Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận Đất Đai của các chủ thể Đầu tư trong nước và các chủ thể Đầu tư nước ngoài khi sử dụng Đất Để thực hiện các dự Án Đầu tư theo quy Định của pháp luật Đất Đai hiện hành hãy Đánh giá các quy Định n

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI NHÓM : 06 LỚP : N11.TL1 ĐỀ SỐ : 06 Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI

NHÓM : 06 LỚP : N11.TL1

ĐỀ SỐ : 06 Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi

sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai trên thực tế?

HÀ NỘI 2024

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA

VÀ KẾT QUẢ THAM GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM

Ngày: 06/05/2024 Điạ điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội Nhóm: 06 Lớp: N11.TL1

Tổng số sinh viên của nhóm: 11

Vắng mặt: 0

Tên môn học: Luật đất đai

Đề tài: Đề bài số 06

- Xác định mục tiêu cần đạt được;

- Xác định đúng yêu cầu của đề bài;

- Dựa theo đúng các căn cứ pháp lý hiện hành;

Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực

hiện bài tập nhóm cụ thể như sau:

T MSV Họ và tên

Tiến độ thực hiện (đúng hạn)

Mức độ hoàn thành Họp nhóm

Đánh giá

Có Không Tốt Không

tốt

Tham gia đầy

đủ

Tích cực

- Kết quả bài viết:…

Hà Nội, ngày 06 tháng 5 năm 2024

NHÓM TRƯỞNG

- Kết quả thuyết trình:…

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Làm rõ một số khái niệm 1

II Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định pháp luật đất đai hiện hành 2

1 Phương thức tiếp cận đất đai từ nhà nước 2

1.1 Đối với hình thức giao đất 2

1.2 Đối với hình thức cho thuê đất 3

2 Phương thức tiếp cận từ thị trường 4

2.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất 4

2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

2.3 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 6

2.4 Góp vốn QSDĐ 7

III Đánh giá các quy định dưới khía cạnh triển khai trên thực tế 8

1 Đối với các quy định về phương thức tiếp cận từ nhà nước 8

1.1 Ưu điểm 8

2 Đối với các quy định về phương thức tiếp cận từ thị trường 10

2.1 Ưu điểm 10

2.2 Nhược điểm 10

KẾT LUẬN 12

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

Đất đai là không gian để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh và cũng

là nguồn vốn quan trọng đối với quá trình hoạt động của doanh nghiệp Vì vậy, quyền tiếp cận đất đai là một trong những vấn đề hết sức quan trọng nhận được nhiều

sự quan tâm của các chủ thể đầu tư trong và ngoài nước Trải qua gần 35 năm thực hiện đường lối đổi mới, pháp luật về quyền tiếp cận đất đai đã không ngừng thay đổi, hoàn thiện và đạt kết quả tích cực Pháp luật hiện hành cũng có quy định cụ thể

về các phương thức tiếp cận đất đai khác nhau, mở rộng sự lựa chọn cho các nhà đầu

tư Để hiểu rõ hơn về vấn đề trên, nhóm chúng tôi đã lựa chọn đề tài: “Hãy chỉ rõ

các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai trên thực tế?” từ đó tiến hành nghiên cứu, phân tích và đánh giá

NỘI DUNG

I Làm rõ một số khái niệm

“Tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận quyền sử dụng đất”: chính là khả năng của

các chủ thể có thể sử dụng, hưởng lợi từ đất đai Quyền tiếp cận QSDĐ có thể coi là quyền (khả năng) mà pháp luật quy định cho các chủ thể nhất định để trở thành người

sử dụng đất theo pháp luật đất đai hoặc ít nhất có thể trực tiếp sử dụng đất phục vụ cho mục đích của mình một cách hợp pháp

Pháp luật đất đai hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể về “chủ thể đầu tư” nên

có thể coi chủ thể đầu tư trong Luật Đất đai 2013 cũng chính là các nhà đầu tư được quy định trong Luật đầu tư 2020 Mặc dù xét dưới góc độ chủ thể sử dụng đất thì trong quy định Luật đầu tư năm 2020 và Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn còn sự không tương thích về tên gọi đối với các chủ thể này

Như vậy, có thể định nghĩa: chủ thể đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, tham gia vào một hay nhiều vụ đầu tư dưới các hình thức khác nhau Phần lớn các chủ thể đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợi ích kinh tế, đó là hoạt động đầu tư kinh doanh, sản xuất

Chủ thể đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành

lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam (khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư 2020)

Chủ thể đầu tư trong nước là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế

không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông Tổ chức kinh tế bao gồm các loại hình doanh nghiệp theo pháp luật doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo Luật hợp tác xã, hộ kinh doanh

Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông Trường hợp này không thể được xác định là chủ thể đầu tư nước ngoài vì chủ thể này không có yếu tố thành lập theo pháp luật nước ngoài Bên cạnh đó, cũng không thể khẳng định đây là chủ thể đầu tư trong nước vì có yếu tố nước ngoài trong tổ chức Vậy nên, nhóm cho rằng chủ thể này là một chủ thể độc lập với hai chủ thể trên

Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các

hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định (khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020)

II Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định pháp luật đất đai hiện hành

1 Phương thức tiếp cận đất đai từ nhà nước

1.1 Đối với hình thức giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài có thể tiếp cận đất đai bằng phương thức giao đất qua hai hình thức, bao gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất

Phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo Khoản Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Nhà nước giao quyền sử dụng đất

(sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất

để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Khoản 31 Điều

3 Luật Đất đai 2013 “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

Căn cứ Điều 55 Luật Đất đai 2013, đối với hình thức giao đất, pháp luật đất

đai quy định các chủ đầu tư được cơ quan nhà nước giao đất trong các trường hợp

sau:

Thứ nhất, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

Thứ ba, tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Như đã nói trên, chủ thể đầu tư trong nước là tổ chức kinh tế có thể tiếp cận đất đai đối với trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hạ tầng

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai với hình thức giao đất có thu tiền trong trường hợp thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam: “người Việt Nam định cư

ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài

ở nước ngoài”, do đó cần căn cứ vào quốc tịch mà cá nhân đó đang mang để có thể

xác định đối tượng này là chủ thể đầu tư trong nước hay chủ thể đầu tư nước ngoài Bên cạnh đó, đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trường hợp này là một chủ thể đầu tư khác với chủ thể đầu tư trong nước hay chủ thể đầu tư nước ngoài Như vậy, với phương thức tiếp cận đất đai là giao đất thu tiền sử dụng đất, chủ thể đầu tư nước ngoài là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1.2 Đối với hình thức cho thuê đất

Theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng

đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền

sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.” Cụ thể, cho thuê đất sẽ được tiến hành thông qua quyết định

trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê đất Bên thuê đất sẽ xác lập quyền và nghĩa vụ sau khi quyết định cho thuê đất

có hiệu lực và chấm dứt theo thời gian được ghi trong quyết định Trong khoảng thời gian này, bên thuê đất phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định tại Điều 45 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Căn cứ theo khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, chủ thể đầu tư nước ngoài và chủ thể đầu tư trong nước đều có thể lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất đó là thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm

Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2013 chủ thể có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất bao gồm:

Thứ nhất, hộ gia đình, công dân Việt Nam đều là những đối tượng được nhà

nước cho thuê đất để sử dụng

Thứ hai, các tổ chức trong nước được thành lập hợp pháp, hoặc cơ quan, đơn

vị của nhà nước, ví dụ như các tổ chức thuộc sự quản lý của nhà nước thuộc các lĩnh vực như giáo dục, văn hóa, y tế, ;

Thứ ba, các tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp như công ty, doanh

nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã

Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài cũng được nhà nước hỗ trợ cho phép thuê đất nếu có nhu cầu, tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện theo luật chuyên ngành quy định cụ thể về loại đất, giá cho thuê, thời hạn cho thuê và mục đích sử dụng đất

Như vậy, quy định về chủ thể trong quan hệ về cho thuê đất để thực hiện dự án hiện nay khá hoàn thiện Những thay đổi nhỏ trong các quy định hiện tại cho thấy pháp luật đang tạo điều kiện một cách có giới hạn cho các chủ thể thuê đất để thực hiện dự án trong vấn đề về huy động vốn Bên cạnh đó, về thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước cũng được pháp luật quy định rõ ràng hơn theo hướng phân quyền

và gia tăng sự giám sát của cấp trên đối với cấp dưới Những quy định trên đáp ứng

sự phù hợp với thực tiễn, chính sách cho thuê đất và quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay

2 Phương thức tiếp cận từ thị trường

2.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Theo đó, chủ thể đầu tư trong hình thức tiếp cận này là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Hơn nữa, người sử dụng đất là cá nhân được nhận chuyển quyền sử

dụng đất theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 bao gồm: “… cá nhân trong

nước;… người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch” Bởi vậy, chủ thể đầu tư ở đây là cá nhân trong nước mà không bao gồm cá

nhân nước ngoài Mặt khác điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp tại Điều 190 Luật

Đất đai 2013 quy định: “chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong

cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp” Có thể thấy khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, các chủ

thể đầu tư trong nước có thể tiếp cận đất đai theo hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định

2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác Trong đó bên chuyển giao quyền

sử dụng đất sẽ nhận được một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, chủ thể đầu tư nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

• Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều

191 của Luật Đất đai 2013

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ Theo đó,

tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần

cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.”

Như vậy, đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam hiện hành có những quy định riêng đối với từng chủ thể đầu tư khác nhau Cụ thể, trong trường hợp chủ thể đầu tư là tổ chức kinh tế, cá nhân thì không phân biệt

đó là tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hay nước ngoài vẫn sẽ được quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, pháp luật Việt Nam quy định chủ thể được phép tiếp cận đất đai thông qua hình thức này chỉ có thể là chủ thể đầu tư trong nước Đối với chủ thể đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định

2.3 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là sự chuyển giao quyền khai thác và sử dụng QSDĐ của bên cho thuê, cho thuê lại đối với bên đi thuê, đi thuê lại QSDĐ trong một thời gian Bên thuê, thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại QSDĐ khi hết thời hạn thuê Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179

Luật Đất đai 2013: “ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước

giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; ” Theo đó các chủ thể gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được phép tiếp cận và có quyền thuê, thuê lại QSDĐ từ các chủ thể có quyền cho thuê, thuê lại mà pháp luật đã quy định Trong đó, pháp luật không quy định cụ thể các “cá nhân khác” là những chủ thể nào nên có thể bao gồm cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Như vậy, có thể thấy chủ đầu tư trong nước hay chủ đầu tư nước ngoài đều có thể tiếp cận đất bằng cách thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật đất đai ghi nhận quyền cho thuê, quyền cho thuê lại QSDĐ

là hai quyền độc lập của hộ gia đình, cá nhân căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai

2013 Để nhận biết được mình đang thuê hay đang thuê lại quyền sử dụng đất chủ đầu tư sẽ dựa vào chủ thể đang cho mình thuê cụ thể:

• Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, nhận QSDĐ có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thì khi cho thuê QSDĐ này được gọi là cho thuê lại QSDĐ

• Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ có nguồn gốc được Nhà nước cho giao đất thì khi cho thuê QSDĐ

sẽ được gọi là cho thuê đất

Khi biết được các hình thức mình có thể tiếp cận từ việc thuê đất ; chủ đầu tư

có thể lựa chọn hình thức thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất để phù hợp với mong muốn nguyện vọng và phù hợp với dự án đầu tư của mình

2.4 Góp vốn QSDĐ

Các chủ thể có thể tiếp cận đất đai thông qua việc nhận góp vốn:

Thứ nhất, về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng

đất được quy định tại khoản 1 điều 167 Luật Đất đai 2013 khi đáp ứng đủ điều kiện tại điều 188 Luật Đất đai 2013

Thứ hai, về các chủ thể có quyền nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điểm

e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được nhận QSD đất thông qua góp vốn Tuy nhiên nếu đối tượng là đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện tại Điều 193 Luật Đất đai 2013:

• Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

• Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

• Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013