Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Quản lý rủi ro dự án xây dựng chung cư cao tầng giai đoạn xây lắp tại Tp. Hồ Chí Minh

Các nhà nghiên cứu về rủi ro, trong đó có Kartam N, Kartam S 2001, Martin Schieg 2006, nhận dạng và quản lý rủi ro của dự án xây dựng có ý nghĩa cốt lõi trong thành công của các dự án xâ

TỔNG QUAN

Giới thiệu chung

Chương 2 sẽ làm sáng tỏ các khái niệm quan trọng được sử dụng trong luận văn, đồng thời tổng hợp những nghiên cứu trước về phương pháp và các rủi ro tiềm ẩn Nội dung chương này sẽ cung cấp cơ sở lý thuyết cho đề tài nghiên cứu.

Các khái niệm dùng trong luận văn

2.2.1 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng Dự án là tập hợp những đề xuất, ý tưởng được thực hiện theo một quy trình để đạt được mục tiêu đề ra trong khoảng thời gian xác định, sử dụng nguồn tài nguyên giới hạn (Đinh Công Tịnh, 2007)

Theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo các đối tượng nhất định Mục đích của dự án đầu tư là đạt được sự tăng trưởng về số lượng, chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian xác định.

Như vậy, dự án đầu tư là một khái niệm rất rộng, dự án đầu tư có trong nhiều lĩnh vực khác nhau Trong phạm vi luận văn, ta chỉ quan tâm đến những dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng Đinh Công Tịnh (2007) định nghĩa dự án xây dựng như sau:

“Dự án xây dựng là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hay cải tạo những công trình xây dựng (nhà ở, văn phòng, nhà máy, sân bay, bến cảng )

Quy trình thực hiện dự án xây dựng gồm 3 giai đoạn sau:

- Chuẩn bị đầu tư - Thực hiện dự án đầu tư - Kết thúc dự án đầu tư

Hình 2.2.1 Các giai đoạn của dự án đầu tư

- Trong phạm vi đề tài, chỉ thực hiện nghiên cứu rủi ro dự án trong giai đoạn thi công của bước thực hiện dự án đầu tư

Giai đoạn thi công xây lắp là giai đoạn quan trọng trong quá trình hoàn thiện dự án, đòi hỏi nhiều nguồn lực và thời gian Trong giai đoạn này, bản thiết kế sẽ được đưa vào thực tế, biến ý tưởng thành một công trình có thể sử dụng Giai đoạn thi công xây lắp thường kéo dài và đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, bao gồm nhà thầu, giám sát và chủ đầu tư, để đảm bảo dự án được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng.

T A ỉI N G U Y E ÂN D U ẽ A ÙN ĐƯỜNG CONG TÀI NGUYÊN KHỞI ĐỘNG

CHUẨN BỊ THỰC HIỆN DỰ ÁN KẾT THÚC

Hình 2.2.2 Cấu trúc vòng đời dự án, (PMI 2008) CHUẨN BỊ

THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU

KẾT THÚC DỰ ÁN ĐẦU

- Nhận ra cơ hội đầu tư

- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi

-Giai đoạn thiết kế -Giai đoạn đấu thầu -Giai đoạn thi công

Giai đoạn bàn giao, đưa dự án vào khai thác sử dụng

2.2.2 Khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng

Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung” Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng được hiểu như sau:

Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở lên

Tùy vào mục đích của chủ đầu tư, tại TPHCM xuất hiện nhiều dự án chung cư hỗn hợp Các dự án này không chỉ cung cấp căn hộ chung cư mà còn dành nhiều tầng cho các dịch vụ khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân.

2.2.3 Rủi ro trong dự án xây dựng

Rủi ro là những sự kiện hoặc điều kiện mang tính ngẫu nhiên có thể tác động đến ít nhất một đối tượng tham gia trong dự án (Flanagan & Norman G, 1993) Nhìn chung, các rủi ro có thể có bản chất tích cực hoặc tiêu cực, tùy thuộc vào tác động của chúng đối với mục tiêu của dự án.

Theo Flanagan & Norman G (1993), rủi ro là một thuộc tính của tất cả cả các dự án xây dựng, Không một dự án nào là không có rủi ro

Rủi ro dự án bao gồm nhóm những rủi ro bên trong dự án như: tài chính, thiết kế, hợp đồng, xây dựng, tổ chức, và những rủi ro bên ngoài dự án như: kinh tế, xã hội, chính sách, pháp luật, môi trường…Tất cả những rủi ro này đều tác động đến chi phí, tiến độ hoặc chất lượng của dự án (Sameh Monir El-Sayegh, 2007)

Theo nhận định của Sameh Monir El-Sayegh (2007), dự án xây dựng quy mô có càng lớn thì càng tiếp xúc nhiều với các nhân tố rủi ro: quy hoạch và thiết kế phức tạp, sự hiện diện của nhiều nhóm lợi ích khác nhau (Chủ đầu tư, nhóm quản lý dự án của chủ đầu tư, Tư vấn, Nhà thầu thi công, Nhà cung cấp,…), Sự sẵn có nguồn lực (vật liệu, thiết bị, ngân quỹ,…), Môi trường khí hậu, Môi trường kinh tế - chính trị và Các quy định pháp luật

2.2.4 Quản lý rủi ro trong dự án xây dựng:

Quản lý rủi ro là một quy trình kiểm soát các rủi ro dự đoán có thể gặp phải trong dự án đầu tư (Ahmet Ozta, Onder Okmen, 2004) Quản lý rủi ro cho dự án xây dựng cần được thực hiện ngay từ giai đoạn đầu của dự án (LD Long, 2005).

Tác giả Roger Flanagan và George Norman (1993) đưa ra quy trình khung quản lý rủi ro như sau

Hình 2.2.3 Quy trình quản lý rủi ro

- Nhận dạng rủi ro: Là bước đầu tiên của quy trình khung quản lý rủi ro Nhận dạng những rủi ro và sự không chắc chắn có thể giới hạn hay ngăn cản chúng ta đạt được mục tiêu đề ra Các sự kiện, nguyên nhân nào có thể gây hại (L.D Long, 2005)

Tác giả Roger Flanagan và George Norman (1993) khuyến cáo rằng điều quan trọng là phải phân biệt rõ ràng giữa nguồn gốc của rủi ro và tác động của rủi ro.

Hình 2.2.4 Trình tự của rủi ro

- Phân loại rủi ro: xem xét loại rủi ro và tác động của nó đến các đơn vị, tổ chức (Roger Flanagan và George Norman, 1993)

Thái độ đối với rủi ro Phản hồi rủi ro

Nguồn gốc rủi ro Sự kiện xảy ra Ảnh hưởng, tác động

Có 3 cách để phân loại rủi ro: bằng xác định kết quả, loại rủi ro, tác động của rủi ro

- Phân tích rủi ro: Đánh giá hậu quả tương ứng với từng loại rủi ro hoặc kết hợp các rủi ro băng cách sử dụng các kỹ thuật phân tích Tổng hợp tác động của rủi ro băng sử dụng nhiều loại kỹ thuật đo lường (Roger Flanagan & George Norman, 1993)

Hình 2.2.5 Quy trình phân tích rủi ro

- Phản hồi rủi ro: Chúng ta sẽ tiến hành đáp ứng lại những rủi ro đã được nhận dạng như thế nào? (loại bỏ, giảm thiểu rủi ro, chuyển rủi ro cho ai khác, chấp nhận rủi ro) Phản ứng với rủi ro sẽ bị tác động bởi thái độ của con người hoặc

PHÂN TÍCH RỦI RO Nhận dạng các lựa chọn Để ý đến thái độ đối với người ra quyết định Đo lường rủi ro Định lượng Định tính

Phân tích xác suất Phân tích độ nhạy Phân tích kịch bản Phân tích mô phỏng Phân tích tương quan Đánh giá trực tiếp Xếp hạng lựa chọn

So sánh lựa chọn Phân tích miêu tả là tổ chức ra quyết định.Với nguy cơ đứng trước rủi ro đó, ta phải làm gì (LD Long, 2005)

Hình 2.2.6 Phản hồi rủi ro

Tổng quan nghiên cứu

Ma trận khả năng/ tác động thường được dùng trong quá trình tổng hợp và đánh giá rủi ro để xác định cấp độ nguy hiểm của rủi ro Tuy vào mục đích sử dụng mà ma trận khả năng/ tác động có thể biến đổi cho phù hợp (Martin Schieg, 2006) Ma trận khả năng tác động có dạng cơ bản như sau hình 2.3.1

Hình 2.3.1 Luận văn sử dụng Ma trận khả El-Sayegh (2007) kết hợp cùng Lê Anh Hu ro phân chia thành 4 cấp độ

Hình 2.3.2 Hình 2.3.1: Ma trận khả năng- tác động ả năng/ tác động theo nghiên cứu của tác giả p cùng Lê Anh Huy (2010), có dạng như hình 2.3.2

2 Ma trận Khả năng xảy ra – Mức độ tác động ả Sameh Monir hình 2.3.2, trong đó rủi ng

Thang điểm đánh giá “xác xuất xảy ra”:

1 Rất khó xảy ra: Rất ít khi xảy ra trong điều kiện bình thường của dự án, các rủi này có thể tránh hoặc giả thiểu bằng thực hiện đúng quy chuẩn

2 Khả năng thấp: Xảy ra khi có sơ xuất xảy ra, có thể giảm thiểu bằng kiểm soát giám soát

3 Có thể xảy ra: Có thể xảy ra trong điều kiện bình thường của dự án, có thể giảm thiểu bằng các kế hoạch phòng ngừa

4 Khả năng cao: Khả năng xảy ra cao đối với quy trình hiện tại của dự án, có thể giảm thiểu bằng quy trình thực hiện khác

5 Gần như chắc chắn: Gần như chắc chắn xảy ra, không có quy trình nào có thể tránh khỏi

Thang điểm đánh giá “Mức độ tác động”:

1 Không hoặc có ít tác động: Ảnh hưởng ít, có thể bù đắp bằng dự phòng có sẵn

Chưa vượt chỉ tiêu chi phí / Chưa vượt chỉ tiêu chi thời gian

2 Tác động nhẹ: Cần có công tác bổ sung để dự án trở lại đúng lộ trình

3 Tác động vừa: Lỡ kế hoạch thực hiện thứ yếu, trễ các mốc thứ yếu của dự án nhưng có thể phục hồi

4 Tác động đáng kể: Ảnh hưởng đến đường găng của dự án, mục tiêu dự án bị tác động, khó phục hổi

5 Tác động rất mạnh: Không thể đạt được mục tiêu của dự án, không có cách phục hồi

- Thang điểm đánh giá mức độ nghiêm trọng của nhân tố rủi ro:

Cấp rủi ro Mức độ Miêu tả

Cấp IV Không chấp nhận Rủi ro cực lớn, nên áp dụng biện pháp tránh rủi ro này

Cấp III Không mong muốn

Rủi ro lớn yêu cầu cấp quản lý cấp cao chú ý Khuyến cáo nên sử dụng biện pháp giảm thiểu hoặc thuyên chuyển rủi ro này

Cấp II Chấp nhận Rủi ro thấp chỉ cần chỉ định trách nhiệm quản lý bình thường trong suốt dự án

Cấp I Có thể bỏ qua Rủi ro không đáng kể, có thể bỏ qua, chỉ cần giám sát

Bảng 2.3.1: các cấp độ nghiêm trọng của rủi ro

Xác định hệ số nghiêm trọng của nhân tố rủi ro [2] i i j j j j s   1

- N: số lượng người đánh giá - s i j : Hệ số nghiêm trọng của nhân tố rủi ro thứ i của người đánh giá thứ j

-  i j : Giá trị (điểm số) xác xuất xảy ra của nhân tố rủi ro thứ i cho bởi người đánh giá thứ j

- RS i : Hệ số nghiêm trọng của nhân tố rủi ro thứ i

2.3.2 Các bước để tiến hành phương pháp phân tích rủi ro bằng Ma trận khả năng xảy ra/Mức độ tác động:

- Nhận dạng các nhân tố rủi ro của dự án chung cư trong giai đoạn thi công xây lắp

- Xây dựng thang điểm đánh giá “xác xuất xảy ra” và “mức độ tác động” của mỗi nhân tố rủi ro

- Thu thập ý kiến đánh giá để xác định mức điểm về “xác xuất xảy ra” và

“Mức độ tác động” của mỗi nhân tố rủi ro

- Tính toán “Hệ số nghiêm trọng của nhân tố rủi ro” bằng công thức:

“Hệ số nghiêm trọng của nhân tố rủi ro” = “Xác xuất xảy ra” x “Mức độ tác động”

- Tổng hợp mức điểm về “Hệ số nghiêm trọng của nhân tố rủi ro”

- Phân tích đánh giá các rủi ro

2.3.3 Ma trận biện pháp phản hồi rủi ro

Hình 2.3.3 Ma trận phản hồi rủi ro

A i : là nhân tố rủi ro thứ i của nhóm rủi ro A M i : là biện pháp phản hồi rủi ro thứ i của nhân tố rủi ro A

Các biện pháp phản hồi rủi ro được tổng hợp từ tổng hợp từ nhiều nguồn nghiên cứu và phỏng vấn trực tiếp ý kiến của các chuyên gia trong ngành

2.3.4 Ma trận ảnh hưởng giữa các nhân tố rủi ro

Ma trận tác động rủi ro của Shou Qing Wang (2004) thể hiện ảnh hưởng của rủi ro ở các cấp độ khác nhau Ma trận này giúp xác định mối tương quan giữa các yếu tố rủi ro và đánh giá tác động của chúng lên các mục tiêu của tổ chức.

