LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện được công trình nghiên cứu “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” tácThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí MinhThực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm giao nhà, thậm chí một số dự án phải "đắp chiếu" do vướng mắc khiến không thể giao nhà cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết.
Theo Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công trong năm 2023 gửi Bộ Khoa học và Đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án đầu tư công chậm tiến độ Trong đó, có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư đã ngưng thi công gồm: dự án Khu nhà ở cao tầng và khách sạn, thương mại, dịch vụ 1 Bis - 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành - Sao Thủy; 03 dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức của Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh; dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ số 76 đường Tôn Thất Thuyết, Quận 4 của Công ty TNHH đầu tư Sabeco HP; Khu phức hợp cao ốc văn phòng, thương mại, khách sạn và chung cư số 628-630 Võ Văn Kiệt, Quận 5 của Công ty CP đầu tư bất động sản Sài Gòn Vina,… 1
Bên cạnh đó, Thành phố Hồ Chí Minh có 56 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa thi công xây dựng gồm: dự án cao ốc thương mại, dịch vụ kết hợp căn hộ chung cư số 104 Nguyễn Văn Cừ, Quận 1 của Tổng Công ty Bến
1 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh
Thành TNHH Một Thành Viên; dự án khu thương mại và nhà cao tầng Golden Gate, Quận 7 của Công ty CP Thương mại và xây dựng Thành Hiếu… 2
Hàng nghìn khách hàng mua nhà tại các dự án chậm tiến độ đã gửi đơn kêu cứu đến Thanh tra Chính phủ và Bộ Xây dựng vì chủ đầu tư chậm bàn giao nhà nhiều năm Việc chậm giao nhà gây khó khăn cho các gia đình khi họ phải trả cả tiền vay ngân hàng và tiền thuê nhà trong khi dự án chưa hoàn thành Tuy nhiên, chủ đầu tư lại trốn tránh không giải quyết thắc mắc của khách hàng Đối với các vi phạm này, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã xử phạt nhiều doanh nghiệp bất động sản do hành vi bán nhà sai quy định, chậm tiến độ bàn giao nhà, không đủ quỹ bảo trì cho cư dân.
Theo Báo cáo tổng kết của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện kiểm tra 13.978 lượt về tình hình trật tự xây dựng (giảm 9% so với cùng kỳ năm 2022), phát hiện 91 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng (giảm 34,1% so với cùng kỳ năm 2022) và đã ban hành 104 quyết định xử phạt vi phạm hành chính Các trường hợp sai phép chiếm 47,3% tổng số vi phạm (43/91 trường hợp), giảm 36,8% so với cùng kỳ Vi phạm không phép chiếm 23,1% tổng số vi phạm (21/91), giảm 46,2% so với cùng kỳ năm 2022 Vi phạm khác chiếm 29,7% tổng số vi phạm (27/91 trường hợp), giảm 12,9% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu là các công trình không che chắn, rơi vãi vật liệu xây dựng 4
Minh chứng tại Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp HĐMB căn hộ
Theo bản án, ông Trần D ký với ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T 07 HĐMB căn hộ dự án cao ốc Căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 tại xã TK, huyện B
2 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh
3 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Báo cáo tổng kết năm 2022, Thành phố Hồ Chí Minh
4 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo tổng kết năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh và đã thanh toán cho ông Võ Thanh T đợt 1 là 90% giá trị của 07 hợp đồng với tổng số tiền là 7.631.681.112 đồng
Tuy nhiên, đến hạn ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T không bàn giao được các căn hộ theo đúng thoả thuận Qua tìm hiểu, ông Trần D biết dự án cao ốc Căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 hiện đã ngưng xây dựng
Căn cứ các tình tiết, Tòa án nhân dân Quận 1 TPHCM đã đưa ra kết luận: “Ông
Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T đã vi phạm nghĩa vụ do không thực hiện đúng thoả thuận tại các Hợp đồng, chậm bàn giao dự án Tòa tuyên bố “chấm dứt 07 (bảy) HĐMB căn hộ dự án giữa hai bên, buộc ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ 847.964.568 đồng” 5
CĐT trong KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL được quy định tại Điều 54 Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh Bất động sản năm 2020 (VBHN Luật KDBĐS năm 2020) Theo quy định này, CĐT dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (CTXD HTTTL) Đồng thời, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL được thực hiện theo quy định riêng biệt đối với loại hình BĐS là nhà ở thương mại HTTTL và KDBĐS nói chung Do đó, trước hết trong các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL, các CĐT được thực hiện quyền cũng như phải tuân thủ các nghĩa vụ trong các hoạt động đó của CĐT dự án BĐS như các quyền yêu cầu bên mua thực hiện các nghĩa vụ với bên bán, nghĩa vụ giao nhà, CTXD của bên bán, Cụ thể như sau:
“Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở, CTXD HTTTL được quy định tại Điều 32, 33 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 Trước hết về quyền của bên bán nhà ở, CTXD HTTTL bao gồm: Quyền được yêu cầu bên mua nhận BĐS theo đúng thời hạn mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà và CTXD Quyền được yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo các thoả thuận mà hai bên đã ký kết, Quyền yêu cầu sự hợp tác trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý và giao nhận đủ tiền khi giao nhà; Yêu cầu bên mua thực hiện việc bồi thường thiệt hại xảy ra trong quá trình giao
5 Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp HĐMB căn hộ, Địa chỉ: https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truy cập ngày 20/4/2024] dịch nếu lỗi xuất phát từ bên mua Bên cạnh những quyền nêu trên, CĐT có nghĩa vụ phải bảo quản nhà, CTXD khi chưa bàn giao, thực hiện giao nhà đúng thời gian, chất lượng, thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà, CTXD và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật” Đối với bên cho thuê mua nhà ở, CTXD HTTTL có quyền yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, thanh toán tiền thuế với thời hạn cách thức đã thoả thuận, yêu cầu bên thuê mua thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan, yêu cầu bên thuê mua bồi thường nếu do lỗi của bên thuê mua, được xác lập quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền thuê mua Bên cạnh những quyền đó, bên cho thuê mua có nghĩa vụ phải bảo trì, sửa chữa nhà, CTXD, giao nhà đúng tiến độ, bảo hành nhà theo quy định,
Tuy nhiên, trong hoạt động mua bán BĐS là nhà ở thương mại HTTTL còn phải tuân thủ quy định đặc thù đối với loại hình BĐS đặc biệt này tại Điều 58 VBHN Luật KDBĐS năm 2020:
“Điều 58 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Thực tiễn áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Với ưu thế là một trong những thành phố phát triển kinh tế thuộc top đầu của cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh luôn chú trọng xây dựng các dự án nhà ở để phục vụ nhu cầu của người dân, người lao động trên địa bàn thành phố
Bảng 1.1: Tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lƣợng giao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai giai đoạn 2019 - 2023
Số dự án huy động vốn 42 31 20 21 13 127
Phân khúc căn hộ cao cấp (Giá trên 40 triệu đồng/m2)
Phân khúc căn hộ trung cấp (Giá từ 25 - 40 triệu đồng /m2)
Phân khúc căn hộ bình dân (Giá dưới 25 triệu đồng/m2)
Nguồn: Báo cáo thường niên của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh
Hình 1.1: Biểu đồ tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lƣợng giao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá: “Trong năm
2023 nguồn cung nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, tăng 1,37 lần so với năm 2022), gồm:
13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%)
Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn, còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp với 5.051 căn và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng như không có thêm nhà ở xã hội” 6
Tại Điều 55 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 có quy định về điều kiện của BĐS là nhà ở thương mại HTTTL đưa vào kinh doanh như sau:
“1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
6 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) (2019-2023), Báo cáo giai đoạn 2019 - 2023, Thành phố Hồ Chí Minh
2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua….”
Như vậy, để bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư bất động sản phải đảm bảo các điều kiện:
Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Ngoài ra, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, bên cạnh việc phải có các giấy tờ trên cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó
Hai là, đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do Quá thời hạn trên cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai Quy định này là cần thiết nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác quản lý của Nhà nước đối với các chủ đầu tư khi KDBĐS hình thành trong tương lai và ngăn ngừa tình trạng huy động vốn trái phái pháp luật, ký kết các hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện Đối với người mua, trước khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần xem xét, tìm hiểu kỹ các điều kiện đã nêu để xác định rằng, liệu bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trên đã đủ điều kiện để được phép kinh doanh hay chưa
Trên thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư vội vàng bung dự án ra bán khi pháp lý của dự án còn chưa rõ ràng, đầy đủ Đã có thời điểm, hàng loạt dự án BĐS nói chung và chung cư nói riêng chưa xây dựng xong phần móng, thậm chí mới là bãi đất trống thì đã được chủ đầu tư đem ra mở bán rầm rộ Sau khi mở bán, các dự án này được rào chắn kiên cố bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình vẽ về căn hộ, tiện ích đẹp lung linh nhưng thực tế bên trong chỉ là bãi đất trống Có không ít chủ đầu tư đã công bố mở bán, các căn hộ hầu hết đã có chủ nhưng dự án lại “đắp chiếu” và không biết khi nào hoạt động trở lại Hầu hết các chủ đầu tư đều cho khách hàng đặt cọc, hoặc ký hợp đồng góp vốn Có không ít trường hợp mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thành thi công phần móng nhưng đã nhận cọc của khách trên 50% giá trị căn hộ, sau đó ôm tiền bỏ dự án Điều này trái quy định của pháp luật tại Điều 19 Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-BXD ngày 14/5/2021 của Bộ xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định không được áp dụng hình thức huy động vốn để thực hiện phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, Do đó, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là vi phạm pháp luật
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có không ít dự án được mở bán dù chưa được triển khai xây dựng phần móng Các dự án này đều có đặc điểm chung là được rào chắn bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình ảnh căn hộ, dự án đẹp lung linh nhưng bên trong chỉ là bãi đất trống Nhiều dự án sau khi mở bán rầm rộ, CĐT công bố hầu hết số lượng căn hộ đã có chủ nhưng sau đó dự án lại nằm bất động Để tránh gặp rủi ro, phần lớn các chủ đầu tư tránh dùng đến chữ mở bán thay vào đó là hình thức công bố dự án, ra mắt dự án sau đó cho khách hàng đặt cọc, hợp đồng góp vốn Tuy nhiên, một số CĐT lợi dụng hình thức này để “lách luật” vì có trường hợp dù chưa thi công phần móng nhưng đã nhận đặt cọc của khách hàng vượt quá 50% giá trị căn hộ
Lý do dẫn đến tình trạng này xuất phát từ việc nguồn vay tín dụng để phát triển BĐS còn gặp nhiều khó khăn, CĐT muốn có nguồn vốn để thực hiện dự án buộc phải mở bán khi chưa xây xong phần móng dù biết đó là trái luật Mặt khác, việc mở bán dự án nhanh hay chậm cũng là một yếu tố quyết định đến thành bại của dự án Thậm chí, có trường hợp CĐT mở bán dự án này nhưng với mục đích huy động vốn để thực hiện một dự án khác hoặc mục đích khác Thế nên, có tình trạng trước lúc mở bán CĐT đưa một số máy móc đến công trường thi công vài ngày nhưng sau đó thì dự án nằm bất động Chiêu thức quảng cáo căn hộ bán hết, cháy hàng ngay trong buổi mở bán đầu tiên đang được nhiều chủ đầu tư ứng dụng Chung tay với CĐT là một lực lượng không nhỏ giới đầu tư, những người này mua vài căn thậm chí là vài chục căn với những ưu đãi về giá, chiết khấu từ CĐT Sau đó, họ tìm cách bán lại, hưởng chêch lệch từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/căn
Minh chứng cụ thể tại Bản án số 551/2022/DS-PT ngày 08/9/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ
Tranh chấp xảy ra giữa ông Đinh Nguyễn Cao N, sinh năm 1990, địa chỉ:
125/4/26 đường VK, Phường B, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc TP (tên thương mại: The PT, sau đây gọi tắt là Dự án PT) – CĐT Dự án chung cư HHT, địa chỉ: số 201 HHT, Phường S, quận BT, TPHCM (gọi tắt là Dự án PT), môi giới là Công ty Cổ phần Đầu tư VT (gọi tắt là Công ty VT) và Công ty Trách nhiệm hữu hạn bất động sản PL (gọi tắt là Công ty PL)
Ngày 03/12/2018, ông Đinh Nguyễn Cao N và Công ty VT ký phiếu giữ chỗ không hoàn lại, đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng;
Ngày 10/12/2018, ông N và Công ty PL ký Hợp đồng đặt cọc số
62/2018/HDDC-PXL.HHT đặt cọc số tiền 160.529.935 đồng đảm bảo việc ký kết HĐMB căn hộ HTTTL thuộc Dự án PT;
Ngày 25/12/2018, ông N và Công ty TP ký Hợp đồng đặt cọc số 16/2018/HĐĐC.PT ngày (Hợp đồng số 16) đặt cọc số tiền 312.459.774 đồng đảm bảo việc ký kết HĐMB căn hộ HTTTL thuộc dự án PT
Tổng số tiền tại Hợp đồng số 16 là 522.989.709 đồng (bao gồm tiền giữ chỗ và tiền đặt cọc cho Công ty VT và Công ty PL)
Hợp đồng số 16 quy định cụ thể: “Ngày ký kết HĐMB căn hộ dự kiến là ngày 25/3/2019”, tuy nhiên tới thời điểm khởi kiện, ông N và Công ty TP vẫn chưa ký
HĐMB căn hộ Qua tìm hiểu, ông N phát hiện Dự án PT chưa có giấy phép xây dựng
Thực tiễn áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Một số bất cập trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về bảo lãnh bán, cho thuê mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL là việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở thương mại HTTTL làm phát sinh chi phí mà trên thực tế thì phần chi phí này sẽ được phản ánh trong giá bán và bên mua phải có trách nhiệm chi trả Mức phí này được xem là gánh nặng về mặt tài chính đối với bên mua nhà (hiện nay mức phí bảo lãnh dao động bình quân từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh, không quá 70% giá hợp đồng)
Trong thực tế, đã có nhiều trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận với bên mua nhà không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán nhà Việc này chỉ xảy ra khi bên mua vay vốn để thanh toán tiền mua nhà, thì theo quy định của Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, ngân hàng cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay vốn phải có chứng thư bảo lãnh của chủ đầu tư.
“1 Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt
2 Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh
3 Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có)
4 Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực
5 Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh
6 Theo thỏa thuận của các bên
7 Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.”
