Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
3.2. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
3.2.1. Điều tra, thu thập tài liệu, dữ liệu
3.2.1.1. Dữ liệu không gian
Luận án đã thu thập được bản đồ địa chính dạng số của toàn bộ 8/8 phường của quận Cầu Giấy để phục vụ cho việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tới từng thửa đất. Các bản đồ này được đo vẽ và thành lập năm 2018, tỷ lệ 1:500.
Ngoài ra, để quá trình phân tích không gian tin cậy hơn, luận án thu thập thêm bản đồ địa chính của một số phường tiếp giáp với quận Cầu Giấy như phường Bưởi, Cống Vị, Vĩnh Phúc, Ngọc Khánh (quận Ba Đình), phường Láng Thượng, Láng Hạ (quận Đống Đa), phường Mễ Trì, Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm), phường Nhân Chính (quận Thanh Xuân). Các bản đồ này đều ở dạng số, được đo vẽ hoặc chỉnh lý đến năm 2018, tỷ lệ 1:500.
3.2.1.2. Các tài liệu dạng báo cáo, quy định pháp lý
Để phục vụ cho việc phân tích, luận án cần tìm hiểu và nắm rõ những đặc điểm về khu vực nghiên cứu, các quy định pháp lý liên quan đến giá đất, quản lý, quy hoạch đô thị. Vì vậy, những tài liệu chính luận án đã thu thập được bao gồm:
- Báo cáo công tác bảo vệ môi trường năm 2018 trên địa bàn quận Cầu Giấy và năm 2019 của quận Thanh Xuân;
- Thiết kế kỹ thuật – Dự toán Dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hà Nội, địa điểm quận Cầu Giấy;
- Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng năm 2019;
- Quyết định về việc ban hành Quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, áp dụng từ 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 và áp dụng từ 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.
3.2.1.3. Điều tra giá đất thị trường
Việc khảo sát, điều tra giá đất thị trường là công việc chính của bước này.
Nghiên cứu thực hiện 3 đợt khảo sát vào các thời điểm: (i) tháng 12/2017 – tháng 03/2018; (ii) tháng 1/2019 – tháng 4/2019; và (iii) tháng 07/2019 – tháng 10/2019.
Do ở Việt Nam, việc tiếp cận với thông tin giao dịch của các thửa đất tại một số cơ quan Nhà nước còn tương đối hạn chế nên các nguồn thông tin điều tra chủ yếu
96 được thu thập từ việc hỏi trực tiếp chủ đất (hoặc thành viên trong hộ gia đình, người thuê nhà) hoặc thông qua các đối tượng trung gian như hàng xóm, trung tâm môi giới bất động sản. Sau khi điều tra, một số mẫu có thời gian giao dịch quá xa, hoặc có giá bất thường sẽ được rà soát và lọc bỏ. Các kết quả điều tra và sự phân bố của các mẫu được thể hiện trong Hình 3.1 và Bảng 3.1.
Bảng 3.1. Thống kê số lượng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu
STT Tên phường
Số lượng mẫu thu
thập
Số lượng mẫu sau khi lọc
Giá cao nhất
(triệu đồng/m2)
Giá thấp nhất
(triệu đồng/m2)
Số lượng mẫu theo loại vị trí (VT)
VT 1
VT 2
VT 3
VT 4
Các phường thuộc quận Cầu Giấy
1 Dịch Vọng 80 77 369 81 23 23 15 16
2 Dịch Vọng Hậu 49 43 289 61 10 25 5 3
3 Mai Dịch 60 56 305 56,5 18 19 11 8
4 Nghĩa Đô 18 15 316,5 69 5 7 3 -
5 Nghĩa Tân 11 9 147 83,5 3 4 2 -
6 Quan Hoa 43 40 360 50 19 8 5 8
7 Trung Hòa 48 44 550 70 20 14 7 3
8 Yên Hòa 45 43 185 63 28 8 6 1
Các phường lân cận quận Cầu Giấy
9 Ngọc Khánh 51 44 323 34,5 21 16 4 3
10 Bưởi, Vĩnh Phúc 18 13 274 80,5 1 4 6 2
11 Nhân Chính 39 34 300 50 15 7 6 6
12 Mễ Trì, Mỹ Đình
1, Mỹ Đình 2 14 9 140 77 - - 6 3
Tổng 476 427 163 135 76 53
Kết quả thống kê ở Bảng 3.1 cho thấy số lượng mẫu trên địa bàn phường Dịch
Vọng, Mai Dịch nhiều hơn cả so với các phường khác, trong khi đó phường Nghĩa Đô và Nghĩa Tân thì có số lượng mẫu ít nhất. Điều này thể hiện một phần mức độ ưa thích, quan tâm của người dân khi lựa chọn nơi ở trên địa bàn các phường. Tuy nhiên, những khu vực ít giao dịch cũng không hoàn toàn là kém hấp dẫn. Vì có thể các khu vực dân cư này là tương đối ổn định, người dân hài lòng với điều kiện môi trường sống ở đó và không có nhu cầu chuyển đi nơi khác. Một phần nữa, diện tích
97 của phường Nghĩa Tân là nhỏ nhất trong số các phường, tương ứng là tổng diện tích đất ở tại đô thị cũng nhỏ nhất. Không chỉ vậy, phường Nghĩa Tân tập trung nhiều khu tập thể cũ, số lượng giao dịch về chuyển nhượng đất ở tại đô thị cũng ít hơn cả.
