Xác định giá thuê văn phòng .DOC

Xác định giá thuê văn phòng

1.2 Phân loại văn phòng: 4

2 Khái niệm giá thuê văn phòng và các loại giá thuê văn phòng 6

2.1 Khái niệm giá thuê văn phòng 6

2.2 Các loại giá thuê văn phòng: 7

2.3 Sự phân cấp mức giá thuê: 8

2.4 Điều chỉnh mức giá thuê 9

3 Phương pháp xác định giá thuê dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp 11

3.1 Khái niệm của phương pháp so sánh trực tiếp 11

3.2 Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp 12

4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng 15

4.1 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp đến bất động sản văn phòng 16

4.2 Các yếu tố pháp lý, chính sách liên quan đến bất động sản văn phòng 19

4.3 Chế độ bảo dưỡng bất động sản văn phòng của nhà quản lý vận hành văn phòng và chính sách của người cho thuê đối với người thuê 20

4.4 Các yếu tố chung bên ngoài 21

5 Giải pháp xác định giá thuê bất động sản văn phòng 22

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, của mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và của mọi cá nhân Nó có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra Cùng với sự phát triển của ngành sản xuất hàng hóa, bất động sản cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hóa đặc biệt Sự trao đổi mua bán ấy

đã hình thành nên một loại thị trường - Thị trường bất động sản ( TT BĐS ).

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đến năm 1996, lần

đầu tiên khái niệm “ Thị trường bất động sản ” được chính thức đề cập đến trong

Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Tuy mới hình thành và hoạt động hơn 10 năm nhưng sự phát triển của nó đã co ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của nhiều loại thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường vốn, lao động…Lớn mạnh cùng sử phát triển của nền kinh tế, đăc biệt khi Việt Nam đã chính thức gia nhập WTO, thị trường bất động sản đang phát tiển với tốc độ cao Ở Việt Nam Bắt đầu chỉ là thị trường giao đất, cho thuê đất trong thị trường sơ cấp và thị trường chuyển mục đích sử dụng đất ở thị trường thứ cấp, cho đến nay sự phát triển của loại hình thị trường này không chỉ đơn giản như trước mà phát triển đa dạng và phong phú với nhiều loại hình như: thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các giao dịch mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại Và một trong những thị trường đang phát triển mạnh mẽ là thị trường thuê và cho thuê bất động sản – một thị trường phát triển không ngoài nằm ngoài xu hướng phát triển của nền kinh tế nói chung.

Như ta đã biết, sự gia tăng của dân số đã tạo ra một sức ép cho nền kinh tế về nhu cầu ăn, ở, mặc…trong khi đó đất đai lại có tính chất giới hạn về diện tích, do đó không phải lúc nào con người muốn là cũng có thể có đất để ở, có nhà để mở rọng sản xuất hay làm trụ sở kinh doanh Như vậy thuê và cho thuê bất động sản ra đời và

phát triển là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế và thỏa mãn yêu cầu của con người.

Nhận thấy thuê và cho thuê bất động sản nói chung và thị trường thuê và cho thuê bất động sản văn phòng nói riêng là một đề tài rất mới và cần thiết cho việc đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội trong quá trình hội nhập, công nghiệp hóa hiện đại hóa

nên em chọn đề tài “ Xác định giá thuê văn phòng ” để nghiên cứu, đồng thời bổ

sung vào kiến thức cho các môn học trong nhà trường và chắc chắn sẽ giúp ích cho công việc tương lai.

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng: nghiên cứu giá cho thuê văn phòng

Phạm vi nghiên cứu: xác định giá thuê văn phòng địa bàn Hà Nội  Mục tiêu nghiên cứu:

Làm rõ cơ sở lý luận về cơ sở hình thành giá thuê văn phòng và phương pháp xác định giá thuê văn phòng.

Nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng và các yếu tố điều chỉnh giá thuê văn phòng.

 Phương pháp nghiên cứu

- Tiếp cận lý thuyết về văn phòng cho thuê và giá thuê văn phòng.

- Áp dụng kiến thức một số môn học như: Quản lý bất động sản, Định giá đất, Thị trường bất động sản…

- Phân tích đánh giá và tổng hợp vấn đề nghiên cứu trên.

 Kết cấu của đề án:

Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên, ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của đề án bao gồm:

1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê

2 Khái niệm giá thuê văn phòng và các loại giá thuê văn phòng

3 Phương pháp xác định giá thuê dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp 4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng

5 Giải pháp xác định giá thuê bất động sản văn phòng

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thành đề án, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của cô Vũ Thị Thảo – là giáo viên hướng dẫn em hoàn thành đề án này Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô ạ!

NỘI DUNG 1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê1.1 Khái niệm:

Văn phòng cho thuê là một loại bất động sản được cho thuê dùng cho các hoạt động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trưng bày sử dụng cung cấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa điểm cụ thể.

Văn phòng cho thuê có thể cho được một chủ sử dụng hược nhiều chủ sử dụng thuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngành khác nhau thuê Chủ sở hữu văn phòng cho thuê khi thực hiện việc cho thuê văn phòng của mình phải thực hiện giao dịch thông qua ký kết hợp đồng thuê văn phòng bằng văn bản.

Tòa nhà văn phòng thông thường là những tòa nhà văn phòng nhiều tầng nhưng đây lại không phải là loại duy nhất của nhà văn phòng, trên thực tế có rất nhiều doanh nghiệp đặt trụ sở tại các ngôi nhà từ 1-3 tầng.

1.2 Phân loại văn phòng:

Có nhiều cách phân loại văn phòng cho thuê, như:

• Phân loại theo kiểu kiến trúc xây dựng thì có các loại văn phòng sau: - Nhà cao tầng ( từ 6 tầng trở lên )

- Nhà thấp tầng - Nhà đơn lẻ độc lập

• Phân loại theo địa điểm xây dựng thì có các loại như: - Văn phòng ở trung tâm thành phố

- Văn phòng ở ngoại ô

- Văn phòng ở các khu công nghiệp, khu chế xuất

Tuy nhiên, hiện nay việc phân loại văn phòng chủ yếu dựa trên những tiêu chuẩn như mức giá thuê, vị trí văn phòng và tuổi của tòa nhà…

Theo các phân loại này thì ta có thể chia văn phòng cho thuê theo các loại tiêu chuẩn A, B, C

 Tòa nhà văn phòng loại A Tòa nhà văn phòng loại A thường nằm ở vị trí

trung tâm thành phố, các trang thiết bị trong tòa nhà có các tiêu chuẩn mẫu mã và chất lượng cao nhất Phần lớn các tòa nhà này đều là những tòa nhà mới xây dựng Tuy nhiên, cũng không phải là tất cả các tòa nhà loại A đều là các tòa nhà mới xây dựng trên thế giới có một vài tòa nhà văn phòng loại A lại là những tòa nhà cổ hay là những tòa nhà có tính lịch sử nhưng được sửa sang, làm mới và hiện đại hóa toàn diện Một văn phòng được xếp vào loại A khi chúng hội đủ những điều kiện về tiêu chuẩn và thiết bị sau:

• Hệ thống thiết bị bảo vệ và báo động;

• Hệ thống chống cháy, bộ cảm ứng khói

• Diện tích bếp và nhà vệ sinh đầy đủ và hoàn thiện;

• Điều hòa nhiệt độ và không khí;

• Hệ thống chiếu sáng thích hợp;

• Hệ thống thông tin tốt, nhiều đường dây điện thoại trực tiếp, nhiều ổ cắm điện đường truyền internet tốc độ cao;

• Thang máy hiện đại với thời gian chờ dưới 30 giây;

• Sàn nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng;

• Thiết kế bên trong đầy đủ theo hướng mở để người thuê có thể lắp đặt các thiết bị riêng của mình;

• Nằm ở vị trí thuận tiện giao thông, trên trục giao nhau của các phương tiện

• Bãi đỗ xe có đủ số chỗ đỗ chi người thuê và được trông coi;

• Chiều cao văn phòng thích hợp.

 Tòa nhà văn phòng loại B Việc phân loại tòa nhà văn phòng loại B là khá

phức tạp vì nhóm văn phòng loại B rất đa dạng Nhóm văn phòng loại B là những văn phòng có ít tiêu chuẩn hơn văn phòng loại A Những văn phòng được xếp vào văn phòng loại B khi đáp ứng những điều kiện, yêu cầu sau:

• tòa nhà mới nằm ngoài trung tâm;

• những tòa nhà có tuổi đời nhiều hơn 10 năm ( sau khi được sửa chữa, tân trang );

• những tòa nhà có tuổi đời ít hơn 10 năm ( sau khi được sửa chữa ) nằm ở ngoài trung tâm thành phố;

• điều hòa một phần, tức là không có chế đọ điều chỉnh độ ẩm không khí, cho làm lạnh và ấm;

• độ hao mòn sử dụng vừa phải;

• số chỗ để xe ít hơn số lượng người thuê.

 Tòa nhà văn phòng loại C Các tòa văn phòng được xếp vào là văn phòng

loại C khi các tòa nhà đó có tuổi dười từ 10 đến 15 tuổi nằm trong hay ngoài trung tâm thành phố Rất nhiều tòa nhà loại B hiện nay sử dụng có tiền sử là từ loại C Tòa nhà văn phòng loại C là những tòa văn phòng có các tiêu chuẩn sử dụng thấp Các tòa văn phòng loại C này thường được nhiều công ty vừa và nhỏ quan tâm thuê vì có giá thuê thấp.

( Nguồn: Trích bài giảng Quản lý bất động sản )

2 Khái niệm giá thuê văn phòng và các loại giá thuê văn phòng2.1 Khái niệm giá thuê văn phòng

a Khái niệm về giá

 Giá cả là số tiền mà người muốn bán và người muốn mua thỏa tuận với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường, hoặc giá cả là số tiền hay sản phẩm mà ta yêu cầu đưa ra để đổi lấy cái gì khác ( quyền sở hữu, quyền sử dụng…) Trong quan hệ hợp tác và cạnh tranh, người sản xuất, người lưu thông và người tiêu dùng chủ động mua bán với nhau về giá cả và hình thành nên giá thị trường.

 Giá cả là muốn nói đến giá bán, giá giao dịch, nó ẩn ý sự trao đổi, giá cả là sự đi kèm của việc trao đổi Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ.

 Như vậy, giá thuê văn phòng là số tiền mà người cho thuê và người thuê thỏa thuận với nhau để người thuê có được quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản văn phòng, người thuê nhận được khoản thu nhập từ việc cho thuê bất động sản của mình.

b Sự cần thiết xác định giá thuê

Ngày nay những công ty có tên tuổi trên thị trường thường thuê văn phòng làm việc cho nhân viên của họ trong các tòa nhà văn phòng cao cấp Vì họ cho rằng giá thuê tại các tòa nhà văn phòng này không quá đắt so với giá thuê các căn nhà riêng làm văn phòng, không phải lo chuyện bảo vệ, trông giữ xe, đồng thời họ lại có một môi trường kinh doanh hiện đại, kèm theo các dịch vụ văn phòng hoàn hảo đúng tiêu chuẩn quốc tế…Hơn nữa, trong tình hình kinh tế phát triển, hầu hết các doanh nghiệp đều mở rộng quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh, cùng với sự mở rộng đó thì số lượng cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp ngày càng tăng, các doanh nghiệp phải tìm kiếm các văn phòng làm việc sao cho có thể đáp ứng được nhu cầu đó Tuy nhiên, việc tìm kiếm các văn phòng làm việc sao cho có thể phù hợp với khả năng chi trả của họ là một điều rất khó khăn Chính vì vậy, việc xác định gí thuê văn phòng như thế nào là hợp lý là một điều quan trọng và cần thiết đối với doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các chủ sở hữu bất động sản văn phòng Các chủ sở hữu phải xác định được mức giá cho thuê bất động sản của mình sao cho phù hợp với thị trường, với khu vực có bất động sản, , phù hợp với những lợi ích, tiện ích mà người thuê sẽ được hưởng khi thuê bất động sản của mình để đảm bảo sao cho cả hai bên cùng có lợi.

2.2 Các loại giá thuê văn phòng:

Trên thực tế, giá thuê bất động sản văn phòng được xác định dựa trên rất nhiều yếu tố Do đó có thể xác định được chính xác giá thuê văn phòng cần phải biết được các loại giá thuê văn phòng:

Giá thuê là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến việc lựa chọn của khách hàng Do đó khi thuê khách hàng cần phải biết được mức thuê cố định mà họ phải trả hàng tháng là bao nhiêu cho một mét vuông diện tích mà họ sử dụng.

Để xác định được mức giá cho thuê cố định hàng tháng của một bất động sản văn phòng thì cần phải xác định các loại phí liên quan như:

a.Giá thuê tối thiểu: Đây là một lượng tiền tối thiểu cho việc thuê không gian

để bù đắp được chi phí hoạt động của tòa nhà văn phòng và hoàn vốn cho chủ đầu tư Giá thuê tối thiểu có thể xác định theo công thức sau:

Chi phí + Thanh toán + Thu hồi vốn của hoạt động vốn thế chấp chủ sở hữu

Phí thuê =

tối thiểu Diện tích có thể cho thuê của tòa nhà

Giá thuê tối thiểu biểu thị cho lượng tiền tối thiểu cần thiết để bất động sản có thể hoẹt động được Nó không liên quan đến yếu tố ngẫu nhiên như tỉ lệ lỗ do bỏ trống và thất thoát tiền cho thuê.

b Giá thuê cơ bản: Là khoản tiền mà người thuê phải trả trên một đơn vị diện tích

mà họ sử dụng Giá thuê cơ bản thường cao hơn giá thuê tối thiểu Nó phản ánh đặc điểm của bất động sản và giá trị hiện tại của nó trong mối liên quan tới thị trường trong khu vực Giá thuê cơ bản dựa trên các đặc điểm chung của tòa nhà như hình dáng bên ngoài, kiểu hành lang, dịch vụ thang máy,…, nói chung là tình trạng của bất động sản và khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường.

Dựa trên đặc điểm của tòa nhà thì người ta sẽ chia giá thuê bất động sản văn phòng ra các loại khác nhau đối với từng loại không gian mà người thuê sử dụng Gía thuê đó sẽ phụ thuộc vào tầng cao liên quan đến thang máy, thiết kế nội thất và kiến trúc, ánh sáng tự nhiên và phong cảnh…

2.3 Sự phân cấp mức giá thuê:

Bởi vì mức giá thuê theo nguyên tắc được xác định như là tiền chi trả cho việc thuê trên mỗi 1 m2, nên việc phân cấp mức giá cho thuê phụ thuộc vào tình trạng của diện tích thuê hay vị trí của nó trong mỗi công trình Từ lý do trên mà việc tính toán mức tiền thuê trở nên phức tạp hơn Như đã xác định từ trước, sự phân cấp này là cần

thiết từ góc độ khác nhau của các mức tiện nghi trang thiết bị trên mỗi phần diện tích khác nhau của công trình Cách đơn giản nhất để giải quyết vấn đề phân cấp mức giá thuê là việc tiến hành phân tích so sánh mức giá thuê tại những bất động sản tương đương khác trên khu vực thị trường và trên cơ sở đó, tiến hàng việc phân cấp sao cho thích hợp.

Một yếu tố của việc phân cấp mức giá thuê cũng có thể là thời gian hiệu lực của hợp đồng Những hợp đồng dài hạn sẽ hạn chế thời gian trống của diện tích, và vì vậy từ quan điểm này chúng có lợi hơn cho người cho thuê so với những hợp đồng ngắn hạn hay bảo đảm hạn chế việc từ chối, giải thể ngay lập tức bởi người thuê Việc giảm mức giá thuê từ tính chất chắc chắn, lâu dài của hợp đồng cần được dựa trên việc đánh giá thiệt hại hiện tại do từ diện tích trống được gây ra bởi việc rút ngắn thời gian thuê Mức giảm này đương nhiên không được quá lớn, nghĩa là không lớn hơn những thiệt hại do việc trống diện tích gây ra.

2.4 Điều chỉnh mức giá thuê.

 Trong quá trình cho thuê, tiền thuê cần phải được điều chỉnh theo một số yếu tố ngoại biên ảnh hưởng đến giá cho thuê như:

a Lạm phát

Lạm phát thể hiện qua việc tăng mức giá trung bình của hàng hóa và dịch vụ Sự tăng tiền thuê thường là liên quan đến lạm phát, khi mà sự tăng giá chung có thể ảnh hưởng đến những chi phí duy trì và sử dụng BĐS Tuy nhiên giữa những biến động của chỉ số lạm phát và những biến động tiền thuê không phụ thuộc nhau một cách đơn giản.

b Những chi phí duy trì BĐS

Khi những biến động giá cả của hàng hóa và dịch vụ được sử dụng cho việc duy trì BĐS tăng lên thì cũng đồng nghĩa với việc giá cho thuê BĐS văn phòng cũng tăng lên Tiền hco thuê ròng lúc đó sẽ bị giảm bớt tương đương với sự tăng giá trung bình hàng hóa và dịch vụ được cung cấp bởi nàh quản lý BĐS Nếu như một phần lớn những chi phí duy trì BĐS được tính vào những khoản tiền thu thêm của người sử dụng thì người sử dụng thì người thuê sẽ chịu những chi phí thực tế trong việc sử dụng diện tích thuê ( chứ không phải do người thuê cho thuê quy định ) và đồng thời họ cũng nhận vào mình rủi ro từ việc tăng giá các hàng hóa và dịch vụ mà họ sử dụng.

 Các cách điều chỉnh mức tiền thuê:

Trong quá trình thuê bất động sản, hợp đồng thuê càng kéo dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế và các chi phí sử dụng tài sản trong suốt quá trình tồn tại hợp đồng thuê Do đó trong hợp đồng thuê thường có điều khoản cho phép điều chỉnh mức tiền thuê Mức tiền thuê có thể được điều chỉnh theo một vài phương pháp sau:

• Phương pháp điều chỉnh tăng dần: Điều khoản này có trong hợp đồng

thuê toàn bộ và hợp đồng thuê ròng Đây là cách thanh toán leo thang hay lũy tiến, xác định việc tăng giá thuê sau một khoảng thời gian nhất định nào đó.

• Phương pháp điều chỉnh theo tỉ lệ %: áp dụng cho hợp đồng thuê tính

% theo doanh thu hoặc tổng thu nhập của người đi thuê.

• Phương pháp điều chỉnh theo chỉ số: áp dụng đối với các hợp đồng cho

thuê của các ngành dịch vụ như tài chính, môi giới, bảo hiểm Việc tăng hay giamr mức tiền thuê dựa vào chỉ số điều kiện kinh tế như chỉ số tăng giá hàng tiêu dùng hàng hóa bán buôn…

Tăng mức tiền thuê tỉ lệ thuận với những liên quan đến điều chỉnh của những nước về bất động sản hoặc những chi phí khác ( Thuế và các điều khoản chi phí thông thường, diều khoản đánh giá lại hợp đồng…).

3 Phương pháp xác định giá thuê dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp.3.1 Khái niệm của phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định gía thuê bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được cho thuê trên thị trường nhằm tìm ra giá cho thuê của bất động sản mục tiêu từ các hợp đồng thuê của các bất động sản có thể so sánh được.

Phương pháp này được dùng phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế Nó được áp dụng được để xác định giá cho thuê của nhiều loại bất động sản như văn phòng cho thuê, nhà cho thuê và các bất động sản thương mại khác Nó là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì các lý do sau:

• Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;

• Không cần đòi hỏi trình độ đào tạo mới có thể thực hiện được;

• Nó thể hiện sự đánh giá về giá thuê trên thị trường;

• Phương pháp so snahs trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch cho thuê thị trường để cung cấp dấu hiệu về mức giá cho thuê.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, tương đối giống so với tài sản đối tượng cần định giá Tiến hành phân tích giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá cho thuê bất động sản mục tiêu.

Các bất động sản có thể tương tự nhau nhưng mỗi bất động sản có tính chất độc đáo riêng do đó chúng không bao giờ giống nhau một cách hoàn toàn Những lý do làm cho bất động sản không hoàn toàn giống nhau chủ yếu là:

 Địa điểm: Vị trí của bất kỳ một bất động sản có tính chất đơn nhất trong thực tế, vị trí là một yếu tố quân trọng trong giá trị của mộ tài sản, và đối với một số bất động sản nhe các cửa hiệu vị trí là yếu tố căn bản chủ yếu.

 Tình trạng vật lý: Điều kiện vật lý của bất động sản phụ thuộc vào sự quan

nhau, nhưng có thể ở trong tình trạng vật lý trái ngược nhau nếu một bất động sản được bảo dưỡng tốt còn cái kia thì không Chủ nhân chiếm hữu ngôi nhà có thể tạo nên những thay đổi đáng kể qua công việc cải tạo sửa chữa.

 Tính chất chiếm hữu: Có nhiều loại lợi ích khác nhauu nằm trong bất động sản Trên một bất động sản cho thuê theo hợp đồng, cho phép người đi thuê chiếm hữu dựa trên một hợp đồng được thảo ra giống nhau, thì các điều kiện có thể có sự thay đổi khác nhau như thời hạn thuê mướn, điều kiện thanh toán tiền thuê hay việc sử dụng theo hợp đồng…

 Về thời gian: Các giao dịch diễn ra trên thị trường một cách thường xuyên Thị trường không có tính chất tĩnh, do đó giá cả đạt được đối với một bất động sản đó lại được cho thuê ở các thời đểm khác nhau.

( Nguồn: Trích bài giảng Quản lý bất động sản và Định giá BĐS )3.2 Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp

a Nguyên tắc thay thế: giá trị bất động sản có xu hướng được tạo lập bởi tập hượp

giá mà giá đó được trả ddeerr có bất động sản thay thế với sử dụng và thỏa mãn tương tự bất động sản mục tiêu trong khoản thời gian hợp lý.

b Nguyên tắc cân bằng: cung cầu có xu hướng vận động tới điểm cân bằng trên thị

trường, nhưng điểm cân bằng không bao giờ đạt được, sự cân bằng giữa cung và cầu thay đổi liên tục.

c Quan hệ cân bằng: + Giữa cung và cầu

+ Giữa các bộ phận cấu thành tạo nên bất động sản

d Nguyên tắc ngoại ứng: các lực lượng ngoại ứng có thể có tác dụng tích cực hoặc

tiêu cực tới bất động sản Như chu kỳ kinh tế, những đặc điểm của bất động sản trong khu vực, các tiện nghi trong khu vực…

3.3 Các bước tiến hành

B1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản được cho thuê trong thời gian gần đây Có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về mặt :

 Đặc điểm pháp lý: đất, công trình…