Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
3.5. ỨNG DỤNG CÁC CỰC VỊ THẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ CỦA QUẬN CẦU GIẤY
3.5.1. Phân vùng vị thế
Các khu vực Làng quốc tế Thăng Long, Công viên Cầu Giấy, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, và khu vực 3 nghĩa trang của phường Yên Hòa được phân tích với 2 vai trò. Vai trò thứ nhất là những đối tượng thuộc các chỉ tiêu đã đề xuất (như công viên, khu đô thị, nghĩa trang). Vai trò thứ hai khi được nhận dạng là các cực vị thế, tức là có tầm ảnh hưởng mạnh đến khu vực xung quanh. Sự tương tác giữa các cực vị thế này góp phần phân vùng phạm vi ảnh hưởng của các cực.
Gọi 03 cực vị thế dương là (X, Y, Z) và 01 cực vị thế âm là (P). Như vậy, khi phân tích biến khoảng cách từ thửa đất đến các cực vị thế, mỗi thửa đất đều có 04
giá trị khoảng cách (x, y, z, p). Thực hiện phân khoảng các mức độ khoảng cách được các giá trị (Sx, Sy, Sz, Sp). Nguyên tắc phân khoảng vẫn dựa trên phương pháp logic mờ, với đồ thị hàm thành viên L như Phụ lục 7 (với a = 300m, b = 2000m,
dựa trên cơ sở điều tra ý kiến các bên liên quan như người dân, chuyên gia). Chỉ số vị thế thể hiện sự tương tác giữa 4 cực vị thế là:
IStatus = (Sx + Sy + Sz + Sp)/4 Trong đó Sx, Sy, Sz mang giá trị dương (vì là cực vị thế dương), Sp mang giá trị âm (cực vị thế âm). Về mặt số học, chỉ số vị thế có ngưỡng từ -1 đến 1, giá trị 0 thể hiện ý nghĩa không chịu tác động chung của các cực vị thế.
Hình 3.10 thể hiện kết quả phân vùng vị thế dựa trên sự tương tác của 4 cực vị thế trên địa bàn quận Cầu Giấy.
120
Hình 3.10. Sơ đồ phân vùng vị thế của quận Cầu Giấy
121 Từ kết quả này, có thể nhận thấy, khu vực liên kết giữa Làng quốc tế Thăng Long và Công viên Cầu Giấy (thuộc phường Dịch Vọng) có sức ảnh hưởng mạnh nhất theo chiều tích cực, làm tăng giá đất. Càng ra xa khu vực này, mức độ tương
tác của các cực cũng giảm dần. Vì hai cực vị thế này có vị trí tương đối gần nhau nên quy mô tác động rộng, chiếm ưu thế hơn nhiều so với cực Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính ở phía nam của Quận. Nếu xem xét ở quy mô lớn hơn, có thể coi
sự liên kết của hai cực vị thế này tạo thành một cực vị thế “kép”, có mức độ ảnh hưởng mạnh hơn so với cực vị thế thông thường. Mức độ ảnh hưởng của cực vị thế âm mạnh ở khu vực đường Hạ Yên, Yên Hòa, Hoa Bằng (thuộc phường Yên Hòa) và lân cận. Một số khu vực không bị ảnh hưởng của cả 4 cực vị thế trên địa bàn Quận như phường Mai Dịch và phía bắc phường Nghĩa Đô. Tuy nhiên, các khu vực này có thể chịu tác động một phần của các cực vị thế ở các khu vực khác ngoài quận Cầu Giấy (ví dụ như Hồ Tây, Khu đô thị Thành phố Giao lưu).
3.5.2. Thành lập bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy
Luận án xác định chỉ số chung dựa trên tổng hợp IUQoL và IStatus, sau đó nội suy
bằng phương pháp trị trung bình trọng số IDW để ước tính giá đất và biên tập bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị (Hình 3.11). Dựa trên bản đồ thành lập được, có thể rút ra nhận xét về sự phân bố giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy như sau:
- Những khu vực có giá đất cao nhất của quận nằm gần các cực vị thế dương như khu vực gần Công viên Cầu Giấy, tuyến đường Cầu Giấy, Nguyễn Văn Huyên (gần Công viên Nghĩa Đô), xung quanh khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (dao động từ 300 triệu đồng/m2 trở lên).
- Khu vực phường Yên Hòa nhìn chung có mặt bằng giá đất ở thấp hơn cả so với các phường khác trên địa bàn quận (chủ yếu dưới 100 triệu đồng/m2).
- Ngoài ra, một số khu vực khác cũng có giá đất cao nhưng không nằm gần các cực vị thế dương của Quận như khu vực đường Trung Hòa, đường Lạc Long Quân.
Một số khu vực khác có giá đất thấp chủ yếu ở các vị trí 3, 4 trên địa bàn phường Mai Dịch, phường Dịch Vọng, phường Dịch Vọng Hậu, phường Trung Hòa.
122
Hình 3.11. Bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy năm 2019
(hình ảnh thu nhỏ 8 lần)
123 Để đánh giá độ chính xác, luận án tính toán sự chênh lệch giữa giá đất giao dịch thực tế và giá nội suy của 30 thửa đất (n~10% tổng số mẫu) trên địa bàn quận (Phụ lục 15). 30 thửa đất này phân bố trên địa bàn cả 8 phường và ở các vị trí khác nhau, được lựa chọn ngẫu nhiên (30 thửa này không tham gia vào nội suy). Kết quả cho thấy sai
số ước tính của phương pháp nội suy trị trung bình trọng số IDW dao động từ 1,5%
đến 14,8% (trung bình là 6%), tương đương giá trị sai số trung phương RMSE là 11,2 triệu đồng/m2. Nếu chiếu theo tỷ lệ sai số trung bình nên nhỏ hơn 5% thì kết quả của luận án chỉ ở mức tiệm cận với yêu cầu tốt nhất. Nguyên nhân có thể là trong quá trình
phân tích vẫn còn thiếu sót về dữ liệu và có nhiều nguồn gây ra sai số mà nghiên cứu chưa bao quát hết được. Hình 3.12 thể hiện biểu đồ cơ cấu các mức giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy. Có thể thấy, mức giá phổ biến trên địa bàn quận là 150- 250 triệu đồng/m2, chiếm 41%. Tiếp đến là mức giá 100-150 triệu đồng/m2 chiếm 33,2%. Mức giá đất cao từ 300 triệu đồng/m2 trở lên chiếm khoảng 5,1%.
Hình 3.12. Biểu đồ cơ cấu giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy