Nghiên cứu các nhân tố tác Động Đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất Động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨ

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN

THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Sinh viên thực hiện : Trần Thị Thương

Giảng viên hướng dẫn : ThS Ngô Minh Thu Trang

Hà Nội, ngày 02 tháng 05 năm 2024

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN

THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Sinh viên thực hiện : Trần Thị Thương

Giảng viên hướng dẫn : ThS Ngô Minh Thu Trang

Hà Nội, ngày 02 tháng 05 năm 2024

i

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Nghiên cứu các nhân tố tác

động đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên TTCK

Việt Nam” là đề tài do cá nhân em thực hiện, nghiên cứu và hoàn thành dưới sự hướng

dẫn của ThS Ngô Minh Thu Trang Bài luận nghiên cứu dựa trên những thông tin sơ

cấp và thứ cấp mà em thu thập từ BCTC của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết

trên sàn chứng khoán được công bố trên các trang web chính thống, có nguồn gốc và

trích dẫn rõ ràng Nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này hoàn toàn trung thực

Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng, nếu có bất kỳ sự gian lận

trong bài Khóa luận tốt nghiệp của mình

Hà Nội, ngày 02 tháng 05 năm 2024

Sinh viên thực hiện

Trần Thị Thương

ii

LỜI CẢM ƠN

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Tài chính, các thầy cô trong Học Viện đã truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức cho em trong bốn năm học vừa qua Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến ThS Ngô Minh Thu Trang đã trực tiếp hướng dẫn, hỗ trợ em hoàn thành Khóa luận một cách hoàn chỉnh nhất

Bên cạnh đó, em xin cảm ơn các cô chú, anh chị trong PGD Eximbank Diễn châu

đã luôn chỉ dẫn, cho em được trải nghiệm với môi trường làm việc, tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành tốt kỳ thực tập vừa qua

Cuối cùng, em xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân đã đồng hành cùng em, là động lực to lớn để em hoàn thành Khóa luận này

Trong quá trình thực hiện Khóa luận tốt nghiệp, nhận thấy mình đã cố gắng hết sức nhưng vì kiến thức còn hạn hẹp nên bài luận của em chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô để bài Khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Trần Thị Thương

iii

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 4

1.1 Tổng quan về hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp 4

1.1.1 Khái niệm về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 4

1.1.2 Bản chất của hiệu quả kinh doanh 4

1.1.3 Vai trò của hiệu quả kinh doanh 6

1.2 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 7

1.2.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh thành phần 7

1.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh tổng hợp 8

1.3 Các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 10

1.3.1 Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp 10

1.3.2 Các nhân tố bên trong doanh nghiệp 11

1.4 Tổng quan các nghiên cứu về các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và khoảng trống nghiên cứu 14

1.4.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài 14

1.4.2 Tổng quan nghiên cứu trong nước 17

1.4.3 Nhận xét các nghiên cứu trước và khoảng trống nghiên cứu 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM 22

2.1 Tổng quan các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-2023 22

2.1.1 Giai đoạn 2013-2018 22

2.1.2 Giai đoạn 2019-2023 23

iv

2.2 Thực trạng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết

trên TTCK Việt Nam trong giai đoạn 2013-2023 24

2.2.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động 24

2.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu suất sinh lời 27

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 29

3.1 Quy trình nghiên cứu 29

3.2 Dữ liệu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 30

3.2.1 Dữ liệu nghiên cứu 30

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 31

3.3 Giả thuyết nghiên cứu 31

3.3.1 Nhóm nhân tố vi mô tác động tới hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 31 3.3.2 Nhóm nhân tố vĩ mô tác động tới hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 34 3.4 Mô hình nghiên cứu 35

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

4.1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình 37

4.2 Phân tích tương quan các biến trong mô hình 39

4.3 Kết quả hồi quy mô hình theo ROA 40

4.3.1 Hồi quy mô hình OLS, FEM và REM theo biến phụ thuộc ROA 40

4.3.2 Kiểm định các khuyết tật của mô hình 45

4.3.3 Khắc phục các khuyết tật của mô hình 47

4.4 Kết quả hồi quy mô hình theo ROE 50

4.4.1 Hồi quy mô hình OLS, FEM và REM theo biến phụ thuộc ROE 50

4.4.2 Kiểm định các khuyết tật của mô hình 54

4.3.3 Khắc phục các khuyết tật của mô hình 56

4.5 Đánh giá kết quả của mô hình 59

v

CHƯƠNG 5 KHUYẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG

KHOÁN VIỆT NAM 64

5.1 Định hướng và mục tiêu đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025-2030 64

5.2 Khuyến nghị 65

5.2.1 Đối với bản thân doanh nghiệp 65

5.2.2 Đối với cơ quan quản lý Nhà nước 67

5.3 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 68

KẾT LUẬN 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

HQKD Hiệu quả kinh doanh

LIQ Tính thanh khoản

MHHQ Mô hình hồi quy

EPS Lợi nhuận sau thuế trên một cổ phần thường

P/E Hệ số giá trên lợi nhuận một cổ phiếu

OLS Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất (Ordinary Least

Square) FEM Mô hình tác động cố định (Fix Effects Model)

REM Mô hình tác động ngẫu nhiên (Random Effects Model)

VQKPT Vòng quay khoản phải thu

VQHTK Vòng quay hàng tồn kho

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ

Bảng 1.1 Tổng hợp các nghiên cứu nước ngoài 16 Bảng 1.2 Tổng hợp các nghiên cứu trong nước 20 Biểu đồ 2.1 VQKPT bình quân và VQHTK bình quân của các DNBĐS

giai đoạn 2013-2023

25

Biểu đồ 2.2 Hiệu suất sử dụng TSCĐ và hiệu suất sử dụng TTS bình

quân của các DNBĐS giai đoạn 2013-2023

26

Biểu đồ 2.3 ROA và ROE bình quân của các DNBĐS giai đoạn

2013-2023

27

Bảng 4.1 Kết quả thống kê mô tả các biến trong mô hình 37

Bảng 4.3 Kết quả hồi quy với biến phụ thuộc ROA 43

Bảng 4.5 Khắc phục khuyết tật của mô hình theo GLS 47 Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả các mô hình hồi quy đã thực hiện 48 Bảng 4.7 Kết quả hồi quy với biến phụ thuộc ROE 49

Bảng 4.9 Khắc phục khuyết tật của mô hình theo GLS 55 Bảng 4.11 Tổng hợp kết quả các mô hình hồi quy đã thực hiện 56

viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 4.1 Kết quả mô hình FEM và kiểm định F-test đối với biến phụ

thuộc ROA

43

Hình 4.2 Kết quả mô hình REM và kiểm định nhân tử Lagrange đối với

biến phụ thuộc ROA

Hình 4.3 Kết quả kiểm định Hausman với biến phụ thuộc ROA 44 Hình 4.4 Kiểm định hiện tượng tự tương quan với biến phụ thuộc ROA 46 Hình 4.5 Kiểm định hiện tượng PSSS thay đổi với biến phụ thuộc ROA 46 Hình 4.6 Kết quả mô hình FEM và kiểm định F-test đối với biến phụ

thuộc ROE

51

Hình 4.7 Kết quả kiểm định Hausman với biến phụ thuộc ROA

Hình 4.8 Kết quả kiểm định Hausman với biến phụ thuộc ROE 52 Hình 4.9 Kiểm định hiện tượng tự tương quan với biến phụ thuộc ROE 54 Hình 4.10 Kiểm định hiện tượng PSSS thay đổi với biến phụ thuộc ROE 54

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, nó có mối liên hệ mật thiết với sự phát triển của kinh tế - xã hội Nó đóng vai trò như một “đầu kéo” cho các ngành khác tăng trưởng, tham gia vào quá trình phát triển đô

thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Thời gian vừa qua, thị trường BĐS ở Việt Nam đã phải đối mặt với không ít thách thức, rơi vào trạng thái trầm lắng, nguồn cung, thanh khoản đều suy giảm mạnh Với những nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, thị trường đã có những dấu hiệu cải thiện.Tuy nhiên, nhiều vấn đề vẫn chưa được giải quyết triệt để dẫn tới sự khó khăn trong quá trình phát triển của thị trường này, đặc biệt phải nhắc tới đó là nhu cầu

về nguồn vốn Vì ngành BĐS là ngành có nhu cầu về vốn tương đối cao và phần lớn phụ thuộc vào nguồn vốn vay Việc thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn này có thể sẽ gây rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn các nhà băng Do vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh để giúp nhà quản lý có thể điều hành doanh nghiệp một cách tốt nhất và đạt hiệu quả cao hơn Hiện nay, Việt Nam được đánh giá là nước có thị trường BĐS thu hút được nhiều nhà đầu tư, và những chính sách hỗ trợ tương đối hiệu quả từ Chính phủ, giúp hạn chế phần nào rủi ro trong quá trình đầu tư Nhờ vậy, mà không ít doanh nghiệp đã tham gia

vào thị trường BĐS vì mức lợi nhuận có được tương đối cao

Tuy hiệu quả hoạt động thời gian vừa qua của những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những khó khăn như thua lỗ, ngừng kinh doanh, giá bất động sản ảo, việc đầu cơ giá Nhưng khi tìm hiểu sâu hơn, tác giả thấy rằng nguyên nhân xảy ra tình trạng nêu trên là do nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh

Vì những lý do trên nên em quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị

Mục đích của nghiên cứu nhằm xem xét ảnh hưởng của các nhân tố bao gồm quy

mô doanh nghiệp, cấu trúc nguồn vốn, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tính thanh khoản, vòng quay tổng tài sản và các nhân tố vĩ mô như tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng kinh tế đến HQKD của các DNBĐS trên TTCKVN Từ đó, làm cơ sở đề xuất một số ý kiến đóng góp giúp các DN ngành BĐS nâng cao HQKD trong thời gian tới

2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Nhằm đạt được các mục tiêu nêu trên, nội dung chính của bài luận sẽ giải quyết những vấn đề sau:

- Thực trạng hiệu quả kinh doanh của các DN BĐS niêm yết trên TTCKVN hiện nay như thế nào?

- Những nhân tố nào tác động đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS?

- Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến hiệu quả kinh doanh của các DNBĐS?

- Giải pháp nào có thể giúp các DN BĐS có thể nâng cao hiệu quả kinh doanh?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến HQKD của các DNBĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

- Không gian nghiên cứu: Thu thập dữ liệu từ 63 DNBĐS niêm yết trên HOSE và HNX trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2023

- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2013 - 2023

4 Phương pháp nghiên cứu

2023 Cuối cùng là sử dụng các phần mềm để chạy, kiểm định và phân tích kết quả

5 Kết cấu của đề tài

Nội dung chính của bài khóa luận sẽ gồm các chương sau: không bao gồm phần

mở đầu, kết luận, các danh mục và phụ lục

Chương 1: Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh

doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Chương 2: Thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS

niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Chương 3: Mô hình và dữ liệu nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 5: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp

bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

1.1.1 Khái niệm về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Theo giáo trình Phân tích tài chính, Đại học Đà Nẵng của PGS.TS Trương Bá Thanh & TS.Trần Đình Khôi Nguyên (2009), “Hiệu quả kinh doanh” là xem xét hiệu quả sử dụng toàn bộ phương tiện kinh doanh trong quá trình sản xuất, tiêu thụ Hiệu quả kinh doanh biểu hiện mức độ phát triển của doanh nghiệp theo chiều sâu, phản ánh trình

độ khai thác nguồn lực nhằm thực hiện được mục tiêu kinh doanh

Trong hoạt động kinh doanh thì hiệu quả kinh doanh là mục tiêu, là động lực mà các doanh nghiệp theo đuổi Tất cả mọi kế hoạch, phương pháp quản trị hay phương án kinh doanh đều đi đến mục tiêu làm sao để hiệu quả là cao nhất Cùng với sự phát triển của xã hội thì khái niệm hiệu quả kinh doanh ngày càng được phát triển, được hoàn thiện Tuy nhiên vẫn không ít các quan điểm khác nhau về HQKD Đã có rất nhiều học giả nghiên cứu và đưa ra những phát biểu khác nhau về HQKD Các phát biểu này thường xoay quanh các vấn đề so sánh giữa kết quả đầu ra với đầu vào, đánh giá khả năng sử dụng các nguồn lực nhằm đạt được kết quả, mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp Trên

cơ sở các nghiên cứu đã có, HQKD có thể được hiểu một cách đơn giản là: “Hiệu quả kinh doanh là một phạm trù phản ánh cách mà doanh nghiệp đang sử dụng nguồn nhân lực, so sánh sự chênh lệch giữa kết quả đầu ra và kết quả đầu vào, giữa chi phí đầu tư và doanh thu nhận được Để từ đó đạt được hiệu quả cao nhất các mục tiêu và kế hoạch kinh doanh được xác định”

1.1.2 Bản chất của hiệu quả kinh doanh

Bất kỳ một hoạt động của mọi tổ chức đều nhằm mục đích đạt được hiệu quả cao nhất trên mọi phương diện kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường Hiệu quả kinh doanh

Theo Dương Thu Minh (2017), các chỉ tiêu phân tích hiệu quả sản xuất kinh doanh

có thể khái quát như sau:

– So sánh giữa kết quả đầu ra với các yếu tố đầu vào được tính theo công thức sau:

– C là yếu tố đầu vào

Kết quả đầu ra và yếu tố đầu vào có thể đo bằng thước đo hiện vật, thước đo giá trị tùy theo mục đích của việc phân tích

Ở công thức (1), kết quả tính được càng lớn chứng tỏ hiệu quả sản xuất kinh doanh càng cao và công thức (2) thì ngược lại

