Hướng giải quyết của Tòa án: - Toả án cấp sơ thâm: Chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp với thực tế chuyên nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp - Toà án phúc thấm:
Trang 1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỎ CHÍ MINH KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
TP HO CHI MINH
HOP DONG VA BOI THUONG THIET HAI NGOAI HOP DONG
Bài thảo luận thứ ba LỚP: 122 — AUF45
Nhom 3
Danh sách các sinh viên thực hiện:
Nguyễn Lê Trâm Anh - 2053801012020 Trần Hỗ Trâm Anh - 2053801014014 Trần Dương Thiên Đồng — 2053801014041
Lê Nguyễn Hữu Khoa - 2053801014109 Bùi Nguyễn Nam Phương — 2053801011197 Trần Thị Minh Thư - 2053801015130 Liễu Hồng Thanh - 205301014237
Trang 2
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức
Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Tp Hồ Chí Minh:
- Nguyên đơn: ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy
- Bị đơn: ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ
- Tranh chấp về: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất - Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyên nhượng sử dụng đất của ông Quý và bà Thủy cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là bằng giấy viết tay và chưa được công chứng nhưng ông Sĩ, ông Thắng tự ý chuyển nhượng đất cho ông Dư; ông Dư xây dựng nhà trái phép bị xử phạt hành chính
Hướng giải quyết của Tòa án:
- Toả án cấp sơ thâm: Chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp
với thực tế chuyên nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp - Toà án phúc thấm: Cho rằng đây là tranh chấp quyền sử dụng đất và việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp luật nên buộc ông Dư phải trả lại toàn bộ diện tích đất, là có sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của các bên đương sự Đồng thời, tách việc giải quyết hậu quả pháp lý của các hợp đồng chuyên nhượng đất giữa ông Dư với ông Thắng, ông Sĩ để giải quyết bằng vụ án khác, là không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dư, ông Sĩ và ông Thắng
Tóm tắt Quyết định số 93/⁄2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V⁄% Tranh chấp hợp đồng
chuyên nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: - Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm;
- Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng
đất
- Nội dung: Ông Cưu, bà Lắm chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thô cư
90.000.000 đồng Sau đó lấy thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng Ông Miền, bà
Nhiễm giao tiền 110.000.000 đồng Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bô hợp
đồng vô hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực Tại tòa giam đốc thẩm, Tòa án Nhân dân
cấp cao tại Đà Nẵng quyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thâm số
68/2018/KN-DS, huỷ toàn bộ bản án dân sự phúc thâm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại thủ thục thâm phán.
Trang 31.1 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày mà BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là: “Ngày 03/02/2002, ký chuyên nhượng cho ông Khẩu Văn Sĩ 500m đất với giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyên nhượng cho ông Lê Sĩ Thắng là 87m° đất với giá là 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư 87mˆ đất với giá 435.000.000 đồng Sau khi chuyển nhượng, ông Quý và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ ông Dư, ông Thắng là giao dịch chuyền nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng, đăng bộ và chuyên mục đích sử dụng đất ”
1.2 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toa an đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có liệu lực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015
cho hợp đồng chuyên nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có
hiệu lực la: “Tai Ban dn dan sw phic tham số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, Tòa án
Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Sửa bản án sơ thâm Không công nhận việc chuyển quyên sử dụng đất giữa ông Phan Quý, bà Lê Thị Bích Thủy với các ông
Khẩu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê Văn Dư với các ông Khẩu Văn Sĩ, Lê
Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhận quyên sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần
Thị Hiệp đối với 674m? đất, thứa 504, tờ bản đô số 40, Phường 15, quận Gò Vấp, Thành
phố Hồ Chí Minh Công nhận 674m? dat néu trên thuộc quyên sử dụng của ông Phan Quý, Bà Lê Thị Bích Thủy; buộc các ông bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu
Van Sĩ, Hồ Thị Đồng, Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trân Minh Hằng, Lê Trần Ngọc
Huyền, Lê Quốc Thái, Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà Thủy phan dat nay.”
1.3 Viéc Toa an ap dung Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Toả án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động sản như trên là thuyết phục Bởi vì: Hợp đồng chuyên nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng thực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đã xây dựng công trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp
sơ thấm áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015.
Trang 4Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002 và năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực
1.4 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Ý hình thức của hợp đồng: Đối
với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng
theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2013) Giao dịch chuyển nhượng quyên sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chông ông Cưu, bà Lam với vợ chẳng ông Miễn, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức ”
1.5 Theo BLDS 2015, hệ quá pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vê hình thức
Theo BLDS nam 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức là: Tại khoản 2 Điều 132 BLDS thì nếu hết thời hiệu quy
định tại khoản I Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thì hợp đồng vẫn sẽ
có hiệu lực
1.6 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Tại Quyến định số 93 đoạn mà cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại
Điều 132 BLDS năm 2015 để công nhận hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là: “Giao dịch chuyển nhượng quyên sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chẳng ông Miễn, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.” 1.7 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đãt ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao? Ộ Ộ
Việc Toà án công nhận hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực chưa được thuyết phục vì:
Xét tại khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015 thì thời hiệu để Toà tuyên bố giao dịch
vô hiệu là hai năm và trong suốt hai năm này vợ chồng ông Cưa, bà Lắm không có một
Trang 5yêu cầu nào cho Toà án về việc vô hiệu giao dịch Chỉ đến khi vợ chong ông Mến, bà
Nhiễm khởi kiện về không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông Cưa, bà Lắm mới phản bác lại yêu cầu của Toà về việc huỷ hợp đồng quyền sử
dụng đất của hai bên Giao dịch dân sự vô hiệu và huỷ hợp đồng là hai sự việc khác
nhau, hợp đồng không được công chứng, chứng thực phải là căn cứ để Toà tuyên huỷ
hợp đồng theo Điều 423 BLDS năm 2015
Căn cứ tại khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đât ngày 10/08/2009 có hiệu lực
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, huỷ bó do không thực hiện đúng hợp đồng
Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyên nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một mảnh đất Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đề nhận lại đất
Tóm tat Ban dn 86 06/2017/KDIM-PT ngày 26/05/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long Nguyên đơn là công ty Đông Phong có xác lập I hợp đồng với bên mua là công ty “Trang
trí nội thất Thanh Thảo” Tuy nhiên quá trình giao kết đã xác định bà Dệt là đại diện của
trang trí nội thất là không đúng mà thực chất, bên mua phải là công ty do ông Thành làm đại diện Bên trong hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng giao kết lại là ông Liêm là không đúng Hợp đồng vô hiệu do lỗi các bên ngang nhau Do vậy Toà án không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của
bị đơn, sửa lại án sơ thâm
2.1 Diễm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ do có vỉ phạm e Diém giống
Đều dẫn đến hợp đồng không có hiệu lực Các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận,
nêu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền ® Điểm khác nhau
Tiêu chi Hợp đồng vô hiệu Hủy bồ hợp đồng do có vi phạm
Điều kiện | Hợp đồng dân sự vi phạm một | Một trong các bên trong hợp chấm dứt trong các điều kiện có hiệu lực của đồng vi phạm các điều khoản có
hợp dong | hợp đồng trong hợp đồng hoặc một bên yêu
Trang 6
câu hủy hợp đông
Các trường
Các trường hợp pháp luật quy định
về giao dịch vô hiệu:
- Không có một trong các điều kiện
được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 (Điều 122 BLDS năm
2015)
- Do vi phạm điều cấm của luật,
trai dao đức xã hội (Điều 123
BLDS nam 2015)
- Do giả tạo (Điều 124 BLDS
năm 2015) - Do người chưa thành niên, người
mat năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ
Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng
và không phải bồi thường thiệt hại
trong các trường hợp sau:
- Do bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa
thuận
- Do bên kla vi phạm nghiêm trọng
hợp chấm | hành vi, hạn chế năng lực hành vi | nghĩa vụ hợp đồng
dúứthợp | dan sự xác lập, thực hiện (Điêu | - Do pháp luật quy định (Điều 423 đồng 125 BLDS năm 2015) BLDS năm 2015)
- Do bị nhằm lẫn (Điều 126 BLDS |- Do chậm thực hiện nghĩa vụ
năm 2015) (Điều 424 BLDS năm 2015)
- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép | - Do không có khả năng thực hiện
(Dieu 127 BLDS nam 2015) (Điều 425 BLDS năm 2015)
- Do người xác lập không nhận | - Tài sản bị mất, bị hư hỏng (Điều
thức và làm chủ hành vi của mình | 426 BLDS năm 2015)
(Điều 128 BLDS năm 2015) - Do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 BLDS năm
2015)
- Do có đối tượng không thê thực
hiện được (Điều 408 BLDS năm
Trang 7Trách - Bên yêu cầu hủy hợp đồng nếu
rach | Bên có lỗi gây thiệt hại có trách | không có lỗi thì không phải bồi
2.2 Theo Tòa ún nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng trên vô hiệu hay bị húy bỏ?
Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, Tòa án quyết định hợp đồng vô hiệu: “Wô hiệu hợp đồng
mua bán ô tô ngày 26/05/2012 giao kết giữa công ty TNHH MITV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
2.3 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa an nhân dan tinh Vinh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng)
Theo nhóm, hướng giải quyết của TAND tỉnh Vĩnh Long là hợp lý vì:
Căn cứ vào bản án cho thấy: - Về chủ thê: hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, bà Nguyễn Thị Dệt không phải người đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà Công ty TNHH —
SX — TM Thanh Tháo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện
- Trên hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng khi giao kết hợp đồng lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật
- Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 122 BLDS năm 2015 và xử lý vụ việc theo khoản 1, 2 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu:
“1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm đứt quyên, nghĩa vụ,
dân sự của các bên kề từ thời điềm giao dịch được xác lập 2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trang ban đâu, hoàn trả
cho nhau những ơì đã nhận
Trang 8Trường hợp không thê hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền đề hoàn trả ` 2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vì phạm hợp đồng được không? Vi sao?
Theo Điều 418 BLDS năm 2015 quy định về thỏa thuận phat vi phạm:
“1 Phat vi pham là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm
nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm
2 Mức phạt vì phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác
3 Các bên có thê thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà
không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bôi thường
thiệt hại
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bôi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm"
Theo Điều 300 Luật Thương mại năm 2005 quy định về phạt vi phạm:
“Phat vi pham là việc bên bị vị phạm yếu cẩu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi
phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điễu 294 của Luật này”
Từ các quy định nêu trên có thê thấy, căn cứ phạt vi phạm đó là: - Hợp đồng phải có hiệu lực:
- Có hành vi vi phạm hợp đồng:
- Các bên có thỏa thuận áp dụng phat vi phạm
~> Hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng được Vì hợp đồng vô hiệu là hợp đồng đã chấm dứt hiệu lực cũng như quyền và nghĩa vụ của bên thực hiện nên không thê nào áp dụng phạt vi phạm hợp đồng
2.5 Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long dối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long
Trang 9Theo nhóm, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tính Vĩnh Long là hợp lý Vì hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì đương nhiên không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng, căn cứ theo khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015 “Go dịch đân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kề từ thời điềm giao dịch được xác lập” Vì vậy vấn đề phạt vi phạm của các bên không được xét đến
2.6 Điểm giống nhau và khác nhau của đơn phương chấm ditt hop đồng và húy bỏ hợp đồng vi phạm
®© Giống nhau: - Đều là hành vi pháp lý của một bên trong hợp đồng làm căn cứ chấm dứt hợp đồng khi
có những điều kiện do pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận
- Bên hủy bỏ, đơn phương châm dứt phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường
- Đều có hậu quả là kết thúc việc thực hiện hợp đồng - Do một bên thực hiện
- Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng
Đây cũng là điều kiện đề áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng
® Khác nhau:
Huỷ bồ hợp đồng do có vỉ phạm
trọng nghĩa vụ hợp đồng: - Các trường hợp pháp luật có quy định, như: Chậm thực hiện nghĩa vụ, hợp đồng không có
khả năng thực hiện, tài sản bị
mat, hư hỏng
Như vậy điều kiện áp dụng để hủy bỏ hợp đồng phải có sự vi
- Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Có nghĩa là, đơn phương chấm dứt
hợp đồng có thể dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc
theo quy định của pháp luật mà không cần xuất phát từ sự vi phạm hợp đồng
- Không bắt buộc phải có sự vi
phạm hợp đồng bởi hai bên có
thể thỏa thuận hoặc do pháp
Trang 10
Không bắt buộc phải có sự vi
phạm hợp đồng bởi hai bên có
thể thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định
- Hoàn trả cho nhau những gì
đã nhận sau khi trừ đi chi phí
Như vậy, hợp đồng không có
hiệu lực từ thời điểm giao kết,
các bên không phải thực hiện
nghĩa vụ đã thỏa thuận Có
nghĩa là hợp đồng coi như
không ton tại từ trước Hợp
đồng sẽ bị tiêu hủy, hủy bỏ
hoàn toàn Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
- Hợp đồng chấm dứt kê từ thời
điểm bên kia nhận được thông
báo chấm dứt Các bên không
phải tiếp tục thực hiện nghĩa
- Bên đã thực hiện nghĩa vụ có
quyền yêu cầu bên kia thanh
toán phần nghĩa vụ đã thực hiện