tiểu luận môn kinh tế lượng ứng dụng trong tài chính phân tích tình hình kinh doanh các công ty thuộc nhóm ngành bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán

Bên cạnh đó, Việt Nam làmột đầu mối giao thông quan trọng giữa Ấn Độ Dương vàThái Bình Dương với cự ly không thể ngắn hơn bởi nằmtrên Hành lang kinh tế Đông Tây EWEC => Việt Nam có cơ hộ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ LƯỢNG ỨNG DỤNG TRONG TÀI CHÍNH

CHỦ ĐỀPHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KINH DOANH CÁC CÔNG TY THUỘC NHÓM

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN CHỨNG KHOÁN"

GVHD: Th.s Trịnh Xuân HoàngNhóm: 3

Lớp: 19DTC1CNgành: Tài chính – Ngân hàng

Tp.HCM, ngày 29 tháng 01 năm 2021

Điểm bài nhóm(Giảngviên phê và ký tên)

Kiều Khánh Trung Nguyễn Minh TrungĐỗ Nguyễn Chánh Trinh

Trần Thị Huyền TrangĐặng Thị Ngọc Tuyền

Kiều Khánh Trung

50%

Kém 0%Thời gian

tham gia họp nhóm đầy đủ

Thái độ tham gia tích cực

Ý kiến đóng góp hữu ích

Thời gian giao nộp sản phẩm đúng hạn

Chất lượng sản phẩm giaonộp tốt

Nguyễn Minh Trung

50%

Kém 0%Thời gian

tham gia họp nhóm đầy đủ

Thái độ tham gia tích cực

Ý kiến đóng góp hữu ích

Thời gian giao nộp sản phẩm đúng hạn

Chất lượng sản phẩm giaonộp tốt

Thái độ tham gia tích cực

Ý kiến đóng góp hữu ích

Thời gian giao nộp sản phẩm đúng hạn

Chất lượng sản phẩm giaonộp tốt

tham gia họp nhóm đầy đủ

Thái độ tham gia tích cực

Ý kiến đóng góp hữu ích

Thời gian giao nộp sản phẩm đúng hạn

Chất lượng sản phẩm giaonộp tốt

tham gia họp nhóm đầy đủ

Thái độ tham gia tích cực

Ý kiến đóng góp hữu ích

Thời gian giao nộp sản phẩm đúng hạn

Chất lượng sản phẩm giaonộp tốt

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT NỀN KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2016 ĐẾN 2020 VÀ NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 NỀN KINH TẾ VIỆT NAM ( 2016-2020)

Việt Nam là quốc gia nằm ở cực phía Đông của bán đảoĐông Dương thuộc khu vực Đông Nam Á Có tổng diện tíchlà 331.212 km2, gồm toàn bộ phần đất liền và hải đảo cùnghơn 4.000 hòn đảo, bãi đá ngầm và cả hai quầnđảo trên Biển Đông là Trường Sa và Hoàng Sa mà nhà nướctuyên bố chủ quyền Với đường biên giới đất liền dài 4.639km, phía bắc tiếp giáp Trung Quốc, phía tây tiếp giáp Lào vàCampuchia, phía đông tiếp giáp Biển Đông, phía đông vànam tiếp giáp Thái Bình Dương Bên cạnh đó, Việt Nam làmột đầu mối giao thông quan trọng giữa Ấn Độ Dương vàThái Bình Dương với cự ly không thể ngắn hơn bởi nằmtrên Hành lang kinh tế Đông Tây (EWEC) => Việt Nam có cơ hội tiếp xúc với các khu vựccó nền kinh tế phát triển sôi động, là điều kiện để hội nhập, hợp tác, chuyển giao công nghệ,kinh nghiệm quản lý với các nước, tạo điều kiện thực hiện chính sách mở cửa, hội nhập,thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giúp Việt Nam, phát triển du lịch và trao đổi thương mạinhanh chóng, hiệu quả và chi phí thấp với trường quốc tế.

Ngoài ra, Việt Nam nằm trên đường bộ và đường sắt Xuyên Á, có mạng lưới hàng không cóthể đến phần lớn các nước Đông Nam Á trong 2 giờ bay, đường bờ biển Việt Nam dài 3.260km và diện tích vùng biển thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền và quyền tài phán của ViệtNam chiếm diện tích khoảng 1.000.000 km² biển Đông Chúng ta đều biết, biển Đông- trong39 tuyến đường hàng hải hiện đang hoạt động trên thế giới thì có 29 tuyến đi qua địa phậnbiển Đông Trong 10 tuyến hàng hải lớn nhất thế giới thì khu vực biển Đông có 1 tuyến điqua và 5 tuyến có liên quan Trung bình mỗi ngày có 250-300 lượt tàu biển vận chuyển quabiển Đông, chiếm ¼ lưu lượng tàu hoạt động trên các vùng biển của thế giới Xét về vị tríđịa lý chiến lược, an ninh, giao thông hàng hải và kinh tế, biển Đông rất quan trọng đối vớinhiều nước trong khu vực châu Á nói riêng và trên thế giới nói chung Hàng năm, Mỹ có

90% hàng hóa nội địa và của các nước đồng minh chuyên chở qua biển Đông; 70% khốilượng dầu mỏ nhập khẩu và 45% hàng hóa xuất khẩu của Nhật Bản; khoảng 60% khốilượng hàng hóa xuất nhập khẩu của Trung Quốc được vận chuyển bằng con đường này.Đặc biệt, nền kinh tế Singapore hầu như phụ thuộc sống còn vào con đường biển Đông =>Việt Nam có điều kiện giao lưu và học hỏi quốc tế rộng khắp, có mạng lưới cảng biển, cáctuyến đường bộ, đường sắt dọc ven biển và nối với các vùng sâu trong nội địa (đặc biệt làcác tuyến đường xuyên Á) cho phép vùng biển và ven biển VN có khả năng chuyển tải hànghóa nhập khẩu tới mọi miền đất nước một cách nhanh chóng và thuận lợi Hàng hóa xuất vànhập khẩu của VN sẽ không cần phải quá cảnh qua những nước láng giềng Ngược lại, hànghóa của vùng Đông Bắc Thái Lan, Lào, Campuchia và tỉnh Vân Nam (Trung Quốc) xuấtkhẩu sang những nước khác có tiềm năng quá cảnh và tạm thời lưu kho trên lãnh thổ VN.

Trên đất liền, từ điểm cực Bắc đến điểm cực Nam dài 1.650km, từ điểm cực Đông sangđiểm cực Tây nơi rộng nhất 600km (Bắc bộ), 400 km (Nam bộ), nơi hẹp nhất 50km (QuảngBình) Vùng nội thủy, Việt Nam tuyên bố 12 hải lý lãnh hải, thêm 12 hải lý vùng tiếp giáplãnh hải, 200 hải lý vùng đặc quyền kinh tế và cuối cùng là thềm lục địa => Với những đặcđiểm đó, Việt Nam phân hóa thành nhiều dạng khí hậu, đa dạng về hệ sinh vật, văn hóa dântộc, theo đó Việt Nam trở nên nổi bật, là nơi chứa đựng nhiều tiềm năng trong mắt quốc tế.

Kinh tế Việt Nam là một

nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩađangphát triển, phụ thuộc lớnvào nông nghiệp du lịch xuất, , khẩu thô và đầu tư trực tiếpnước ngoài Tính đến tháng11 năm 2007, đã có TrungQuốc Nga Venezuela, , , Nam Phi, ASEAN và Ukraina tuyên bố công nhận Việt Nam cónền kinh tế thị trường đầy đủ, đến năm 2013, đã có 37 quốc gia công nhận Việt Nam đạtkinh tế thị trường (VCCI) trong đó có Nhật Bản Đức Hàn Quốc, , Đến năm 2017, sau nhữngnỗ lực đàm phán các Hiệp định thương mại tự do (FTA) song phương và quốc tế, Phó Thủtướng Phạm Bình Minh đã thông báo đã có 69 nước công nhận Việt Nam là nền kinh tế thịtrường tại một phiên họp Chính phủ Nhưng Hoa Kỳ vẫn chưa công nhận Việt Nam làmột kinh tế thị trường Xét về mặt kinh tế Việt Nam, là quốc gia thành viên của Liên Hiệp

Quốc, Tổ chức Thương mại Thế giới Quỹ Tiền tệ Quốc tế Nhóm Ngân hàng Thế, , giới, Ngân hàng Phát triển châu Á Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình, Dương, Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương, ASEAN.

Bi u đồồ th hi n tăng trểểệưởng t ng xuấất - nh p kh u Vi t Namổậẩệ

2015 [YR2015] 2016 [YR2016] 2017 [YR2017] 2018 [YR2018] 2019 [YR2019]-1

0123456789

2.67

3.52

3.54

2.8

Bi u đồồ tồấc đ tăng trểộưởng l m phát và CPI giai đo n 2015-2019ạạ

Inflation, GDP deflator (annual %) Inflation, consumer prices (annual %)

Theo số liệu thống kê 9 tháng năm 2020, những chỉ tiêu về tăng trưởng, GDP cũng tươngđối cao, lạm phát ổn định, nằm trong giới hạn dưới 4% Các chỉ tiêu về thu hút vốn đầu tưnước ngoài (FDI), tổng vốn đầu tư xã hội vẫn tăng lên, chỉ số đầu tư tư nhân có tốc độ tăngtrưởng cao Chúng ta thấy, mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, các quốc gia có quan hệvới Việt Nam đều thực hiện chính sách đóng cửa biên giới để phòng chống dịch, nhưng xuấtkhẩu của Việt Nam trong 9 tháng qua vẫn tương đối tốt, tăng hơn 4,2%, nhập khẩu giảm0,8% so với cùng kỳ năm 2019 và đang có chiều hướng rất tích cực

Về thực hiện kế hoạch 5 năm (2016-2020), nhìn nhận thẳng thắn rằng, tốc độ tăng trưởngkinh tế năm 2020 không đạt kế hoạch đề ra do tác động, ảnh hưởng lớn, ngoài dự báo củađại dịch COVID-19, dẫn đến tăng trưởng bình quân 5 năm không đạt mục tiêu đề ra Tuynhiên, nếu tách riêng năm 2020, thì giai đoạn 2016-2019, tốc độ tăng trưởng đạt khá cao,bình quân 6,8%/năm Quy mô GDP tăng khoảng 1,4 lần so với năm 2015 (theo Quỹ Tiền tệQuốc tế, năm 2020 Việt Nam có thể trở thành nền kinh tế đứng thứ 4 ASEAN); GDP bìnhquân đầu người năm 2020 ước đạt khoảng 2.750 USD Năng suất lao động được cải thiện rõ

nét, bình quân giai đoạn 2016 - 2020 tăng 5,8%/năm, cao hơn giai đoạn 2011 - 2015 (4,3%)và vượt mục tiêu đề ra (5%) Đóng góp của năng suất các nhân tố tổng hợp (TFP) bình quân5 năm đạt khoảng 45,2% (mục tiêu đề ra là 30 - 35%) Mô hình tăng trưởng dần chuyểndịch từ chiều rộng sang chiều sâu, giảm dần sự phụ thuộc vào khai thác tài nguyên, xuấtkhẩu thô, lao động giá rẻ, mở rô ‰ng tín dụng…, từng bước chuyển sang dựa vào ứng dụngkhoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo Đồng thời, chúng ta tiếp tục duy trì và củng cốnền tảng kinh tế vĩ mô ổn định trong bối cảnh tình hình thế giới, khu vực biến động mạnh.

0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%

Bi u đồồ tồấc đ tăng trểộưởng các ngành kinh tếấ Vi t Namệ

Nông, Lâm, Ng nghi pư ệ Công nghi p và xây d ngệ ự D ch vị ụ

Ở nhóm ngành Nông, Lâm, Ngư nghiệp ta có thể thấy ở năm 2018 đạt giá trị cao nhất đến3.90% Giá trị tăng trưởng thấp nhất rơi vào năm 2016 chỉ có 1.40% Qua đây ta có thể thấytốc độ tăng trưởng của ngành Nông, Lâm, Ngư nghiệp ở mức ổn định không quá cao cũngkhông quá thấp và tình hình dịch Covid-19 không quá khiến nhóm ngành này chật vật Năm2019, nhóm ngành này có giảm, từ 3,90% xuống 2,01% ( giảm 1,89%), nguyên nhân mmophần là do gần một triệu người rời nông thôn để tìm việc làm mới tuy nhiên, trong tình hìnhdịch bệnh nghiêm trọng, với số liệu đó, ta có thể thấy nước ta đã cố gắng kiểm soát khá tốt

Ở nhóm ngành Công nghiệp và xây dựng, giá trị cao nhất đạt được là 8,90% vào năm 2019,tuy nhiên trong vòng 1 năm, tại giá trị cao nhất lại giảm xuống giá trị thấp nhất 3,98%( 4,92%), bởi đây là khoảng thời gian Việt Nam ra sức chống chọi dịch bệnh Covid đangnghiêm trọng đến nỗi phải giãn cách toàn bộ xã hội Cung ứng về nguyên liệu đầu vào vàtiêu thụ đầu ra sản phẩm của doanh nghiệp bị đứt gảy, chính sách đóng cửa của nước ngoàikhiến hàng hóa ngành này không thể xuất khẩu, các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất gặp khó

khăn, phải thắt chặt tài chính, sản xuất, nhân công, nhiều doanh nghiệp phá sản, hàng hóatồn đọng, hợp đồng đàm phán và ký kết kéo dài, thị trường trở nên khó tính và cẩnthận, với nhiều nguyên nhân diễn ra cùng một lúc như vậy nên ngành Công nghiệp và xâydựng giảm như thế là điều tất nhiên, mặc dù Việt Nam cũng đã bắt đầu ổn định bình thường,nhưng để các doanh nghiệp hoạt động tốt như trước thì vẫn cần thời gian, nhất là khi trongtương lai đợt dịch vẫn được kiểm soát như này Đồng thời, ngành Công nghiệp và xây dựngcũng chính là nhóm ngành có tỉ lệ giảm cao nhất.

Ở nhóm ngành dịch vụ, năm 2018 là năm đạt giá trị cao nhất là 7.61%, và cũng như nhómngành Nông, Lâm, Ngư nghiệp, nhóm ngành này vào năm 2019 bắt đầu bị ảnh hưởng bởidịch bệnh nên giảm xuống còn 7,30% ( giảm 0,31%), nguyên nhân là do giảm đi một lượngkhách đáng kể từ nước ngoài du lịch ngắn hạn ở Việt Nam Sau đó, tình hình dịch trở nênnghiêm trọng phải giãn cách xã hội vào năm 2020, nên nhóm ngành này giảm mạnh xuốnggiá trị thấp nhất trong 5 năm qua là 2,86% ( giảm 4,62%), người dân hạn chế tối đa rađường, một số nơi vui chơi như khu vui chơi, trung tâm thương mại, nhà hàng, quán barphải đóng cửa, cửa khẩu đóng cửa, các chuyến bay trong nước và quốc tế ngưng hoạt động,hợp đồng du lịch, đặt xe du lịch bị hủy

1.2 NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực có vị trí và vai trò quan trọng đối vớinền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tàichính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động,

Do vậy phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vàoquá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư chophát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theohướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

1.2.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản là tất cả đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ đượcxem như dính liền vĩnh viễn với mảnh đất như nhà cửa, ga-ra, kiến trúc trên mặt đất, dầukhí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cảimà bất động sản còn bao gồm tất cả những gì do hoạt động lao động của con người tạo ra.Cụ thể như các công trình xây dựng, những vật trên mặt đất gắn liền trên cùng lãnh thổ đó.

Chúng có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan.Nhóm này có ảnh hưởng rất rộng lớn đến quá trình công nghiệp hoá, tiên tiến hoá đất nước,sự phát triển đô thị bền vững Điều đáng nói ở đây là nhóm BĐS này chiếm phần đại phầnnhiều các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta và các nước trên thế giới.

– BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm thì chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạngtư liệu sản xuất) Cụ thể là những loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hảisản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng,…

– BĐS đặc trưng là nhóm BĐS bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sảnvăn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Nhóm BĐS này có khả năng tham gia thịtrường thấp nhất Việc phân loại BĐS cần thiết cho việc xây dựng cơ chế chính sách về pháttriển và quản lý thị trường bất động sản.

Theo cơ cấu đất đai chi tiết ở trên thì hiện nay top 3 đất chiếm tỉ lệ cao nhất là Rừng sảnxuất ( 22,58%), Rừng phòng hộ ( 15,87%) và Đất trồng cây lâu năm (13,73%) Top 3 chiếmtỉ lệ thấp nhất là Đất làm muối (0,051%), Đất tôn giáo, tín ngưỡng ( 0,056%) và Đất nôngnghiệp khác ( 0,11%) Qua đó ta thấy được, mặc dù đất nước Việt Nam ngày càng phát triển,nhà cửa ngày càng nhiều, nhưng nước ta vẫn cố gắng giữ lượng đất để trồng cây xanh chiếmtỉ lệ cao, không những có giá trị kinh tế mà còn có giá trị cuộc sống

1.2.1.2 ĐẶC TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN

Có vị trí cố định không di chuyển đượcĐặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũngkhông thể đem đi nơi khác để giao dịch vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trịcủa bất động sản, vì mỗi vị trí khác nhau thì sẽ có tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xãhội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực khác nhau

Tính lâu bền Đất đai là thứ được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lỡ, vùi lấp, vậtkiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tếvới tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trườngvà trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng vớilợi ích thu được từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọkinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếptục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo,nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta cóthể kéo dài tuổi thọ vật lý để " chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế

Tính thích ứng Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnhcông năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lạilợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứngyêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tưrất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản.

Tính dị biệt Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng cóvị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế.Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau Ngoàira cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗingười đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sởthích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sảnkhông hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ cácnước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnhvực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất,giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó màtránh được những ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như chính sách đấtđai, nhà ở, tiền tệ, thuế,

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý nhiều, chẳng hạn đầu tư vàochứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải cónăng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiếnthức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà,duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác, Nói chungchi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chiphí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng đồng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưakể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư,

Tính ảnh hưởng lẫn nhau Việc chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học, có thể nâng cao giá trịbất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo đượcchính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư ( thậm chíđầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn.

1.2.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi íchcho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường bất động sản là nơi tiếnhành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậythị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địalý nhất định trong thời điểm nhất định

Thị trường bất động sản bao gồm ba thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường chothuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trường bất động sảncó ba cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất ( còngọi là thị trường đất đai)

- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặcthuê

1.2.2.1: ĐẶC TÍNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản đóchứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi đó bị một sốhạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng, tức là có tính tương đối chứkhông phải tuyệt đối

Thị trường mang tính khu vực Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của bất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị,thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường,quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau

Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, luônphải tính toán cẩn thận, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá, Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những ngườinày đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thịtrường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàmphán, thu xếp tài chính và bảo hiểm, để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đềra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thịtrường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên

Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trườngMuốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bánvà bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên muakhông Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn,mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sảnlớn gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thựchoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.

1.2.2.2: CHỨC NĂNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cơ chế giá cả phát huy tác dụngthông qua thị trường, làm cho thịtrường bất động sản có các chứcnăng dưới đây:

Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển của bất động sản lại dài và thườngchậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phốivà lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả

Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản Sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai

- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ

- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng

- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:

- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có,chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê, chẳng hạn giá bán nhà thường tương đươngvới 300 - 400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhàcũng tăng lên, hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũngđược cho thuê làm văn phòng,

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thờigian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng

cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạnngắn ngủi

Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung, chẳng hạn tại các đô thị lớn,giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứngdụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng ( kể cả vậtliệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bánhoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không cóthang máy Như vậy người tiêu dùng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổiđiều kiện cung mới mẻ này.

1.2.3: CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN VÀ SỰ KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN

Có thể chia làm 4 giai đoạn nổi bật:

Giai đoạn từ những năm 1995 - 1998: Khoảng thời gian cực thịnh.Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng đối với Việt Nam, khi cùng lúcchính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước ĐôngNam Á (ASEAN) Thời kỳ này được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Namkhi chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường, tạora những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% đạt được vào cácnăm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạtmức 277 USD (1995) và 324 USD (1996) Lạm phát được kiểm soát từ mức hai chữ số từnăm 1995 (12,7%) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản Việt Nam GDP tăng trưởngmạnh khiến người dân tin vào tương lai xán lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăngmạnh.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ởkhu vực châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam Số liệu của Tổng cụcThống kê chỉ ra tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phátnăm 1998 lên mức 9,2%.

Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Namkhông những không bị cuốn vào vòng xoáy, mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn từ những năm 1998 - 2008:Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinhtế mà đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) vàTổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006) Việt Nam thời điểm đó được ví như "conhổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 USD(Lào 328 USD, Campuchia 283 USD) vào năm 2000.

Thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001 Kinh tế đạtmức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 khi bình quân GDP tăng trưởng8,23% nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳphục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

2001-Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá.Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thànhkênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần,hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại cácthành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Chúng ta hầu như chỉ nghe thấy tiếng của các chủ đầu tư như: VINACONEX, TỔNG HUD,SUDICO, CIENCO, HANDICO, với lợi thế quỹ đất và được sự ủng hộ của nhà nước, cáccông ty, tổng công ty này thỏa sức tung hoành trên thị trường để gầy dựng vị thế, phát triểnvới một tốc độ chóng mặt với rất nhiều quỹ đất lớn và đẹp ở các thành phố lớn.

Nhưng do đây là thời kỳ đầu, với bộ máy sở hữu trình độ chưa cao, khả năng quản lý yếukém, và đặc biệt, thị trường một chiều ( hàng chưa ra đã hết), số lượng cầu vượt xa lượngcung, những sản phẩm của các chủ đầu tư này không có được chất lượng cao mà chỉ đơnthuần là chỗ ở, chưa có concept cụ thể Một số dự án thời điểm đó có thể tham khảo nhưLinh Đàm, Vân Canh, THNC, Định Công, môi giới thời điểm này nói chung không quákhó khăn, chỉ cần có dự án là sẽ có khách tìm đến và đặt cọc Việc mua chênh bán lệch thuphí trở nên phổ biến, việc giao dịch và tìm khách hàng cũng đơn giản, chủ yếu là đi phát tờrơi, đăng quảng cáo trên web

Chính vì đơn giản nên dễ dàng cho một số chủ đầu tư tư nhân thời điểm này nổi lên như:GELEXIMCO, Nam Cường, Hà Đô, HimLam, các nhà đầu tư này đã thể hiện được trìnhđộ quản lý tốt hơn, làm sản phẩm có concept hơn và chiếm lĩnh những dự án cũng rất lớnnhư: Dương Nội - Nam Cường, Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO, chuỗi các sản phẩm củaHim Lam trong Sài Gòn

Năm 2008, khủng hoảng kinh tế thế giới diễn ra, GDP toàn cầu sụt giảm, thương mại quốctế gặp nhiều khó khăn, Mỹ và một loạt các nền kinh tế lớn gặp khủng hoảng Việt Nam thờiđiểm đó chưa gia nhập sâu rộng toàn cầu, tuy nhiên vẫn chi ra cho nền kinh tế khoảng 4 tỷUSD tiền mặt để thúc đẩy nền kinh tế, chính phủ muốn xây dựng ảnh những tổng công tynhà nước lớn mạnh như Samsung, Hyundai của Hàn Quốc, hệ thống ngân hàng cũng " nởrộ" và ra đời một loạt các ngân hàng mới như Tiên Phong Bank, Ngân hàng Xây Dựng,…

Giai đoạn 2008 - 2018Khi tiền mặt nhiều và hệ thống ngân hàng mới dẫn đến một thị trường bất động sản bùng nổvào 2009 - 2010, giá tăng phi mã, người người nhà nhà đi buôn đất, và kết quả là bong bóngbất động sản xảy ra cuối 2010 khiến một loạt các công ty, tổng công ty nhà nước gần như bịxóa sổ thị trường đóng băng toàn tập từ 2011

Thị trường đóng băng, môi giới giải nghệ và chủ đầu tư phá sản Nếu có giao dịch thì chỉ làcác sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực

Lãi suất ngân hàng lên tới 20%, thậm chí 24%/ năm Cả nền kinh tế và bất động sản bấtđộng

Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn Tồn kho bấtđộng sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất độngsản có nguy cơ tăng vọt Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắtchặt các chính sách tiền tệ.

Nhưng cũng chính từ giai đoạn khó khăn này, thị trường bắt đầu khó khăn hơn và buộc cácchủ đầu tư mới phải nâng cao nghiệp vụ, tập trung xây dựng bất động sản một cách chuyên

nghiệp và bài bản hơn, một loại các đại gia môi giới có cơ hội set up lại hệ thống nhà từmóng như CENLAND, Đất Xanh, Danh Khôi, Hưng Thịnh, Một loạt các tên tuổi chủ đầutư mới được biết đến như Vinhomes, Sun Group, Novaland, Mastery, TNR, TIK, CEO,BIMGROUP, Sơn Kim Land, nổi lên như cồn, họ đánh dấu một bước ngoặt quan trọngcủa thị trường bất động sản và đóng góp rất lớn vào sự phát triển hạ tầng tiện ích, cũng nhưnhững dịch vụ sống chất lượng cho chúng ta ngày hôm nay

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý Nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các góikích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường Kết quả, thịtrường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội,nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồngđược đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản Việt Nam dần phục hồi dù tồn khobất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết Thị trường lúc này đã “ấm dần”,“tan băng”, có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ

⁸Sau một thời gian giảm giá rất sâu thì thị trường bất động sản bắt đầu có sức bật lớn Có thểcho rằng đây là thời kỳ thị trường đã tích đủ tiềm năng để có thể vươn lên mạnh mẽ Mộtloạt các khu đô thị mới mọc lên, các dự án nghỉ dưỡng đi vào hoạt động, có thể kể tên như:

Vinhomes Central Park, Vinhomes Times City, Sala,

Các khu nghỉ dưỡng mọc lên khắp nơi tại Hạ Long, Thanh Hóa, Quảng Bình, Đà Nẵng, QuyNhơn, Nha Trang, Phú Quốc, Một lượng tiền lớn của các nhà đầu tư đã bỏ vào thị trường này và hy vọng thu về vốn sau 10 năm với cam kết lợi nhuận 10%/năm từ các chủ đầu tư

Môi giới thời kì này cũng phát triển bùng nổ, một loạt các sàn giao dịch mọc lên Theothống kê của Bộ Công thương thì cả nước có tới hơn 5000 công ty môi giới bất động sảnđăng ký hoạt động, cách thức tìm kiếm khách hàng cũng tinh vi, quy mô lớn hơn thông quacác công nghệ như Facebook, Google, Zalo,

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của bộc lộ nhiều nguy cơ:

- Pháp lý của loại hình này, có thể người mua sẽ không được sở hữu bất kỳ một loại sổ nào

- Khả năng cam kết của các chủ đầu tư, trong khi giá của loại hình bất động sản này khônghề rẻ do nó bị gánh quá nhiều chi phí và bài toán tài chính của các chủ đầu tư

Đến đầu năm 2018, hầu như loại hình này không được thị trường hào hứng và đón nhậnnữa, các chủ đầu tư đang sở hữu loại hình này ngày trở nên khá khó khăn và không biết giảiquyết ra sao

Năm 2018, đất nền tỉnh lẻ lênngôi và diễn ra trên diện rộng,nhiều quan chức không đủ dũngcảm để ký vào pháp lý của nhiềudự án, đặc biệt là Hà Nội và SàiGòn Chính vì vậy cung ít khiếngiá cả tại hai địa phương này leothang Tại Sài Gòn, giá chung cư có nơi tăng gấp đôi và đất liền kề tăng gấp ba, Hà Nộichung cư tăng chậm hơn nhưng đất nền thì cũng trên đà tăng giá Lúc này các nhà đầu tư bắtđầu nghĩ đến đầu tư vào các dự án đất nền các tỉnh như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long,Phan Thiết,

Thậm chí Hà Tĩnh, Quảng Bình hay Quy Nhơn, giá của những nơi này tăng đột biến, có mộtsố nơi tăng gấp 5 lần như Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn Giá đã tăng lên quá cao, đã lấyđi nhiều ngàn tỉ của các nhà đầu tư, khiến các nhà đầu tư phải đau đầu phân bổ đầu tư hợplý, các sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn do thanh khoản thị trường giảm vàsale thì trong tình trạng mất cân bằng và chịu ảnh hưởng đầu tiên.

Giai đoạn 2018 - nayNăm 2019, Việt Nam phải đối mặt với đại dịch thế giới - Covid 19 Số liệu mới nhất củaWorld Bank cho thấy nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịucao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hainăm trở lại đây.

Theo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởngnăm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trongkhu vực.

Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch 19 Tuy nhiên, tác động y tế của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác,nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả các cấp trung ương và địa phương Trong quý I,kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8%.

Covid-Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trongnăm 2020 Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, đây vẫn làmức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0%và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăngtrưởng 6,8% vào năm 2021.

Tính đến cuối 2019, BĐS công nghiệp vẫn có tiềm năng phát triển, cả nước có 335 KCNvới tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 96,5 nghìn ha, trong đó 256 KCN đã đi vào hoạtđộng và 79 KCN đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.

Năm 2020, Nguồn cung BĐS mới không tìm được nguồn ra, giao dịch giậm chân tại chỗ, thịtrường cả nước chững lại, dịch Covid-19 đã khiến cho thị trường bất động sản nửa đầu năm2020 nhuốm màu ảm đạm.

Theo thống kê dữ liệu từ trang batdongsan.com.vn thì mức độ quan tâm tới bất động sảntrong quý I/2020 thấp nhất trong 3 năm trở lại đây Nguồn cung chào bán bđs cũng giảm75%, số lượng giao dịch thành công giảm 80%.

Còn theo thông tin từ Bộ Xây Dựng thì trong 4 tháng đầu năm, số lượng sàn giao dịch hoạtđộng trên cả nước ước tính còn khoảng 200 sàn.

Từ cuối tháng 4/2020, dịch được kiểm soát tốt đã mang tới nhiều tín hiệu tích cực cho thịtrường bất động sản phục hồi.

Sau một thời gian trải qua nhiều biến động, bước qua quý II/2020 thị trường BĐS đã cónhững tín hiệu lạc quan.

Cụ thể, tính riêng 2 tháng cuối quý II/2020, cả nước có 15 dự án mới chào bán, tăng khánhiều so với 6 dự án của quý I trước đó Lượng tin đăng và mức độ quan tâm BĐS hồi phụctích cực tại nhiều tỉnh thành cả nước Tổng lượng tin đăng tăng từ 2-11% tùy khu vực, nhucầu tìm kiếm nhà đất tăng từ 23-45% so với quý I Đặc biệt, quý II vừa qua ghi nhận lượngtin đăng rao bán toàn trang tăng vọt 120% vào đầu tháng 5 ngay sau thời điểm giãn cáchxã hội (Theo thống kê từ trang batdongsan.com).

Bắt đầu từ nửa cuối năm 2020, tất cả các ông lớn bất động sản đều lần lượt tung ra các chínhsách bán hàng mới với nhiều ưu đãi nhằm kích cầu khách hàng Xác định mất trắng nửa đầunăm 2020, toàn bộ kỳ vọng của thị trường 2020 dồn vào nửa cuối năm.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang chập chững phục hồi Sự trở lại của cácông lớn bất động sản cùng với tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt đã mang tới nhiều tínhiệu tích cực.

Đa số giới chuyên gia đều có chung nhận định thị trường bất động sản nửa cuối năm 2020sẽ phục hồi nhưng cũng còn nhiều khó khăn phải đối mặt.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý III thị trườngcó sự phục hồi đáng kể, tỉ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với hai quý đầu năm.

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản(BĐS) quý 3/2020 trên cả nước với những số liệu có dấu hiệu khởi sắc.

Cụ thể, tổng lượng sản phẩm nhà ở được bán trên toàn thị trường trong quý 3 đạt 73.933 sảnphẩm Trong đó, chiếm chủ yếu là căn hộ chung cư với 46.773 căn và 27.160 sản phẩm thấptầng.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 26.299 sản phẩm (35,5%), tăng khá mạnh so với con số 7.641 sản phẩmcủa quý 1/2020 và 12.640 sản phẩm của quý 2/2020 Các sản phẩm được chào bán chủ yếulà hàng tồn từ các quý trước (chiếm khoảng 70%) Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quýnày đã tăng 21% so với quý 1 và tăng 23% so với quý 2/2020.

Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mới trong quý đạt 43,4%, tăng gần 4 lần so với quý 1 và 1,4 lầnso với quý 2/2020.

Vì là ngành kinh tế đóng vai trò quan trọng trong xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầngxã hội, khu kinh tế, khu công nghiệp, đô thị, nhà ở… nên khi thị trường bất động sản rơi vàotình trạng suy thoái đã tác động đến khoảng 50 ngành nghề khác như sản xuất vật liệu xâydựng, trang thiết bị nội thất, vận chuyển, môi giới…; nợ xấu của ngân hàng tăng lên.

Cho đến nay, thị trường bất động sản chưa bao giờ hết hot, luôn được các nhà đầu tư quantâm và săn đón, yếu tố then chốt cho quyết định của nhà đầu tư hiện nay đó là:

- Bất động sản cần có đầy đủ và minh bạch các điều kiện về pháp lý, sổ đỏ lâu dài, đảm bảođược lợi ích và quyền lợi cho các nhà đầu tư

- Các sản phẩm bất động sản cần mang những giá trị thực như: giá trị khai thác cho thuê, giá

trị khai thác ở thực

- Sản phẩm bất động sản cần mang những giá trị tích lũy lâu dài cho khách hàng, không chỉmang cho mình tiềm năng tăng giá trong tương lai, mà còn mang những lợi ích dòng tiềnbền vững và ổn định.

- Dự án trụ vững trong thời kỳ dịch Covid-19

- Giá bất động sản ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần ngườicó nhu cầu mua nhà ở.

- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thịtrường, tiềm ẩn nhiều nguy cơ và khó phán đoán tình hình.

- Thị trường bất động sản nước ta trước khi dịch Covid 19 xảy ra, hàng trăm sàn giaodịch mọc lên như nấm sau cơn mưa, kinh doanh theo kiểu “lướt sóng” để kiếm lợinhuận nhất thời; nhưng hiện nay 2020 không chỉ là thiếu nguồn cung mà đại dịchCovid-19 còn khiến nguồn cầu của thị trường giảm sút mạnh, tình hình tàichính của giới đầu tư và người mua nhà chịu ảnh hưởng lớn, một số doanhnghiệp địa ốc lớn phải giảm sản lượng 30% - 70%, buộc phải sa thải lao động, làmtăng thêm số lượng người thất nghiệp, tạo gánh nặng cho xã hội. Ngân hàng siết chặtvốn vay vào bất động sản, cùng với đó là tâm lí e ngại, người mua sẽ thậntrọng hơn trong đầu tư khiến nhu cầu giao dịch có thể giảm trong ngắn hạn -Yếu tố nguồn cung hạn chế Dù có sự cải thiện nhưng nếu so với các nămtrước, lượng sản phẩm triển khai cũng không đáng là bao.

- Giá bât động sản đang neo ở mức cao Bên cạnh tâm lí thận trọng, xu hướng tăng giánhà đất diễn ra ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp là yếu tố ngây ảnh hưởng đến sức muachung của thị trường nhìn vào giá bán BĐS thời gian qua có thể thấy dù ảnh hưởng từ

- Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng lớn sẽ càng có nhiều lợi thế Với chínhsách Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành và các sở/ngành đều có chủ trươngtự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu tư cũng nhưtăng lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp BĐS.

- Xu hướng các gia đình trẻ muốn dọn ra riêng sau hôn nhân, không thích sốngtheo đại gia đình.

- Nhìn về dài hạn thì thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triểnvới nhu cầu của 100 triệu người đang hướng tới mục tiêu có thu nhập trungbình cao vào năm 2030, trong đó có khoảng 15% thuộc tầng lớp trung lưu, dođó gia tăng nhanh chóng nhu cầu nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới, khu côngnghiệp với cơ sở hạ tầng kỹ thuật- xã hội.

- Cung cấp cho khách hàng chỗ " an cư lập nghiệp", đem lại lợi nhuận đầu tư,góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống, nên có được nhiều mối quan tâm củakhách hàng

- Thu hút gần 700 dự án đầu tư nước ngoài.- Được đánh giá kĩ lưỡng bởi các chuyên gia kinh tế

SSSSS

CHƯƠNG 2: XU THẾ PHÁT TRIỂN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM VÀ

Dân số đô thị tăng lên nhanh chóng cùng với xu hướng tách hộ và chuyển nơi ở vì nhàxuống cấp cho thấy nhu cầu nhà ở tại các thành phố như TPHCM và Hà Nội rất lớn Diệntích đất đô thị ngày càng tăng từ 105.000 ha lên đến 460.000ha vào năm 2020, dự kiến sẽtăng 45% vào năm 2025.

Đặc biệt, phân khúc hạng A gồm căn hộ cao cấp, biệt thự, liền kề tuy chỉ chiếm một thị phầnnhỏ, vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng từ sự bùng nổ của tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam.

Theo các số liệu trên bản đồ về vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản trên, ta thấy được lĩnhvực kinh doanh bất động sản thu hút được lượng lớn các nguồn đầu tư từ nước ngoài ( đứngthứ 2 chỉ sau Công nghiệp chế biến, chế tạo), điều đó đã chứng tỏ được trong mắt nhữngnhà đầu tư quốc tế, lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rất có tiềm năng, có thể đem lại lượnglớn lợi nhuận, vừa có sức ảnh hưởng cao trên thị trường Việt Nam, vừa có vị thế trên thịtrường quốc tế, trong những năm gần đây, lĩnh vực bất động sản không ngừng dẫn vốn đầutư nước ngoài vào Việt Nam và ngày càng tăng mạnh, có thể thấy trong 5 năm ( 2015-2019),tốc độ tăng trưởng vốn FDI từ 328 triệu USD tăng lên 1101 triệu USD ( tăng 773 triệuUSD)

Với các số liệu về tốc độ tăng trưởng và tỉ trọng của ngành bất động sản trong GDP, ta cóthể thấy được, thời gian qua là giai đoạn khá khó khăn đối với nhóm ngành bất động sản.Tuy nhiên, không vì vậy mà bất động sản giữ tình trạng khủng hoảng lâu dài Mặt dù, thịtrường trở nên e dè và khó khăn hơn, nhưng không phải là không có cơ hội đầu tư, bất độngsản vẫn là một trong những hướng được khách hành quan tâm và săn đón nhất Khoảng thờigian tăng trưởng âm kéo dài không lâu như là "khoảng lặng" của nhóm ngành này, trongthời thế phức tạp chờ đợi thời cơ để phục hồi và hưng thịnh, trong tương lai có thể tốc độ sẽgiảm do tình hình chung là dịch bệnh, nhưng cũng là cơ hội để ngành bất động sản có thểvững mạnh hơn khi vượt qua tình hình hiện nay.

2.1.2 TÁC ĐỘNG CỦA DỊCH COVID TÁC ĐỘNG ĐẾN NGÀNH BẤT ĐỘNGSẢN LÀM ẢNH HƯỞNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

Năm 2017 có 69 dự án được cấp phép xây dựng nhưng đến năm 2018 giảm còn 53 dựán và xuống 24 dự án trong năm 2019, thậm chí chỉ có 13 dự án trong 6 tháng đầunăm 2020.

Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3năm gần đây Đặc biệt, 8 tháng đầu năm 2020,Thành phố Hồ Chí Minh chỉ thu được 4.453 tỷđồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình,người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cưbị thua thiệt nhiều nhất, vì giảm cơ hội tạo lậpnhà.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã “yếu thế” lại càng thêm “yếu thế”hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Nhiều dự án trì trệ, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, lừa đảo chiếmđoạt tiền người mua.

Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn chỉnh và bịphân mảnh do nhiều cơ quan quản ký, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến, giaodịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hành do không bắtbuộc thực hiện qua sàn giao dịch.

2.1.2 XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN SẮP TỚI

Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có 6 xu hướng phát triển chính.Thứ nhất, đó là sự dịch chuyển địa lý, do ách tắc phát triển dự án, nguồn cung tại HàNội và TP.HCM hạn chế, nên xu hướng dịch chuyển ra các vùng ven là rất rõ.

Thứ hai, chuyển dịch quan tâm tới phân khúc, đó là sự phát triển của bất động sảncông nghiệp, còn nhà ở và du lịch sẽ phải mất thêm vài năm nữa để phục hồi.Thứ ba, xu hướng tiện ích, thông minh, sắp tới sẽ hình thành các đại đô thị với nhiềutổ hợp gắn với tiện ích hiện đại sống xanh.

Thứ tư, xu hướng chuyển dịch hành vi của người tiêu dùng như dịch chuyển khu vựcsống, tìm kiếm căn nhà thứ hai.

Thứ năm, xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp, nhưng gắn với sự dịchchuyển của lao động.

Thứ sáu, quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh mẽ, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mớiđạt 36% - còn rất thấp, và mục tiêu của Chính phủ là trên 50%.

Theo dự báo trong năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ đạt tăng trưởngkhoảng 7,1% Với triển vọng tăng trưởng tích cực cùng với thành công hiện thờitrong việc ngăn chặn sự bùng phát của dịch Covid-19 Theo đó, Việt Nam có thể thuhút nhiều dòng vốn đầu tư và kỳ vọng vốn giải ngân của các dự án FDI sẽ tăng 7% sovới cùng kỳ trong năm 2021.

Việc thúc đẩy quá trình di dời các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam saucuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng như đa dạng hóa chuỗi cungứng sau đại dịch sẽ hỗ trợ và tăng cường dòng vốn vào Việt Nam, đặc biệt là tronglĩnh vực khu công nghiệp Trong nỗ lực thúc đẩy tốc độ phục hồi tăng trưởng GDP,Chính phủ đã và đang đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng,điều này có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường BĐS và trở thành động lực thúc đẩytăng trưởng chính từ năm nay trở đi.

Khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư và người mua nhàđể ở nhất là khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đứcthuộc Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở sáp nhập Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức.Dự kiến tại khu vực này, đến năm 2025 sẽ cung cấp ra thị trường 198.000 căn hộ.

Nút thắt pháp lý được tháo gỡ nguồn cung sẽ tăng vọt

Kỳ vọng rằng, việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 cóhiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dựán khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021 Với việc khôiphục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch Covid-19 trong năm 2021,theo đó dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP Hồ Chí Minh trong năm 2021 sẽ ghinhận mức tăng 10 - 15% so với cùng kỳ, đạt 17.000 căn hộ Một số dự án chào bánđáng chú ý tại TP Hồ Chí Minh có thể kể đến như: Saigon Sport City với hơn 4.300căn tại quận 2; Vinhomes Grand Park hơn 45.000 căn tại quận 9; Empire City còn

khoảng 1.500 căn hộ tại quận 2; Grand Manhattan 967 căn tại quận 1; Spirit ofSaigon 214 căn Hầu hết các dự án sẽ ra mắt vào năm 2021 đã được cấp phép từ BộXây dựng từ năm 2020 nhưng bị hoãn sang năm 2021.

Các chuyên gia của VNDIRECT cũng kỳ vọng rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai năm2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2022, từ đó dẫn tớinguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017 - 2018 trong các năm tới Một sốdự án chào bán đáng chú ý tại TP Hồ Chí Minh có thể kể đến như: Saigon Sport Cityvới hơn 4.300 căn tại quận 2; Vinhomes Grand Park hơn 45.000 căn tại quận 9;Empire City còn khoảng 1.500 căn hộ tại quận 2; Grand Manhattan 967 căn tại quận1; Spirit of Saigon 214 căn Hầu hết các dự án sẽ ra mắt vào năm 2021 đã được cấpphép từ Bộ Xây dựng từ năm 2020 nhưng bị hoãn sang năm 2021.

Tuy còn nhiều khó khăn nhưng nhìn từ bức tranh toàn cảnh, BĐS Việt Nam vẫn làmột thị trường có nhiều lợi thế, và thu hút được nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoàinước, ví dụ như quy mô dân ở Việt Nam xấp xỉ 100 triệu dân, độ tuổi từ 25-40 tuổichiếm tỷ lệ 55%, nhu cầu nhà ở và sức mua sắm rất lớn; nền chính trị ổn định, hạtầng giao thông đang dần phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ…Đâychính là điều kiện rất tốt để nhà đầu tư có thể yên tâm khi tìm đến đầu tư ở Việt Namvà cũng là điểm "sáng" của thị trường trong thời điểm sắp tới.

Dự báo về thị trường nhà đất thời điểm cuối năm, ông Nguyễn Minh Khang, Tổnggiám đốc LDG lại cho rằng, nhìn tổng thể từ giờ đến cuối năm thị trường BĐS vẫnchưa ổn định Người mua vẫn giữ tâm lý dịch bệnh có thể bùng phát trở lại nên 50%trong số đó nhu cầu nhưng chưa sẵn sàng "xuống tiền".

Đánh giá chung nhận xét chung

Theo đánh giá của Vietnam Report, dù thị trường còn nhiều điểm khó nhưng BĐSvẫn còn cơ hội được thể hiện ở các yếu tố như những động thái của Chính phủ vềchính sách, tiêu biểu như giải quyết những vướng mắc tồn đọng trong các dự án từnăm 2019 trở về trước; xu hướng hồi hương tránh dịch Covid-19 của kiều bào NếuViệt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểmsáng an toàn về dịch tễ, kinh tế và chính trị, từ đó tạo niềm tin, thu hút kiều bào vềnước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc khi lượng ngườivề Việt Nam tránh dịch ngày càng tăng.

Tuy vậy, các chuyên gia trong ngành cũng chỉ ra các điểm cần lưu ý đối với ngườimua khi tiếp cận thị trường BĐS trong giai đoạn từ nay đến cuối năm Đó là ngườimua phải tỉnh táo để không mắc phải các "chiêu lừa" bán đất nền vùng ven; đặc biệtlưu ý đến pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư trước khi "xuống tiền".

2.2 Phân tích thống kê mô tả:

- CTCP Tập đoàn VINGROUP (VIC):

Date:01/16/21Time:17:4

8Sample: 2016Q1 2020Q3

CASH CS

DOANHTHU

EBITT

AHANGTONKHO

KHOANPHAITR

AKPTHU

LEV

NONGANHAN

NPS PE Q

QATA QR

ROA

ROE

SWC

VONLUUDONG

WCTA

TDNW

Mean

13305258

0.551698

25090379

0.015925

54821086

1.91E+08

40990514

0.708474

1.25E+08

0.063175

56.39684

2.654218

0.465733

1.007967

0.030526

0.077168

0.170883

1.53E+08

0.589141

2.525266 Med

ian 10999921

0.484303

23456308

0.015377

52179217

1.64E+08

43979238

0.712100

1.14E+08

0.044965

57.73000

2.479764

0.467892

1.002684

0.020000

0.075600

0.175069

1.45E+08

0.568420

2.473719 Max

imum

30288636

1.171451

39220454

0.021874

84452449

3.06E+08

78810074

0.772700

1.97E+08

0.170312

105.5000

4.747436

0.493164

1.302194

0.110000

0.125400

0.314748

2.44E+08

0.787443

3.468655 Mini

mum 4680601

0.259440

9267868

0.006526

25331361

1.08E+08

3490807

0.627300

64876114

0.017171

0.000000

1.575814

0.393126

0.726392

0.010000

0.047500

0.068946

91397269

0.345059

1.680654 Std

Dev 7264785

0.252624

9483111

0.003825

17790915

64895342

26057466

0.048291

38757971

0.041391

27.05017

0.784445

0.026297

0.161427

0.029150

0.020599

0.068298

44284166

0.139264

0.567893 Ske

wness

0.996424

0.881120

0.029944

0.50

-4524

0.376372

0.682220

0.13

-9265

0.34

-6072

0.533677

0.851712

0.502707

0.884939

1.248110

0.030824

2.214207

1.028438

0.504220

0.752743

0.162367

0.042098 Kurt

osis 3.110344

2.962350

1.829439

3.146671

2.241676

2.159634

1.552440

1.801641

2.367141

3.209059

3.133359

3.724307

4.168111

2.175479

6.546573

4.015318

2.778110

2.455693

1.872813

1.783562

Jarque-

3.1536

2.4596

1.0875

0.8230

0.9038

2.0329

1.7202

1.5161 1.218971

2.3317

0.8143

2.8951

6.0131

0.5412

25.482

4.1654

0.8440 2.028848

1.0893

1.1770

06625

92346

80540

62626

36408

61872

23099

68569

0.543630 11651 65531 35135 49460 62917 00003 24591 55713

0.362611 80034 55143

Sum 2.53E+08

10.48227

4.77E+08

0.302573

1.04E+09

3.63E+09

7.79E+08

13.46100

2.38E+09

1.200334

1071.540

50.43015

8.848925

19.15137

0.580000

1.466200

3.246779

2.90E+09

11.19369

47.98005 Sum

Sq Dev

9.50E+14

1.148742

1.62E+15

0.000263

5.70E+15

7.58E+16

1.22E+16

0.041976

2.70E+16

0.030838

13170.81

11.07636

0.012447

0.469058

0.015295

0.007638

0.083963

3.53E+16

0.349099

5.805035

Observations

19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19

Nhìn vào bảng số liệu ta thấy trung bình cộng (Mean) của ROA là 0.030526 so với ROE thìtrung bình cộng là 0.077168 cao hơn ROA Trung vị Median của ROA : 0.020000 còn củaROE là 0.075600 bên cạnh đó giá trị lớn nhất (Max) mà ROA đạt được là 0.110000 cònROE đạt được 0.125400 Giá trị nhỏ nhất (Min) ROA là 0.010000 và ROE là 0.047500, Độlệch chuẩn (Std Dev) từ ROA là 0.029150 còn của ROE là 0.020599 về Kiểm định (Jarque-Bera) thì ROA chiếm 25.48299 và ROE là 4.165440 và cuối cùng Hệ số Probability ROAchiếm 0.000003<5% và ROE là 0.124591 >5%.

- CTCP Vinhomes (VHM):

Date:01/16/21Time:18:1

5Sample: 2016Q1 2020Q3

CASH CS

DOANHTHU

EBITTA

HANGTONKHO

KHOANPHAITRA

KPTHU

LEV

NONGANHAN

NPS PE Q

QATA QR

ROA

ROE

SWC

TDNW

VONCHUSOHUU

VONLUUDONG

WCTA

Mean

1904422

0.250237

8789519

0.032413

27373156

99059465

35713892

0.573068

53982290

0.343484

27.77158

1.772176

0.538094

1.023804

0.080000

0.239374

0.045759

2.785459

35673064

47545976

0.239282 Me

dian 1381146

0.194493

6878187

0.038597

27090039

74860009

36435861

0.642700

47588528

0.378398

7.180000

0.000000

0.665670

1.167693

0.080000

0.289700

0.062080

1.806347

41963037

73695518

0.592456 Ma

ximum

6738643

0.863668

26482588

0.082346

61642053

7.00E+08

78810074

0.869700

1.25E+08

1.172695

213.6600

5.967059

0.865843

1.959821

0.150000

0.429100

0.256199

14.54090

78777807

1.66E+08

1.014499 Min

imum

0.000000

0.000000

366607.0

0.014178

0.000000

0.000000

0.000000

0.000000

0.000000

0.856034

0.000000

0.000000

0.000000

0.000000

0.000000

0.000000

0.261845

0.000000

0.000000

78810074

1.569963 Std

-Dev 1913971

0.216570

7293641

0.027873

21962414

1.53E+08

29979789

0.267711

41698313

0.444998

63.82216

2.243465

0.271641

0.625623

0.050111

0.135934

0.127806

3.269187

29178500

80969367

0.741855 Ske

wness

1.267133

1.306927

0.873143

0.091144

0.233011

3.349427

0.022953

1.481249

0.529925

0.672940

2.513474

0.592300

1.105799

0.347194

0.364691

0.743752

0.495696

2.631358

0.028034

0.279629

1.166779 Kur

-tosis 3.683068

4.552110

3.014200

2.180113

1.705666

13.79265

1.322566

3.877690

2.172996

4.465582

7.460287

1.655892

2.956053

1.990498

1.977152

2.308695

3.207743

10.02670

1.434072

1.598832

3.147369

Jarque-Bera

5.453857

7.316011

2.414358

0.558476

1.498211

127.7401

2.229248

7.557835

1.430713

3.134464

35.75512

2.541173

3.873701

1.188505

1.249422

2.130033

0.812262

61.01426

1.943758

1.801866

4.328207 Pro

bability

0.065420

0.025784

0.299040

0.756360

0.472789

0.000000

0.328039

0.022847

0.489018

0.208622

0.000000

0.280667

0.144157

0.551975

0.535416

0.344722

0.666223

0.000000

0.378371

0.406190

0.114853

Su 36 4.7 1.6 0.6 5.2 1.8 6.7 10 1.0 6.5 52 33 10 19 1.5 4.5 0.8 52 6.7 9.0 4.5