Hình 3.1. Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu
3.2.2. Phân tích, xử lý tài liệu, dữ liệu
Toàn bộ mẫu phiếu thu thập được số hóa, và tính riêng giá đất (trong trường hợp giá thu thập bao gồm cả nhà và đất), sau đó tổng hợp thành bảng Excel về tất cả các thông tin trên từng phiếu điều tra. Đối với dữ liệu bản đồ, việc xử lý bao gồm 2 nhiệm vụ là chuẩn hóa dữ liệu và thiết kế CSDL.
98
- Chuẩn hóa dữ liệu:
Dữ liệu thu thập đầu vào có thể phát sinh một số lỗi như ở các file định dạng khác nhau, lỗi về topology,... Do đó, cần tiến hành chuẩn hóa để đảm bảo có được một CSDL thống nhất và đáng tin cậy. Các công cụ hỗ trợ cho chuẩn hóa dữ liệu bao gồm các công cụ trong phần mềm chuẩn của ngành quản lý đất đai là Microstation và phần mềm ArcGIS.
- Thiết kế CSDL trong ArcGIS:
Cơ sở dữ liệu trong phần mềm ArcGIS được thiết kế dưới dạng Personal
Geodatabase (*.mdb) chứa 01 Feature Dataset với hệ tọa độ VN-2000, múi chiếu 3 độ và 01 Network Dataset của mạng lưới tim đường giao thông. Network Dataset được khởi tạo để phân tích các yếu tố khoảng cách từ thửa đất tới các đối tượng kinh tế, xã hội gần nhất theo mạng lưới đường giao thông. Feature Dataset chứa các lớp Feature class như thửa đất ở tại đô thị, thủy văn, giao thông, các điểm giá đất thu thập, các điểm kinh tế, xã hội. Các Feature class này chủ yếu được chiết xuất từ
bản đồ địa chính.
Đối với dữ liệu về môi trường không khí, môi trường nước, dựa trên báo cáo công tác bảo vệ môi trường, nghiên cứu chuyển hóa các thông tin về tọa độ điểm quan trắc, số liệu đo của từng điểm thành dạng số để tiến hành phân tích.
- Dữ liệu môi trường không khí:
32 điểm quan trắc chất lượng môi trường không khí được đo ở khu vực dân cư
và ven một số tuyến đường chính trên địa bàn nghiên cứu (số liệu năm 2018). Do điều kiện hạn chế về thu thập dữ liệu môi trường nên luận án giả định chất lượng môi trường không khí ít biến động trong giai đoạn 2017-2019, và lấy số liệu năm 2018 làm đại diện. Vị trí các điểm quan trắc trên địa bàn quận Cầu Giấy và các kết quả đo được thể hiện ở Phụ lục 9 và 10. Các điểm quan trắc này được sử dụng để nội suy trên toàn địa bàn quận Cầu Giấy và tạo ra một bề mặt raster. Sau đó, các thửa đất ở đô thị được tổng hợp từ các pixel trong thửa và liên kết đầy đủ các thuộc tính về môi trường không khí. Công cụ được luận án sử dụng là nội suy trị trung bình trọng số IDW trong phần mềm ArcGIS.
99
- Dữ liệu môi trường nước mặt:
24 điểm quan trắc chất lượng môi trường nước mặt được lấy mẫu tại các hồ trên địa bàn 08 phường (17 mẫu) và sông Tô Lịch (7 mẫu). Các thông số trong phân tích chất lượng nước mặt gồm 17 thông số: pH, nhiệt độ, TDS, BOD5, COD, DO, TSS, NH4+, Phosphat, chất hoạt động bề mặt, tổng dầu mỡ, Fe, Chì, Mangan, Asen, Đồng, Coliform. Chỉ số chất lượng nước của Việt Nam (viết tắt là WQI) được tính toán từ các thông số quan trắc chất lượng nước mặt ở Việt Nam, dùng để mô tả định lượng về
chất lượng nước và khả năng sử dụng của nguồn nước đó, được biểu diễn qua một thang điểm [59]. WQI được tính toán từ các WQIThông số. Dựa trên bảng số liệu thu thập từ Báo cáo công tác bảo vệ môi trường quận Cầu Giấy, luận án đã tính toán giá
trị WQI cho 24 mẫu quan trắc theo hướng dẫn của Tổng cục Môi trường, Bộ Tài nguyên Môi trường (Phụ lục 11). Kết quả tính toán cho thấy có 2 điểm mẫu nước của sông Tô Lịch bị ô nhiễm nặng thuộc phường Trung Hòa và phường Nghĩa Đô.