Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
3.6. DỰ BÁO XU HƯỚNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY
3.6.1. Dự báo xu hướng dịch chuyển cực vị thế mới
Các cực vị thế nhận dạng được tại quận Cầu Giấy là các cực vị thế ở thời điểm hiện tại. Một phần vì dữ liệu giá đất phục vụ nhận dạng cực vị thế do luận án thu
thập ở giai đoạn quá khứ đến hiện tại và các chỉ số UQoL dùng để phân tích là các đặc điểm hiện trạng của đô thị. Để dự báo được xu hướng dịch chuyển cực vị thế mới cũng cần phải dựa trên dấu hiệu giá đất và chỉ số UQoL. Trong hai thành phần này thì giá đất là dấu hiệu mang tính chất phụ thuộc nên chỉ số UQoL sẽ được sử dụng là điều kiện cần trong dự báo.
12.9%
33.2%
41.0%
7.8%
3.0% 2.1%
< 100 100-150 150-250 250-300 300-350
>350 Đơn vị: triệu đồng/m2
124 Theo chiều thời gian của SQTO, chỉ số UQoL thể hiện một mốc thời điểm phản ánh sự phát triển đô thị. Ở xu hướng chung, khi chỉ số UQoL đạt đến mức cao nhất định, thì sự thay đổi chỉ có thể diễn ra khi dịch chuyển hoặc tạo những cực vị thế mới. Hay nói cách khác, ở những nơi có chỉ số UQoL chưa đạt đến ngưỡng thì các cực vị thế mới sẽ có nhiều cơ hội hình thành hơn. Và cách thức tạo ra cực vị thế sẽ dựa trên những tiêu chí, chỉ tiêu cụ thể đáp ứng chất lượng cuộc sống đô thị. Hình 3.13 thể hiện mối liên hệ giữa cực vị thế hiện tại, cực vị thế tiềm năng trong tương lai qua chỉ số UQoL.
Cực vị thế hiện
tại
IUQoL
Bộ tiêu chí, chỉ tiêu chất lượng cuộc sống đô thị
Đạt ngưỡng
Chưa đạt ngưỡng
Cực vị thế tiềm năng trong tương
lai
Hình 3.13. Mối liên hệ giữa cực vị thế hiện tại, cực vị thế tiềm năng
trong tương lai và chỉ số UQoL
Nếu dựa trên dấu hiệu về chỉ số UQoL chưa đạt ngưỡng thì quận Cầu Giấy có
một số khu vực tiềm năng có thể được đầu tư để hình thành cực vị thế mới là phường Mai Dịch, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Quan Hoa, Yên Hòa, phía tây phường Trung Hòa (xem Hình 3.8). Tuy nhiên, ngoài dấu hiệu về chỉ số UQoL thì việc tạo
các cực vị thế phải dựa trên một số điều kiện về hiện trạng sử dụng đất của khu vực.
Đối với đất đô thị của quận Cầu Giấy phần lớn đều mang tính chất khá ổn định. Tuy nhiên, quận Cầu Giấy vẫn còn quỹ đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp, đó là những nguồn cung để các cực vị thế có không gian hình thành. Hiện tại, phường Yên Hòa, Trung Hòa có diện tích đất chưa sử dụng nhiều nhất, phường Mai Dịch có diện tích đất nông nghiệp lớn nhất. Những khu vực đất này đều nằm ở phía tây của quận Cầu Giấy. Ngoài ra, phường Mai Dịch còn tiếp giáp với khu đô thị Thành phố
Giao lưu ở phía bắc, là một trong những khu đô thị điểm nhấn ở phía tây Hà Nội.
Phường Yên Hòa cũng tiếp giáp với nhiều khu đô thị lớn, các công trình lớn ở phường Mễ Trì Hạ, Mỹ Đình 1 như tòa nhà Keangnam, Vinhomes Skylake,... Phía
125 tây của phường Trung Hòa cũng nằm trên trục đường đại lộ Thăng Long, rất gần với Khu đô thị Vinhomes Smart City. Do vậy, có thể dự báo các cực vị thế mới (nếu có hình thành) thì xu hướng sẽ dịch chuyển sang phía tây của quận Cầu Giấy.
3.6.2. Dự báo sự thay đổi giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy
Từ kết quả phân tích chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị (xem Hình 3.8) và bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy (xem Hình 3.11), có thể nhận xét một số trường hợp xảy ra như sau:
- Nhiều khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị tương đồng với nhau: tức
chỉ số IUQoL cao, trung bình, thấp và giá đất cũng cao, trung bình, thấp. Ví dụ như khu đô thị mới Dịch Vọng, khu dân cư trên đường Cầu Giấy, khu dân cư thuộc phường Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa và Yên Hòa.