Theo Shou Qing Wanga (2004), giữa các nhóm rủi ro có mối quan hệ với nhau, do đó giải pháp phản hồi của nhân tố rủi ro này cũng làm thuyên giảm các nhân tố rủi ro liên quan Các rủi ro ở cấp độ cao hơn nếu được giảm thiểu thì sẽ loại trừ bớt được khả năng xảy ra của các rủi ro ở cấp độ thấp bị tác động bởi rủi ro ở cấp độ cao Ví dụ, rủi ro liên quan đến thầu phụ, thầu phụ chậm tiến độ, sẽ làm tăng khả năng xảy ra nhân tố rủi ro chậm tiến độ của nhà thầu chính Hình 2.3.3 là ví dụ về ma trận ảnh hưởng giữa N nhóm rủi ro

Rủi ro cấp độ 1 Rủi ro cấp độ 2 Rủi ro cấp độ N A1 A2 … B1 B2 … K1 K2 …

Hình 2.3.4 Ma trận ảnh hưởng giữa các nhân tố rủi ro

Ký hiệu “>” nghĩa là rủi ro của hàng tương ứng có tác động tới rủi ro của cột tương ứng Trong đó các rủi ro được phân loại theo các cấp độ Chỉ rủi ro ở cấp độ cao hơn có khả năng tác động đến khả năng xảy ra của các rủi ro ở cấp độ thấp Trong ma trận rủi ro Hình 2.3.3, rủi ro A1thuộc nhóm rủi ro cấp độ 1 tác động đến khả năng xảy ra rủi ro B2 thuộc nhóm rủi ro 2 và rủi ro K1 thuộc nhóm rủi ro N Như vậy sẽ ưu tiên thực hiện các biện pháp giảm thiểu cho rủi ro A1, tức cũng sẽ giảm thiểu cho rủi ro B2 và K1

2.3.5 Quy trình phản hồi rủi ro

Shou Qing Wanga và các đồng sự (2004) trong nghiên cứu của mình đã đề xuất quy trình phản hồi rủi ro cho các rủi ro ở các cấp độ khác nhau Quy trình được thể hiện dưới dạng sơ đồ khối như hình 2.3.4

Hình 2.3.5 Quy trình phản hồi rủi ro (Shou Qing Wanga, 2004) - Luận văn sử dụng quy trình của Shou Qing Wanga (2004) làm cơ sở cho quy trình phản hồi rủi ro

2.4 Sơ lược một vài nghiên cứu trước đây

Quản lý rủi ro đóng vai trò thiết yếu trong thành công của dự án xây dựng, được nhiều học giả trên thế giới nghiên cứu sâu rộng Các nghiên cứu điển hình bao gồm: Rủi ro và quản lý rủi ro trong dự án xây dựng của Perry và Hayes,

Nhận dạng rủi ro nghiêm trọng Thu thập các biện pháp phản hồi cho các rủi ro nghiêm trọng

Phân chia rủi ro theo nhóm cấp độ và biện pháp phản hồi cho các nhóm Nhóm cấp độ 1 ứng với cấp độ cao nhất

Cấp độ 1: Rủi ro cấp độ 1 - biện pháp phản hồi

Cấp độ 2: Rủi ro cấp độ 2 - biện pháp phản hồi …

Cấp độ n: Rủi ro cấp độ n - biện pháp phản hồi

Rủi ro thuộc nhóm cấp độ n

Thực hiện các biện pháp phản hồi nhóm 1 đến (n- 1) mà có tác động tới rủi ro cấp n đang xét

Thực hiện các biện pháp phản hồi cho nhóm n

Thực hiện các biện pháp phản hồi rủi ro cho các rủi ro thuộc nhóm 1 đến (n-2) mà có tác động tới rủi ro đang xét

Thực hiện các biện pháp phản hồi cho các rủi ro thuộc nhóm (n-1)

Thực hiện các biện pháp phản hồi cho các rủi ro thuộc nhóm 1 Đúng Đúng Sai

1986), quản lý rủi ro trong xây dựng (Flanagan R, Norman, 1993) Rủi ro trong xây dựng: nhận dạng, quản lý và giảm thiểu (on Alvarez, Frances M, David Pieterse, 2009), Quản lý rủi ro trong quản lý dự án xây dựng (Martin Schieg, 2010), quản lý rủi ro trong các dự án xây dựng (Nerija Banaitiene and Audrius Banaitis, 2012) Trong đó một số nghiên cứu dưới đây đã được tác giả đã tham khảo qua

2.4.1 Tác giả Patrick X.W Zou, Guomin Zhang, Jiayuan Wang (2007)

Rủi ro tác động đến Chi phí

Thay đổi nhiều bởi khách hàng   

Giá nguyên vật liệu tăng 

Tiến độ quá khắt khe    

Dự án gặp vấn đề về ngân quỹ   

Nhà thầu gặp khó khăn trong thanh toán   

Khả năng quản lý của nhà thầu kém    Ước lượng chi phí không chính xác 

Nhà thầu quản lý kém   

Công nhân tay nghề kém 

Thông tin hiện trường không đầy đủ  

Lên tiến độ không phù hợp 

Thủ tục hành chính nhiêu khê 

Nhân viên không mua bảo hiểm an toàn  

Chậm trễ cung cấp vật tư, thầu phụ thi công kém 

Thiếu chuyên gia dự án    Ô nhiễm tiếng ồn do thi công  Ô nhiễm nguồn nước do thi công  Ô nhiễm không khí xung quanh do thi công 

Bị khởi kiện do rác, chất thải của quá trình thi công   Điều kiện thi công không an toàn 

Không mua bảo hiểm cho các thiết bị quan trọng  

Thiếu đồ bảo hộ chuyên dụng 

2.4.2 Tác giả Perry và Hayes (1986) a Rủi ro tự nhiên:

- Mất mát hay hư hỏng do hỏa hoạn, động đất, lũ lụt, tai nạn,… b Rủi ro môi trường:

- Các thiệt hại về môi trường sinh thái, ô nhiễm và xử lý chất thải

- Các yêu cầu về môi trường của cộng đồng c Rủi ro thiết kế:

- Công nghệ mới, sự ứng dụng các khám phá mới

- Độ chính xác, độ chi tiết, vá các phù hợp của tiêu chuẩn kỹ thuật

- Rủi ro từ thiết kế bắt nguồn tư khâu khảo sát thăm dò

- Sự thay đổi thiết kế

- Sự tương tác giữa thiết kế và công nghệ, phương pháp thi công d Rủi ro cung ứng:

- Thiệt hại và hư hỏng trong khâu vận chuyển vật liệu thiết bị

Sự sẵn sàng của các nguồn lực chuyên môn bao gồm các chuyên gia thiết kế, tư vấn, nhà thầu, nhà cung cấp, xưởng gia công, nhân công và vật tư là điều cần thiết cho quá trình xây dựng thành công Những nguồn lực này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính khả thi, chất lượng, tiến độ và sự hoàn thành của dự án Sự hợp tác hiệu quả giữa các chuyên gia này là yếu tố then chốt giúp dự án đạt được mục tiêu đề ra.

- Sơ đồ tồ chức e Rủi ro tài chính:

- Sự sẵn sàng của nguồn vốn, ngân quỹ - Sự dự liệu phù hợp của dòng tiền

- Tỷ lệ lạm phát, giảm phát

- Lãi suất cho vay f Rủi ro pháp lý:

- Tư cách pháp nhân trong công việc của các bên

- Luật pháp ở địa phương g Rủi ro thi công:

- Tính khả thi của phương pháp thi công, độ an toàn

- Phát sinh khối lượng từ thiết kế

- Chất lượng và sự sẵn sàng của công tác quản lý giám sát thi công h Rủi ro chính trị:

- Rủi ro chính trị, chiến tranh tại quê hương của chủ đầu tư, nhà thầu,

- Sự thay đổi về chính sách của nhà cầm quyền

2.4.3 Tác giả Nguyễn Anh Huy (2010) a Rủi ro về mặt thị trường của dự án chung cư

Giá bán căn hộ cao so với mặt bằng căn hộ cùng cấp Bố trí, phân chia phòng ốc căn hộ không hợp lý Thiết kế căn hộ không thông thoáng, thiếu nắng gió Chung cư có mật độ xây dựng cao, thiếu mảng xanh Vị trí dự án không thuận lợi, đi lại khó khăn

Thị trường căn hộ có sự cạnh tranh gay gắt từ các dự án khác, khiến nhu cầu bị dự báo sai Doanh nghiệp triển khai dự án còn non trẻ, chưa có sản phẩm trên thị trường, dẫn đến rủi ro về thương hiệu Hơn nữa, các dự án chung cư thường có rủi ro về mặt tài chính, đòi hỏi nguồn vốn lớn và khả năng kinh doanh hiệu quả để đảm bảo khả năng sinh lời.

Chi phí đầu tư dự án (đền bù GPMB, vật tư, nhân công, ) tăng Tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu thay đổi

Tỷ lệ lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) thay đổi Giải pháp huy động nguồn vốn ngoài ngân hàng (hợp đồng góp vốn, phát hành trái phiếu, hợp tác đầu tư,…)

Phương thức thanh toán không phù hợp c Rủi ro về mặt kinh tế của dự án chung cư Lãi vay ngân hàng thay đổi

Ngân hàng thắt chặt thủ tục, quy trình cho vay Tỷ giá hối đoái thay đổi

Tỷ lệ lạm phát biến động và tăng trưởng kinh tế chậm hơn mục tiêu Trong quá trình thực hiện dự án, thiết kế và mục đích sử dụng của dự án có thể thay đổi do điều kiện địa chất phức tạp.

Thi công gây lún, nứt các công trình xung quanh Thời gian thực hiện dự án kéo dài

Năng lực của nhà thầu thi công (tài chính, nhân lực, thiết bị, ) Năng lực quản lý dự án và giám sát

Tổng hợp các rủi ro tiềm năng từ các nghiên cứu trước

- Nhóm A: các rủi ro liên quan chủ đầu tư - Nhóm B: các rủi ro liên quan đơn vị thiết kế - Nhóm C: các rủi ro liên quan đơn vị Tư vấn giám sát/ Quản lý dự án - Nhóm D: các rủi ro liên quan nhà thầu thi công

- Nhóm E: Các rủi ro liên quan các đơn vị thầu phụ, nhà cung ứng - Nhóm F các rủi ro ngoài dự án (văn hóa xã hội, pháp luật, kinh tế, tự nhiên) 54 rủi ro tiềm năng được thể hiện trong bảng phụ lục 1 Các rủi ro này được lựa chọn dựa vào sự phụ hợp với điều kiện xây dựng tại Việt Nam, cụ thể như sau:

3.3.1 Nhóm A: Rủi ro liên quan chủ đầu tư:

Dự báo phân khúc căn hộ không đúng:

Nhu cầu bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố như: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển, thu nhập của khách hàng, chỉ số giá tiêu dùng, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ,…do đó việc dự báo đúng nhu cầu thị trường là bài toán khó đối với mỗi Chủ đầu tư, việc dự báo đúng nhu cầu thị trường là rất quan trọng, quyết định đến quy mô dự án, loại hình sản phẩm và chi phí đầu tư dự án

Tại Việt Nam, có rất nhiều dự án được xây dựng gấp rút với mục đích nhanh chóng thu về lợi nhuận nhưng lại bỏ qua một bước quan trọng là nghiên cứu nhu cầu của khách hàng, thế nên việc xảy ra căn hộ phân khúc không phù hợp có thể diễn ra ở bất kỳ dự án nào

Nguồn vốn chính là nguồn nhiên liệu cho cỗ máy dự án hoạt động Vốn vay và vốn chủ sở hữu là hai nguồn vốn để cung cấp tài chính cho dự án Vốn vay được huy động từ ngân hang hoặc từ các cổ đông của công ty, việc huy động vốn có thể gặp khó khăn bất kỳ lúc nào bởi nhiều nguyên nhân như khủng hoảng kinh tế, chính sách thắt chặt tiền tệ, cổ đông hoặc ngân hang quan ngại về tình hình phát triển của công ty

Thanh toán chậm các hạng mục đã hoàn thành là một rủi ro thường gặp trong ngành xây dựng Việt Nam Trong quá trình thực hiện dự án, nhà thầu sử dụng nguồn tiền được trả bởi chủ đầu tư theo giai đoạn để duy trì thực hiện thi công dự án Chậm trễ thanh toán sẽ gây khó khăn về tài chính cho nhà thầu và có thể gây chậm trễ, trì hoãn thi công Nguyên nhân thường gặp là chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính trong quá trình thực hiện dự án, khối lượng công việc nhà thầu thực hiện không đạt để bàn giao

Trong quá trình thi công, chủ đầu tư bán được các căn hộ với tiến độ giao nhà nhanh chóng hoặc chủ đầu tư có kế hoạch hoàn thành dự án trước thời hạn hợp đồng dẫn đến việc chủ đầu tư thúc ép nhà thầu tiến độ thi công rất khắt khe Việc thi công trong điều kiện tiến thay đổi liên tục dễ dẫn đến nhiều sai sót về chất lượng, an toàn trong thi công

Can thiệp vô lý nhiều lần trong quá trình thi công

Trong môi trường xây dựng Việt Nam, chủ đầu tư vẫn thường can thiệp làm tác động đến tiến độ thi công của nhà thầu: nhũng nhiễu, bắt lỗi vô lý, đưa ra tiến độ không khả thi, việc can thiệp này gây tác động đến tiến độ thi công của nhà thầu, làm giảm thiện cảm giữa nhà thầu và chủ đầu tư và dẫn đến tình trạng khó hợp tác giữa các bên

Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều:

Do thời gian thực hiện dự án thường khá dài nên dự án có thể có nhiều thay đổi

Theo đó, tùy theo tình hình thực tế của thị trường và khả năng tài chính mà chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh, thay đổi qui mô, công năng, công nghệ sử dụng cho dự án sao cho có thể thu lại lợi nhuận lớn nhất Khi đó, việc điều chỉnh thiết kế sẽ làm kéo dài hơn nữa thời gian thực hiện dự án, cùng với tác động lạm phát, trượt giá, những biến động khó lường của thị trường bất động sản sẽ tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư

Xác định mục tiêu dự án không rõ ràng:

Chủ đầu tư quá vội vàng trong quyết định đầu tư để nhanh chóng kiếm lời dẫn đến dự án không được xác định mục tiêu rõ ràng, do đó ước lượng chi phí và tiến độ dự án không chính xác và phát sinh nhiều thay đổ trong quá trình thi công

Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công:

Trong quá trình chuẩn bị thi công, rủi ro thường gặp tại Việt Nam là chủ đầu tư chưa thực hiện xong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc xảy ra kiện tụng liên quan đến đất đai Việc chậm trễ trong bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi công là hậu quả trực tiếp từ những rủi ro này.

Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng

Vi phạm hợp đồng giữa chủ đầu tư với nhà thầu hoặc khách hàng là tình trạng phổ biến tại Việt Nam Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, không đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc do nội bộ chủ đầu tư không thống nhất được phương án triển khai dự án.

3.3.2 Rủi ro liên quan đơn vị thiết kế

Bố trí trong căn hộ không hợp lý:

Việc không nắm bắt được điều kiện vị trí thực tế của dự án, không nắm bắt được xu thế và sở thích của khách hàng hoặc không xác định rõ mục tiêu ban đầu của dự án dẫn đến bố trí căn hộ không hợp lý Điều này dẫn đến nhiều thay đổi phát sinh trong giai đoạn thi công khiến dự án bị chậm tiến độ và phát sinh chi phí

Thiết kế có nhiều thiếu sót

Xảy ra do sơ suất của đơn vị thiết kế Rủi ro này vẫn thường xuất hiện trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, các thiếu sót thiết kế thường gặp như : sự không thống nhất giữa bản vẽ kết cấu và bản vẽ kiến trúc, thiếu hoặc nhầm lẫn các thông tin trong bản vẽ Các bản vẽ thiết kế thiếu sót sẽ gây nên sai sót trong thi công gây tác động đến chất lượng dự án, nếu nặng sẽ phải làm lại hạng mục có bản vẽ bị thiếu sót gây tác động rất lớn đến tiến độ và chi phí của dự án

Thiết kế thay đổi nhiều:

Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công bắt nguồn từ các nguyên nhân trong giai đoạn thiết kế như thiết kế bị lỗi, thiết kế không đạt với công năng sử dụng của dự án hoặc do yêu cầu thay đổi của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án

Phát hành thiết kế chậm trễ:

Kết luận chương

Chương 2 đã trình bày sơ lược một số định nghĩa quan trọng được dùng trong Luận văn Ngoài ra chương còn giới thiệu quy trình quản lý rủi ro, phương pháp phân tích và đánh giá rủi ro bằng ma trận khả năng- tác động, ma trận ảnh hưởng giữa các rủi ro và quy trình phản hồi rủi ro Một số nghiên cứu về rủi ro trong dự án xây dựng trước đây cũng được tổng hợp, từ đó luận văn tiến hành nghiên cứu trên cớ sở nền tảng các nghiên cứu trước và hoàn thiện, bổ sung các hạn chế của nghiên cứu trước.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Giới thiệu chương

Chương 3 chứa đựng toàn bộ nội dung cơ sở lý thuyết của các phương pháp nghiên cứu và quá trình thu thập dữ liệu Giai đoạn 1 của quá trình thu thập dữ liệu là nhận dạng và xác định các nhân tố rủi ro nguy hiểm của các dự án xây dựng chung cư cao tầng giai đoạn xây lắp tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh Tiếp đến, trong giai đoạn 2 là quá trình thu thập dữ liệu từ việc phân chia rủi ro giữa các bên trong dự án và các biện pháp phản hồi rủi ro nguy hiểm.

Quy trình thực hiện nghiên cứu

Hình 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 1 Đặt vấn đề

Các vấn đề trong quản lý dự án xây dựng

2 Xác định đề tài nghiên cứu:

Quản lý rủi ro dự án chung cư cao tầng trong giai đoạn xây lắp tại TPHCM

Lý thuyết về quản lý rủi ro trong xây dựng

Phương pháp phân tích đánh giá rủi ro: Ma trận xác suất xảy ra/Mức độ tác động

4 Nhận dạng các yếu tố rủi ro Tham khảo các nghiên cứu trước

Phỏng vấn, thảo luận với các chuyên gia

5 Thu thập dữ liệu đợt 1 (xếp hạng rủi ro)

Khả năng xảy ra các yếu tố rủi ro Mức độ tác động của các yếu tố

6 Phân tích, đánh giá rủi ro Phương pháp phân tích ma trận xác suất để xác định các rủi ro nguy hiểm

7 Phân chia rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu

Phỏng vấn, thảo luận với các chuyên gia QLDA

8 Phương pháp ứng phó rủi ro Tham khảo các tài liệu nghiên cứu nước ngoài

Phỏng vấn, thảo luận với các chuyên gia

9 Thẩm định dự án thực tế

Thu thập dữ liệu giai đoạn 1

Hình 3.3.1 Quy trình thu thập dữ liệu đợt 1

Thu thập dữ liệu có tính chất quyết định thành công của nghiên cứu, do đó thiết kế BCH cần được tiến hành kỹ lưỡng và phải được thử nghiệm kiểm tra trước khi tiến hành thu thập dữ liệu đại trà

Mục tiêu: Xác định các nhân tố rủi ro trong giai đoạn xây dựng

Danh sách các nhân tố rủi ro tiềm năng Điều kiện Việt Nam

Các nghiên cứu đã công bố trên thế giới Nhóm chuyên gia 1:

Thiết kế BCH sơ bộ

Pilot test Nhóm chuyên gia 2:

BCH đạt yêu cầu Điều chỉnh

Kiểm nghiệm, phân tích dữ liệu Không Đạt

3.3.1 Thiết kế bảng câu hỏi (BCH)

Hình 3.3.2 Quy trình xây dựng bảng câu hỏi Tham khảo các nghiên cứu trước

Các nhân tố rủi ro tiềm năng

Phỏng vấn nhóm chuyên gia thứ nhất

Bổ sung hoặc giảm bớt các nhân tố

Các nhân tố rủi ro của dự án

Xây dựng BCH thử nghiệm

3.3.1.1 Nhận dạng các nhân tố tiềm năng:

Các nhân tố rủi ro được tổng hợp có chọn lọc từ các nghiên cứu tương tự ở nước ngoài Trong đó có các nghiên cứu của Perry và Hayes (1986), Patrick X.W Zou, Guomin Zhang, Jiayuan Wang (2007), Sameh Monir El-Sayegh (2007), Nguyễn Anh Huy (2010) đã tổng hợp được các nhân tố rủi ro tiềm năng của nhiều nghiên cứu trước

Trong các nghiên cứu này, các nhân tố rủi ro đã được phân loại dựa theo mối liên hệ của chúng với các thành phần của dự án Luận văn này sử dụng các nhân tố rủi ro của các nghiên cứu này để tập hợp thành những nhân tố tiềm năng (phụ lục 1)

3.3.1.2 Xác định các nhân tố rủi ro phù hợp với phạm vi nghiên cứu

Mặc dù các nhân tố rủi ro trong Phụ lục 1 được dựa trên những nghiên cứu khoa học đã được công nhận và công bố, những nghiên cứu này không phù hợp với bối cảnh xây dựng tại Việt Nam Vì vậy, các nhân tố rủi ro tiềm năng đã được sàng lọc thông qua ý kiến đánh giá của 5 chuyên gia quản lý dự án để phù hợp với điều kiện ngành xây dựng trong nước.

Những chuyên gia này đang giữ những chức vụ quan trọng trong nhiều dự án (giám đốc dự án, chỉ huy trưởng, Tư vấn trưởng, cố vấn dự án), họ đều có thâm niên trên 7 năm kinh nghiệm và tham gia nhiều dự án xây dựng chung cư cao tầng tại TPHCM với nhiều vị trí công việc khác nhau Bao gồm 2 giám đốc dự án của nhà thầu,1 chỉ huy trưởng thi công, 1 cố vấn dự án của nhà thầu, 1 giám đốc dự án của đơn vị tư vấn giám sát

Các chuyên gia đều được trực tiếp giải thích rõ ràng vấn đề nghiên cứu và bảng danh sách gồm 54 nhân tố rủi ro tiềm năng (xem phụ lục 1) Sau đó, dựa vào kinh nghiệm thực tế mà các chuyên gia chỉ ra nhân tố không phù hợp hoặc nêu bổ sung thêm các nhân tố rủi ro khác Sau các cuộc thảo luận, dựa vào những ý kiến thuyết phục hơn, tác giả chọn được 38 nhân tố rủi ro và thêm 9 nhân tố rủi ro dựa vào kinh nghiệm thực tế của các chuyên gia Đó là “phân khúc căn hộ không phù hợp với thị trường”, “bố trí căn hộ không hợp lý”, “đơn vị tư vấn chậm trễ trong phê duyệt hồ sơ, bản vẽ”, “thiếu phối hợp trao đổi thông tin giữa các bên”, “nhà thầu tổ chức thi công thiếu tính toàn diện”, “sai sót làm lại”, “nhà thầu thi công cố ý che dấu sai sót trong thi công”, “máy móc, thiết bị thi công quan trọng gặp sự cố”, “thay đổi quy hoạch đô thị tại”

3.3.1.3 Xây dựng bảng câu hỏi thử nghiệm Bảng câu hỏi là một công cụ thu thập dữ liệu hữu hiệu đối với các nghiên cứu cần có sự cung cấp thông tin từ kinh nghiệm của nhiều người Ưu điểm của nó được thể hiện khá rõ ở khía cạnh đơn giản, tiện lợi, thu thập dữ liệu nhanh chóng và giá thành rẻ

Tuy nhiên, để xây dựng một bảng câu hỏi có chất lượng cần phải tuân theo những quy tắc và quy trình cụ thể

Theo tác giả Nguyễn Anh Huy (2010), ba điều cần lưu ý khi thiết kế bảng câu hỏi:

- Điều thứ nhất: Cách tổ chức có tác động rất mạnh đến tỉ lệ trả lời và tác động rất nhiều đến chất lượng thu thập thông tin (sự chính xác của các câu trả lời)

- Điều thứ hai: Cách sử dụng từ trong câu hỏi, cách đặt câu hỏi cũng có tác động rất mạnh đến chất lượng thông tin

- Điều thứ ba: Thang đo lường dùng trong câu hỏi, điều này ấn đinh dạng thông tin mà ta thu thập

Với mục tiêu là đánh giá mức độ nghiêm trọng của các nhân tố rủi ro trên 2 khía cạnh là khả năng xảy ra và mức độ tác động, thang đo Likert 5 mức độ quen thuộc được xem xét để thu thập dữ liệu trong Luận văn này Ưu điểm của thang đo này chính là sự đơn giản và dễ trả lời

Ngày nay, với sự phát triển bùng nổ của Internet và các tiện ích kèm theo đã hỗ trợ rất nhiều cho công việc thu thập dữ liệu trong nghiên cứu Luận văn cũng cố gắng tận dụng thế mạnh đó bằng việc áp dụng Google Docs trong việc soạn thảo bảng câu hỏi và gửi đến người trả lời qua email Người trả lời chỉ việc thực hiện công việc một cách nhanh chóng và thuận lợi nhất thông qua những cái nhấp chuột Ngoài ra, phương pháp gửi bảng câu hỏi trực tiếp vẫn được áp dụng song song với phương pháp này

Người trả lời được hỏi về 2 phần:

- Phần 1: Khả năng xảy ra:

1 Rất khó xảy ra: Rất ít khi xảy ra trong điều kiện bình thường của dự án, các rủi ro này có thể tránh hoặc giảm thiểu bằng thực hiện đúng quy chuẩn

2 Khả năng thấp: Xảy ra khi có sơ xuất xảy ra, có thể giảm thiểu bằng kiểm soát và giám soát

3 Có thể xảy ra: Có thể xảy ra trong điều kiện bình thường của dự án, có thể giảm thiểu bằng các kế hoạch phòng ngừa

4 Khả năng cao: Khả năng xảy ra cao đối với quy trình hiện tại của dự án, có thể giảm thiểu bằng quy trình thực hiện khác

