Theo thời gian, giátrị tài sản có thể tăng lên, giúp bạn tích lũy được tài sản và tạo cơhội sinh lời thông qua bất động sản ● Bạn có thể chuyển nhà và tài sản xuống cho thế hệ sau, giúp
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ
BÀI DỰ ÁN CUỐI KHÓA
Môn : Đầu tư và tài trợ bất động sảnGiảng viên : Nguyễn Thị Hồng ThuHọ và tên: Lữ Thị Ngọc Hà Phan Huyền AnhKhóa: 48
Mã học phần: 23C1ECO50105102
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 10 năm 2023
Trang 2Họ và tênMSSVMức độ hoàn
thành công việcLữ Thị Ngọc Hà31221024493100%Phan Huyền Anh31221027061100%
Câu 1: Hiện tại bạn đang có tiền mặt là 2 tỷ VND, bạn đang phân vân nên mua
hay thuê nhà ở riêng lẻ tại thời điểm này Giá giao dịch trên thị trường của mộtnhà phố diện tích đất 50m2 và diện tích sử dụng 110m2, hẻm rộng khoảng 4mlà 5,5 tỷ VND Giá thuê một căn nhà có kết cấu tương tự là 9 triệu VND/m2.Bạn dự kiến đầu tư trong 8 năm
Chính sách tín dụng hiện nay được đề cập trong bài báo có tựa đề “Các ngânhàng đang cho vay mua nhà với lãi suất bao nhiêu?” của tác giả Bảo Ngọc đăngtrên báo Tuổi trẻ ngày 01/08/2023 qua link sau: https://tuoitre.vn/cac-ngan-hang-dang-cho-vay-mua-nha-voi-lai-suat-bao-nhieu20230801161004485.htm.Dựa trên thông tin bài báo đề cập, nhóm hãy lựa chọn gói chính sách tín dụnghợp lý để phân tích lịch vay và trả nợ theo 2 phương thức (1) dư nợ giảm dầnđều (FA), (2) chỉ trả lãi (IO) Với mức thu nhập trung bình hàng tháng hiện tạilà 25 triệu VNĐ thì phương thức thanh toán nào sẽ có lợi hơn?
Chính sách thuế tài sản, thuế thu nhập theo quy định hiện hành Chi phí giaodịch bất động tuỳ theo nhóm tiếp cận và khảo sát thông tin (qua môi giới cánhân, sàn giao dịch bất động sản, hay công ty bất động sản)
Dựa vào các thông tin trên, bạn hãy đưa ra quyết định lựa chọn mua hay thuêbất động sản
Trước khi đưa ra quyết định nên mua hay thuê nhà ở riêng lẻ thì bạn cầnphải hiểu và phân tích được những ưu và nhược điểm của 2 lựa chọn này
Trang 3- Đối với lựa chọn mua nhà:+ Ưu điểm:
● Khi quyết định mua nhà, bạn sẽ có được sự ổn định về nơi ở,không phải lo lắng về việc chủ nhà có thể quyết định kết thúc hợpđồng thuê bất cứ lúc nào Ngoài ra, bạn cũng có thể có toàn quyềnquản lý nhà, tùy chỉnh nó theo ý muốn của mình
● Mua nhà thường được xem là một loại đầu tư Theo thời gian, giátrị tài sản có thể tăng lên, giúp bạn tích lũy được tài sản và tạo cơhội sinh lời thông qua bất động sản
● Bạn có thể chuyển nhà và tài sản xuống cho thế hệ sau, giúp bảođảm tài sản gia đình và tạo tiền đề cho những thế hệ tiếp theo● Mua nhà có thể mang lại lợi ích thuế và quyền hạn tài chính, bao
gồm khả năng trừ thuế lãi vay và khả năng nhận các khoản vay thếchấp với lãi suất thấp hơn
+ Nhược điểm:● Mua nhà đòi hỏi chi phí đầu tư lớn bao gồm tiền mua nhà, tiền đặt
cọc, phí luật pháp và bảo hiểm, chi phí sửa chữa và bảo trì nhà mỗinăm Nếu trong trường hợp bạn không có đủ tiền hoặc không cókhả năng tài chính thì việc mua nhà có thể trở thành một gánh nặngtài chính
● Giá trị tài sản bất động sản có thể giảm do thị trường bất động sảnkhông ổn định Điều này có thể dẫn đến thua lỗ nếu bạn cần bánnhà trong thời gian giá nhà đất giảm
Trang 4● Bạn phải tự lo cho bảo trì và sửa chữa nhà, điều này có thể tốn kémcả về tài chính và đòi hỏi dành ra rất nhiều thời gian Nếu bạnkhông có kỹ năng xây dựng hoặc không có thời gian quản lý, bạnsẽ phải thuê người để thực hiện công việc này
- Đối với lựa chọn thuê nhà:+ Ưu điểm:
● Thuê nhà cho phép bạn có thể thay đổi nơi ở dễ dàng khi cần Nếubạn có công việc có tính chất di chuyển thường xuyên hoặc dự địnhthay đổi nơi ở trong tương lai gần, thuê nhà là một lựa chọn linhhoạt và tiện lợi hơn
● Bạn sẽ không phải lo lắng về giá trị bất động sản và các chi phí bảotrì cho nhà cửa Nếu có bất cứ thứ gì hỏng, bạn có thể báo cho chủnhà để họ có trách nhiệm sửa chữa
● Bạn sẽ không cần phải trả một khoản tiền lớn để mua nhà và bạncũng không cần phải đảm bảo các khoản vay thế chấp hoặc trả cáckhoản phí liên quan
+ Nhược điểm:● Tiền thuê nhà không đóng góp vào tài sản của bạn Điều này có
nghĩa là bạn sẽ không có cơ hội tích lũy tài sản thông qua việc sởhữu bất động sản và cũng không có cơ hội sinh lời từ tài sản bấtđộng sản
● Bạn không thể tùy chỉnh nhà theo ý muốn hoặc thực hiện các cảitiến lớn mà bạn mong muốn Mọi quyết định liên quan đến bấtđộng sản thuộc về chủ nhà
Too long to read onyour phone? Save
to read later onyour computer
Save to a Studylist
Trang 5● Giá thuê có thể tăng theo thời gian và bạn sẽ không thể kiểm soátđược mức tăng này Nếu giá thuê tăng nhanh chóng, bạn sẽ phảiđối mặt với việc chi phí sống tăng đáng kể Đây cũng có thể trởthành một gánh nặng tài chính cho bạn
Trên đây là những ưu và nhược điểm khi bạn quyết định lựa chọn muanhà hoặc thuê nhà Bên cạnh xem xét đến ưu, nhược điểm của 2 lựa chọn này,bạn sẽ phải xem xét đến hoàn cảnh cá nhân và mục tiêu tài chính của mìnhtrước khi đưa ra quyết định Dưới đây là một số yếu tố cần xem xét:
- Tình hình tài chính của bạn: Bạn có bao nhiêu tiền mặt để trả trước? Bạncó thể chi bao nhiêu cho các khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểmhàng tháng?
- Mục tiêu đầu tư của bạn: Bạn có muốn xây dựng vốn sở hữu trong một tàisản theo thời gian không? Bạn có muốn tạo thu nhập từ việc cho thuê bấtđộng sản không?
- Lối sống của bạn: Bạn dự định ở lại khu vực này bao lâu? Bạn có muốnlinh hoạt di chuyển nếu nhu cầu của bạn thay đổi không?
Trong trường hợp cụ thể theo đề bài đề cập:- Số dư tiền mặt của bạn là 2 tỷ đồng Đây là một khoản trả trước khá tốt
cho một căn nhà phố ở Việt Nam Cụ thể, trong trường hợp này, căn nhàvới diện tích đất là 50m2, diện tích sử dụng 110m2, hẻm rộng 4m là 5.5tỷ VND Bạn có thể trả trước 2 tỷ VND và vay ngân hàng 3.5 tỷ VND vàtrả góp trong những năm tiếp theo để sở hữu căn nhà
- Thời gian đầu tư dự kiến của bạn là 8 năm Đây là khoảng thời gian đủdài để tạo dựng vốn sở hữu trên tài sản và có khả năng tạo ra thu nhập từviệc cho thuê tài sản đó
Trang 6- Thu nhập hàng tháng hiện tại của bạn là 25 triệu đồng Đây là khoản cóthể đủ chi trả cho các khoản thế chấp hàng tháng, thuế và bảo hiểmDựa vào những yếu tố này có vẻ như mua nhà sẽ là một khoản đầu tư tốtcho bạn Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn phải nghiên cứu và có sự so sánhgiữa việc chi trả cho các khoản vay thế chấp, các khoản nợ mỗi tháng với việcchi trả cho chi phí thuê nhà hàng tháng, cái nào sẽ tối ưu và phù hợp với thunhập hàng tháng của bạn hơn
Theo thông tin nhóm thu thập được từ bài báo của tác giả Bảo Ngọc đăngtrên báo Tuổi trẻ về lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm2023 như sau:
Lãi suất vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 10.5 15.5%/năm
Kỳ hạn cho vay dao động từ 20 35 năm - Hạn mức cho vay dao động từ 70 - 85% giá trị căn nhà
Với 2 phương thức (1) Dư nợ giảm dần đều (FA) và (2) Chỉ trả lãi (IO),có thể thấy mỗi phương thức thanh toán sẽ có ưu và nhược điểm khác nhau Cụthể, với phương thức Dư nợ giảm dần đều (FA) sẽ mang lại lợi ích cho bạntrong dài hạn vì với phương thức thanh toán này và khoản thu nhập 25 triệuđồng/tháng, bạn có thể trả được hết số dư nợ vay và xây dựng vốn chủ sở hữutrong tài sản cho mình Tuy nhiên, khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơnphương thức IO và thậm chí cao hơn mức thu nhập hàng tháng của bạn
Ngoài ra, với phương thức chỉ trả lãi (IO), đây là phương thức sẽ giúpbạn có lợi trong ngắn hạn vì số tiền thanh toán hàng tháng ít và với thu nhậphàng tháng 25 triệu của bạn thì sẽ không gây ra áp lực tài chính và bạn vẫn cóđủ một khoản tiền để chi trả các khoản khác cho cuộc sống, đảm bảo được sự
Trang 7thanh khoản Tuy nhiên, bạn sẽ không thể trả hết được số dư nợ vay và xâydựng vốn chủ sở hữu trong tài sản của mình một cách nhanh chóng
Do đó, nếu trong trường hợp này, bạn muốn xây dựng được vốn chủ sởhữu trong tài sản của mình và mong muốn thanh toán số dư nợ vay một cáchnhanh chóng thì bạn nên lựa chọn phương thức dư nợ giảm dần đều (FA) thaycho phương thức chỉ trả lãi (IO) Tuy nhiên trong một vài tháng đầu, bạn sẽ phảichấp nhận có gánh nặng tài chính đó là mức chi trả cho khoản vay hàng tháng sẽcao hơn mức thu nhập của bạn Ngược lại, nếu bạn cần giữ một khoản cho mìnhhàng tháng để thanh toán các khoản chi tiêu nhưng chấp nhận không thể trả hếtdư nợ vay cũng như xây dựng vốn chủ sở hữu trong tài sản thì phương thứcthanh toán IO sẽ là lựa chọn tốt Song nếu đứng trên cương vị của một nhà đầutư khi mua nhà và mong muốn sở hữu tài sản thì bạn nên lựa chọn phương thứcdư nợ giảm dần đều (FA) sẽ là một lựa chọn tốt
- Chính sách thuế tài sản và thuế thu nhập tại Việt Nam hiện nay:+ Thuế tài sản: Thuế tài sản hiện nay tại Việt Nam được tính dựa trên giátrị tài sản và vị trí của tài sản Thuế suất dao động từ 0.03% đến 0.3% mỗinăm
+ Thuế thu nhập: nếu cho thuê tài sản, bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập.Thuế suất thuế thu nhập hiện nay đối với thu nhập cho thuê dao động từ5% đến 35%, tùy thuộc vào tổng thu nhập của bạn, thu nhập càng cao thìmức thuế suất phải chịu cũng sẽ càng cao
+ Chi phí giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện nay thường dao độngtừ 2 - 5% giá trị tài sản
Kết luận: Với những thông tin đã được cung cấp theo đề bài, có thể thấy
việc mua nhà sẽ là một khoản đầu tư tốt cho bạn Bạn có một khoản trả trước tốtvà có đủ khả năng chi trả khoản thế chấp hàng tháng Bạn cũng có kế hoạch đầu
Trang 8tư trong một khoảng thời gian đủ dài để xây dựng vốn chủ sở hữu trong tài sảnvà có khả năng tạo ra thu nhập từ việc cho thuê tài sản đó Tuy nhiên trước khiđưa ra quyết định nào đó thì cũng nên cân nhắc và xem xét một cách thật kỹlưỡng về chi phí và lợi ích của việc mua nhà và thuê nhà
Câu 2
Một nhà đầu tư A đang xem xét việc mua khu đất chưa phát triển tại khu NamSài Gòn Hiện tại nó được quy hoạch để sử dụng cho nông nghiệp Tuy nhiên,nếu được mua, ACM phải quyết định cách phân vùng lại tài sản để sử dụng chomục đích thương mại và sau đó phát triển khu đất Dựa trên nghiên cứu thịtrường của mình, ACM đã đưa ra ước tính cho hai mục đích sử dụng mà họ cholà có thể thực hiện được, đó là văn phòng hoặc khu bán lẻ
Dựa trên ước tính của mình, khu đất có thể được phát triển như sau:
Văn phòng Khu bán l ẻ
Di n tích có th cho thuê (mệể2) 100,000 80,000 Đ n giá thuê (t giá t i th i đi m tính ơỷạờể
T c đ tăng NOI bình quân hàng năm ố ộ3% 3% T su t sinh l i kỳ v ng (r) ỷ ấợọ13% 13% Đ n giá xây d ng (VND/mơự2) 10,766,000 10,371,000
a Phân tích tổng quan thị trường của loại hình bất động sản được lựa chọn đầutư tại khu vực khảo sát
Trang 9b Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này c Phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư phương án lựa chọn.
a Tổng quan thị trường của loại hình bất động sản văn phòng và khu bánlẻ được lựa chọn đầu tư tại khu vực Nam Sài Gòn
- Tổng quan về khu vực Nam Sài Gòn
Khu vực Nam Sài Gòn được coi là cửa ngõ phía Nam của thành phố HồChí Minh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng với sự phát triển kinh tế, thươngmại, văn hóa của cả vùng Đông Nam Bộ
Nam Sài Gòn bao gồm quận 7, huyện Nhà Bè, nam quận 8 (một phầnphường 7 với diện tích 268 ha), nam huyện Bình Chánh (xã An Phú Tây, PhongPhú, Bình Hưng, Hưng Long với diện tích 1839 ha) Theo bản đồ quy hoạchmới nhất của thành phố Hồ Chí Minh về việc hình thành các khu đô thị vệ tinhthì khu Nam thành phố sẽ có diện tích 2975 ha so với tổng diện tích phê duyệttrước đây chỉ 2612 ha Trong đó, trọng tâm khu đô thị phía Nam là quận 7 vàkhu đô thị cảng Hiệp Phước Ở đây sẽ phát triển dịch vụ cảng, gắn liền với cácdịch vụ thương mại khác
Hình 1 Bản đồ quy hoạch tổng thể khu đô thị mới Nam Sài Gòn
Trang 10Khu đô thị Nam Sài Gòn được định hướng trở thành khu vực đô thị sinhthái hiện đại, mang màu sắc đô thị sông nước Nam Bộ Tại đây sẽ được tậptrung phát triển thành khu hỗn hợp đa chức năng gồm công nghiệp sạch, nghỉdưỡng, giáo dục, trung tâm tài chính, thương mại, khoa học, dịch vụ Ngoài ra,khu đô thị cảng Hiệp Phước (thuộc huyện Nhà Bè) sẽ trở thành khu đô thị cảngbiển quốc tế gồm các phân khu: khu dân cư, khu dịch vụ logistics và khu côngnghiệp
Khu Nam Sài Gòn lấy trục Nguyễn Văn Linh (dài 17.8 km, lộ giới 120mrộng 10 làn xe) làm trọng tâm phát triển Với 2 đầu ranh giới kéo dài từ khu chếxuất Tân Thuận đến Quốc lộ 1A đi miền Tây, đây là vị trí rất thuận lợi cho sựphát triển của khu vực 21 phân khu chức năng được xây dựng dọc 2 bên đườngchính Nguyễn Văn Linh
Khu Nam Sài Gòn có đủ loại hình sử dụng đất gồm trung tâm tài chính thương mại, công nghiệp sạch, dịch vụ, khoa học, văn hóa - y tế - giáo dục, cácloại hình dân cư, nghỉ ngơi - vui chơi Trong đó, khu đô thị Phú Mỹ Hưng đượccoi là điểm nhấn của cả khu vực Các tuyến đường kết nối khu đô thị với trungtâm thành phố được hình thành giúp rút ngắn khoảng cách, giảm thời gian dichuyển bằng xe chỉ còn từ 5 - 10 phút (tương đương khoảng 5 - 7km)
-Hình 2 Khu đô thị Phú Mỹ Hưng thuộc khu vực Nam Sài Gòn
Trang 11Hình 3 Trục đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu vực Nam Sài Gòn
Như vậy có thể thấy khu vực Nam Sài Gòn là một vùng thích hợp để đầutư sinh lời đặc biệt là các dự án nhà ở hoặc văn phòng hay trung tâm thương mạibán lẻ,
- Tổng quan thị trường của loại hình bất động sản văn phòng và khubán lẻ tại Nam Sài Gòn
Về loại hình bất động sản văn phòng, khu vực Nam Sài Gòn đã chứngkiến một sự phát triển nhanh chóng của bất động sản văn phòng, đặc biệt là tạiquận 2, quận 7 và Bình Thạnh Các tòa nhà văn phòng mới và các khu đô thị tổhợp văn phòng đa dạng được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của các doanhnghiệp địa phương và quốc gia Khu vực này cũng có sự đa dạng về loại hìnhvăn phòng bao gồm văn phòng truyền thống, văn phòng chia sẻ và văn phòng tổhợp trong các khu đô thị dự án mới
Về loại hình bất động sản khu bán lẻ, khu vực Nam Sài Gòn có nhiềutrung tâm mua sắm lớn như Crescent Mall, SC VivoCity và Lotte Mall quận 7.Ngoài ra, bất động sản khu bán lẻ tại Nam Sài Gòn không chỉ bao gồm các cửahàng, siêu thị và trung tâm mua sắm mà còn có các khu thương mại tổ hợp,cung cấp nhiều loại hình dịch vụ và giải trí
Trang 12Hình 4 Một số khu bán lẻ nổi tiếng tại khu vực Nam Sài Gòn
Tóm lại, thị trường bất động sản văn phòng và khu bán lẻ tại Nam SàiGòn đang trải qua sự phát triển đáng kể, đồng thời đối mặt với cạnh tranh cao.Các doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể tìm thấy nhiều cơ hội trong lĩnh vực này,nhưng cũng cần nắm vững thị trường và phân tích kỹ lưỡng trước khi quyếtđịnh đầu tư
b Cách thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này
Để xác định cách thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho khu đất, cầnxem xét một số điều sau đây:
Trang 13- Tính khả thi: đánh giá xem việc tái phân vùng từ nông nghiệp sangthương mại dịch vụ có khả thi hay không, xem xét các quy định của địaphương và sự hỗ trợ của cộng đồng
- Khả năng sinh lời: tính toán doanh thu và chi phí tiềm năng cho cả hoạtđộng phát triển văn phòng và bán lẻ
- Nhu cầu thị trường: xem xét mục đích sử dụng nào sẽ phù hợp hơn vớinhu cầu thị trường hiện tại và dự kiến
- Rủi ro: đánh giá rủi ro đi kèm với từng phương án bao gồm các điều kiệnnhư cạnh tranh và điều kiện kinh tế
- Khả năng tồn tại lâu dài: xem xét khả năng tồn tại lâu dài và tiềm năngphát triển của từng phương án
Trong trường hợp này, nếu đầu tư vào khu văn phòng thường sẽ yêu cầumột khoản đầu tư lớn ban đầu và đòi hỏi thời gian để đưa dự án vào hoạt động.Tuy nhiên, nếu thị trường văn phòng phát triển mạnh và nhu cầu cao thì lợinhuận sẽ có thể ổn định Ngược lại, với khu bán lẻ thì đòi hỏi phải có sự linhhoạt và khả năng thích nghi với những thay đổi trong hành vi mua sắm củangười tiêu dùng
Để xác định được liệu phương án nào sẽ là cách sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất cho khu đất, ta nên xem xét đến các chi phí và doanh thu mà nhà đầutư đã thu thập được Cụ thể cho cả 2 phương án như sau:
Với bất động sản văn phòng:- Doanh thu thuê hàng năm = Diện tích có thể cho thuê x Đơn giá thuê =
100.000 x 24 = 2.400.000 ($)- Chi phí hoạt động hàng năm = 2.400.000 x 40% = 960.000 ($)