- Một số ít khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị chưa tương đồng với nhau. Cụ thể là:
+ Khu vực có chỉ số IUQoL thuộc mức cao nhưng giá đất ở mức trung bình như một phần của khu vực Làng quốc tế Thăng Long, một phần khu dân cư trên đường Hồ Tùng Mậu, khu dân cư phía đông gần Công viên Cầu Giấy, một phần khu dân cư trên tuyến đường Nguyễn Chánh (được khoanh vi ở Hình 3.14). Qua khảo sát thực tế, tác giả nhận thấy rằng khu dân cư trên đường Hồ Tùng Mậu có vị trí gần với nghĩa trang
Mai Dịch, và nhà tang lễ quận Cầu Giấy. Khu dân cư phía đông Công viên Cầu Giấy và khu dân cư trên tuyến đường Nguyễn Chánh ngoài vị trí gần nghĩa trang thì còn có chung đặc điểm là vẫn đang trong quá trình thực hiện quy hoạch, hiện còn nhiều thửa tạm, hoặc chưa sử dụng. Thực chất, những khu vực này cũng nằm trong vùng vị thế ảnh hưởng của cực vị thế âm nên giá đất sẽ bị giảm đi (xem Hình 3.10).
+ Khu vực có giá đất cao nhưng chỉ số IUQoL ở mức thấp hơn. Ví dụ trong nghiên
cứu tại quận Cầu Giấy là khu dân cư gần Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính. Khu vực này có giá đất rất cao nhưng chỉ số IUQoL chỉ đứng thứ 2. Mặc dù ví dụ này chưa
phải là điển hình nhưng cũng thể hiện được một dạng chưa tương đồng giữa giá đất và chỉ số IUQoL trên địa bàn nghiên cứu. Một phần nguyên nhân có thể thấy khu vực Trung
Hòa – Nhân Chính có chỉ số vị thế trong mối tương tác với các cực vị thế chung của quận là ở mức thứ hai (xem Hình 3.10).
126 a. Kết quả tính chỉ số UQoL b. Kết quả phân vùng giá đất ở tại đô thị
Hình 3.14. Một số khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị chưa tương đồng
Từ thực tế phân tích trên địa bàn quận Cầu Giấy, có thể khái quát các trường hợp về mối quan hệ giữa giá đất ở tại đô thị và chỉ số IUQoL (Hình 3.15):
Trường hợp thuận loại 1
Giá đất cao - Chỉ số IUQoL cao
Trường hợp thuận loại 2
Giá đất thấp - Chỉ số IUQoL thấp
Trường hợp nghịch loại 2
Giá đất thấp - Chỉ số IUQoL cao
Trường hợp nghịch loại 1
Giá đất cao - Chỉ số IUQoL thấp
Giá đất ở tại đô thị IUQoL
Trung bình
Thấp Cao
Thấp Cao
Hình 3.15. Bốn trường hợp của mối quan hệ giá đất ở tại đô thị
và chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị IUQoL
- Mối quan hệ thuận với 2 trường hợp (hay 2 loại): (1) giá đất cao – chỉ số IUQoL
cao, (2) giá đất thấp – chỉ số IUQoL thấp. Đây là những trường hợp trong điều kiện kinh tế, xã hội, pháp lý của những khu vực có tính chất ổn định, không có bất thường.
127 - Mối quan hệ nghịch:
+ Mối quan hệ nghịch loại 1: Giá đất cao – chỉ số IUQoL thấp. Hay nói cách khác, khu vực đó có điều kiện cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng chưa tương xứng với giá đất. Nguyên nhân có thể từ một yếu tố vị thế nổi trội tại khu vực đó, hoặc tin đồn làm cho giá đất cao. Những bong bóng bất động sản như lý thuyết SQTO đã đề cập [42] là một trong những ví dụ điển hình của trường hợp này. Một giải thích khác có thể là từ mối quan hệ nghịch đảo giữa thu nhập và sự hài lòng. Nhóm dân cư có thu nhập cao hơn nói chung là có xu hướng đòi hỏi nhiều hơn. Vì vậy mà sự hài lòng của họ về UQoL tại khu vực ở sẽ có xu hướng thấp hơn so với thực tế. Như vậy, dựa trên mối quan hệ giữa giá đất và chỉ số UQoL có thể là một dấu hiệu để các nhà quản lý, nhà đầu tư điều chỉnh, cải tạo các dự án sao cho phù hợp với đối tượng
khách hàng. Và khi có sự cải thiện về UQoL thì có thể dẫn đến giá đất ở tại đô thị có xu hướng thay đổi theo chiều tích cực hơn nữa.
+ Mối quan hệ nghịch loại 2: Giá đất thấp – chỉ số IUQoL cao. Mặc dù trường hợp này ít xảy ra nhưng thực tế vẫn tồn tại. Nguyên nhân có thể xuất phát từ những yếu tố tâm lý. Ngoài ra, để giải thích cho trường hợp này, cần xem xét kỹ mức thu
nhập của người dân. Bởi vì thực tế là sự hài lòng về UQoL có thể khác nhau đối với các nhóm dân cư khác nhau (khác nhau về thu nhập, sự nhận thức, sở thích). Mối quan hệ nghịch này có thể là một cơ hội trong kinh doanh. Quá trình phân tích của
nghiên cứu đã chỉ ra, các cực vị thế được hình thành liên quan chặt chẽ đến yếu tố tác động của con người như quy hoạch, các chính sách, thị hiếu, công nghệ,...
Nhưng về cơ bản, vẫn phải có những điều kiện nền tảng nhất định. Các khu vực có chỉ số IUQoL cao là nơi tiềm năng để đầu tư, góp phần hình thành các cực vị thế. Trên địa bàn quận Cầu Giấy, giá đất khu vực đường Nguyễn Chánh, khu dân cư gần Công viên Cầu Giấy vẫn có xu hướng tăng lên khi quy hoạch đã hoàn thành xong.