Năm 2020, thị trường bất động sản ghi nhận sự chững lại và giảm dần trong tiêu thụ tài sản Nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và nhiều dự án bất động sản bị rà soát pháp lý, dẫn đến việc phải dừng lại các dự án vi phạm Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ, không chỉ làm thị trường BĐS “chao đảo” mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế toàn cầu.
Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản đối mặt với sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch "lặng sóng", trong khi giá đất "đi ngang" Hai phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất là bất động sản cho thuê và bất động sản nghỉ dưỡng Tuy nhiên, vào cuối năm 2020, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực khi nhiều chủ đầu tư lớn ra hàng trở lại Đầu năm 2021, cơn sốt bất động sản bùng nổ trên toàn quốc, với giá đất tăng mạnh từ 20 đến 30% chỉ trong vài tháng Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2022 chứng kiến nhiều biến động và rủi ro do nền kinh tế phục hồi hậu Covid, cùng với sự quản lý chặt chẽ dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản Đến đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực vốn từ tín dụng ngân hàng và huy động qua trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến sự ra đi của nhiều doanh nghiệp trong ngành Nhiều công ty phải tạm đóng cửa hoặc cắt giảm nhân sự từ 50% đến 75%, cho thấy tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh Group, Novaland, và Hưng Thịnh đã chứng tỏ sức mạnh tài chính, giúp họ tồn tại và phát triển trong bối cảnh thị trường khắc nghiệt Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp yếu kém bị "sàng lọc" ra khỏi thị trường, chỉ còn lại những đơn vị có tiềm lực mạnh mẽ.
Năm 2023, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế biến động, dẫn đến tình trạng nhà đầu tư liên tục cắt lỗ và giảm giá Nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chiết khấu lên tới 40% để bán hàng, phản ánh sự lao đao của doanh nghiệp địa ốc Tình hình này đã khiến thị trường BĐS rơi vào trạng thái “báo động đỏ”.
Trong bối cảnh khó khăn, Chính phủ đã nỗ lực khôi phục thị trường bất động sản thông qua nhiều chính sách và quyết định quan trọng Ngân hàng Nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành, nhiều ngân hàng cũng giảm lãi suất huy động từ 9-10% xuống còn 7% Nhờ vào các chính sách này, thị trường BĐS đã bắt đầu có những tín hiệu tích cực vào cuối năm 2023, với thanh khoản được cải thiện và nguồn cung mới được đưa ra Dự báo, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2024.
Trong mười năm qua, ngành bất động sản đã trải qua một "thập kỷ vượt khó xuất sắc" với sự tăng trưởng "vượt bậc" Thị trường BĐS không chỉ trở thành "niềm cảm hứng" mà còn đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc gia.
2.2 Thực trạng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam trong giai đoạn 2013-2023
2.2.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động
2.2.1.1 Chỉ tiêu vòng quay khoản phải thu và vòng quay hàng tồn kho
Biểu đồ 2.1 VQKPT bình quân và VQHTK bình quân của các DNBĐS giai đoạn
Nguồn: Tác giả tính toán trên Excel
Trong giai đoạn 2013-2017, VQKPT và VQHTK của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam có xu hướng tăng do thị trường BĐS phục hồi Nguồn vốn ngân hàng đã ổn định, hỗ trợ các căn hộ có giá trị sử dụng cao Giá căn hộ đáp ứng nhu cầu thị trường ổn định và thấp hơn giá thành, phục hồi niềm tin đầu tư của người dân Tuy nhiên, năm 2017, thị trường BĐS chứng kiến tình trạng tranh chấp chung cư gia tăng và đất nền sốt nóng VQKPT bình quân của các doanh nghiệp BĐS đã tăng từ 4.1 vòng (năm 2013) lên 12.5 vòng (năm 2017).
2017), về VQHTK bình quân cũng có sự tăng mạnh từ 1.2 vòng (năm 2013) và đạt đỉnh 6.2 vòng (năm 2016)
Trong giai đoạn 2018-2021, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự suy giảm rõ rệt, thể hiện qua hai chỉ số VQKPT và VQHKT, cả hai đều có xu hướng giảm dần.
2.2.1.2 Chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản cố định và hiệu suất sử dụng tổng tài sản
Biểu đồ 2.2 Hiệu suất sử dụng TSCĐ và hiệu suất sử dụng TTS bình quân của các
Nguồn: Tác giả tính toán trên Excel
Trong giai đoạn 2013-2023, hiệu suất sử dụng tài sản cố định và tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản đã có sự biến động đáng kể.
Hiệu suất sử dụng tài sản cố định (TSCĐ) và hiệu suất sử dụng tổng tài sản (TTS) của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã thể hiện xu hướng tăng dần trong giai đoạn 2013-2017, với hiệu suất sử dụng TSCĐ tăng từ 11,74 lần lên 38,53 lần và hiệu suất sử dụng TTS tăng từ 0,26 lần lên 0,43 lần vào năm 2017 Điều này chứng tỏ các doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn này hoạt động kinh doanh rất tích cực và khả quan Tuy nhiên, trong giai đoạn 2018-2023, có thể thấy hai năm 2019 và 2020 là những năm các doanh nghiệp BĐS có hiệu suất sử dụng tài sản không đạt được mức tăng trưởng như trước đó.
Hiệu suất sử dụng TSCĐ Hiệu suất sử dụng TTS
DN BĐS gặp khó khăn trong HĐKD khi VQTTS đều ở mức khá thấp là 0.27 và 0.20 lần
2.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu suất sinh lời
Biểu đồ 2.3 ROA và ROE bình quân của các DNBĐS giai đoạn 2013-2023
Nguồn: Tác giả tính toán trên Excel
MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu Bước 1: Xác định vấn đề cần nghiên cứu
Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định tác động của các yếu tố đến hiệu quả kinh doanh (HQKD) của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Nghiên cứu sẽ tập trung vào các doanh nghiệp trong ngành BĐS và sử dụng các chỉ tiêu tài chính từ báo cáo tài chính (BCTC) để đo lường ảnh hưởng của các yếu tố này đến hiệu quả hoạt động của họ Các chỉ số được xem xét bao gồm các chỉ tiêu tài chính quan trọng liên quan đến hiệu quả kinh doanh.
Lợi nhuận sau thuế, quy mô doanh nghiệp, thời gian hoạt động, doanh thu thuần, và tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của doanh nghiệp Bên cạnh đó, các nhân tố vĩ mô như tỷ lệ lạm phát và tốc độ tăng trưởng GDP cũng đóng vai trò không kém trong việc định hình môi trường kinh doanh.
Bước 2: Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu
Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu
Tổng hợp những cơ sở lý thuyết có liên quan
Thu thập và xử lý số liệu
Xây dựng mô hình và xác định các giả thuyết nghiên cứu
Phân tích kết quả thu được từ mô hình
Tổng hợp các nghiên cứu quốc tế liên quan đến đề tài giúp xác định những khe hổng trong nghiên cứu và định hướng cho khóa luận.
Bước 3: Tổng hợp những cơ sở lý thuyết có liên quan
Tổng hợp lý thuyết liên quan đến nội dung và phương pháp tính toán, cùng với các nghiên cứu trước đây, nhằm đề xuất mô hình nghiên cứu cho khóa luận.
Bước 4: Thu thập và xử lý số liệu là giai đoạn quan trọng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Tác giả thực hiện việc thu thập dữ liệu thứ cấp từ trang web VietStock, bao gồm các báo cáo tài chính đã được kiểm toán của 63 doanh nghiệp.
Trong 11 năm qua, từ năm 2013 đến 2023, các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đã được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, bao gồm sàn HOSE và HNX Số liệu vĩ mô như tỷ lệ lạm phát và tốc độ tăng trưởng GDP được tổng hợp từ website của Tổng cục Thống kê, cung cấp cái nhìn tổng quan về sự phát triển của ngành trong giai đoạn này.
Bước 5: Xây dựng mô hình và xác định các giả thuyết nghiên cứu
Dựa trên các nghiên cứu trước đó, tác giả sẽ đề xuất các giả thuyết nghiên cứu và xây dựng mô hình làm cơ sở cho các bước phân tích định lượng Sau khi thu thập đầy đủ dữ liệu cần thiết, tác giả sẽ tiến hành chạy mô hình trên phần mềm STATA.
Bước 6: Phân tích kết quả thu được từ mô hình
Dựa trên kết quả nghiên cứu ở bước 5, tác giả sẽ tiến hành phân tích ảnh hưởng của biến độc lập đến biến phụ thuộc, trong bối cảnh và đặc điểm của ngành bất động sản tại Việt Nam.
Từ đó, giải thích được kết quả nghiên cứu và đưa ra giải pháp phù hợp.
Dữ liệu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này dựa trên việc phân tích và đánh giá số liệu tổng hợp từ 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2013-2023 Hiện tại, có tổng cộng 82 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX, nhưng để đảm bảo tính chính xác và chặt chẽ, nghiên cứu chỉ tập trung vào bộ số liệu của 63 doanh nghiệp, loại bỏ 19 doanh nghiệp không phù hợp.
Do 31 doanh nghiệp không có báo cáo tài chính (BCTC) năm 2013, dữ liệu nghiên cứu sử dụng trong đề tài là dữ liệu bảng, được thu thập từ BCTC đã được kiểm toán của 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) trong giai đoạn 2013-2023 Đối với các dữ liệu vĩ mô như tỷ lệ lạm phát và tốc độ tăng trưởng kinh tế, thông tin được thu thập từ website của Tổng cục Thống kê.
Mẫu nghiên cứu gồm 693 quan sát của 63 DNBĐS giai đoạn từ năm 2013 đến
Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu, tác giả sẽ áp dụng các phương pháp định tính như thống kê, so sánh và phân tích số liệu tổng hợp, cùng với các công cụ như bảng biểu và đồ thị Đồng thời, tác giả cũng sử dụng phương pháp định lượng qua hồi quy với dữ liệu bảng, áp dụng các mô hình Pooled OLS, Fixed Effects Model (FEM) và Random Effects Model (REM) nhằm nhận diện các nhân tố và mức độ tác động của chúng đến hiệu quả kinh doanh Cuối cùng, tác giả sẽ thực hiện kiểm định F-test và kiểm định Hausman để xác định mô hình phù hợp nhất cho nghiên cứu, từ đó xây dựng mô hình đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.
Giả thuyết nghiên cứu
3.3.1 Nhóm nhân tố vi mô tác động tới hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 3.3.1.1 Quy mô doanh nghiệp Ở Việt Nam, quy mô của doanh nghiệp dựa trên những yếu tố như: tổng tài sản, tổng nguồn vốn, doanh thu, lợi nhuận, mà chia ra làm 4 loại khác nhau đó là: DN siêu nhỏ, DN nhỏ, DN vừa và DN lớn Một doanh nghiệp có quy mô lớn tức họ đang có được thị phần lớn, một thương hiệu, uy tín, hệ thống nhà xưởng để sản xuất kinh doanh được đầu tư máy móc, thiết bị hiện đại (Tita Deitiana & Lionel Greg Habibuw, 2015) Doanh nghiệp có quy mô lớn sẽ đảm bảo nguồn lực về tài chính, duy trì tốt hoạt động sản xuất
Nghiên cứu của Alarussi (2018) chỉ ra rằng quy mô doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến khả năng sinh lời Tương tự, nghiên cứu của Graeme Newell, Chau Wing, Wong Kei và Keith McKinnell (2020) cũng khẳng định rằng quy mô doanh nghiệp tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động của các công ty lớn trên thị trường chứng khoán Hơn nữa, nghiên cứu của Tri Wahyuningsih, Veni Soraya Dewi và Betari Maharani (2023) cho thấy mối quan hệ tích cực giữa ROA và quy mô tổng tài sản của các công ty.
Giả thuyết H1:“Quy mô doanh nghiệp (SIZE) tương quan thuận (+) đến HQKD của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
Cấu trúc vốn của doanh nghiệp, hay còn gọi là đòn bẩy tài chính, là mối quan hệ giữa tổng nợ và tổng tài sản bình quân Sử dụng nợ đúng cách có thể mang lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp, nhưng lạm dụng nợ mà không có hiệu quả kinh doanh tốt có thể dẫn đến nợ nần và tăng nguy cơ phá sản Nghiên cứu của Alarussi và Alhaderi (2018) chỉ ra rằng cấu trúc vốn có mối quan hệ ngược chiều với hiệu quả tài chính của công ty.
(2020) cũng cho thấy cấu trúc vốn làm giảm hiệu quả kinh doanh của DN trong ngành tài chính
Giả thuyết H2:“Cấu trúc nguồn vốn (TLEV) tương quan nghịch (-) đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
3.3.1.3 Thời gian hoạt động của doanh nghiệp
Thời gian hoạt động của doanh nghiệp, hay tuổi đời doanh nghiệp, được tính bằng cách lấy năm cuối cùng thu thập dữ liệu trừ đi năm bắt đầu hoạt động Nghiên cứu cho thấy thời gian hoạt động kinh doanh có ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Nghiên cứu của Majumdar (1997) chỉ ra rằng các doanh nghiệp hoạt động lâu năm thường sản xuất nhiều hơn nhưng lại đạt lợi nhuận thấp hơn Tương tự, Liargovas và Skandalis cũng nhấn mạnh mối quan hệ giữa tuổi thọ doanh nghiệp và hiệu quả kinh doanh, cho thấy rằng sự tăng trưởng sản xuất không nhất thiết đi đôi với lợi nhuận cao.
Nghiên cứu năm 2010 đã cho thấy kết quả tương tự khi thực hiện trên các doanh nghiệp tại Hy Lạp từ năm 1997 đến 2004 Các kết quả từ những nghiên cứu này đều chỉ ra rằng các doanh nghiệp trẻ có lợi nhuận tốt hơn.
Giả thuyết H3:“Thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) tương quan nghịch (-) đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
Doanh nghiệp có tính thanh khoản cao có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khi đến hạn, do đó tính thanh khoản có mối quan hệ tích cực với ROA của doanh nghiệp Các nghiên cứu của Tita Deitiana và Lionel Greg Habibuw đã chỉ ra mối liên hệ này.
Nghiên cứu năm 2015 cho thấy thanh khoản tốt của doanh nghiệp (DN) sẽ nâng cao hiệu quả ROA, và ngược lại Tương tự, nghiên cứu của Fuxin Liu và Hongxing Wen (2019) chỉ ra rằng tính thanh khoản có ảnh hưởng tích cực đến ROA của các DN trong ngành tài chính Ngoài ra, Fauzie Bustami và Jerry Heikal (2019) cũng xác nhận rằng thanh khoản tác động tích cực đến ROA của các DN.
Giả thuyết H4:“Tính thanh khoản (LIQ) tương quan thuận (+) đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
3.3.1.5 Vòng quay tổng tài sản
Vòng quay tổng tài sản (Asset Turnover Ratio) là chỉ số tài chính quan trọng đo lường hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp Chỉ số này cho biết mỗi đồng đầu tư vào tài sản sẽ tạo ra bao nhiêu doanh thu, với hệ số cao cho thấy doanh nghiệp sử dụng tài sản hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh Ngược lại, hệ số thấp chỉ ra rằng doanh nghiệp chưa khai thác tốt tiềm năng của tài sản để tạo ra doanh thu Nghiên cứu của Valentin (2013) và Trần Thị Tuấn Anh & Đặng Thị Thu Thủy (2017) khẳng định rằng vòng quay tổng tài sản có tác động tích cực đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.
Giả thuyết H5:“Vòng quay tổng tài sản (AU) tương quan thuận (+) đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
3.3.2 Nhóm nhân tố vĩ mô tác động tới hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 3.3.2.1 Tỷ lệ lạm phát
Lạm phát cao làm tăng giá đầu vào và gây ra sự biến động không ngừng trong hoạt động sản xuất kinh doanh, dẫn đến bất ổn cho doanh nghiệp Doanh nghiệp có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn tỷ lệ lạm phát đối mặt với nguy cơ phá sản, ảnh hưởng xấu đến hiệu quả sản xuất (Odusanya, 2018; Vâtvu, 2014) Nghiên cứu của Simon và cộng sự (2019) cũng chỉ ra rằng lạm phát tác động tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp tại Nigeria thông qua các chỉ số ROA và ROE Trong bối cảnh lạm phát cao, nhiều doanh nghiệp không thể duy trì lợi nhuận và tăng trưởng chỉ với các chiến lược hiện tại, do đó cần thiết phải có các cơ chế tài chính và hoạt động mới để giảm thiểu tác động bất lợi của lạm phát.
Giả thuyết H6:“Tỷ lệ lạm phát (CPI) tương quan nghịch (-) đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
3.3.2.2 Tốc độ tăng trưởng GDP
GDP là chỉ số quan trọng phản ánh sức mạnh kinh tế quốc gia, đo lường tổng sản phẩm quốc nội trong một khoảng thời gian nhất định Tốc độ tăng trưởng GDP cho thấy tình trạng nền kinh tế, vì vậy chỉ tiêu này được sử dụng rộng rãi để so sánh sức mạnh giữa các quốc gia có hoàn cảnh kinh tế tương tự.
Một quốc gia có GDP tăng trưởng ổn định và cao sẽ thu hút nhà đầu tư, nâng cao chất lượng cuộc sống và kích thích tiêu dùng Khi người dân tích lũy của cải nhiều hơn, họ sẽ quan tâm đến các sản phẩm cao cấp và đầu tư, đặc biệt là bất động sản Điều này dẫn đến nhu cầu về bất động sản và nhà ở gia tăng, tạo cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Giả thuyết H7:“Tốc độ tăng trưởng GDP (GDP) tương quan thuận (+) đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS niêm yết trên TTCKVN”
Trong một nghiên cứu tổng quan các bài báo được công bố trong giai đoạn 1980-
Năm 2004, Combs và cộng sự (2005) đã chỉ ra rằng có 56 chỉ số khác nhau được sử dụng để đo lường hiệu quả kinh doanh (HQKD) của doanh nghiệp Trong số đó, 82% nghiên cứu dựa vào các thước đo kế toán làm đại diện cho HQKD, với ROA và ROE là hai chỉ số tài chính phổ biến nhất Do đó, tác giả sẽ chọn ROA và ROE làm biến phụ thuộc cho mô hình nghiên cứu.
Dựa trên kết quả của các nghiên cứu trước đây, kết hợp với thực trạng các
DN BĐS hiện nay, bài nghiên cứu xây dựng mô hình hồi quy có dạng như sau:
ROA it = β 0 + β 1 *SIZE it + β 2 *TLEV it + β 3 *AGE it + β 4 *LIQ it + β 5 *AU it + β 6 *CPI it
ROE it = β 0 + β 1 *SIZE it + β 2 *TLEV it + β 3 *AGE it + β 4 *LIQ it + β 5 *AU it + β 6 *CPI it
Trong mô hình này, β₀ đại diện cho hệ số chặn, trong khi các tham số β₁, β₂, β₃, β₄, β₅, β₆, β₇ là những giá trị chưa xác định Các biến độc lập bao gồm SIZE, TLEV, AGE, LIQ, AU, CPI và GDP Ngoài ra, u là sai số của mô hình, i biểu thị doanh nghiệp i, và t là năm t.
Bảng 3.1 Mô tả các biến trong mô hình
Tên biến Kí hiệu Công thức Dấu kỳ vọng
Tỷ suất sinh lời trên TTS
Tổng tài sản bình quân
Tỷ suất sinh lời trên
Vốn chủ sở hữu bình quân
Cấu trúc vốn TLEV Nợ phải trả
AGE Năm lấy dữ liệu cuối – Năm thành lập +
LIQ Tài sản ngắn hạn
Vòng quay tổng tài sản
Tổng tài sản bình quân
Tốc độ tăng trưởng GDP
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Thống kê mô tả các biến trong mô hình
Sau khi phân tích dữ liệu từ báo cáo tài chính của 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2013-2023, cùng với các yếu tố vĩ mô khác và sử dụng mô hình Stata 17, tác giả đã thu thập được bảng thống kê mô tả các biến trong mô hình.
Bảng 4.1 Kết quả thống kê mô tả các biến trong mô hình
Variable Obs Mean Std dev Min Max
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Dựa vào kết quả ở bảng trên, ta có phân tích như sau:
Lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản (ROA) của 63 DNBĐS niêm yết trên TTCKVN từ năm 2013 đến năm 2023 trung bình ở mức 5.65%, giá trị lớn nhất là 29.91%
Trong bối cảnh nền kinh tế biến động, ngành bất động sản (BĐS) chứng kiến sự khác biệt lớn về tỷ suất sinh lợi (ROA) giữa các doanh nghiệp, với giá trị nhỏ nhất đạt -36.97% Sự cạnh tranh khốc liệt trong ngành khiến chỉ một số ít doanh nghiệp như Tập đoàn VINGROUP, CTCP Tập đoàn Nam Mê Kông và CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt ghi nhận được mức sinh lời dương và ổn định.
Lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) của 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2013 đến 2023 dao động từ -99.93% đến 77.67%, với độ lệch chuẩn là 0.137 ROE trung bình đạt 8.79%, cho thấy sự khác biệt lớn về hiệu quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong giai đoạn này, với mức ROE cao nhất lên tới 77.67%.
Quy mô doanh nghiệp được đo bằng logarit tự nhiên của tổng tài sản (TTS), với mức trung bình đạt 14.46 tương ứng với 1.9 nghìn tỷ đồng Mức cao nhất ghi nhận là 20.32, tương đương 668 nghìn tỷ đồng, trong khi mức thấp nhất là 11.51, ứng với tổng tài sản 100 tỷ đồng Kết quả thống kê cho thấy quy mô của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường rất đa dạng và không đồng đều, với sự chênh lệch lớn giữa các doanh nghiệp.
TLEV phản ánh đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp, với giá trị trung bình đạt 51.68%, giá trị tối đa lên tới 94.81% và giá trị tối thiểu chỉ 0.44% Sự biến thiên này cho thấy sự khác biệt rõ rệt trong việc sử dụng vốn vay, khi một số doanh nghiệp vay rất ít trong khi những doanh nghiệp khác lại phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay từ bên ngoài.
Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX có tuổi đời từ 3 đến 54 năm, với thời gian hoạt động trung bình là 20.33 năm Điều này cho thấy phần lớn các doanh nghiệp trong ngành này đều có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường.
Tính thanh khoản của 63 DNBĐS niêm yết trên TTCKVN từ năm 2013 đến năm
Năm 2023, chỉ số thanh khoản trung bình đạt 2.81 với độ lệch chuẩn 3.899, cho thấy tình hình thanh khoản của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản (BĐS) ở mức thấp Giá trị tối thiểu là 0.23 và giá trị tối đa là 73.75, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa các doanh nghiệp Các doanh nghiệp BĐS có tính thanh khoản quá cao có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của họ.
Giá trị trung bình vòng quay tổng tài sản của 63 doanh nghiệp nghiên cứu đạt 0.27 vòng, với giá trị tối thiểu là -0.12 và tối đa là 6.05 Trong bối cảnh nền kinh tế đang chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19, chỉ số vòng quay tổng tài sản của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện đang ở mức thấp, cho thấy hiệu quả hoạt động chưa đạt yêu cầu cao.
Mức tăng chỉ số tiêu dùng năm 2015 đạt 0.63%, là mức tăng thấp nhất từ năm 2013 đến năm 2023 Trong giai đoạn này, năm 2013 ghi nhận tỷ lệ lạm phát cao nhất với 6.6% Trong suốt 11 năm qua, Việt Nam đã nỗ lực kiểm soát lạm phát, ổn định ở mức 3.21%.
Trong giai đoạn 2013-2023, mức tăng trưởng GDP trung bình đạt 5.80% Năm 2021 ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp nhất với 2.58%, trong khi năm 2022 đạt mức cao nhất là 8.02% Năm 2020 và 2021, GDP tăng trưởng thấp do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19 Tuy nhiên, nhờ nỗ lực vượt bậc, Việt Nam đã phục hồi và đạt mức tăng trưởng ấn tượng 8.02% trong năm 2023.
Phân tích tương quan các biến trong mô hình
Tác giả tiến hành phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình và thu được kết quả ở bảng sau:
Bảng 4.2 Tương quan các biến trong mô hình
SIZE TLEV AGE LIQ AU CPI GDP ROA ROE
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Ma trận hệ số tương quan giúp phân tích mối quan hệ giữa các biến trong mô hình Theo Kenedy (2008), hiện tượng đa cộng tuyến trở nên nghiêm trọng khi hệ số tương quan giữa các biến độc lập đạt từ 0.8 trở lên Dựa vào bảng tổng hợp, trị tuyệt đối của hệ số tương quan lớn nhất giữa các biến độc lập là 0.33, thấp hơn 0.8, cho thấy các biến này độc lập với nhau và phù hợp để đưa vào mô hình hồi quy.
Kết quả hồi quy mô hình theo ROA
4.3.1 Hồi quy mô hình OLS, FEM và REM theo biến phụ thuộc ROA
Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-2023, tác giả áp dụng ba mô hình phân tích là Pooled OLS, REM và FEM.
Bảng 4.3 Kết quả hồi quy với biến phụ thuộc ROA
Mô hình OLS Mô hình FEM Mô hình REM Coefficients P-value Coefficients P-value Coefficients P-value SIZE 0.0031362 0.042 0.0189353 0.000 0.0063979 0.013
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Kết quả từ mô hình OLS cho thấy các biến SIZE, TLEV, AGE, LIQ, AU và CPI đều có ý nghĩa thống kê với P-value < 10% Trong đó, SIZE, AGE, LIQ và AU có mối quan hệ tích cực với ROA, trong khi các biến TLEV và CPI có tương quan nghịch với ROA Đặc biệt, biến GDP không có ý nghĩa thống kê do P-value > 10%, cho thấy nó không ảnh hưởng đến ROA Mô hình này không phân biệt thời gian và không gian, dẫn đến kết quả ước lượng không phản ánh được sự thay đổi theo thời gian.
Việc không đánh giá chính xác tác động của biến độc lập lên biến phụ thuộc sẽ dẫn đến kết quả mô hình không còn đáng tin cậy.
Theo mô hình FEM, tất cả các biến (trừ LIQ và GDP) đều có P-value nhỏ hơn 10%, cho thấy ý nghĩa thống kê với ROA Chỉ có LIQ và GDP có P-value lớn hơn 10%, nên không có ý nghĩa thống kê Trong mô hình REM, các biến SIZE, TLEV, AU và CPI có ý nghĩa thống kê ở mức 10%, với SIZE và AU có mối quan hệ thuận chiều, trong khi TLEV và CPI có tương quan ngược chiều với ROA Các biến còn lại không có ý nghĩa thống kê do P-value lớn hơn 10% Để chọn mô hình phù hợp nhất, tác giả đã thực hiện kiểm định F-test cho OLS và FEM, kiểm định nhân tử Lagrange cho OLS và REM, cùng với kiểm định Hausman cho FEM và REM.
Kiểm định F-test để lựa chọn mô hình OLS hay FEM
H0: Mô hình Pooled OLS phù hợp
H1: Mô hình FEM phù hợp
Hình 4.1 Kết quả mô hình FEM và kiểm định F-test đối với biến phụ thuộc
Dựa vào bảng kết quả, ta thấy giá trị P-value = 0.0000 < 5%, làm cơ sở để bác bỏ giả thuyết H0, tức là mô hình FEM hiệu quả hơn OLS
Kiểm định nhân tử Lagrange để lựa chọn mô hình OLS hay REM
H0: Mô hình Pooled OLS phù hợp
H1: Mô hình REM phù hợp
Hình 4.2 Kết quả mô hình REM và kiểm định nhân tử Lagrange đối với biến phụ thuộc ROA
Dựa vào bảng kết quả, ta thấy giá trị P-value = 0.0000 < 5%, làm cơ sở để bác bỏ giả thuyết H0, tức là mô hình REM hiệu quả hơn OLS
Kiểm định Hausman để lựa chọn giữa FEM và REM
H0: REM là mô hình phù hợp
H1: FEM là mô hình phù hợp
Hình 4.3 Kết quả kiểm định Hausman
Kết quả kiểm định Hausman trên phần mềm STATA 17 cho thấy giá trị Prob > chi2 là 0.0169, nhỏ hơn 5%, do đó bác bỏ giả thuyết H0 Điều này chỉ ra rằng mô hình tác động cố định (FEM) là lựa chọn phù hợp hơn cho mẫu dữ liệu.
Tiếp theo, tác giả tiến hành kiểm định khuyết tật trong mô hình FEM
4.3.2 Kiểm định các khuyết tật của mô hình
4.3.2.1 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Tác giả thực hiện kiểm tra xem mô hình có hiện tượng đa cộng tuyến hay không bằng cách sử dụng kiểm định VIF với 2 giả thuyết như sau:
H0: Mô hình nghiên cứu không có hiện tượng đa cộng tuyến
H1: Mô hình nghiên cứu có hiện tượng đa cộng tuyến
Kết quả kiểm định bằng phần mềm STATA 17 thể hiện ở bảng sau:
Bảng 4.4 Kết quả kiểm định đa cộng tuyến
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Kết quả kiểm định cho thấy hệ số VIF thành phần và Mean VIF của mô hình đều nhỏ hơn 3, điều này chứng tỏ mô hình nghiên cứu không có hiện tượng đa cộng tuyến Như vậy, các biến độc lập trong mô hình không có mối quan hệ với nhau, cho phép khẳng định rằng các biến được đưa ra là phù hợp để xây dựng mô hình.
4.3.2.2 Kiểm định hiện tượng tự tương quan
Giả thuyết tác giả đưa ra như sau:
H0: Mô hình không có hiện tượng tự tương quan
H1: Mô hình có hiện tượng tự tương quan
Hình 4.4 Kiểm định hiện tượng tự tương quan với biến phụ thuộc ROA
Kết quả kiểm định cho ra giá trị P-value = 4.53% < 5% Vì vậy, có thể kết luận mô hình tồn tại hiện tượng tự tương quan
4.3.2.3 Kiểm định phương sai sai số thay đổi
H0: Mô hình không có hiện tượng phương sai sai số thay đổi
H1: Mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi
Hình 4.5 Kiểm định hiện tượng PSSS thay đổi với biến phụ thuộc ROA
Kết quả cho thấy giá trị P-rob > chi2 = 0.0000 < 5% nên bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận H1, tức là mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi
4.3.3 Khắc phục các khuyết tật của mô hình
Sau khi kiểm định các khuyết tật của mô hình FEM, tác giả nhận thấy mô hình này có hiện tượng tự tương quan và phương sai sai số thay đổi Để khắc phục các khuyết tật này, tác giả áp dụng phương pháp hồi quy bình phương tối thiểu tổng quát (GLS), vì phương pháp này có khả năng kiểm soát các khuyết tật trong nghiên cứu.
Bảng 4.5 Khắc phục khuyết tật của mô hình theo GLS
ROA Coefficient Std Err P-value
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Sự thay đổi của ROA được giải thích bởi các biến SIZE, TLEV, AGE, LIQ, AU và CPI, với P-value của các biến này đều nhỏ hơn 10% Hệ số Coefficient âm cho thấy cấu trúc vốn và tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng ngược chiều đến ROA Trong khi đó, các nhân tố SIZE, AGE, LIQ và AU có Coefficient dương, cho thấy chúng tác động cùng chiều với ROA ở mức ý nghĩa từ 1% đến 10%.
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả các mô hình hồi quy đã thực hiện
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Mô hình hồi quy GLS đã giải quyết vấn đề phương sai sai số thay đổi, do đó được chọn làm phương pháp nghiên cứu chính.
Từ đó, tác giả thu được phương trình hồi quy với mức ý nghĩa 10% như sau:
ROA = 0.00511*SIZE – 0.0539*TLEV + 0.000308*AGE + 0.000689*LIQ + 0.0590*AU – 0.198*CPI + u it
Kết quả hồi quy mô hình theo ROE
4.4.1 Hồi quy mô hình OLS, FEM và REM theo biến phụ thuộc ROE
Giống như biến độc lập ROA, tác giả cũng sử dụng 3 mô hình cơ bản là OLS, FEM và REM để hồi quy dữ liệu và phân tích
Bảng 4.7 Kết quả hồi quy với biến phụ thuộc ROE
Mô hình OLS Mô hình FEM Mô hình REM Coefficients P-value Coefficients P-value Coefficients P-value SIZE 0.0052635 0.163 0.0395097 0.001 0.0126047 0.047
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Mô hình OLS cho thấy rằng các biến TLEV, AGE, LIQ và AU có ý nghĩa thống kê với P-value < 10% và đều có mối quan hệ tích cực với ROE Ngược lại, SIZE, CPI và GDP không có ý nghĩa thống kê đối với ROE do P-value > 10%, cho thấy ba yếu tố này không ảnh hưởng đến ROE Hơn nữa, do mô hình không phân biệt thời gian và không gian, ước lượng kết quả không phản ánh đúng tác động thực sự của các biến độc lập lên biến phụ thuộc, làm giảm độ tin cậy của kết quả mô hình.
Theo mô hình FEM, các biến SIZE, AGE và AU có P-value nhỏ hơn 10%, cho thấy chúng có ý nghĩa thống kê đối với biến phụ thuộc ROE, trong khi các biến khác không có ý nghĩa thống kê do P-value lớn hơn 10% Đối với mô hình REM, chỉ có hai biến SIZE và AU đạt mức ý nghĩa 10%, với cả hai đều có mối tương quan dương với ROE, với hệ số tác động lần lượt là 0.0126 và 0.0874.
Để chọn mô hình phù hợp nhất, tác giả đã thực hiện các kiểm định như F-test cho OLS và FEM, kiểm định nhân tử Lagrange cho OLS và REM, cũng như kiểm định Hausman cho FEM và REM.
Kiểm định F-test để lựa chọn mô hình OLS hay FEM
H0: Mô hình Pooled OLS phù hợp
H1: Mô hình FEM phù hợp
Hình 4.6 Kết quả mô hình FEM và kiểm định F-test đối với biến phụ thuộc
Dựa vào bảng kết quả, ta thấy giá trị P-value = 0.0000 < 5% làm cơ sở để bác bỏ giả thuyết H0, tức là mô hình FEM hiệu quả hơn OLS
Kiểm định nhân tử Lagrange để lựa chọn mô hình OLS hay REM
H0: Mô hình Pooled OLS phù hợp
H1: Mô hình REM phù hợp
Hình 4.7 Kết quả mô hình REM và kiểm định nhân tử Lagrange đối với biến phụ thuộc ROE
Dựa vào bảng kết quả, ta thấy giá trị P-value = 0.0000 < 5% làm cơ sở để bác bỏ giả thuyết H0, tức là mô hình REM hiệu quả hơn OLS
Kiểm định Hausman để lựa chọn giữa FEM và REM
H0: REM là mô hình phù hợp
H1: FEM là mô hình phù hợp
Hình 4.8 Kết quả kiểm định Hausman
Kết quả kiểm định Hausman cho thấy giá trị Prob > chi2 là 0.0056, nhỏ hơn 5%, dẫn đến việc bác bỏ giả thuyết H0 Điều này chứng tỏ rằng mô hình tác động cố định (FEM) là lựa chọn phù hợp hơn cho mẫu dữ liệu.
Tiếp theo, tác giả tiến hành kiểm định khuyết tật trong mô hình FEM
4.4.2 Kiểm định các khuyết tật của mô hình
4.4.2.1 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Tác giả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình thông qua kiểm định phóng đại VIF, dựa trên hai giả thuyết đã được thiết lập.
H0: Mô hình nghiên cứu không có hiện tượng đa cộng tuyến
H1: Mô hình nghiên cứu có hiện tượng đa cộng tuyến
Kết quả kiểm định thể hiện ở bảng sau:
Bảng 4.8 Kết quả kiểm định đa cộng tuyến
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Kết quả kiểm định cho thấy hệ số VIF thành phần và Mean VIF của mô hình đều nhỏ hơn 3, điều này chứng tỏ mô hình nghiên cứu không gặp hiện tượng đa cộng tuyến Nói cách khác, các biến độc lập trong mô hình không có mối quan hệ với nhau, do đó, các biến được lựa chọn là phù hợp để xây dựng mô hình.
4.3.2.2 Kiểm định hiện tượng tự tương quan
Giả thuyết tác giả đưa ra như sau:
H0: Mô hình không có hiện tượng tự tương quan
H1: Mô hình có hiện tượng tự tương quan
Hình 4.9 Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan với biến phụ thuộc ROE
Kết quả kiểm định cho ra giá trị Prob > F = 0.0000 < 5% Vì vậy, có thể kết luận mô hình tồn tại hiện tượng tự tương quan
4.3.2.3 Kiểm định hiện tượng PSSS thay đổi
H0: Mô hình không có hiện tượng PSSS thay đổi
H1: Mô hình có hiện tượng PSSS thay đổi
Hình 4.10 Kết quả kiểm định hiện tượng PSSS thay đổi với biến phụ thuộc ROE
Kết quả cho thấy giá trị Prob > chi2 = 0.0000 < 5% nên bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận H1, tức là mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi
4.3.3 Khắc phục các khuyết tật của mô hình
Sau khi kiểm định các khuyết tật của mô hình FEM, tác giả phát hiện hiện tượng tự tương quan và PSSS thay đổi Để khắc phục những khuyết tật này, tác giả áp dụng phương pháp hồi quy bình phương tối thiểu FGLS, giúp kiểm soát hiệu quả các vấn đề trong mô hình nghiên cứu.
Bảng 4.9 Khắc phục khuyết tật của mô hình theo GLS
ROE Coefficient Std Err P-value
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Sự thay đổi của ROE được giải thích bởi các biến SIZE, TLEV, AGE, LIQ, AU và CPI, với P-value nhỏ hơn 10% Hệ số Coefficient âm cho thấy tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng ngược chiều đến ROE Ở mức ý nghĩa 1%, các biến SIZE, TLEV, AGE, LIQ và AU có giá trị Coef dương, cho thấy các nhân tố này tác động cùng chiều với ROE.
Bảng 4.11 Tổng hợp kết quả các mô hình hồi quy đã thực hiện
Nguồn: kết quả tính toán trên phần mềm Stata 17
Mô hình hồi quy GLS đã khắc phục hiệu quả khuyết tật của mô hình trước đó, đặc biệt là hiện tượng PSSS thay đổi, do đó GLS được chọn làm mô hình nghiên cứu chính.
Từ đó, tác giả thu được phương trình hồi quy với mức ý nghĩa 10% như sau:
ROE = – 0.107 + 0.00673*SIZE + 0.0685*TLEV + 0.00109*AGE + 0.00377*LIQ + 0.146*AU – 0.647*CPI + u it
Đánh giá kết quả của mô hình
Bảng 4.12 Tổng hợp kết quả kiểm định giả thuyết
Nhân tố Giả thuyết Kết quả
Kết quả hồi quy với biến phụ thuộc ROA
Kết quả hồi quy với biến phụ thuộc ROE
Chú thích: (+) tác động cùng chiều; (-) tác động ngược chiều;
Nhân tố quy mô doanh nghiệp (SIZE)
Nghiên cứu cho thấy quy mô doanh nghiệp bất động sản có mối quan hệ tích cực với hiệu quả kinh doanh (ROA và ROE), với hệ số hồi quy lần lượt là 0.00511 và 0.00673, tương đồng với các nghiên cứu trước đây Doanh nghiệp BĐS mở rộng quy mô sẽ cải thiện khả năng sinh lời, nhờ vào việc thu hút nhiều nhà đầu tư và hoàn thành nhiều dự án hơn Sự gia tăng quy mô giúp doanh nghiệp tận dụng lợi ích kinh tế, tăng doanh thu và dòng tiền, từ đó có khả năng thanh toán nợ vay và đầu tư vào các dự án khác, dẫn đến gia tăng lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh.
Nhân tố cơ cấu nguồn vốn (TLEV)
Cơ cấu vốn của doanh nghiệp phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính, với hệ số hồi quy cho thấy khi nợ tăng 1%, ROA giảm 0.0539% do áp lực tài chính tăng lên Ngược lại, ROE tăng 0.0685% khi nợ tăng, nhờ vào hiệu ứng khuếch đại từ đòn bẩy tài chính theo phương trình Dupont Tuy nhiên, việc sử dụng nợ không hợp lý có thể gây ra rủi ro lớn, dẫn đến thua lỗ, nợ nần và thậm chí là phá sản Do đó, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính.
Thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE)
Mô hình GLS cho thấy tuổi đời doanh nghiệp có ý nghĩa thống kê và ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, với các mức ý nghĩa thống kê là 10%, 5% và 1% tương ứng với độ tin cậy 90%, 95%, và 99% Kết quả nghiên cứu này phù hợp với nghiên cứu của Liargovas & Skandalis.
Các doanh nghiệp lâu năm trên thị trường thường tích lũy được nhiều vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh và các dự án đầu tư mới Với kinh nghiệm dày dạn và mạng lưới kinh doanh rộng, họ có khả năng đánh giá cơ hội kinh doanh tốt hơn, đồng thời tạo dựng uy tín và mối quan hệ vững chắc với ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp khác Nhờ đó, họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn và thông tin cần thiết, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Nhân tố tính thanh khoản (LIQ)
Tại mức ý nghĩa 1%, hệ số tác động của tính thanh khoản đối với ROA và ROE lần lượt là 0.000689 và 0.00377, cho thấy tính thanh khoản có mối tương quan thuận với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Cụ thể, khi tính thanh khoản tăng 1%, ROA sẽ tăng 0.000689% và ROE sẽ tăng 0.00377% Kết quả này phù hợp với giả thuyết của tác giả và các nghiên cứu trước đó, chứng minh rằng tính thanh khoản cao giúp đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn, từ đó thể hiện tình hình tài chính ổn định và thúc đẩy hiệu quả kinh doanh.
Nhân tố vòng quay tổng tài sản (AU)
Hệ số VQTTS có ảnh hưởng tích cực và đáng kể đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp với mức ý nghĩa 1% Cụ thể, khi vòng quay tài sản tăng 1 đơn vị, tỷ lệ lợi nhuận trên tổng tài sản sẽ tăng 0.0590 đơn vị Tương tự, khi AU tăng 1 đơn vị, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu cũng tăng 0.146 đơn vị Chỉ số này phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản trong kinh doanh; vòng quay tài sản cao cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng tài sản một cách hiệu quả, từ đó nâng cao tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản và vốn chủ sở hữu.
Kết quả này ủng hộ nghiên cứu của Agiomirgianakis và cộng sự (2006); Valentin (2013); Ajayi Oziomobo Dada và Zahiruddin B Ghazali (2016)
Nhân tố tỷ lệ lạm phát (CPI)
Kết quả nghiên cứu cho thấy tỷ lệ lạm phát có tác động ngược chiều đến ROA và ROE của doanh nghiệp, tương tự như nghiên cứu của Simon và cộng sự (2019).
Tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, với hệ số tác động đối với ROA và ROE lần lượt là -0.198 và -0.647 khi lạm phát tăng 1% Điều này có nghĩa là khi CPI tăng, tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) sẽ giảm 0.198% và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) sẽ giảm 0.647% Khi lạm phát cao, Chính phủ thường thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và tăng lãi suất, dẫn đến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng Đồng thời, chi phí đầu vào như nhân công, quỹ đất và vật liệu xây dựng cũng gia tăng, khiến doanh nghiệp rơi vào tình thế bị động và lợi nhuận giảm, dẫn đến kết quả kinh doanh ngày càng tiêu cực.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) không ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, theo nghiên cứu của Nguyễn Hoàng Tiến (2021) sử dụng mô hình GLS Cụ thể, kết quả cho thấy GDP không có ý nghĩa thống kê đối với chỉ số ROA và ROE.
CHƯƠNG 5 KHUYẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ
TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
Định hướng và mục tiêu đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025-
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu hóa và hiện đại hóa, tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc định hướng phát triển cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong những năm tới.
Thứ nhất, cần đầu tư và hợp tác thành lập nên các DN BĐS có quy mô cực lớn
Doanh nghiệp lớn có khả năng đầu tư vào các dự án bất động sản quy mô lớn như khu đô thị mới và trung tâm thương mại, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo ra việc làm cho cộng đồng Hợp tác trong lĩnh vực bất động sản giúp kết hợp nguồn lực, kỹ năng và kinh nghiệm từ nhiều đối tác, nâng cao chuyên môn và hiệu quả trong quản lý và phát triển Ngoài ra, việc sở hữu nhiều tài sản bất động sản mang lại lợi nhuận ổn định, gia tăng giá trị cho cổ đông và nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản đang ngày càng đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu phong phú của khách hàng Bên cạnh căn hộ chung cư và nhà ở truyền thống, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại, công nghiệp và bất động sản xanh (green real estate) đang phát triển mạnh mẽ.
Vào thứ ba, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục chuyển mình sang chuyển đổi số trong lĩnh vực kinh doanh Sự phát triển của công nghệ số và trí tuệ nhân tạo sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Các công nghệ như truyền thông xã hội, trí tuệ nhân tạo, thực tế ảo, blockchain và Internet of Things (IoT) sẽ được áp dụng nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng, quản lý dự án và giao dịch bất động sản.
Hình thành kho dữ liệu kết nối dữ liệu lớn (Big Data) là định hướng quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), giúp họ hiểu rõ thị trường và phân tích đánh giá rủi ro Điều này cho phép xác định nhu cầu và tập khách hàng tiềm năng, từ đó sáng tạo ra các sản phẩm BĐS mới lạ và thông minh Xu hướng này là yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển của ngành BĐS, giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng khả năng cạnh tranh Sở hữu dữ liệu khổng lồ về khách hàng và thị trường sẽ mang lại thành công cho doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hóa hiện nay.
Khuyến nghị
Nghiên cứu chỉ ra rằng, bên cạnh các yếu tố nội bộ, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế Do đó, tác giả đề xuất một số khuyến nghị nhằm cải thiện hiệu quả kinh doanh cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
5.2.1 Đối với bản thân doanh nghiệp
Các doanh nghiệp nên chú trọng vào việc mở rộng quy mô tổng tài sản và đa dạng hóa danh mục sản phẩm trong điều kiện phù hợp Mở rộng quy mô có thể là giải pháp tiềm năng để nâng cao khả năng sinh lời, bao gồm cả việc đa dạng hóa danh mục dự án Thay vì chỉ tập trung vào một loại sản phẩm bất động sản, doanh nghiệp nên xem xét mở rộng sang các phân khúc khác nhau như căn hộ, nhà phố, trung tâm thương mại và khu công nghiệp Việc đa dạng hóa này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn tăng cơ hội thu hút khách hàng từ nhiều đối tượng khác nhau.
