Giải quyết tranh chấp hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất

Bởi các quy định về vấn đề này trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng còn có sự chồng chéo, không phù hợp với nhau, điều này đã gây ra những lúng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

CHU THỊ LAN ANH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2024

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

CHU THỊ LAN ANH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Hồng Nam

HÀ NỘI – 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả tôi nêu trong Luận văn chưa được công bố tại bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan đề nghị Trường Luật xem xét để tôi có thể bảo

vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

CHU THỊ LAN ANH

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục từ ngữ viết tắt

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu

8

8

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn 9

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

1.1.1 Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

12

1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.3 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa

án nhân dân

35

1.2.4 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

1.3 Cơ sở pháp lý của giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại

Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình

46

2.1.1 Tranh chấp phtá sinh do hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức

47

2.1.2 Tranh chấp phát sinh do hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về nội dung

60

2.2 Những khó khăn, vướng mắc và thuận lợi khi áp dụng

pháp luật trong thực tiễn xét xử của TAND hai cấp tỉnh Hòa

Bình về việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

75

2.2.1 Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng pháp luật trong việc

giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc

75

2.2.2 Thuận lợi khi áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

83

CHƯƠNG 3: NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT CÙNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO

HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

88

3.1 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

88

3.2 Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của Tòa

1

MỞ ĐẤU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng hàng đầu để phát triển đất nước, được quản lý

theo pháp luật Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định “ Đất đai, rừng núi, sông

hồ…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đề thuộc sở hữu toàn dân” [17, tr 6], như vậy theo Hiến pháp 1980 thì đất đai nước ta chỉ có

một chế độ sở hữu, đó chính là sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 1992, năm 2013 cũng kế thừa tinh thần này Điều 53 Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định:

“Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [19, tr.12] Luật Đất đai các năm (1993, 2003, 2013)

cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, cụ thể hóa các quy định về đất đai trong Hiến pháp, từ đó đặt ra quy định như: quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,

cá nhân thông qua các việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật: Sử dụng đất đúng kế hoạch, đúng quy hoạch và đúng mục đích sử dụng đất, trong thời hạn sử dụng đất; Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường

Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt và nó được phát sinh trong quan hệ sử dụng đất, quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Quy định hiện hành của pháp luật không có khái niệm mua bán đất đai mà chỉ có khái

2

niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này được quy định tại Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chuyển quyền sử dụng đất là

việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [25, tr.8] Đây là một loại giao dịch dân sự đặc

thù và có điều kiện, trong đó chuyển nhượng là hình thức phổ biến

Với sự sôi động, “ nóng lên” của thị trường bất động và giá trị của bất động sản ngày càng lớn như hiện nay thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường nhằm hướng tới quyền tự do kinh doanh và quyền tự do cư trú của người dân

Sự thay đổi của pháp luật về đất đai cũng từng bước giúp cho quyền của người sử dụng đất được mở rộng Hiện nay quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa và được giao dịch trên sàn bất động sản Nó thúc đẩy sự phát triển kinh tế trang trại, tích tụ ruộng đất và xây dựng nông thôn mới, đồng thời thu hút các nguồn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài Với sự thay đổi này đất đai thực sự trở thành một nguồn nội lực quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa

và hiện đại hóa của đất nước Nhu cầu chuyển nhượng đối với đất đai cũng như

nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, giá trị của đất ngày càng cao đã làm nảy sinh nhiều tranh chấp giữa các bên tham gia vào các quan hệ dân sự: chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng với mức độ, tính chất ngày càng phức tạp, điều này tác động không tốt đến sự phát triển của kinh tế đất nước cũng như ổn định

xã hội, ảnh hưởng đến đời sống của người dân Chính vì vậy chúng ta cần giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả, đúng

vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, án được giải quyết cơ bản đúng thời gian luật định với chất lượng xét xử ngày càng cao đã phần nào bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại án khó, bởi trong quá trình giải quyết tranh chấp việc thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn (khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất để từ đó xác định người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng đất hay không, quá trình sử dụng, kê khai, tôn tạo đất…) Hơn nữa, pháp luật để giải quyết lĩnh vực này đôi khi còn chồng chéo dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn không thống nhất nên hoạt động giải quyết tranh chấp nhiều lúc chưa mang lại hiệu quả như mong muốn nên còn có một số vụ án giải quyết quá thời hạn luật định, số lượng án bị hủy, sửa có chiều hướng gia tăng do quan điểm về đường lối giải quyết tranh chấp đôi khi chưa thống nhất dẫn đến sự lúng túng khi áp dụng pháp luật