6

Trong nền kinh tế thị trường, mục tiêu của doanh nghiệp là kết quả kinh doanh Hiệu quả kinh doanh phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực của DN để tạo ra kết quả kinh doanh cao nhất với chi phí thấp nhất Được thể hiện qua công thức:

Tuyệt đối: H = K-C

Tương đối: H = K/C

Với H: Là hiệu quả kinh doanh

K: Kết quả đạt được (Tổng doanh thu, Lợi nhuận )

C: Chi phí (Lao động, Vốn, Tài sản )

Để tính được hiệu quả kinh doanh ta phải tính được doanh thu và chi phí

Cũng cần phải phân biệt hiệu quả kinh doanh với hiệu quả kinh tế xã hội của DN Hiệu quả trước mắt và hiệu quả lâu dài, các chỉ tiêu kết quả kinh doanh phụ thuộc rất lớn vào mục tiêu của doanh nghiệp Mỗi một giai đoạn các doanh nghiệp có một mục tiêu khác nhau Với chủ sở hữu DN thì hiệu quả kinh doanh được phản ánh bảng kết quả tài chinh, trình độ sử dụng các nguồn lực để đạt mục tiêu là lợi nhuận (Nguyễn Văn Công, 2009)

1.1.3 Vai trò của hiệu quả kinh doanh

Khi nhắc đến hiệu quả kinh doanh chúng ta đều biết rằng, đây là một chỉ số rất quan trọng, nó được thể hiện qua sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Tuy nhiên, đối với vai trò của hiệu quả kinh doanh thì cần phải xem xét trên 3 khía cạnh khác nhau:

Đối với nền kinh tế quốc dân: Có thể bạn chưa biết hiệu quả của nền kinh tế quốc

dân phụ thuộc chặt chẽ vào hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp, công ty và thậm chí là từng cá nhân một Điển hình như ở một số quốc gia, nền kinh tế đôi khi còn phụ thuộc rất nhiều vào một số doanh nghiệp, tập đoàn lớn và điển hình đó là Hàn Quốc Vai trò của hiệu quả kinh doanh được biểu thị rất rõ ở khía cạnh này, nếu hiệu quả kinh doanh của từng cá thể, tổ chức tốt thì kinh tế quốc dân sẽ luôn khởi sắc và ngược lại

7

Đối với doanh nghiệp: Khi xét đến hiệu quả kinh doanh số đông sẽ đặt chúng trực

tiếp trong phạm vi của các đơn vị kinh doanh, sản xuất Trong cơ chế thị trường, hiệu quả kinh doanh không đơn thuần chỉ là phản ánh những yếu tố đầu ra, đầu vào mà còn thể hiện cho sức cạnh tranh, vị thế của các doanh nghiệp Các nguồn lực sản xuất ngày càng giảm trong khi đó nhu cầu của con người ngày càng tăng Doanh nghiệp kinh doanh

có hiệu quả tạo điều kiện để tái đầu tư đổi mới công nghệ nhằm nâng cao năng suất lao động, chất lượng sản phẩm ngày một tốt hơn đây là điều kiện giúp doanh nghiệp giảm giá thành để tăng khả năng cạnh tranh của mình trên thị trường

Đối với người lao động: Một doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh tốt đương

nhiên người lao động cũng sẽ được hưởng lợi rất nhiều Đó là công việc ổn định, mức thu nhập tốt và tất nhiên những điều bạn đang đảm nhận nhiệm vụ cũng sẽ được đánh giá cao Vì một đơn vị có hiệu quả kinh doanh tốt chính là sự nỗ lực của rất nhiều người cộng lại

1.2 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

1.2.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh thành phần

 Vòng quay khoản phải thu: thể hiện mối quan hệ giữa doanh thu bán hàng với các khoản phải thu của doanh nghiệp, là chỉ số quan trọng giúp doanh nghiệp đánh

giá hiệu quả trong hoạt động thu hồi công nợ từ khách hàng

Vòng quay khoản phải thu = Doanh thu thuần

Khoản phải thu bình quân

Thông thường vòng quay khoản phải thu cao nói lên rằng doanh nghiệp đang quản

lý các khoản phải thu hiệu quả, vốn đầu tư cho các khoản phải thu ít hơn

Một chỉ tiêu ngược của vòng quay khoản phải thu là kì trung thu tiền trung bình Chỉ tiêu này cho biết khoảng thời gian trung bình từ khi doanh nghiệp xuất hàng đến khi doanh nghiệp thu được tiền về

Kỳ thu tiền trung bình = Khoản phải thu bình quân ∗ Số ngày trong kỳ phân tích

Doanh thu thuần trong kỳ

Thời gian luân chuyển của một vòng quay hàng tồn kho có thể xác định bằng:

Số ngày một vòng quay hàng tồn kho

= Hàng tồn kho bình quân ∗ Số ngày trong kỳ phân tích

Giá vốn hàng bán trong kỳ

 Hiệu suất sử dụng TSCĐ: là chỉ số cho biết cứ một đồng nguyên giá bình quân tài sản cố định đưa vào HĐSXKD trong kỳ thì tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu thuần

Hiệu suất sử dụng TSCĐ = Doanh thu thuần

TSCĐ bình quân

 Hiệu suất sử dụng tổng tài sản: là chỉ số cho biết mỗi đồng đầu tư vào tổng tài sản tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu, phản ánh khả năng tạo ra doanh thu từ việc

đầu tư vào tổng tài sản của doanh nghiệp

Hiệu suất sử dụng tổng tài sản = Doanh thu thuần

Tổng tài sản bình quân

1.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh tổng hợp

 Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS): Là chỉ số cho biết mỗi đồng doanh thu thuần thực hiện trong kỳ thu được bao nhiêu đồng LNST, giúp phản ánh năng lực tạo sản phẩm có chi phí thấp hoặc giá bán cao của doanh nghiệp

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu = Lợi nhuận sau thuế

Doanh thu thuần x 100%

ROS cao được thể hiện qua hiệu quả sử dụng và quản lý chi phí tốt đẫn đến hiệu quả đạt được ngày càng cao giúp cho doanh nghiệp khẳng định vị trí của mình trên thị trường Kết quả của chỉ tiêu này làm cơ sở cho các nhà quản lý hoạch định những chính sách phù hợp hơn trong điều hành doanh nghiệp của mình

9

 Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA): Là chỉ số cho biết mỗi đồng đầu

tư vào tài sản sẽ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận, phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản Kết quả của chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ HQKD của DN càng cao và ngược lại

Đối với doanh nghiệp, nhà quản lý và chủ doanh nghiệp luôn mong muốn doanh nghiệp ngày càng lớn mạnh như: sản xuất ổn định, mở rộng sản xuất kinh doanh và mở rộng thị trường Nhà quản lý thường sử dụng tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn kinh doanh

để đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn vốn kinh doanh Chỉ số này được thể hiện giữa lợi nhuận trên tổng tài sản được tính như sau:

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản = Lợi nhuận sau thuế

Tổng tài sản bình quân x 100%

 Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE): Là chỉ số cho biết mỗi đồng đầu tư của vốn chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập, giúp đánh giá khả năng đảm bảo lợi nhuận cho đối tác góp vốn