Mở rộng quy mô doanh nghiệp yêu cầu khả năng quản lý dự án hiệu quả và xây dựng mối quan hệ tốt với các đối tác, khách hàng, cơ quan chính phủ và cộng đồng địa phương Đồng thời, việc xây dựng thương hiệu mạnh mẽ trong ngành bất động sản không chỉ tăng khả năng thu hút khách hàng mà còn tạo dựng lòng tin với các bên liên quan.
Các doanh nghiệp cần sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả và hợp lý để tăng cường khả năng sinh lời Trong ngành bất động sản, tỷ lệ vay nợ thường rất cao, điều này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng trong việc quản lý tài chính.
Doanh nghiệp cần vận hành hiệu quả để đảm bảo lợi nhuận, tránh rủi ro phá sản do nợ quá mức Việc sử dụng nợ cần được quản lý cẩn thận, hạn chế vay mượn để tài trợ cho tài sản ngắn hạn nếu chưa khai thác hết hiệu quả Do đó, doanh nghiệp nên thiết lập một mức đòn bẩy tài chính hợp lý, phù hợp với mức rủi ro có thể chấp nhận.
Doanh nghiệp nên linh hoạt trong việc sử dụng các nguồn tài trợ, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay biến động Để giảm thiểu nợ vay, họ có thể xem xét huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu ra thị trường.
Doanh nghiệp cần kiểm soát khả năng thanh toán ở mức hợp lý và chú trọng đến quản trị thanh khoản Quản trị hàng tồn kho là yếu tố quan trọng, vì hàng tồn kho không tiêu thụ sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tài sản và sức khỏe tài chính Doanh nghiệp cũng cần có chính sách quản lý khoản phải thu, bao gồm xác định số tiền nợ, thời gian và kế hoạch trả nợ của khách hàng, đặc biệt là thu hồi các khoản nợ quá hạn Ngoài ra, việc xây dựng và tăng cường quản lý các tài sản ngắn hạn như tiền và các khoản tương đương tiền cũng rất cần thiết.
Các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao hiệu quả vòng quay tổng tài sản bằng cách không chỉ mở rộng tổng tài sản mà còn tăng quy mô doanh thu thuần và sử dụng tài sản một cách tiết kiệm Việc áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán cho khách hàng đóng trước và chiết khấu thương mại khi mua bất động sản sẽ giúp cải thiện hoạt động kinh doanh Tùy thuộc vào tình hình kinh tế, doanh nghiệp có thể điều chỉnh tỷ lệ phần trăm chiết khấu để kích cầu thị trường, từ đó tối đa hóa doanh thu dựa trên tài sản đang được quản lý và sử dụng.
Để nâng cao hiệu quả kinh doanh, doanh nghiệp cần rà soát và thu hồi các khoản nợ quá hạn, đồng thời vay vốn với thời gian từ 4 đến 6 năm cho các dự án bất động sản Việc đánh giá lại bất động sản tồn kho giúp nhận diện các yếu tố cản trở tiếp cận khách hàng và giảm giá trị tài sản Doanh nghiệp cũng nên xem xét điều chỉnh giá cả và chính sách bán hàng, như giảm giá, tạo gói ưu đãi, cung cấp chính sách vay hấp dẫn hoặc thanh toán linh hoạt, nhằm tăng khả năng tiêu thụ bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường khó khăn và cạnh tranh cao.
Khi xây dựng chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp cần xem xét tác động của các yếu tố vĩ mô như lãi suất và tỷ lệ lạm phát Những nhân tố này, mặc dù nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp, có thể ảnh hưởng lớn đến môi trường và hiệu quả kinh doanh Sự biến động không ổn định của các yếu tố này có thể dẫn đến giảm doanh thu hoặc tăng chi phí, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận Do đó, việc phân tích các yếu tố vĩ mô sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ hơn về môi trường kinh doanh, từ đó xây dựng chiến lược phù hợp và linh hoạt để đối phó với những thách thức và thay đổi từ bên ngoài.
5.2.2 Đối với cơ quan quản lý Nhà nước
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì ổn định và phát triển kinh tế Để thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới, Chính phủ cùng các bộ ngành và địa phương cần tập trung triển khai các biện pháp hiệu quả.
Cơ quan quản lý nhà nước cần hoàn thiện khung chính sách và hành lang pháp lý về đất đai để phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Quản lý đất đai hiện nay vẫn chưa hoàn thiện và đang gặp phải sự chồng chéo, mặc dù đã có những thay đổi mạnh mẽ trong nhận thức và cách tiếp cận Cơ chế “xin – cho” vẫn tồn tại, gây ra sự nặng nề trong quản lý Do đó, cần xây dựng và hoàn thiện “cơ chế đặc biệt” để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững, bao gồm việc sửa đổi các luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Giá và các luật liên quan nhằm sắp xếp trật tự khai thác, sử dụng đất đai và điều hành giá cả hiệu quả.
Nhà nước cần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản bằng cách đơn giản hóa quy trình hành chính và thủ tục pháp lý phức tạp Việc này sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí trong hoạt động kinh doanh.
Thứ ba, cần thiết phải thực hiện chính sách nhằm duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, đặc biệt là lãi suất huy động và cho vay Mặc dù lãi suất cho vay đã giảm, nhưng vẫn chưa tương xứng với lãi suất huy động, dẫn đến mức lãi suất cho vay vẫn còn cao Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần điều hành chính sách tiền tệ một cách chủ động, linh hoạt và hiệu quả, đồng thời giảm thiểu chi phí hoạt động để có khả năng hạ lãi suất cho vay, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn về vốn tín dụng và thúc đẩy đầu tư vào các dự án mới trong tương lai.
Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo
Nghiên cứu chỉ ra một số yếu tố nội tại và bên ngoài ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, tuy nhiên, mẫu nghiên cứu chỉ bao gồm 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX, chưa đại diện cho toàn bộ thị trường, bao gồm cả UPCOM.
Do hạn chế về thời gian và nguồn dữ liệu, tác giả chưa thể đề cập đầy đủ các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh (HQKD) của các doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam (TTCKVN) Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng để xác định thêm các nhân tố này, đồng thời xem xét tác động của đại dịch Covid-19 đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Việc mở rộng phạm vi nghiên cứu về không gian và thời gian sẽ giúp đạt được kết quả chính xác hơn.
Nghiên cứu hiện tại chỉ sử dụng chỉ tiêu ROA và ROE để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Tuy nhiên, các nghiên cứu sau có thể mở rộng bằng cách áp dụng các chỉ tiêu giá trị thị trường và giá trị vốn hóa, nhằm cung cấp cái nhìn đa dạng hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.