Thông tin chung về công ty: Tên tiếng Việt: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long Tên tiếng Anh: Nam Long Investment Corporation Tên giao dịch: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long Tên viết tắt: NL
Thông tin chung về công ty
Tên tiếng Việt: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long
Tên tiếng Anh: Nam Long Investment Corporation
Tên giao dịch: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long
Tên viết tắt: NLG CORP
Ngành kinh doanh: Phát triển bất động sản
Sứ mệnh: Chung tay kiến tạo môi trường sống, sản phẩm giá trị vì cộng đồng Tầm nhìn:
Trở thành công ty bất động sản tích hợp hàng đầu & sáng tạo của Việt Nam và khu vực
Thương hiệu uy tín với trọng tâm là khách hàng
Hoạt động kinh doanh bền vững, đạt doanh thu hàng tỷ đô la mỗi năm
Gia tăng giá trị cho Khách Hàng, Đối tác và Cổ đông
Là niềm tự hào của nhân viên, cộng đồng và Việt Nam
Trân trọng lời nói của mình Thực hiện lời hứa của mình, và đúng thời hạn Bất kỳ khi nào không thể giữ lời hứa của mình, lập tức thông báo tới các bên liên quan và làm tất cả những điều cần phải làm để dọn dẹp những tác động của việc không giữ lời của mình
Thành thạo, điêu luyện trong các hoạt động nghiệp vụ và chuyên môn, thông hiểu và tuân thủ các quy định để đáp ứng tốt nhất yêu cầu của khách hàng nội bộ và bên ngoài.
Mỗi thành viên luôn làm chủ trong công viê vc; suy nghĩ, hành đô vng để đạt được các mục tiêu chung của gia đình NAM LONG và chia sẻ kết quả.
Hình 1.1 Mô hình hoạt động
Ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực kinh doanh chính; Sản phẩm dịch vụ chính
Xây dựng công nghiệp và dân dụng;
Sửa chữa nhà ở và trang trí nội thất;
Kinh doanh nhà ở (xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê); Xây dựng cầu đường bến cảng;
Thi công xây dựng hệ thống cấp thoát nước;
Lắp đặt và sửa chữa hệ thống điện dưới 35KV;
Dịch vụ môi giới nhà đất;
Khai thác, mua bán vật liệu xây dựng; Đầu tư xây dựng và kinh doanh khu đô thị; Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao; Đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác, cho thuê công trình: cao ốc văn phòng, siêu thị, trường học, bể bơi, khách sạn, nhà hàng, sân golf, khu thể dục thể thao, khu du lịch nghỉ mát (không hoạt động tại trụ sở); Dịch vụ tư vấn quản lý dự án;
Dịch vụ môi giới bất động sản;
Dịch vụ định giá bất động sản;
Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
Dịch vụ tư vấn bất động sản;
Dịch vụ đấu giá bất động sản;
Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
Dịch vụ quản lý bất động sản
Lĩnh vực kinh doanh chính: Tổng quỹ đất: 684 hecta
+ WATERPOINT GIAI ĐOẠN 2 – 190 ha – Bến Lức, Long An + NAM LONG II CENTRAL LAKE – 43 ha – Cần Thơ
- Bất động sản đô thị và nhà ở:
+ MIZUKI PARK – 26 ha – Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh + AKARI CITY – 8,5 ha – Bình Tân, TP Hồ Chí Minh
+ EHOME SOUTHGATE – 3,4 ha – Bến Lức, Long An
+ IZUMI CITY – 170 ha – Long Thành, Đồng Nai
+ WATERPOINT GIAI ĐOẠN 1 – 165 ha – Bến Lức, Long An + NAM LONG HẢI PHÒNG – 21 ha – Thủy Nguyên, Hải Phòng + NAM LONG ĐẠI PHƯỚC – 45 ha – Đại Phước, Đồng Nai + NAM LONG II CENTRAL LAKE – 43 ha – Cần Thơ
- Bất động sản thương mại & đầu tư mạo hiểm:
+ EMASI SCHOOL – Quận 7, TP Hồ Chí Minh
+ VINMART TÂN THUẬN ĐÔNG – Quận 7, TP Hồ Chí Minh + WATERPOINT COMMERCIAL – Bến Lức, Long An + CAPITAL TOWER – Quận 7, TP Hồ Chí Minh
Sản phẩm dịch vụ chính:
Camellia Garden - Bình Chánh, Hồ Chí Minh -197 sản phẩm Valora Fuji - Quận 9, Thủ Đức -84 sản phẩm
Valora Kikyo - Quận 9, Thủ Đức -110 sản phẩm
Valora Island - Bình Chánh, Hồ Chí Minh - 155 sản phẩmDalia Garden - Cần Thơ - 617 sản phẩm
Valora Shophouse Mizuki Park - Bình Chánh, Hồ Chí Minh - 33 sản phẩm
The Bridgeview - Quận 7, Hồ Chí Minh - 578 sản phẩm
Flora Anh Đào - Quận 9, Thủ Đức - 500 sản phẩm
Flora Fuji - Quận 9, Thủ Đức -789 sản phẩm
Flora Kikyo - Quận 9, Thủ Đức -234 sản phẩm
Flora Mizuki MP1 - 5 - Bình Chánh, Hồ Chí Minh -1.437 sản phẩm Flora Novia - Quận 9, Thủ Đức -518 sản phẩm
- Căn hộ vừa túi tiền:
EHome 1 - Quận 9, Thủ Đức - 312 sản phẩm
EHome 2 - Quận 9, Thủ Đức - 604 sản phẩm
EHome 3 - Bình Tân, Hồ Chí Minh - 2.398 sản phẩm
EHome 4 - Bình Dương - 1.288 sản phẩm
EHomeS - Phú Hữu - Quận 9, Thủ Đức - 1.240 sản phẩm
EHomeS - Nam Sài Gòn - Bình Chánh, Hồ Chí Minh - 1.765 sản phẩm
Vẽ sơ đồ, hình thể hiện cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý, điều hành của
Hình 1.2 Sơ đồ cấu trúc tổ chức
Danh sách Ban lãnh đạo cao nhất (HĐQT; Ban TGĐ)
Tên thành viên Chức vụ Ông Nguyễn Xuân Quang Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị Ông Trần Thanh Phong Phó chủ tịch Thường trực HĐQT Ông Cao Tấn Thạch Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Nguyễn Đức Thuấn Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Joseph Low Kar Yew Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Ngian Siew Siong Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Chad Ryan Ovel Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Ziang Tony Ngo Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Kenneth Michael Atkinson Thành viên Hội Đồng Quản Trị Ông Trần Xuân Ngọc Tổng Giám đốc Tập Đoàn Nam Long
Thành tựu, xếp hạng, vị thế trên thị trường; cờ, cúp, danh hiệu, giải thưởng
Trong năm 2021, Nam Long đã:
Chính thức bước chân vào nhóm vốn hóa tỷ đô trên sàn chứng khoán với giá cổ phiếu tăng gấp đôi từ vùng giá hơn 30,000/ cổ phiếu lên đỉnh lịch sử 65,200 VNĐ/cổ phiếu vào tháng 12/2021
Doanh thu cả năm 2021 của NLG đạt gần 5,206 tỷ đồng, gấp 2.3 lần so với năm 2020 và vượt 5% kế hoạch đề ra Lãi gộp của Công ty ghi nhận hơn 1,778 tỷ đồng, gấp 2.7 lần so với năm 2020 Biên lãi gộp tăng từ 30% lên hơn 34% Hoàn tất giai đoạn tái cấu trúc cơ bản theo định hướng chiến lược tăng trưởng rồng Dragon Growth Transformation ã Đó chớnh thức triển khai mụ hỡnh cty mẹ và cỏc đơn vị kinh doanh ã Đó bổ nhiệm cỏc nhõn sự chủ chốt vào cỏc vị trớ thiết yếu, đặc biệt đún chào Tổng Giám Đốc mới của tập đoàn
Hoàn tất giai đoạn 1 hệ thống quản trị nguồn lực doanh nghiệp trên cùng một nền tảng công nghệ ERP cùng Delloitte
Hoàn tất xây dựng khung và chính sách cho hệ thống quản trị rủi ro ERM để nâng cao khả năng thực hiện thành công các mục tiêu chiến lược và kinh doanh, đảm bảo tăng trưởng về doanh thu đáp ứng kỳ vọng của các cổ đông, nhà đầu tư, đối tác và khách hàng
Thực hiện mục tiêu trở thành “Nhà phát triển Khu đô thị hàng đầu Việt Nam” trong 3 năm tới với việc triển khai cùng lúc các khu đô thị quy mô lớn Izumi, Mizuki, Akari, Waterpoint và Nam Long Đại Phước; doanh số pre-sales (đặt chỗ trước) khoảng 9000 tỷ
Duy trì vị thế dẫn đầu trong phân khúc nhà ở “vừa túi tiền”, ủng hộ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia Lần đầu tiên kêu gọi được đối tác Nhật Bản cùng hợp tác phát triển dòng sản phẩm EHome dành cho người thu nhập trung bình Được đánh giá cao và công nhận bởi những tổ chức uy tín trong và ngoài nước: ã Top 10 Chủ đầu tư uy tớn nhất Việt Nam – BCI Awards ã Top 50 Cụng ty niờm yết tốt nhất Việt Nam- Forbes ã Top 50 Cụng ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam - Nhịp cầu đầu tư ã Top 100 nơi làm việc tốt nhất chõu Á– HR Asia ã Doanh nghiệp Vỡ cộng đồng – Thời bỏo Kinh tế Sài Gũn ã Nhà phỏt triển Khu đụ thị tớch hợp tiờu biểu Việt nam 2021 ã Top 10 nhà ở đại chỳng tốt nhất 2020 - 2021 ã Top 10 cụng ty uy tớn ngành bất động sản 2021 ã Flora Mizuki MP6-M7-Mp8 - Mizuki Park đạt giải Kiến trỳc nhà ở cao tầng tiêu biểu tại Việt Nam - Best Residential High-Rise Architecture Vietnam ã Thiết kế Grand Villa của khu đụ thị Waterpoint đạt giải Kiến trỳc nhà ở đơn lập ấn tượng tại Việt Nam - Architecture Single Residence VietnamTập đoàn cũng đóng góp hơn 20 tỷ đồng cho các hoạt động CSR như Tiếp sức vượt dịch Covid-19, quỹ học bổng thường niên ‘Swing for dreams”, các quỹ ủng hộ cho sinh kế và giáo dục tại TPHCM và các tỉnh thành khác.
Cơ cấu cổ phần, cổ đông của Công ty (theo BCTN; BCTC tại 31/12/2021) 9 1.3 Kết quả kinh doanh; tình hình tài chính của công ty (theo BCTN; BCTC tại 31/12 của 5 năm gần nhất: 2017-2021)
Kết quả kinh doanh
Kết quả kinh doanh - NLG 2017 2018 2019 2020 2021 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
Giá vốn hàng bán 1.866.00 1.976.00 1.480.00 1.546.00 3.427.00 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ
Doanh thu hoạt động tài chính 95.00 129.00 97.00 727.00 445.00
Chi phí quản lý doanh nghiệp 195.00 239.00 306.00 367.00 581.00 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 944.00 1.119.00 844.00 1.002.00 1.205.00
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông
Tình hình tài chính (theo BCTN; BCTC tại 31/12 của 5 năm gần nhất: 2017-2021)
Tài sản ngắn hạn 6.779.00 7.320.00 7.923.00 9.570.00 21.784.00 Tài sản dài hạn 1.127.00 2.254.00 2.981.00 4.073.00 1.833.00 Tổng cộng tài sản 7.906.00 9.574.00 10.904.00 13.643.00 23.618.00
Vốn chủ sở hữu 3.723.00 4.600.00 6.200.00 6.720.00 13.528.00 Lợi ích của cổ đông thiểu số
Các chỉ số tài chính cơ bản:
Chỉ số tài chính - NLG 2017 2018 2019 2020 2021
Thu nhập trên mỗi cổ phần của 4 quý gần nhất (EPS)
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROEA)
Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân
Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần (ROS) % 2.392.00 255.00 3.956.00 3.836.00 2.839.00
Tỷ suất LN gộp/DT thuần
Tỷ suất LNST/DT thuần % 0.24 0.25 0.40 0.38 0.28
Tình hình sản xuất kinh doanh của công ty (theo BCTN; BCTC tại 31/12 của 5 năm gần nhất: 2017-2021)
Về doanh số bán hàng (qua các năm)
Doanh thu hợp nhất năm 2021 đạt 5.206 tỷ đồng (đạt kế hoạch kinh doanh) và tăng 135% so với năm 2020 Ở góc độ Tập đoàn, doanh thu còn được đóng góp đáng kể từ việc bàn giao sản phẩm ở các Công ty liên doanh là 1.110 tỷ đồng tương ứng 18% tổng doanh thu.
Trong đó, phân khúc căn hộ (Flora/Valora) vẫn là sản phẩm trọng tâm củaTập đoàn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu với 87% Phần còn lại chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp Dịch vụ xây dựng, quản lý và chuyển nhượng dự án.
Cụ thể, doanh thu cả năm 2021 của NLG đạt gần 5.206 tỷ đồng, gấp 2.4 lần so với năm 2020 và vượt 8% kế hoạch đề ra Lãi gộp của công ty ghi nhận hơn 1.778 tỷ đồng, gấp 2.7 lần; Biên lãi gộp tăng từ 30% lên hơn 34%.
Tập đoàn cho biết, doanh thu trong năm có mức tăng trưởng ấn tượng là nhờ sự đóng góp từ dự án Akari City Nam Long, khi doanh thu bàn giao của dự án này vượt kế hoạch 20% Ngoài ra, mức doanh thu trên chưa bao gồm lợi nhuận từ việc bán 50% cổ phần tại dự án Khu đô thị Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước), ước tính khoảng 360 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, được ghi nhận vào quý 1/2022.
Sau khi trừ chi phí, NLG báo lãi ròng năm 2021 đạt gần 1.071 tỷ đồng, tăng 29% so với năm trước Đây là mức lãi cao nhất mà tập đoàn đạt được từ trước đến nay.
Riêng trong quý 4/2021, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của NLG đạt lần lượt 4.418 tỷ đồng và gần 769 tỷ đồng, gấp 4.8 lần và tăng 21% so với cùng kỳ.
Tổng tài sản của NLG tại thời điểm 31/12/2021 tăng hơn 10.000 tỷ đồng so với đầu năm, đạt hơn 23.717 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 74% Trong đó,tiền mặt (tiền, tương đương tiền và tiền gửi từ 3 đến 12 tháng) đạt gần 3.900 tỷ đồng, gấp 3.5 lần đầu năm.
Dư tiền mặt của NLG đến cuối năm 2021 cũng đã vượt tổng nợ vay của NLG (ở mức 3.608 tỷ đồng).
Cũng tính đến 31/12/2021, số tiền mà khách hàng trả trước khi có nhu cầu mua các sản phẩm của Nam Long đạt hơn 2.423 tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm.
Tổng số lượng sản phẩm NLG bán được trong năm 2021 khoảng 2.000 căn thuộc các dòng căn hộ, nhà phố, biệt thự, dinh thự ở các dự án Waterpoint, Izumi City, Mizuki Park, Nam Long II Central Lake… tương ứng giá trị 9.000 tỷ đồng Đây là một con số đầy ấn tượng đối với NLG khi cả thị trường bất động sản đối diện nhiều khó khăn từ dịch bệnh.
Về số lượng, sản lượng, công suất, năng lực sản xuất, số lượng sản phẩm…được sản xuất ra trong 5 năm gần nhất
- Số lượng bàn giao theo dòng sản phẩm của tất cả các dự án:
Năm 2021, dòng sản phẩm Flora bàn giao được 1.534 đơn vị sản phẩm (2020: 52 đơn vị sản phẩm), chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn hộ của Dự án Akari trong Quý 4 năm 2021.
Dòng sản phẩm Valora bàn giao được 535 đơn vị sản phẩm (2020: 933 đơn vị sản phẩm), giảm tương ứng 43% tuy nhiên vẫn đảm bảo giá trị doanh thu (cao hơn 2020 là 41%).
- Giá trị doanh thu theo dòng sản phẩm của tất cả các dự án:
Năm 2021, doanh thu của dòng sản phẩm Flora đã ghi nhận là 3.524 tỷ đồng (2020: 916 tỷ đồng), chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn hộ của Dự án Akari trong Quý 4 năm 2021.
Dòng sản phẩm Valora đã ghi nhận doanh thu 2.046 tỷ đồng (2020: 1.456 tỷ đồng), tăng tương ứng 41%, chủ yếu đến từ việc bàn giao nhà phố của Dự án Southgate trong năm 2021. Ở góc độ Tập đoàn, Tổng doanh thu (bao gồm cả Doanh thu của công ty liên doanh) của tất cả các dòng sản phẩm đã được ghi nhận là 5.591 tỷ đồng, tăng tương ứng 1.134%.
Năm 2021, NLG ghi nhận kết quả bán hàng ấn tượng so với cùng kỳ Cụ thể, NLG đã mở bán được hơn 1,900 căn (+71% YoY) và tổng giá trị hơn 6,800 tỷ đồng (+81% YoY), chủ yếu tại Mizuki (~800 căn hộ, khoảng 2,500 tỷ đồng) và Southgate (~350 căn hộ với khoảng 2,500 tỷ đồng).
Tình hình thị phần (phần chiếm trên thị trường của công ty so với toàn bộ thị trường cùng ngành hàng mà công ty kinh doanh) của công ty
- Thị phần tiêu thụ của công ty so với toàn bộ thị trường:
Trong Q4/2021, NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt 4.418 tỷ VND, tăng mạnh 381% so với cùng kỳ Giá vốn cũng tăng 330% lên 2.872 tỷ đồng kéo theo lợi nhuận gộp tăng 517% lên 1.545.5 tỷ đồng Trong đó, doanh thu mảng BĐS đạt 4.4 nghìn tỷ đồng (tăng 1.841% so với cùng kỳ), khá sát với dự báo của chúng tôi nhờ bàn giao căn hộ chung cư tại dự án Akira City, TP HCM và nhà liền thổ tại dự án Southgate, Long An Với thương hiệu tốt và các dự án hấp dẫn, chúng tôi cho rằng giá trị bán hàng 2022 đạt ~11.000-12.000 tỷ đồng, chủ yếu tại các dự án Mizuki, Southgate, Akari City, Izumi City và Cần Thơ
Lũy kế cả năm, doanh thu thuần đạt gần 5.206 tỷ VND, tăng 135% so với cùng kỳ, và LNST tăng 74% đạt 1.478 tỷ đồng Mức doanh thu trên chưa bao gồm lợi nhuận từ việc bán 50% cổ phần ở dự án Khu đô thị Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước) (ước tính khoảng 360 tỷ lợi nhuận sau thuế) được ghi nhận vào quý 1/2022 Các dự án mà Nam Long đang triển khai đều là khu đô thị tích hợp được phát triển hạ tầng đồng bộ và đầy đủ tiện ích, kiến tạo môi trường sống gần gũi thiên nhiên như Waterpoint 355ha tại Bến Lức, Long An; Mizuki Park 26ha tại Bình Chánh và Akari City 8,5ha tại Bình Tân, TPHCM; Izumi City 170ha tại Biên Hòa, Đồng Nai; Nam Long Cần Thơ với 43,8ha…
- Thị phần tiêu thụ của một số sản phẩm chính của công ty trên thị trường: Tăng trưởng năm 2021 chủ yếu đến từ dự án Akari City (doanh thu bàn giao của dự án vượt kế hoạch 20% - 1.525 căn) và Southgate (507 căn) Ngoài ra, sau khi hợp nhất dự án Izumi City (NLG mua 30% cổ phần từ Keppel Land để nâng tỷ lệ sở hữu lên 65,1% trong Q1/2021) NLG có 432 tỷ đồng thặng dư từ việc định giá lại tài sản khi hợp nhất Việc hợp nhất dự án Southgate sau khi tăng tỷ lệ biểu quyết từ 50% lên 65% trong Q3/2021 đem đến cho NLG 361 tỷ đồng lợi nhuận tài chính
Hàng tồn kho ròng tăng 9.421 tỷ VND (tương đương 155% so với đầu năm) lên gần 15.490 tỷ VND Lượng lớn hàng tồn kho này phần lớn đến từ các dự án Izumi City (Đồng Nai), Southgate (Waterpoint GĐ1)/ Vàm Cỏ Đông (Waterpoint GĐ2) (Long An), Paragon Đại Phước (Đồng Nai), Akari City, Mizuki Park (TPHCM).
Tại thời điểm 31/12/2021, khoản mục Người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán đã đạt hơn 2.423 tỷ VND, tăng 15% so với đầu năm.
Sự gia tăng này chủ yếu đến từ việc khách hàng đặt cọc trước cho các dự ánAkari City, Southgate Waterpoint (giai đoạn 1) và Mizuki Park.
- Vẽ biểu đồ thể hiện tình hình diễn biến tăng trưởng tiêu thụ hoặc thị phần của công ty trong 5 năm gần nhất
+ Số lượng bàn giao theo dòng sản phẩm của tất cả các dự án:
+ Giá trị doanh thu theo dòng sản phẩm của tất cả các dự án:
+ Địa bàn kinh doanh chính của công ty:
- Các công ty đối thủ:
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền – KDH TÌNH HÌNH HO T Đ NG TRONG NĂMẠ Ộ
TÌNH HÌNH KINH DOANH NĂM 2021
Trong năm 2021, hoạt động kinh doanh của Công ty tập trung chủ yếu cho các công tác sau: tiếp tục kinh doanh dự án Verosa Park, bàn giao căn hộ chung cư Lovera Vista và thực hiện công tác cấp sổ hồng cho các dự án hiện hữu Chi tiết: ằ Chung cư Lovera Vista: Dự ỏn đó hoàn tất xõy dựng và nghiệm thu vào Quý I/2021 vượt tiến độ 02 tháng so với dự kiến và đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 05/2021 Tính đến cuối năm 2021, dự án đã bán được 1.147 căn hộ, tỷ lệ bàn giao nhà đạt đến 96% và hơn nữa Công ty cũng đã hoàn tất bàn giao sổ hồng đợt 1 cho cư dân; ằ Dự ỏn Verosa Park: Đõy là dự ỏn cú thiết kế sang trọng đẳng cấp với quy mô 296 căn nhà ở liên kế và biệt thự Tính đến 31/12/2021 đã hoàn tất bán hàng.Hiện tại, công ty đang tập trung vào công tác cấp và bàn giao sổ hồng cho cư dân, dự kiến sẽ hoàn tất trong năm 2022
Tuy kế hoạch bán hàng dự án mới chưa triển khai được trong năm 2021 do ảnh hưởng bởi chính sách giãn cách xã hội nhưng nhìn chung hoạt động của Công ty vẫn tiến triển tốt ở các công tác còn lại, đặc biệt là công tác bàn giao nhà đạt tỷ lệ cao, nhận được nhiều phản hồi tích cực của khách hàng.
TÌNH HÌNH TH C HI N KẾẾ HO CH KINH DOANHỰ Ệ Ạ Đ n v : t đồồng ơ ị ỷ
Ch têu ỉ Kêế ho ch năm ạ
Tình hình th c hi n kêế ho ch ự ệ ạ
Th c hi n ự ệ Kếế ho ch ạ
Năm 2021, tnh hình d ch b nh tếếp t c gầy nh h ị ệ ụ ả ưở ng tếu c c đếến ho t ự ạ đ ng kinh doanh c a các doanh nghi p trến đ a bàn TP.HCM và Khang Điếần ộ ủ ệ ị cũng b nh h ị ả ưở ng m t phầần b i tnh hình này Tuy ộ ở nhiến, Công ty vầẫn nôẫ l c ự đ đ t kếế ho ch kinh doanh do ĐHĐCĐ đếầ ra c th : L i nhu n sau thuếế đ t ể ạ ạ ụ ể ợ ậ ạ 100% kếế ho ch Đầy là kếết qu tch c c t s đóng góp rầết l n và đáng ghi ạ ả ự ừ ự ớ nh n c a c t p th Công ty Khang Điếần trong tnh hình kinh tếế khó khăn ậ ủ ả ậ ể nh ng vầẫn đ m b o đ ư ả ả ượ c kếết qu kinh doanh kh quan ả ả Doanh thu thuầần L i nhu n sau thuêế ợ ậ
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt
Công ty Cổ phần Đầu tư LDG – LDG
Với định hướng xuyên suốt trong các năm gần đây, LDG tiếp tục chú trọng vào 3 mảng kinh doanh chiến lược bao gồm:
- Bất động sản thương mại dịch vụ và giải trí:
- Bất động sản khai thác:
Trong giai đoạn nửa đầu năm 2021, LDG đẩy mạnh xây dựng tại các dự án, tiếp tục hoàn thiện pháp lý, bàn giao sản phẩm đảm bảo tiến độ các dự án. Đến các tháng cuối năm 2021, tình hình xây dựng và bàn giao có phần chững lại do ảnh hưởng bởi dịch bệnh và các đợt giãn cách xã hội, tuy nhiên LDG không để tháng ngày giãn cách xã hội trở thành thời gian chờ vô ích, tận dụng khoảng thời gian trên Ban Lãnh đạo LDG đưa ra các phương án kinh doanh điều chỉnh phù hợp cho từng giai đoạn, từng hoàn cảnh để ngay sau khi quay trở lại hoạt động trong trạng thái bình thường mới LDG sẽ tăng tốc để giữ vững uy tín, thương hiệu cũng như đạt kết quả kinh doanh tốt nhất
Tổng kết tình hình bán hàng trong năm 2021, LDG đã bán thành công hơn
300 sản phẩm Trong đó, sản phẩm chủ lực của Công ty đến từ dự án LDG Sky, dù ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng sức hấp dẫn của dự án này đối với khách hàng vẫn được duy trì tốt trong năm qua và dự kiến tiếp tục chốt thành công số lượng sản phẩm còn lại của dự án LDG Sky trong năm 2022 Từ tháng 05/2021, LDG đã bàn giao hàng trăm căn hộ cho cư dân dự án Saigon Intela theo kế hoạch đặt ra và tiếp tục hoàn tất bàn giao số sản phẩm còn lại trong năm 2022. Các dự án truyền thống tại Đồng Nai của Công ty vẫn được bàn giao lần lượt theo tiến độ hoàn thành xây dựng
Theo Báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm 2021 Doanh thu thuần hợp nhất và lợi nhuận sau thuế hợp nhất của LDG lần lượt là hơn 321 tỷ đồng và
Tình hình, phương án mở rộng kinh doanh, đầu tư dự án mới, mở rộng thị trường, địa bàn tiêu thụ mới của công ty trong thời gian đến
Kế hoạch chiến lược trong thời gian tới.
2022 là một cột mốc lớn của Nam Long khi tập đoàn kỉ niệm 30 năm phát triển, vượt qua nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản Để thực hiện tầm nhìn 2021-2030, đồng thời đánh dấu son cho cột mốc 30 năm, năm 2022, Nam Long sẽ đặt ra những mục tiêu với khát vọng đột phá:
Tập trung vào mục tiêu trở thành nhà phát triển khu đô thị tích hợp:
- Triển khai đồng loạt các khu đô thị lớn Southgate (Waterpoint giai đoạn 1- 165 hecta), Mizuki 26 hecta, Izumi City (170 hecta), Akari (8 hecta), Nam Long – Cần Thơ (43 hecta), Nam Long Đại Phước (45 hecta) …với mục tiêu tổng doanh số đạt 2 tỷ USD trong 3 năm tới.
- Đa dạng hóa phân khúc nhà ở tại các Khu đô thị: mở rộng thêm các dòng sản phẩm mới mid-end, high-end, và tiếp tục duy trì các sản phẩm dẫn đầu phân khúc “vừa túi tiền” có thị trường bền vững như EHome/Flora/Valora.
- Mở rộng mảng kinh doanh cốt lõi sang Bất động sản thương mại, quản lý khu đô thị, đầu tư các hệ sinh thái phục vụ nhu cầu sống - làm việc - vui chơi - mua sắm - giáo dục theo đúng mô hình khu đô thị tích hợp. Đẩy mạnh các chương trình chuyển đổi cấp tập đoàn phục vụ tăng trưởng
- Đặt trọng tâm vào chuyển đổi số: thay đổi tư duy và hành động của bộ máy.
- Hoàn tất và đưa vào sử dụng các hệ thống quản trị doanh nghiệp: ERP, ERM
- Tiếp tục xây dựng văn hóa doanh nghiệp trên tiêu chí nền tảng đã xây dựng của Nam Long và Vanto Group: Chuyên nghiệp - Integrity - Tinh thần làm chủ.
- Mở rộng các mối quan hệ hợp tác win-win, cùng nhau phát triển, cùng nhau thành công.
Xây dựng hệ thống quản trị minh bạch, hiệu quả…thu hút đầu tư từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước để có nguồn vốn vững mạnh cho phát triển tập đoàn và cùng nhau sẻ chia kết quả.
Củng cố mối quan hệ với các nhà đầu tư có nguồn vốn và kinh nghiệm bất động sản sâu rộng như: Nishitetsu, Hankyu Hanshin (Nhật Bản), TBS Group… cùng nhau triển khai và vận hành các dòng sản phẩm và các khu đô thị tích hợp.Hợp tác với các nhà thầu đối tác chiến lược trong chuỗi cung ứng Bất động sản…giúp việc triển khai dự án được nhanh chóng tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả phát triển
Các dự án đầu tư của công ty đang sắp hoàn thành, đưa vào hoạt động.
Các dự án đầu tư của công ty dự kiến sẽ thực hiện trong tương lai.
Dự kiến trong quý 1/2022, CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) triển khai 3 dự án lớn Cụ thể, giới thiệu biệt thự cỡ lớn Grand Villa, phân khuAquaria, dự án Waterpoint tại Long An (từ 23 tỷ đồng); chào bán Khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora Panorama - trong khu đô thị Mizuki Park (khoảng 400 căn); mở bán Khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora thuộc Akari City giai đoạn 2,Bình Tân, TP.HCM (khoảng 1,600 căn) Việc triển khai 3 dự án trên góp phần hoàn thành mục tiêu giá trị bán hàng đạt 11,000-12,000 tỷ đồng đượcNLG đề ra cho năm 2022.
CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VĨ MÔ VÀ NGÀNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN
CÔNG TY2.1 Phân tích về môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất,chiến lược sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
- Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận số điểm sáng tại một số tỉnh khu vực miền Bắc như Bắc Giang, Hải Phòng, Bắc Ninh với mức độ quan tâm tăng lần lượt 26%, 8% và 7% Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM ổn định trong tháng 8/2021 So với cùng kỳ 2020, giá tăng 8-9%.
- Đáng mừng hơn là, vì giãn cách, công nghệ số được áp dụng nhiều hơn với các hoạt động mở bán online, đặt cọc, livestream bán hàng được đẩy mạnh trong thời gian diễn ra dịch bệnh Nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh quảng bá hình ảnh theo hình thức online.
2.1.2 Chính sách vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản
- Từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đang đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa phát huy hiệu quả đã làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.
- Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai và chính sách tài khóa, tiền tệ Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này đã hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản và khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.
- Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ. Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 và Thông tư16/2010/TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010 khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Theo đó, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án Nghị định này cho phép 20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng cơ sở đã được khởi công, 80% căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua một sàn giao dịch bất động sản nhất định (và theo những điều kiện của sàn giao dịch). Phản ứng tức thời của các nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ đợi.
- Thông tư 13/2010/TT-NHNN ban hành ngày 20/5/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 150% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện.
2.1.3 Rủi ro bất ổn vĩ mô, tài chính từ thị trường bất động sản
- Lạm phát gia tăng nhanh có thể ảnh hưởng đến triển vọng ngành trong dài hạn :
Xét tổng thể, thị trường bất động sản lạc quan trong 2-3 năm tới Chính sách tiền tệ ổn định vẫn là nền tảng hỗ trợ cho thị trường bất động sản từ 2014 đến nay Ngoài ra, chính sách tài khóa với đầu tư công làm trọng tâm sẽ giúp thị trường bất động sản các tỉnh có sự phát triển ổn định hơn so với giai đoạn 2008-
Chính sách vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản
- Từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đang đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa phát huy hiệu quả đã làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.
- Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai và chính sách tài khóa, tiền tệ Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này đã hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản và khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.
- Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ. Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 và Thông tư16/2010/TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010 khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Theo đó, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án Nghị định này cho phép 20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng cơ sở đã được khởi công, 80% căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua một sàn giao dịch bất động sản nhất định (và theo những điều kiện của sàn giao dịch). Phản ứng tức thời của các nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ đợi.
- Thông tư 13/2010/TT-NHNN ban hành ngày 20/5/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 150% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện.
Rủi ro bất ổn vĩ mô, tài chính từ thị trường bất động sản
- Lạm phát gia tăng nhanh có thể ảnh hưởng đến triển vọng ngành trong dài hạn :
Xét tổng thể, thị trường bất động sản lạc quan trong 2-3 năm tới Chính sách tiền tệ ổn định vẫn là nền tảng hỗ trợ cho thị trường bất động sản từ 2014 đến nay Ngoài ra, chính sách tài khóa với đầu tư công làm trọng tâm sẽ giúp thị trường bất động sản các tỉnh có sự phát triển ổn định hơn so với giai đoạn 2008-
2012 Mặc dù, cơ quan quản lý có những động thái kiểm soát thị trường bất động sản i) tăng trường kiểm soát thuế chuyển nhượng BDS; ii) đề xuất về thuế tài sản; và iii) thanh tra, kiểm tra thường xuyên về chấp hành quy định phát luật trong phát triển dự án… các biện pháp này ảnh hưởng đến hoạt động đầu cơ.Các dự án phát triển tốt từ chủ đầu tư lớn sẽ ít bị ảnh hưởng Yếu tố rủi ro được xem là trọng tâm với thị trường bất động sản là lạm phát Lạm phát gia tăng nhanh sẽ làm cho dư địa duy trì ổn định chính sách tiền tệ, cũng như, giải ngân đầu tư công sẽ bị ảnh hưởng Khi các công cụ điều tiết quan trọng lớn bị gián đoạn, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ đối mặt nhiều thách thức và rủi ro hơn.
- Vấn đề lo ngại của các chuyên gia kinh tế tại hội thảo khoa học quốc gia
“Kinh tế Việt Nam năm 2021 và triển vọng năm 2022: Ổn định kinh tế vĩ mô và lành mạnh tài chính trong bối cảnh đại dịch Covid-19” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung Ương, Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức tại Hà Nội, bên cạnh nền kinh tế Việt Nam đang đối diện với nhiều rủi ro bất ổn vĩ mô, những bất ổn tài chính càng khiến cho quá trình ứng phó với đại dịch và hồi phục kinh tế trở nên khó khăn.
Dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản thời gian qua
- Nhóm nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản thời gian qua, chỉ ra, năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 17.14%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống Dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản chiếm khoảng 20.11% dư nợ toàn hệ thống Đây là một trong những ngành kinh tế có tỷ trọng nợ lớn nhất của hệ thống ngân hàng.
- "Trong bối cảnh thị trường sôi động ở các phân khúc mang tính đầu cơ, thị trường bất động sản có thể tạo rủi ro chéo lớn hơn tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại trong năm 2022 nếu lạm phát gia tăng lớn hơn kỳ vọng, khiến chính sách tiền tệ phải đảo chiều", nhóm nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân lo ngại.
- Cùng với đó, trong 3 năm trở lại đây, dòng vốn đổ vào bất động sản còn được hỗ trợ lớn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp.
- Việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn là tín hiệu đáng mừng trên thị trường vốn Điều này cho thấy sự phát triển đa dạng và linh hoạt hơn dòng vốn đầu tư vào bất động sản, giảm rủi ro phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại.
- Với thị trường trái phiếu doanh nghiệp thiếu minh bạch cũng đồng thời ấn chứa nhiều rủi ro đối với thị trường bất động sản.
- Thống kê cho thấy, năm 2021, bất động sản là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, chiếm tỷ trọng sàn 40% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành; tương đương 285.6 nghìn tỷ đồng, tăng đến 64% so với năm 2020. Đây cũng là ngành có lãi suất sơ cấp bình quân cao nhất, với mức lãi suất gần 9.8%.
- Trong một báo cáo gần đây của FiinRatings có liên quan đến vấn đề này, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.
- Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8.1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2.5 lần.
- Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn nữa, rủi ro hơn nữa.
- Trái phiếu của các doanh nghiệp trong khi đó chưa niêm yết này hầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán Phần lớn lượng trái phiếu này đều có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
- Mặt khác, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ; trong khi giá trị thu hồi rất thấp, do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài.
- Ngoài ra, việc thiếu vắng các thông tin về xếp hạng tín nhiệm trên thị trường phát hành nợ khiến cho trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở thành loại rủi ro lớn nhất trên thị trường vốn hiện nay.
- Với đặc trưng sử dụng đòn bẩy cao, nếu lãi suất tăng do lo ngại lạm phát và bù đắp nợ xấu gia tăng, thị trường bất động sản có thể lập tức suy giảm sau khi phục hồi chưa được bao lâu.
- Song song đó, dòng vốn từ FDI và kiều hối vào bất động sản sụt giảm đáng kể trong khi hai dòng vốn này đáng lẽ giúp thị trường bất động sản phát triển cân đối hơn, đặc biệt hỗ trợ phát triển bất động sản văn phòng, bán lẻ, khu công nghiệp và du lịch.
Phân tích tình hình ngành, lĩnh vực có liên quan ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty
Rào cản gia nhập đối với công ty
Rào cản của thị trường Bất động sản:
- Kinh tế Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng cao giúp củng cố vững chắc thị trường bất động sản Tuy nhiên, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít rào cản, khó khăn.
- Hệ thống các văn bản pháp lý còn chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
- Về cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm
- Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh Chính vì thế, trong tương lai, đây là một thách thức không nhỏ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam Cụ thể:
Thiếu hụt quỹ đất: Đất đai là có hạn, việc xây dựng các công trình phải căn cứ vào đặc điểm địa hình và quy hoạch đô thị, quá trình xây dựng mất thời gian dài, chi phí lớn Chính vì vậy, nguồn cung bất động sản chưa thể tăng ngay khi giá cả thay đổi Việc thiếu hụt quỹ đất khiến cho nguồn cung bất động sản bị hạn chế Ngoài ra, khi các địa phương tiến hành rà soát lại các dự án để loại bỏ những dự án thiếu tính khả thi sẽ khiến cho thị trường bất động sản đặt trước thách thức cần phải đẩy mạnh việc tìm kiếm, mở rộng quỹ đất để xây dựng các trung tâm mới, di chuyển các dự án ra vùng ven đô làm tăng quỹ đất xây dựng…
Tín dụng bị thắt chặt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng vào bất động sản cũng được coi là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại gặp nhiều khó khăn.
Nghị định 20 về chi phí lãi vay: Đối với quy định về quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết tại Nghị định số 20, giới chuyên gia cho rằng việc khống chế mức chi phí lãi tiền vay 20% là chưa phù hợp với thực tiễn Mục tiêu nhằm chống chuyển giá đối với doanh nghiệp không những không đạt được mục đích mà còn gây khó khăn, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp. Hơn nữa, quy định này còn phát sinh việc đánh thuế trùng đối với cùng một giao dịch kinh doanh - tiền lãi vay.
Tính minh bạch của thị trường: Việt Nam đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế cũng như khu vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất coi trọng việc so sánh lợi ích giữa đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực như: Indonesia, Singapore, Hong Kong… Ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường.
Cách mạng công nghiệp 4.0: Với sự phát triển của công nghệ 4.0 và trí tuệ nhân tạo, các doanh nghiệp kỳ vọng việc marketing sản phẩm và tìm kiếm khách hàng tiềm năng sẽ được cải thiện hơn Theo đó, ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp môi giới bất động sản nhận diện chính xác đến trên 70% khách hàng có nhu cầu mua/thuê nhà thực sự. Ứng dụng AI giúp việc tính toán trở nên chuẩn xác hơn, robot sẽ trả lời tự động những câu hỏi liên quan đến dự án, căn hộ đã được lập trình sẵn để đảm bảo tương tác liên tục với khách hàng
Rào cản về nhân sự, nguồn lực sản xuất và thị trường thương mại
- Có thể khẳng định, hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành cơ sở hạ tầng, hỗ trợ và phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia
- Ở Việt Nam, hầu như các hoạt động của người lao động ở mọi địa vị, tầng lớp, ngành nghề đều gắn liền với BĐS, vì vậy, so với thị trường lao động, nhân sự ngành BĐS hiện nay khá đa dạng.
- Theo thống kê của trang tin tuyển dụng Timviec365.com, nhu cầu nhân lực ngành BĐS phổ biến ở các vị trí như: Nhân viên phòng giao dịch BĐS;
Quản lý toà nhà, pháp chế, nhân viên kinh doanh, môi giới; Quản lý, huấn luyện nhân viên bán hàng; Trợ lý giám đốc dự án; Quản lý văn phòng giao dịch BĐS; Quản lý dịch vụ hậu mãi, chăm sóc khách hàng; Chuyên viên quy hoạch và phát triển kinh doanh; Chuyên viên tư vấn đầu tư BĐS; Chuyên viên thẩm định giá trị BĐS; Nhà quản lý và phát triển BĐS; Nhà đầu tư BĐS…
- Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu cho thấy, chất lượng nguồn nhân lực (NNL) ngành BĐS Việt Nam hiện nay còn chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường Trong nền kinh tế thị trường, để đáp ứng yêu cầu về tính đặc thù của hoạt động kinh doanh BĐS NNL BĐS phải có kiến thức đa ngành: kinh tế, kỹ thuật, luật, tâm lý xã hội và công nghệ.
Tình hình cung cầu bối cảnh cạnh tranh trên thị trường
Các công ty đối thủ trên thị trường
Ngành nghề kinh doanh cốt lõi
Năm niêm yết lên sàn
Sàn giao dịch của công ty
Cổ phần Đầu tư và
KDH Đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở
Bất động sản Phát Đạt
PDR Đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản nhà ở. kinh doanh dịch vụ
2010 HOSE 4.927,72 tỷ khu du lịch khách sạn resort cao cấp Công ty
LDG Đầu tư. phát triển và kinh doanh bất động sản
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền:
Trải qua hơn 18 năm hình thành và phát triển, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền luôn vững vàng với mục tiêu mang lại cho khách hàng những sản phẩm bất động sản tốt nhất bằng dịch vụ chuyên nghiệp nhất Lợi thế:
Uy Tín Thương Hiệu: Sau 20 năm có mặt trên thị trường, Khang Điền KDH đã trở thành một thương hiệu uy tín được khách hàng yêu thích.
Kinh Nghiệm: Sự am hiểu thị trường và kinh nghiệm trong phát triển quỹ đất và và triển khai dự án từ năm 2001 đến nay là kho kiến thức quý giá.
Quỹ Đất: Có quỹ đất lớn tại khu vực Tp Hồ Chí Minh và có năng lực đầu tư phát triển hiệu quả quỹ đất trong tương lai.
Tài Chính: Năng lực tài chính vững mạnh và an toàn với BCTC được kiểm toán hàng năm bởi Công ty kiểm toán Ernst & Young; Nhận được được sự tin tưởng và ủng hộ từ cổ đông, bao gồm cổ đông lớn là các quỹ đầu tư nước ngoài như Quỹ Dragon Capital và VinaCapital.
Khó khăn: Nếu các dự án chậm tiến độ, KDH sẽ sớm quay trở lại với thời kỳ 2013, từ mức đang lãi trong những năm gần đây trở thành lỗ do sự tồn đọng và chậm triển khai dự án.
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt
Công ty tham gia phát triển, kinh doanh và cho thuê toà nhà chung cư, biệt thự, trung tâm thương mại, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và khu du lịch Bên cạnh đó, Công ty còn xây dựng nhiều dự án dân dụng và công nghiệp, gồm dự án cầu và đường Công ty cũng tham gia cung cấp các dịch vụ môi giới, tư vấn và đấu giá bất động sản thông qua vận hành Sàn giao dịch Bất động sản Phát Đạt Các hoạt động khác bao gồm dịch vụ đánh giá bất động sản và quản lý bất động sản. Lợi thế: Tiếp nối sự thành công, công ty băt đầu thực hiện nhiều dự án như The EverRich I tại Quận 11 TP.HCM, với vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng; dự án The Westin Resort & Spa Cam Ranh, Hội An, Quảng Nam… Với nhưng dự án lớn, chất lượng tốt và đem về lợi nhuận cho nhiều nhà đầu tư Phát Đạt dần đã trở thành một chủ đầu tư uy tín trong làng bất động sản Hiện nay, công ty đã trở thành một trong những thương hiệu của nhà đầu tư bất động sản cao cấp hàng đầu.
Khó khăn: Không nằm ngoài xu hướng chung của thị trường, cổ phiếu PDR cũng đã có quảng thời gian đối mặt với nhiều khó khăn khi mà kết quả kinh doanh của Công ty sụt giảm trước sự đóng băng của thị trường bất động sản
Công ty Cổ phần Đầu tư LDG
Trải qua 11 năm xây dựng và phát triển, hiện nay LDG Group được coi là một thương hiệu đầu tư và phát triển các dự án bất động sản có quy mô lớn nhất tại các tỉnh thành phía Nam, đặc biệt là tại TP HCM Đồng Nai, Bình Dương, Tập đoàn LDG Group đặt trụ sở chính tại tầng 2 tòa nhà 194 Golden Building, số 473 Điện Biên Phủ, phường 25, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh. Lợi thế: Với những thành quả LDG Group đã từng bước khẳng định vị thế của mình trong ngành công nghiệp bất động sản nói chung và lĩnh vực bất động sản tại khu nghỉ mát đặc biệt
Khó khăn: Đối với LDG Group, các khó khăn do quy trình chậm trễ pháp lý, vướng mắc về quy định trong luật là hai vấn đề lớn vượt ngoài tầm tay của doanh nghiệp nhưng hậu quả thì chính công ty phải đối mặt và giải quyết Tuy nhiên, công ty tin trong năm tới, khi cơ quan chức năng lắng nghe tiếng nói của
DN thì sẽ có giải pháp hỗ trợ để DN tập trung sản xuất, kinh doanh.
Tình hình cung cầu trên thị trường
- Năm 2021, nhiều chính sách pháp luật thúc đẩy ngành xây dựng và bất động sản phát triển Do đó, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lượng cung trong năm 2021 sẽ tăng Các dự án bất động sản đang bị vướng mắc trong quy định pháp luâ vt sẽ được tháo gỡ nhiều phần Có thể nhận thấy, nguồn hàng bất động sản cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020.
Dự báo sức cầu hồi phục
- Về lượng cầu, các chuyên gia bất động sản cho rằng sức cầu cũng sẽ hồi phục Kinh tế Viê vt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc đô v tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019 Kinh tế tăng trưởng tốt hơn đồng nghĩa mô vt số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục Mô vt phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.
- Nhu cầu về phân khúc căn hô v tại Hà Nô vi và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn Phân khúc căn hô v trung cấp loại căn hô v có 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hô v được giao dịch tại TP.HCM và Hà Nô vi.
- Đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nô vi và TP.HCM Tuy nhiên sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nề n, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.
- Nhà ở xã hô vi vẫn có nhu cầu rất lớn đă vc biê vt nhà ở xã hô vi cho công nhân tại các khu công nghiê vp Trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay Kiến nghị nên bỏ hẳn phát triển loại sản phẩm này.
Lượng cung - cầu ổn định, giá bất động sản tăng mạnh
- Theo dự báo, giá căn hô v tại Hà Nô vi có thể giữ nguyên hoă vc tăng nhẹ so với 2020 Tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng.Chủ yếu là khu vực TP Thủ Đức Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư FO sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh Lúc này, giá có thể sẽ chững lạ i, thâ vm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiê vn giảm giá Giá nhà đất ở khu vực được đầu tư tốt và chất lượng có thể sẽ tăng khoảng 5-10% so với năm 2020.
- Giá bất động sản tại các tỉnh thành khác: cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020 Mô vt số địa phương có thể tăng mạnh hơn,đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP Phú Quốc, Vân Đồn (QuảngNinh) Móng Cái (Quảng Ninh) Trong đó, Phú Quốc sau khi chính thức được công nhận là thành phố, theo các chuyên gia sẽ trở thành "điểm nóng" của các nhà đầu tư trong năm 2021.
Phân tích các yếu tố đầu vào, đầu ra, triển vọng sản xuất, kinh doanh của công ty
Đầu vào
Các chiến lược đầu tư vào bất động sản
- Đầu tư tích lũy: mua bất động sản như 1 tài sản để tích lũy trong thời gian.
Lúc bấy giờ nhà đầu tư mua nhà đất như 1 “của để dành” Thông thường, các nhà đầu tư này sẽ không vội vàng bán ngay lúc tăng giá Họ ung dung giữ tài sản và chỉ bán khi thấy đã tăng đến mức định giá khiến họ hài lòng Hình thức này đề nghị nhà đầu tư có số vốn rảnh rỗi tương đối lớn và biết chọn thời điểm bán ra.
- Đầu tư lướt sóng: Là hình thức kiếm lợi nhuận dựa vào việc mua đi bán lại BĐS Những nhà đầu tư lướt cọc thường sẽ bán ngay lúc được giá nhằm chiếm lĩnh được lợi nhuận lập tức Kiểu đầu tư này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cao và đòi hỏi cần có sự nhanh nhạy để đón đầu thị trường.
- Đầu tư gây ra dòng tiền: là việc mua lại bất động sản và xây dựng, cải tạo rồi cho thuê lại Hình thức này lâu thu hồi vốn hơn nhưng có thể gây ra dòng tiền ổn định và lâu dài Đặc biệt, đây là cách để phát triển giá trị BĐS hiệu quả. Với chiến lược này, cần có nguồn vốn, kỹ năng quản lý và phát triển tốt.
- Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế dài hạn, rộng mở và bền vững, việc làm đầy đủ và năng suất và công việc tốt cho tất cả mọi người.
- Xây dựng các đô thị và các khu dân cư mở cửa cho tất cả mọi người, an toàn, vững chắc và bền vững.
- Xây dựng cơ sở hạ tầng vững chắc, đẩy mạnh công nghiệp hóa rộng mở và bền vững, khuyến khích đổi mới.
- Đảm bảo cuộc sống khỏe mạnh và nâng cao phúc lợi cho tất cả mọi người ở mọi lứa tuổi.
- Nâng cao cơ hội học tập cho tất cả mọi người.
- Kiến tạo giá trị cho xã hội, môi trường thông qua các hoạt động thiện nguyện.
- Tái thiết chuỗi giá trị: Cải thiện hiệu quả hoạt động từ nhà cưng ứng tới nội bộ tập đoàn để tạo nên giá trị chung cho doanh nghiệp và cộng đồng (Bộ quy chế an toàn lao động Quy định về tiêu chuẩn môi trường cho nhà cung cấp …).
- Đổi mới hệ sinh thái: Từng bước đổi mới hệ sinh thái của doanh nghiệp để tạo nên những sản phẩm/ dịch vụ có tác động tích cực lên môi trường và xã hội: bước đầu xây dựng hệ sinh thái khu đô thị tích hợp tạo các giá trị sống an cư- học tập – vui chơi-giải trí cho người dân địa phương và khu vực lân cận.
Theo dự báo của Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TP Hồ Chí Minh (năm 2020), nhu cầu nhân lực trên địa bàn TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2021-2025, bình quân mỗi năm gồm khoảng 310.000 – 330.000 chỗ làm việc (trong đó, 135.000 -140.000 chỗ việc làm mới) Đến năm 2025, nhu cầu nhân lực qua đào tạo chiếm 87%, trong đó, trình độ trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất 28%, sơ cấp nghề chiếm tỷ lệ 21%, cao đẳng chiếm tỷ lệ 16%, đại học chiếm tỷ lệ 19%, trên đại học chiếm tỷ lệ 3%.
Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TP HồChí Minh cũng dự kiến, trong giai đoạn 2021-2025, nhu cầu nhân lực bình quân hàng năm của ngành Kinh doanh tài sản–BĐS ở khoảng 12.400–13.200 người.chiếm khoảng 4% tổng nhu cầu nhân lực của toàn Ngành Trong đó, nhu cầu nhân lực trình độ sơ cấp nghề -công nhân kỹ thuật lành nghề chiếm 2,06%;trung cấp chiếm 61,42%; cao đẳng chiếm 9,4%; đại học trở lên chiếm 5,88%.
Đầu ra
Tình hình nhu cầu thị trường
- Thị trường bất động sản từ trước đến nay đều có nhiều sự cạnh tranh khốc liệt với nhiều phân khúc và chủ đầu tư khác nhau Tuy nhiên, sau dịch Covid 19, mọi thứ lại trở nên quyết liệt hơn Nhiều phân khúc phổ biến như căn hộ bình dân hay nhà phố giá rẻ tuy nhu cầu cao song để bán hàng lại không dễ dàng. Hay với phân khúc cao cấp hơn như shophouse hoặc biệt thự, nhiều nhà đầu tư còn đắn đo về lợi nhuận và mức giá Khách hàng ngày càng thông minh và tỉnh táo hơn, trước khi có bất cứ quyết định gì, họ đều xem xét rất kỹ để so sánh mức vốn bỏ ra và lợi nhuận mà mình thu về.
- Nhiều doanh nghiệp tìm đến marketing dưới nhiều phương thức để quảng bá sản phẩm của mình đến khách hàng Với chiến lược này, nhiều công ty đã thành công khi doanh số bán hàng của công ty có tín hiệu tăng hơn trước, hiệu quả hơn so với việc tìm khách truyền thống như phát tờ rơi hay telesale Tuy vậy, lợi hại đi kèm, nếu như chưa hiểu rõ về chiến lược kinh doanh này thì rất có thể doanh nghiệp của bạn có thể bị chôn vốn hoặc nặng hơn là phá sản Trường hợp khi bạn dồn lực đầu tư, lên chiến lược cho một dự án còn nóng ở thời điểm hiện tại, sau một thời gian thị trường bất ngờ có biến động, đại dịch Covid là một ví dụ, bạn có thể sẽ bị áp lực từ lãi vay cho tiếp thị marketing gây ra hậu quả vô cùng nặng nề.
Khách hàng của công ty
Khách hàng của bất động sản được chia làm 3 nhóm chính:
Khách hàng Fresh Meat (mua sản phẩm lần đầu)
Là những khách hàng lần đầu tiên mua sản phẩm, họ thiếu những kiến thức cơ bản về sản phẩm, ví dụ không biết về diện tích tim tường, thông thủy, cam kết lợi nhuận khi mua condotel
Họ hay hỏi nhiều, tham khảo ý kiến của những người thân quen, hay phụ thuộc vào những ý kiến này.
Thời gian ra quyết định lâu, phụ thuộc nhiều yếu tố
Nhóm khách hàng này thích khuyến mại, giá rẻ, sale off, lợi ích nhỏ, có những khách hàng nguồn tài chính có hạn thì đó có thể là lần mua sản phẩm đầu tiền và cũng là cuối cùng trong đời họ, vì thế họ cần cân nhắc kỹ và quan tâm nhiều đến khuyến mại Quyết định mua sản phẩm phụ thuộc vào sự tin tưởng Tài chính của nhóm khách hàng này thường kém hơn những nhóm khách hàng chuyên nghiệp hơn.
Sản phẩm mà nhóm này hay mua: Chung cư giá rẻ, Căn hộ giá rẻ, ít phòng ngủ, Condotel, Nhà thổ cư
Khách hàng In The Market (đã từng mua một hoặc một vài lần) Đây là nhóm khách hàng đã có kinh nghiệm và hiểu biết nhất định
Họ biết tham khảo thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, từ nhiều tư vấn bán hàng khác nhau, xem review về các sản phẩm, nghiên cứu quy hoạch
Thời gian ra quyết định trung bình, không bị lâu và đắn đo nhiều như nhóm khách hàng đầu tiên
Khách hàng không chỉ quan tâm về giá mà còn quan tâm đến những tiện ích đi kèm theo với sản phẩm, biết phân biệt được các phân khúc của sản phẩm.Quyết định mua hàng của khách hàng nhiều khi được đưa ra bằng cảm xúc.
Sản phẩm mà nhóm khách hàng này hay mua: Chung cư từ 2 ngủ trở lên, Liền kề biệt thự, Đất nền diện tích nhỏ, Condotel
Khách hàng Professional (thường xuyên mua hàng) Đây là nhóm đối tượng nhiều kinh nghiệm, là chuyên gia trong lĩnh vực, thậm chí có thể có nhiều kiến thức hơn cả sale và marketing
Khách có khả năng tự tìm hiểu thông tin, thông thạo về sản phẩm Quyết định mua hàng được đưa ra bẳng kiến thức và lý trí.
Thời gian ra quyết định nhanh chóng vì họ biết sản phẩm mình mua có tiềm năng hay không, ví dụ căn đẹp, mức chiết khấu cao, dòng tiền lợi nhuận sinh lời tốt…
Họ quan tâm nhiều đến lợi ích mà họ đạt được trong tương lai.
Loại sản phẩm khách hay chọn: Đất nền nhiều loại diện tích, Chung cư 3 ngủ trở lên, Biệt thự Shophouse, các căn Penthouse, Duplex
CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH CHỈ SỐ (2017-2021)
3.1 Tỷ số về tính thanh khoản
Tỷ số thanh khoản hiện thời
Tỷ số thanh khoản hiện thời (Đơn vị tính: nghìn đồng) Ý nghĩa: Từ năm 2017 đến năm 2021, tỷ số thanh khoản hiện thời qua các năm đều lớn hơn 1 Điều đó có nghĩa là công ty luôn sẵn sàng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn Theo bảng số liệu của Bảng cân đối kế toán, nợ ngắn hạn tăng mạnh nhất vào năm 2021 (6.318 tỷ đồng) nhằm mục đích đầu tư tài trợ vốn lưu động (21,784,168,709 nghìn đồng) Trong 5 năm gần đây, tỷ số thanh khoản hiện thời tăng từ năm 2017-2018 (từ 2.21 lên 2.72) và bắt đầu giảm từ năm2019-2020 nhưng vẫn lớn hơn 1 và đến năm 2021 thì tỷ số thanh khoản hiện thời tăng mạnh đạt cao nhất trong 5 năm qua với 3.45 Hệ số thanh khoản ngắn hạn của công ty dao động trong mức từ 2.16 đến 3.45 Đây là 1 tỷ số an toàn vì tỷ số thanh khoản hiện thời cho biết một đồng nợ ngắn hạn phải trả của doanh nghiệp được bảo đảm thanh toán bởi bao nhiêu đồng tài sản ngắn hạn
Khả năng thanh toán của công ty được đảm bảo bởi hệ số thanh toán hiện thời luôn lớn hơn 1 Điều này cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp luôn đảm bảo ổn định bền vững và đáp ứng kip thời cho nhu cầu kinh doanh.
Tỷ số thanh khoản nhanh
Tỷ số thanh khoản nhanh ĐVT: nghìn đồng Ý nghĩa: Từ năm 2018 đến nay, hệ số thanh khoản nhanh qua các năm đều lớn hơn 1, chứng tỏ doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ ngắn hạn bằng tài sản lưu động Tuy nhiên năm 2017 và năm 2020, tỷ số thanh khoản nhanh của công ty bé hơn 1 (0.95 và 0.79) điều này cho thấy trong 2 năm đó khả năng công ty với các tài sản ngắn hạn không tính đến hàng tồn kho, không đủ để thanh toán cho các khoản nợ ngắn hạn Công ty sẽ cần phải xem xét đến khả năng, có thể sẽ phải bán hàng tồn kho để có dòng tiền để trả cho các khoản nợ đến hạn
Tỷ số thanh khoản nhanh của công ty được yếu tố hàng tồn kho tác động thêm vì hàng tồn kho không có tính thanh khoản cao, sự phát triển của Nam
Long cũng ảnh hưởng vào hàng tồn kho, điều này cho thấy khả năng thanh toán nợ của Nam Long giảm, rủi ro kiệt quệ tài chính gia tăng Không chỉ vậy, hàng tồn kho từ năm 2017-2021 ngày càng tăng lên đáng kể
Tỷ số hoạt động
Tỷ số vòng quay hàng tồn khoSố ngày tồn kho bình quânTỷ số vòng quay khoản phải thuTỷ số kỳ thu tiền bình quânTỷ số vòng quay TSCĐTỷ số vòng quay tổng tài sản Ý nghĩa: Từ năm 2017 đến năm 2021, ta có thể thấy tỷ số vòng quay hang tồn kho qua các năm luôn bé hơn 1 Hàng tồn kho ròng của NLG 2021 tăng 155% so với đầu năm lên gần 15,490 tỷ đồng Lượng lớn hàng tồn kho này phần lớn đến từ các dự án Izumi City (Đồng Nai); Southgate (Waterpoint Giai đoạn 1)/Vàm Cỏ Đông (Waterpoint Giai đoạn 2) (Long An); Paragon Đại Phước (Đồng Nai); Akari City, Mizuki Park (TPHCM) Điều này cho thấy, công ty tồn quá nhiều hàng trong kho, cũng thể hiện rằng hoạt động quản lí tài sản ngắn hạn của công ty không hiệu quả. Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh thời gian dự trữ hàng hóa trong kho Nhìn chung chỉ số này của công ty cho thấy thời gian lưu kho của công ty quá có thể cho biết công ty không quản lí đúng cách hàng tồn kho của mình hoặc đang có hàng tồn kho khó bán. Ý nghĩa: Từ năm 2017 đến năm 2021, ta có thể thấy tỷ số vòng quay khoản phải thu của công ty cao, cho thấy khả năng thu hồi hiệu quả khoản phải thu và nợ từ khách hàng và ngược lại tức là công ty thu hồi kịp thời và ít bị chiếm dụng. Ý nghĩa: Với kỳ thu tiền bình quân càng ngắn thì càng chứng tỏ tốc độ thu hồi tiền của doanh nghiệp càng nhanh, công ty ít bị chiếm dụng vốn và ngược lại Với số liệu được tính, cho thấy kỳ thu tiền bình quân của công ty qua các năm đều tăng lên đáng kể, điều này cho thấy công ty phải mất rất nhiều thời gian để thu hồi vốn phải thu của mình Tuy nhiên vào năm 2021 thì kỳ thu tiền của công ty đã giảm đi rất nhiều so với năm trước khoảng 2.13 lần. Ý nghĩa: Vòng quay tài sản cố định qua các năm có xu hướng biến động nhẹ Cụ thể là từ năm 2018 đến 2020, vòng quay TSCĐ giảm đi khoảng 1.6 lần và tăng mạnh vào năm 2021, điều này cho thấy công ty đã sử dụng tốt tài sản cố định của doanh nghiệp để mang lại mức tang trưởng doanh thu trong từng ấy năm. Ý nghĩa: Tỷ số này phản ánh mối quan hệ giữa doanh thu và tài sản của công ty Nó phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản của công ty Cụ thể, nếu công ty đầu tư một đồng tài sản sẽ tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu Tỷ lệ vòng quay tổng tài sản càng cao đồng nghĩa với việc sử dụng tài sản của công ty vào các hoạt động sản xuất kinh doanh càng hiệu quả và ngược lại
Từ bảng số liệu có thể thấy tỷ số này của công ty giảm qua các năm, điều này cho thấy công ty không sử dụng hiệu quả tài sản của mình để tạo ra doanh số.
Tỷ số quản lý nợ
EBIT = Lợi nhuận sau thuế + Thuế TNDN + Chi phí lãi vay
Tỷ số nợ trên Tổng tài sản Tỷ số nợ trên VCSH Tỷ số khả năng trả lãi vay Ý nghĩa: Với mức 20-25% thì công ty có tỷ lệ nợ bình thường Nhưng đối với NLG từ năm 2017-2021, tỷ số nợ của công ty dao động ở mức cao từ 42-53% Điều này chứng tỏ rằng công ty sử dụng nợ vay nhiều thì dẫn đến mức độ rủi ro cao do gánh chụi chi phí lãi vay cao. Ý nghĩa: Có thể thấy, tỷ số này của công ty khá cao có nhiều năm vượt mức 100% (2017 và 2020) Đối với chủ sở hữu, họ rất thích chỉ số này cao bởi điều này cho thấy họ bỏ ra vốn ít nhưng tạo ra được nhiều lợi nhuận Ý nghĩa: Tỷ số này cho biết khả năng thanh toán chi phí lãi vay bằng thu nhập trước thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời cho biết mức độ an toàn của người cho vay trong việc thu hồi nợ vay Thông thường tỷ lệ này thường phải lớn hơn 2 Thông qua bảng thống kê cho thấy 5 năm gần đây đều cho kết quả của tỷ lệ này đều lớn hơn 2 Đồng nghĩa với việc NLG hoàn toàn có khả năng thanh toán các khoản lãi vay của họ.
Tỷ số khả năng sinh lợi
Tỷ số lợi nhuận ròng trên tổng tài sản (ROA) Tỷ số lợi nhuận ròng trên vốn (ROE) Tỷ số tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu thuần Ý nghĩa: ROA đo lường khả năng sinh lợi trên một đồng vốn đầu tư của công ty ROA của công ty có biến động nhẹ qua các năm, từ năm 2017 đến năm
2019 ROA có tăng nhẹ khoảng 1%, tuy nhiên ROA lại bị giảm khoảng 2% vào các năm tiếp theo, điều này cho thấy khả năng sinh lời của công ty đang có sự biến đổi. Ý nghĩa: Tỷ số này đo lường khả năng sinh lời trên 1 đồng vốn CSH Vậy vào năm 2021, cứ đầu tư 100 đồng thì sẽ thu được khoảng 16 đồng lợi nhuận. Ý nghĩa: Tỷ số ROS cho biết 1 đồng doanh thu tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận Tỷ số này càng lớn có nghĩa là lãi thu về càng nhiều Ví dụ như năm 2021, công ty thu về được khoảng 78% đồng lợi nhuận khi có 100 đồng doanh thu
Tỷ số giá thị trường
P/E EPS P/B BVPS CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
4.1 Trong thời gian từ ngày lên sàn đến nay
Date Open High Low Close Volume Điểm đầu kỳ 08/04/201
- Nhận xét: Tính từ thời điểm lên sàn (08/04/2013) đến nay giá cổ phiếu của NLG đã có những chuyển biến tốt, tuy có những đợt thị trường xấu nhưngNLG đã vượt dậy và có những kết quả vô cùng tốt Ngày đầu tiên lên sàn, giá cổ phiếu chỉ ở mức giá 11,000 đồng và khối lượng giao dịch là 370,500 Tuy nhiên đến nay, giá cổ phiếu đã tăng 322.72% lên đến 46,500 đồng với khối lượng cổ phiếu giao dịch là 2,382,700 Mặc dù có nhiều đợt giảm mạnh mạnh, thậm chí giảm thấp hơn cả ngày lên sàn ở những giai đoạn đầu với giá cổ phiếu là 8,400 đồng nhưng nhìn chung xu hướng của công ty là xu hướng tăng và có thể thấy trong năm 2020 và 2021 nước ta bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID19 nhưng công ty vẫn giữ được sự ổn định và có sự bức phá giá liên tục tăng từ 21,400 đồng từ đầu năm 2020 và lập các đỉnh mới so với những giai đoạn trước.
Trong thời gian từ đầu năm trở lại đây
Date Open High Low Close Volume Điểm đầu kỳ 04/01/2022 63.9 65.5 63 64.2 6,448,100 Điểm cuối kỳ 18/05/2022 47.4 48 46.5 46.5 2,382,700 Đỉnh cao nhất 05/01/2022 64.5 67 64.3 65 7,071,000 Đáy thấp nhất 25/04/2022 45 46.3 42.2 42.2 3,615,600
- Nhận xét: Từ đầu năm đến nay, giá cổ phiếu KDC có xu hướng giảm
27.57% từ 64,200 đồng ngày 04/01 xuống còn 46,500 đồng ngày 18/05 Tuy đây là thời điểm dịch bệnh diễn biến phức tạp nhưng NLG vẫn duy trì được giá gần bằng và khối lượng giao dịch cổ phiếu tăng so với đỉnh lập trước đó.
Date Open High Low Close Volume Điểm đầu kỳ 12/11/2022 60 60.9 58.5 60.9 5,346,700 Điểm cuối kỳ 18/05/2022 47.4 48 46.5 46.5 2,382,700 Đỉnh cao nhất 17/12/2022 66.1 67.4 64 64.8 6,049,600 Đáy thấp nhất 25/04/2022 45 46.3 42.2 42.2 3,615,600
Trong thời gian 06 tháng trở lại đây
- Nhận xét: Giá cổ phiếu tăng mạnh trong khoảng thời gian cuối tháng
12/2021 đến tháng 01/2022 và lập đỉnh hiện tại tại mức giá 67,400 đồng vào ngày 17/12/2022 Tuy nhiên hiện tại giá cổ phiếu có xu hướng giảm trong những tháng gần đây, giảm 23.6% so với thời điểm 6 tháng trước đây từ 60,900 đồng ngày 12/11/2022 thì hiện tại giá cổ phiếu đang là 46,500 đồng với khối lượng giao dịch là 2,382,700 cổ phiếu.
Trong thời gian từ 01 tháng trở lại đây
Date Open High Low Close Volume Điểm đầu kỳ 20/04/2022 49.7 51 49.5 49.5 1,828,700 Điểm cuối kỳ 18/05/2022 47.4 48 46.5 46.5 2,382,700 Đỉnh cao nhất 20/04/2022 49.7 51 49.5 49.5 1,828,700 Đáy thấp nhất 25/04/2022 45 46.3 42.2 42.2 3,615,600
- Nhận xét: Trong khoảng thời gian từ ngày 20/04/2022 đến ngày
18/05/2022, giá của một cổ phiếu từ 49,500/CP giảm xuống còn 46,500/CP tức giảm 6.06%
Trong khoảng thời gian này có một đỉnh 51,000/CP.
Trong khoảng thời gian này có một đáy vào 25/04 với giá 42,200/CP
CHƯƠNG 5 ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN VÀ KẾT LUẬN Định giá cổ phiếu của NLG có giá mục tiêu như thế nào trong tương lai, và có nên kì vọng hay không, dưới đây là quy trình phân tích để tìm được giá mục tiêu theo phương pháp định giá P/E:
Quy trình gồm 11 bước như sau:
Bước 1: Dự báo doanh thu năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng) a) Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình 3 năm gần nhất(g):
g b) Doanh thu dự báo năm 2022
Bước 2: Dự báo giá vốn hàng bán năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng) a) Tỷ suất giá vốn hàng bán / doanh thu thuần trung bình 3 năm gần nhất(r1):
Tỷ suất giá vốn trên doanh thu thuần 2021 =0.6583
Tỷ suất giá vốn trên doanh thu thuần 2020 Tỷ suất giá vốn trên doanh thu thuần 2019 r1 = b) Giá vốn hàng bán dự báo năm 2022
Giá vốn hàng bán 2022 = r1*doanh thu 20222
Bước 3: Dự báo chi phí bán hàng năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng) a) Tỷ suất chi phí bán hàng / doanh thu thuần của 3 năm gần nhất (r2):
Tỷ suất chi phí bán hàng trên doanh thu thuần 2021 Tỷ suất chi phí bán hàng trên doanh thu thuần 2020 Tỷ suất chi phí bán hàng trên doanh thu thuần 2019 = 0467
r2 = 0524 b) Chi phí bán hàng dự báo 2022
Chi phí bán hàng 2022 = r2*doanh thu 2022
Bước 4: Dự báo chi phí quản lý năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng) a) Tỷ suất chi phí quản lý / doanh thu thuần của 3 năm gần nhất (r3):
Tỷ suất chi phí quản lý trên doanh thu thuần 2021 =0.1116
Tỷ suất chi phí quản lý trên doanh thu thuần 2020 = 0.1655
Tỷ suất chi phí quản lý trên doanh thu thuần 2019 = 0.1202
r3 = 0.1324 b) Chi phí quản lý dự báo 2022
Chi phí quản lý 2022 = r3 * doanh thu 2022
Bước 5: Doanh thu tài chính năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng) a) Tiền gửi: ( số liệu tại 31/12/2021)
Tiền gửi = Đầu tư tài chính ngắn hạn + Đầu tư tài chính dài hạn = 744 + 873
Ngân hàng thương mại cổ phần - Vietcombank = 4.6%
Ngân hàng nhà nước - Agribank = 4.8%
Ngân hàng thương mại nước ngoài - Shinhan Bank = 4.0%
Lãi suất tiền gửi trung bình Doanh thu tài chính 2022 = Tiền gửi * Lãi suất
Bước 6: Chi phí lãi vay năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng) a) Số tiền đi vay: ( số liệu tại 31/12/2021)
Tiền vay = Vay ngắn hạn + Vay dài hạn
Ngân hàng thương mại cổ phần - Vietcombank = 6.79%
Ngân hàng nhà nước - Agribank = 7.5%
Ngân hàng thương mại nước ngoài - Shinhan Bank = 6.9%
Lãi suất đi vay trung bình Chi phí lãi vay 2022 = Tiền vay * Lãi suất đi vay
Bước 7: Lợi nhuận trước thuế năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng)
- B: là Lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh
B = Doanh thu – ( Chi phí giá vốn hàng bán + Chi phí bán hàng + Chi phí quản lý doanh nghiệp + chi phí khác) = 6,871.2864 – ( 4,436.33 + 360.055 + 909.987)
- C: là Lợi nhuận từ hoạt động tài chính
C = Doanh thu tài chính – Chi phí lãi vay
Bước 8: Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng)
Thuế TNDN 2022 = Thuế suất * Lợi nhuận trước thuế
= 196.4939 tỷ đồng Thuế suất thuế TNDN năm 2021 được cho là 20%
Bước 9: Lợi nhuận sau thuế 2022 (Đơn vị tính: Tỷ đồng)
Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế TNDN
Bước 11: P/E các doanh nghiệp cùng ngành
P/E ngành = P/E bình quân của các DN đối thủ
Lấy đóng cửa ngày 18/05/2022 của NLG là 46,500 đồng sau khi phân tích và tính toán giá mục tiêu cho NLG thì ta thấy target price thấp hơn giá thị trường ( 41,535 đồng < 46,500 đồng) giảm 10.67% so với giá ngày 18/05 Từ sau khi lập đỉnh mới cao nhất trong lịch sử giao dịch của NLG là 67,400 đồng vào ngày 17/12/2021 giá cổ phiếu NLG đã có nhiều phiên giảm liên tục cho đến hiện tại, và chúng tôi dự báo rằng giá cổ phiếu NLG sẽ còn giảm nhẹ.