Mặt khác khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể

do tập quán, do thói quen hoặc cũng có thể do không am hiểu pháp luật nên tình trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bảo đảm tính pháp lý vẫn còn xảy ra phổ biến từ đó dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu Có thể kể ra

4

một số loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như: Hợp đồng

vô hiệu do không tuân thủ về hình thức ( không được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền); Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; hợp đồng vô hiệu do giả tạo, hay việc thực hiện giao dịch có tài sản là đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của cá nhân, lợi ích của xã hội, đồng thời gây khó khăn, vướng mắc cho việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Ngoài ra cách hiểu về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đôi khi không thống nhất Bởi các quy định về vấn đề này trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng còn có sự chồng chéo, không phù hợp với nhau, điều này đã gây ra những lúng túng, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng

vô hiệu, ảnh hưởng đến nhận thức đánh giá của Cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vì những lý do như đã trình bày ở trên, tác giả lựa chọn đề tài luận văn thạc

sĩ của mình là: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm qua, có rất nhiều đề tài nghiên cứu của các chuyên gia đầu ngành nghiên cứu về pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong các lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực đất đai như: tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường QSDĐ, các loại hình

5

chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, về thị trường bất động sản nói chung và việc chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể liệt kê ra một số công trình tiêu biểu như:

- Tạ Văn Nhất (2020), Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn, luận văn thạc sĩ trường Đại học Luật Hà Nội

- Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường

Đại học quốc gia Hà Nội

- Đỗ Văn Đại (2011), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về

quyền sử dụng đất, sách, NXB Lao Động

- Vũ Quang (Viện kinh tế và quản lý khoa học, Đại học Bách khoa Hà Nội),

(2021), Một số vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn

tại tỉnh Sơn La, bài viết trên Tạp chí điện từ Công thương

Những công trình nghiên cứu về “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án” nêu trên ở một khịa cạnh nào đó cũng đã

làm rõ một vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Thế nào là quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, đặc điểm, phân loại chúng như thế nào từ đó giúp cho công tác giải quyết án trong lĩnh vực này

có hiệu quả cao Sự biến động, sôi động của thị trường bất động sản trong giai

6

đoạn hiện nay với vô số những giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện, giá trị bất động sản tăng cao đã dẫn đến những hệ lụy là các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng gia tăng về số lượng, phức tạp về tính chất Do đó vấn đề nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là rất cần thiết và có ý nghĩa tiên quyết trong việc giải quyết các vụ án dân sự án chung, án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

Mặc dù có rất nhiều công trình nghiên cứu về lĩnh vực này nhưng một công trình nghiên cứu độc lập và riêng biệt về lĩnh vực giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình thì đây là công trình chưa từng được nghiên cứu trước đây và

có tính chuyên biệt

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Với đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả làm sáng tỏ không chỉ những vấn đề về lý luận mà còn muốn làm rõ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình Từ đó tìm ra những bất cập, những chồng chéo trong các quy định của pháp luật, những khó khăn vướng mắc khi áp dụng pháp luật trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị, đề ra những giải pháp với mong muốn đóng góp phần trong việc hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa

án

Với những mục tiêu đã đề ra ở trên, luận văn cần thực hiện một số những nhiệm vụ cụ thể sau:

7

- Hệ thống lại một cách khoa học những quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thông qua hoạt động xét xử giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình làm rõ các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó tìm ra những bất cập của pháp luật trong lĩnh vực này nhằm hạn chế những khó khăn, vướng mắc khi giải quyết loại án này Bên cạnh đó các yếu tố tác động, chi phối đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cũng cần được nghiên cứu một cách thấu đáo, từ đó tìm ra đâu là yếu tố quyết định đến hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại TAND nói chung, tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình nói riêng

- Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật, quá trình thực thi pháp luật

và hiệu quả đạt được khi thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND nói chung, TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình nói riêng Trên cơ sở đó chỉ

ra những khó khăn, những vướng mắc cũng như những bất cập, hạn chế tồn tại

từ đó tìm ra nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó

- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như đưa ra một số giải

8

pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại TAND đạt hiệu quả cao

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thực trạng giải quyết các tranh chấp này tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình Từ đó phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật, chỉ ra những tồn tại, hạn chế, nguyên nhân của những tồn tại hạn chế trong việc áp dụng pháp luật từ đó kiến nghị, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện

pháp luật

Đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng cho nên luận văn chỉ tập trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 5/2023 thông qua một số vụ án thực tế

5 Phương pháp nghiên cứu;

Đề tài này được thực hiện dựa trên các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Cơ sở xã hội học pháp luật; phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu các quy

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này cũng được sử dụng trong tất cả các chương của luận văn, được sử dụng để trình bày các quan điểm pháp lý về QSDĐ, HĐCNQSDĐ; giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình ( chương 1,2) Từ đó, rút

ra những đánh giá, kết luận, kiến nghị về định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ

- Phương pháp tổng hợp, thống kê thực tế: Phương pháp này chủ yếu được

áp dụng trong chương 2 của Luận văn để nhằm đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình qua các số liệu tổng kết, các vụ việc, các tranh chấp phát sinh liên quan đến HĐCNQSDĐ Trên cơ sở đó, tìm ra đâu là nguyên nhân của những thực tế đó để

có định hướng và giải pháp khắc phục

- Phương pháp hệ thống hóa: Được sử dụng xuyên suốt toàn bộ trong các chương của Luận án, nhằm trình bày các vấn đề, nội dung nghiên cứu theo một trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ, logic và gắn kết được những vấn đề cần nghiên cứu

10

6 Ý nghĩa khoa học, ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Luận văn là một công trình nghiên cứu khoa học, trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật, có sự tham khảo các quan điểm của các nhà nghiên cứu pháp luật, có một số điểm mới và đóng góp như sau:

- Tập hợp được các quy định pháp luật hiện hành về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó góp phần hoàn thiện những vấn đề mang tính lý luận trong những lĩnh vực nêu trên

- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhận diện những khó khăn, những vướng mắc nảy sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND nói chung, Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình nói riêng

- Đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Luận văn là công trình chưa từng được nghiên cứu trước đây và có tính chuyên biệt nên có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ việc học

tập, nghiên cứu tại các Trường Đại học, Cao đẳng đào tạo chuyên ngành luật Đồng thời là tài liệu tham khảo để Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xem xét, nghiên cứu khi ban hành hướng dẫn áp dụng pháp luật

11

7.Kết cấu của luận văn

Luận văn gồm: phần mở đầu, phần danh mục tài liệu tham khảo; phần nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình và những thuận lợi, khó khăn

Chương 3: Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật cùng một số giải pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

12

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN

Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định:“ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc

gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” [24,

tr.12]

13

Điều 4 Luật đất đai 2013 một lần nữa khẳng định:

“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện sở hữu và thống

nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này” [25, tr.5]

Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: Quyền phân bổ đất (quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất), quyền quyết định thời hạn, hạn mức sử dụng đất, quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyền quản lý nhà nước đối với đất đai trên cả phương diện hành chính

- kinh tế được thể hiện qua việc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình, quyền giải quyết các khiếu nại, các tố cáo hay các tranh chấp về đất đai Dù đất đai được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng thông qua bất kỳ hình thức nào: giao đất có thu tiền hay giao đất không thu tiền, hay cho thuê đất thì họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải có quyền sở hữu đất đai Thực tế đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và chịu sự quản lý của Nhà nước, đất được chuyển giao cho người sử dụng tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất khác nhau Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất được hưởng các quyền sử dụng đất tương ứng

Có thể thấy nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu luôn được giữ vững từ năm 1980 đến nay Các cá nhân, tổ chức chỉ là chủ thể sử dụng đất và được thực hiện các quyền với tư cách là chủ sử dụng đất mà thôi Thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Nhà nước thống nhất quản lý đất đai Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện ba quyền năng trên để khai thác

14

những thuộc tính vốn của đất một cách hữu hiệu mà nó được thực hiện thông qua việc Nhà nước giao cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất Với diện tích đất được Nhà nước trao quyền sử dụng ổn định, lâu dài, để đảm bảo quyền và lợi ích thiết thực của mình người sử dụng đất còn được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nhằm đảm bảo người sử dụng đất được thực hiện các quyền trên trong thực

tế Pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo, từ đó đã hình thành chế định về quyền sử dụng đất

Từ những phân tích trên, ta có thể định nghĩa:

“Quyền sử dụng đất là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục

vụ cho các nhu cầu của đời sống xã hội Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế”

1.1.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được định nghĩa cụ thể trong bất cứ văn bản pháp luật nào Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cũng là một trong những loại hợp đồng về quyền sử dụng đất Vì vậy

theo tinh thần của Bộ luật Dân sự 2015, tại Điều 500 quy định “ Hợp đồng về

quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai

và người nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mục tiêu của người sử dụng đất là chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng và sẽ thu được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên Thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đai có những người chủ mới, thay đổi chủ sử dụng đất

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa

vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

1.1.1.3 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản có nhiều biến động, nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao, các giao dịch bất động sản diễn ra phổ biến kéo theo đó là sự xuất hiện ngày càng nhiều các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù tranh chấp này tồn tại trong mọi thời

kỳ lịch sử, tuy nhiên nó chỉ thực sự tăng về số lượng, phức tạp về tính chất khi đất nước chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường đặc biệt

16

trong những năm trở lại đây khi mà đất đai được thừa nhận có giá trị và quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường, bị chi phối bởi các quy luật của thị trường

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm gần đây luôn xảy ra một cách phổ biến và có diễn biến phức tạp nhất là khi thị trường bất động sản “ nóng “ lên, nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao, lợi nhuận mà nhà đầu tư có được từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lớn

Tuy nhiên bên cạnh đó nó cũng kéo theo một số hệ lụy như: Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mục đích tối thượng của các chủ thể tham gia giao dịch là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia nhiều trường hợp đã thực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật Các sai phạm có thể

kể ra trong việc ký kết cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện; hoặc không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức (không được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền); đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch (đất đang có tranh chấp, đất không tách thửa được) hay quá trình thực hiện hợp đồng một trong các bên không thực hiện đúng cam kết thỏa thuận trong hợp đồng…

Đó là những nguyên nhân làm phát sinh mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể tham gia giao dịch, từ đó dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

17

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều loại ( tranh chấp về chủ thể, về giá cả, về phương thức thanh toán, về đối tượng) nhưng chúng đều có bản chất chung nhất đó là những bất đồng, những mâu thuẫn và xung đột về quyền, xung đột về nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xung đột này có thể được biểu hiện trực tiếp giữa hai bên tham gia giao dịch: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, hoặc là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi

họ cho rằng một bên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng hay không thực hiện đầy đủ những cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng khiến cho quyền, lợi ích chính đáng của họ bị ảnh hưởng

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó mâu thuẫn, bất đồng, giá trị tài sản tranh chấp hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, không gây hậu quả nặng nề, những xung đột đó từ nguyên nhân tác động khách quan mà ra thì các bên tranh chấp có thể giải quyết ổn thỏa thông qua hòa giải, thương lượng để tìm ra hướng giải quyết đảm bảo hài hòa nhất về quyền lợi cho các bên

Tuy nhiên cũng có những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó những mâu thuẫn, bất đồng, giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên gây hậu quả nặng nề, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của bên còn lại, các bên tham gia hợp đồng không thể tìm được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì xảy ra tranh chấp là tất yếu không thể tránh khỏi Những mâu thuẫn, xung đột này nếu không được giải quyết nhanh chóng, triệt để và thấu đáo, công bằng

18

bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên tham gia tranh chấp thì sẽ gây tác động xấu tình hình kinh tế, xã hội

Từ những phân tích trên có thể hiểu “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là sự bất đồng hay xung đột về mặt lợi ích về quyền và nghĩa

vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất”

1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp đồng dân sự nên nó có những đặc điểm mà một hợp đồng dân sự phải có như:

Thứ nhất, Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự

thỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước

Hợp đồng dân sự trong đó hai hoặc nhiều bên tạo lập nên một nghĩa vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể Chỉ là ý chí của một bên thì gọi là hành vi pháp

lý đơn phương hoặc thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của các bên, hay nói cách khác các bên không thống nhất ý chí thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu khi

có yêu cầu Nếu không có sự thống nhất ý chí thì không coi là hợp đồng dân sự, khi thống nhất ý chí thì quyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh Tuy nhiên sự thống nhất ý chí này cũng phải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước có thể kiểm soát và cho phép hợp đồng được diễn ra trên thực tế

Thứ hai, hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý:

xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể

19

Sự kiện pháp lý là sự việc nảy sinh trong cuộc sống dưới dạng một hành vi

mà pháp luật quy định khi xuất hiện sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan

hệ pháp luật nhất định Trong đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi của các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông qua đó xác lập thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ tương ứng giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

Thứ ba, nội dung của hợp đồng dân sự là quyền, nghĩa vụ mà các chủ thể

quy định cho nhau

Hợp đồng là sự thống nhất, sự thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia giao kết Ý chí này được thể hiện rõ trong phần quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, cụ thể: thông qua quá trình bàn, thỏa thuận và trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên sẽ thống nhất những vấn đề các bên đang hướng tới Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng khi thỏa thuận cũng thể hiện rõ ý chí của mình ở các phương diện như : giá cả, phương thức thanh toán, vị trí đất, diện tích đất…

Thứ tư, mục đích của Hợp đồng dân sự là lợi ích hợp pháp, không trái đạo

đức xã hội mà các bên cùng hướng tới

Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minh, được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì nó mới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền

và nghĩa vụ của các bên mới được thực hiện trên thực tế Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết hợp đồng mục đích của bên chuyển nhượng là có được khoản tiền tương ứng với giá trị diện tích đất chuyển nhượng, mục đích của bên nhận chuyển nhượng là có được diện tích đất mà họ mong muốn phù hợp về giá cả cũng như mục đích sử dụng

về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, nó gắn liền với sự hình thành, tồn tại, phát triển của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể được Nhà nước quy định chặt chẽ về điều kiện, cách thức, trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch Người có quyền sử dụng đất: đất được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp… vì một lý do nào đó không có nhu cầu sử dụng đất nữa thì họ

chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng và thu về mình một khoản tiền tương ứng với diện tích đất mà họ chuyển nhượng, khi đó họ sẽ chấm dứt quan

hệ sử dụng đất trước Nhà nước, bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước sẽ thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất Việc xác lập hay chấm dứt quyền sử dụng đất phải được thông qua Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai có vai trò quản lý việc sử dụng đất cũng như đưa ra các quy định chặt chẽ, bắt buộc để việc xác lập, thay đổi cũng như chấm dứt quyền sử dụng đất được hiện theo một trật tự nhất định

21

- Một đặc điểm nữa của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tính song

vụ Trong đó quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đối xứng nhau Nghĩa là các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng đất có nghĩa vụ với nhau, quyền của bên chuyển nhượng là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và ngược lại: Bên chuyển nhượng có quyền nhận đủ tiền theo đúng thời hạn, đúng phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng thì cũng có nghĩa vụ giao đất đúng diện tích, đúng vị trí, loại đất…giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng như cam kết trong hợp đồng thì cũng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ giao đất đủ diện tích, đúng loại đất, đúng tình trạng đất, vị trí đất…cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo thỏa thuận cho họ

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính ưng thuận Điều này được thể hiện ở thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật công chứng quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Nghị định

về đăng ký giao dịch bảo đảm lại quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Chính vì vậy có những cách hiểu, cách áp dụng pháp luật không thống nhất đối với việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng đặc thù, nó cần tuân thủ các quy định của Luật đất đai nên thời điểm có hiệu lực

có nghĩa vụ phải thanh toán cho bên tặng cho bất cứ một khoản tiền nào)

1.1.2.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, trong quan hệ tranh chấp đất đai thì các chủ thể không có quyền

sở hữu đối với đất đai, quyền sở hữu đối với đất đai thuộc về Nhà nước, họ chỉ là chủ thể có quyền quản lý và sử dụng đất Các quyền này phát sinh dựa vào quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất của Nhà nước Với quyền sử dụng đất được trao người sử dụng đất có quyền khai thác các giá trị và khả năng sinh lời từ đất, được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy có thể nói các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng chuyển

23

nhượng quyền sử dụng đất chỉ là các chủ thể có quyền sử dụng đất, không phải

là chủ thể có quyền sở hữu đất đai

Thứ hai, bất cứ một tranh chấp nào xảy ra trên thực tế đều ảnh hưởng không

tốt đến lợi ích, đến trật tự xã hội và hoạt động quản lý của Nhà nước, tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không phải ngoại lệ Khi tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra sẽ khiến đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai không được thực hiện

một cách triệt để, trật tự quản lý hành chính về đất đai mà Nhà nước đã thiết lập cũng bị ảnh hưởng sâu sắc

Thứ ba, tranh chấp đất đai có đối tượng là quyền quản lý và quyền sử dụng

cũng như những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất theo quy định của pháp luật Như vậy có thể nói đối tượng của tranh chấp đất đai biểu hiện dưới dạng quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai, bởi đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nó không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, các tài sản tranh chấp khác đều thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp Yếu tố đặc biệt này chi phối rất lớn trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự nói chung, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng Khi giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ bảo vệ quyền và lợi

ích hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp mà còn bảo vệ cho quyền lợi của Nhà nước - chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai

Thứ tư, tranh chấp đất đai xảy ra không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các

bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: gây mất ổn định trật tự xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, có

24

thể khiến sản xuất đình trệ nếu quyền sử dụng đất đang tranh chấp thuộc quyền

sử dụng của Công ty, xí nghiệp Do đó giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định tình hình kinh tế - chính trị -

xã hội

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp giữa các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có thể xẩy ra trong bất cứ giai đoạn nào, có thể ở giai đoạn giao kết hợp đồng, giai đoạn thực hiện hợp đồng… Ở những giai đoạn khác nhau thì hậu quả pháp lý của tranh chấp cũng khác nhau Có thể phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa vào từng giai đoạn tranh chấp như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới việc hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu Nếu các thỏa thuận trong hợp đồng không trái luật, không trái đạo đức xã hội (tuân thủ điều kiện giao kết hợp đồng, hình thức hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai) thì hợp đồng có giá trị pháp lý, có hiệu lực, buộc các bên phải thi hành Bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại lỗi mà mình gây ra

Ngược lại nếu các chủ thể giao kết hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 hay vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội theo quy định tại Điều 123 BLDS 2015, bên

25

chuyển nhượng đất không có quyền chuyển nhượng, giao dịch dân sự giả tạo, giao dịch dân sự được ký kết do nhầm lẫn… thì không có giá trị pháp lý và bị vô hiệu Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên tham gia hợp đồng phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì

đã nhận, nếu có thiệt hại thì bên gây ra thiệt hại có lỗi phải bồi thường

Đối với tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ thể có thể là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bên thứ ba có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tới quyền sử dụng đất

Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những loại sau:

Chủ thể tranh chấp thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại này có thể là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bên thứ ba có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tới quyền

sử dụng đất Ở nhóm này gồm các loại được quy định từ Điều 117 đến Điều 129

Bộ luật dân sự 2015 như sau:

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp về hình thức của hợp đồng;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

+ Tranh chấp do giả tạo;

+ Tranh chấp do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

26

+ Tranh chấp do bị nhầm lẫn;

+ Tranh chấp do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:

+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng.; + Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

+ Tranh chấp do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, không làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; [27, tr.176 - tr.182]

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

pháp luật thì các bên phải thực hiện các cam kết đã được thỏa thuận trong hợp đồng trên cơ sở của Bộ luật dân sự, của Luật đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa vào nội dung có thể phân loại như sau:

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán: Bên nhận chuyển nhượng không thanh toán đủ số tiền theo thời gian, phương thức thanh toán đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng, hai bên không thống nhất được vấn đề này sẽ phát sinh tranh chấp;

+ Tranh chấp phát sinh khi nghĩa vụ giao đất cũng như giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không được thực hiện đúng như thỏa thuận trong hợp đồng: giao không đủ diện tích đất, loại đất, vị trí

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bị chấm dứt, bị hủy, bị vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị chấm dứt, bị hủy, bị vô hiệu đều dẫn đến hậu quả pháp lý Tuy nhiên khi hợp đồng vô hiệu, hợp đồng bị hủy, hợp đồng bị chấm dứt thì các bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện

Căn cứ vào hậu quả pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có thể chia thành các loại như sau:

+ Tranh chấp khi hợp đồng bị vô hiệu: vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, vi phạm điều kiện về hình thức…

+ Tranh chấp khi hợp đồng bị chấm dứt: do các chủ thể trong hợp đồng thỏa thuận chấm dứt ( hợp đồng đã được thực hiện xong hoặc hai bên đều mong muốn không tiếp tục thực hiện hợp đồng); do đơn phương chấm dứt hợp đồng ( một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ )

Thứ nhất: Do lịch sử để lại Dấu ấn của chiến tranh đã làm thay đổi chủ thể

sử dụng đất: đi lâu ngày, chạy giặc, chạy nạn, tản cư…đã dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất trước đây với những người đang chiếm hữu đất; tranh chấp ranh giới về đất đai cũng là một loại tranh chấp quyền sử dụng đất trong thời gian này: người có đất đi sơ tán một thời gian dài trở về thì ranh giới đất đã thay đổi, một phần diện tích đất của họ đã bị người khác sử dụng Chế độ sở hữu về đất đai thay đổi từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm phát sinh tranh chấp trong việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra

29

Việc thay đổi chính sách kinh tế với các chủ trương như xây dựng các hợp tác xã hay hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp làm phát sinh rất nhiều tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn

Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền qua các thời kỳ lịch sử đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều về số lượng nhưng chồng chéo, không có sự thống nhất về nội dung: Hiến pháp năm 1959 quy định nước ta có

ba hình thức sở hữu đất đai: hình thức sở hữu đất đai, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Thời gian này việc chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện, không bị cấm; Từ sau Hiến pháp năm 1980 đến trước khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện duy nhất của chủ sở hữu đối với đất đai Việc mua bán, chuyển nhượng, phát canh, thu tô đất dưới mọi hình thức bị nghiêm cấm; Sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, đặc biệt khi Luật đất đai

2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu, các chủ thể không có quyền sở hữu chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai Tuy nhiên người sử dụng đất được pháp luật cho phép thực hiện đầy đủ các quyền của người sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử dụng Sự thiếu đồng bộ này khiến cho việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai để giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh qua các thời kỳ gặp rất nhiều khó khăn

Những thay đổi nêu trên là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất ngày càng gia tăng và phức tạp

Thứ hai: Thị trường bất động sản trong những năm gần đây có sự biến động

mạnh mẽ, giá trị bất động sản tăng cao đã mang đến cho chủ thể đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nguồn lợi nhuận khổng lồ Chính khoản lợi

30

nhuận này đã khiến cho các nhà đầu tư bất chấp pháp luật đầu cơ trục lợi: thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp và không tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và pháp luật khác có liên quan; chuyển nhượng đất trá hình thông qua một số tiểu xảo tinh vi như: hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn… gây lũng đoạn thị trường bất động sản, khiến cho những mâu thuẫn, những xung đột về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể tham gia hợp đồng gia tăng Đây là một trong những nguyên nhân chính làm phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ ba: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai bộc lộ nhiều bất cập, còn yếu

kém Đất đai trước năm 1993 chỉ dựa vào kê khai đăng ký của công dân Các loại bản đồ địa chính, mục kê…còn sơ sài, quản lý lỏng lẻo Khi Luật đất đai

1993 được ban hành thì nhiều địa phương chạy theo thành tích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ồ ạt, thiếu các thủ tục, thiếu đo vẽ, xác nhận của các hộ liền kề…Rồi việc nếu có đo vẽ thì cũng chỉ là chiếu lệ, qua loa, thủ công, thiếu chính xác…

Thứ tư: Nền kinh tế chuyển đổi từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường đã

thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển mạnh mẽ, công nghiệp hóa và hiện đại hóa

đã về đến cả những vùng nông thôn Điều này đã ảnh hưởng mạnh mẽ và mang lại những thay đổi tích cực, đáng kể cho đất nước Bên cạnh đó nó cũng có một

số tác động không tốt đến đời sống xã hội như: Sự “ nóng” lên, sự “leo thang” của giá đất diễn ra liên tục và cục bộ Có nhiều thửa đất trước đây hầu như không ai quan tâm nay trở thành đất “ vàng ”, giá đất tăng lên gấp nhiều lần, là tâm điểm của mọi sự chú ý bởi có một dự án phát triển khu công nghiệp chuẩn bị được triển khai, một con đường mới mở, người dân đua nhau bán đất, “đổi đất

31

thành vàng’’ Đây là nguyên nhân khiến các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chiều hướng tăng mạnh về số lượng, phức tạp về tính chất Có thể nói, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại tranh chấp có tính phức tạp cao nên chúng ta phải đối mặt giải quyết không chỉ ngày một ngày hai mà tính bằng năm, rất nhiều năm mới có thể giải quyết vấn đề này

Bên cạnh những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vấn đề nổi cộm như đã nêu ở trên Việc LĐĐ cũng như các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai chưa được chú trọng phổ biến sâu rộng trong nhân dân dẫn đến một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, khi chuyển nhượng đất chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi mà quyền

sử dụng đất trở thành tài sản có giá trị cao sẽ xảy ra hiện tượng nhiều người dân

đã lợi dụng kẽ hở, lách luật để đòi lại nhà đất đã bán, hay vì lợi ích kinh tế mà thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây cũng là những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất gia tăng về số lượng, phức tạp về tính chất

1.1.4.2 Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Về mặt kinh tế: Bất cứ tranh chấp nào xảy ra đều gây ra những

hệ lụy trong cuộc sống, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của kinh tế đất nước Để giải quyết tranh chấp các chủ thể tranh chấp sẽ phải đầu tư thời gian, tiền bạc và cả

32

tâm lý; Cơ quan Nhà nước phải có một bộ máy để giải quyết các tranh chấp; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra ở một khía cạnh nào đó sẽ làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, điều này gây tốn kém cho nhân dân, cho Nhà nước, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp, lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích xã hội

Thứ hai: Về chính trị: Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phát sinh có thể gây hoang mang lo lắng trong quần chúng nhân dân, ảnh hưởng không tốt đến tâm lý của người tham gia tranh chấp: họ sợ mất quyền lợi, sợ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật Điều này sẽ ảnh hưởng xấu, gây mất ổn định tình hình kinh tế - xã hội

Thứ ba: Về mặt xã hội: Những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất

như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người liên quan thường có mối quan hệ tình cảm gia đình như: cha mẹ, vợ chồng, anh em, con cái Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội do đó khi tranh chấp diễn ra mà không được giải quyết ổn thỏa sẽ dẫn đến rạn nứt tình cảm trong gia đình và hàng loạt các phức tạp khác Một số tranh chấp gay gắt các bên

bị dồn nén, không khống chế được cảm xúc của bản thân có thể dẫn đến vi phạm pháp luật hình sự

Có thể nói, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra

đã tác động nghiêm trọng đến mọi mặt của đời sống như: kinh tế - chính trị - xã hội Do đó tìm ra giải pháp để giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này là vấn

đề cấp bách hiện nay Điều này nhằm ổn định trật tự xã hội và tạo đà cho nền kinh tế của đất nước phát triển vì: “Dân có giàu thì nước mới mạnh’’