Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là bất động sản qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về pháp luật đất đai nói dung, hợp đồng thế chấp bất động sản BĐS nói riêng trong các giao dịch thương mại, dân sự trong thời gian qua còn nhiềuPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ HưngPháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ BÍCH NGA

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật Các số liệu và thông tin được sử dụng trong Đề án này đều có nguồn gốc rõ ràng, đã được công bố theo quy định, trung thực và được trích dẫn đầy đủ Toàn bộ nội dung của Đề án không sao chép từ bất kỳ nguồn nào mà mọi thông tin đều được trích dẫn rõ ràng, cụ thể, có xác nhận từ doanh nghiệp và cơ quan chủ quản của doanh nghiệp

Đề án này là kết quả của quá trình nghiên cứu và thực tập của tôi tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam Chi nhánh Phú Mỹ Hưng và được hướng dẫn bởi TS Trần Thị Bích Nga

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 05 năm 2024

Tác giả

Nguyễn Nhật Sol

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các Quý Thầy Cô giáo Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh đã giúp tôi trang bị kiến thức, tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề án này

Với lòng kính trọng và biết ơn, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn tới TS Trần Thị Bích Nga, đã khuyến khích, chỉ dẫn tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề án nghiên cứu này

Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến gia đình đặc biệt là vợ tôi đã luôn luôn động viên, hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành đề án này

Xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 05 năm 2024

Tác giả

TÓM TẮT ĐỀ ÁN

Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế Việt Nam chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Điều này dẫn đến việc pháp luật về thế chấp và hợp đồng không ngừng được hoàn thiện để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản vẫn còn nhiều bất cập Những bất cập này bao gồm hình thức văn bản giao dịch, quản lý Giấy chứng nhận BĐS, xác định chủ sử dụng tài sản thế chấp chưa chặt chẽ, và xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS thường kéo dài Điều này gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng thế chấp BĐS

Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Từ đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS Cụ thể, nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm: đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng; đưa ra các giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản trong quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng tại ngân hàng này; và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản

Chương 1 bắt đầu bằng việc mô tả thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS ở Việt Nam hiện nay Pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp BĐS qua các văn bản như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, và các quy định khác Một trong những vấn đề nổi bật là việc xác định chủ thể và đối tượng của hợp đồng thế chấp Các hộ gia đình và cá nhân có cơ hội sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức quy định hoặc bằng cách nộp tiền sử dụng đất Họ cũng có quyền lựa chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS của hộ gia đình và cá nhân còn gặp nhiều khó khăn do quy định chưa rõ ràng và thiếu thực tế

Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cho thấy có nhiều thành tựu, nhưng cũng không ít hạn chế Những thành tựu đạt được bao gồm việc áp dụng pháp luật một cách hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng thế chấp Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế như việc xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS kéo dài và khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu thực sự của tài sản thế chấp Nguyên nhân của những hạn chế này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, như quy định pháp luật chưa rõ ràng, thiếu sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật, và thiếu hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng

Chương 2 của đề án tập trung vào việc đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Các kiến nghị bao gồm việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản dựa trên quan điểm đường lối của Đảng, đáp ứng yêu cầu của xu thế hội nhập và sự phát triển của thị trường tín dụng Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế chấp BĐS tại ngân hàng bao gồm việc cải thiện quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng Đồng thời, đề án cũng đề xuất các giải pháp từ phía ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng như tăng cường công tác đào tạo, nâng cao năng lực của nhân viên, và cải tiến quy trình làm việc

Kết luận của đề án nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS để bảo đảm quyền lợi của các bên và nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng trong thực tiễn Việc cải thiện quy trình và nâng cao năng lực thực thi pháp luật không chỉ giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn mà còn góp phần tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và ổn định, từ đó thúc đẩy sự phát triển

của thị trường tài chính và bất động sản tại Việt Nam

DANH MỤC VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự BLDS năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2005 BLDS năm 2015 Bộ luật Dân sự năm 2015 DN Doanh nghiệp

HĐTCQSDĐ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai

LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất

PLĐĐ Pháp luật về đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân PCC Phòng công chứng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

2.1 Mục đích nghiên cứu 2

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 8

1.2 Pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng 14

1.2.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 15

1.2.2 Đối tượng của thế chấp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng 19

1.2.3 Hình thức thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng 26

1.2.4.Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 32 2.1 Thực trạng thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam Chi nhánh Phú Mỹ Hưng 32 2.2 Mối quan hệ giữa hợp đồng vay tín dụng và hợp đồng thế chấp 35 2.3 Xác lập giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tục liên quan 36 2.4 Những bất cập và hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Public Bank 39 2.5 Một số kiện nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay 45

2.5.1 Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD 45 2.5.2 Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các TCTD 47 2.5.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động vay vốn có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng 48 2.5.4 Kiến nghị đối với quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Public Bank Việt Nam 49

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 51 KẾT LUẬN 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I

MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Theo đó, pháp luật về đất đai, pháp luật về hợp đồng cũng không ngừng được hoàn thiện Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Để cụ thể hóa Hiếp pháp, các luật được ban hành và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Văn bản hợp nhất số 07/2018 Luật Công chứng và các văn bản dưới luật hướng dẫn

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về pháp luật đất đai nói dung, hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS) nói riêng trong các giao dịch thương mại, dân sự trong thời gian qua còn nhiều bất cập, nhiều quy định không rõ ràng, thiếu thực tế Cụ thể đó là:

(i) Hình thức văn bản giao dịch và các quy định về công chứng, chứng thực; (ii) Việc xác định chủ sử dụng của tài sản thế chấp quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ;

(iii) Việc quản lý Giấy chứng nhận BĐS chưa chặt chẽ (Bên thế chấp dùng tài sản là BĐS để thế chấp ở nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế không hiếm gặp);

(iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS thường kéo dài do thời hạn thế chấp thậm chí đến 20 năm

Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan Các quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản đang có sự không so khớp, thống nhất, đôi khi chồng chéo và mâu thuẫn giữa luật chung và luật riêng Nhiều tình huống phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều chỉnh Điều đó đã gây khó khăn cho việc giải

quyết tranh chấp giữa các bên và chưa đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của bên bị vi phạm

Do vậy, tôi quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng” để nghiên cứu các quy định về hợp đồng thế chấp BĐS nhằm đưa ra một số giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp BĐS trong thực tế soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp BĐS tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng như đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện hơn các quy định pháp luật

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng để đưa ra các giải pháp khi áp dụng thực tế tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng như đề ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụngđất) tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

- Đưa ra những giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản trong quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

- Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

“Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giới hạn quyền của người sử dụng đất trong mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho thấy, việc

khai thác, sử dụng BĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhu:

- Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại của Nguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của nguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai, từ đó đua ra định huớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của nguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai

- Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của nguời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của nguời sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nuớc phải chăm lo cho nguời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với nguời Việt Nam định cu ở nuớc ngoài, tổ chức, cá nhân ở nuớc ngoài - Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và huớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị truờng vốn, thị truờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay

- Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn Quang Tuyến, đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ, như là: Đối tuợng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đua ra những kiến nghị khắc phục

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất)

- Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Bất động sản bao gồm nhiều loại nhưng phạm vi nghiên cứu là quyền sử dụng đất (QSDĐ)

+ Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp Bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

+ Về không gian nghiên cứu: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) của pháp luật Việt Nam và tình hình áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

+ Quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong nghiên cứu này là quyền tài sản theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai

+ Thời gian nghiên cứu: Khi phân tích số liệu liên quan đến công tác thực hiện hợp đồng, đề án chỉ giới hạn trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến năm 2023 và kiến nghị giải pháp hoàn thiện công tác thực hiện hợp đồng

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: Đề án vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới Ngoài ra,

đề án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Phương pháp nghiên cứu cụ thể: các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng như: tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

6 Kết cấu đề án CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng

1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định trong pháp luật Việt Nam Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)."

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm quan trọng trong các giao dịch dân sự, thương mại và tín dụng Nó giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp trong việc sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà không phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá trị, và quyền tài sản Tài sản có thể là bất động sản hoặc động sản, cũng như tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Những tài sản này được dùng để đảm bảo cho các nghĩa vụ và được gọi là tài sản bảo đảm Cả bốn loại tài sản đều có thể được sử dụng trong biện pháp thế chấp Điểm khác biệt chính giữa các Bộ luật Dân sự: theo Bộ luật Dân sự năm 2005 và 2015, thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, trong khi theo Bộ luật Dân sự năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản Hơn nữa, một đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp1 Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp

Các quy định trong Hiến pháp chính là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc

1 Khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2015

QSDĐ và cụ thể là thế chấp QSDĐ được tham gia trong nền kinh tế thị trường Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”2 Các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng, giao hoặc cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau Điều này là cơ sở để xác định các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của họ trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, những quyền này luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu đất QSDĐ thể hiện tính phụ thuộc vào Nhà nước, nhưng cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất.Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất3

Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể sử dụng đất như sau:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

2 Điếu 18 Hiến pháp năm 1992

3 Giáo trình Luật dân sự 2015 Tập 1,2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư Pháp, tr 82 – 83

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”4

Cơ sở pháp lý đánh dấu bằng sự ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 về các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”5 Theo như Luật Đất Đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: “quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ”

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

- Tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp phải là quyền sử dụng đất thuộc quyền sở

hữu hợp pháp của bên thế chấp Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Tài sản thế chấp là một trong những hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt khi liên quan đến các hợp đồng vay vốn ngân hàng Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia

4 Điều 5, Luật Đất đai năm 2013

5 Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013

thành hai loại chính là bất động sản và động sản, trong đó bất động sản là loại tài sản không di dời được và có giá trị lớn, được pháp luật quy định chặt chẽ về quyền sở hữu và các giao dịch liên quan Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Đất đai là loại bất động sản cơ bản và quan trọng nhất, vì đất đai thường là nền tảng cho các loại bất động sản khác như nhà ở hay công trình xây dựng, và quyền sử dụng đất là một quyền tài sản quan trọng Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cũng là những tài sản có giá trị cao, thường được sử dụng làm tài sản thế chấp nhờ vào tính cố định và giá trị tăng thêm khi gắn liền với đất Ngoài ra, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như các thiết bị, máy móc, tiện ích cố định cũng làm tăng thêm giá trị của bất động sản khi được thế chấp Để tài sản được dùng làm tài sản thế chấp, nó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, và không bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án, hay bị cấm chuyển nhượng hoặc cấm thế chấp theo quy định pháp luật Việc quy định chi tiết về các loại bất động sản có thể thế chấp và yêu cầu về quyền sở hữu hợp pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên nhận thế chấp, đảm bảo tài sản có giá trị pháp lý rõ ràng và có thể được sử dụng để thanh toán nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ Điều này giúp tăng cường sự minh bạch và an toàn trong các giao dịch tài chính, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tín dụng tại Việt Nam

Quyền sở hữu và sử dụng: Bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu và quyền sử dụng

đối với quyền sử dụng đất thế chấp Bên nhận thế chấp không có quyền sở hữu hay sử dụng quyền sử dụng đất này trong thời gian thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên Trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp, quyền sở hữu và sử dụng của bên thế chấp đối với quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng cần được phân tích và hiểu rõ Theo quy định của pháp luật, khi một tài sản là bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất, được đem đi thế chấp, bên thế chấp vẫn giữ nguyên quyền sở hữu và

quyền sử dụng đối với tài sản đó Điều này có nghĩa là dù tài sản đã được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất theo cách mà họ thấy phù hợp, ví dụ như sinh sống trong nhà ở đã thế chấp hoặc sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh

Bên nhận thế chấp, thường là các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, không có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất này trong thời gian tài sản còn bị thế chấp Điều này đảm bảo rằng bên thế chấp không bị tước mất quyền lợi chính đáng của mình đối với tài sản trong suốt thời gian thực hiện nghĩa vụ thế chấp Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận khác nhau về quyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp Chẳng hạn, nếu có thỏa thuận cụ thể giữa hai bên, bên nhận thế chấp có thể được phép sử dụng tài sản trong một số trường hợp đặc biệt, nhưng điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng thế chấp

Việc duy trì quyền sở hữu và sử dụng tài sản của bên thế chấp thể hiện sự cân bằng quyền lợi giữa các bên trong giao dịch thế chấp, tạo điều kiện cho bên thế chấp có thể tiếp tục sử dụng tài sản để phát triển kinh tế, sinh hoạt, hoặc các hoạt động khác trong khi vẫn đảm bảo nghĩa vụ tài chính với bên nhận thế chấp Đồng thời, quy định này cũng giúp hạn chế rủi ro cho bên thế chấp trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, khi mà quyền sở hữu và sử dụng tài sản vẫn được pháp luật bảo vệ, trừ khi có thỏa thuận khác đã được các bên thống nhất

Hợp đồng thế chấp: Thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Hợp đồng thế chấp tài sản là một trong những công cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên, đặc biệt trong các giao dịch vay vốn Theo quy định của pháp luật, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định để đảm bảo tính pháp lý và độ tin cậy của giao dịch Việc lập hợp đồng thế chấp dưới hình thức văn bản không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn

là cơ sở để các bên xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai

Hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, điều này được quy định rõ ràng tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 Việc đăng ký này không chỉ nhằm mục đích ghi nhận giao dịch thế chấp mà còn có vai trò quan trọng trong việc phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Nói cách khác, chỉ khi hợp đồng thế chấp đã được đăng ký, quyền lợi của bên nhận thế chấp mới được bảo vệ trước các yêu cầu hoặc tranh chấp từ những bên thứ ba khác có liên quan đến tài sản thế chấp

Việc công chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng thế chấp không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong giao dịch Nó giúp xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng, và quyền yêu cầu của các bên liên quan, đồng thời tạo ra một cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp trước những rủi ro pháp lý từ bên thứ ba Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản và tín dụng ngày càng phức tạp, nơi mà việc đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch là yếu tố không thể thiếu

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên

nhận thế chấp được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015 Bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và không được chuyển nhượng, tặng cho, thay thế hoặc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm

Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận về các điều kiện, nội dung và hình thức chuyển giao QSDĐ của các bên theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, trong đó bên có QSDĐ dùng quyền này để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Các quy định pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể phải thực hiện khi xảy ra quan hệ thế chấp Sự điều chỉnh này tạo ra một hành lang pháp lý hướng dẫn quy trình, cũng

như thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, và cách giải quyết tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp này

Tuy nhiên, nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ cho thấy rằng mặc dù có quy định chi tiết về điều kiện chủ thể, đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, nhưng lại thiếu một khái niệm rõ ràng về thế chấp tài sản là QSDĐ Sự khác biệt giữa thế chấp QSDĐ và thế chấp các tài sản khác vẫn chưa được làm rõ; việc xác định nguồn luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch còn chưa được phân định rõ ràng, dẫn đến nhiều tranh chấp và cách hiểu, vận dụng trái ngược nhau Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ và chính xác về thế chấp QSDĐ là rất quan trọng để định hướng cho các bên trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhân thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”6

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là một hình thức thế chấp tài sản, ngoài những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ còn có những đặc điểm cơ bản sau:

-Thứ nhất, đối tượng thế chấp là QSDĐ Trong thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đai QSDĐ gắn liền với đất đai, thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước giao cho đơn vị, gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng không trực tiếp sử dụng đất Vì vậy, khi bên thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất thì chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu

6 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015

- Thứ hai, trong quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp được tiếp tục khai thác

công dụng, hưởng lợi ích từ QSDĐ Khi bên thế chấp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì có nghĩa vụ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý khác chứng minh quyền sử dụng hợp pháp cho bên nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng quyền sử dụng đất và các tài sản kèm theo không được bảo đảm, không được chuyển giao Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng đất, tức là được hưởng thu nhập, lợi ích và các quyền phát triển, sử dụng đất Khi nghĩa vụ trả nợ quy định trong hợp đồng thế chấp đã được thực hiện đầy đủ thì bên thế chấp được hưởng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

-Thứ ba, việc thế chấp QSDĐ phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định Trình tự, thủ tục về thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của BLDS và Pháp luật về đất đai Theo đó, việc thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm7

-Thứ tư, thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm đối vật Trong quan hệ hợp đồng, bên có quyền thường yêu cầu một mức độ bảo đảm nhất định để thực hiện nghĩa vụ của mình Biện pháp bảo đảm có thể là biện pháp bảo đảm vật thể hoặc biện pháp bảo đảm cá nhân Vì vậy, thế chấp QSDĐ là một loại bảo đảm vật chất, vì thế chấp quyền sử dụng đất quy định khi bên nhận thế chấp thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn thì bên nhận thế chấp có thể thu hồi khoản vay bằng cách xử lý tài sản thế chấp Ở đây đối tượng của quyền là tài sản được thế chấp bằng quyền sử dụng đất Đây là sự khác biệt so với các biện pháp an toàn cá nhân Ví dụ: Trong trường hợp thực hiện biện pháp bảo lãnh đối với bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (chủ nợ) chỉ được yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên nợ chứ không được

7 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP

thực hiện nghĩa vụ trả nợ Quyền đối với bất kỳ tài sản cụ thể nào của người bảo lãnh

1.2 Pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ diễn ra trong đời sống xã hội Trong nền kinh tế thị trường thực tế, quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là quan hệ hợp đồng thế chấp bất tài sản Bản chất của quan hệ này là giao dịch dân sự và là một trong các hợp đồng thông thường Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp (TCTD) Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là những chuẩn mực, kênh pháp lý được nhà nước thiết lập thông qua pháp luật để tác động và chuẩn hóa mối quan hệ này Bên cạnh đó, tuỳ thuộc từng tính chất những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hoà quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm.8

Từ những sự phân tích nêu trên có thể hiểu: Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước thừa nhận hoặc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa bên thế chấp (Bên vay vốn hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (TCTD) theo đó bên nhận thế chấp nhận các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay của bên vay vốn tại các TCTD Khi hết thời hạn vay mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đủ hoặc không thanh toán được gốc và lãi thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ

Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là tổng thể các quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ, ràng buộc để điều chỉnh quan hệ thế chấp nêu trên

Khi xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng thế chấp QSDĐ, có thể thấy rõ rằng lĩnh vực luật đặc biệt này có một số đặc điểm chính Các hợp đồng này tuân theo nhiều lĩnh vực pháp lý, bao gồm luật dân sự, luật đất đai, quy định ngân hàng và luật công chứng

8 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp Luật, Hà Nội

Nghiên cứu được tiến hành trên các khuôn khổ pháp lý xung quanh việc thế chấp QSDĐ, cũng như các hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền tài sản, cho thấy rằng các quốc gia khác nhau áp dụng các cách tiếp cận khác nhau trong việc điều chỉnh các mối quan hệ thế chấp Sự khác biệt này bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như điều kiện kinh tế - xã hội và hình thức sở hữu Một số quốc gia thiết lập một văn bản pháp lý riêng biệt điều chỉnh các mối quan hệ thế chấp đất đai, bao gồm tất cả các khía cạnh liên quan của thế chấp QSDĐ Ngược lại, các quốc gia khác giải quyết quan hệ thế chấp đất đai thông qua nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực chuyên môn khác nhau Ở Việt Nam, thế chấp QSDĐ theo cách thứ hai Do đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Việt Nam được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật mang tính nền tảng, bao gồm luật dân sự, luật đất đai và các luật liên quan đến tín dụng, ngân hàng Trong lĩnh vực thông luật, luật dân sự điều chỉnh cụ thể các mối quan hệ tài sản, bao gồm cả những mối quan hệ liên quan đến tài sản là QSDĐ Nền tảng của những tài sản này bắt nguồn từ các nguyên tắc cốt lõi nhằm đảm bảo an toàn và tạo niềm tin Cấu trúc toàn diện hoạt động hài hòa để cho phép các giao dịch liền mạch và đáng tin cậy, đặc biệt là trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ

1.2.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Các cá nhân tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ là người thế chấp, người nhận thế chấp và có thể là người có nghĩa vụ Điều cần lưu ý là không phải tất cả chủ sở hữu tài sản ở Việt Nam đều có khả năng sử dụng tài sản của mình làm tài sản thế chấp để vay vốn, điều này khác với thông lệ ở hầu hết các quốc gia khác Nhà nước quy định việc giao đất, điều chỉnh đất đai cũng như quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép và tại tổ chức kinh tế, cá nhân khác theo quy định của pháp luật

Bên nhận thế chấp thường là tổ chức tài chính cấp vốn cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu vay, với điều kiện người đi vay phải cung cấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay Theo pháp luật hiện hành, đối tượng được thế chấp chủ yếu bao gồm các

tổ chức tín dụng trong nước và tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam theo Luật Các tổ chức tín dụng

Các chủ thể trong quan hệ thế chấp bất động sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng thương mại theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định số 21/2021/ND-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ thực hiện biện pháp bảo đảm trong Bộ luật Dân sự bao gồm: bên nhận thế chấp và bên thế chấp Nếu bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng thì bên nhận thế chấp có thể là cá nhân, gia đình hoặc pháp nhân Bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự Vì vậy, khi tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp phải có năng lực dân sự, cá nhân phải có đầy đủ năng lực dân sự và pháp nhân phải có năng lực dân sự là điều kiện để giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, đúng quy định Bộ luật Dân sự 2015

- Bên thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: + Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế - Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 2 Điều 180 Luật Đất Đai năm 2013

+ Các tổ chức trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai năm

2013; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước - Khoản 2 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 3 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 4 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm - Khoản 1 Điều 178 Luật Đất Đai năm 2013;

iii) Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước - Khoản 3 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư - Khoản 1, khoản 3 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Khoản 5 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013

Luật Đất Đai năm 2013 cho chúng ta một cơ chế pháp lý mở, cho phép nhiều

chủ thể tham gia vào giao dịch thế chấp bất động sản Tuy nhiên, quy định về chủ thể có quyền thế chấp QSDĐ vẫn còn hạn chế khi chỉ công nhận quyền thế chấp của các chủ thể trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Về nguyên tắc, việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê và trả tiền thuê đất hàng năm chỉ khác nhau về phương thức thanh toán, cả hai trường hợp đều được pháp luật công nhận và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, việc loại trừ quyền thế chấp QSDĐ của các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định hiện tại của Luật Đất Đai năm 2013 là chưa hợp lý

- Bên nhận thế chấp QSDĐ: Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” Trong đó, các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật TCTD năm 2010 bao gồm: Các TCTD Việt Nam: Ngân hàng (ngân hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã, ngân hàng chính sách, TCTD phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân; Các TCTD nước ngoài: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty tài chính liên doanh

Có thể thấy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ đã được mở rộng đáng kể, tạo cơ hội cho chủ thể thế chấp QSDĐ lựa chọn được bên nhận thế chấp phù hợp với nhu cầu và mong muốn của mình Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch về thế chấp QSDĐ hiện nay vẫn phát sinh chủ yếu giữa bên thế chấp với các TCTD Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đủ điều kiện thường tham gia trong những hoàn cảnh nhất định, giữ vai trò bổ trợ thêm cho hoạt động của các TCTD Việc xác định các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam căn cứ theo Điều 4 Luật CTCTD Có thể thấy phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ được mở rộng tạo cơ hội cho người sử dụng

đất được thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các TCTD

1.2.2 Đối tượng của thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Theo quy định tại các điều 107, 109, 110 BLDS năm 2015; Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ bao gồm: “Quyền sử dụng đất; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận các của bên”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Đất đai do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, giao cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng ổn định, lâu dài chứ không trực tiếp sử dụng đất Do đặc trưng của quyền sở hữu bất động sản là quyền tài sản, nên người sử dụng đất có quyền tự khai thác lợi ích từ đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ của mình như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng QSDĐ

Pháp luật đất đai không công nhận quyền cầm cố, ký quỹ hay các biện pháp bảo đảm khác đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người sở hữu Đây là điểm khác biệt giữa QSDĐ và các tài sản khác Để đảm bảo việc thế chấp QSDĐ, cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

