Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại tỉnh quảng nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LƯU THỊ LAN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAMHỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LƯU THỊ LAN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số : 838 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ luật học “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học thân với hướng dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Như Phát- người hướng dẫn khoa học Các số liệu, kết quả, trích dẫn nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình Tơi xin chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu Tác giả luận văn Lưu Thị Lan LỜI CẢM ƠN Em xin trân trọng gởi lời cảm ơn quý thầy cô giáo Học viện khoa học xã hội tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích suốt khóa học vừa qua Với tất lòng chân thành, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Nguyễn Như Phát hướng dẫn tận tình, chu đáo, đầy trách nhiệm, thầy giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành luận văn cách tốt Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam, Tòa án nhân dân thành phố Tam Kỳ số Tòa án nhân dân huyện tỉnh Quảng Nam tạo điều kiện cung cấp tài liệu, số liệu, tạo thuận lợi cho trình nghiên cứu hồn thành luận văn Xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân động viên giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Lưu thị Lan MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1.1 Những vấn đề lý luận chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án 20 CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH QUẢNG NAM 28 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 2.3 Một số hạn chế, vướng mắc phát sinh việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam 51 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 59 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án từ thực tiễn Quảng Nam 59 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Quảng Nam 61 KẾT LUẬN 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân BLTTDS : Bộ luật tố tụng Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐXX : Hội đồng xét xử HĐTP : Hội đồng thẩm phán HĐCN : Hợp đồng chuyển nhượng HĐCNQSDĐ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất KHXH : Khoa học xã hội NXB : Nhà xuất TAND : Tòa án nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa VPCC : Văn phòng cơng chứng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần cho hoạt động sản xuất đời sống, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” Chính sách, pháp luật đất đai bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, giao dịch thị trường bất động sản; thúc đẩy việc tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại, xây dựng nông thôn mới, thu hút đầu tư nước nước ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày quan trọng để thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước…Nhờ đột phá quan trọng sách đất đai mang lại thành tựu to lớn nông nghiệp, công nghiệp tăng trưởng kinh tế Việt Nam 30 năm qua, góp phần giữ vững ổn định trị – xã hội Tuy nhiên, đất đai vấn đề phức tạp nhạy cảm, tác động trực tiếp đến ổn định phát triển đất nước, đến đời sống nhân dân Nhu cầu sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều đồng thời phát sinh nhiều tranh chấp bên tham gia vào quan hệ dân sự, Thực tiễn xét xử Tòa án cấp đạt kết số lượng, chất lượng án giải Tuy nhiên, nhiều hạn chế loại án khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ… tính chất tranh chấp phức tạp vụ án dẫn đến việc giải cịn kéo dài, khó khăn, lúng túng, quan điểm đường lối giải tranh chấp trái ngược dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa ngày nhiều, nhiều vụ bị chậm trễ, kéo dài…Ngồi ra, tình trạng khơng đảm bảo tính pháp lý hợp đồng, hợp đồng vô hiệu , ; hợp đồng giao kết giả tạo, lừa dối, vi phạm điều cấm pháp luật , trái đạo đức xã hội, hay việc thực giao dịch có tài sản khơng thuộc quyền sử dụng hợp pháp, tồn tại, vấn đề xúc Ngăn ngừa, hạn chế, giúp bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng dự liệu khả để hạn chế hợp đồng vơ hiệu bảo vệ quyền lợi mình, giải pháp luật, nhanh chóng tranh chấp yêu cầu xúc người dân quan nhà nước Việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải tranh chấp, thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc giải tranh chấp qua thực tiễn xét xử Quảng Nam năm gần đây, sở đề xuất kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung sách, pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng xác lập chế giải tranh chấp thích hợp nhằm nâng cao hiệu cơng tác giải quyết, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp, đáng cho đương Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam” làm đề tài luận văn cao học luật Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm: sách chuyên khảo, sách tham khảo, tạp chí…về hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực đất đai như: Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Hải Yến (2017), Học viện Khoa học Xã hội đề tài: “ Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ” Luận văn thạc sĩ luật học Đỗ Thị Vân (2015), Viện Đại học mở Hà Nội; đề tài: “ Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, Thành phố Hà Nội” ; Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Thị Hường(2017), Học viện Khoa học xã hội, đề tài: “ Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Bình Tân , Thành phố Hồ Chí Minh” Ngồi ra, cịn có viết như: “Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai” TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đăng Webside trường Đại học Kiểm sát Hà Nội; Bài viết “Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành” Nguyễn Văn Hiến, Tòa án nhân dân tối cao, đăng Tạp chí dân chủ pháp luật ngày 5/7/2018… Xã hội vận động, thay đổi, phát triển, hệ thống pháp luật có thay dổi theo tình hình thực tế, kết nghiên cứu đạt cần phải bổ sung hoàn thiện Để hoàn thành tốt đề tài, tác giả tham khảo vấn đề nghiên cứu khía cạnh khác việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất Tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở làm rõ, phân tích vấn đề lý luận thực tiễn - thông qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam- giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Quảng Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu trên, tác giả đặt giải nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp HĐCNQSDĐ, thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án, phân tích vụ án cụ thể thực tiễn xét xử TAND tỉnh Quảng Nam từ năm 2014 đến năm 2018 để khó khăn, vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc q trình giải tranh chấp HĐCNQSDĐ từ thực tiễn xét xử TAND tỉnh Quảng Nam - Nêu giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ từ thực tiễn xét xử TAND tỉnh Quảng Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận áp dụng pháp luật vào việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, thực trạng áp dụng pháp luật địa bàn tỉnh Quảng Nam từ năm 2014 đến năm 2018 để nghiên cứu vấn đề thuộc nội dung nghiên cứu đề tài Đưa giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài luận văn nghiên cứu góc độ chuyên ngành Luật, liên quan vấn đề áp dụng pháp luật Tố tụng dân pháp luật nội dung việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Số liệu phục vụ nghiên cứu đề tài thu thập từ hoạt động xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam năm gần (từ năm 2014 đến năm 2018) Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Luận văn hoàn thành dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa MácLê Nin, quan điểm vật biện chứng vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, sách Đảng Nhà nước sách đất đất đai, hợp đồng, tổ chức hoạt động hệ thống Tòa án nhân dân cấp, quan tư pháp…làm phương pháp luận nghiên cứu 5.2 Phương pháp nghiên cứu quản lý sử dụng đất đai có chiều hướng gia tăng Những quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu quán, thiếu thống thời kỳ, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất lại phụ thuộc vào loại đât, chủ thể, hình thức sử dụng đất…nên dễ dẫn đến nhầm lẫn, hạn chế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dễ dẫn đến tranh chấp Mặc dù quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trước thực trạng giao dịch viết tay nhiều nên văn hướng dẫn lại quy định công nhận giấy chuyển nhượng QSDĐ viết tay theo thời kỳ, Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 3/3 cho phép việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất mở rộng thêm trường hợp, điều tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm cho pháp luật thiếu tính nghiêm minh Các quan hành quản lý đất đai chưa nâng cao tinh thần trách nhiệm việc cung cấp chứng cứ, thơng tin địa chính, nguồn gốc đất, hồ sơ lưu giấy tờ chuyển nhượng…mối quan hệ quan với Tòa mang tính phối hợp, khó khăn cho Tịa án việc giải quyêt hạn việc thu thập chứng Tịa, đương sự…Ngồi ra, hồ sơ địa thời kỳ khơng thống nhất; số liệu đo đạc nhiều lúc có sai sót; việc thẩm định, đo đạc có vấn đề gây khó khăn phức tạp cho Tịa, nhiều vụ hoãn, chậm giải quyết, nhiều vụ bị hủy, sửa án…làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương Văn quy phạm pháp luật đất đai nhiều, thường xuyên thay đổi cho phù hợp với thực tế, văn pháp luật dân sự, tố tụng dân có thay đổi cho phù hợp với Hiến pháp 2013, việc tiếp cận, nhận thức, am hiểu pháp luật phận người dân thấp, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho nhân dân chưa thực coi trọng nên có ảnh hưởng đến việc tuân thủ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, dễ làm phát sinh tranh chấp Điều làm cho số lượng án tranh chấp ngày tăng, công tác giải Tịa gặp nhiều khó khăn 57 Bên cạnh nguyên nhân sách, pháp luật, mối quan hệ phối hợp…thì việc phận Thẩm phán, cán Tòa chưa ý thức việc nâng cao lực, trình độ, cập nhật văn bản, xem xét, đánh giá chứng vụ án trực tiếp giải khơng khách quan…Ngồi ra, Hội thẩm nhân dân có kiến thức pháp luật cịn hạn chế, chưa tập huấn kiến thức pháp luật nhiều…dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa nhiều Tiểu kết Chương Trong chương này, luận văn tập trung phân tích, đánh giá tình hình thực tế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam, làm rõ số vấn đề sau: - Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thẩm quyền Tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam: khái quát tình hình Kinh tế - xã hội Quảng Nam vấn đề đặt công tác giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Toà án; thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án Quảng Nam từ năm 2014 đến nay, phân tích số vụ án cụ thể; đánh giá kết đạt được, hạn chế, khó khăn trình giải tranh chấp này, nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế, vướng mắc hoạt động thực tiễn Đó sở cho việc định hướng đề xuất yêu cầu, định hướng giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ lĩnh vực khác có liên quan 58 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án từ thực tiễn Quảng Nam Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, giải tranh chấp đất đai nói chung nhu cầu cấp bách giai đoạn nay, tranh chấp ảnh hưởng lớn đến tình hình trị, xã hội, kinh tế Nếu tình hình trị, xã hội, kinh tế không ổn định không tạo tiền đề để phát triển kinh tế, gây nhiều xung đột lợi ích, đồn kết nội nhân dân…Luật đất đai 2013 tiếp tục quy định “khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện thống quản lý”, việc Nhà nước quản lý đất đai liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trị quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án Để nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần có định hướng cần thiết sau: * Định hướng hoàn thiện pháp luật đất đai luật liên quan: Văn pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trình sử dụng đất như:Bộ luật Dân luật chuyên ngành khác :Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản…nói chung tương đối thống t Tuy nhiên quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất cập Sự chung chung, thiếu cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhiều quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền người sử dụng đất, quyền quy định chung chung tản mạn nhiều điều luật nên khó áp dụng Giao dịch quyền sử dụng đất thực 59 hay không phụ thuộc vào quy định pháp luật đất đai Ngồi ra, cịn có thiếu thống ngành luật, Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, cịn Điều 122 Luật Nhà năm 2014 lại quy định hợp đồng mua bán nhà thương mại có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng Như có mâu thuẫn thời điểm có hiệu lực hợp đồng quy định Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014, đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhà trường hợp thực theo quy định Luật Vì vậy, cần đồng bộ, thống pháp luật dân sự, pháp luật đất đai ngành luật khác để khắc phục mâu thuẫn, Do đó, pháp luật đất đai cần xây dựng đồng bộ, đầy đủ cụ thể làm sở vững cho quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tinh thần Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu sách, pháp luật đất đai *Tăng cường chế phối hợp chặt chẽ với quan bảo vệ pháp luật Tăng cường chế phối hợp chặt chẽ với quan bảo vệ pháp luật Tòa án nhân dân tối cao với Viện kiểm sát nhân dân tổ chức bổ trợ tư pháp như: công chứng, …thường xuyên tham gia buổi tọa đàm, trao đổi, trau dồi kinh nghiệm, đánh giá tình hình hoạt động giải với ban ngành liên quan, từ rút kinh nghiệm, học, giải pháp đẻ hạn chế khó khăn, bất cập *Định hướng hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có thể nói, đất đai yếu tố tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất tách rời khỏi thị trường bất động sản Quyền sử dụng đất quyền tài sản đặc biệt, Tuy nhiên, Nhà nước cần hạn chế can 60 thiệp không cần thiết, tạo chế thơng thống thực phát huy được tác dụng ý nghĩa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản coi trọng Muốn thúc đẩy phát triển hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản để quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển bất động sản thành đầu tư, sở để thực giao dịch bất động sản khác thị trường thuận lợi Hoàn thiện theo hướng đồng bộ, thống với nội dung pháp lý khác thị trường bất động sản, quy chế pháp lý loại bất động sản khác (nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất), sở hoàn thiện pháp luật thị trường bất động sản cách toàn diện, thống phù hợp Nhằm đảm bảo tính cơng bằng, quyền định đoạt, quyền tự kinh doanh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đảm bảo tính an toàn, nhanh gọn hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Cần xác định quyền sử dụng đất loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Quảng Nam 3.2.1 Giải pháp chung * Giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai luật liên quan Hiện nay, chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức giao dịch sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Quy định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành bộc lộ quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn mâu thuẫn, bất cập BLDS năm 2015 khơng có chương quy định riêng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành 61 khơng có quy định cụ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, khơng đưa khái niệm cụ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều khiến cho người tham gia giao dịch quan Tịa án gặp khó khăn xét xử tranh chấp Vìì vậy, cần hướng dẫn cụ thể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hạn chế can thiệp quản lý quan hành vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phải xác định quyền sử dụng đất bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản xác định: “Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất” Với quy định này, người ta xác định quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay không dù phép kinh doanh thị trường bất động sản Ngoài ra, để bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản, cần có hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất xác định phù hợp với giá thị trường theo giá thị trường, chế định giá xác; đất sử dụng phải nhà nước công nhận mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin bất động sản đầy đủ, xác, cơng khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận Theo quy định Hiến pháp Bộ luật Dân sự, đất đai tài sản thuộc sở hữu nhân dân, nhân dân thực quyền chủ sở hữu đất đai thông qua người đại diện Nhà nước Tuy nhiên, cần phải có quy định cụ thể nội hàm thuật ngữ nhằm xác định quyền người dân việc Nhà nước thực quyền “đại diện chủ sở hữu đất đai” quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sách tài đất đai Cho đến thời điểm này, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung ban hành với nhiều sửa đổi quy định phù hợp với thực tiễn đời sống Tuy nhiên, nhiều điểm khơng 62 thống nhất, rong q trình hồn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần trọng số điểm sau: Một là, đảm bảo tính cơng bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự kinh doanh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là, đảm bảo tính an toàn, nhanh gọn hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ba là, cần xác định quyền sử dụng đất loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất *Hoàn thiện quy định chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Theo quy định Khoản Điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ “chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, trách nhiệm người thực chứng thực cơng chứng viên hồn tồn khác nhau, người thực chứng thực chịu trách nhiệm thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch Không chịu trách nhiệm nội dụng hợp đồng, giao dịch chứng thực (trừ trường hợp người thực chứng thực biết rõ ràng hợp đồng, giao dịch trái pháp luật) Cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch công chứng (chịu trách nhiệm mặt nội dung); toàn hợp đồng, giao dịch công chứng họ phải chịu trách nhiệm cá nhân đời việc mà họ công chứng Việc quy định chứng chưa đảm bảo độ an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp động, giao dịch so với quy định công chứng hợp đồng, giao dịch thực tổ chức hành nghề công chứng theo quy định Luật Công chứng năm 2014 Cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vấn đề bất cập nêu để hoàn thiện quy định chứng thực hợp đồng, giao dịch, nhằm đảm bảo độ an toàn pháp lý *Quan tâm đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 63 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chwusng nhận quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng Nhà nước công nhận, phương tiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu người dân chưa cấp GCNQSDĐ xảy tranh chấp việc giải gặp nhiều khó khăn Vì vậy, cần phải đẩy nhanh việc hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều cần đủ để người có quyền sử dụng đất thực giao dịch liên quan đến chuyển nhượng đất Đồng thời làm sở pháp lý cung cấp cho Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ * Tuân thủ quy định hình thức hợp đồng Điều kiện hình thức có ảnh hưởng khơng nhỏ tới giá trị pháp lý hợp đồng hình thức hợp đồng không tuân thủ bị tuyên vơ hiệu Do cần phải thực cách nghiêm túc, cần tăng cường tinh thần trách nhiệm cơng chứng viên, người có thẩm quyền chứng thực, khơng để xảy tình trạng ký giùm văn giao dịch * Cần có quy định hướng dẫn cụ thể quy định Khoản 2, điều 129, BLDS 2015, nội dung Điều giao dịch dân xác lập bằng văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực Quy định khó xác định “hai phần ba nghĩa vụ giao dịch”- tính tổng