Ngoài ra, chỉ số này còn được dùng rất nhiều vì nó khá đơn giản, dễ hiểu và thuận lợi cho việc so sánh giữa những DN có quy mô khác nhau trong cùng lĩnh vực kinh doanh, hay giữa các DN không cùng lĩnh vực, hoặc giữa các hoạt động đầu tư khác nhau, cũng như giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định chính xác, nhanh chóng trong việc gửi tiền tiết kiệm, kinh doanh BĐS, vàng, cổ phiếu, ngoại tệ

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu = Lợi nhuận sau thuế

Vốn chủ sở hữu bình quân x 100%

Để đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhiều tác giả sử dụng các chỉ

số khác nhau tùy vào mục đích nghiên cứu Xét trên góc độ tài chính, các nhà nghiên cứu thường sử dụng 2 nhóm chỉ số là nhóm chỉ số về giá trị sổ sách như ROA, ROE,ROS và nhóm chỉ số thị trường như Tobin’Q, EPS, P/E, MBVR Tuy nhiên, gần đây nhiều tác giả cho rằng giá trị sổ sách giúp đo lường hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp một cách ổn định và hiệu quả hơn nhóm chỉ số giá trị thị trường bởi tính không

ổn định và chính xác của nó (Dybvig & Warachka (2015), Bartlett & Partnoy (2020))

Vì vậy, các chỉ tiêu này được nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước sử dụng khi phân

10

tích hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp (Narver & Slater (1990); Trương Đông Lộc

và Nguyễn Đức Trọng (2010); Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam (2011) đặc biệt là ROA và ROE

1.3 Các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

1.3.1 Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp

1.3.1.1 Môi trường pháp lý

Môi trường chính trị ổn định luôn luôn là tiền đề cho việc phát triển và mở rộng các hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Các hoạt động đầu tư nó lại tác động trở lại rất lớn tới các hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

Môi trường pháp lý bao gồm luật, các văn bản dưới luật, các quy trình quy phạm

kỹ thuật sản xuất tạo ra một hành lang cho các doanh nghiệp hoạt động Doanh nghiệp phải chấp hành các quy định của pháp luật, phải thực hiện các nghĩa vụ của mình với nhà nước, với xã hội và với người lao động như thế nào là do luật pháp quy định (nghĩa

vụ nộp thuế, trách nhiệm đảm bảo vệ sinh môi trường, đảm bảo đời sống cho cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp, ) Có thể nói luật pháp là nhân tố kìm hãm hoặc khuyến khích sự tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp, do đó ảnh hưởng trực tiếp tới các kết quả cũng như hiệu quả của các hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

1.3.1.2 Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế là một nhân tố bên ngoài có tác động rất lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Một biến động về chính sách kinh tế của Nhà nước sẽ làm thay đổi mọi đường lối, chiến lược, mục tiêu kinh doanh cũng như HQKD của doanh nghiệp Các chính sách kinh tế của nhà nước như: tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, thu nhập bình quân trên đầu người, là các yếu tố tác động trực tiếp tới cung cầu của từng doanh nghiệp Nếu tốc độ tăng trưởng nền kinh tế quốc dân cao, các chính sách của Chính phủ khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư mở rộng sản xuất, sự biến động tiền

11

tệ là không đáng kể, lạm phát được giữ mức hợp lý, thu nhập bình quân đầu người tăng

sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển sản xuất, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh và ngược lại

1.3.1.3 Điều kiện tự nhiên, môi trường sinh thái và cơ sở hạ tầng

Các điều kiện tự nhiên như: các loại tài nguyên khoáng sản, vị trí địa lý, thời tiết khí hậu ảnh hưởng tới chi phí sử dụng nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, ảnh hưởng tới mặt hàng kinh doanh, năng suất chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng tới cung cầu sản phẩm do tính chất mùa vụ Từ đó, ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả sản kinh doanh của doanh nghiệp

Tình trạng môi trường, các vấn đề về xử lý phế thải, ô nhiễm, các ràng buộc xã hội về môi trường, đều có tác động nhất định đến chi phí kinh doanh, năng suất và chất lượng sản phẩm Một môi trường trong sạch thoáng mát sẽ trực tiếp làm giảm chi phí kinh doanh, nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm tạo điều kiện cho doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh

Cơ sở hạ tầng của nền kinh tế nó quyết định sự phát triển của nền kinh tế cũng như sự phát triển của các doanh nghiệp Hệ thống đường xá, giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống ngân hàng tín dụng, mạng lưới điện quốc gia ảnh hưởng tới chi phí kinh doanh, khả năng nắm bắt thông tin, khả năng huy động và sử dụng vốn, khả năng giao dịch thanh toán của các doanh nghiệp do đó ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

1.3.1.4 Đặc điểm kinh doanh của ngành

Các yếu tố môi trường cạnh tranh liên quan trực tiếp tới ngành nghề và thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, tới lượng cung cầu sản phẩm của mỗi doanh nghiệp, ảnh hưởng tới giá bán, tốc độ tiêu thụ sản phẩm do vậy ảnh hưởng tới hiệu quả của mỗi doanh nghiệp Sức ép của các yếu tố này lên doanh nghiệp càng mạnh thì khả năng sinh lợi của các doanh nghiệp cùng ngành càng bị hạn chế

1.3.2 Các nhân tố bên trong doanh nghiệp

12

1.3.2.1 Quy mô doanh nghiệp

Quy mô của doanh nghiệp là một trong những yếu tố thu hút đầu tư, doanh nghiệp

có quy mô lớn thường sẽ có cơ hội lợi thế cạnh trạnh hơn trên thị trường Vì vậy, các

doanh nghiệp đều hướng đến việc mở rộng quy mô để tận dụng lợi thế của mình

Trong nghiên cứu của Samuel Kanga Odalo và cộng sự (2016); Abbasali Pouraghajanm (2012); Amal Yassin Almajali và cộng sự (2012); Đăng Thị Hường và Nguyễn Thị Hồng Nga (2018), các học giả đã kết luận quy mô doanh nghiệp có tác động cùng chiều đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Trong đề tài này, kế thừa từ các nghiên cứu trước, nhân tố “Quy mô doanh nghiệp” được đo lường bằng logarit tự nhiên của tổng tài sản của doanh nghiệp

1.3.2.2 Cấu trúc nguồn vốn

Cấu trúc nguồn vốn là các quan hệ tài chính phản ánh quá trình huy động các nguồn vốn gắn liền với chính sách tài trợ của doanh nghiệp nhằm đảm bảo vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Theo lý thuyết của Modigliani và Miller (lý thuyết M&M công bố 1958), khi một doanh nghiệp bắt đầu vay nợ, doanh nghiệp sẽ có lợi thế về lá chắn thuế Chi phí nợ thấp kết hợp với lợi thế về lá chắn thuế sẽ khiến chi phí vốn bình quân gia quyền giảm khi nợ tăng Khi công ty gia tăng nợ, sử dụng vốn vay hiệu quả sẽ tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh hay nói cách khác cơ cấu nguồn vốn của công ty như thế nào sẽ có tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Nghiên cứu Circiumaru và cộng sự (2010); Biger và Mathur (2011); Amal Yassin Almajali và cộng sự (2012) đã nghiên cứu mối quan hệ giữa cơ cấu vốn với hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, kết quả nghiên cứu cho thấy cơ cấu vốn tác động cùng chiều với hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và được đo lường bởi:

Cấu trúc vốn = Nợ phải trả

Tổng nguồn vốn

1.3.2.3 Thời gian hoạt động của doanh nghiệp

13

Thông thường, các doanh nghiệp hoạt động lâu năm trong một ngành nghề lĩnh vực kinh doanh sẽ có được nhiều kinh nghiệm trong quá trình sản xuất kinh doanh đồng thời tích lũy được nguồn vốn để đầu tư mở rộng các hoạt động sản xuất kinh doanh Nên một nhánh nghiên cứu cho rằng, những doanh nghiệp hoạt động lâu năm hơn có nhiều kinh nghiệm hơn do vậy có thể đạt được hiệu quả cao hơn (Neil Nagy, 2009), Onaolapo

và Kajola (2010) Tuy nhiên, một vài nhánh nghiên cứu khác lại cho rằng, những doanh nghiệp hoạt động lâu năm có một sức ỳ rất lớn và hầu như rất kém năng động để điều chỉnh kịp thời với những thay đổi của môi trường, do đó tính hiệu quả thường thấp hơn

so với những doanh nghiệp trẻ năng động hơn theo nghiên cứu của Marshall Ngoài ra, theo nghiên cứu của Abbasali Pouraghajan (2012), tác giả cho rằng biến tuổi doanh nghiệp không tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp tại các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán

1.3.2.5 Vòng quay tổng tài sản

Vòng quay tổng tài sản là chỉ số tài chính được sử dụng để đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp Nó được xem như một công cụ đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp, cho biết mức độ mà mỗi đồng tài sản tạo ra cho doanh nghiệp Giá trị của vòng quay tổng tài sản càng cao thể hiện công ty hoạt động càng hiệu quả và mang lại lợi nhuận cao Theo nghiên cứu của Daniel Circiumaru, Marian Siminica, Nicu Marcu (2008); Abbasali Pouraghajan (2012), hay nghiên cứu của Ajayi Oziomobo Dada và

1.4.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài

Có khá nhiều các nghiên cứu trên thế giới về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp bất động sản, các nhân tố này xoay quanh các nhân tố bên trong doanh nghiệp bất động sản

Utama A.M, I Gst Bgs Wiksuana (2018), nghiên cứu này nhằm mục đích xác định tác động của các biến số kinh tế vĩ mô đến lợi nhuận cổ phiếu của các công ty bất động sản và bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán Indonesia Nghiên cứu

có cỡ mẫu điều tra là 26 công ty thuộc lĩnh vực bất động sản được lựa chọn từ năm 2014 đến 2017 Tác giả sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính và phương pháp chọn mẫu

có mục đích Biến nghiên cứu được xác định là lợi nhuận cổ phiếu và năm biến độc lập

là tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, giá trên giá trị sổ sách, tỷ suất lợi nhuận ròng, lạm phát

và lãi suất Kết quả nghiên cứu cho thấy các biến độc lập đều tác động dương với hệ số

β lần lượt là 0.011, 0.012, 0.023, 0.012, 0.023, chứng tỏ các nhân tố tỷ lệ nợ trên vốn

ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển lý thuyết về hiệu quả sinh lời của công ty gắn với các yếu tố ảnh hưởng đến nó và ý nghĩa của nó đến tỷ suất sinh lời cổ phiếu của công

ty Nghiên cứu đã phát triển bốn nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất sinh lời của công

ty là lãi suất, khả năng thanh toán, vòng quay tổng tài sản và tỷ giá hối đoái Yếu tố không ảnh hưởng là thanh khoản Mô hình hồi quy dữ liệu bảng để ước tính các yếu tố quyết định hiệu quả sinh lời của các công ty BĐS và BĐS ở Indonesia dựa trên ba mô hình: mô hình hiệu ứng chung, mô hình hiệu ứng cố định, mô hình hiệu ứng ngẫu nhiên

Nugi Mohammad Nugraha, Lalis Sulastri, Deden Novan Setiawan Nugraha, Devy Mawanie Puspitasari, Reyhan Gani Putra (2020), nghiên cứu “Sự ảnh hưởng của tính thanh khoản và đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động tài chính của công ty bất động sản và công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Indonesia” Phương pháp phân tích được sử dụng trong nghiên cứu là phân tích hồi quy tuyến tính ở mức độ

ý nghĩa 5%, phân tích dữ liệu bằng Eview9 Biến độc lập trong nghiên cứu này là tính thanh khoản và đòn bẩy tài chính, biến phụ thuộc hiệu quả hoạt động tài chính được đo lường bằng ROA trong đó tính thanh khoản được đo bằng tài sản ngắn hạn chia nợ phải trả ngắn hạn, đòn bẩy tài chính được đo bằng tổng nợ chia tổng tài sản và tỷ suất sinh lời trên tài sản được đo bằng lợi nhuận sau thuế chia tổng tài sản Kết quả nghiên cứu cho thấy đòn bẩy tài chính ảnh hưởng ngược chiều đến hoạt động tài chính của công ty, điều này cho thấy tỷ lệ này càng nhiều thì tỷ suất sinh lời trên tài sản càng giảm Tính thanh khoản ảnh hưởng ngược chiều đến hoạt động tài chính, khi tỷ lệ này tăng thì tỷ suất sinh

có tác động ngược chiều với 0.3% đến tình trạng kiệt quệ tài chính Tỷ lệ này càng cao chỉ ra rằng khả năng gặp khó khăn tài chính của công ty càng thấp Đòn bẩy tài chính ở mức ý nghĩa 5% có tác động cùng chiều với 10.8% đến tình trạng kiệt quỹ tài chính Tỷ

lệ nợ càng cao thì khả năng gặp khó khăn tài chính của công ty càng cao Khả năng sinh lời ở mức ý nghĩa 5% có ảnh hưởng ngược chiều với 13.7% đến tình trạng kiệt quệ tài chính Mức sinh lời càng cao thì khả năng gặp khó khăn tài chính của công ty càng thấp Hạn chế nghiên cứu là các nguyên nhân của tình trạng kiệt quệ tài chính, tác giả chỉ đề cập trên lĩnh vực tài chính, khía cạnh phi tài chính chưa được đề cập

Bảng 1.1 Tổng hợp các nghiên cứu nước ngoài

nghiên cứu

Nhân tố độc lập ảnh hưởng

Chiều tác động

Phương pháp định lượng

17

Indonesia stock exchange

Fauzie Bustami &

Jerry Heikal (2019)

Determinants of Return Stock Company Real Estate and Property Located in Indonesia Stock Exchange

Phương pháp định lượng

Khả năng thanh toán +

Phương pháp định lượng

Phương pháp định lượng

Tính thanh khoản -

Đòn bẩy tài chính -

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

1.4.2 Tổng quan nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam, chủ đề liên quan đến các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp trong ngành bất động sản, cũng có được một số nhà nghiên cứu quan tâm, các công trình nghiên cứu này cụ thể như sau:

Đầu tiên là nghiên cứu “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” của Quang Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014) Đề tài sử dụng mô hình hồi quy tuyến

18

tính đa biến dựa vào phương pháp bình phương bé nhất (OLS) để ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của 58 doanh nghiệp bất động sản đang giao dịch trên hai sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội thông qua hai chỉ tiêu là lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) Kết quả mô hình cho thấy hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng bởi tỷ lệ đòn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi cho chi phi bán hàng, quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động của doanh nghiệp Các nhân tố như tỷ lệ đòn bẩy tài chính, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi cho chi phi bán hàng, quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động của doanh nghiệp tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động của DN Còn nhân

tố tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản tác động tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của DN

BĐS

Tiếp theo là nghiên cứu của Đàm Thị Phương Thảo và Nguyễn Tiến Mạnh (2017) – “Đánh giá ảnh hưởng của một số nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam” Tác giả thu thập thông tin thứ cấp là các báo cáo tài chính của 63 công ty kinh doanh bất động sản được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam trong 5 năm từ 2012 đến 2016

để phân tích hồi quy Tác giả đưa ra mô hình nghiên cứu bao gồm biến độc lập là ROA

và ROE, biến phụ thuộc là quy mô doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp,

tỷ trọng tài sản cố định trên tổng tài sản, tỷ lệ hàng tồn kho, cơ cấu vốn, giới tính lãnh đạo và thời gian hoạt động của doanh nghiệp Kết quả nghiên cứu cho thấy quy mô công

ty tác động cùng chiều với ROE, nhưng ngược chiều với ROA Tốc độ tăng trưởng có tác động cùng chiều với ROA và ROE Vòng quay tài sản có tác động cùng chiều với ROA, ngược chiều với ROE Tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản có tác động cùng chiều với ROA, ngược chiều với ROE Cấu trúc vẫn có tác động ngược chiều với ROA, giới tính lãnh đạo có tác động ngược chiều với ROA, ROE, số năm hoạt động tác động cùng chiều với ROA, ROE, còn tỷ lệ hàng tồn kho không có tác động

19

Năm 2020, kết quả nhân tố cấu trúc vốn có tác động cùng chiều với hiệu quả hoạt động kinh doanh được tìm thấy trong nghiên cứu của Nguyễn Thị Thùy Linh và Ngô Thị Hằng (2020) - “Các nhân tố ảnh hưởng tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam: Ứng dụng mô hình tác động ngẫu nhiên và tác động cố định” trên Tạp chí khoa học & đào tạo ngân hàng Dữ liệu thu thập là các báo cáo tài chính kiểm toán, dữ liệu thu thập được từ Tổng cục thống kê của 27 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE trong giai đoạn 2010 - 2019 Nghiên cứu sử dụng mô hình ảnh hưởng/ tác động cố định (FEM) và mô hình ảnh hưởng tác động ngẫu nhiên (REM) chạy phần mềm Stata Kết quả cho thấy rằng hiệu quả hoạt động doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi: Quy mô doanh nghiệp, cấu trúc tài sản, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, quy

mô hội đồng quản trị, sự đa dạng chủng tộc hội đồng quản trị, tốc độ tăng trưởng doanh thu, tốc độ tăng trưởng GDP và tốc độ tăng trưởng tín dụng Trong đó quy mô doanh nghiệp, đòn bẩy tài chính, quy mô hội đồng quản trị, sự đa dạng chủng tộc hội đồng quản trị, thời gian hoạt động của doanh nghiệp và tốc độ tăng trưởng GDP ảnh hưởng tích cực đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu còn nhân tố cấu trúc tài sản tác động thì ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng sinh lời vốn chủ sở hữu

Tiếp theo là nghiên cứu của tác giả Nguyễn Hoàng Tiến (2021) “Tác động của cơ cấu vốn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM”, nghiên cứu này được thực hiện nhằm điều tra tác động của cấu trúc vốn đến hiệu quả kinh doanh của 25 doanh nghiệp trong ngành bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2011 đến năm 2018 Kết quả nghiên cứu cho thấy cấu trúc vốn có tác động tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh Ngoài ra, nghiên cứu cũng nhận thấy tài sản hữu hình có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản và nhất quán trong cả 03

mô hình hồi quy theo FGLS Điều này cho thấy doanh nghiệp bất động sản niêm yết càng có nhiều tài sản cố định hữu hình thì hiệu quả kinh doanh càng hiệu quả Với các biến kiểm soát bao gồm quy mô doanh nghiệp (SIZE), thanh khoản (LIQ), tăng trưởng tài sản (GROWTH), tăng trưởng kinh tế (GDP), tỷ lệ lạm phát (INF), nghiên cứu không

20

tìm thấy bằng chứng nào kết luận mối quan hệ giữa các biến kiểm soát này và hiệu quả kinh doanh

Bảng 1.2 Tổng hợp các nghiên cứu trong nước

Tác giả Nghiên cứu Phương pháp

nghiên cứu Nhân tố độc lập ảnh hưởng

Chiều tác động

Phương pháp định lượng

ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam

Phương pháp định lượng

Quy mô doanh nghiệp -với ROA

Phương pháp định lượng

Quy mô hội đồng quản trị +

Sự đa dạng chủng tộc trong hội

Tốc độ tăng trưởng doanh thu +

Phương pháp định lượng

1.4.3 Nhận xét các nghiên cứu trước và khoảng trống nghiên cứu

Qua tổng quan các công trình nghiên cứu trên thế giới, có thể nói rằng, các nhân

tố tác động đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp là một chủ đề được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm Tuy nhiên, các nghiên cứu còn mang tính riêng lẻ, tập trung vào một thước

đo hiệu quả doanh nghiệp là ROA hoặc ROE Đặc biệt là ở Việt Nam các công trình nghiên cứu liên quan đến chủ đề các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp ngành bất động sản còn khá ít ỏi

Vì vậy, tác giả xét thấy cần có thêm bằng chứng về các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đặc biệt là bằng chứng tại các đơn vị kinh doanh bất động sản Việt Nam Do đó trong bài luận này, tác giả sẽ kế thừa và phát huy những giá trị các nghiên cứu trước đã làm được, cùng với đó sẽ tiếp tục hoàn thiện thêm với bộ dữ liệu được thu thập trong vòng 11 năm gần đây từ năm 2013-2023 để tìm hiểu và phân tích về các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh được đo lường bằng chỉ số ROA

và ROE của các doanh nghiệp bất động sản trên TTCKVN, giúp người đọc có cái nhìn tổng quát cũng như hỗ trợ cung cấp thêm thông tin tham khảo cho các công ty trong

ngành bất động sản hoạch định chiến lược kinh doanh để hoạt động hiệu quả hơn

22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH

NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM

2.1 Tổng quan các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013-2023

2.1.1 Giai đoạn 2013-2018

Năm 2012 đã khép lại một năm đầy sóng gió đối với thị trường BĐS tại Việt Nam Thị trường gần như bất động với lượng hàng tồn kho rất lớn, kéo theo hàng loạt hệ lụy Vừa qua, rất nhiều quyết sách đã được đề xuất để “phá băng” cho thị trường BĐS

Năm 2013, thị trường bất động sản diễn biến trầm lắng, giá bất động sản có xu hướng giảm, nhiều doanh nghiệp phải thoái vốn khỏi các dự án lớn Bước sang năm

2014, thị trường bắt đầu dần phục hồi trở lại bởi hàng loạt các chính sách, giải pháp, gói cứu trợ của Nhà nước được đưa ra và quyết liệt thực thi Ngân hàng xem xét đẩy mạnh thực hiện giải ngân cho bất động sản Nhiều dự án “đóng băng” đã được tái khởi động xây dựng Trong những tháng cuối năm 2014, nhiều điều khoản pháp luật được mở rộng

và nới lỏng Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 được ban hành với nhiều quy định cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, kéo theo đó đầu tư nước ngoài tăng mạnh, kiều hối lớn, bất động sản có dấu hiệu hồi sinh

Trong những năm tiếp theo, thị trường BĐS lúc này đã có những dấu hiệu tích cực hơn, các doanh nghiệp ngành BĐS bắt đầu phát triển rất nhanh và mạnh mẽ Đồng thời, thị trường cũng chứng kiến sự bùng nổ của BĐS ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng Các tỉnh thành ven biển có ngành du lịch phát triển đã bức tốc về thị trường bất động sản: Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu, Nha Trang, Phú Quốc, Thậm chí, Khánh Hòa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho condotel-officetel với định danh “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở” Từ 2014-2018 có thể coi là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, thăng hoa ở cả chất và lượng Chỉ riêng trong năm 2018, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội, thành phố HCM lên đến 50.000

sản phẩm bất động sản (Theo Hội Môi giới Bất động sản)

23

2.1.2 Giai đoạn 2019-2023

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường BĐS vẫn đang trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch Đà giảm tốc của thị trường bất động sản bắt đầu lộ diện khi nguồn cung sụt giảm kéo dài đến năm 2019-

2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần Sự giảm tốc này là do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến toàn bộ các dự án sai phạm phải dừng lại Song song đó, đại dịch Covid-19 bùng phát “như một cú đánh bồi” không chỉ khiến thị trường BĐS “chao đảo” mà còn ảnh hưởng nặng nề đến toàn bộ nền kinh tế thế giới

Bước sang năm 2020, nguồn cung bất động sản sụt giảm và gần như khan hiếm, giao dịch “lặng sóng” và giá đất “đi ngang” Bất động sản cho thuê và bất động sản nghỉ dưỡng là 2 phân khúc chịu tác động mạnh mẽ nhất của cơn đại dịch Tuy nhiên, “ngủ đông” sau một thời gian dài, thị trường bất động sản đã bắt đầu chứng kiến những tín hiệu tích cực, nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra hàng vào những tháng cuối năm 2020, sức nóng của thị trường BĐS dần được khởi động

Đầu năm 2021, cơn sốt bất động sản nóng lên trên cả nước, từ Bắc vào Nam, giá đất tăng 1 cách chóng mặt, trung bình từ 20 đến 30% chỉ trong vài tháng Vào giai đoạn cuối của chu kỳ, thời điểm 2021-2022, thị trường BĐS đứng trước nhiều biến động và rủi ro khi

mà nền kinh tế đang trên đà phục hồi hậu Covid Đồng thời, cùng với những sai phạm và rủi ro thì sau một thời gian thị trường phát triển quá nóng, dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS

bị quản lý chặt hơn, niềm tin của các nhà đầu tư sụt giảm

Đến đầu năm 2022, các DN BĐS chịu áp lực về vốn cả từ phía tín dụng ngân hàng, huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và vốn tự có Vốn tự có thì hẹp dần, còn vốn tín dụng

và vốn huy động trên thị trường lại chịu sự quản lý của Nhà nước Chỉ trong một năm, thị trường BĐS đã chứng kiến sự ra đi của nhiều DN BĐS Thậm chí có nhiều DN phải tạm đóng cửa vì hết tiền Cùng với việc đóng cửa, tạm dừng hoạt động hàng loạt DNBĐS lớn cũng đang cơ cấu lại bộ máy, giải thể công ty con, cắt giảm nhân sự Nhiều DN xây dựng, BĐS đã cắt giảm từ 50% đến dưới 75% nhân sự, điển hình nhất phải kể đến những

24

cái tên như Đất Xanh Group, Novaland, Hưng Thịnh, Đó cũng là lý do nhiều DNBĐS

bị “sàng lọc” khỏi thị trường, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới có thể

ở lại, tiếp tục phát triển đúng hướng

Bước sang năm 2023, trước bối cảnh tình hình kinh tế còn nhiều biến động, thị trường bất động sản vẫn nằm trong tâm bão khủng hoảng Tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra liên tục và rầm rộ Thậm chí nhiều chủ đầu tư dự án để bán được hàng cũng chấp nhận chiết khấu tới 40% giá bán Trong bức tranh trầm lắng của bất động sản 2023, sự lao đao của doanh nghiệp địa ốc là điểm nhấn đầy chú ý Thị trường BĐS rơi vào tình trạng “báo động đỏ”

Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã nỗ lực, dốc sức nhằm vực dậy thị trường bất động sản với hàng loạt chính sách, quyết định nóng đã được ban hành Cụ thể, NHNN

đã liên tục điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, nhiều ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất huy động từ 9-10% xuống còn 7% Sau nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan ban ngành trong các chính sách điều hành thị trường, những tín hiệu tươi sáng đã bắt đầu xuất hiện

rõ nét trên thị trường BĐS ở thời điểm cuối năm 2023 khi thanh khoản trên thị trường

đã trở lại, nguồn cung mới bắt đầu ra hàng Thị trường được dự báo sẽ tăng trưởng từ năm 2024

Mười năm qua là “thập kỷ vượt khó xuất sắc” và tăng trưởng “vượt bậc” của toàn ngành bất động sản, thị trường BĐS trở thành “niềm cảm hứng” và đem đến nhiều đóng góp cho nền kinh tế nước nhà

2.2 Thực trạng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam trong giai đoạn 2013-2023

2.2.1 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động

2.2.1.1 Chỉ tiêu vòng quay khoản phải thu và vòng quay hàng tồn kho

25

Biểu đồ 2.1 VQKPT bình quân và VQHTK bình quân của các DNBĐS giai đoạn

2013-2023

Nguồn: Tác giả tính toán trên Excel

Trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017, VQKPT và VQHTK của các DN BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam có xu hướng tăng dần vì thị trường BĐS lúc này đang dần được phục hồi Giai đoạn này, nguồn vốn ngân hàng đã rơi vào trạng thái ổn định và sẵn sàng để hỗ trợ cho các căn hộ hấp dẫn và có giá trị sử dụng cao với người dân Đặc biệt, mức giá của những căn hộ đáp ứng được nhu cầu của thị trường

đã ổn định và gần như thấp hơn giá thành Nhờ đó, từng bước phục hồi niềm tin đầu tư vào lĩnh vực BĐS của người dân Năm 2017, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến tình trạng tranh chấp chung cư “leo thang”, nở rộ băng rôn, khẩu hiệu, đất nền lên cơn sốt VQKPT bình quân của các DN BĐS đã tăng từ 4.1 vòng (năm 2013) lên 12.5 vòng (năm 2017), về VQHTK bình quân cũng có sự tăng mạnh từ 1.2 vòng (năm 2013) và đạt đỉnh 6.2 vòng (năm 2016)

26

VQKPT và VQHKT cũng đang thể hiện chu kỳ kinh doanh của các DN BĐS Trong giai đoạn 2018-2021 có thể thấy HĐKD của các DN BĐS đang có sự suy giảm khi cả hai chỉ số VQKPT và VQHTK bình quân đều có xu hướng giảm dần

2.2.1.2 Chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản cố định và hiệu suất sử dụng tổng tài sản

Biểu đồ 2.2 Hiệu suất sử dụng TSCĐ và hiệu suất sử dụng TTS bình quân của các

DNBĐS giai đoạn 2013-2023

Nguồn: Tác giả tính toán trên Excel

Trong giai đoạn 2013-2023, hiệu suất sử dụng tài sản cố định (vòng quay tài sản

cố định) và hiệu suất sử dụng tổng tài sản (vòng quay tổng tài sản) của các doanh nghiệp bất động sản không ngừng biến động

Hiệu suất sử dụng TSCĐ và hiệu suất sử dụng TTS thể hiện xu hướng tăng dần trong giai đoạn 2013-2017 Năm 2013, hiệu suất sử dụng TSCĐ là 11.74 lần và hiệu suất

sử dụng TTS là 0.26 lần thì đến năm 2017 2 chỉ số này đều đạt đỉnh lần lượt là 38.53 và 0.43 lần Chứng tỏ các DN BĐS giai đoạn này hoạt động kinh doanh rất tích cực và khả quan Đến giai đoạn 2018-2023, có thể thấy hai năm 2019 và 2020 là những năm các

27

DN BĐS gặp khó khăn trong HĐKD khi VQTTS đều ở mức khá thấp là 0.27 và 0.20 lần

2.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu suất sinh lời

Biểu đồ 2.3 ROA và ROE bình quân của các DNBĐS giai đoạn 2013-2023

Nguồn: Tác giả tính toán trên Excel

Thời kỳ “đỉnh cao” của thị trường bất động sản là giai đoạn 2013-2018, có thể nói đây giai đoạn thị trường bất động sản chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, thăng hoa cả ở chất và lượng Biểu đồ trên thể hiện các DN BĐS có xu hướng phát triển rất nhanh và mạnh mẽ, tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của các DN BĐS trong giai đoạn này thể hiện xu hướng rất tích cực Năm 2013, ROA và ROE có giá trị lần lượt là 1.70% và 5.64% đến năm 2018 đạt 5.66% và 12.80% cho thấy

sự tăng trưởng rất nhanh và rất mạnh của các DN trong ngành BĐS tại Việt Nam

Năm 2019, ROA bình quân là 5.62%, ROE bình quân là 12.15% sau đó sụt giảm mạnh vào năm 2020 khi chỉ còn 3.65% và 9.41% Năm 2020 là một năm đầy thách thức cho ngành bất động sản trên toàn cầu do tác động của đại dịch Covid-19, gây ra sự giảm mạnh về doanh thu của các DN BĐS Từ đó, hai chỉ số ROA và ROE của ngành BĐS

“Lợi nhuận sau thuế, quy mô doanh nghiệp, thời gian hoạt động, doanh thu thuần, tỷ lệ

nợ trên tổng nguồn vốn và một số nhân tố vĩ mô như tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng GDP”

Bước 2: Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu

Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước

liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu

Tổng hợp những cơ sở lý thuyết có liên quan

Thu thập và xử lý số liệu

Xây dựng mô hình và xác định các giả

thuyết nghiên cứu

Phân tích kết quả thu được từ mô hình

30

Tiến hành tổng hợp các nghiên cứu trên thế giới liên quan đến đề tài, để từ đó xác định khe hổng nghiên cứu và hướng nghiên cứu của khóa luận

Bước 3: Tổng hợp những cơ sở lý thuyết có liên quan

Tổng hợp lý thuyết về nội dung, cách tính toán, các nghiên cứu trước đây có liên quan để từ đó đề xuất mô hình nghiên cứu của khóa luận

Bước 4: Thu thập và xử lý số liệu

Để có số liệu phục vụ cho việc chạy mô hình và phân tích các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của các DN BĐS niêm yết trên TTCKVN, tác giả tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp từ trang web của VietStock, là các BCTC được kiểm toán của 63

DN BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam (HOSE và HNX) trong 11 năm (từ năm 2013 đến năm 2023) Số liệu vĩ mô như tỷ lệ lạm phát và tốc độ tăng trưởng GDP được tổng hợp từ website của Tổng cục thống kê trong giai đoạn năm 2013-2023

Bước 5: Xây dựng mô hình và xác định các giả thuyết nghiên cứu

Trên cơ sở những bài nghiên cứu đi trước, tác giả sẽ đề ra các giả thuyết nghiên cứu và xây dựng mô hình làm tiền đề cho các bước phân tích định lượng Sau khi thu thập đầy đủ dữ liệu cần thiết, tác giả thực hiện chạy mô hình trên phần mềm STATA

Bước 6: Phân tích kết quả thu được từ mô hình

Dựa vào kết quả nghiên cứu ở bước 5, tác giả sẽ phân tích tác động của biến độc lập lên biến phụ thuộc với điều kiện và đặc điểm của ngành bất động sản tại Việt Nam

Từ đó, giải thích được kết quả nghiên cứu và đưa ra giải pháp phù hợp

3.2 Dữ liệu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

3.2.1 Dữ liệu nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên cơ sở phân tích và đánh giá số liệu tổng hợp, tính toán từ 63 DNBĐS niêm yết trên TTCKVN từ năm 2013-2023 Tính đến thời điểm hiện tại, có 82 DN BĐS niêm yết trên HOSE và HNX, tuy nhiên để đảm bảo tính chặt chẽ và chính xác, đề tài chỉ nghiên cứu dựa trên bộ số liệu của 63 DN, loại bỏ đi 19 DN