5 Gần như chắc chắn: Gần như chắc chắn xảy ra, không có quy trình nào có thể tránh khỏi

- Phần 2: Mức độ tác động:

1 Không hoặc có ít tác động: Ảnh hưởng ít, có thể bù đắp bằng dự phòng có sẵn

2 Tác động nhẹ: Cần có công tác bổ sung để dự án trở lại đúng lộ trình

3 Tác động vừa: Lỡ kế hoạch thực hiện thứ yếu, trễ các mốc thứ yếu của dự án nhưng có thể phục hồi

4 Tác động đáng kể: Ảnh hưởng đến đường găng của dự án, mục tiêu dự án bị tác động, khó phục hổi

5 Tác động rất mạnh: Không thể đạt được mục tiêu của dự án, không có cách phục hồi

3.3.1.4 Thực hiện khảo sát thử nghiệm

Trước khi khảo sát đại trà, bảng câu hỏi nên được khảo sát thử nghiệm trước bởi một nhóm người trả lời Điều này nhằm kiểm tra xem bảng câu hỏi có rõ ràng, dễ trả lời hay không thông qua phản hồi của những người trả lời Từ đó, nhà nghiên cứu có thêm cơ hội để cải thiện bảng câu hỏi, khắc phục những khiếm khuyết hiện hữu (Fellows, Rn, &

Để thực hiện quá trình nghiên cứu, chúng tôi đã tiến hành khảo sát thăm dò gồm 11 chuyên gia hiện đang làm việc trong các dự án nhà chung cư cao tầng Cụ thể, có 1 giám đốc dự án của nhà thầu, 1 tư vấn trưởng, 3 chỉ huy trưởng của nhà thầu, 2 chỉ huy phó của nhà thầu, 1 trưởng nhóm tư vấn giám sát, 3 kỹ sư giám sát có trên 5 năm kinh nghiệm và hiện đang làm giám sát trưởng của các công trình Thông tin chi tiết về các chuyên gia này được trình bày trong phụ lục 3.

Các chuyên gia được gửi bảng câu hỏi trực tiếp hoặc qua địa chỉ e-mail, họ được hướng dẫn trả lời bảng câu hỏi và đánh giá về chất lượng của câu hỏi Việc khảo sát thử được thực hiện trong thời gian 3 tuần Sau khi thu hồi, kết quả khảo sát được ghi nhận, các chuyên gia đều cho tích điểm “khả năng * mức độ tác động” không dưới 2 cho mỗi phần của câu hỏi Điều này chứng tỏ họ đánh giá các nhân tố trong bảng câu hỏi là hợp lý và có đưa vào khảo sát đại trà Kết quả khảo sát thử nghiệm được giữ lại làm kết quả nghiên cứu

3.3.2 Kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát Trong bài nghiên cứu này các số liệu thu thập chủ yếu bằng phương pháp bảng câu hỏi Do đó độ tin cậy của thông tin thu thập từ bảng câu hỏi quyết định sự chính xác của bài nghiên cứu này Độ tin cậy của bảng câu hỏi phụ thuộc vào các nhân tố sau đây:

Thu thập dữ liệu giai đoạn 2

3.4.1 Lựa chọn chuyên gia Đối với việc phân chia rủi ro và đề xuất các biện pháp phản hồi rủi ro, thì việc chọn lựa các gia ban đầu là rất quan trọng vì kết quả đánh giá của họ tác động trực tiếp đến kết quả của nghiên cứu Chuyên gia phải là người có nhiều kinh nghiệm, hiểu biết về quản lý dự án xây dựng, đã từng tham gia nhiều loại dự án đang nghiên cứu và sẵn sàng dành thời gian trả lời cuộc phỏng vấn Sau khi tiếp cận và được sự nhận lời giúp đỡ của họ, tác giả đã tiến hành được 6 cuộc phỏng vấn trực tiếp đối với các chuyên gia quản lý dự án hiện đang thực hiện các dự án xây dựng chung cư cao tầng tại TP HCM, thông tin cụ thể về các chuyên gia như sau:

- Số năm kinh nghiệm trong ngành: 1 chuyên gia có 37 năm kinh nghiệm, 4 chuyên gia có trên 10 năm kinh nghiệm, 1 chuyên gia có 7 năm kinh nghiệm

- Trình độ học vấn: Có 4 chuyên gia có trình độ học vấn đại học, 2 chuyên gia là thạc sĩ

- Chức vụ: 1 người đã từng làm nhiều chức vụ quản lý như chỉ huy trưởng công trình, giám đốc dự án và hiện tại đang là cố vấn dự án 2 người hiện là giám đốc dự án của nhà thầu tại các dự án xây dựng, 1 người là chỉ huy trưởng của nhà thầu, 1 người là trưởng đơn vị tư vấn QLDA,1 người là giám đốc dự án của đơn vị tư vấn QLDA

3.4.2 Cách thức thu thập dữ liệu Khối lượng dữ liệu cần thu thập rất nhiều, đồng thời có nhiều thông tin cần được làm rõ, nên tác giả chọn cách thu thập dữ liệu phỏng vấn trực tiếp

Dữ liệu được thu thập từ 6 cuộc phỏng vấn trực tiếp với các chuyên gia, phương pháp này cho phép trả lời trực tiếp và đầy đủ các câu hỏi Mặc dù mất nhiều thời gian và số lượng mẫu nhỏ, sau 4 tuần cố gắng liên hệ, tác giả chỉ phỏng vấn thành công 6 chuyên gia Do hạn chế về thời gian, tác giả chấp nhận dữ liệu thu thập được từ các cuộc phỏng vấn này.

Kết luận chương

Nội dung Chương 3 đã trình bày đầy đủ cơ sở lý thuyết về phương pháp áp dụng trong Luận văn Một phần quan trọng khác trong chương này đó là trình bày 2 giai đoạn thu thập dữ liệu Bắt đầu từ việc tham khảo, thu thập các nhân tố phức tạp từ các nghiên cứu trước, sau đó thông qua một cuộc phỏng vấn dưới sự tham gia của nhóm chuyên gia thứ nhất gồm 5 chuyên gia, đã sàng lọc được 38 nhân tố từ các tác giả đi trước và bổ sung thêm 9 nhân tố khác để thành lập bảng câu hỏi sơ bộ gồm 47 nhân tố Bảng câu hỏi sơ bộ này được nhóm chuyên gia thứ hai cho điểm, đánh giá và tất cả đã nhất trí cho bảng câu hỏi này đi khảo sát đại trà Cuộc khảo sát được tiến hành ngay sau đó trên phạm vi thành phố Hồ Chí Minh 800 BCH được gửi qua mail và 120 BCH được gửi trực tiếp Kết quả đã thu thập được 277 bảng câu hỏi, sẵn sàng cho quá trình phân tích dữ liệu ở chương tiếp theo.

THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU

Giới thiệu chương

Là chương nòng cốt của luận văn, nội dung của chương này thể hiện các dữ liệu đã được thu thập trong một thời gian dài của quá trình nghiên cứu Dữ liệu thu thập được sẽ được phân tích và đánh giá xếp hạng theo quan điểm của nhà thầu và Đơn vị Quản lý dự án, các kiểm nghiệm so sánh đánh giá của 2 nhóm này cũng được tiến hành Các nhân tố có cấp độ nguy hiểm cao sẽ được xác đinh Các dữ liệu về phân chia các rủi ro và phương án phản hồi các rủi ro cũng được thu thập

4.2 Các nhân tố rủi của dự án Sau quá trình tổng hợp có chọn lọc và tham khảo ý kiến chuyên gia, 47 nhân tố rủi ro tác động dự án xây dựng chung cư cao tầng trong giai đoạn xây dựng được nhận dạng, chia thành 6 nhóm ký hiệu A, B, D, D, E, F với thứ tự lần lượt đại diện cho các bên trong dự án như bảng 4.2

STT Nhân tố rủi ro Tham khảo

A Rủi ro liên quan chủ đầu tư

A1 Phân khúc căn hộ không đúng nhu cầu thị trường Chuyên gia

A2 Nguồn vốn gặp khó khăn Perry và Hayes; Patrick X.W

A3 Chậm trễ thanh toán Sameh Monir El-Sayegh

A4 Điều chỉnh tiến độ dự án Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou A5 Can thiệp vô lý trong quá trình thi công Sameh Monir El-Sayegh

A6 Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều Perry và Hayes; Sameh Monir

El-Sayegh; Patrick X.W Zou A7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công Patrick X.W Zou

A8 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng Patrick X.W Zou

B Rủi ro liên quan đến Đơn vị thiết kế B1 Bố trí trong căn hộ không hợp lý Chuyên gia

B2 Thiết kế có nhiều thiếu sót Perry và Hayes; Patrick X.W

B3 Thay đổi thiết kế nhiều Perry và Hayes; Sameh Monir

El-Sayegh; Patrick X.W Zou B4 Phát hành thiết kế chậm trễ Sameh Monir El-Sayegh

C Rủi ro liên quan đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA

C1 Thiếu năng lực quản lý Patrick X.W Zou; Sameh

C2 Tham nhũng, hối lộ Sameh Monir El-Sayegh

C3 Chậm giải quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án Sameh Monir El-Sayegh

C4 Thiếu trao đổi, phối hợp giữa các bên Chuyên gia C5 Chậm trễ phê duyệt hồ sơ, bản vẽ Chuyên gia

D Rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công

D1 Chậm tiến độ Sameh Monir El-Sayegh;

D2 Sai sót, làm lại Chuyên gia

D3 Thi công không đảm bảo chất lượng Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou D4 Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện Chuyên gia D5 Quản lý, phối hợp công trường kém Patrick X.W Zou

D6 Tai nạn lao động trên công trường Perry và Hayes; Sameh Monir

D7 Cố ý che dấu sai sót trong thi công Chuyên gia D8 Sự cố kỹ thuật nghiêm trọng trong thi công Sameh Monir El-Sayegh

D9 Ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou D10 Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt Sameh Monir El-Sayegh D11 Máy móc, thiết bị quan trọng gặp sự cố Chuyên gia

D12 Xảy ra cháy nô Perry và Hayes

D13 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng Patrick X.W Zou

E Rủi ro liên quan đến nhà thầu phụ, đơn vị cung ứng

E1 Thi công kém chất lượng Sameh Monir El-Sayegh

E2 Năng lực quản lý cấp cao kém Sameh Monir El-Sayegh

E3 Công nghệ thi công mới lạ Perry và Hayes

E4 Chậm trễ tiến độ Sameh Monir El-Sayegh

E5 Tai nạn lao động trên công trường Perry và Hayes; Sameh Monir

E6 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng Sameh Monir El-Sayegh

E7 Mâu thuẫn trên công trường Sameh Monir El-Sayegh

E8 Chậm trễ cung ứng vật tư Sameh Monir El-Sayegh;

F Rủi ro liên quan đến chính sách, xã hội, kinh tế, thị trường, tự nhiên

F1 Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép Sameh Monir El-Sayegh

F2 Thay đổi chính sách pháp luật tác động tới DA Perry và Hayes

F3 Thay đổi quy hoạch đô thị Chuyên gia

F4 Lãi vay tăng Sameh Monir El-Sayegh;

F5 Lạm phát Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou F6 Sự khan hiếm về nguyên vật liệu Sameh Monir El-Sayegh

F7 Giá nguyên vật liệu tăng đột biến Sameh Monir El-Sayegh;

F8 Điều kiện địa chất phức tạp không lường trước được Sameh Monir El-Sayegh;

F9 Thời tiết khắc nghiệt Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou Bảng 4.2: Các nhân tố rủi ro của dự án

Một bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên với 47 nhân tố tác động đã được xác định ở trên và tiến hành mời một số cá nhân có kinh nghiệm tham gia dự án chung cư trả lời Đây là giai đoạn rất quan trọng, nhằm kiểm tra sơ lược lại bảng câu hỏi và bảo đảm các mục hỏi không bị trùng lấp, gây khó hiểu cho người trả lời

Tác giả đã thu thập được 11 bảng câu hỏi thử nghiệm, có kết quả như sau:

4.3.1 Khả năng xảy ra của các nhân tố rủi ro

STT Nhân tố rủi ro N Mean Std

1 Phân khúc căn hộ không đúng nhu cầu thị trường 11 3,818 0,874

2 Nguồn vốn gặp khó khăn 11 3,818 0,603

4 Điều chỉnh tiến độ dự án 11 3,909 0,831

Deviation 5 Can thiệp vô lý trong quá trình thi công 11 2,818 0,982 6 Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều 11 2,909 0,944 7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công 11 3,000 1,000

8 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng 11 2,546 1,128

B Rủi ro liên quan Đơn vị thiết kế

9 Bố trí trong căn hộ không hợp lý 11 2,818 0,874

10 Thiết kế có nhiều thiếu sót 11 3,546 1,036

11 Thiết kế thay đổi nhiều 11 3,273 1,009

12 Phát hành thiết kế chậm trễ 11 3,182 0,874

C Rủi ro liên quan Đơn vị tư vấn giám sát / QLDA

13 Thiếu năng lực quản lý 11 3,000 0,775

15 Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án 11 3,818 0,751 16 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên 11 3,364 0,674 17 Chậm trễ phê duyệt hồ sơ, bản vẽ 11 3,727 0,905

D Rủi ro liên quan nhà thầu thi công

20 Thi công không đảm bảo chất lượng 11 3,273 0,905 21 Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện 11 3,273 1,009 22 Quản lý, phối hợp công trường kém 11 3,000 1,095 23 Tai nạn lao động trên công trường 11 3,364 0,924 24 Cố ý che dấu các sai sót trong thi công 11 3,091 1,044 25 Sự cố về kỹ thuật nghiêm trọng trong thi công 11 2,818 1,168 26 Ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công 11 3,636 0,809 27 Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt 11 2,818 0,751 28 Máy móc thiết bị thi công quan trọng gặp sự cố 11 3,182 0,874

E Rủi ro liên quan nhà thầu phụ, nhà cung ứng

31 Thi công kém chất lượng 11 3,182 0,982

32 Năng lực quản lý cấp cao kém 11 3,000 1,095

33 Công nghệ thi công mới lạ 11 2,273 0,647

37 Mâu thuẫn trên công trường 11 3,636 0,674

38 Chậm trễ trong cung ứng vật tư 11 3,546 0,934

F Rủi ro khác ngoài dự án

39 Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép 11 3,727 0,905

40 Thay đổi chính sách pháp luật tác động tới DA 11 2,546 0,688

41 Thay đổi quy hoạch đô thị 11 2,455 1,214

44 Sự khan hiếm về nguyên vật liệu 11 2,546 1,036

45 Giá nguyên vật liệu tăng đột biến 11 3,182 0,874

47 Điều kiện địa chất phức tạp không lường trước 11 2,909 1,300

Bảng 4.3.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm về khả năng xảy ra 4.3.2 Mức độ tác động của các nhân tố rủi ro

5 Can thiệp vô lý trong quá trình thi công 11 3,182 1,401 6 Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều 11 3,455 1,214 7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công 11 3,273 1,009

15 Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án 11 4,091 0,831 16 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên 11 3,636 1,027

17 Chậm trễ phê duyệt hồ sơ, bản vẽ 11 3,455 0,934

20 Thi công không đảm bảo chất lượng 11 3,909 0,831

21 Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện 11 3,455 0,820 22 Quản lý, phối hợp công trường kém 11 3,909 0,539

23 Tai nạn lao động trên công trường 11 3,636 1,206

24 Cố ý che dấu các sai sót trong thi công 11 3,091 0,944 25 Sự cố về kỹ thuật nghiêm trọng trong thi công 11 4,000 1,095 26 Ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công 11 2,818 0,751 27 Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt 11 3,000 0,894 28 Máy móc thiết bị thi công quan trọng gặp sự cố 11 3,273 1,009

Bảng 4.3.2: Kết quả khảo sát thử nghiệm mức độ tác động Kết quả phân bố của các rủi ro qua khảo sát thử nghiệm trên “ma trận khả năng xảy ra- mức độ tác động” được thể hiện theo hình 4.3.1

Hình 4.3.1 Kết qu Dữ liệu thu thập từ khảo mềm SPSS Kết quả phân tích 47 nhân tố rủi ro có khả năng x (các nhân tố rủi ro thuộc cấp II đ lập bảng câu hỏi chi tiết và khả

4.4 Phân tích số liệu từ cu 4.4.1 Chọn lọc dữ liệu.

Tuy số lượng bảng câu hỏ hỏi), nhưng số lượng bảng câu h lượng của thông tin thu thập và đúng đ qua một quá trình loại bỏ tiếp theo C

Để đảm bảo độ tin cậy của bảng câu hỏi, cần loại bỏ những bảng câu hỏi không đáng tin cậy Các bảng câu hỏi này có thể chứa dữ liệu bị khuyết, có hàng loạt câu trả lời giống nhau hoặc trả lời ngẫu nhiên Ví dụ, nếu một câu hỏi về tác động của một rủi ro rõ ràng nhưng người trả lời đánh giá mức tác động thấp, thì bảng câu hỏi đó được coi là không đáng tin cậy Sau khi loại bỏ những bảng câu hỏi không đáng tin cậy, số lượng bảng câu hỏi thu hồi được còn 277.

- Loại bỏ những BCH mà ngư người thì quãng thời gian 5 năm g nhìn toàn diện về những r

- Loại bỏ những BCH tr trong các dự án xây dự ro trong các dự án xây d - Chỉ giữ lại 2 đối tượng chính là: này là do quan điểm nghiên c - Loại bỏ những BCH mà ngư tại TPHCM

Kết quả: sau khi thực hiệ BCH Số lượng này đáp ứng đ của các BCH đã được tác giả vai trò quản lý chiếu tỷ lệ khá cao.

4.4.2 Thông tin người tr 4.4.2.1 Số năm kinh nghi

21% mà người trả lời có ít hơn 5 năm kinh nghi gian 5 năm gắn bó trong nghề có thể là đủ dài ng rủi ro của dự án xây dựng ng BCH trả lời mà người trả lời chỉ có “không quan tâm v ựng”, chỉ giữ lại những BCH mà người trả l án xây dựng” ng chính là: Đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA và m nghiên cứu của luận văn là trên quan điểm của 2 đơn v ng BCH mà người trả lời chưa từng tham gia dự án chung cư cao t ện các bước loại bỏ ở trên, số lượng BCH c ng đủ số lượng BCH sơ bộ yêu cầu, chất lượng và đ chọn lọc kỹ càng, số lượng BCH có người tr khá cao i trả lời năm kinh nghiệm

Phân loại người trả lời theo số năm kinh nghiệm làm vi

5 - 10 năm 10 - 15 năm Trên 15 năm có ít hơn 5 năm kinh nghiệm Với đa số dài để họ có thể có có “không quan tâm về rủi ro lời “Hiểu về rủi và nhà thầu Điều a 2 đơn vị này án chung cư cao tầng ng BCH còn lại là 120 ng và độ tin cậy i trả lời đang giữ m làm việc

Hình 4.4.2.2 Phân lo Có thể nhận thấy số lượng ngư lượng bảng câu hỏi khảo sát sử của các chuyên gia

4.4.2.3 Phân loại theo vai trò trong d

Hình 4.4.2.3 Ph Số lượng chuyên gia thuộc nhóm nhà th tư vấn/QLDA, tỷ lệ này khá hợ

Phân loại người trả lời theo địa vị công tác ng người trả lời thuộc đội ngũ quản lý là khá lớn, chi ử dụng Điều này làm tăng độ tin cậy của các câu tr i theo vai trò trong dự án

Phân loại người trả lời theo vai trò trong dự án c nhóm nhà thầu gần gấp đôi số lượng chuyên gia thu ợp lý với tỷ lệ của 2 nhóm này tại các công trư

Giám đốc/ Phó giám đốc Trưởng phòng/ trưởng nhóm Nhân viên

36% Đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA Đơn vị nhà thầu n, chiếm 49% số a các câu trả lời án ng chuyên gia thuộc nhóm i các công trường

Trưởng phòng/ trưởng nhóm Đơn vị tư vấn giám

Hình 4.4.2.4: Phân lo Các công trình được khảo sát c công trình có quy mô khá lớn và phù h

4.4.3 Xếp hạng các nhân t 4.4.3.1 Kiểm tra hệ Sau khi đã chọn lọc được nh kiểm tra hệ số Cronbach’s A Cronbach anpha dùng để kiểm tra xem đ hỏi Phần mềm SPSS 16.0 đượ

Phân loại người trả lời theo quy mô nguồn vốn d o sát cố số vốn từ 100 đến 500 tỷ chiếm phần lớn Đây là các n và phù hợp với điều kiện nghiên cứu nhân tố rủi ro số Cronbach’s Anpha c những số liệu tin cậy, quá trình phân tích bắ

Anpha Như đã trình bày ở trong chương m tra xem độ phù hợp của thang đo đã dùng trong b ợc sử dụng để thực hiện công việc này

Cronbach’s Anpha cho thang đo khả năng x

Cronbach’s Anpha cho thang đo mức độ tác đ

Kết quả khảo sát thực nghiệm

F Rủi ro liên quan đến chính sách, xã hội, kinh tế, thị trường, tự nhiên

F1 Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép Sameh Monir El-Sayegh

F2 Thay đổi chính sách pháp luật tác động tới DA Perry và Hayes

F3 Thay đổi quy hoạch đô thị Chuyên gia

F4 Lãi vay tăng Sameh Monir El-Sayegh;

F5 Lạm phát Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou F6 Sự khan hiếm về nguyên vật liệu Sameh Monir El-Sayegh

F7 Giá nguyên vật liệu tăng đột biến Sameh Monir El-Sayegh;

F8 Điều kiện địa chất phức tạp không lường trước được Sameh Monir El-Sayegh;

F9 Thời tiết khắc nghiệt Sameh Monir El-Sayegh;

Patrick X.W Zou Bảng 4.2: Các nhân tố rủi ro của dự án

Một bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên với 47 nhân tố tác động đã được xác định ở trên và tiến hành mời một số cá nhân có kinh nghiệm tham gia dự án chung cư trả lời Đây là giai đoạn rất quan trọng, nhằm kiểm tra sơ lược lại bảng câu hỏi và bảo đảm các mục hỏi không bị trùng lấp, gây khó hiểu cho người trả lời

Tác giả đã thu thập được 11 bảng câu hỏi thử nghiệm, có kết quả như sau:

4.3.1 Khả năng xảy ra của các nhân tố rủi ro

Deviation 5 Can thiệp vô lý trong quá trình thi công 11 2,818 0,982 6 Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều 11 2,909 0,944 7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công 11 3,000 1,000

15 Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án 11 3,818 0,751 16 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên 11 3,364 0,674 17 Chậm trễ phê duyệt hồ sơ, bản vẽ 11 3,727 0,905

Các vấn đề phổ biến trong quá trình thi công bao gồm: chất lượng thi công kém, tổ chức thiếu toàn diện, quản lý và phối hợp công trường yếu kém, tai nạn lao động, cố ý che giấu sai sót, sự cố kỹ thuật nghiêm trọng, ô nhiễm môi trường, nhân viên chủ chốt ra đi và sự cố với máy móc thiết bị quan trọng.

Bảng 4.3.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm về khả năng xảy ra 4.3.2 Mức độ tác động của các nhân tố rủi ro

5 Can thiệp vô lý trong quá trình thi công 11 3,182 1,401 6 Yêu cầu thay đổi thiết kế quá nhiều 11 3,455 1,214 7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công 11 3,273 1,009

15 Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án 11 4,091 0,831 16 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên 11 3,636 1,027

17 Chậm trễ phê duyệt hồ sơ, bản vẽ 11 3,455 0,934

20 Thi công không đảm bảo chất lượng 11 3,909 0,831

21 Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện 11 3,455 0,820 22 Quản lý, phối hợp công trường kém 11 3,909 0,539

23 Tai nạn lao động trên công trường 11 3,636 1,206

24 Cố ý che dấu các sai sót trong thi công 11 3,091 0,944 25 Sự cố về kỹ thuật nghiêm trọng trong thi công 11 4,000 1,095 26 Ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công 11 2,818 0,751 27 Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt 11 3,000 0,894 28 Máy móc thiết bị thi công quan trọng gặp sự cố 11 3,273 1,009

Bảng 4.3.2: Kết quả khảo sát thử nghiệm mức độ tác động Kết quả phân bố của các rủi ro qua khảo sát thử nghiệm trên “ma trận khả năng xảy ra- mức độ tác động” được thể hiện theo hình 4.3.1

Phân tích dữ liệu từ cuộc khảo sát chính thức

4.4 Phân tích số liệu từ cu 4.4.1 Chọn lọc dữ liệu.

Tuy số lượng bảng câu hỏ hỏi), nhưng số lượng bảng câu h lượng của thông tin thu thập và đúng đ qua một quá trình loại bỏ tiếp theo C

Để đảm bảo chất lượng dữ liệu, cần loại bỏ các BCH không đáng tin cậy trong quá trình nhập liệu Những BCH này thường có dữ liệu khuyết hoặc có hàng loạt câu trả lời đánh ngẫu nhiên Ví dụ, nếu một nhân tố rủi ro nghiêm trọng nhưng người trả lời lại đánh giá mức độ rủi ro thấp, thì BCH này được coi là không đáng tin cậy.

- Loại bỏ những BCH mà ngư người thì quãng thời gian 5 năm g nhìn toàn diện về những r

- Loại bỏ những BCH tr trong các dự án xây dự ro trong các dự án xây d - Chỉ giữ lại 2 đối tượng chính là: này là do quan điểm nghiên c - Loại bỏ những BCH mà ngư tại TPHCM

Kết quả: sau khi thực hiệ BCH Số lượng này đáp ứng đ của các BCH đã được tác giả vai trò quản lý chiếu tỷ lệ khá cao.

4.4.2 Thông tin người tr 4.4.2.1 Số năm kinh nghi

21% mà người trả lời có ít hơn 5 năm kinh nghi gian 5 năm gắn bó trong nghề có thể là đủ dài ng rủi ro của dự án xây dựng ng BCH trả lời mà người trả lời chỉ có “không quan tâm v ựng”, chỉ giữ lại những BCH mà người trả l án xây dựng” ng chính là: Đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA và m nghiên cứu của luận văn là trên quan điểm của 2 đơn v ng BCH mà người trả lời chưa từng tham gia dự án chung cư cao t ện các bước loại bỏ ở trên, số lượng BCH c ng đủ số lượng BCH sơ bộ yêu cầu, chất lượng và đ chọn lọc kỹ càng, số lượng BCH có người tr khá cao i trả lời năm kinh nghiệm

Phân loại người trả lời theo số năm kinh nghiệm làm vi

Tỷ lệ kinh nghiệm làm việc của các cán bộ trong ban chỉ huy chỉ có 10% có kinh nghiệm dưới 5 năm, 60% có kinh nghiệm từ 10-15 năm Đáng chú ý, có đến 30% cán bộ có kinh nghiệm làm việc trên 15 năm, đây là độ tuổi mà họ có được sự chín chắn và khả năng quản lý rủi ro tốt Sự chênh lệch kinh nghiệm làm việc giữa các cán bộ trong ban chỉ huy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc, vì vậy cần giải quyết vấn đề này.

Hình 4.4.2.2 Phân lo Có thể nhận thấy số lượng ngư lượng bảng câu hỏi khảo sát sử của các chuyên gia

4.4.2.3 Phân loại theo vai trò trong d

Hình 4.4.2.3 Ph Số lượng chuyên gia thuộc nhóm nhà th tư vấn/QLDA, tỷ lệ này khá hợ

Phân loại người trả lời theo địa vị công tác ng người trả lời thuộc đội ngũ quản lý là khá lớn, chi ử dụng Điều này làm tăng độ tin cậy của các câu tr i theo vai trò trong dự án

Số lượng người trả lời theo vai trò trong dự án của nhóm nhà thầu gần gấp đôi số lượng chuyên gia thu thập lý với tỷ lệ của 2 nhóm này tại các công trình.

Giám đốc/ Phó giám đốc Trưởng phòng/ trưởng nhóm Nhân viên

36% Đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA Đơn vị nhà thầu n, chiếm 49% số a các câu trả lời án ng chuyên gia thuộc nhóm i các công trường

Trưởng phòng/ trưởng nhóm Đơn vị tư vấn giám

Hình 4.4.2.4: Phân lo Các công trình được khảo sát c công trình có quy mô khá lớn và phù h

4.4.3 Xếp hạng các nhân t 4.4.3.1 Kiểm tra hệ Sau khi đã chọn lọc được nh kiểm tra hệ số Cronbach’s A Cronbach anpha dùng để kiểm tra xem đ hỏi Phần mềm SPSS 16.0 đượ

Phân loại người trả lời theo quy mô nguồn vốn d o sát cố số vốn từ 100 đến 500 tỷ chiếm phần lớn Đây là các n và phù hợp với điều kiện nghiên cứu nhân tố rủi ro số Cronbach’s Anpha c những số liệu tin cậy, quá trình phân tích bắ

Anpha Như đã trình bày ở trong chương m tra xem độ phù hợp của thang đo đã dùng trong b ợc sử dụng để thực hiện công việc này

Cronbach’s Anpha cho thang đo khả năng x

Cronbach’s Anpha cho thang đo mức độ tác đ

Dưới 50 tỷ Từ 50- 100 tỷ Từ 100 - đến 500 tỷ Trên 500 tỷ n dự án n Đây là các ắt đầu bằng việc trong chương trước, hệ số ã dùng trong bảng câu năng xảy ra tác động đến 500 tỷ

Kết quả tính toán được hệ số Cronbach’s Anpha là 0.955 đối với thang đo khả năng xảy ra và 0.934 đối với thang đo mức độ tác động của các nhân tố Kết quả này hoàn toàn thỏa mãn yêu cầu về độ tin cậy của thang đo theo yêu cầu của Nunnally & Burnstein (1994) Những thông tin cụ thể của kiểm tra Cronbach’s Anpha này được trình bày ở

4.4.3.2 Kiểm định sự thống nhất đánh giá của các nhóm chuyên gia Dữ liệu thu từ bảng câu hỏi được lọc theo 2 đối tượng: Đơn vị tư vấn giám sát/QLDA và Nhà thầu thi công Để kiểm chứng sự thống nhất trong đánh giá của hai nhóm này một cách khoa học và tin cậy, sử dụng phép kiểm định về trị trung bình hai mẫu độc lập (Independent Sample T-test) để kiểm tra Kết quả thu được trình bày ở phụ lục 9a, 9b

- Đối với phẩn khả năng xảy ra của các nhân tố, với độ tin cậy 95%, đa số các nhân tố có sự đánh giá không khác nhau một cách ý nghĩa thống kê giữ 2 nhóm Chỉ có một số các nhân tố như “Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án”, “Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên”, “Sai sót làm lại”,” Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện”, “Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt”, là có sự khác biệt có ý nghĩa về thống kê trong đánh giá của 2 nhóm (xem bảng 4.4.3.3) Tuy nhiên, kiểm tra lại giá trị trung bình kết quả đánh giá của 2 nhóm trên (xem bảng 4.4.3.4) kết quả cho thấy không có sự đánh giá trái chiều của 2 nhóm này về các nhân tố trên, sự khác biệt ở đây chỉ là chênh lệch giá trị trung bình không quá lớn

Kí hiệu Nhân tố rủi ro

Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án ,061 ,806 -2,457 ,015*

C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên 1,819 ,180 -2,151 ,034*

D4 Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện 2,333 ,129 -3,679 ,000*

D10 Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt 4,080 ,046* -4,030 ,000*

Bảng 4.4.3.3: Trích lược T-test - Đánh giá khả năng xảy ra

Ký hiệu Nhân tố được đánh giá Vai trò trong dự án N Mean Std

C3 Chậm giãi quyết mâu thuẫn giữa các bên trong dự án

C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên

Nhà thầu 77 2,7662 0,88698 0,10108 TVGS/QLDA 43 3,1163 0,79310 0,12095 D2 Sai sót, làm lại

Nhà thầu 77 3,1169 0,93152 0,10616 TVGS/QLDA 43 3,6047 0,92940 0,14173 D4 Tổ chức thi công thiếu tính toàn diện

Nhà thầu 77 2,6364 0,79321 0,09039 TVGS/QLDA 43 3,2326 0,94711 0,14443 D10 Sự ra đi của các nhân viên chủ chốt

Nhà thầu 77 2,6364 0,93061 0,10605 TVGS/QLDA 43 3,3023 0,74113 0,11302 Bảng 4.4.3.4 Trị trung bình đánh giá khả năng xảy ra của 2 nhóm (trích lược)

Chỉ có một nhân tố "Mâu thuẫn trên công trường" có sự khác biệt về thống kê giữa 2 nhóm Tuy nhiên, qua kiểm tra giá trị trung bình đánh giá của 2 nhóm, sự khác biệt này chỉ là sự chênh lệch giá trị trung bình của phân tích thống kê Hai nhóm không có sự đánh giá trái ngược về mức độ tác động của nhân tố này.

Kí hiệu Nhân tố rủi ro

E7 Mâu thuẫn trên công trường 1,174 ,281 -2,014 ,046*

Bảng 4.4.3.5: Trích lược T-test - Đánh giá mức độ tác động

Ký hiệu Nhân tố được đánh giá Vai trò trong dự án N Mean Std

E7 Mâu thuẫn trên công trường Nhà thầu 77 2,5325 0,80434 0,09166

TVGS/QLDA 43 2,8605 0,94065 0,14345 Bảng 4.4.3.6 Trị trung bình đánh giá mức độ tác động (trích lược)

Kết luận: quan điểm của nhóm TVGS/QLDA trong việc xếp hạng và cho điể giá trị trung bình tổng thể vào các phân tích sâu hơn.

4.4.3.3 Xếp hạng rủ Phân tích thống kê dữ liệu ra và mức độ tác động của các

Theo kết quả phân tích thố tố rủi ro trong “ma trận khả năng

Hình 4.4.3.1 Ma trậ nhóm TVGS/QLDA và nhà thầu là khá thống nh ểm các nhân tố Điều này có nghĩa Luận văn có th vào các phân tích sâu hơn ủi ro u thu được từ kết quả khảo sát bảng câu hỏi v a các nhân tố rủi ro Kết quả thu được thể hiện ở ph ống kê của dữ liệu thu thập được, sự phân b năng- mức độ tác động” như hình 4.4.3.1 ận khả năng- mức độ tác động của các nhân t ng nhất với nhau n văn có thể sử dụng i về khả năng xảy phụ lục 10 phân bố của các nhân nhân tố rủi ro

Ma trận khả năng- mức độ tác động trong luận văn được hiệu chỉnh lại theo ma trận trong nghiên cứu của Sameh Monir El-Sayegh (2007) kết hợp cùng Nguyễn Anh Huy (2011), trong đó điểm khác biệt là các nhận tố phân bố trong khu vực có trị trung bình của khả năng xảy ra lớn hơn 2.75 và mức độ tác động lớn hơn 3 (trên mức tác động vừa đến tác động đáng kể) vẫn được xếp vào khu vực rủi ro cấp III (Rủi ro lớn yêu cầu cấp quản lý cấp cao chú ý, các biện pháp giảm thiểu rủi ro phải được xác định) do mức độ tác động lớn của rủi ro

Qua đó thu được 24 nhân tố rủi ro nguy hiểm thuộc cấp III và IV theo bảng 4.4.3.2

STT Kí hiệu Tên nhân tố Khả năng xảy ra

1 A1 Phân khúc căn hộ không đúng nhu cầu thị trường 3.183 3.924 III

2 A2 Nguồn vốn gặp khó khăn 3.683 4.193 IV

3 A3 Chậm trễ thanh toán 3.692 3.807 III

4 A4 Thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án 3.525 3.471 III

5 A7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công 2.842 3.286 III

6 A8 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng 2.258 4.076 III

7 B2 Thiết kế có nhiều thiếu sót 3.142 3.555 III

8 B3 Thiết kế thay đổi nhiều 3.042 3.429 III

9 B4 Phát hành thiết kế chậm trễ 2.983 3.319 III

10 C1 Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý 2.983 3.740 III

11 C2 Tham nhũng, hối lộ 3.458 3.345 III

12 C4 Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên 2.892 3.353 III

13 D1 Thi công chậm tiến độ 3.550 3.824 III

14 D2 Thi công sai sót, làm lại 3.292 3.412 III

Ma trận ảnh hưởng giữa các rủi ro

Sự tác động của các rủi ro được thể hiện bởi ma trận ảnh hưởng giữa các rủi ro như hình 5.1.1 Vì thời gian nghiên cứu không cho phép, nên ma trận này được tác giả thành lập chỉ dựa trên hiểu biết chủ qua của tác giả có tham khảo ý kiến đánh giá của 2 chuyên gia

Phân tích rủi ro và biện pháp phản hồi

Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro dựa trên kết quả khảo sát về phản hổi rủi ro (xem bảng 4.4.3) và ma trận ảnh hưởng giữa các rủi ro

5.2.1 Rủi ro liên quan chủ đầu tư (nhóm A)

Kí hiệu Tên nhân tố Cấp độ

Nhà thầu Chủ đầu tư

A1 Phân khúc căn hộ không đúng nhu cầu thị trường

III - MA1.1; MA1.2; MA1.3, MA1.4;

A2 Nguồn vốn gặp khó khăn IV -

MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4;

A3 Chậm trễ thanh toán III

MA1.5 MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4;

MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8 MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4;

MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA3.3; MA3.4

A4 Thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án III

MA1.5 MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4;

MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8 MF4.1; MF4.2; MF4.3; MF4.4;

MF7.1; MF7.4; MF7.5; MF7.6 MA4.1; MA4.2; MA4.3; MA4.4

A7 Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công III

MA2.5; MA2.6; MA2.7; MA2.8 MA7.1; MA7.2; MA7.3; MA7.4;

A8 Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng III MF4.2; MF4.5

Bảng 5.2.1: Tổng hợp biện pháp phản hổi rủi ro liên quan chủ đầu tư

“Phân khúc căn hộ không đúng nhu cầu thị trường” là nhân tố rủi ro đã xuất hiện nhiều trong thời gian gần đây Trong năm 2012 2013, nhiều dự án đã phải điều chỉnh phân khúc căn hộ từ cao cấp xuống trung bình hoặc thu nhập thấp để đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng, một số dự án đã điều chỉnh phân khúc và giảm giá đến 50% giá bán ban đầu để gặp đúng nhu cầu khách hàng, theo M Trí (2013) Cách thức phản hồi hay được áp dụng đối với rủi ro này là giảm thiểu.

“Khó khăn về nguồn vốn” cũng là một vấn đề nan giản và tác động nghiêm trọng đến các dự án trong thời gian vừa qua, kết quả khảo sát cho thấy khả năng xảy ra và mức độ tác động của rủi ro này là rất cao (3.683, 4.193) thuộc nhóm IV, phương thức phản hồi đối với rủi ro này được khuyến nghị là không chấp nhận hay tránh rủi ro Kết quả khảo sát cũng phản ánh đúng tình trạng thiếu vốn đang xảy ra tại hàng loạt các dự án chưng cao tầng tại TPHCM, nhiều dự án phải dừng thi công hoặc chuyển nhượng do nguyên nhân thiếu vốn, theo A Đào (2013) Việc thiếu vốn cũng là nguyên nhân chính kéo theo rủi ro chủ đầu tư “Chậm trễ thanh toán”

“Thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án”, theo kết quả khảo sát, đây là rủi ro được đánh giá có khả năng xảy ra cao và gây tác động rất đáng kể đến mục tiêu của dự án

Thời gian là tiền bạc, chủ đầu tư luôn mong muốn dự án hoàn thành trong thời gian sớm nhất để có thể bàn giao và sớm thu hồi vốn, cũng có những trường hợp chủ đầu tư chủ động trì hoãn tiến độ thi công của dự án mà nguyên nhân chính thường là khó khăn về mặt tài chính của dự án hoặc dự án không bắt gặp nhu cầu thị trường Việc điều chỉnh tiến độ được các chuyên gia đánh giá là một việc diễn ra khá thường xuyên trong các dự án, tuy nhiên việc điều chỉnh tiến độ thường xuyên cùng với việc tiến độ quá khắt khe hoặc quá chậm sẽ tác động rất lớn đến tất cả các mục tiêu của dự án Phương án phản hồi hay được áp dụng cho rủi ro này là giảm thiểu

Rủi ro chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công thường gặp trong các dự án giải tỏa đền bù mặt bằng Giải phóng mặt bằng khó khăn đòi hỏi lộ trình rõ ràng, cụ thể Chủ đầu tư dễ chậm trễ bàn giao và mất hình ảnh ban đầu của dự án nếu thiếu kế hoạch kỹ lưỡng.

Chủ đầu tư “Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng” tuy được đánh giá có khả năng xảy ra không cao (2.258) nhưng mức độ tác động nếu rủi ro xảy ra là rất lớn (4.076) cần phải được quản lý Nguyên nhân có thể dẫn đến rủi ro này có thể là khó khăn về tài chính, chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung trong thực hiện dự án, chủ đầu tư phá sản Trong thời gian vừa qua, có hàng loạt dự án trong tình trạng “chết yểu” do chủ đầu tư không còn khả năng tài chính để thực hiện dẫn đến nhiều vụ khiếu nại do không thực hiện cam kết hợp đồng Theo T Triển (2013), trong thời gian vừa qua, TPHCM nở rộ khiếu kiện đòi nhà do chủ đầu tư chậm trễ và vi phạm hợp đồng

5.2.2 Rủi ro liên quan Đơn vị thiết kế (nhóm B)

B2 Thiết kế có nhiều sai sót III MB2.5; MB2.6 MB2.1; MB2.2; MB2.3; MB2.4;

B3 Thiết kế thay đổi nhiều III

B4 Phát hành thiết kế chậm trễ III

MB2.5 MB3.1; MB3.2; MB3.3; MB3.4;

Bảng 5.2.2 Tổng hợp biện pháp phản hổi rủi ro liên quan thiết kế

“Thiết kế có nhiều thiếu sót”, “Thiết kế thay đổi nhiều”, “Phát hành thiết kế chậm trễ” là các nhân tố rủi ro liên quan đơn vị thiết kế được các chuyên gia đánh giá là các rủi ro nguy hiểm cần được quản lý Thiếu sót thiết kế xảy ra do năng lực kém và tính chuyên nghiệp thấp của đơn vị thiết kế, thay đổi thiết kế có thể do chủ đầu tư yêu cầu hoặc do đơn vị thiết kế phát hành bị sai sót phải thay đổi Phát hành thiết kế chậm cũng thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong việc lập kế hoạch cho dự án của đơn vị thiết kế

5.2.3 Rủi ro liên quan Đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA (nhóm C)

C1 Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý III - MC1.1; MC1.2; MC1.3;

MC1.4 C2 Tham nhũng, hối lộ III MC2.2

Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên

III MC4.3 MC1.1; MC1.2; MC1.3;

Bảng 5.2.3: Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro liên quan đơn vị tư vấn/ QLDA

“Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý” được đánh giá rất cao về mức độ tác động đến mục tiêu dự án (3.740) Là đơn vị đại diện cho chủ đầu tư quản lý dự án, nên việc lựa chọn một đơn vị tư vấn/ QLDA có năng lực là một nhân tố quyết định sự thành bại của dự án Tuy nhiên, theo như đánh giá của một số chuyên gia, số lượng đơn vị quản lý dự án chuyên nghiệp, có thể hoàn thành các dự án lớn tại Việt Nam là không nhiều, chủ đầu tư các dự án lớn thường rất ít khi mạo hiểm lựa chọn các đơn vị tư vấn/QLDA ít tên tuổi

“Tham nhũng, hối lộ” là nhân tố rủi ro có thể xuất hiện tại bất kỳ dự án nào tại Việt Nam, đây được coi là một vấn nạn kéo dài của ngành xây dựng, kết quả đánh giá của các chuyên gia cho rủi ro này là có khả năng xảy ra cao (3.458), và mức độ tác động đáng kể (3.345) Tệ tham nhung trên công trường gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng cho dự án, nó là nguyên nhân làm giảm hiệu quả kiểm soát chất lượng dự án, tình trạng bất công, thiếu công bằng, gây khó dễ hay kìm hãm lẫn nhau trên công trường

Một tính chất đặc trưng của dự án xây dựng là có nhiều bên tham gia và dự án, do đó rủi ro “Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên” có thể xảy ra trong bất kỳ lúc nào Kết quả đánh giá cho thấy rủi ro này chỉ có khả năng xảy ra ở mức trung bình, có thể xảy ra và mức độ tác động đáng kể Việc thiếu trao đổi thông tin giữa các bên có thể gây nên tình trạng chồng chéo công việc, thi công sai lệch, đòi hỏi mất nhiều thời gian và tiền bạc để sửa chữa

5.2.4 Rủi ro liên quan nhà thầu thi công (nhóm D)

D1 Thi công chậm tiến độ III

MA3.6; MF4.2; MF4.5 MF7.1; MF72; MF7.3;

MA1.5; MA2.1; MA2.2; MA2.3, MA2.4; MA2.5; MA2.6; MA2.7;

D2 Thi công sai sót, làm lại III

D3 Thi công không đảm bảo chất III MB2.5; MB2.6; MB3.4;

MA1.5; MB2.1; MB2.2; MB2.3; lượng MB4.3; MC2.2; MC4.3;

MC1.4; MC4.1; MC4.2; ME1.2 MD3.1; MD3.3; MD3.5

D6 Tai nạn lao động trên công trường III

Cố ý che dấu các sai sót trong thi công

III MC2.2; MC4.3 MD7.1; MD7.2; MD7.3;

D11 Hư hỏng máy móc, thiết bị quan trọng III MD11.1; MD11.2 - Bảng 5.2.4 Tổng hợp biện pháp phản hồi rủi ro liên quan nhà thầu thi công

“Thi công chậm tiến độ” theo đánh giá của các chuyên gia thì rủi ro này có khả năng xảy ra cao (3.550) và tác động lớn đến mục tiêu dự án (3.824) Điều này phản ánh các rủi về tiến độ rất hay xảy ra tại các dự án, nó thể hiện sự thiếu năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp của các nhà thầu của các dự án này Các cuộc trao đổi bên lề với các chuyên gia cũng cho thấy rằng, phần lớn các dự án đang xây dựng tại khu vực TPHCM đang ở trong tình trạng chậm tiến độ mà nguyên nhân là do năng lực của nhà thầu

“Thi công sai sót, làm lại”, “Thi công không đảm bảo chất lượng “ xảy do do nhiều nguyên nhân, bên cạnh nhà thầu thiếu năng lực thi công, rủi ro này còn có thể xảy ra do thiết kế thiếu sót, phát hành thay đổi thiết kế chậm trễ, thầu phụ thiếu năng lực Đây là một rủi ro khó tránh khỏi trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, kết quả khảo sát cho thấy các chuyên gia xếp hạng hai rủi ro này vào vùng cần phải được quản lý và chỉ định quản lý

“Tai nạn lao động trên công trường” là một rủi ro luôn được quan tâm trong tất cả các dự án xây dựng Hiện nay, công tác an toàn lao động trong các dự án xây dựng ngày càng được chú trọng và quy trình quản lý an toàn lao động ngày càng được nâng cấp, bổ sung Tuy nhiên, tai nạn lao động trong ngành xây dựng vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ tai nạn lao động Kết quả đánh giá cao về mức độ nguy hiểm của rủi ro này cho thấy quản lý an toàn vẫn là vấn đề cần lưu ý hàng đầu trong các dự án xây dựng

“Cố ý che dấu các sai sót trong thi công” là rủi ro được đánh giá có khả năng xảy ra cao (3.250) và mức độ tác động khá đáng kể (3.219) Để giảm chi phí sửa chữa các sai sót, nhà thầu thường tìm các che dấu, tuy nhiên điều này tác động nghiêm trọng đến chất lượng công trình, nhiều khi còn gây ra các sự cố nghiêm trọng khác, gây tác động rất lớn đến uy tín của nhà thầu và uy tín của dự án

KIỂM TRA NGHIÊN CỨU BẰNG DỰ ÁN THỰC TẾ

Giới thiệu chung về dự án

Do tính có một số đặc điểm nhạy cảm, nên một số thông tin của dự án không được kể đến trong luận văn

Dự án X, là khu hỗn hợp chung cư tại khu vực Nam Sài Gòn Dự án gồm có 7 khối nhà, gồm 5 khối nhà cao tầng và 2 khối nhà liền kế

Số tầng hầm :1 tầng hầm, diện tích hầm là 9400 m2 Tổng mức đầu tư : 474.611.000.000 VNĐ

Phân khúc dự án: Khu hỗ hợp chung cư cao cấp Diện tích xây dựng tầng điển hình : 500m2 Ngày khởi công dự án 04/12/2010

Đánh giá về tình trạng dự án

Dự án chưa có tai nạn nghiêm trọng xảy ra gây nguy hiểm đến tính mạng người lao động, tuy nhiên trong quá trình thi công, đã xảy ra sự việc cẩu tháp trong quá trình dời cốp pha đã để tấm cốp pha đè lên người công nhân, rất may tai nạn trên không tác động tới tính mạng người công nhân

Dự án khởi công vào ngày và dự trù hoàn thành sau 520 ngày thi công không kể ngày lễ, tức đến ngày là hoàn thành Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự án, đã xảy ra nhiêu sự kiện khiến tiến độ bị kéo dài như:

-Tạm dừng dự án từ ngày 23/05/2011-01/11/2012

-Tái khởi công, tiến độ 01/11/2012-29/4/2012

Dự án tạm dừng thi công 1 tháng do lỗi kỹ thuật phát sinh Chủ đầu tư trực tiếp can thiệp quá trình nghiệm thu, dẫn đến chậm tiến độ của dự án Ngoài ra, thay đổi thiết kế về chiều rộng lõi thang máy cũng gây chậm tiến độ thêm 14 ngày.

-Cần cẩu tháp hay hư hỏng gây chậm tiến độ

-Thầu phụ bỏ ngang hợp đồng, có giai đoạn công tác thi công chủ yếu dựa vào công nhật

Dự án đang ở giai đoạn cuối hoàn thiện, đạt khoảng 80% khối lượng công việc của dự án Tính tới thời điểm hiện tại, chi phí của nhà thầu chính đang bị vượt so với chi phí dự trù Nguyên nhân chủ yếu là do dự toán khối lượng không chính xác, sai sót làm lại, chậm tiến độ

Chi phí của chủ đầu tư bị phát sinh chủ yếu là do thay đổi thiết kế

Theo đánh giá của đơn vị tư vấn ở đây, chất lượng thi công của nhà thầu là khá tốt

Một số hạng mục phải làm lại nguyên nhân là do thay đổi thiết kế từ yêu cầu của khách hàng.

Đánh giá về các bên tham gia dự án

Là đơn vị đã thực hiện nhiều dự án đầu tư lớn và có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư dự án dân dụng cao tầng Đơn vị Quản lý dự án được chủ đầu tư thành lập để quản lý các dự án trong khu vực của chủ đầu tư Được đánh giá là đơn vị có tiềm lực tài chính, tuy nhiên trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua, chủ đầu tư cũng đã gặp rất nhiều khó khăn dẫn đến việc hàng loạt công trình trong khu vực bị tạm ngưng

Đặc điểm độc quyền của chủ đầu tư trong khu vực dự án biểu hiện ở việc chủ đầu tư thành lập nhiều công ty con đảm nhiệm các vai trò khác nhau trong quá trình thực hiện dự án, từ thiết kế, tư vấn giám sát đến cung ứng vật tư và thi công Điều này giúp chủ đầu tư nắm quyền kiểm soát toàn bộ dự án, từ khâu lập kế hoạch đến thi công và bàn giao, đảm bảo tính thống nhất và chất lượng của công trình.

Trong quá trình thực hiện dự án, đơn vị thiết kế đã nhiều lần phát hành bản vẽ thiếu rõ ràng, thiếu chi tiết và chậm trễ, dẫn đến nhà thầu phải thường xuyên phản hồi bằng RFI để lấy thông tin thi công Thêm vào đó, đơn vị thiết kế thường xuyên phát hành bản vẽ thay đổi, dẫn đến phát sinh nhiều hạng mục Tuy nhiên, nhà thầu gặp khó khăn khi lấy được trọn vẹn các hạng mục phát sinh này, gây e ngại trong việc chủ động thực hiện các công tác.

Đơn vị tư vấn đảm nhiệm vai trò quản lý dự án, nắm giữ quyền hạn lớn, quyết định mọi hoạt động liên quan đến dự án Tuy nhiên, theo phản ánh của nhà thầu, đội ngũ tư vấn thường còn trẻ, thiếu kinh nghiệm, dẫn đến khó khăn trong quá trình thi công Đơn vị tư vấn cũng không đưa ra nhiều tư vấn, phê duyệt đề xuất, mà thường chuyển giao trách nhiệm cho đơn vị thiết kế hoặc chủ đầu tư Thay vào đó, họ lại gây cản trở cho nhà thầu trong quá trình thi công, phê duyệt hồ sơ và nghiệm thu, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

6.3.5 Nhà thầu thi công Nhà thầu chính chỉ thực hiện các công tác xây dựng

Từ khi khởi công đến nay, dự án đã thay đổi qua 2 nhà thầu Một nhà thầu làm hạng mục tầng hầm đến khi dự án tạm ngưng Sau khi dự án tái thi công, chủ đầu tư thay thế bằng nhà thầu hiện tại Theo thông tin có được, dự án đã phải tạm ngưng thi công 1 tháng do sửa chữa lỗi kỹ thuật nghiêm trọng của nhà thầu trước Hiện tại tiến độ của nhà thầu đang bị chậm, chi phí đang bị vượt, một nguyên nhân từ phía nhà thầu là sự ước lượng chi phí, đơn giá không hợp lý với mức độ khó khăn của dự án

6.3.6 Đơn vị thầu phụ, cung ứng

Các nhóm thầu phụ xây dựng đa số là các tổ đội được các giám sát quen biết giới thiệu Nhiều trường hợp thầu phụ tự ý hủy bỏ hợp đồng do làm không thu được lợi nhuận

Thầu phụ M&E là đơn vị công ty con của chủ đầu tư Đơn vị cung ứng vật tư là các công ty con của chủ đầu tư

Vật tư được gia công trước khi vận chuyển tới công trường, đã xảy ra nhiều trường hợp cung cấp thiếu vật liệu, sai quy cách vật liệu

6.3.7 Các nhân tố khách quan khác

Dự án được tiến hành trong giai đoạn khủng hoảng thị trường tài chính và khủng hoảng ngành Lãi suất cho dự án vay tăng liên tục, lạm phát ở mức cao đã tác động rất lớn tiến độ và chi phí của dự án Một khó khăn khác của dự án là thiết kế vật liệu không có trên thị trường, ví dụ như cửa cuốn nhôm nhịp dài quá 8m, tấm cách nhiệt tỷ trọng 40kg/m3 đều phải nhập từ nước ngoài, khiến cho nhà thầu không chủ động được trong thi công.

Áp dụng kết quả nghiên cứu vào dự án X

6.4.1 Đối với các rủi ro liên quan chủ đầu tư

Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Tình trạng quán lý

Phản hồi chủ đầu tư Mô tả

Phân khúc căn hộ không đúng nhu cầu thị trường

Không Không Toàn bộ các dự án trong khu vực đề là căn hộ cao cấp

Nguồn vốn gặp khó khăn Có Có Tránh rủi ro

Chủ đầu tư: Dừng dự án trước giai đoạn gặp khó khăn về nguồn vốn

Chậm trễ thanh toán Có Không Giảm thiểu Chấp nhận

Nhà thầu: Sớm chuẩn bị thủ tục yêu cầu thanh toán theo từng kỳ, đồng thời có kế hoạch tài chính dự phòng cho công tác thi công Giữ quan hệ tốt với chủ đầu tư

Thường xuyên điều chỉnh tiến độ dự án Có Có

Chủ đầu tư nên linh hoạt điều chỉnh tiến độ thi công dự án phù hợp với nguồn tài chính của mình Với các dự án đang trong giai đoạn khó bán, chủ đầu tư có thể can thiệp chủ động để làm chậm tiến độ thi công, tránh tình trạng bán chậm, tồn kho căn hộ gây lãng phí tài chính.

Chậm trễ bàn giao mặt bằng thi công Không Không Mặt bằng nằm trong khu dân cư quy hoạch của chủ đầu tư

Vi phạm, hủy bỏ hợp đồng Có Không Thuyên chuyển Chấp nhận

Nhà thầu nhờ can thiệp của tòa án kinh tế thông qua điều khoản bồi thường vi phạm hợp đồng

Yêu cầu thay đổi thiết kế nhiều (*) Có Có

Chủ đầu tư và nhà thầu thống nhất điều khoản thay đổi thiết kế trong hợp đồng

Nhà thầu sẽ được cộng thêm khoản chi phí và tiến độ bù thêm do tác động của thay đổi thiết kế

6.4.3 Rủi ro liên quan thiết kế

Thực tế quản lý rủi ro của dự án X Quản lý rủi ro

Thiết kế có nhiều thiếu sót Không Có Chấp nhận Chấp nhận

Nhà thầu có thể giảm thiểu tác động rủi ro thiết kế lên tiến độ thi công thông qua việc giám sát bản thiết kế, phản hồi bằng RFI, ghi chép những tác động của thiết kế để tính chi phí phát sinh và thời gian thi công.

Thiết kế thay đổi nhiều Không Có Chấp nhận Chấp nhận

Nhà thầu: Lưu giữ các tác động do thay thiết kế để tính phát sinh chi phí và thời gian thi công

Phát hành thiết kế chậm trễ Có Có Chấp nhận

Nhà thầu: Lưu giữ các tác động do chậm trễ thiết kế để tính phát sinh chi phí và thời gian thi công

Chủ đầu tư: Chuyển rủi ro này cho đơn vị thiết kế quản lý thông qua các điều khoản quy định trong hợp đồng

6.4.4 Rủi ro liên quan đơn vị tư vấn giám sát/ QLDA

Phản hồi chủ đầu tư Mô tả Đơn vị tư vấn/QLDA thiếu năng lực quản lý

- Nhà thầu: Giữ quan hệ tốt với đơn vị Tư vấn/ QLDA, chủ động trao đổi thông tin với các đơn vị khác và đơn vị thiết kế Thành lập Ban chỉ huy là những người nhiều kinh nghiệm thi công các dự án tương tự của chủ đầu tư

Tham nhũng, hối lộ trên công trường Không Có Chấp nhận - Nhà thầu: Giữ quan hệ tốt với các bên, chủ động trao đổi phối hợp với các bên

Thiếu phối hợp, trao đổi thông tin giữa các bên trong dự án

Nhà thầu: Chủ động sắp xếp và trao đổi thông tin giữa các bên

Chủ đầu tư: Chuyển rủi ro này cho nhà thầu thông qua điều khoản hợp đồng về quản lý thầu phụ trên công trường, nhà thầu được nhận chi phí quản lý do thầu phụ trích

6.4.5 Rủi ro liên quan đơn vị nhà thầu thi công

Nhà thầu chậm tiến độ Có Có Giảm thiểu

Nhà thầu: chủ động nêu ra những khó khăn khách quan gây chậm tiến độ, đồng thời đệ trình tiến độ mới xây dựng dựa vào tình hình thực tế cho chủ đầu tư xem xét Đồng thời có kế hoạch tăng ca, tăng năng suất để đẩy nhanh tiến độ Chủ đầu tư: Chuyển rủi ro này cho nhà thầu thông qua các điều khoản về tiến độ thi công

Hư hỏng máy móc, thiết bị quan trọng Có Có Thuyên chuyển

Nhà thầu: Yêu cầu đơn vị cung cấp phải bảo trì thường xuyên Các tác động do máy móc cho thuê gây ra đều sẽ tính vào tiền thuê máy

Thi công sai sót, làm lại Có Có Giảm thiểu

Nhà thầu: Sửa chữa các sai sót do nhà thầu trước làm sai, số tiền thanh toán được thương lượng với nhà thầu cũ

Có quy trình nghiệm thu chất lượng các hạng mục, các công tác đều được triển khai bản vẽ shopdrawing để thi công

Chủ đầu tư: thống nhất điều khoản đảm bảo chất lượng công trình, các sai sót do lỗi nhà thầu sẽ do nhà thầu chịu trách nhiệm,

Thi công không đảm bảo chất lượng Có Không Giảm thiểu

Nhà thầu: Có quy trình nghiệm thu chất lượng các hạng mục, các công tác đều được triển khai bản vẽ shopdrawing để thi công

Tai nạn lao động trên Có Không Giảm Thuyên Nhà thầu: đảm bảo đội ngũ lao động

Phản hồi chủ đầu tư Mô tả công trường thiểu chuyển trên công trường được trang bị đầy đủ bảo hộ lao động, kiến thức an toàn

Quan tâm an toàn là tiêu chí hàng đầu trước khi thực hiện thi công các hạng mục

Nhà thầu cố ý che dấu các sai sót trong thi công

Có Không Tránh rủi ro

Nhà thầu: làm đúng theo quy trình chất lượng và bản vẽ shopdrawing đã được phê duyệt

Chủ đầu tư: Kiểm tra chất lượng công trình định kỳ

6.4.6 Rủi ro liên quan đơn vị thầu phụ và nhà cung ứng

Thầu phụ thi công kém chất lượng Có Không Thuyên chuyển

- Nhà thầu: Thống nhất điều khoản về đảm bảo chất lượng trong hợp đồng, chỉ thanh toán đủ khối lượng cho thầu phụ khi đã đảm bảo đủ khối lượng

Chấm dứt hợp đồng với thầu phụ thi công yếu

Thầu phụ chậm trễ tiến độ Có Có Thuyên chuyển -

Nhà thầu: Thống nhất điều khoản đảm bảo tiến độ với nhà thầu phụ Khen thường tiến độ Chấm dứt hợp đồng với thầu phụ không đáp ứng được tiến độ

Chậm trễ cung ứng vật tư (*) Có Có Giảm thiểu

Nhà thầu: Bóc tách khối lượng vật tư và có kế hoạch yêu cầu vật tư sớm Chủ đầu tư: Yêu cầu đơn vị cung ứng

Phản hồi chủ đầu tư Mô tả đáp ứng thời gian cung cấp theo yêu cầu đặt hàng Trường hợp chậm trễ sẽ bị trừ tiền hợp đồng

Chất lượng vật tư kém (*)

Nhà thầu: Phản hồi chất lượng vật tư cho chủ đầu tư xử lý (đơn vị cung ứng do chủ đầu tư chỉ định), gây áp lực cho đơn vị cung ứng bằng cách đề xuất đơn vị thay thế (dựa theo điều kiện đảm bảo chất lượng của hợp đồng)

Ghi chú: các rủi ro (*) không được đánh giá nguy hiểm trong kết quả nghiên cứu, tuy nhiên lại xuất hiện trong dự án thực tế

6.4.7 Rủi ro ngoài dự án

Thực tế quản lý rủi ro của dự án X

Phản hồi chủ đầu tư

Cơ quan hành chính chậm trễ trong phê duyệt các giấy phép

- Nhà thầu: Giữ quan hệ tốt với các cơ quàn hành chính Đảm bảo các thủ tục được chuẩn bị đầy đủ và hợp lệ

Lãi vay tăng Có Có Giảm thiểu

Nhà thầu: Tinh gọn bộ máy nhân lực, giảm chi phí tối đa

Chủ đầu tư: Tạm dừng dự án

Lạm phát Có Có Chấp nhận

Chấp nhận Giảm chi phí tối đa Giá nguyên vật liệu tăng đột biến Có Không Thuyên chuyển

Ký hợp đồng giá vật liệu cố định trong suốt thời gian đơn vị cung ứng cấp vật tư.

Kết luận

Ap dụng nghiên cứu vào dự án X, cho ta kết quả như sau:

 18/24 rủi ro nghiên cứu có quy trình quản lý ở dự án X, trong số đó có 8 rủi ro được quản lý nhưng vẫn xảy ra 10 Rủi ro được quản lý và không xảy ra

 6/24 rủi ro nghiên cứu không có quy trình quản lý, trong đó có 3 rủi ro xảy ra

 Có thêm 3 rủi ro không có trong kết quả nghiên cứu nhưng nhận dạng và có quy trình quản lý nhưng cả 3 rủi ro này vẫn xảy ra

Dự án X với 28 rủi ro, trong đó 11 rủi ro đã được quản lý quy trình, nhưng 14 rủi ro còn lại vẫn xảy ra trong quá trình thực hiện Tỷ lệ rủi ro xảy ra cao cho thấy quy trình quản lý rủi ro của dự án X chưa thực sự hiệu quả, không thể ngăn chặn các rủi ro nảy sinh và ảnh hưởng đến tiến độ cũng như chất lượng dự án.

Kết quả nghiên cứu đưa ra được 24 rủi ro tiềm năng trong giai đoạn thi công dự án chung cư cao tầng, trong số này có 21 rủi ro đã được nhận dạng trong dự án X Như vậy có thể kết luận kết quả nghiên cứu có thể áp dung đối với dự án X.

Tiêu đề	Quản lý rủi ro dự án xây dựng chung cư cao tầng giai đoạn xây lắp tại Tp. Hồ Chí Minh
Tác giả	Đặng Bá Luật
Người hướng dẫn	PGS. TS Ngô Quang Tường, TS. Lê Hoài Long
Trường học	Trường Đại Học Bách Khoa
Chuyên ngành	Công nghệ và Quản lý Xây dựng
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2013
Thành phố	Tp. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	143
Dung lượng	2,29 MB