số nghĩa vụ giao dịch sau xem số lượng nghĩa vụ thực hay định lượng phần nghĩa vụ hợp đồng thực (chẳng hạn nghĩa vụ toán bên nhận chuyển nhượng đất) Việc xử lý hậu hợp đồng vơ hiệu cịn nhiều bất cập: cụ thể buộc bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, đối tượng hợp đồng tài sản khơng cịn giữ tình trạng ban đầu * Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 64 dụng đất người dân cần thiết, có số lượng người dân nhận thức hạn chế tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, đồng thời gây khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho Nhà nước công tác quản lý đất đai 3.2.2 Giải pháp cụ thể Hoạt động xét xử nói chung, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cần phải có Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân có văn hóa, có ý thức pháp luật, phẩm chất đạo đức tốt , có trình độ chun mơn nghiệp vụ, , tâm huyết với công việc hiểu biết, cập nhật thường xuyên quy định pháp luật, đường lối, sách Đảng Nhà nước, cần quan tâm đến lợi ích nhân dân Xét xử vụ án dân vấn đề phức tạp, việc nắm vững nội dung luật hình thức, người thẩm phán phải có hiểu biết khác xét xử xác Do vậy, cần nhanh chóng kiện tồn tổ chức, nâng cao đào tạo trình độ chun mơn đội ngũ cán có thẩm quyền việc giải tranh chấp, đồng thời cần đào tạo, bồi dưỡng phẩm chất đạo đức, lý luận trị, nâng cao tinh thần đội ngũ cán bộ, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho hội thẩm nhân dân Thực tiễn xét xử tỉnh Quảng Nam cho thấy có vụ án bị hủy, bị sửa nhiều nguyên nhân có số Thẩm phán không ý cập nhật văn hiểu cách máy móc, xem xét chứng khơng khách quan, nhầm lẫn xác định quan hệ pháp luật, giải pháp trường hợp này: - Thường xuyên cập nhật văn pháp luật, hướng dẫn áp dụng pháp luật lĩnh vực lĩnh vực liên quan cho Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân Các quan chức cần thường xuyên tổ chức tập huấn có văn ban hành - Việc bổ nhiệm Thẩm phán cần ưu tiên người đào tạo bản, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn, có phẩm chất đạo đức tốt Cần phải có chương trình bồi dưỡng, đào tạo, đào tạo lại đội ngũ Thẩm phán - Các quan có thẩm quyền cần có giải pháp yêu cầu quan có liên quan việc cung cấp chứng cứ, thẩm định, đo đạc phải phối hợp chặt chẽ với Tòa việc cung cấp chứng cứ, thẩm định, đo đạc…có giải 65 vụ án đảm bảo khách quan, xác không để kéo dài vụ án Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: năm gần đây, tirnh trọng công tác này, cịn tồn Tồn tỉnh kê khai đăng ký cấp 760.608 bìa đỏ với tổng diện tích 445.582ha Riêng từ đầu năm 2017 đến nay, quan có thẩm quyền lập thủ tục cấp 17.439 bìa đỏ, địa phương vùng đơng 10.426 bìa đỏ Đáng lưu ý, tiến độ cấp bìa đỏ loại đất lâm nghiệp thấp, tồn tỉnh cấp 55.847 bìa đỏ (đạt tỷ lệ 41,1% khối lượng duyệt) Tiểu kết Chương Trên sở thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam phân tích, đánh giá chương 2, chương đưa định hướng giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án nhân dân việc xây dựng hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai có hiệu Bên cạnh định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu xét xử hệ thống Tòa án, nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm; thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật; phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…Việc định hướng hồn thiện pháp luật khơng lĩnh vực giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan 66 KẾT LUẬN Đất đai đóng vai trị qun trọng N, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng thể có tồn lồi người Đất đai tài nguyên vô quý giá người Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Nhu cầu nhà ngày tăng, đất đai có hạn, cần có định hướng, giải pháp để sử dụng tốt tài nguyên đất đai vào công phát triển kinh tế Chúng ta phải giải tranh chấp phát sinh đất đai đặc biệt tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng tượng xã hội mang tính khách quan điều kiện kinh tế thị trường đất đai ngày trở nên có giá tranh chấp đất đai, có tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ngày gia tăng số lượng phức tạp nội dung, ảnh hưởng đến quyền lợi đương sự, lợi ích Nhà nước…Vì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề xúc xã hội Mặc dù hệ thống pháp luật đất đai ngành luật liên quan ngày hoàn thiện, bên cạnh kết đạt q trình xét xử tranh chấp này, cịn khó khăn, vướng mắc sách pháp luật trình giải tranh chấp nên dẫn đến tình trạng chậm trễ, khơng thống nhất, nhiều vụ án bị hủy, sửa, tạm đình chỉ, xử xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài làm giảm lòng tin nhân dân với đường lối sách Đảng, pháp luật Nhà nước -Ngăn ngừa, hạn chế, giúp bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng dự liệu khả để hạn chế hợp đồng vơ hiệu bảo vệ quyền lợi pháp luật, giải nhanh chóng, tranh chấp yêu cầu xúc người dân quan nhà nước Do đó, việc nghiên cứu nhằm tìm nguyên nhân, hạn chế định để đề xuất, xây dựng giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án 67 thời gian tới, đảm bảo sứa đổi bổ sung sách pháp luật đất đai, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho cơng dân việc có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn hành - Trong giới hạn nghiên cứu luận văn thạc sĩ,song tác giả mong muốn rằng vấn đề nghiên cứu luận văn góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật đất đai nói chung, nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án Tuy nhiên, luận văn khơng tránh khỏi sai sót, hạn chế Vì vậy, tơi mong nhận góp ý chân thành quý thầy, cô đồng nghiệp 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Án lệ số 04/2016/AL vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” [2] Án lệ số 16/2017/AL công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất di sản thừa kế đồng thừa kế chuyển nhượng [3] Bộ luật Dân 2015 [4] Bộ luật Dân 2005 [5] Bộ Luật tố tụng Dân 2015 [6] Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 [7] Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 [8] Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia [9] Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình [10] Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình [11] Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2005), Nghị số 04/2005/NQ-HĐTP, hướng dẫn thi hành số quy định Bộ luật Tố tụng Dân chứng minh, chứng [12] Hội đồng thẩm phán TANDTC(2017), Nghị số: 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05 tháng 05 năm 2017 hướng dẫn số quy định khoản khoản Điều 192 Bộ Luật Tố tụng Dân 2015 [13] Nguyễn Văn Hiến (2018), Tòa án nhân dân tối cao viết “Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành” - đăng Tạp chí dân chủ pháp luật ngày 5/7/2018 [14] Vũ Thị Hường (2017), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tịa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ [15] Luật đất đai năm 1987 [16] Luật đất đai năm 1993 [17] Luật đất đai năm 2003 [18] Luật đất đai năm 2013 [19] Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đăng Webside trường Đại học Kiểm sát Hà Nội Bài viết “Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai” [20] Quốc hội (1946), Hiến pháp [21] Quốc hội (1959), Hiến pháp [22] Quốc hội (1980), Hiến pháp [23] Quốc hội (1992), Hiến pháp [24] Quốc hội (2013), Hiến pháp [25] Tạp chí dân chủ pháp luật Bộ Tư pháp số 12/2010, “Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” [26] Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân dân, Hà Nội [27] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai [28] Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Nam (2014), Báo cáo thống kê công tác ngành Tòa án năm 2014, Quảng Nam [29] Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam (2015), Báo cáo thống kêt cơng tác ngành Tịa án năm 2015, Quảng Nam [30] Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam (2016), Báo cáo thống kê ngành Tòa án năm 2016, Quảng Nam [31] Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam (2017), Báo cáo thống thống kê ngành Tòa án năm 2017, Quảng Nam [32] Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam (2018), Số liệu thống kê tháng đầu năm 2018 [33] Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao – Tổng cục địa (1997), Thông tư liên tịch số 02/1997/TTLT/TANDTC –VKSNDTC – TCĐC hướng dẫn thẩm quyền Tòa án nhân dân Ủy ban nhân dân việc giải tranh chấp theo khoản Điều 38 Luật đất đai năm 1993 [34] Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao – Tổng cục địa (2002), Thơng tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC – VKSNDTC – TCĐC hướng dẫn thẩm quyền Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất [35] Tòa án nhân dân Tối cao- công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 hướng dẫn số vấn đề nghiệp vụ [36] Tòa án nhân dân huyện Bắc Trà My(2016), Bản án số 01/2016/DSST ngày 5/01/2016 V/v yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” [37] Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam(2016), Bản án số 02/2016/DS-ST ngày 15/3/2016 việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [38] Tòa án nhân dân huyện Duy Xuyên (2016), Bản án số 16/2016/DS-ST ngày 27/4/2016 TAND huyện Duy Xuyên [39] Toà án nhân dân Tp Tam Kỳ(2015), Bản án số 73/2015/DSST ngày 15.7.2015 [40] Đỗ Thị Vân (2015), Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ [41] Vũ Hải Yến (2017), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai, Luận văn thạc sĩ luật học của- Học viện Khoa học Xã hội [42] Luật kinh doanh Bất động sản 2014 [43] Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2004 ... luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án 20 CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN... thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam- giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Chương 2: Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam Chương 3: