Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần kinh doanh bất động sản Đông Á

Vai trò của việc môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng và nó được thể hiện qua những mặt sau: Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hang hoá BĐS: Do t

MỤC LỤC

LOI MỞ DAU 2 ° 5 ° 9 9 9 9 9 9 3 0 3 0 909 992 4

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT -2- 5° ©s£ <©22 SE £ss£ssevssezsezssersere 7

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOẠT ĐỘNG MOI GIỚI BAT ĐỘNG SẢN 8

In na 8

1.1.1 _ Khái niệm về bất động sản ©25-S5cSckcctccrreEtrErrrrrerrrrrererree 6

1.1.2 Khái niệm về môi giới bất động sảm -s-©cSsectectcEEtrerrerrerererrrree 9

1.2 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản «-ssscscssessecsse 10

1.3 Đặc điểm của hoạt động môi giới bất động sản -. -° 5-5 -sc<ses<¿ 15

1.4 Những yếu tố anh hưởng đến hoạt động môi giới bắt động sản 18

1.4.1 Những yếu 6 trực tiẾp e-©e<©e<SS<SesEeeEkeEEeEkeereereereerkerererree 18

1.4.2 Những yếu tố gián tiepecceccesssssessssssssesssssscsssssesssssssssssssssssssssssssssssesssssssssesscsseeees 18

1.4.3 Những yếu tO khắc -°- sec EkeEkEkEkEretrrreererrerrkrrerrrreerree 20

1.5 Nội dung của Hoạt động môi giới bất động sản -°-5-s-sc<ses<¿ 21

1.6 Cac chính sách, pháp luật có liên quan đến hoạt động môi giới bat động sản 26

CHUONG II: THUC TRẠNG HOAT ĐỘNG MOI GIỚI BAT DONG SAN TAI

CONG TY CO PHAN KINH DOANH BAT DONG SAN DONG Á 29

2.1 Tống quan về Công ty cố phần kinh doanh bắt động sản Đông A 29

VN GiGi thigu CONG nnnnnn nhe 29

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triém hoạt động môi gidi cia DONGALAND 3I

2.1.2.1 Cơ sở hình thành Công ty và San giao dich bat động sản Đông A 31

2.1.2.2 Mục tiêu khi thành lập - 2 5¿++++EE+£2E+£EEEEEEE2EECEEECEEkrerkrerkrerrrres 31

Sinh vién thuc hién: Dao Trong Khanh Dai hoc Kinh té quốc dân

2.2.1 Tình hình hoạt đỘN -cs- GGĂ 0 g9 32 2.2.2 Thực trạng hoạt động môi giới ở DONGALAÌNI) 5< << <<ss+ 32

2.2.2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy, nhÂH Stf - 25+ 5sSteEeEeEEeEEeEErErrsrerserxee 32

2.2.2.2 Thực hiện môi giới bắt ONG SẲH Ăn SH nh ghen 34

2.2.2.3 Kiểm tra, kiểm soát hoạt động môi giới bắt động sản - 5-5: 40

2.3 Tình hình thị trường bat động sản hiện nay ảnh hưởng đến hoạt động môi giớibắt động sản của DONGALLUAND - 5 5< 5< 5s SsSsEEseEseEseEseEsevsevssesrsesssessersee 41

2.4 Nhận xét và đánh giá về hoạt động môi giới của DONGALAND 47

2.4.1 Thành tựu đã dat đẨHỢC c SG TH HH nhớ 47

2.4.2 Những han chế, t0n tdicessecsecsecsecsecsessesssssssssessesessessessssssssssssssssssesseescsscesesseeses 49

2.4.3 Nguyên nhân của những han chế, bất cập cesecsecsessessessessesssssssssessssssssesessesees 50

CHUONG III: GIAI PHAP HOAN THIEN HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG

SAN TAI CONG TY CO PHAN KINH DOANH BAT DONG SAN ĐÔNG Á 52

3.1 Xu thé phát triển của nghề môi giới bất động san tại Công ty DONGALAND 52

3.2 Giải pháp để hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại DONGALAND 56

3.2.1 Giải pháp cho doanh 'ig liÖỆN) 5= <5 << 0 Y4 1n cm cm 56

3.2.1.1 Gidi php Cho nha Quan na nan e 56

3.2.1.2 Giải pháp về nguồn nhân lWeCorcececcecccsccscssceseesesessessesessesssesssssessesessseseseseeseene 57

3.2.1.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình thực hiện môi giới bất động sản 61

„00907 ồẦồ Ô 68

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -2° 22s ssss£vsseesseessess 70

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

1 Tính cấp thiết của dé tai

Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp

các dịch vu cho kinh doanh bat động sản Sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan

trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển các hoạt động trong lĩnh

vực bat động sản nói riêng Sàn giao dịch bat động sản đóng góp vào sự phát triển chungcủa các hoạt động bất động sản thông qua các hoạt động mang tính chuyên nghiệp như:giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; môi giới bất động sản;định giá bat động sản; tư van bất động sản; quảng cáo bat động sản; đấu giá bat động sản

và quản lý bất động sản.

Bất động san là một loại hàng hóa vô cùng đặc biệt, nó có giá tri rất lớn Vậy việc giao dịch bat động san không thé đơn giản như khi giao dịch những loại hàng hóa, dịch

vụ khác Ví dụ như khi mua thức ăn đồ uống, hay các thiết bị khác như máy tính, tủ

lạnh, ta có thé ra chợ hoặc siêu thị chon bat kì cái gì mình thích và có khả năng chi trả.

Nhưng BĐS có những đặc trưng riêng đòi hỏi những người muốn tham gia vào thị trường

này phải thật sự hiểu biết về chúng Tuy nhiên không phải bất cứ người nào muốn tham

gia thị trường đều có hiểu biết về thị trường này, chỉ những người có thâm niên, kinhnghiệm và hiểu biết về thị trường này mới có đủ khả năng thục hiện những hoạt độnggiao dịch phức tạp Do yêu cầu trên, việc xuất hiện những người môi giới BĐS là tấtyếu Vai trò của nhà môi giới chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồngthời thúc đây sự phát triển của TTBĐS

Hoạt động môi giới bat động san là một trong những hoạt động kinh doanh dich vu

bất động sản, với vai trò thúc đây sự phát triển của thị trường bất động sản Trong giaodịch bất động sản, mọi công việc thường trở nên rất phức tạp, nhiều công đoạn và tốn rất

nhiều thời gian của các chủ thé tham gia giao dịch Nhưng nó sẽ thật sự đơn giản hon nhiều nếu các chủ thể đó thực hiện giao dịch thông qua những nhà môi giới chuyên

nghiệp Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn khá mới

mẻ và chưa mang tính chuyên nghiệp cao Thực trạng hoạt động môi giới bat động san

vẫn đang trong giai đoạn mới hình thành và dang dan phát triển

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

trong thời kì bất động sản ở Việt Nam đang rất phát triển và sôi động (năm 2008).

DONGALAND là một trong những công ty chuyên nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cung

cấp dịch vụ bat động sản Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới nha đất, các dự án chung cư, mua bán nhà đất, Trải qua thời gian hoạt động tuy chưa dài, nhưng công ty

cũng có những đóng góp vào sự hình thành và hoạt động chuyên nghiệp của dịch vụ môi

giới bất động sản chuyên nghiệp ở Hà Nội Qua thời gian thực tập tại công ty, tìm hiểu và

phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi gidi bất động sản, tác giả lựa chọn đề tài:

“Hoàn thiện hoạt động môi giới bat động sản tại công ty cỗ phan kinh doanh bắt độngsản Đông A” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở lý luận về hoạt động môi giới bat động sản

- _ Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Công ty kinh doanh bat

động sản Đông Á

- Timra các giải pháp dé hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản

- Dé xuất các giải pháp trên.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản ở Công ty cô phần kinh doanh

bất động sản Đông Á.

Phạm vi nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản ở DONGALAND, từ năm 2008

đến nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, đánh giá, Chuyên đề sử dụng một số phương pháp nghiên

ctu sau:

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: tìm hiểu, tham khảo các loại tài liệu như giáo

trình, bài giảng, sách tham khảo, báo cáo, 1nternet,

- Phuong pháp phân tích và đánh giá tong hợp: phân tích tài liệu đã được tìm hiểu,

tham khảo từ đó đưa ra những đánh giá chung.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

báo cáo được tổng hợp dé đưa ra thực trạng, giải pháp vé đề xuat.

5 Nội dung đề tài

Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục các từ viết tắt, Danh mục tài liệu tham khảo,Chuyên đề được chia làm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động môi giới bat động sản.

Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bat động san tại Công ty cô phần kinh doanh

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

Viết thường Viết tắt

HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN

1.1 Tổng quan

1.1.1 Khái niệm về bat động sản

Theo điều 174, Luật Dân sự của Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, số

33/2005/QH11 quy định như sau:

“Bat động sản là các tài sản bao gôm:

- Dat dai

- Nha ở, công trình xây dựng gan liên voi dat đai, kê ca các tài san gan liên với nha

ở, công trình xây dựng trên đó

- _ Các tài sản khác gắn liền với đất dai

- Cac tài sản khác do pháp luật quy định.”

Khái niệm trên là tương đối mở và hiện nay nước ta chưa có thông tư hay nghị

định quy định cụ thé các danh mục tài sản trên Ta có thé thấy, chỉ riêng trong Luật thì

khái niệm về bất động sản đã là quá rộng và quá đa dạng Và quy định ở mỗi nước lại rất

khác nhau, có thể ở nước này Luật pháp quy định là bất động sản, nhưng ở nước khác lại quy định là động sản Ví dụ như, ở Singapore quy định tàu thủy là bất động sản, nhưng ở

Việt Nam thì quy định tàu thủy là động sản.

Theo nghiên cứu ở nhiêu nước cũng như ở Việt Nam Bât động sản có thê được

chia làm 3 loại cơ bản sau:

- Bat động sản có dau tư xây dựng

- Bat động sản không đầu tư xây dựng

- Bất động sản đặc biệt

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

Bat động sản có đầu tư xây dựng gồm các hạng mục: bat động sản nhà ở; bat độngsản nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ; bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội); bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong các hạng mục của bất độngsản có đầu tư xây dựng thì nhóm bat động sản nhà đất (bao gồm dat đai và các tài sản gắnliền với đất dai) là nhóm bat động sản cơ bản và chiếm tỷ trọng cao nhất và tính chất

phức tap rat cao, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau bao gồm cả yếu tô chủ quan

và yếu tố khách quan Nhóm bat động sản nhà đất có tác động rất lớn đến quá trình công

nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, phát triển đô thị bền vững Nhưng hơn hết là nhóm

bất động sản này chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng

như ở các nước trên thê giới.

Bat động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đấtnông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp; đất rừng; đấtnuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất hiếm và đất chưa sử dụng v.v

Bắt động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia;

di tích lich sử; di sản văn hoá vật thé; nhà thờ họ; đình chùa; miéu mao va nghĩa trangv.v Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia bat động san theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc

xây dựng cơ chế chính sách về phát triển, quản lý thị trường bất động sản phù hợp vớiđiều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.1.2 Khái niệm về môi giới bat động sản

Trước tiên ta tìm hiểu khái niệm “môi giới” Môi giới là hoạt động kết nối giữa 2bên với nhau Trên thực tế, có nhiều dạng môi giới như: môi giới việc làm, môi giới hônnhân, Còn theo từ điển Bách khoa tiếng Việt, thì môi giới được định nghĩa như sau: “làchủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tô chức, một hãng, ) làm trung gian cho 2 hoặcnhiều chủ thé khác tạo được quan hệ trong giao tiếp và kinh doanh”

Trên góc độ kinh tế thì môi giới được hiểu là người đóng vai trò trung gian hoặc

giới thiệu trong các hợp đồng kinh tế Người môi giới, là người giới thiệu sản phẩm,

thông tin sản phâm của bên bán cho bên mua và ngược lại.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

Thị trường Bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam, chính thức được hình thành từnăm 1993, với sự ra đời của Luật Dat đai cho phép chuyền nhượng, chuyền đổi, cho thuê,thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Từ đó, hoạt động kinh doanh BĐS, cũng như các dịch

vụ kinh doanh BĐS ngày càng phát triển, càng có vị trí quan trong hơn trong nền kinh tế

Kinh doanh BĐS bao gồm các hoạt động tạo lập, mua bán, chuyên nhượng vànhận chuyên nhượng, thuê và cho thuê BĐS

Kinh doanh dịch vụ bất động sản, là các hoạt động hỗ trợ TTBĐS và các hoạt

động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm 7 dịch vụ sau: môi giới, định giá, tư vấn, quản lý,

dau giá, sàn giao dịch bat động sản và quảng cáo

Môi giới BĐS, là một trong các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS quan trọng,

diễn ra thường xuyên nhất trên thị trường BĐS

“Môi giới bắt động sản được hiểu là trung gian đứng giữa bên mua và bên bán để

thực hiện các giao dịch trong hoạt động kinh doanh bắt động sản (mua bán, cho thuê,

chuyển nhượng), nhằm giúp các giao dịch diễn ra dễ dàng, thuận tiện hơn Các nhà môi

giới sẽ nhận được các khoản thù lao từ thương vụ giao dịch đó, thường là 1-2% giá trị

giao địch ”

1.2 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

“Bất động sản, là một loại hang hóa vô cùng đặc biệt, và nó có giá tri rất lớn Vậy,

việc giao dịch bất động sản không thể đơn giản như khi giao dịch những loại hàng hóa,

dịch vụ bình thường khác Ví dụ như, khi mua thức ăn, đồ uống, hay các thiết bị khác như

máy tính, tủ lạnh, ta có thể ra chợ, siêu thị chọn bất kì cái gì mình thích và có khả năng

chi trả Nhưng bất động sản, có những đặc điểm riêng biệt khác với những hàng hóakhác, nên nó đòi hỏi những người muốn tham gia vào thị trường này phải thật sự hiểu

biết về chúng Tuy nhiên, không phải bất cứ ai, muốn tham gia thị trường, đều có hiểu

biết về thị trường này; chỉ những người có thâm niên và kinh nghiệm, hiểu biết về thị

trường này, mới có đủ khả năng thục hiện những hoạt động giao dịch phức tạp Do yêu

cầu trên, việc xuất hiện những người môi giới BĐS là tất yếu Người môi giới được xemnhư chất xúc tác mạnh mẽ đưa các giao dịch đến thành công và thúc đây sự phát triển

TTBĐS.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

định công việc của nhà môi giới không có gì khó khăn Mọi người, xưa nay chỉ hiểu đơngiản rằng: nhà môi giới chỉ việc dẫn dắt những người có nhu cầu về vấn đề liên quan đếnBĐS đến với nhau; một bên là người có BĐS, quyền về BĐS muốn bán hoặc cho thuê;còn bên còn lại là những người muốn mua lại chúng hay thuê lại Việc dẫn dắt người có

cung về bất động sản hoặc dịch vụ bat động sản đến với người có cầu về bat động sản

hoặc dịch vụ bat động sản đến kí kết thương vụ là vai trò quan trọng nhất và cũng là mụcđích cuối cùng của nhà môi giới Tuy nhiên, trong hoạt động của mình, nghề môi giới cònphát sinh rất nhiều yếu tố khác nhau chờ nhà môi giới giải quyết như đối với mỗi kháchhàng khác nhau, nhà môi giới cần tìm ra những biện pháp, cách môi giới khác nhau đểgiải quyết cho từng trường hợp, từng vị khách khác nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu củahọ Nhà môi giới phải cần trọng dẫn dắt khách hàng của minh qua tat cả các bước cóthé xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ giao dich Vì vậy công việcmôi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng là

dịch vụ với dãy các hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ.

Vai trò của việc môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng và nó được thể hiện

qua những mặt sau:

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hang hoá BĐS:

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bắt động sản; nó là

một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường và về hàng hoá không thật đầy đủ,không được phô biến rộng rãi, như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bấtđộng sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy, hệ thông thông tinđóng một vai trò quan trọng, đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản, đó

là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm, các thông tin về: luật pháp;chính sách đất đai; quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; vị trí của bất động sản; môi trường;nhu cầu; mức cung tâm lý tập quán bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm

và chịu sự tác động cua rất nhiêu yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanhnghiệp, tô chức kinh tế, tô chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khitrên thị trường, thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

họ sẽ dé dang quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời, ta biết rang,thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành, các giao dịch công khai trên thị

trường ít, chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường

là số lượng nhỏ, không đủ đề trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó, dẫn tới giá cả cạnh

tranh cũng là không hoàn hảo, người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Nhưthế, rõ ràng giá cả ở đây, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin

không hoàn hảo, thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá

hoặc là sụp đồ, người tham gia giao dịch, nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, cónhu cầu mua, nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới, là mộttrong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thốngcác tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo củathông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượngtham gia trên thị trường bất động sản

Thúc day thị trường bat động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủlượng thông tin cần thiết dé lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh

sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không

chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tìnhtrạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gia quá cao khiến tất cả mọi người không thébiết được giá đó là “thực” hay “ảo” Vì thế, khi mà thị trường “ lạnh”, số lượng các giaodịch bất động sản ít, sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ vực phá sản Đồng thời,

do không nắm bắt được thông tin, nên việc định giá cũng thiếu chính xác, do đó xảy ratình trạng đầu cơ tràn lan, nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này làm kìm hãm

sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, mộttrong các loại tư van đó là dịch vụ môi giới bat động san Thông qua các tô chức môi giới

— những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thôngtin thị trường, am hiểu pháp luật về bat động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dichbất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

thông tin sẽ được hoản hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tôchức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối

quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn ché tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tô chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phan thúc đây thị trường bat động sản phát trién.

Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày

càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin

thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yéu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểmsoát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khitham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thê thực hiện được Theo thống kê có

trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới

không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế lànguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vìvật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng

kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hieu quả hơn đồng thời thông qua các giao

dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

Góp phân ồn định trật tự, an ninh xã hội

Bat động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia và với mỗi cộng đồng,người dân Là tài sản có giá trị rất lớn, chính vì vậy, bất kì một quan hệ giao dịch bấtđộng sản nảo trên thị trường, cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội

khác nhau Ma thị truongz bắt động san, lại phụ thuộc, chịu sự chi phối của điều kiện tự

nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng và mỗi địao phương, mỗi cộng đồng khácnhau Thông tin, các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoànt hảo Nguyên nhân

là do, bản thân hiệnk vật của từng bắt động sản, chỉ phản ánh được tình trạng vật chất, mà

không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyềnd sở hữu (quyền sử dụng) của bất độngsản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

hiểu hoặc không có đủ điều kiện dé tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản Một khi thitrường hoạt động không lành mạnh và giá cả lên xuôngs thất thường, sẽ tác động trực tiếp

đến xã hội, xáo trộn tư tưởng làm cho người dân hoài nghi về chính sách pháp luật dẫn đến xã hội thiếu ồn định

Thông qua các tô chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bat

động sản,sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xács các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu

cực phát sinh,góp phần én định trật tự, ANXH

Góp phan thúc đầy đổi mới chỉnh sách quan lý bat động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh, khi nó có một hành lang phaps lí hoàn thiện

Là căn cứ quan trọng, cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt

động của thị trường đồng thời giúp cho mọi đối tượng, tham gia hoạt động kinh doanh bat

động sản, phải tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản, thì bản thân của nó, cũngchứa đựng các thông tin về pháp lý , Chính vì vậy, thông qua các giao dịch trên thị

truờng bat động sản,những điều kiện không phù hợp thực tế, trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước, sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở, dé Nhà nước đổi mới, bổ sung và hoản thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản bằng cachs: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai và đăng kí tài sản; lập bản đồ địa chinhs,cấp giấy chứng

nhận quyền SDĐ nhằm, tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai, được thực hiện phù hợp

với các quan hệ kinh tế- xã hội và từ đó mở rộng, phát triển thị trường bat động san, khắc

phục tình trạng giao dịch ngầm và tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất

đai Nhu cầu giao dịch bất động sản , ngày càng phong phú, đa dạng của các doanhnghiệp và các tô chức kinh tế - chính trị - xã hội, của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng

được các giao dịch trên thị trường bất động sản , thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành, phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu và

khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá, và coi ngành

này như bao ngành nghề khác dé tạo khuôn khô pháp ly cho dich vụ môi giới phát triển

đúng hướng.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

Việt Nam Tuy vậy, vị trí của chúng, trong tổng sản phâm quốc dân ( GDP ), vẫn còn rấtthấp Có thé nói rằng, khu vực BĐS, chưa đóng vai trò cần thiết, theo đúng nhiệm vụ củamình trong nền kinh tế; nhưng chúng có tiềm năng lớn, bên cạnh giả thiết rằng, nền kinh

tế Việt Nam sẽ vẫn phát triển, sẽ phải cần tiếp tục thực hiện những sự thay đổi trong cơ cau.

Khu vực BĐS, tại Việt Nam, còn lâu mới dat được tầm voc, vai trò cần thiết, thực

Sự của nó trong nên kinh tế thi trường Khi chưa đạt được điều này, thì nó vẫn chưa thểđóng vai trò, là một động lực căn bản, thúc day sự tăng trưởng nền kinh tế Nền kinh tếViệt Nam, đang tìm con đường để tăng trưởng, một cách cân bằng 6n định Dé có đượcđiều này, đòi hỏi phải cải cách nhiều mặt tốt hơn nữa; mặc dù, nhiều sự thay đổi cơ cấu

đã được thực hiện trong các khu vực sản xuất, thị trường tài chính Chúng ta vẫn nhận

thấy 16 rang, hiện tượng hiệu quả kinh tế thấp, của các khu vực thành thị, nơi mà vốn đầu

tư vào bất bất động sản bị xói mòn trong 50 năm qua, với sự quản lý thiếu tính chuyênnghiệp và thiếu nhạy cảm với các nguyên lí kinh tế, với nhu cầu thị trường và mạch đậpcủa nền kinh tế thị trường Việc các thành phố bị chia năm xẻ bảy, đòi hỏi sự tái thiết quy

hoạch, trên diện rộng một cachs khẩn trương, thận trọng Vấn đề nảy, cũng là nhiệm vụ

của TTBĐS Thị trường cần hoạt động một cách thận trọng, từng bước và phù hợp với

ngân sách, liên quan hữu cơ với những lĩnh vực khác Việc này đòi hỏi, quá trình tập

trung cao, trong việc tái sắp đặt nguồn vốn , chức năng, đối tượng chiếm hữu bất đôgnjsản Điều này sẽ trực tiếp, làm tăng động lực quay vòng bất động sản Thị trường

hoạt động lành mạnh, sẽ bắt đầu bang sự lựa chon chức năng va dia điểm hợp lý, với

những người sử dụng hiệu quả.

Trong hoàn cảnh thực tiễn, hiện nay tại Việt Nam và thực tiễn phát triển, nghề môigiới BĐS sẽ góp phan to lớn, trong việc làm ổn định thị trường Dé nghề môi giới BĐS

có thể phát triển, cần tạo ra một môi trường pháp li , xã hội lành mạnh và cạnh tranh vớinhững dịch vụ có chất lượng cao.” (theo bài giảng môn “Môi giới bất động sản” của

TS.Nguyễn Minh Ngọc)

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

Đối với một thị trường đã rất phát triển hay ở một thị trường đang phát triển nhưViệt Nam thì việc cần một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hang,làm thỏa mãn và hài lòng những nhu cầu của khách hàng là điều cần thiết; người thựchiện dịch vụ này là người phải có những kiến thức chuyên sâu, lượng thông tin chính xác

và đầy đủ, hoạt động phải dựa trên những tiêu chuẩn nghề nghiệp và tiêu chuẩn đạo đức

Bất động sản, là loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy, hoạt động môi giới bat động san cũng có

những đặc điểm riêng biệt Vì vậy yêu cầu của nhà môi giới cần phải hội tụ được tất cả

các mặt trong lĩnh vực hoạt động của mình.

Hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp là đặc trưng cơ bản của hoạt động môi giới bấtđộng sản và mang tính quyết định Việc đầu tiên, cần phải thiết lập hệ thống các tiêuchuẩn này, dé thống nhất các hoạt động của các nhà môi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp,đối với môi giới BĐS, cũng có những ý nghĩa quan trọng đối với khách hàng, vì nó sẽcho khách hàng biết mình sẽ được phục vụ những gi, phải trả những gì cho một thươngvu, bang việc biết được những điều đó, khách hàng có quyền yêu cầu và gia tăng sức

ép lên nhà môi giới; nhằm đạt được, hoặc làm thỏa mãn, những yêu cầu hợp lý của mình

Vi thế, hệ thống các tiêu chuẩn nghề nghiệp, của nghề môi giới BĐS, có vai trò rất đặcbiệt và cần được xây dựng chặt chẽ Hệ thống các tiêu chuẩn nghề nghiệp này, sẽ hướng

dẫn và là kim chỉ nam trong hoạt động môi giới của nhà môi giới, giúp nhà môi giới tránh

được những điều cam ky trong nghề, nhờ những quy tắc quy định nghiêm ngặt và thống

nhât.

Hoạt động môi giới bat động sản, được xem như một ngành nghề do đó, muốn trở

thành một nhà môi giới chuyên nghiệp, thì người làm môi giới phải được trang bị đầy đủnhững kiến thức liên quan như luật , khả năng mảketing, kỹ năng đàm phán , kiến thức về

kinh tế, kiến thức về kiến trúc hay xây dựng, để được xem là nhà môi giới chuyênnghiệp, thì yêu cầu người môi giới phải có một kiến thức bao quát và khả năng nhận thứcrộng lớn Không chi cần kiến thức rộng lon, bao quát; những yếu tổ thuộc về bản thâncủa nhà môi giới cũng rất quan trọng và cần được chú ý như văn hóa của người môi giới,

sự trang nhã lịch thiệp và phải tuần thủ hệ thống các nguyên tắc đạo đức trong nghề Từthực tế cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản, là một hoạt động mang tính chuyên

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

rộng ở nhiều lĩnh vực khác nhau từ khoa học tự nhiên đến khoa học xã hội Nhà môi giớikhông bắt buộc phải tốt nghiệp đại học nhưng phải có một lượng kiến thức nhất định déthực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất.

Những đặc điểm quan trọng và đặc thù của hoạt động môi giới có thể đưuọc tómtắt qua những nội dung sau:

- _ Thứ nhất, cá nhân hay tô chức hoạt động môi giới bất động sản làm trung gian cho

việc đàm phán và ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS sẽ được hưởng thù lao, hoahồng theo hợp đồng môi giới bất động sản

- Tht hai, hoạt động môi giới bất động sản cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam,

phải được công khai, trung thực và tuân thủ hệ thống pháp luật

- Thi ba, cá nhân hay tổ chức hoạt động môi giới bat động sản không được đồng

thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịchkinh doanh bất động sản

Những đặc điểm chung của nghề môi giới nói chung cũng sẽ là những đặc điểm

của nghề môi giới bất động sản nói riêng Nhưng với đối tượng là bất động sản thì hoạt

động môi giới bat động san còn được thé hiện ở những đặc điểm riêng có như sau:

- _ Điều kiện làm việc linh hoạt: hoạt động môi giới bất động sản có điều kiện làm

việc linh hoạt hơn so với ngành nghề khác Cá nhân hay tô chức tham gia hoạt

động môi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được các yêu cầu của khách

hàng cả bên mua và bên bán.

- Kết nối giữa người bán với người mua: môi giới bat động sản đóng vai trò là cầu

nối giữa người bán và người mua sao cho hợp lý Vì thông tin trên thị trường bất

động sản hiện nay là thông tin bất đối xứng, người mua và người bán có những

thông tin khác nhau và sai lệch, kể cả giữa người môi giới và người bán, ngườimua cũng vậy Vì thé, nhà môi giới phải là người cung cấp đầy đủ nhất nhữngthông tin liên quan; đồng thời phải nhanh và chính xác Người sử dụng dịch vụthông qua nhà môi giới tiến hành việc mua, bán, thuê, cho thuê BĐS một cách

nhanh chóng, hiệu quả và ít rắc rối nhất

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

1.4.1.

tiền lương có định khi làm môi giới thì người môi giới phải được trả một khoản

hoa hồng theo giá trị hợp đồng giao dịch mà họ là người giúp được các bên tiễn tới

ký kết Vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên hợp đồng cũng như hoa hồngcủa nhà môi giới nhận được sẽ rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với lương cố định;chính vì điều này mới nói hoa hồng là thu nhập chính của nhà môi giới

Những yếu tổ ảnh hướng đến hoạt động môi giới bat động sản

Những yếu tô trực tiếp

Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quyđịnh khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất

động sản;

Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;

Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở,Luật Dat đai, Bộ luật dan su;

Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Namđã

tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi

giới bất động sản;

Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bat động san chuyên nghiệp.

1.4.2 Những yếu tổ gián tiếp

*Những tác động đến nhu cau về bat động sản làm tăng nhu cầu môi giới bat động sản:

* Sự tăng trưởng về dan số và các nhu cau phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm

tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS làmột đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi ty lệ tăng dân số cơ học

càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.

Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể

thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng vớitốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lươngthực và thực phẩm

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toa các khu nha 6 chuột

dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay dé đầu tư bat động san, dẫn

đên câu bât động sản tăng.

Ngoài ra, còn phải kê đên một sô yêu tô khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và

tính chât của câu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyên đôi cơ câu nên

kinh tê, tác động của quá trình hội nhập kinh tê khu vực và quôc tê v.v

* Những tác động từ việc chuyển đối cơ cấu kinh tế:

Y Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ câu ngành kinh tế liên quan

đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phat từ sự quá tải lao động trong một số

ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản

xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ratình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển

các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp,

tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những

biến động về bất động sản có liên quan Chăng hạn như khi lao động trong các

ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về

diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v

Sự chuyên đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch chuyền dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và sự phát

triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biến này cộng với qua trình phân tích

dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ

và xu hướng thay đổi của cầu BĐS

Y Chuyên đôi cơ câu kinh tê có liên quan đên khía cạnh nước ngoài: Sự chuyên đôi

này có liên quan đên quá trình tiên triên toan câu hoá cũng như các hiệp định

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,

resort V.V ).

Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế

giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên

quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị)

- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bat động sản trên thị trường bat động

san:

Thị trường xây dựng phat trién

Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

Sự phát triển hệ thống kết cau hạ tang

SS XS Xx Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

14.3 Những yếu tổ khác

- Sự bắt ổn định tự nhiên của thị trường bắt động sản:

Thị trường bat động sản có thé trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh hơn

cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế.Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ daođộng tự nhiên với sự phản ứng chậm hon của thị trường BĐS so với chu ky kinh tếchung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS

cũng xảy ra chậm hơn.

- Môi giới bắt động sản và công nghệ thông tin:

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của vănphòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

quôc gia và quôc tê.

Hiện nay, kha nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạng Internet,công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả cáctầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình

ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng

bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh

tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay

- Van dé dao tạo chuyên gia môi giới bát động sản:

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại nước tahiện nay đang tồn tại một lỗ hồng lớn do thiếu tram trọng các nhà môi giới BĐS chuyênnghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ cácnhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phan thúc day sự phát triểnnghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

1.5 Nội dung của Hoạt động môi giới bất động sản

Trên thực tế, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện qua 3 công tác: Công tác tô

chức, Công tác thực hiện môi giới BĐS, Công tác kiểm tra, kiểm soát môi giới bất động

sản.

Về Công tác tô chức

- Nha môi giới được xếp vào nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ

dau tư có thể chuyền các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh

tế cao hơn từ bất động sản)

- Nha môi giới bat động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động

sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân

đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhàdau tư dé kịp thời điều chỉnh dự án.

- Su cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch

được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết

(vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột ) Nhiều khi, bên mua và

bên bán, bên thuê và cho thuê không năm được rõ ràng, chỉ tiết về các thông tin

có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giớinhư một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp dé thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêucầu của cả 2 bên

Mô hình hoạt động của Công ty môi giới BĐS thường được tổ chức như sau:

Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc

mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi

giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ

tục cần thiết dé thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê ) sẽ phải trả

một khoản chỉ phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến

kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồngtính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên

Mô hình 1 công ty TNHH kiêm trung tâm tư van nhà đất-việc làm

- Đứng đầu là giám đốc

- Dưới giám đốc có 3 văn phòng: tư van, môi giới và kế toán

+ Tư vấn: làm các thủ tục quảng cáo, giới thiệu về các loại BĐS cho khách hàng và

hướng dẫn khách hàng về các thủ tục khi thực hiện hợp đồng môi giới

+ Môi giới: Sau khi tìm hiểu các thông tin đáp ứng yêu cầu của mình, bên có nhu cầu sẽ

tiếp tục sang phòng môi giới, tại đây họ sẽ cùng người làm môi giới tiến hành các thủ tục

ký hợp đồng gọi là hợp đồng môi giới với đầy đủ các thông tin cần thiết về bên nguyên

đơn, về BĐS đem ra giao dịch và các giao kèo cần thiết khác về lệ phí hợp đồng, % hoa

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

hiện các công việc tiêp theo cho đên kêt quả cuôi cùng.

+ Kế toán: Nếu giao dịch thành công, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục đến phòng kế toán và

thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhân viên kế toán như đã thoả thuận trong hợp đồng

THÔI gidi.

Thực hiện môi giới BĐS

Nhà môi giới phải thực hiện những công việc như:

- Trực tiếp tư van cho các khách hàng mua/bán Bat động sản

- Tim kiếm nguồn bán/cho thuê/mua bat động sản

- Tham gia vào việc tu van/ban/cho thuê các sản phẩm của công ty

- Tim kiếm và chăm sóc các khách hàng tiềm năng có nhu cầu về các sản phẩm bat

động sản.

- _ Nghiên cứu, tìm kiếm, tìm hiểu thông tin hàng hóa bất động sản riêng lẻ, dự án

mới, thiết lập quan hệ với các khách hàng, đối tác dé tìm nguồn hang hoá bat động

sản cho Công ty.

- Dam phán, thương lượng, tư vấn với đối tác dé tìm kiếm nguồn hang hoá bất

động sản có giá cả tốt nhất, cạnh tranh nhất để có thể mang lại hiệu quả kinh

doanh tốt nhất.

Công tác kiêm tra, kiêm soát môi giới bát động sản

Việc kiểm tra, kiểm soát môi giới bất động sản được đánh giá bởi hệ thống các tiêu chuẩn

áp dụng cho Nhà môi giới, cũng như những phương pháp đánh giá kết quả thực hiện công

VIỆC:

Các tiêu chuán công việc cua nhà môi giới bat động sản:

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

lại, thông thạo đường xá.

- C6 tư duy chiến lược, tố chất kinh doanh, yêu thích công việc kinh doanh, nhạy

bén với thị trường đặc biệt là thị trường tài chính, bất động sản.

- C6 khả năng ngoại giao, tự tin, trung thực, năng động, chịu được áp lực cao trong

công việc.

- _ Có kinh nghiệm trong nghề môi giới bat động sản

- C6 các kỹ năng, nghệ thuật giao tiếp, đàm phán, thuyết trình, thương thảo hop

đồng với khách hàng

- _ Có kỹ năng hoàn thiện hồ sơ sản phẩm, khả năng quản ly dit liệu sản phẩm, thông

tin khách hàng.

- _ Sử dụng thành thao word, exel trong soạn thảo văn ban, hợp đồng, công việc quan

lý hồ sơ và phục vụ kinh doanh

Các phương pháp đánh giá công việc:

- Phuong pháp ghi chép các sự kiện quan trong

Phương pháp này là phương pháp có liên quan tới việc xác định và mô tả những

tình huống nhất định, mà trong đó, người lao động đã làm việc thực sự xuất sắc hoặc qua

đó thay rằng người lao động cần phải có sự thay đổi, cố gắng dé tiễn bộ hơn

- Phuong pháp danh mục kiểm tra

Trong phương pháp này, việc đánh gia được thực hiện thông qua việc đưa ra

những tiêu chuẩn mà người lao động phải đáp ứng được trong 1 công việc, và dựa vàokết quả, cách làm việc, cách ứng xử của họ khi thực hiện công việc đó xem họ đã đạtđược những tiêu chuẩn nao, nhà quản lí sẽ đánh dấu vào những mục đó

- Phuong pháp so sánh phân tích theo cặp

Phương thức đánh giá này là phương thức rất tốt để sử dụng hiệu quả các phương

án Sẽ có một danh sách những phương án có liên quan tới nhau Mỗi phương án sẽ được

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

những phương án với diém sô cao nhât sẽ được chọn.

- Phuong pháp đánh giá thang đo đồ họa

Đây là phương pháp phổ biến nhất va cũng “lâu đời nhất” dùng dé đánh giá hiệu

quả làm việc của người lao động.

Trong phương pháp này, người quản lí chỉ đơn giản đánh giá nhân viên của họ

theo các cấp bậc từ thấp đến cao

- Phuong pháp đánh giá mô ta

Trong phương thức đánh giá này, người quản lí/cấp trên buộc phải nêu rõ ra nhữngđiểm mạnh và điểm yếu của nhân viên/người lao động Phương pháp đánh giá này đượccoi là phương pháp đánh giá về chất — và người ta thường kết hợp phương thức đánh giánày với phương phá đánh giá theo cấp độ

- Phuong thức đánh giá dự trên hành vi của người lao động

Phương pháp này đượ thực hiện dựa trên việc đánh giá xếp hạng các hành vi của

người lao động — hoặc các tiêu chí dé xác định người lao động làm việc là có hiệu quả

hay không Phương pháp này là sự kết hợp các kĩ thật đánh giá của 2 phương thức đánh

giá theo cấp độ và đánh giá theo tình huống cụ thé.

- Phuong thức đánh giá theo năng suất làm việc

Những nhà quản lí sử dụng phương pháp này dé đánh giá năng suất làm việc củangười lao động từ mức thấp nhất tới mức cao nhất

Các nhà quản lí sẽ có sự so sánh | nhân viên nay với những vân viên khác, thay vì

đánh giá mỗi 1 nhân viên dựa trên những tiêu chí cụ thé nào đó

- Phuong pháp đánh gia quản trị mục tiêu

Phương pháp đánh giá quản trị mục tiêu là phương pháp đánh giá mà trong đó các

nha quan trị đặt ra những mục tiêu mà nhân viên/người lao động phải thực hiện được, va

ho sẽ đánh gia | nhân viên dựa trên mức độ đạt được mục tiêu của nhân viên đó.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

việc, chứ không chú trọng đến việc làm thế nào dé người lao động đạt được hiệu quả như

vậy.

- Phuong pháp 360 độ

Đây là phương pháp đánh giá dựa trên ý kiến phản hồi từ nhiều hướng khác nhau,

từ các nhân viên thuộc các nhóm khác, sếp trực tiếp, nhân viên thuộc cấp, thành viên ban

giám đốc đến khách hàng và nhà cung cấp Phương pháp đánh giá này cũng có thể cungcấp cho bạn thông tin tham khảo trong trương hợp bạn cần đánh giá theo các phương

pháp 720 độ, 540 độ, hay 180 độ

- Phuong pháp phân phối bắt buộc

Trong phương pháp này, người lao động được xếp hạng dựa theo những tỷ lệ bắtbuộc nhất định

Ví dụ như, nhân viên sẽ được xác định dựa theo cơ sở 10 — 20% là xuất sắc,

trongkhi đó 70 % ở mức độ trung bình, và số còn lại là nhân viên yếu kém

- Phuong pháp đánh giá theo thang bậc chuẩn hành vi

Phương pháp này dự trên việc đặt ra các tiêu chí đánh giá sau khi quan sát các hành vi của người lao động, đặc biệt là trong những công việc quan trọng mà người lao

động làm Những hành vi này sẽ được đánh giá dựa theo những tiêu chí có sẵn mà nhà

quản lí đặt ra.

1.6 Cac chính sách, pháp luật có liên quan đến hoạt động môi giới bat động sản

Nhà nước ta đã ban hành nhiều đạo luật, quy định, quyết định liên quan đến bất

động sản, hoạt động môi giới bất động sản như: Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bấtđộng sản 2005, kèm theo đó là hàng loạt những quy định, nghị định được ban hành déhướng dẫn thi hành các đạo luật trên Cụ thé như, ngày 15/10/2007, Chính phủ ban hànhnghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bắt động sản, trong

đó quy định: “những người môi giới phải được đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề Tổchức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

chuyên nghiệp, góp phan làm thị trường bất động sản minh bạch, phát triển 6n định, bềnvững, giúp Nhà nước kiểm soát được các hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.

Đề được cấp chứng chỉ các cá nhân phải có đủ các điều kiện như: không phải là cán bộ, công chức nhà nước, có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến

thức về môi giới bat động san.”

Cũng trong nghị định trên, có quy định về sàn giao dịch bat động san:

“Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền han của sàn giao dịch BĐS, quyđịnh về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản, quyđịnh về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch BĐS, quy định về quan hệ vơi kháchhàng trong khi giao dịch, quy định về thông tin BĐS đưa vào giao dich, chế độ quản lý,

cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.”

Hay các quy định về các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới

bất động sản, hay hoạt động môi giới bất động sản như sau:

“Các công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS phải được tổ chức và hoạt

động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định Nguyên tắc t6 chức và hoạt động bao gồm:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD

BĐS của tô chức cá nhân khác dé phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS, sàn giao dịchbất động sản phải có tư cách pháp nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch vàtuân thủ pháp luật, sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình, sàn giao

dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương

tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có

thấm quyền tại địa phương.”

Và:

“Hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có liên quan đến rất nhiều loại giấy tờpháp lý: Các loại hợp đồng môi giới, hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, giấy tờ liên quanđến quyền sử dụng, sang tên, số đỏ đều phải được công cưng từ cơ quan pháp lý, vì thế

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

đảm bảo tuân thủ mọi quy định của pháp luật.

Tác động của các chính sách: Những điều kiện trên là cơ sở quan trọng đề hình thành lựclượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần quan trọng làm thị trường bất động sản minh

bạch, phát triển Ổn định, bền vững.”

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

TAI CONG TY CO PHAN KINH DOANH BAT DONG SAN DONG A.

2.1 Tổng quan về Công ty cổ phan kinh doanh bat động sản Đông A

2.1.1 Giới thiệu Công ty

Tên đơn vị: Công ty cô phần kinh doanh bat động sản Đông A

Tên giao dịch: ASIADRAGON-STOCK COMPANY

Tên viết tắt: DONGA.,JSC (DONGALAND)

Trụ sở chính: Tang 1, toa nha N6E, khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính, phường Nhân

Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Văn phòng giao dịch: Tòa nhà số 28, Nguyễn Khang, p.Yên Hòa, q.Cầu Giấy, Hà Nội

Điện thoại: 04.3555.8112

Fax: 04.3555.8096

Website: www.dongaland.vn Email: contact@dongaland.info

Giấy phép số 0103040154 do Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày

17/08/2008.

Cơ cấu tổ chức, bộ máy

Cơ cau tô chức, bộ máy của Công ty cô phần kinh doanh bất động sản Đông A như sau:

Stt Chức vu Trinh độ Số lượng

1 Quan ly Thạc sỹ 03

2 Các phòng ban Cử nhân, kỹ sư 12

3 Nhân viên kinh doanh Cử nhân 50

4 Nhân viên kỹ thuật Kỹ sư 06

5 Nhân viên văn phòng Phục vụ, lái xe 03

Tổng cộng: 74

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

trường Kinh tê quôc dân, Thương mại,

Các phòng, ban hoạt động dưới sự quản lý trực tiếp của các trưởng phòng, trưởng ban

Các trưởng phòng, ban chịu sự điều hành của Giám đốc, phó Giám đốc công ty

Hệ thống kỹ thuật của Công ty

- Hệ thống máy tính được kết nối mạng

- Nhiéu phan mém trong quan ly

- Website riêng của công ty (www.dongaland.vn) nhăm phục vụ cung cấp thông tin,

quảng cáo các sản phâm và dịch vụ của công ty.

- Hệ thông các bản đô quy hoạch các dự án; các mô hình, sa hình của dự án.

- Hệ thống các loại tài liệu liên quan: catalogue, profile, gidi thiệu về dự án, các

sản phẩm cua dự án, thiết kế tong thé dự án, thiết kế chỉ tiết về căn hộ, phân lô, 6

số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án Các tài liệu liên quan đến vấn đề

pháp lí, thủ tục,

- Các loại khung, giá dé trưng bay hình ảnh, bản đồ, tap chi

- Hệ thống máy tính dành cho khách hàng có thể truy cập mạng; hệ thống máy

chiếu, tivi trình chiếu để giới thiệu về dự án, giới thiệu công ty

Phạm vi và lĩnh vực hoạt động

Pham vi:

Khu vực Thanh phố Hà Nội và vùng phụ cận Hoạt động chủ yếu tập trung vào đất thé

cư; chung cư ở các dự án, Một số dự án như: Chung cư Tây Hà Tower, chung cư

Hapulico, khu biệt thự nghỉ dưỡng Tuần Châu

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

> Kinh doanh bất động sản: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho

thuê; Mua nhà, công trình xây dựng đề cho thuê; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư cáccông trình ha tang trên đất thuê dé cho thuê đất đã có hạ tầng

> Kinh doanh dịch vụ bất động sản: môi giới và tư vấn bất động sản, đấu giá, quản

lý bat động sản; xây dựng nhà, thiết kế,

> Tư vấn đầu tư, dịch vụ tài chính, quản lý dự án bat động san,

Công ty đang triển khai thực hiện các Dự án do công ty góp vốn dau tu kể từ giai đoạnhướng dẫn các thử tục pháp lý cho Chủ đầu tư, đến việc lên kế hoạch kinh doanh, phương

án kinh doanh hay huy động vốn

Cơ cấu tổ chức, bộ máy

SƠ ĐỎ TO CHỨC SÀN GIAO DICH BAT DONG SAN ĐÔNG A

por | DOI ĐỌI POL Hold

MOI | MOI Tê tung eel

GIỚI 1 _ GIỚI2 GIỚI 3 DỰ AN DỰ ÁN

— 2

Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch

(Nguồn: website chính thức của công ty)

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Dai học Kinh tế quốc dân

2.1.2.1 Cơ sở hình thành Công ty và Sàn giao dịch bắt động sản Đông Á

Công ty cô phân kinh doanh bat động sản Đông A được thành lập dựa trên Giây

phép số 0103040154 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày

17/08/2008 hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Gần 6 năm đi vào hoạt động, cùng với sự nỗ lực hết mình của tất cả các cán bộ,công nhân viên, công ty đã đạt được rất nhiều thành công đáng ghi nhận

Với quy mô gần 100 cán bộ nhân viên, chuyên viên tư vấn có trình độ chuyên môn

cao, giàu kinh nghiệm và luôn lấy chữ tín làm đầu DONGALAND đã, đang và sẽ làm

hài lòng tất cả khách hàng, cho dù là khách hàng khó tính nhất Công ty hiểu rằng sự hàilòng của khách hàng chính là yếu tố quan trọng mang lại thành công cho mình

Dia chỉ của công ty:

Tên công ty: Công ty cô phần kinh doanh bat động sản Đông A

Tên giao dịch: ASIADRAGON-STOCK COMPANY

Tên viết tắt: DONGA.,JSC (DONGALAND)

Trụ sở chính: Tang 1, tòa nhà N6E, khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, phường Nhân

Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Văn phòng giao dịch: Tòa nhà số 28, Nguyễn Khang, p.Yên Hòa, q.Cầu Giấy, Hà Nội

Công ty đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng 20%/năm trong ngắn hạn và

25-30%/năm trong dài hạn, đồng thời làm tăng giá trị cô phiếu cho các cô đông

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

nhất, đồng thời xây dựng, phát triển thương hiệu, mở rộng thị trường và phát triển đầu tưtrong lĩnh vực bất động sản.

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bat động sản của DONGALAND

2.2.1 Tình hình hoạt động

Cũng giống như nhiều sàn giao dịch bất động sản khác ở Hà Nội, sàn giao dịch bấtđộng sản DongAland ra đời trong lúc thị trường bất động sản ở Việt Nam đang bùng nỗ(khoảng từ năm 2008 — 2010) Với việc năm bắt thời cơ, tình hình hoạt động trong nhữngnăm đầu của sàn giao dịch đạt hiểu quả rất cao, doanh thu tăng nhanh, lợi nhuận và lợinhuận ròng tăng cao Tuy nhiên, đứng trước tình trang thị trường bat động sản nguội dan

từ năm 2011 và đóng băng cho tới hiện tại thì sự nỗ lực dé duy trì hoạt động, tiếp tục có

lãi của sàn giao dịch là rất đáng khen Điều này xảy ra do ảnh hưởng của thị trường bất

động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung rơi vào khủng hoảng, các dự án bat động sanđắp chiếu, hàng tồn kho nhiều và khó bán bên cạnh đó còn bị ảnh hưởng bởi giá nguyên

nhiên vật liệu tang, giá thuê nhân công tăng,

2.2.2 Thực trạng hoạt động môi giới ở DONGALAND

2.2.2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy, nhân sự

Công ty thực hiện tổ chức bộ máy nhân sự như sau:

Stt | Chức vụ Trình độ Số lượng

1 Quan ly Thac sy 03

2 Cac phong ban Cử nhân, kỹ sư 12

3 Nhân viên kinh doanh Cử nhân 50

4 Nhân viên kỹ thuật Kỹ sư 06

5 Nhân viên văn phòng Phục vụ, lái xe 03

Tổng cộng: 74

(Với sơ đồ tô chức đã giới thiệu ở phần trên.)

Công tác tô chức bộ máy, nhân sự của DONGALAND được thực hiện một cách chặt chẽ,đảm bảo đủ số lượng và đáp ứng đầy đủ chất lượng trong công việc Ngoài ra, công ty

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

những nguôn đào tạo có uy tín và chuyên môn cao như Đại học Kinh tê quôc dân, Đại

học Xây dung,

2.2.2.2 Thực hiện môi giới bắt động sản

Việc thực hiện môi giới bất động sản của công ty tuân thủ nghiêm ngặt các bước của Quy

trình thực hiện thương vụ môi gidi:

Quy trình thực hiện thương vụ môi giới bất động sản

a, Thu thập thông tin về cầu, cung bat động sản

Có thê nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thê- dịch vụ môi giới

bat động san Sở hữu một lượng thông tin déi dao, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế

mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nảo trong thị

e Cho thuê, cho thuê lại.

e Dầu tư liên doanh liên kết

Thông tin nguồn cung:

e Văn phòng môi giới

e Tr khách hang.

e Tw các phương tiện thông tin dai chúng.

e Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án

e Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi

e Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch,

xây dựng

e_ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bat động sản mới phát trién,

từ dân cư địa phương.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân

v Kinh té ky thuat:

Vi trí, môi trường xung quanh

Loại, kích thước, hình thé, không gian, hướng

Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuậtTình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nảo, chỉ tiết, chất liệu, thời gian sửdụng, kiến trúc, bảo dưỡng

Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,Giá cả toàn bộ và từng phan của bat động sản

Pháp lý:

Giấy tờ xác nhận quyên năng đối với bat động sản: sô đỏ, sô hồng quyết định giaođất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản

Quy hoạch: sử dụng dat, không gian, các công trình liên quan khác

Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân

Quyên năng và sự hạn chế về quyền năng: vi dụ: hạn chế độ cao

Xã hội, lịch sử

Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động

sản.

Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không

Phong thuỷ và các yếu tô đặc biệt khác: vi dụ trước đây có tai biến gì không

Nguồn thông tin và phương pháp thu thậpTìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bat động sản, các loại hoá

+ Tự điều tra và thăm dò

+ Cơ sở dt liệu cá nhân va kinh nghiệm kiến thức.

Sinh viên thực hiện: Đào Trọng Khanh Đại học Kinh tế quốc dân