– Thứ nhất, có giấy chứng nhận sỡ hữu QSDĐ theo quy định pháp luật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thế chấp QSDĐ Việc pháp luật quy định Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để thế chấp QSDĐ giúp ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất và hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch trước hết phải là người sử dụng đất (Điều 5 Luật Đất đai năm 2013) Tư cách của bên thực hiện giao dịch phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do đó, Luật Đất đai yêu cầu bên thực hiện giao dịch phải có giấy chứng nhận QSDĐ khi tiến hành các giao dịch liên quan (Khoản 1 Điều 168 và Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép những người không phải là chủ sử dụng đất thực hiện giao dịch Những người này bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong các khu chế xuất, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng), khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, có quyền thực hiện tất cả các giao dịch trừ giao dịch chuyển đổi và thừa kế Nếu thuê lại đất và trả tiền thuê hàng năm, có quyền cho thuê lại QSDĐ; người không sở hữu QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được tặng cho hoặc thừa kế QSDĐ, có quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng QSDĐ Trong trường hợp này, vì bên thực hiện giao dịch không phải là chủ sở hữu đất nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do đó, các đối tượng này có thể thực hiện giao dịch mà không cần giấy chứng nhận QSDĐ, ngoại trừ trường hợp người thuê lại đất từ chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và khu kinh tế (Điểm e Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013) Trong những trường hợp này, bên thực hiện giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận QSDĐ mang

tên bên tặng cho (trong trường hợp tặng cho) hoặc giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (trong trường hợp thừa kế) Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ sử dụng đất chỉ có quyền thực hiện giao dịch QSDĐ nếu được sự cho phép của chủ sở hữu

– Thứ hai, quyền sử dụng đất thế chấp không có tranh chấp Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định chỉ được thế chấp QSDĐ khi đất không có tranh chấp Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không có tranh chấp Theo khoản 2 Điều 4 Luật Đất Đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Theo đó, ở đây hiểu rằng tranh chấp đất đai nhằm xác định ai là người có QSDĐ, vì vậy có thể hiểu “đất không có tranh chấp” là QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện với chủ thể khác tại thời điểm thế chấp Tranh chấp đất đai thường có các dạng sau: (i) tranh chấp xác định chủ thể có QSDĐ (bao gồm cả tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua nhiều lần thay đổi chính sách ruộng đất đã được chia cấp cho người khác); (ii) tranh chấp ranh giới thửa đất giữa các chủ thể sử dụng đất liền kề;

(iii) tranh chấp lối đi chung Trong các loại tranh chấp đất đai, tranh chấp về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất (QSDĐ) là phổ biến, phức tạp và gặp nhiều khó khăn Vì vậy, luận văn này chỉ tập trung vào việc giải quyết loại tranh chấp này Trong trường hợp có tranh chấp đất đai, người sử dụng đất không được quyền thế chấp QSDĐ Để có thể thế chấp QSDĐ, người sử dụng đất cần giải quyết tranh chấp theo trình tự sau: hòa giải giữa các bên theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013; nếu hòa giải không thành công, thì tranh chấp sẽ được đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

– Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, bên thực hiện giao dịch không chỉ phải đáp ứng các điều kiện đã nêu mà còn phải không bị hạn chế quyền định đoạt

Quyền định đoạt của bên thực hiện giao dịch có thể bị hạn chế trong các trường hợp theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận Theo quy định tại diểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: “các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ” (khoản 1, 2 Điều 192 Luật Đất Đai năm 2013); “hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước” (khoản 3 Điều 192 Luật Đất Đai năm 2013); “bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng” (Điều 194 Luật Đất Đai năm 2013) Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án được hiểu là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự đã được cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định kê biên để bảo đảm thi hành án Thông qua quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền, người sử dụng đất không có quyền thế chấp QSDĐ Đối với QSDĐ không bị kê biên thì mới đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật

– Thứ tư, trong thời hạn sử dụng của QSDĐ Luật Đất đai năm 2013 quy định hai loại thời hạn sử dụng đất: sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn Người sử dụng đất chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời gian mà quyền sử dụng đất còn hiệu lực Quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, cũng như các tổ chức và cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư và kinh doanh

Theo Điều 125 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ các trường hợp sau đây người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài bao gồm: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng - khoản 3 Điều 131 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; Đất xây dựng trụ sở cơ quan - khoản 1 Điều 147 của Luật Đất Đai năm 2013”; “đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính - khoản 2 Điều 147 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất cơ sở tôn giáo - Điều 159 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất tín ngưỡng; Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất tổ chức kinh tế sử dụng - khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất Đai năm 2013”

Theo Điều 126 Luật Đất Đai năm 2013 thì người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này; Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác