Nghiên cứu Định giá Đất Ở tại Đô thị theo tiếp cận vị thế chất lượng, Áp dụng thử nghiệm tại khu vực quận cầu giấy, thành phố hà nội

Nghiên cứu định giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận vị thế - chất lượng, áp dụng thử nghiệm tại khu vực quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Lê Phương Thúy

NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG

THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Lê Phương Thúy

NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG

THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9850103.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1 PGS.TS Trần Quốc Bình 2 TS Hoàng Hữu Phê

Hà Nội - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận án

Lê Phương Thúy

LỜI CẢM ƠN

Công trình nghiên cứu này là luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, được thực hiện tại Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Đây cũng là khóa đào tạo tiến sĩ về Quản lý đất đai lần đầu tiên tại ĐHQG Hà Nội (khóa 2016-2019)

Để hoàn thành được luận án này, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ từ phía Ban Lãnh đạo Khoa Địa lý, bộ phận quản lý Sau Đại học của Khoa Địa lý, đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi về thủ tục, thời gian để tôi có thể tập trung nghiên cứu và hoàn thành các học phần trong chương trình học Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn các nhà khoa học trong và ngoài Khoa Địa lý đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến cho luận án

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới hai người hướng dẫn khoa học là PGS.TS Trần Quốc Bình và TS Hoàng Hữu Phê đã luôn đồng hành trong nghiên cứu và truyền cảm hứng, động lực cho tôi

Ngoài ra, tôi xin trân trọng cảm ơn những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học ở Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Đại học Xây dựng, Tổng cục Quản lý đất đai, Hội Trắc địa Bản đồ và Viễn thám, Tôi xin cảm ơn các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã cung cấp nhiều tài liệu hữu ích về khu vực nghiên cứu

Tôi xin cảm ơn sự hỗ trợ từ đề tài QG.19.14 về nguồn nhân lực và kinh phí để tôi có thể hoàn thành các nội dung nghiên cứu tại quận Cầu Giấy

Cuối cùng, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn chân thành đến gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận án

Lê Phương Thúy

1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 6

1.1.1 Khái niệm, nguồn gốc và đặc điểm đất ở tại đô thị 6

1.1.2 Các quan điểm về giá trị đất đai và đo lường giá trị đất đai 7

1.1.3 Các phương pháp và kỹ thuật định giá đất 15

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 24

1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN

1.2.3 Các hướng nghiên cứu của lý thuyết Vị thế - Chất lượng 32

1.2.4 Mô hình cấu trúc vị trí dân cư đô thị theo tiếp cận

Vị thế - Chất lượng 34

1.2.5 Cách đo lường giá trị vị thế và giá trị chất lượng của đất đai 36

1.2.6 Cực vị thế 37

1.2.7 Nhận xét về cách tiếp cận Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu

về giá đất ở tại đô thị 43

1.3 KHUNG LÝ THUYẾT, QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 45

1.3.1 Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị

theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng 45

1.3.2 Quy trình và phương pháp nghiên cứu 46

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 52

Chương 2 XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 53

2.1 XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 53

2.1.1 Cơ sở khoa học xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng 54

2.1.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất ở Việt Nam 61

2.1.3 Xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng 65

2.2 PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở

3.1.2 Đặc điểm dịch vụ hệ sinh thái đô thị 86

3.1.3 Đặc điểm kinh tế, văn hóa, xã hội 87

3.1.4 Tình hình sử dụng đất, quản lý giá đất ở tại đô thị 90

3.1.5 Các nghiên cứu về giá đất liên quan đến khu vực nghiên cứu 92

3.1.6 Đánh giá chung về những yếu tố chính có ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đô thị của quận Cầu Giấy 93

3.2 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 95

3.2.1 Điều tra, thu thập tài liệu, dữ liệu 95

3.2.2 Phân tích, xử lý tài liệu, dữ liệu 97

3.3 XÁC LẬP CẤU HÌNH KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY THEO

MẠNG LƯỚI GIAO THÔNG 99

3.4 NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

QUẬN CẦU GIẤY 102

3.5.2 Thành lập bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy 121

3.6 DỰ BÁO XU HƯỚNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY 123

3.6.1 Dự báo xu hướng dịch chuyển cực vị thế mới 123

3.6.2 Dự báo sự thay đổi giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy 125

3.7 ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY 127

3.7.1 Đề xuất mô hình chung quản lý giá đất ở tại đô thị 127

3.7.2 Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn

quận Cầu Giấy 130

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

AHP Analytical Hierachy Process (Quy trình phân tích thứ bậc)

ANP Analytical Network Process (Quy trình phân tích mạng)

UQoL Urban Quality of Life (Chất lượng cuộc sống đô thị)

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Phương pháp điều tra thực địa trong luận án 48

Bảng 1.2 Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia trong luận án 49

Bảng 2.1 Các nguyên tắc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất ở tại đô thị đáp ứng chất lượng cuộc sống đô thị 67

Bảng 2.2 Các tiêu chí thành phần và chỉ tiêu gợi ý của bộ tiêu chí phân loại

các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị 68

Bảng 3.1 Thống kê số lượng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu 96

Bảng 3.2 Thống kê giá trị cấu hình không gian của đường giao thông

ở quận Cầu Giấy 101

Bảng 3.3 Danh mục đề xuất các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đô thị quận Cầu Giấy 105

Bảng 3.4 Kết quả phân tích tương quan của các chỉ tiêu với giá đất ở tại đô thị 107

Bảng 3.5 Trọng số của các chỉ tiêu 109

Bảng 3.6 Phân khoảng điểm của các chỉ tiêu thuộc nhóm khoảng cách

và nhóm phân khoảng theo giá trị trung bình 111

Bảng 3.7 Phân khoảng điểm cho các chỉ tiêu thuộc nhóm phân loại 113

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Vị thế nơi ở, chất lượng nhà ở và đường ngưỡng 30

Hình 1.2 Mô hình William Alonso 1964 35

Hình 1.3 Cấu trúc biểu diễn một thành phố đa cực của lý thuyết

Vị thế - Chất lượng 36

Hình 1.4 Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng 45

Hình 1.5 Quy trình nghiên cứu của luận án 45

Hình 2.1 Quy trình các bước xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị 53

Hình 2.2 Các thành phần của chất lượng cuộc sống đô thị 58

Hình 2.3 Cơ sở xây dựng bộ tiêu chí cho việc phân loại các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị 59

Hình 2.4 Bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị

theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng 65

Hình 2.5 Cấu trúc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đô thị 66

Hình 2.6 Sơ đồ logic nhận dạng cực vị thế 70

Hình 2.7 Quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở tại đô thị 72

Hình 2.8 Ví dụ minh họa giá trị kết nối 75

Hình 2.9 Minh họa giá trị tích hợp 75

Hình 2.10 Quy trình phân tích ANP 77

Hình 2.11 Quy trình định giá hàng loạt đất ở tại đô thị theo tiếp cận

Vị thế - Chất lượng 81

Hình 2.12 Quá trình nội suy giá đất dựa trên chỉ số IUQoL 83

Hình 3.1 Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu 97

Hình 3.2 Sơ đồ liên kết không gian quận Cầu Giấy trong thành phố Hà Nội

(phần nội thành) 100

Hình 3.3 Sơ đồ thể hiện giá trị tích hợp tổng thể quận Cầu Giấy 102

Hình 3.4 Sơ đồ thể hiện giá trị lưu lượng chuyển động tổng thể

quận Cầu Giấy 103

Hình 3.5 Sự phân bố giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy 104

Hình 3.6 Mạng lưới quan hệ của các cụm và các chỉ tiêu 108

Hình 3.7 Kết quả phân tích 6 chỉ số thành phần ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đô thị quận Cầu Giấy 114

Hình 3.8 Kết quả chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đô thị quận Cầu Giấy 116

Hình 3.9 Cực vị thế âm của khu vực Yên Hòa, Hoa Bằng, Hạ Yên 118

Hình 3.10 Sơ đồ phân vùng vị thế của quận Cầu Giấy 120

Hình 3.11 Bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy năm 2019 122

Hình 3.12 Biểu đồ cơ cấu giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy 123

Hình 3.13 Mối liên hệ giữa cực vị thế hiện tại, cực vị thế tiềm năng

trong tương lai và chỉ số UQoL 124

Hình 3.14 Một số khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị

chưa tương đồng 126

Hình 3.15 Bốn trường hợp của mối quan hệ giá đất ở tại đô thị và chỉ số

chất lượng cuộc sống đô thị IUQoL 126

Hình 3.16 Cấu trúc PSIR cho khái niệm chất lượng cuộc sống 129

Hình 3.17 Sơ đồ chu trình quản lý giá đất ở tại đô thị theo khung

phát triển bền vững 129

Hình 3.18 Cấu trúc CSDL giá đất tổng thể do luận án đề xuất 132

Hình 3.19 Mối quan hệ của các lớp trong CSDL giá đất 132

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay, trong đời sống của đô thị hiện đại, những yếu tố tạo nên giá trị của một thửa đất hay bất động sản không chỉ được đo bằng sự thỏa mãn nhu cầu vật chất, mà còn phải đáp ứng những mong muốn về mặt tinh thần, xã hội của con người Đã có một số tranh luận học thuật liên quan đến các lý thuyết truyền thống và hiện đại về giá trị khi đề cập đến yếu tố lao động, tính khan hiếm, cung cầu, tâm lý Nhiều nghiên cứu về giá trị của đất đô thị chỉ ra tầm quan trọng của yếu tố vị trí, mà gián tiếp liên quan đến cấu trúc không gian đô thị [160] Vì vậy, sẽ rất hữu ích nếu như có một sự kết hợp giữa lý thuyết về giá trị nói chung và lý thuyết về cấu trúc đô thị trong việc định giá đất ở đô thị Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được phát triển từ năm 2000, có bản chất là sự giải thích cấu trúc động của dân cư thành phố theo mô hình đa cực dựa trên cơ sở mối quan hệ giữa hai thành tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở [41] Mỗi một cực hay còn gọi là trung tâm thể hiện mức độ hấp dẫn cao nhất về một loại vị thế xã hội nhất định Vị thế nơi ở mang tính chất phi vật thể, đại diện cho văn hóa, tôn giáo, môi trường, kinh tế, Trong khi đó chất lượng nhà ở mang tính chất vật thể, bao gồm các đặc điểm vật lý của ngôi nhà đảm bảo việc sử dụng bình thường của một nơi ở [41] Dưới lăng kính của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, các yếu tố tạo thành hoặc ảnh hưởng đến giá trị của một thửa đất hay nhà ở tại đô thị được nhìn nhận một cách tách bạch, rõ ràng hơn và do đó giúp cho việc định giá bất động sản (BĐS) được thuận lợi và khách quan hơn

Hiện nay, quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh trên phạm vi toàn cầu, tạo ra nhiều cơ hội cũng như thách thức về kinh tế, xã hội, môi trường, Xu hướng sống “xanh”, thân thiện với môi trường thúc đẩy các nhà quản lý, nhà đầu tư quan tâm đến các yếu tố dịch vụ hệ sinh thái (HST) của đô thị (như cảnh quan xanh, kinh tế đô thị xanh, ) để cải thiện chất lượng cuộc sống và hướng đến mục tiêu phát triển bền vững (PTBV) Trong số nhiều nghiên cứu về chủ đề này, các nhà quy hoạch đô thị cũng góp phần về xây dựng các nguyên tắc quy hoạch theo các tiêu chí chất lượng cuộc sống đô thị [93] Những nghiên cứu về đo lường và phân tích chất lượng

cuộc sống đô thị thông qua mô hình Hedonic dựa trên giá nhà đất đã rất phổ biến Một cách thông thường, ở những khu vực có các điều kiện sống tốt thì giá đất sẽ cao và ngược lại Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, đã có những nghiên cứu ghi nhận giá BĐS ở khu phố cổ rất cao, trong khi khu vực này có điều kiện sống kém [124] Rõ ràng, chúng ta vẫn cần một sự giải thích khoa học hơn cho các hiện tượng này dưới góc độ bản chất của giá trị đất đai ở đô thị Không chỉ là vấn đề thực tiễn mà trong vấn đề quản lý đất đai nói chung, quản lý giá đất nói riêng, việc nắm bắt được giá trị của đất đai cũng được coi là quản lý phần hồn của đất đai Tuy nhiên, hoạt động định giá đất và quản lý giá đất ở nước ta vẫn còn có một số bất cập trong cơ sở lý luận và phương pháp luận, thiếu tính cập nhật, vai trò cao của cảm tính trong quá trình ước lượng [171] Điều này có thể dẫn đến một số hệ lụy như Nhà nước bị giảm nguồn thu quan trọng từ đất, cơ quan quản lý có thể lúng túng khi đưa ra các kết luận về giá đất khi bồi thường, nhiều tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai, Vì vậy, một sự kết nối giữa lý thuyết Vị thế - Chất lượng với các quan điểm về PTBV, HST, chất lượng cuộc sống đô thị trong việc nhận diện các giá trị vị thế và chất lượng của đất đai theo bộ tiêu chí có thể là một giải đáp phù hợp mà thực tế cho đến nay, chưa có nghiên cứu nào thực hiện Ngoài ra, định hướng ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai, quản lý giá đất là yêu cầu không thể thiếu trong thời đại ngày nay Những công nghệ, kỹ thuật định giá đất cần đáp ứng khả năng phân tích nhiều yếu tố ảnh hưởng, số lượng các thửa đất định giá lớn, tiết kiệm thời gian, mà vẫn đảm bảo độ tin cậy

Tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao, những vấn đề liên quan đến giá đất luôn là vấn đề nóng trong đời sống đô thị Quận Cầu Giấy nằm ở phía tây Thủ đô Hà Nội, là cầu nối giữa các quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa với các quận mới thành lập như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm Với xuất phát điểm là một vùng đất nông nghiệp, sau hơn 20 năm xây dựng, quận Cầu Giấy hiện nay là một trong những nơi phát triển năng động nhất của Hà Nội, có kết cấu hạ tầng đô thị văn minh, hiện đại Quận có nhiều địa điểm hấp dẫn có khả năng thành cực vị thế với các giá trị về dịch vụ HST cung cấp cảnh quan thiên nhiên, giải trí, dịch vụ văn hóa, tâm linh và nhiều dịch vụ tiện ích khác của đô thị Nhìn chung, mặt bằng chất lượng

cuộc sống đô thị của Quận cao hơn so với nhiều quận khác Điều này góp phần làm cho thị trường BĐS tại đây rất thu hút với người dân, các nhà đầu tư Tuy nhiên, đó cũng là một thách thức với các nhà quản lý trong việc định giá đất nói riêng và quản lý, điều tiết thị trường BĐS nói chung Trên địa bàn Quận có nhiều dự án phát triển đô thị cần phải thu hồi đất như các dự án mở rộng, kéo dài đường giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội, Một trong những nguyên nhân gây ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng, giải quyết khiếu kiện đất đai là bảng giá các loại đất trên địa bàn quận Cầu Giấy được xây dựng chưa sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên thị trường, cơ sở dữ liệu về thông tin đất đai còn hạn chế [39]

Với những luận cứ nêu trên, đề tài luận án “Nghiên cứu định giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng, áp dụng thử nghiệm tại khu vực quận Cầu

Giấy, thành phố Hà Nội” có ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn cao

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định được quy luật hình thành giá trị và những đóng góp của hai thành tố vị thế và chất lượng trong giá trị của đất ở tại đô thị

- Xây dựng được bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng và quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở tại đô thị

- Nhận dạng được các cực vị thế và áp dụng trong định giá đất hàng loạt, dự báo xu hướng biến động của giá đất và định hướng giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

+ Cách thức nhận dạng các cực vị thế và sử dụng chúng trong định giá đất ở tại đô thị, hỗ trợ điều tiết thị trường BĐS

- Phạm vi thời gian: Dữ liệu của luận án được thu thập trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019

4 Câu hỏi nghiên cứu

- Nguồn gốc sinh ra giá trị của đất ở tại đô thị là gì? Lý thuyết Vị thế - Chất lượng có đóng góp gì cho diễn giải và đo lường giá đất ở tại đô thị?

- Các tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị là gì? Cách thức lượng hóa các ảnh hưởng của các yếu tố đó như thế nào?

- Cách thức nhận dạng các cực vị thế về giá đất ở tại đô thị như thế nào? - Quận Cầu Giấy hiện nay có những cực vị thế nào về giá đất ở tại đô thị? Tác động của các cực vị thế này đến giá đất ở tại đô thị được lượng hóa như thế nào? Có thể sử dụng các cực vị thế để dự báo và điều tiết giá đất ở tại đô thị được không?

5 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về giá trị, giá đất và định giá đất ở tại đô thị; - Nghiên cứu nội dung và khả năng ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng để luận giải về giá trị của đất ở tại đô thị;

- Nghiên cứu xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị dựa trên tích hợp các quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ sinh thái và tiếp cận chất lượng cuộc sống đô thị;

- Xây dựng quy trình nhận dạng cực vị thế dựa trên lượng hóa mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại đô thị;

- Thử nghiệm thực tế tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Cụ thể: nghiên cứu cấu hình không gian đô thị quận Cầu Giấy theo mạng lưới giao thông; nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy, nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế tại quận Cầu Giấy, từ đó ứng dụng trong định giá đất và định hướng giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Quận

6 Điểm mới của luận án

- Điểm mới 1: Đã nhận diện đầy đủ hai thành tố Vị thế và Chất lượng trong giá

trị đất ở tại đô thị thông qua bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị dựa trên tích hợp các quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ

sinh thái và tiếp cận chất lượng cuộc sống đô thị

- Điểm mới 2: Đã nhận dạng được các cực vị thế về giá đất ở tại đô thị và các

kiểu quan hệ giữa giá đất ở với chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Trên cơ sở đó dự báo xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Quận

7 Luận điểm bảo vệ

- Luận điểm 1: Giá trị của đất ở tại đô thị bao gồm 2 thành phần: Vị thế và

Chất lượng Quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ sinh thái và tiếp cận chất lượng cuộc sống đô thị là cơ sở để nhận diện đầy đủ hai thành phần này thông qua bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị

- Luận điểm 2: Quận Cầu Giấy hiện nay có 03 cực vị thế dương và 01 cực vị

thế âm về giá đất ở tại đô thị Việc nhận dạng các cực vị thế này sẽ hỗ trợ cho công tác định giá đất, dự báo xu hướng biến động của giá đất và điều tiết thị trường bất động sản của Quận

8 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học: Luận án bổ sung và làm rõ cách tiếp cận vị thế - chất

lượng kết hợp với các tiếp cận về phát triển bền vững, dịch vụ hệ sinh thái, chất lượng cuộc sống đô thị để xây dựng bộ tiêu chí phân loại và nhận dạng, lượng hóa các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị

- Ý nghĩa thực tiễn: Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho hoạch định các

chính sách về quy hoạch và quản lý đất đai, đô thị và thị trường bất động sản Đồng thời, các kết quả nghiên cứu của luận án có thể được sử dụng để hoàn thiện và phát triển các phương pháp định giá đất ở tại đô thị

đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng

Chương 3: Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng

Chương 1 TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

1.1.1 Khái niệm, nguồn gốc và đặc điểm đất ở tại đô thị

Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD, “đất đô thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị được quản lý như đất đô thị” [12] Một cách đơn giản, theo M.A Quadeer (1981), đất đô thị là đất được sử dụng hoặc kỳ vọng sẽ được sử dụng cho các hoạt động của đô thị [170] Trong hệ thống phân loại mục đích sử dụng đất của Việt Nam, đất ở tại đô thị thuộc loại đất phi nông nghiệp, với mục đích là đất ở [49] Như vậy, đất ở tại đô thị là một loại trong hệ thống phân loại mục đích sử dụng đất nói chung Do đó, đất ở tại đô thị sẽ có những đặc điểm chung của đất đô thị và có cả những đặc điểm riêng

Về nguồn gốc, đất đô thị (trong đó có đất ở tại đô thị) có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp do nền kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận [19, 28]

Xét về đặc điểm chung, đất đai có tính chất giới hạn về diện tích Đối với đất ở tại đô thị thì tính chất khan hiếm này càng trở nên rõ ràng khi dân số đô thị có xu hướng tăng nhanh cả về mặt tự nhiên và mặt cơ học từ tỷ lệ nhập cư Ngoài ra, đất ở tại đô thị cũng có những thuộc tính của đất đô thị như: (1) Vị trí có ý nghĩa quan trọng đặc biệt; (2) Phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng; (3) Ít hạn chế về quy mô đầu tư tính theo diện tích; (4) Kết quả sử dụng đất đô thị có tác động mạnh đến môi trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai ở vùng lân cận theo cả chiều hướng có lợi và có hại [19, 28] Ngoài ra, đất ở tại đô thị cũng có những đặc điểm riêng Về mặt pháp lý, người sử dụng đất ở tại đô thị (hộ gia đình, cá nhân) có tối đa các quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai năm 2013, đó là các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [49] Ngoài ra, đất ở tại đô thị có thời hạn sử dụng lâu dài Mặc dù về mặt pháp lý, đất ở tại đô thị có mục đích là ở, nhưng thực tế, người sử dụng sẽ đa dạng hóa các loại hình sử dụng trên đất, ví dụ như kinh doanh

các dịch vụ về ăn uống, thời trang, y tế, giáo dục, Trong nhiều trường hợp, các loại hình kinh doanh này sẽ có tác động nhiều hơn đến vị thế và chất lượng của thửa đất so với mục đích ban đầu là để ở Nhìn chung, đất ở tại đô thị là một thị trường có nhiều giao dịch hơn cả so với các loại thị trường bất động sản khác

1.1.2 Các quan điểm về giá trị đất đai và đo lường giá trị đất đai

1.1.2.1 Các quan điểm về giá trị đất đai

Giá trị là một phạm trù khá rộng và trừu tượng Luận án sẽ tổng quan một số quan điểm về lý luận giá trị với tư cách là đối tượng của kinh tế học và giới hạn trong học thuyết kinh tế tư sản cổ điển Anh, học thuyết Mác – Lênin, học thuyết kinh tế tân cổ điển, kinh tế học hành vi và marketing hiện đại Một phần lý do vì kinh tế chính trị tư sản cổ điển Anh là một trường phái khoa học được đánh giá có nhiều đóng góp to lớn cho lịch sử tư tưởng kinh tế chung của loài người [4] Học thuyết kinh tế chính trị Mác – Lênin cũng được cho là sự kế thừa những tinh hoa của nhân loại [4]; còn học thuyết tân cổ điển, kinh tế học hành vi và marketing hiện đại là những học thuyết gần với thời đại ngày nay

Đối với lý thuyết giá trị của kinh tế chính trị cổ điển, có một số trường phái

được xem xét là William Petty, Adam Smith, David Ricardo và Karl Marx William Petty (1623-1687) là người đến gần với ý tưởng rằng giá trị của một hàng hóa được xác định bởi lượng lao động cần thiết sản xuất ra hàng hóa đó [128] Theo Petty, các yếu tố quyết định giá trị tự nhiên của hàng hóa được suy ra từ những nhân tố của sản xuất là đất đai và lao động [97] Một luận điểm nổi tiếng của ông đó là “lao động là cha còn đất đai là mẹ của của cải” [4] Adam Smith (1723-1790) là người đưa ra quan niệm về giá trị hàng hóa là do lao động hao phí tạo ra, lao động là thước đo của giá trị [4] Giá trị là tổng các chi phí sản xuất, bao gồm đất đai, vốn và lao động [128] Ông đã đưa ra thuật ngữ “giá trị sử dụng” và “giá trị trao đổi” và phân biệt chúng, bác bỏ quan niệm cho rằng giá trị sử dụng quyết định giá trị trao đổi [4] Ví dụ điển hình là nghịch lý kim cương – nước Nước rất hữu ích với đời sống của con người, nhưng lại có giá thị trường thấp trong khi kim cương có mức sử dụng thấp nhưng có mức giá trị trao đổi cao David Ricardo (1772-1823) đã kế thừa và phát triển tư tưởng của A Smith trong lý luận về giá trị - lao động Ông cho rằng

giá trị của một hàng hóa là số lượng lao động tương đối cần thiết để sản xuất ra hàng hóa đó [4, 156] Có 2 điểm phát triển trong lý thuyết của Ricardo Một là ông không bao trùm tất cả các loại hàng hóa mà có loại trừ những hàng hóa mang tính quý hiếm (ví dụ như sách, tiền xu hiếm, rượu vang chất lượng tốt) vì giá trị của chúng độc lập với lượng lao động ban đầu cần thiết để sản xuất và thay đổi theo sự giàu có và xu hướng khác nhau của những người mong muốn sở hữu chúng [156] Hai là theo ông, lao động hao phí để sản xuất ra hàng hóa còn bao gồm lao động cần thiết trước đó để sản xuất ra các công cụ, dụng cụ dùng vào việc sản xuất Điều đó cũng có nghĩa là khi công nghệ sản xuất hàng hóa tốt hoặc thay đổi dịch vụ thì giá trị của hàng hóa cũng thay đổi [156] Lý thuyết về giá trị - lao động đến thời của Karl Marx (1818-1883) được kế thừa và phát triển trọn vẹn Theo Marx, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa, được kết tinh trong hàng hóa tạo ra giá trị [97, 159] Marx là người đầu tiên phát hiện ra tính chất hai mặt của lao động sản xuất hàng hóa: lao động cụ thể và lao động trừu tượng Mỗi lao động cụ thể tạo ra một loại giá trị sử dụng nhất định Trong khi đó lao động trừu tượng là sự tiêu hao sức lao động (bắp thịt, thần kinh) của con người tạo ra giá trị của hàng hóa Marx sử dụng lý thuyết giá trị - lao động để xác định nguồn gốc của lợi nhuận, giá trị thặng dư và làm tiền đề cho những nghiên cứu lý luận khác như địa tô

Như vậy, với quan điểm lý thuyết giá trị - lao động khi xét đến đất đai thì có thể phân tích ở khía cạnh như sau Đất đai nguyên thủy là một tài nguyên đặc biệt, là một trong những yếu tố đầu vào của sản xuất hàng hóa Nó có giá trị sử dụng, nhưng không có giá trị trao đổi vì có trước con người và không phải do con người tạo ra Khi con người tác động lao động vào đất đai để sản xuất, phát triển thì thu được lợi nhuận Như vậy, giá trị đất đai nếu được tính theo quan điểm này thì bằng giá trị đầu tư lao động trên đất

Học thuyết kinh tế tân cổ điển mà đại diện tiêu biểu là lý thuyết giá trị cận

biên và lý thuyết cung cầu và giá cả tập trung phản ánh giá trị theo tiếp cận tâm lý chủ quan [4, 128] Lý thuyết giá trị cận biên đề cập đến giá trị của hàng hóa nào đó đối với sự thỏa mãn nhu cầu của con người là chi phí của đơn vị hàng hóa cuối được sản xuất [128, 156] Hay có thể hiểu cơ sở giá trị của hàng hóa là tính hữu

dụng và sự khan hiếm [4, 182] Đối với đất đai dường như hai đặc tính này rất phù hợp vì đất đai đem lại nhiều lợi ích cho con người như là địa bàn sinh sống, làm việc, sản xuất,… Đất đai có tính chất cố định và là nguồn tài nguyên có hạn, nên xu hướng ngày càng khan hiếm Alfred Marshall (1842-1924) cố gắng tích hợp những lý luận tốt nhất của kinh tế cổ điển với những công cụ mới của trường phái cận biên để giải thích giá trị theo tiếp cận cung và cầu Theo Marshall, thời gian là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến việc xác định yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị [128] Nguyên tắc chung là trong thời gian ngắn hạn, nguồn cung cố định, giá trị của hàng hóa được quyết định bởi yếu tố cầu Ngược lại, trong giai đoạn dài hạn, các điều kiện về chi phí sản xuất (yếu tố bên cung) quyết định giá trị [4, 97] Giá cả thị trường hay giá cả cân bằng là sự giao nhau của cung và cầu [4, 128] Đối với đất đai, nguồn cung là có giới hạn, trong khi nhu cầu thì ngày một tăng cao Do vậy, trong tương lai, giá trị của đất đai sẽ có xu hướng tăng lên

Nếu như kinh tế cổ điển tìm thấy được những yếu tố quyết định đến giá trị trong điều kiện của nền sản xuất hàng hóa thì kinh tế tân cổ điển lại tìm thấy những yếu tố quyết định đến giá trị trong điều kiện trao đổi thị trường [156]

Một trong những trường phái kinh tế hiện đại ngày nay cũng đề cập đến giá trị là kinh tế học hành vi với sự phối hợp giữa tâm lý học và kinh tế học Richard Thaler người được giải thưởng Nobel kinh tế năm 2017 đã đặt nền móng và xây dựng phát triển kinh tế học hành vi trong suốt hơn 20 năm Ông đã khám phá một

cách có hệ thống về hệ quả của các yếu tố xã hội như tính duy lý bị hạn chế, sở thích xã hội và tính thiếu kiềm chế bản thân sẽ ảnh hưởng tới các quyết định của

mỗi cá nhân cũng như tới thị trường [181] Và như vậy, theo quan điểm của kinh tế học hành vi thì yếu tố tâm lý, sở thích của con người sẽ có tầm ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai Cũng theo Trần Thanh Hùng (2014), quan điểm về hành vi ứng xử của con người liên quan đến đất đai rất cần thiết được nghiên cứu trong bối cảnh quản lý đất đai hiện nay [25]

Theo quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc

vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu, phụ thuộc vào vị thế của đất đai, vị thế này ngự trị trong tâm tưởng, nguyện vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung [23, 54]

Như vậy, có thể nhận xét chung là quan điểm về giá trị của đất đai có nhiều cách tiếp cận khác nhau Nhưng theo xu hướng hiện nay, ngoài những yếu tố mang tính hữu hình thì quan điểm về giá trị của đất đai cần được bổ sung về cách hành xử của con người, hay cần phải thể hiện được yếu tố tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung Đối với đất ở tại đô thị cũng áp dụng quan điểm dựa trên hai thành phần vô hình và hữu hình như vậy

1.1.2.2 Các quan điểm về cách đo lường giá trị đất đai

Theo A Myrick Freeman (2014), có hai tiếp cận chính trong việc đo lường giá trị kinh tế của đất đai hay bất động sản là cách tiếp cận lý thuyết địa tô (Theory of rents) và tiếp cận lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic price theory) [51]

a Lý thuyết về địa tô

Địa tô được hiểu là sự hưởng lợi từ việc sở hữu ruộng đất [70] Bản chất của nó là phần lợi nhuận tăng thêm do sử dụng đất tạo ra và người sử dụng đất phải trả cho chủ đất Phần lợi nhuận tăng thêm này không chỉ phụ thuộc vào mức độ phì nhiêu tự nhiên của đất đai [159], mà còn từ lợi nhuận kinh doanh trên ruộng đất tốt và trung bình so với ruộng đất xấu [4] Marx (1894) là người đã đưa ra những khái niệm đầy đủ hơn về địa tô trên cơ sở kế thừa và phát triển lý thuyết của Adam Smith và Ricardo Theo Marx, “địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung thu được trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình” [70] Địa tô chênh lệch có hai loại: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ngoài địa tô chênh lệch I và II, Marx còn đưa ra khái niệm địa tô độc quyền và địa tô tuyệt đối Có thể nói thời kỳ của Marx đã đưa ra những lý thuyết hoàn thiện về địa tô Tuy nhiên, thời kỳ đó Marx vẫn nghiên cứu địa tô trong bối cảnh của nền sản xuất tư bản nông nghiệp Vì vậy, những giải thích cho các dạng địa tô ít nhiều vẫn bị bó hẹp với đối tượng chủ yếu là lao động sản xuất trên đất nông nghiệp

Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường cũng như quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển, lý thuyết địa tô nên được vận dụng sáng tạo và mở rộng hơn, đặc biệt là đối với đất phi nông nghiệp mà tiêu biểu là đất đô thị Một trong số những lý thuyết hiện đại giải thích địa tô chênh lệch phải kể đến là mô hình của Von Thunen, người Đức (1826) Ông cho rằng địa tô chênh lệch không chỉ phụ thuộc vào điều kiện sản xuất trên đất xấu nhất mà còn phụ thuộc vào khoảng cách và chi phí vận chuyển hàng hóa đến thị trường tiêu thụ [159] Những thửa đất càng gần thị trường tiêu thụ hơn thì có chi phí vận chuyển thấp hơn nên đương nhiên sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch thực chất là sự hưởng lợi về mặt vị trí của thửa đất [159]

Sự nhận thức về tầm quan trọng của vị trí hay địa điểm giữ một vai trò chủ đạo trong quá trình quyết định nơi kinh doanh, làm việc và cả nơi cư trú của con người Năm 1964, William Alonso ở Đại học Harvard đã dựa vào ý tưởng của Von Thunnen để phát triển lý thuyết về mô hình cấu trúc đô thị dựa trên mức tiếp cận / diện tích ở chủ yếu cho thành phố đơn cực [41] Sự bổ sung của Alonso là ông đưa ra được một số khả năng đánh đổi Với một ngân khoản cố định, một số người sẵn sàng trả chi phí đi lại / vận chuyển cao hơn khi lựa chọn sống xa trung tâm nhưng đổi lại có thể làm chủ một thửa đất lớn hơn vì giá đất ở ngoại ô rẻ hơn Trong khi đó, những người khác chọn thửa đất ở gần trung tâm, tiếp cận dễ hơn với các hoạt động kinh doanh thương mại, có giá đắt hơn vì thế chật chội hơn, thì phải trả ít hơn cho chi phí đi lại / vận chuyển Đó chính là sự đánh đổi giữa mức tiếp cận / diện tích sử dụng (access / space trade off), hay là sự đánh đổi giữa chi phí đi lại / vận chuyển và chi phí diện tích sử dụng Ngoài ra, theo ông, cường độ sử dụng đất và những chi phí đầu tư trên đất cũng là nguồn phát sinh địa tô [159]

Von Wieser (1924) cho rằng địa tô đô thị là tiền thuê trả cho đất có vị trí ưu việt được quyết định bởi năng lực chi trả và nguyện vọng chi trả của những người sử dụng đất khác nhau (còn gọi là địa tô “độc chiếm”) [29] Và như vậy, giá cả đất đai đô thị được tính toán từ giá cả độc chiếm này với hình thức là mức địa tô cao nhất dự báo có thể đạt được trong tương lai Quan điểm này có thể đưa ra cách nhìn nhận về địa tô đô thị với hai hình thức: một là từ đặc tính của cơ cấu không gian đô

thị, tạo ra cơ hội hình thành những khu vực hấp dẫn khác nhau với từng nhóm người sử dụng; hai là dựa trên quyền tài sản đất đai tư hữu hoặc một hình thái đại diện cho tư bản (như việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất) [29]

Capozza và Helsley (1989) cho rằng ở một mô hình đơn giản, giá đất đô thị có bốn thành phần: giá trị của địa tô đất nông nghiệp, chi phí chuyển đổi, giá trị của khả năng tiếp cận và giá trị gia tăng từ đất dự kiến trong tương lai [84]

Phụ lục 1 tóm tắt lại những khái niệm và ví dụ cụ thể về địa tô theo quan điểm cổ điển và quan điểm hiện đại

b Lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic)

Lý thuyết về địa tô được coi như là nền tảng cơ bản để các nhà kinh tế hiện đại ứng dụng trong các mô hình tính toán phục vụ đo lường và dự báo khả năng sinh lợi của đất đai dựa trên những đặc tính môi trường của chúng Một trong những cách tiếp cận hiện đại này là lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic) Liên quan đến khung lý thuyết về Hedonic, cần tìm hiểu về lý thuyết chung và mô hình giá Hedonic

Hai tiếp cận đóng góp lớn trong lý luận về Hedonic là lý thuyết người tiêu dùng “Consumer theory” của Lancaster (1966) và giá ẩn của Rosen (1974) Lancaster (1966) cho rằng hàng hóa không trực tiếp mang lại tiện ích cho người tiêu dùng mà là từ các đặc tính của hàng hóa đó [133] Rosen (1974) đã đưa ra thuật ngữ giá ẩn trong hàm giá Hedonic Giá Hedonic là giá ẩn của các thuộc tính hàng hóa và được bộc lộ qua việc quan sát giá tổng thể của các sản phẩm khác nhau cùng những thuộc tính cụ thể đi kèm với chúng Về mặt kinh tế, giá ẩn được ước tính bước đầu bằng phân tích hồi quy trong xây dựng các chỉ số giá Hedonic [152] Trong lĩnh vực nhà ở, giá mua mà người mua tiềm năng sẵn sàng trả phụ thuộc vào sự tồn tại và mức độ của một loạt các thuộc tính nhà ở bao gồm các nhóm: (1) đặc điểm cấu trúc (diện tích thửa đất, số lượng phòng, không gian gara, ); (2) đặc điểm công cộng và kinh tế xã hội địa phương (tỷ lệ thất nghiệp, chất lượng trường học, điều kiện xã hội, chênh lệch lương, ); (3) đặc điểm môi trường và các yếu tố lân cận (chất lượng không khí, tiếng ồn, cảnh quan, ); (4) đặc điểm vị trí và khả năng tiếp cận (tiếp cận cửa hàng, đường phố chính, trung tâm đô thị, ); (5) quyền pháp lý hoặc những giới hạn pháp lý liên quan đến việc sử dụng bất động sản [169]

Có hai vấn đề cần quan tâm khi xây dựng hàm giá Hedonic là lựa chọn hàm toán học và các biến đưa vào mô hình Malpezzi (2001) cho rằng hàm Hedonic về cơ bản là hàm hồi quy của giá nhà với các thuộc tính là đơn vị cấu thành nên giá nhà Hàm có dạng R = f (S, N, L, C, T) trong đó R: giá nhà, S: các thuộc tính về cấu trúc, N: các thuộc tính lân cận, L: thuộc tính vị trí trong thị trường, C: điều kiện hợp đồng hay các tiện tích đi kèm, T: thời gian của giá bán được quan sát [139] Những nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic trong việc xác định giá nhà / bất động sản có thể kể đến là Blomquist & Worley (1981) [78], Jansen và cộng sự (2001) [120], Fletcher và cộng sự (2004) [96], Król (2015) [131]

Janssen và các cộng sự (2001) cho rằng những nghiên cứu truyền thống về việc sử dụng hàm giá Hedonic ước tính giá nhà còn nhằm mục đích suy luận các giá trị không thể quan sát của những thuộc tính khác nhau như chất lượng không khí, tiếng ồn sân bay, cách tiếp cận trong việc đi lại (tàu hỏa, tàu điện ngầm hoặc đường cao tốc) và các tiện nghi lân cận [120] Chính vì vậy, mô hình Hedonic cũng được phát triển để đo lường chất lượng môi trường không khí, nước, hay các dịch vụ hệ sinh thái (chủ yếu là các không gian mở, dịch vụ văn hóa) tác động tới giá nhà Một số nghiên cứu kể đến là của Sudip Chattopadhyay (1999), Komarova (2009) về môi trường không khí [85, 130]; Guinet (2012) về môi trường nước ngầm [105]; Poudyal và cộng sự (2009), Panduro và Veie (2013) về dịch vụ hệ sinh thái [82, 150]

Ở Việt Nam, những nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá BĐS cũng rất phổ biến Tiêu biểu là nghiên cứu luận án tiến sĩ của Lục Mạnh Hiển (2014) sử dụng mô hình Hedonic làm giải pháp xây dựng mô hình hồi quy định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Trong hàm toán học của kết quả có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư thương mại là khoảng cách từ chung cư đến trung tâm thành phố, giá thành, an ninh, khoảng cách từ chung cư đến trung tâm mua sắm và môi trường sinh thái [20] Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ Với 210 mẫu quan sát, nghiên cứu đã xác định được 6 biến số trong mô hình và chỉ ra được yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại là giá cho thuê trước đây

[37] Không chỉ dừng lại ở các nghiên cứu về Hedonic tuyến tính truyền thống, Trần Đức Quỳnh và Bùi Nguyên Hạnh (2015) đã phát triển mô hình Hedonic ở dạng mô hình bậc hai kèm theo kỹ thuật phạt để có thể tối ưu việc lựa chọn các đặc trưng ảnh hưởng đến giá đất [50] Nghiên cứu được thử nghiệm ở địa bàn quận Long Biên và cho thấy phương pháp đề xuất có thể ước lượng sai số trung bình 23,31% và rất có tiềm năng phát triển [50]

Tóm lại, một cách đơn giản có thể nói mô hình Hedonic là một mô hình hồi quy của giá trị BĐS dựa trên những đặc tính liên quan đến BĐS đó Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho những đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này

Lý thuyết về địa tô là cơ sở để luận án trả lời cho câu hỏi nguồn gốc giá trị của đất đai nói chung và đất ở tại đô thị nói riêng, đó là địa tô phi nông nghiệp (hoặc địa tô đô thị) Trong đó, mô hình về cấu trúc đô thị với các trung tâm thành phố và khả năng tiếp cận tới các trung tâm cũng như các tiện ích đô thị là những yếu tố góp phần làm phát sinh địa tô Trong khi đó, lý thuyết giá hưởng thụ là cơ sở để luận án ứng dụng công nghệ trong đo lường giá trị của đất đai

Kết quả của việc đo lường giá trị đất được thể hiện ở hình thái tiền tệ, hay còn gọi là giá đất Giá đất nói chung và giá đất ở tại đô thị nói riêng (sau đây gọi chung là giá đất) chính là một thuật ngữ thuộc về giá cả (price) Giá cả là một chỉ thị tương đối của giá trị trong từng điều kiện cụ thể [118] Giá đất có thể thể hiện bằng, lớn hơn hoặc thấp hơn so với giá trị của đất tùy từng điều kiện thị trường khác nhau Theo Luật Đất đai năm 2013, “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [49] Trong nghiên cứu này, giá đất được hiểu theo định nghĩa của Luật Đất đai năm 2013 Vì đất đai là một tài sản đặc biệt nên giá đất có những đặc điểm khác với giá các tài sản thông thường khác Đó là: (1) giá đất chỉ là một sự ước tính, không thể tính đúng, tính đủ được hết giá trị vốn có của đất đai; (2) giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố xã hội đặc biệt là trong lĩnh vực tạo ra nhu yếu phẩm duy trì cuộc sống con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái; (3) Giá đất

không những chịu ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất), pháp lý, trình độ khai thác sử dụng, mà còn phụ thuộc bởi yếu tố tâm lý (tinh thần) [62]

1.1.3 Các phương pháp và kỹ thuật định giá đất

Mục này sẽ tổng quan về các phương pháp và kỹ thuật định giá đất phổ biến nhất hiện nay Phương pháp được hiểu là trình tự, hay lộ trình thực hiện một tập hợp các quy tắc, kiến thức đã được kiểm chứng nhằm đạt kết quả mong muốn là ước lượng được giá trị của đất đai với một sai số chấp nhận được Kỹ thuật được hiểu là cách thức vận dụng, thực thi một hay nhiều phương pháp một cách hệ thống nhằm đạt được kết quả

1.1.3.1 Nhóm định giá đất cá biệt

Theo Hội đồng tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) (2017) thì có 3 cách tiếp cận truyền thống trong định giá, đó là tiếp cận thị trường, tiếp cận thu nhập và tiếp cận chi phí [119]:

- Tiếp cận thị trường (market approach): cung cấp một dấu hiệu của giá trị bằng cách so sánh tài sản có đặc điểm tương tự hoặc giống với tài sản đã có thông tin về giá

- Tiếp cận thu nhập (income approach): cung cấp dấu hiệu của giá trị bằng cách chuyển đổi dòng tiền trong tương lai được tạo bởi tài sản về giá trị hiện tại

- Tiếp cận chi phí (cost approach): cung cấp một dấu hiệu của giá trị bằng cách tính toán chi phí thay thế hoặc chi phí tái sản xuất một tài sản và khấu trừ những giá trị hao mòn vật lý hoặc những lỗi khác có liên quan

Từ những cách tiếp cận định giá này, một số phương pháp định giá đất cơ bản được áp dụng rộng rãi trên thế giới và ở Việt Nam là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp định giá đất thông qua việc so sánh các thửa đất trống cần định giá với các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (gọi là thửa đất so sánh), từ đó điều chỉnh để xác định giá [14] Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận Nhưng phương pháp này đòi hỏi phải có đủ dữ liệu giá đất thị trường đáng tin cậy của các thửa đất trống

- Phương pháp thu nhập: giá đất được tính “bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh” [14] Phương pháp này áp dụng cho việc định giá đất / BĐS có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng,… Hạn chế của phương pháp là không thể tính hết được các rủi ro ảnh hưởng đến thu nhập của thửa đất / BĐS vì các giá trị đều là sự dự báo ở tương lai

- Phương pháp chiết trừ: xác định giá đất của “thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản này ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)” [14] Giá của tài sản gắn liền với đất được ước tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để đầu tư xây dựng tài sản mới có công dụng tương đương với tài sản hiện có trên đất rồi trừ đi phần giá trị hao mòn Phương pháp này được coi là hệ quả của phương pháp chi phí trong định giá BĐS

- Phương pháp thặng dư: xác định giá đất của “thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS” [14]

Ngoài ra, ở Việt Nam, theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì từ năm 2014 có thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành [14]

Các phương pháp định giá đất nói trên được sử dụng phổ biến khi tiến hành định giá cho từng thửa đất đơn lẻ, còn gọi là định giá đất cá biệt Ngoài việc dựa trên các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (như nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, ) và công tác khảo sát thị trường thì yếu tố kinh nghiệm của người định giá cũng góp phần quan trọng ảnh hưởng đến kết quả định giá Nhìn chung, các phương pháp định giá đất cá biệt có ưu điểm là linh hoạt, áp dụng được trong nhiều điều kiện cụ thể Tuy nhiên, nó cũng có mặt hạn chế khi đứng trước yêu cầu định giá số lượng lớn các thửa đất, phân tích nhiều

các yếu tố ảnh hưởng cũng như mối quan hệ tác động qua lại giữa các yếu tố là phức tạp Chính vì vậy, việc ứng dụng công nghệ hiện đại để hỗ trợ các phương pháp định giá đất là rất cần thiết

1.1.3.2 Nhóm định giá đất hàng loạt

Cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ, lĩnh vực định giá đất một mặt nhận được sự hỗ trợ từ máy tính, các hệ thống thông tin, nhưng mặt khác cũng phải đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội nhằm đảm bảo độ tin cậy, xử lý nhanh hơn, nhiều hơn và dùng cho nhiều mục đích khác nhau Điều này dẫn đến việc cần tìm kiếm các mô hình tự động hóa quá trình định giá và phát triển các kỹ thuật định giá hàng loạt

Theo Hiệp hội Quốc tế các chuyên gia định giá (IAAO) (2013), định giá hàng loạt (mass appraisal/valuation) là một quá trình định giá một nhóm các BĐS vào

một thời điểm nhất định và sử dụng dữ liệu dùng chung, các phương pháp được

chuẩn hóa, và có kiểm nghiệm thống kê [116] Cũng theo IAAO (2018), mô hình định giá tự động (automated valuation model) là một chương trình phần mềm máy

tính sử dụng để đưa ra ước tính giá trị thị trường dựa trên phân tích điều kiện thị trường, vị trí, và đặc điểm của BĐS từ những thông tin thu thập trước đó hoặc thu thập riêng biệt [117] Theo Maurizio d’Amato (2017), các phương pháp định giá tự động có phổ ứng dụng rộng hơn định giá hàng loạt [91] Thông thường, kết quả đầu ra của định giá hàng loạt chủ yếu đáp ứng mục đích tính thuế tại thời điểm nhất định, còn kết quả của định giá tự động được sử dụng phần lớn cho mục đích thế chấp, cho vay, đầu tư, [91] Mặc dù có sự khác biệt giữa hai nhóm mô hình nhưng về bản chất đều thể hiện tính hàng loạt và dựa trên sự hỗ trợ của các kỹ thuật máy tính Trên thế giới cũng như ở Việt Nam, các kỹ thuật định giá đất này có thể được gọi theo thuật ngữ CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal – Định giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính) [34] Lý thuyết cơ bản nhất của CAMA là lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic) [51] (đã đề cập ở mục 1.1.2.2)

Các kỹ thuật hiện đại hỗ trợ cho định giá hàng loạt có thể kể đến là:

1 Các nghiên cứu sử dụng phân tích hồi quy đa biến (Multivariate regression

analysis - MRA) Đây được đánh giá là cách tiếp cận quan trọng nhất và chính thống để định giá hàng loạt [125] Đại diện cho nhóm này là các phương pháp định

giá theo mô hình Hedonic Kết quả của nghiên cứu là một hàm toán học thể hiện mối liên hệ giữa biến phụ thuộc (là giá đất, giá BĐS) và các biến độc lập (là các thuộc tính của BĐS) tuân theo các kiểm định của thống kê (như hệ số xác định bình phương R2, độ tin cậy, hệ số tương quan, ) Mặc dù phương pháp định giá Hedonic được sử dụng nhiều trong nghiên cứu về định giá BĐS, tuy nhiên để xây dựng được một mô hình tốt, đòi hỏi phải có số lượng điều tra lớn và những kiểm định thống kê chặt chẽ, đặc biệt vấn đề tự tương quan không gian [100], hiện tượng đa cộng tuyến, phương sai phụ thuộc vào biến ngẫu nhiên khác [96], hay mối quan hệ phi tuyến tính [155] mà những vấn đề này vẫn còn gặp nhiều tranh luận khi xây dựng hàm Hedonic

Ở Việt Nam, những nghiên cứu về mô hình hồi quy đa biến rất đa dạng Hồi quy đa biến tuyến tính có nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013), Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Hồng Dương (2016) được thực hiện với bộ dữ liệu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh [22, 21] Hồi quy đa biến phi tuyến có nghiên cứu của nhóm tác giả Nguyễn Hoàng Huy và các cộng sự (2015) áp dụng phương pháp LASSO để chỉnh hóa các hệ số hồi quy phi tuyến cho bài toán định giá BĐS, thử nghiệm tại quận Long Biên và tỉnh Montreal Tuy nhiên, kết quả đã chỉ ra thuật toán kết tập hồi quy phi tuyến LASSO là tốt hơn cho tập dữ liệu BĐS tỉnh Montreal nhưng đối với quận Long Biên thì không như mong đợi [27] Nhóm tác giả cũng đề cập đến lý do một phần vì thuộc tính trong tập dữ liệu của tỉnh Montreal và quận Long Biên là khác nhau và cách thức thu thập dữ liệu ở quận Long Biên phần lớn là từ các chủ BĐS nên có chứa nhiều yếu tố chủ quan [27]

Ở Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang triển khai dự án phối hợp với KOICA (Hàn Quốc) về “Tăng cường năng lực định giá đất và hệ thống thông tin giá đất dựa trên VietLIS”, thực hiện thí điểm tại 4 địa phương là Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Đà Nẵng và Cần Thơ từ tháng 6/2017 Dự án được thực hiện dựa trên phương pháp định giá theo thửa đất chuẩn của Hàn Quốc Hàng năm, chính phủ Hàn Quốc công bố giá đất của các thửa đất chuẩn được công bố Dựa trên số liệu đó, giá đất cụ thể được so sánh đặc tính với các thửa đất chuẩn để ước tính tỷ lệ giá Thực chất, giá đất cụ thể được tính dựa trên phương pháp so sánh [17] Tính hiện đại được thể hiện ở chỗ các đặc tính của thửa đất chuẩn cũng như bảng so sánh chuẩn về các yếu tố

hình thành giá đất giữa thửa chuẩn và thửa cụ thể được phân tích dựa trên mô hình Hedonic [60] Định giá đất theo thửa chuẩn cũng là một trong số phương pháp được áp dụng tại Nhật Bản Tổng Cục Quản lý đất đai và Hiệp hội thẩm định bất động sản Nhật Bản (JAREA) đã triển khai dự án thí điểm ứng dụng kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá đất tại Hải Phòng từ năm 2018 [179]

Nhìn chung, phân tích hồi quy đa biến là một phương pháp truyền thống trong định giá hàng loạt Tuy nhiên, nhược điểm của mô hình hồi quy đa biến là thường thiếu sự phân tích và thể hiện của các dữ liệu về không gian [125]

2 Các nghiên cứu theo hướng ứng dụng GIS trong định giá đất, BĐS Yomralioglu và Nisanci (2004) đưa ra phương pháp định giá hàng loạt các thửa đất

bằng cách xác định n yếu tố Pi có ảnh hưởng đến giá đất và trọng số Wi của chúng

Mỗi một yếu tố ảnh hưởng được thể hiện dưới dạng một lớp raster và giá trị của

thửa đất V được tính bằng trị trung bình trọng số của các lớp raster đó [166] Các

phân tích raster đều được thực hiện qua công cụ của GIS Một nghiên cứu khác dựa trên nền tảng hệ thông tin địa lý là Peter J Wyatt (1997) xây dựng hệ thống thông tin BĐS hỗ trợ cho định giá [165] Công cụ nội suy trị trung bình trọng số IDW trong GIS được nhóm nghiên cứu Trần Quốc Bình và cộng sự (2008) ứng dụng để thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai của một phường ở thành phố Hà Nội [1] Hướng thành lập bản đồ giá đất, bản đồ vùng giá trị đất đai còn có các nghiên cứu của Trịnh Hữu Liên (2006), Nguyễn Phi Sơn (2015) [33, 51] Ngoài ra, GIS còn được ứng dụng để nghiên cứu biến động giá đất dưới dạng các bản đồ rất trực quan [57], xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất [55] và tính toán các hệ số ảnh hưởng đến giá đất [18] Nói chung, ưu điểm của GIS là khả năng phân tích không gian mạnh nên việc hiển thị dữ liệu sẽ trực quan hơn và giúp cho các ứng dụng định giá trở nên thân thiện hơn với người dùng [125]

3 Các nghiên cứu theo hướng kết hợp phân tích thống kê và hệ thông tin địa

lý GIS từ mức độ đơn giản đến nâng cao Ở mức độ đơn giản, GIS hỗ trợ việc phân

tích không gian của các biến số về khoảng cách, vị trí, các đặc tính không gian của BĐS Sau đó, các giá trị phân tích này được xuất sang gói phân tích thống kê để xây dựng hàm hồi quy giữa giá đất / BĐS và các yếu tố ảnh hưởng Cuối cùng, kết quả

có thể được cập nhật lại vào hệ thống GIS phục vụ cho hiển thị và lưu trữ Nisanci và các cộng sự (2006) sử dụng GIS để biểu thị tính không gian của các thuộc tính BĐS dưới dạng bản đồ giá trị (bao gồm 20 yếu tố như địa hình, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến bãi đỗ xe, ) Sau đó, các yếu tố này được đánh giá bằng phương pháp thống kê trong phần mềm SPSS để lựa chọn tối ưu những yếu tố ảnh hưởng chính đến giá trị đất với kết quả từ 13 – 16 yếu tố thay vì 20 yếu tố [148] Ở Việt Nam, cách tiếp cận này đã được một số nhà khoa học áp dụng Nguyễn Thế Chinh, Nguyễn Phi Sơn và cộng sự (2019) sử dụng GIS và mô hình hồi quy đa biến để phân tích tác động của 17 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại Quảng Ninh bao gồm các yếu tố khoảng cách, mật độ giao thông, khả năng cung cấp nước sạch và chất lượng thổ nhưỡng [87] Trần Thanh Hùng (2019) cũng kết hợp mô hình toán học của thống kê với công nghệ WebGIS mã nguồn mở để xây dựng bản đồ giá đất [26]

Ở mức độ nâng cao, các nghiên cứu được phát triển theo hướng thống kê

không gian (spatial statistics) Năm 1970, Waldo Tobler đưa ra một nguyên lý: “mọi thứ đều liên quan đến nhau, nhưng mà những thứ ở gần nhau thì sẽ liên quan hơn là những thứ ở xa nhau” để lập một mô hình về sự tăng trưởng của dân số đô thị tại thành phố Detroit của Mỹ từ năm 1910 đến năm 2000 [157] Nguyên lý này là nền tảng của các nghiên cứu về phân tích không gian như hồi quy không gian, nội suy không gian (kriging), phân tích khoảng cách [142] Kevin Gillen và các cộng sự (2001) đề cập đến vấn đề giá nhà có thể có sự tự tương quan không gian bởi 3 lý do: (1) những BĐS gần nhau có xu hướng có các đặc điểm tương tự nhau (ví dụ như đặc điểm khu vực sinh sống, đặc điểm thiết kế); (2) những thông tin khác về đặc điểm cấu trúc và khu vực quan trọng có thể không có sẵn và không được tính vào mô hình và (3) ngay cả trong trường hợp có đầy đủ thông tin thì cũng khó để đặc tả mô hình chính xác [100] Những lý do này khiến cho những giả định của phân tích hồi quy truyền thống trở nên không đúng và có thể làm cho các ước lượng của mô hình bị sai lệch Nhiều nghiên cứu đã phát triển mô hình Hedonic không gian để nâng cao độ tin cậy của mô hình Theo Anselin và Gracia (2009) thì mô hình Hedonic không gian thực chất là mô hình Hedonic có xem xét đến hiệu ứng không

gian trong mô hình kinh tế lượng với hai hiệu ứng cơ bản là sự phụ thuộc không gian (spatial dependence) và sự không đồng nhất về không gian (spatial heterogeneity) [74]

- Theo hướng sự phụ thuộc không gian: Can và Megbolugbe (1997) chỉ ra rằng sự phụ thuộc không gian là vấn đề cục bộ, nó sẽ thay đổi ở các vùng đô thị khác nhau theo thời gian [83] Nhóm tác giả đã cố gắng cải tiến mô hình Hedonic truyền thống bằng cách thiết lập bổ sung mô hình độ trễ không gian Bongjoon Kim và Teayoung Kim (2016) đã phát hiện sự phụ thuộc không gian trong bộ dữ liệu giá đất ở và đất thương mại tại thủ đô Seoul, Hàn Quốc thông qua việc kiểm tra 2 chỉ số thống kê Moran’s I ở cấp độ tổng thể và chỉ số LISA ở cấp độ cục bộ [126] Sau đó, nhóm tác giả đã mô hình hóa bằng hai mô hình thống kê không gian là mô hình sai số không gian (Spatial Error Model – SEM) và mô hình độ trễ không gian (Spatial Lag Model – SLM) Kết quả cho thấy mô hình SEM cho kết quả tốt hơn mô hình thống kê truyền thống bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất [126]

- Theo hướng sự không đồng nhất về không gian: Một trong những phương pháp đại diện cho nhóm này là phương pháp hồi quy trọng số địa lý (Geographically Weighted Regression – GWR) GWR được phát triển đầu tiên vào năm 1996 theo nghiên cứu của Brunsdon và các cộng sự [79] Sau này, GWR được ứng dụng rất nhiều trong lĩnh vực định giá BĐS Binbin Lu và các cộng sự (2014) áp dụng vào trường hợp nghiên cứu một bộ dữ liệu giá nhà ở London kết hợp với các biến độc lập Hedonic, trong đó các mô hình GWR được hiệu chỉnh với khoảng cách thường Euclid, khoảng cách theo mạng đường giao thông và thời gian di chuyển [137] Kết quả chỉ ra rằng GWR không chỉ có thể cải thiện mức độ phù hợp với mô hình mà còn cung cấp những hiểu biết bổ sung và hữu ích về bản chất của các mối quan hệ khác nhau trong bộ dữ liệu giá nhà [137] Hiện nay, mô hình GWR còn được phát triển để tính đến các hiệu ứng cục bộ trong cả không gian và thời gian Fotheringham và các cộng sự (2015) đã đề xuất mô hình hồi quy trọng số địa lý và thời gian (Geographical and Temporal Weighted Regression – GTWR) để phân tích bộ dữ liệu giá nhà 19 năm ở London (1980-1998) [98] Kết quả đã chứng minh tính ưu việt của mô hình

GTWR so với phương pháp GWR truyền thống, nêu bật được tầm quan trọng của mô hình không gian thay đổi theo thời gian một cách rõ ràng [98]

Ở Việt Nam, hướng nghiên cứu ở mức độ nâng cao trong định giá đất, BĐS còn tương đối ít Comber Alexis và các cộng sự người Việt Nam (2016, 2018) tiến hành nghiên cứu tại thị trường nhà ở tại Hà Nội và đề xuất mô hình GWR để phân tích khi tồn tại hiện tượng đa cộng tuyến cục bộ và tự tương quan không gian đối với dữ liệu nghiên cứu [72, 73]

4 Nhóm các phương pháp ứng dụng trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence – AI) như phương pháp học máy (machine learning), mạng thần kinh nhân tạo,

Machine Learning hay còn gọi là học máy là một trong những ứng dụng của trí tuệ

nhân tạo (AI) cho phép các hệ thống có thể lập trình học và cải thiện kết quả từ kinh nghiệm trong quá khứ Máy tính sử dụng thuật toán và mô hình thống kê để tìm hiểu chi tiết từ các bộ dữ liệu mẫu (gọi là dữ liệu đào tạo) và áp dụng những hiểu biết đó để đưa ra những dự đoán và hỗ trợ ra quyết định cho những bộ dữ liệu khác Các kỹ thuật phổ biến trong học máy như Decision Tree (cây quyết định), K-Nearest Neighbors (người láng giềng gần nhất), Random Forest (rừng ngẫu nhiên), Nhiều các nghiên cứu đã chỉ ra phương pháp học máy về tổng thể có độ chính xác cao hơn hồi quy bằng phương pháp số bình phương nhỏ nhất truyền thống (OLS) hay hồi quy đa biến, đặc biệt là vấn đề tính đến mối quan hệ phi tuyến và sự không ổn định của thị trường BĐS trên các phân khúc khác nhau [76, 95, 115]

Mạng thần kinh nhân tạo (Artificial Neural Network – ANN) cũng là một

trong số các phương pháp hiện đại được ứng dụng trong định giá BĐS Nó được gọi là một phương pháp hồi quy linh hoạt, hồi quy không có mô hình cụ thể [125] Khả năng của ANN trong định giá là có thể tính đến mối quan hệ phi tuyến của các giá trị đầu vào đầu ra [102] và tỏ ra hiệu quả khi áp dụng với bộ dữ liệu có tính không đồng nhất lớn [125] Tuy nhiên Worzala và các cộng sự (1995) đã đưa ra một số vấn đề lớn của mô hình ANN khi nghiên cứu 288 mẫu giá bất động sản tại Fort Collins, Colorado là kết quả không nhất quán giữa các gói, và không thống nhất trong cùng một gói khi chạy thời gian dài Nhóm tác giả cũng khuyến cáo cần thận trọng khi ứng dụng phương pháp này [163]

Ở Việt Nam, đây là một hướng tương đối mới trong định giá BĐS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) ứng dụng mô hình cây quyết định để định giá đất tại 4 quận của thành phố Hồ Chí Minh Tác giả sử dụng dữ liệu thống kê của 387 BĐS với sự hỗ trợ của phần mềm phân tích thống kê DTREG để mô tả mối liên hệ giữa các biến tác động đến giá đất và dự đoán giá trị của đất cho toàn thị trường Mô hình này có ưu điểm là phân biệt được những biến quan trọng tác động mạnh đến giá đất và thực hiện chia tách ở những nút gần ở đỉnh của cây, sau đó đến những biến ít quan trọng hơn được chia tách ở những nút nhánh, lá Tuy nhiên hạn chế của mô hình là rất nhạy cảm với sai số trong tập dữ liệu huấn luyện và không thể ngoại suy được [35] Bùi Quang Thành và các cộng sự (2017) ứng dụng ANN và thuật toán máy vector hỗ trợ nghiên cứu thị trường nhà ở Hà Nội trong việc xem xét ảnh hưởng của các yếu tố vị thế và chất lượng trong việc hình thành giá nhà trên các phân khúc thị trường Kết quả mô tả một cách rõ ràng cấu trúc đa cực của thành phố và có thể coi nó là một nền tảng sơ bộ cho một hệ thống hỗ trợ quyết định cho đô thị [80]

Phụ lục 2 thể hiện tổng hợp các phương pháp và kỹ thuật định giá đất được tổng quan Nhìn chung, có nhiều phương pháp định giá đất ở tại đô thị bao gồm các phương pháp định giá cơ bản (chủ yếu phục vụ định giá đất cá biệt) và các kỹ thuật hỗ trợ định giá đất hàng loạt sử dụng CNTT Trong đó, định giá đất hàng loạt dựa trên việc lượng hóa các thuộc tính hình thành giá trị đất đai mà lý thuyết giá hưởng thụ (lý thuyết Hedonic) đại diện cho quan điểm này hiện là xu hướng phổ biến hiện nay Mỗi kỹ thuật trong định giá hàng loạt đều được áp dụng trong những điều kiện, phạm vi cụ thể Các kết quả của định giá hàng loạt phải mô hình hóa được giá đất, có thể ở hình thức công thức toán học, hàm hồi quy, hay ở dạng bản đồ sản phẩm Để đánh giá về tính phù hợp của mô hình, cần sử dụng đến các tiêu chí đánh giá Các nghiên cứu của Kauko và d’Amato (2008) đã đưa ra một số tiêu chí như độ chính xác của các ước tính, tính ổn định, tính nhất quán bên trong của mô hình, bản chất của việc hiệu chỉnh theo không gian, cấu trúc hay thời gian, độ nhạy của kết quả đối với các thay đổi tham số đầu vào, tính khả thi (về chi phí và thời gian) [125]

Thông thường, kết quả đánh giá độ chính xác ước tính của các mô hình được kiểm tra với giá giao dịch thị trường thông qua một số công cụ thống kê Một số tiêu chí đánh giá được sử dụng rộng rãi là [125]:

- MAPE (Mean Absolute Percentage Error) – Phần trăm sai số tuyệt đối trung bình, phản ánh giá trị dự báo sai khác bao nhiêu phần trăm so với giá trị trung bình Thông thường, MAPE nhỏ hơn 5% là chấp nhận được

𝑀𝐴𝑃𝐸 =

∑ |𝑦𝑖− 𝑦̂|𝑖

𝑦𝑖

𝑛𝑖=1

𝑛- RMSE (Root Mean Square Error) – sai số trung phương:

𝑅𝑀𝑆𝐸 = √∑ (𝑦𝑖 − 𝑦̂)𝑖

2𝑛

𝑖=1

𝑛

Trong đó yi là giá thị trường quan sát được, 𝑦̂ là giá dự đoán của mô hình, n là 𝑖

số mẫu dùng để kiểm tra (thường chọn là 10% - 20% so với tổng số mẫu thu thập [116]) Các giá trị MAPE và RMSE càng nhỏ thì càng tốt

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Về bản chất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chính là các thuộc tính cần xem xét trong cách tiếp cận lý thuyết giá Hedonic Do số lượng các yếu tố ảnh hưởng rất lớn và thay đổi theo khu vực nên thực tế người ta sẽ không liệt kê hết mà chỉ phân loại thành các nhóm hay các tiêu chí nhất định Ngoài ra, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất còn là một trong những nhiệm vụ của bước “phân tầng” (Stratification) và “đặc tả mô hình” (Model specification) trong quy trình phát triển một mô hình định giá tự động nói chung [117]

a Tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Hiện nay chưa có nghiên cứu nào đi sâu về xây dựng bộ tiêu chí cho phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất nói chung và giá đất ở tại đô thị nói riêng Thông thường, các tiêu chí được đưa ra dựa trên một số quan điểm về cách tiếp cận Qua việc tổng quan các phương pháp định giá đất, luận án tổng hợp 3 cách tiếp cận trong phân loại các yếu tố ảnh hưởng như sau:

+ Theo tiếp cận lý thuyết Hedonic: các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà hay BĐS bao gồm các nhóm: (1) đặc điểm cấu trúc; (2) đặc điểm công cộng và kinh tế xã hội địa phương; (3) đặc điểm môi trường và các yếu tố lân cận; (4) đặc điểm vị trí và khả năng tiếp cận; (5) quyền pháp lý hoặc những giới hạn pháp lý liên quan đến việc sử dụng BĐS [169] Cách phân loại này rất phổ biến trong các nghiên cứu xây dựng hàm giá Hedonic nói riêng và mô hình hồi quy đa biến nói chung Các nghiên cứu được tổng quan ở mục 1.1.2.2 (phần lý thuyết giá hưởng thụ - Hedonic) và 1.1.3.2 (phần kỹ thuật hồi quy đa biến) sử dụng cách phân loại này

+ Theo tiếp cận cung – cầu: Hui Jiang, ShengHua Jia và Yanfeng Huang (2013) nghiên cứu những yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị tại 35 thành phố lớn và trung bình của Trung Quốc trong giai đoạn 2005-2010 Cầu được xác định ở 2 loại là nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu đầu tư với các yếu tố tốc độ phát triển kinh tế, quy mô dân số, mức sống của cư dân, mức độ thuận tiện giao thông, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu cơ Các yếu tố bên cung chủ yếu là nguồn cung cấp đất xây dựng đô thị [121]

+ Theo tiếp cận phát triển bền vững với 03 tiêu chí là kinh tế, xã hội, và môi trường: Hiroki Nakamura (2019) nghiên cứu đánh giá giá trị của một số thành phố tại Nhật Bản thông qua mối quan hệ của giá đất với các yếu tố về tinh thần khởi nghiệp, môi trường, kinh tế và xã hội [145] Ở Thụy Điển, nghiên cứu của Alicia E Porcar Lahoz (2007) phân các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành các nhóm dữ liệu: môi trường, xã hội, dân cư và giao thông [51] Nguyễn Phi Sơn và nhóm nghiên cứu (2015) đề xuất một danh mục gồm 35 yếu tố hình thành giá trị đất (áp dụng với đất phi nông nghiệp tại đô thị) với 03 nhóm tiêu chí: (1) nhóm các yếu tố khoảng cách, (2) nhóm các yếu tố kinh tế - xã hội và (3) nhóm các yếu tố môi trường [51] Trong đó, nhóm các yếu tố khoảng cách bao gồm 20 yếu tố như khoảng cách đến trung tâm của đô thị, khoảng cách từ thửa đất đến UBND phường, khoảng cách đến nguồn gây ô nhiễm, Nhóm các yếu tố kinh tế xã hội bao gồm 12 yếu tố như độ dốc địa hình, khả năng cung cấp nước sạch, mật độ giao thông tĩnh, mật độ thửa, tốc độ tăng dân số tự nhiên, an ninh trật tự khu vực, Nhóm các yếu tố môi trường có 03 yếu tố là chất lượng môi trường không khí, môi trường nước và nền đất

b Các phương pháp đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất

Tùy vào từng khu vực, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có mức độ ảnh hưởng khác nhau, còn gọi là trọng số Qua việc tổng quan, luận án tổng hợp có 02 cách tiếp cận trong việc đánh giá mức độ ảnh hưởng này, đó là (i) dựa trên số liệu thống kê; và (ii) dựa trên ý kiến chuyên gia

- Cách tiếp cận dựa trên số liệu thống kê: Trong các mô hình hồi quy

Hedonic và hồi quy đa biến nói chung, trọng số của các yếu tố có thể được tích hợp vào mô hình hồi quy thông qua các hệ số hồi quy Vì bản chất, các hệ số hồi quy phản ánh được mức độ đóng góp của từng biến độc lập vào biến phụ thuộc Trong trường hợp xuất hiện hiện tượng tự tương quan thì phương pháp thống kê không gian (như hồi quy trọng số địa lý GWR) có thể được sử dụng để đánh giá trọng số của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Ngoài ra, trong nhóm các kỹ thuật ứng dụng trí tuệ nhân tạo (mục 1.1.3.2) thì các thuật toán trong học máy và mạng thần kinh nhân tạo cũng là những phương pháp hỗ trợ đánh giá trọng số và mối quan hệ phi tuyến của các yếu tố

- Cách tiếp cận dựa trên ý kiến chuyên gia: hiện nay, phương pháp phổ biến

là quy trình phân tích thứ bậc AHP, phương pháp Delphi Đoàn Quang Cương và Trần Quốc Bình (2020) ứng dụng AHP trong tính toán trọng số của 5 nhóm nhân tố vị trí, chính sách, khu vực, cá biệt và môi trường trên địa bàn thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai Kết quả cho thấy vị trí là nhóm nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất Ngoài ra, nhóm tác giả cũng đánh giá rằng kết quả tính trọng số của phương pháp AHP và phương pháp hồi quy trọng số địa lý GWR chênh lệch không đáng kể [16] Bùi Ngọc Tú và các cộng sự (2020) cũng ứng dụng AHP trong tính toán trọng số của 11 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở quận Cầu Giấy [61] Tuy nhiên, hạn chế nói chung của phương pháp AHP là chưa tính đến mối quan hệ giữa các yếu tố với nhau, mà chỉ có một mối quan hệ từ cấp trên xuống cấp dưới [36] Phương pháp Delphi được Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai đề xuất trong dự án “Xây dựng, thử nghiệm mô hình lập bản đồ giá đất” từ năm 2011 đến 2013 [51]

Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất còn cần tính đến vấn đề trong cùng một yếu tố, các giá trị khác nhau sẽ có mức độ ảnh hưởng khác nhau đến giá đất (còn gọi là hệ số hay trọng số, một số nghiên cứu gọi là điểm số) Ví dụ, đối với yếu tố vị trí của thửa đất so với đường giao thông, thì có 4 giá trị là vị trí 1, 2, 3 và 4 Từng vị trí này có hệ số ảnh hưởng khác nhau tới giá đất Hiện nay, có 2 cách để giải quyết vấn đề này là: (i) phương pháp chọn các cặp mẫu để so sánh dựa trên số liệu điều tra thị trường [62]; và (ii) ứng dụng công nghệ GIS [51] và phương pháp logic mờ (Fuzzy logic) [61]

Bùi Ngọc Tuân và nhóm nghiên cứu (2004) sử dụng phương pháp chọn các cặp mẫu để xác định hệ số chênh lệch về giá bình quân tính trên 1m2 đất giữa thửa chủ thể và thửa so sánh của các nhóm cặp mẫu khác nhau Các yếu tố được tính hệ số là vị trí, kích thước mặt tiền, chiều sâu, diện tích, hình thể, an toàn pháp lý, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số quy hoạch [62]

Alicia E Porcar Lahoz (2007) nghiên cứu mô hình hóa các yếu tố không gian ảnh hưởng trong định giá BĐS tại Thụy Điển bằng lớp raster trong GIS với mức độ tác động gán theo giá trị độ xám, sau đó chuyển hóa thành giá trị điểm số Ví dụ như yếu tố đường bộ có dải điểm số từ 0,3 (gần nhất) đến 3,0 (xa nhất); khoảng cách đến trung tâm có điểm số từ 0,5 (gần nhất) đến 4,0 (xa nhất) [51]

Bùi Ngọc Tú và nhóm nghiên cứu (2020) cũng ứng dụng các kỹ thuật trong GIS để phân tích các yếu tố không gian ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị Tuy nhiên, điểm khác biệt của nghiên cứu so với cách phân tích raster như trên là các lớp dữ liệu ở dạng vector, và các giá trị điểm số được tính dựa trên phương pháp logic mờ với thang điểm thống nhất từ 0-1 [61]

c Các kỹ thuật hỗ trợ lựa chọn biến trong các mô hình định giá đất hàng loạt

Trong các mô hình định giá đất hàng loạt, việc xác định và lựa chọn các biến đầu vào là một bước có ý nghĩa quan trọng, góp phần làm cho mô hình tính toán đảm bảo độ tin cậy hơn

Theo Sanglim Yoo và các cộng sự (2012), có hai mục tiêu trong việc lựa chọn biến Thứ nhất là chọn các biến quan trọng (có thể dư thừa) liên quan nhiều đến

biến phụ thuộc (là giá đất) nhằm mục đích giải thích; và thứ hai là tìm một tập hợp đủ các biến quan trọng để dự đoán tốt biến phụ thuộc [167] Có 02 nhóm kỹ thuật được áp dụng để đạt được các mục tiêu này là: (i) dựa trên lựa chọn thống kê theo mức ý nghĩa và (ii) dựa trên tiếp cận học máy [167] Ở nhóm thứ nhất, các nghiên cứu sử dụng mức ý nghĩa trong thống kê của các biến phải lớn hơn một ngưỡng nhất định (thường là 95%) Ví dụ như kỹ thuật lựa chọn từng bước (stepwise selection) trong hồi quy đa biến tuyến tính [22], phương pháp phân tích tương quan (correlation) [58] Ở nhóm thứ hai, một số kỹ thuật hay được sử dụng là Decision Tree (cây quyết định), Random Forest (rừng ngẫu nhiên), Cubist (lập thể) Trong các kỹ thuật này, Random Forest được đánh giá rất phù hợp cho những bài toán phân loại các biến với nhiều cấp độ, cho phép các liên kết phi tuyến và sự không ổn định của thị trường [115, 167] Thực chất, Random Forest là một tập hợp của các cây (Decision Trees), trong đó những biến quan trọng sẽ được chia tách ở những nút gần ở đỉnh của cây, các biến ít quan trọng hơn sẽ ở nút nhánh, lá

Từ các nghiên cứu ở trên, luận án nhận thấy rằng các thuộc tính của thửa đất được hệ thống hóa thành các tiêu chí phân loại nhất định Tuy nhiên, các cách phân loại hiện nay vẫn mang tính chất chung chung, chưa có những nguyên tắc cụ thể Điều này có thể dẫn đến sự thiếu sót trong việc xem xét toàn diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và độ tin cậy khi định giá đất, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị Ngoài ra, hiệu quả của việc phân loại còn để tìm ra được phương pháp có khả năng nhận biết đầy đủ thuộc tính của một đơn vị đất ở tại đô thị Một vấn đề nữa khi đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần xem xét đến tiêu chí xác định; trọng số và điểm số của từng yếu tố; mối quan hệ tác động qua lại giữa các yếu tố để mô hình hóa được kết quả (có thể thông qua hàm toán học hoặc các dữ liệu không gian GIS) 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG

1.2.1 Khái niệm Vị thế, Chất lượng và mối quan hệ giữa Vị thế với Chất lượng

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng có tên tiếng Anh là Status – Quality Trade Off theory (SQTO), được công bố và phát triển từ năm 2000 bởi Hoàng Hữu Phê và

Patrick Wakely Tạp chí Urban Studies đã tặng giải thưởng Donald Robertson Memorial Prize Winner 2000 cho bài báo về lý thuyết này Nội dung chính của lý thuyết Vị thế - Chất lượng là một cái nhìn mới về động học của cấu trúc các khu dân cư đô thị, dựa trên cơ sở mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Mối quan hệ này có thể mô tả hầu hết cấu trúc cư dân thành phố trong các bối cảnh xã hội khác nhau [41] Theo lý thuyết này, giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào bao gồm 2 thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở

- Vị thế là những giá trị thuộc phạm trù phi vật chất (hay tinh thần) bao gồm

các yếu tố về văn hóa, kinh tế, môi trường, chính trị, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và có thể đo lường một cách gián tiếp Vị thế nơi ở được dùng để phân biệt các mức độ khác nhau của sự mong muốn về nhà ở, được chấp thuận bởi một số nhóm xã hội nhất định [41]

- Chất lượng là những giá trị thuộc phạm trù vật chất, có thể đo đếm trực tiếp

như diện tích, độ dốc, số tầng, số phòng, công nghệ xây dựng, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thường một nơi ở [41]

- Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở có mối quan hệ với nhau thông qua đường ngưỡng chất lượng nhà ở Đó là quỹ tích của những điểm tuân theo nguyên tắc tại mỗi điểm vị thế có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được (hoặc một điểm quy ước) (Hình 1.1) Đường ngưỡng này chia toàn bộ quỹ nhà ở nghiên cứu làm 2 khu vực: khu vực mong muốn nằm phía trên đường ngưỡng; khu vực không mong muốn nằm phía dưới đường ngưỡng [41] Mối quan hệ giữa hai thành phần còn thể hiện ở điểm tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế [41] Từ Hình 1.1, có thể nhận thấy rằng việc tăng chất lượng nhà ở đến một mức độ nhất định không thể thực hiện được vì nó có giới hạn Lúc này, giá trị của nơi ở có thể thay đổi là do sự di chuyển của yếu tố vị thế trên trục O-VN

- Cực vị thế là điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, được

công nhận bởi một phần nhất định của công chúng [41] Một điểm đặc biệt của lý thuyết là tính chất động (dynamics) của các cực vị thế Đó là sự chuyển động của