11 Lưu Quốc Thái (2023), “Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”
Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,
Thành phố Hồ Chí Minh, tr28 ngân hàng Trong trường hợp thanh toán bằng vốn tự có của bên mua thì hầu như việc phát hành bảo lãnh được các bên lách qua để giảm thiểu số tiền phải thanh toán Khi mở bán dự án, đã có trường hợp CĐT chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản cam kết bảo lãnh (không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc văn bản tài trợ vốn trong đó có nội dung về bảo lãnh, vô tình gây ra việc khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng” 12 Bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp này phải đúng hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành riêng lẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh (cá nhân hoặc tổ chức) với các thông tin phù hợp với HĐMB đã ký kết Nhiều CĐT đã né tránh điều này bằng các hình thức nêu trên, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của bên mua nhà
Phía ngân hàng trên cơ sở bảo đảm yếu tố rủi ro và tuân thủ đúng quy định của mình thường sẽ đưa vào các nội dung: “Ngân hàng chúng tôi bảo đảm về mặt nguyên tắc” hoặc “Quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ thủ tục tín dụng theo quy định của ngân hàng chúng tôi” khi được yêu cầu phát hành các văn bản nêu trên Đây rõ ràng là những nội dung không bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho bên mua nhà Trên thị trường BĐS cũng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án Những người này với mục đích đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng
Hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp này sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ và vì thế, việc bảo lãnh đối với những nhà đầu tư thứ cấp không có nhiều ý nghĩa như đối với người mua nhà thực sự, những người quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án Phía CĐT thì tỏ ra không mặn mà với nghĩa vụ của mình trong khi phải gánh chịu một khoản phí không nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho những nhà đầu tư thứ cấp Điều kiện để CĐT được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trong thực tế rất không đơn giản và đòi hỏi CĐT phải có tiềm lực thực sự Nhiều dự án mà CĐT năng lực kém, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý nên do đó đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh
12 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh
Theo quy định hiện nay tại khoản 1 Điều 128 Luật các tổ chức tín dụng 2010
“ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có của ngân hàng cho một khách hàng và không vượt quá 25% cho nhóm khách hàng có liên quan” 13 Nay khi có thêm bảo lãnh cho mua bán nhà ở thương mại HTTTL thì buộc ngân hàng phải bổ sung thêm giới hạn mới để phát hành bảo lãnh cho khách hàng, hạn mức mới này sẽ ảnh hưởng đến giới hạn cấp tín dụng của ngân hàng và khả năng có thể làm giảm các hạn mức tín dụng khác của khách hàng, đặc biệt là vay vốn
Thông tư số 11/2022/TT-NHNN cũng quy định: “Ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký HĐMB nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án Có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng” Hiện nay, quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với bên mua nhà chưa được đi vào thực tiễn, tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảo lãnh thấp, tình trạng CĐT “né tránh” bảo lãnh rất nhiều
Mặc dù đã được quy định, có cơ sở pháp lý song vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL còn khó thực hiện và thực tế thực hiện còn chưa đạt hiệu quả Không hiếm các dự án BĐS được ngân hàng cam kết bảo lãnh có thể kể tới như sau: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeA Bank) ký kết bảo lãnh tại các dự án do Công ty cổ phần tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) triển khai; NHTM cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam (VietinBank) đã ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh; Ngân hàng TMCP Tiền Phong (TPBank) cũng cam kết bảo lãnh cho bên mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, Nhưng nếu so với danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai 14 thì số dự án được ngân hàng bảo
13 Quốc hội (2010), Luật các tổ chức tín dụng 2010 Điều này cũng được sửa đổi tại khoản 1 Điều 136 Luật các tổ chức tín dụng 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024
14 Khối ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đang kiểm soát vốn, gồm: Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank), Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Đầu tư và Phát lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn, các ngân hàng gần như không thiết tha gì đối với hoạt động này Phía bên mua cũng gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp nhận thông tin cũng như được cung cấp hợp đồng bảo lãnh, thêm vào đó, vấn đề phát sinh phí bảo lãnh cũng là một trở ngại cho quá trình thực hiện”
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án điển hình về việc không có bảo lãnh ngân hàng nhưng vẫn bán nhà ở cho khách hàng có thể kể tới Dự án Kingsway Tower
Dự án Chung cư Nam An do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư, theo hợp đồng, công ty phải hoàn thiện dự án và bàn giao nhà cho khách hàng vào quý I/2019 Tuy nhiên, vào thời điểm khởi kiện, dự án đã dừng thi công và mới chỉ hoàn thành đến giai đoạn cất nóc Công ty Siêu Thành đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án cho Ngân hàng ABBANK Hiện, Ngân hàng ABBANK đã đồng ý chủ trương cấp bảo lãnh trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL nhưng vẫn chưa cấp chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng.
Thanh tra xây dựng TPHCM đã yêu cầu Dự án Kingsway Tower dừng thi công và đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Siêu Thành về hành vi vi phạm: “Bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định Cụ thể, Công ty Siêu Thành bán căn hộ thuộc dự án Kingsway Tower khi chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định, mức phạt là 275 triệu đồng Ngày 29/01/2023, Tòa án nhân dân TPHCM đã mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty TNHH Siêu Thành (Dự án Kingsway Tower) Viện kiểm soát nhân dân tối cao đã truy tố Võ Thị P (sinh năm 1981, Giám đốc công ty Siêu Thành) và Trần Thị Thùy T (sinh năm 1974) về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” 16 triển Việt Nam (BIDV); Khối ngân hàng cổ phần tư nhân có Ngân hàng Sài Gòn-Hà Nội (SHB), Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LienvietPostBank), Ngân hàng Á Châu (ACB)
15 Hải Duyên (2024) “Chủ đầu tư dự án Kingsway bị cáo buộc chiếm đoạt 465 tỷ đồng”, Vnexpress, Địa chỉ: https://vnexpress.net/chu-dau-tu-du-an-kingsway-bi-cao-buoc-chiem-doat-465-ty-dong-4706374.html, [truy cập ngày 15/4/2024]
Thực tiễn áp dụng về thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Về nguyên tắc, các HĐMB nhà ở thương mại HTTTL trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này Bởi lẽ, khi đó CĐT là bên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài
Mặt khác, việc CĐT rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở thương mại HTTTL không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết CĐT không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình hoặc số ít trường hợp khác người mua có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý
Tại Bản án số 239/2020/DS-PT ngày 06/5/2020 của Toà án nhân dân TPHCM về việc tranh chấp HĐMB căn hộ HTTTL 17
Bà Vòng Nhộc Z đã ký với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng S hợp đồng số
385/CIC8-HĐMBCH-COX ngày 29/11/2010 về việc mua bán căn hộ A14-04 và hợp đồng số 390/CIC8-HDMBCH-COX ngày 08/12/2010 về việc mua bán căn hộ B12-07
Cả hai căn hộ đều thuộc dự án Cao ốc X, thời hạn giao nhà chậm nhất vào ngày
30/01/2012 Bà Vòng Nhộc Z đã thanh toán tiền mua 02 căn hộ là 943.008.640 đồng đầy đủ theo đúng tiến độ hợp đồng Tuy nhiên, đến thời điểm ra tòa, Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng S vẫn chưa bàn giao 02 căn hộ nêu trên cho bà Vòng Nhộc Z
Trong vụ án liên quan đến CĐT vi phạm hợp đồng, Tòa án nhân dân TPHCM đã yêu cầu CĐT thực hiện đúng nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại theo quy định Tuy nhiên, sau phán quyết, bà Z vẫn chưa nhận được nhà theo tiến độ cam kết, trong khi CĐT lại không có khả năng hoàn trả tiền Điều này đồng nghĩa với việc bà Z phải đối mặt với tình cảnh chờ đợi vô thời hạn để nhận nhà hoặc chấp nhận đền bù bằng giá trị tiền mất giá.
Nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn bằng hình thức ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một HĐMB nhà ở dù đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản trong VBHN Luật KDBĐS năm 2020 và Luật Nhà ở 2014
Theo Nguyễn Thị Lành (2023), một số chủ đầu tư (CĐT) lợi dụng hai dạng lách luật để thực hiện mục đích riêng Thứ nhất, CĐT sử dụng thỏa thuận "đặt cọc đăng ký chỗ" nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB) khi xây dựng dự án Thứ hai, CĐT áp dụng thỏa thuận "hứa bán", thực chất là một dạng biến tướng của việc đặt cọc.
17 Bản án số 239/2020/DS-PT ngày 06/5/2020 của Toà án nhân dân TPHCM về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truy cập ngày 20/4/2024] cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký
HĐMB theo Điều 125 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự có điều kiện”, bên cạnh đó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc Ngoài ra, còn một dạng khác nữa là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm của CĐT và có chế tài xử lý nghiêm các hoạt động giao dịch trái pháp luật này 18
Tình trạng CĐT chiếm dụng vốn của khách hàng tại TPHCM đang diễn ra một cách phổ biến, nhiều trường hợp CĐT chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiện sai mục đích ban đầu như không tiếp tục tiến hành xây dựng dự án nhà ở thương mại
HTTTL mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc thậm chí là lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng
Do giá nhà ở thương mại HTTTL đang cao hơn so với thời điểm khách hàng mua để kinh doanh nên nhiều người sẵn sàng bán lại Bên cạnh đó, do không tính toán được khả năng tài chính hoặc cố ý nghe ngóng thị trường, nhiều khách hàng cũng chây ì nghĩa vụ thanh toán hợp đồng mua nhà ở thương mại HTTTL.
Ngoài ra, HĐMB BĐS là nhà ở thương mại HTTTL phải đăng ký hợp đồng mẫu
Dù quy định đã có nhưng thời gian qua, một số chủ dự án vẫn không thực hiện khiến người dân mua nhầm dự án không đủ điều kiện, dẫn đến dây dưa tranh chấp kéo dài
Mặt khác, việc xử phạt các trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc giữ chỗ, ký HĐMB nhưng chậm bàn giao căn hộ, nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng rất khó để thực hiện
18 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh
19 Lưu Quốc Thái (2023), “Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”
Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,
Thành phố Hồ Chí Minh
Cụ thể, tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở nêu rõ: “CĐT không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở” và điều này cũng chưa được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Do đó, hiện nay các CĐT vẫn ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng theo Bộ luật Dân sự hiện hành để huy động vốn Điểm mâu thuẫn ở đây là: trong khi Luật Kinh doanh BĐS quy định mức thanh toán cho HĐMB đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án, thì Bộ luật Dân sự hiện hành lại không khống chế mức tiền đặt cọc là bao nhiêu Dẫn tới trường hợp nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng lên đến 80% giá trị căn hộ, nhà ở Ngoài ra, Bộ luật Dân sự hiện hành quy định mục đích của đặt cọc là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng, do vậy, việc các chủ đầu tư nhận cọc đến hàng trăm tỷ đồng của khách để đầu tư vào dự án là sai 20
Ngoài ra, việc xử lý sai phạm đối với hành vi nêu trên không đơn giản Thẩm quyền xử phạt là của Sở xây dựng, nhưng sở lại không có quyền kiểm tra tài chính để biết số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của CĐT hay đã dùng vào việc đầu tư dự án Bên cạnh đó, tình trạng CĐT bán một căn hộ, nhà đất dự án cho nhiều người, hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫn đem bán căn hộ cho khách hàng, diễn ra thường xuyên, khó có cơ sở để phát hiện
Thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
2.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền của chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Đối với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại HTTTL trước hết cần quy định mở rộng đối tượng kinh doanh Cần ghi nhận quyền KDBĐS đối với liên hiệp hợp tác xã
Theo đó sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 VBHN Luật KDBĐS năm 2020:
Các cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX, liên hiệp HTX (gọi chung là doanh nghiệp) Liên quan đến huy động và sử dụng vốn, đề xuất quy định mức vốn pháp định tùy theo loại hình hoạt động, có chứng minh cụ thể bằng ký quỹ hoặc bảo đảm từ tổ chức tín dụng; mức vốn pháp định không cố định, tùy thuộc vào quy mô dự án và phải duy trì tỷ lệ nhất định trong quá trình thực hiện dự án Đối với giao dịch bất động sản, không bắt buộc phải qua sàn giao dịch nhằm tránh hạn chế quyền của chủ đầu tư và các bên liên quan.
Vấn đề mấu chốt ở đây là môi giới và sàn giao dịch BĐS chỉ là “cầu nối” kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua Nếu quy định “bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
2.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền của chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Đối với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại HTTTL trước hết cần quy định mở rộng đối tượng kinh doanh Cần ghi nhận quyền KDBĐS đối với liên hiệp hợp tác xã
Theo đó sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 VBHN Luật KDBĐS năm 2020:
“Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) Liên quan đến huy động và sử dụng vốn: kiến nghị quy định mức vốn pháp định không áp dụng chung cho tất cả các nội dung hoạt động mà dựa trên từng hoạt động, cụ thể là hoạt động kinh doanh dự án chung cư, một số hoạt động khác như môi giới thì không cần thiết;mức vốn pháp định phải được chứng minh bằng nhiều cách như thông qua ký quỹ hoặc đảm bảo của các tổ chức tín dụng; mức vốn pháp định này sẽ không cố định mà lớn hay nhỏ tùy thuộc vào quy mô, diện tích đất sử dụng, vốn đầu tư, và phải được duy trì một tỷ lệ phần trăm nhất định tùy vào vốn pháp định suốt quá trình thực hiện dự án và kinh doanh mua bán căn hộ, có cơ chế giám sát Liên quan đến vấn đề giao dịch BĐS không cần thiết quy định bắt buộc phải qua sàn BĐS, điều này hạn chế quyền của CĐT và những người có liên quan đến giao dịch BĐS nói chung và BĐS HTTTL nói riêng.”
Vấn đề mấu chốt ở đây là môi giới và sàn giao dịch BĐS chỉ là “cầu nối” kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua Nếu quy định “bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”
Mặt khác, “Sàn giao dịch” còn có thể “vô tình” chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của CĐT bởi sàn giao dịch định kỳ mới cần chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho CĐT “Sàn giao dịch” còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng” mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng trong việc khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà CĐT dự án không thể bỏ qua
2.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Thứ nhất, Luật KDBĐS cần bổ sung khái niệm pháp lý “CTXD” CTXD HTTTL là một trong những loại BĐS là nhà ở thương mại HTTTL được đưa vào kinh doanh và các hình thức KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL Đây là khái niệm cần được bổ sung làm rõ và liệt kê các loại hình thuộc CTXD HTTTL
Liên quan đến quy định về điều kiện mở bán căn hộ, cần bổ sung điều khoản về giải quyết hậu quả pháp lý đối với trường hợp đối tượng hợp đồng mở bán khi chưa đủ điều kiện theo hướng, không tuyên bố vô hiệu mà cho phép quyền hủy hợp đồng cho người mua, trường hợp không thể tiếp tục do không đảm bảo các điều kiện về mặt pháp lý, CĐT phải có nghĩa vụ trả lại tiền và bồi thường cho người mua một khoản tiền bằng chính số tiền đã đóng tính đến thời điểm phát hiện vi phạm
Thứ hai, cần bổ sung điều khoản tại Chương 3 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 quy định về giải quyết mối quan hệ HĐMB nhà ở thương mại HTTTL khi xảy ra trường hợp vi phạm các quy định tại Điều 55, Điều 56 của VBHN Luật KDBĐS năm
Năm 2020, giao dịch sẽ bị vô hiệu nếu không đủ điều kiện về đối tượng hàng hóa được phép giao dịch theo quy định của Bộ luật Dân sự Để đảm bảo tính thống nhất trong hiểu và áp dụng pháp luật, nội dung này cần được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) với tư cách là luật chuyên ngành trong lĩnh vực giao dịch mua bán tài sản đặc biệt này Cụ thể, Luật KDBĐS nên quy định rằng giao dịch sẽ bị vô hiệu nếu không có đối tượng hàng hóa được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
“Trường hợp giao kết HĐMB nhà ở thương mại HTTTL thiếu các nội dung, điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 VBHN Luật KDBĐS năm 2020, hợp đồng sẽ được xử lý vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 Trường hợp CĐT khắc phục, bổ sung các yêu cầu, điều kiện theo quy định tại thời điểm giải quyết tranh chấp, hợp đồng sẽ không bị tuyên vô hiệu Trường hợp công trình xây dựng, nhà ở thương mại HTTTL có sai phạm dẫn đến đình chỉ thi công, hợp đồng bị xử lý vô hiệu, CĐT chịu trách nhiệm với Nhà nước và bồi thường thiệt hại cho người mua có tính lãi trên số tiền đã thu theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận hoặc mức lãi suất do nhà nước quy định tại thời điểm xảy ra tranh chấp”
2.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Thứ nhất, cần quy định chặt chẽ hơn về vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL: Cần minh bạch hơn trong việc thực hiện bảo lãnh, đặc biệt cần quy định nghiêm khắc mức phạt cho các ngân hàng khi đã tham gia cam kết bảo lãnh mà không bảo lãnh, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân
Thứ hai, cần mở rộng các trường hợp bảo lãnh và chủ thể bảo lãnh bán, cho thuê mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL: Cần chỉnh sửa, bổ sung quy định về các trường hợp được bảo lãnh theo hướng, tất cả người tiêu dùng cần được bảo lãnh khi mua bán, thuê mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL chứ không chỉ bó hẹp các đối tượng như hiện nay
Thứ ba, cần chỉnh sửa quy định về thời điểm bảo lãnh: Quy định của pháp luật về thời điểm bảo lãnh tạo ra tình trạng không thể tuân thủ pháp luật khi áp dụng trên thực tế và không đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà ở thương mại HTTTL, trừ trường hợp việc các bên sử dụng hợp đồng theo mẫu Để khắc phục tình trạng này, cần sửa Điều 56 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 về thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở thương mại HTTTL theo hướng thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh sau khi có HĐMB, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán là CĐT và khách hàng mua nhà ở thương mại HTTTL, trừ trường hợp bên bán sử dụng hợp đồng theo mẫu Trong trường hợp bên bán sử dụng hợp đồng theo mẫu, bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh có quyền ký cam kết bảo lãnh chung cho toàn bộ dự án
Trong trường hợp này, thời điểm ký kết bảo lãnh trước khi có HĐMB, thuê mua nhà ở thương mại HTTTL Khi ký kết hợp đồng này, các bên chỉ cần dẫn chiếu hoặc chi tiết hóa các quy định của cam kết này
Ngoài ra, khi áp dụng quy định pháp luật về việc cho phép chuyển nhượng dự án BĐS nói chung và dự án đầu tư nhà ở nói riêng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể coi hoặc không coi việc chấm dứt bảo lãnh là vi phạm nguyên tắc chuyển nhượng dự án Điều này dẫn đến thực trạng khi áp dụng pháp luật về vấn đề này, có nơi cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án khi việc bảo lãnh bị chấm dứt
Thứ tư, cần chỉnh sửa quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án như sau:
- Cần quy định buộc bên nhận chuyển nhượng dự án phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của mình đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở thương mại HTTTL
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay là hệ thống các luật chuyên ngành và các quy phạm nằm rải rác ở các văn bản chuyên môn Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có liên quan mật thiết đến hoạt động quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở Trong phạm vi điều chỉnh của mình, các văn bản pháp luật đôi
26 Chính phủ (2022) Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, ban hành ngày 27/11/2017
Nghị định 16/2022/NĐ-CP được ban hành nhằm thay thế các quy định xử phạt hiện hành trong lĩnh vực xây dựng, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định trước đây Nghị định này được kỳ vọng sẽ bám sát hơn với thực tiễn đời sống kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy hoạt động xây dựng an toàn, chất lượng và hiệu quả.
Muốn đảm bảo thực hiện pháp luật, Nhà nước cần phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, bám sát thực tiễn, thích ứng với các nguyên tắc của thị trường, tôn trọng thị trường và tạo ra sự bình đẳng để các chủ thể tham gia vào hoạt động KDBÐS
2.2.2 Xây dựng cơ chế thanh tra, kiểm tra và cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) phân thành hai đối tượng sở hữu quyền lợi và nghĩa vụ trái ngược nhau: chủ đầu tư (CĐT) và người mua, thuê mua bất động sản Quan hệ này mất cân bằng khi một bên là CĐT thường là doanh nghiệp lớn, tiềm lực kinh tế mạnh, bộ máy quản lý chặt chẽ, có bộ phận pháp chế soạn thảo, kiểm soát việc thực thi pháp luật nhằm tối ưu hóa quyền lợi doanh nghiệp Trong khi đó, bên còn lại là người mua, thuê mua bất động sản chủ yếu là cá nhân có hiểu biết pháp luật hạn chế, vị thế yếu hơn CĐT.
Do vậy, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền cần đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra đối với các CĐT; thanh tra, kiểm tra điều kiện BĐS đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu trước khi CĐT ký kết với khách hàng và đặc biệt là cần tăng cường kênh thông tin cho khách hàng trước và trong khi tham gia giao dịch
2.2.3 Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Tòa án
Việc giải quyết tranh chấp BĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Tòa án phải được tiến hành song song và đồng bộ với hoạt động quản lý, giám sát của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS Giải quyết tranh chấp tại Tòa án không chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh, mà còn thể hiện vai trò của Tòa án với vị trí là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, bảo vệ nền tư pháp của Đất nước
Tranh chấp về BĐS là nhà ở thương mại HTTTL ngày càng trở nên phổ biến hơn trong những năm gần đây Tuy nhiên, vẫn tồn tại các quy định chưa thực sự phù hợp dẫn tới quá trình giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn Do đó, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh hơn, cần nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp BĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Tòa án như sau:
Cải thiện hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai liên quan đến việc cải tiến cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự tại Tòa án Những cải cách này bao gồm đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian giải quyết bằng sự chủ động của thẩm phán, mở rộng áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp dân sự rút gọn.
Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đòi hỏi đội ngũ thẩm phán, cán bộ tòa án phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ tương xứng Tòa án cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực cho đội ngũ này Quá trình tuyển dụng phải đảm bảo công khai, minh bạch, đảm bảo tính cạnh tranh, chống chạy việc, chạy chức Tòa án có thể tổ chức đào tạo trực tiếp, trực tuyến và cử cán bộ tham gia khóa đào tạo ngắn hạn, dài hạn do Tòa án nhân dân tối cao tổ chức.
Việc Tòa án Nhân dân TPHCM cần tiếp tục thực hiện tổng kết thực tiễn xét xử là để đánh giá kết quả đạt được cũng như những hạn chế, tồn tại trong hoạt động xét xử, bao gồm việc giải quyết tranh chấp bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Từ đó, lãnh đạo tòa án có thể kịp thời đưa ra những chỉ đạo chuyên môn, nghiệp vụ và yêu cầu về thái độ công việc đến toàn thể cán bộ.
Cuối cùng, các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự cần tích cực, chủ động phát huy vai trò của chính mình trong quá trình tham gia tố tụng và giải quyết vụ án Các cơ quan, tổ chức lưu trữ chứng cứ khi nhận được yêu cầu cung cấp của Tòa án phải nghiêm chỉnh chấp hành, không được gây cản trở, khó khăn cho quá trình thu thập
2.2.4 Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Thứ nhất, cần có hệ thống cơ quan chuyên môn giám sát các dự án BĐS là nhà ở thương mại HTTTL: Hầu hết các dự án nhà ở thương mại HTTTL đều xây dựng chậm tiến độ nên người mua sẽ không nhận được nhà theo đúng thời hạn Và khi nhận được thì có thể xảy ra tình trạng thực tế sản phẩm không đúng với chất lượng đã cam kết, thỏa thuận theo hợp đồng ký kết trước đó Cơ quan này phải tập hợp được những người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan, có cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng quyết định Đối với các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí
Minh nơi có nhiều dự án nhà ở HTTTL thì có thể thành lập cơ quan này với quy mô lớn hơn có thể trực thuộc Sở Xây dựng hoặc có thể là cơ quan tương đương cấp Sở và trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát các dự án xây dựng nhà ở, công khai các dự án đã được cấp phép, các thông tin đầy đủ của một dự án
