là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địaphương.Decision Support Systems – DSS là một hệ thống thông tin được thiết kế đểhỗ trợ quyết định trong các tình huống phứ
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINHKHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giảng viên hướng dẫn : TS.Trần Thống NhấtHọc viên thực hiện : Lê Vi
MSHV : 22103138
Email : levi1592000@gmail.com
Tp Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2023
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINHKHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Thống NhấtHọc viên thực hiện : Lê Vi
MSSV : 22103138
Email : levi1592000@gmail.com
Tp Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2023
Trang 3MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1 Lý do chọn đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2
1.1 Một số khái niệm về Hệ hỗ trợ ra quyết định 2
1.1.1 Quyết định 2
1.1.2 Ra quyết định 2
1.1.3 Quyết định không gian và ra quyết định không gian 2
1.1.4 Hệ hỗ trợ ra quyết định 2
1.2 Một số ứng dụng hỗ trợ trong quá trình ra quyết định 2
1.2.1 Hệ thống thông tin địa lý – GIS 2
1.2.2 Phương pháp phân tích đa tiêu chí – MCA 3
1.2.3 Phương pháp phân tích thứ bậc – AHP (?) 3
1.3 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 5
1.3.1 Điều kiện tự nhiên 5
Trang 4MỞ ĐẦU1 Lý do chọn đề tài
Trong cuộc sống chúng ta không ngừng phải luôn luôn ra quyết định để giảiquyết mọi việc Việc đưa ra quyết định xuất trong khắp lĩnh vực, hoạt động sảnxuất, đời sống con người, nghiên cứu thống kê Vì vậy, có một lời khuyên hay mộtsự giúp ích là rất quan trọng Khi đó hệ hỗ trợ ra quyết định (DSS) ra đời Đồngthời cũng có sự ra đời của các mô hình ra quyết định giúp hỗ trợ con người trongviệc ra quyết định để đạt hiệu quả và kết quả tối ưu nhất.
Thị trường bất động sản ở nước ta đã trải qua nhiều giai đoạn thăng hoanhưng cũng có những thời kỳ trầm lắng Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực,thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn một số quy định chồng chéo, chưa rõràng đặc biệt là vấn đề giá cả bất động sản, hiện tượng giá đất tăng đột biến cũngnhư giảm đột ngột cũng gây ảnh hưởng lơn đến nền kinh tế Thông tin về thị trườngbất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minhbạch (như thông tin về quy hoạch, các dự án được thế chấp ngân hàng, tính pháp lýcủa từng dự án ) là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địaphương.
Decision Support Systems – DSS là một hệ thống thông tin được thiết kế đểhỗ trợ quyết định trong các tình huống phức tạp DSS là một hệ thống hỗ trợ raquyết định tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sử dụng các thuật toán vàcông nghệ thông tin để xử lý thông tin và đưa ra các quyết định phù hợp DSS cóthể được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm tài chính, kinh doanh, ytế, giáo dục, chính phủ, và quân đội…
Trước những vấn đề nêu trên, để xác định giá đất có độ hợp lý và mức độ tin
cậy cao tại cùng một thời điểm em thực hiện đề tài “Hệ hỗ trợ ra quyết định mua
bất động sản nhà phố tại thành phố Hồ Chí Minh”.
2 Mục tiêu nghiên cứu
Hệ hỗ trợ ra quyết định;
Bất động sản nhà phố tại địa bàn thành phố;Giá bất động sản nhà phố tại quận thành phố;Nhu cầu sử dụng bất động sản nhà phố của bản thân.
Trang 5CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1 Một số khái niệm về Hệ hỗ trợ ra quyết định
“Một quá trình lựa chọn có ý thức giữa hai hay nhiều phương án để chọn ra mộtphương án tạo ra được một kết quả mong muốn trong điều kiện ràng buộc đã biết”.
1.1.3 Quyết định không gian và ra quyết định không gian
Quyết định không gian là khi quyết định liên quan tới yếu tố, tác nhân có dữ liệu,thông tin không gian.
Ra quyết định không gian là quá trình nhận thức để đưa đến quyết định khônggian.
1.1.4 Hệ hỗ trợ ra quyết định
Là một chương trình vi tính được sử dụng để hỗ trợ đưa ra các quyết định, phánđoán và chiều hướng hành động của một tổ chức hoặc một doanh nghiệp DSS sẽ sàng lọcvà phân tích lượng dữ liệu khổng lồ, tổng hợp thông tin một cách toàn diện mà có thểđược sử dụng để giải quyết các vấn đề và trong quá trình ra quyết định.
Thông tin thường được sử dụng bởi DSS gồm doanh thu mục tiêu, số liệu bán hàngtừ các khoảng thời gian khác nhau và dữ liệu kiểm kê hoặc những hoạt động liên quankhác.
Một DSS sẽ tập hợp và phân tích dữ liệu, tổng hợp nó để tạo ra các báo cáo thôngtin tổng quát Theo cách này, là một ứng dụng thông tin, DSS khác với những ứng dụnghoạt động thông thường chỉ có chức năng là thu thập dữ liệu.
DSS có thể được máy tính hóa hoàn toàn hoặc được điều khiển bởi con người.Trong một số trường hợp, nó có thể kết hợp cả hai Các hệ thống lí tưởng sẽ phân tíchthông tin và thực sự đưa ra quyết định cho người dùng Ít nhất chúng cho phép ngườidùng đưa ra quyết định sáng suốt hơn với tốc độ nhanh hơn.
Trang 61.2 Một số ứng dụng hỗ trợ trong quá trình ra quyết định
1.2.1 Hệ thống thông tin địa lý – GIS
Hệ thống thông tin địa lý
là hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, cácthao tác phân tích, cơ sởdữ liệu đầu vào liên quan về mặt địa lý không gian, nhằmtrợ giúp việc thu nhận, lưu trữ,quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị…các thông tinkhông gian từ thế giới thực để giảiquyết vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đíchcủa con người đặt ra (Nguyễn Kim Lợivà ctv, 2009).
Hệ thống thông tin địa lý (GIS - Geographic Information System) là khái niệm đểchỉ một tập hợp có tổ chức, bao gồm: hệ thống phần cứng, phần mềm máy tính, các dữliệu địa lý và con người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu trữ, cập nhật, điềukhiển, phân tích, và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến vị trí địa lý Khái niệmvề GIS đã bắt đầu được nghiên cứu từ những năm đầu thế kỷ XX, hiện đã được nhiềuquốc gia trên thế giới sử dụng ở nhiều lĩnh vực khác nhau từ quân sự, khoa học, thươngmại, môi trường, quản lý đô thị, quản lý quy hoạch (theo Công văn số 1247/BXD-PTĐTngày 14/4/2022 của Bộ Xây dựng).
Hệ thống cơ sở dữ liệu đô thị liên thông trên nền GIS là hệ thống được thiết kế,xây dựng để quản lý các cơ sở dữ liệu đô thị theo dạng các lớp bản đồ (quy hoạch xâydựng, hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các công trình hạ tầng, dịch vụ xã hội ) được tích hợp trênnền dữ liệu địa lý quốc gia trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia Hệ thống sẽ chophép hiển thị các lớp thông tin đã được sàng lọc, phân tích, tổng hợp, tính toán theo yêucầu truy cập thông tin của người sử dụng hệ thống (theo Công văn số 1247/BXD-PTĐTngày 14/4/2022 của Bộ Xây dựng).
1.2.2 Phương pháp phân tích đa tiêu chí – MCA
Phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn là một kỹ thuật phân tích tổ hợp các tiêuchuẩn khác nhau nhằm đưa ra kết quả cuối cùng Phân tích đa tiêu chuẩn (Multi -CriteriaAnalysis –MCA) cung cấp cho người ra quyết định các mức độ quan trọng khácnhau của các tiêu chuẩn khác nhau hay là trọng số của các tiêu chuẩn liên quan Để xácđịnh trọng số của các tiêu chuẩn, người ta thường dùng phương pháp tham khảo tri thứcchuyên gia, kinh nghiệm của cá nhân.
Một cách tiếp cận để xác định tầm quan trọng tương đối của các phương án dựavào sự so sánh cặp được đề xuất bởi Saaty (1977, 1980, 1994) là phương pháp phân tíchthứ bậc riêng rẽ (AHP-IDM) trong ra quyết định đa tiêu chuẩn, kết quả thường mang tínhchủ quan, để khắc phục được điều ấy, nhiều nhà nghiên cứu đã sử dụng phương phápphân tích thứ bậc trong ra quyết định nhóm (AHP – GDM) để xác địnhtrọng số các tiêuchuẩn.
1.2.3 Phương pháp phân tích thứ bậc – AHP (?)
- Những năm đầu thập niên 1970, Thomas L.Saaty phát triển phương pháp ra quyếtđịnh như là quy trình phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process – AHP) nhằm xử lýcác vấn đề ra quyết định đa tiêu chuẩn phức tạp.
Trang 7- Cho phép tập hợp các kiến thức chuyên gia về vấn đề của họ, kết hợp các dữ liệuchủ quan và khách quan trong một khuôn khổ thứ bậc logic.
- Cung cấp cho người ra quyết định một cách tiếp cận trực giác theo phánđoánthông thường để đánh giá sự quan trọng của mỗi thành phần thông qua quá trình sosánh cặp.
- AHP kết hợp cả hai mặt tư duy của con người: Cả về định tính và định lượng.Định tính qua sự sắp xếp thứ bậc và định lượng qua sự mô tả các đánh giá và sự ưa thíchqua các con số có thể dùng để mô tả nhận định của con người cả vấn đề vô hình lẫn vật lýhữu hình, nó có thể mô tả cảm giác, trực giác đánh giá của con người.
Ngày nay AHP được sử dụng khá phổ biến trong các lĩnh vực quản lý tài nguyênđất đai, thương mại…
- AHP dựa trên ba nguyên tắc: (1) Phân tích vấn đề ra quyết định, (2) Đánh giásosánh các thành phần, (3) Tổng hợp các yếu tố ưu tiên.
Trang 8Sau đó chúng được đưa vào trong ma trận để quản lý vấn đề theo chiều dọc lẫnchiều ngang dưới sự phân cấp tiêu chuẩn của trọng số.
Bước 2- Tính trọng số
Mỗi chỉ tiêu là một trọng số, dựa vào sự quan trọng của nó trong hệ thống chúng tacó thể xác định được trọng số của từng chỉ tiêu thong qua hệ chuyên gia.
Tổng tất cả các tiêu chuẩn phải là 100% hay bằng 1.
Trọng số này chính là mức độ quan trọng của từng chỉ tiêu ảnh hưởng bao nhiêuđến vấn đề nghiên cứu.
1.3 Khái quát về địa bàn nghiên cứu
1.3.1 Điều kiện tự nhiên
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 10’ – 10 38’ vĩ độ bắc⸰ ⸰và 106 22’ – 106 54 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh⸰ ⸰Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -VũngTàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
Trang 9Hình 1.2 Vị trí thành phố Hồ Chí Minh
1.3.2 Địa hình
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ vàđồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từÐông sang Tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình.
Vùng cao nằm ở phía Bắc - Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc bắc huyện CủChi, đông bắc quận Thủ Ðức và quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình10-25 m và xen kẽ có những đồi gò độ cao cao nhất tới 32m, như đồi Long Bình (quận 9).Vùng thấp trũng ở phía Nam-Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận 9,8,7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) Vùng này có độ cao trung bình trêndưới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m.
Vùng trung bình, phân bố ở khu vực Trung tâm Thành phố, gồm phần lớn nộithành cũ, một phần các quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ quận 12 và huyện Hóc Môn Vùng nàycó độ cao trung bình 5-10m.
Nhìn chung, địa hình Thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá đadạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt.
Trang 10Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh, trầm tích nàycó nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng sông và bãi bồi nên đãhình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa có diện tích 15.100 ha (7,8%),nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất phèn mặn (45.500 ha (23,6) Ngoài ra có mộtdiện tích nhỏ khoảng hơn 400 ha (0,2%) là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâubị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò.
1.3.4 Khí hậu
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũngnhư các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết TPHCM là nhiệt độ cao đềutrong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quansâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủyếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:
- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số giờ nắng trungbình/tháng 160-270 giờ Nhiệt độ không khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4(28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1(25,70C) Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C Ðiều kiện nhiệtđộ và ánh sáng thuận lợi cho sự phát triển các chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năngsuất sinh học cao; đồng thời đẩy nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong cácchất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị
- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao nhất 2.718 mm (1908) vànăm nhỏ nhất 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm là 159 ngày Khoảng 90%lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đóhai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưakhông đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, cókhuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc Ðại bộ phận các quận nội thànhvà các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và TâyNam.
- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80%và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức thấp tuyệt đối xuốngtới 20%.
- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính và chủyếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc Gió Tây -Tây Nam từ Ấn Ðộ Dươngthổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10 và gió thổi mạnh nhất vào tháng
Trang 118 Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11 đếntháng 2 Ngoài ra có gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng5
Năm 2022, kinh tế cả nước và TPHCM đã phục hồi nhanh chóng, trong đóTPHCM tăng trưởng đạt 9,03% vượt xa kế hoạch đề ra (6 - 6,5%), thu ngân sách củaThành phố đạt 122% dự toán, tăng 23,6% so với cùng kỳ năm 2021, đóng góp khoảng26,5% tổng thu ngân sách của cả nước Tuy nhiên, sự gia tăng này được đánh giá là chưabền vững và sẽ gặp khó khăn hơn trong năm 2023 (đây cũng là nhận định chung đối vớitình hình cả nước) Thực tế cho thấy, Quý I/2023, tăng trưởng kinh tế của TPHCM chỉ đạttỷ lệ 0,7% so với cả nước là 3,32%, đây là tỷ lệ thấp ngoài dự báo, trong khi kế hoạch củaThành phố năm 2023 tăng trưởng từ 7,5 - 8,0% Đây cũng là một thách thức lớn củaThành phố trong năm 2023.
Sáng 28/9, UBND TPHCM tổ chức Phiên họp thường kỳ về tình hình kinh tế - xãhội (KT-XH) 9 tháng đầu năm; triển khai nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm quý IV năm2023 Tham dự hội nghị có các đồng chí: Nguyễn Văn Nên, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thưThành ủy TPHCM; Nguyễn Thị Lệ, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TP;… Báocáo tại phiên họp, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Phạm Trung Kiên cho biết,mặc dù gặp nhiều khó khăn, thách thức, TP vẫn làm tốt mục tiêu ngăn chặn đà suy giảm,các lĩnh vực kinh tế có mức tăng trưởng khá, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) quýIII/2023 ước tăng 6,71%, 9 tháng ước tăng 4,57% so với cùng kỳ Chỉ số sản xuất côngnghiệp (IIP) trên địa bàn TP tăng 3,2%; 4 ngành công nghiệp trọng điểm tăng 5,8%; tổngmức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước tăng 8,6%; tổng doanh thu dulịch ước tăng 35,8% so với cùng kỳ; Số doanh nghiệp thành lập mới tăng 13% (37.224doanh nghiệp).
Thành phố tổ chức triển khai thực hiện Nghị quyết số 98/2023/QH15 đồng bộ,quyết liệt, hiệu quả, đạt kế hoạch đề ra Hoạt động chuyển đổi số đạt nhiều kết quả tíchcực, đứng thứ 2 cả nước về Chỉ số chuyển đổi số Trong 21 chỉ tiêu thành phần (của 17nhóm chỉ tiêu) KT-XH chủ yếu năm 2023 theo Nghị quyết số 71/NQ-HĐND ngày09/12/2022 của HĐND TP, dự kiến có 19/21 chỉ tiêu đạt và phấn đấu đạt kế hoạch; có 2chỉ tiêu dự kiến không đạt.
Trang 12Thành phố cũng nhìn nhận một số tồn tại, hạn chế như: Kinh tế thế giới tiếp tụcgặp nhiều khó khăn, biến động, môi trường quốc tế đang kém thuận lợi, một số thị trườngchậm cải thiện, tác động trực tiếp làm sản xuất công nghiệp trong nước nói chung và củaTP bị ảnh hưởng; đơn hàng sản xuất giảm, hàng hóa tồn kho tăng, kim ngạch xuất nhậpkhẩu giảm (kim ngạch xuất khẩu giảm 14,2%; kim ngạch nhập khẩu giảm 17,25%) Sốlượng doanh nghiệp thành lập mới tăng về số lượng, nhưng giảm về vốn đăng ký so vớicùng kỳ (giảm 9%); thu hút đầu tư FDI giảm mạnh (giảm 34,1%) Mặc dù tình hình giảingân vốn đầu tư công cao hơn cùng kỳ về giá trị tuyệt đối, nhưng tốc độ giải ngân cònthấp, chưa đạt như kỳ vọng.
Về nhiệm vụ giải pháp trọng tâm 3 tháng cuối năm 2023, UBND TP sẽ tập trungcập nhật, triển khai các chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; cácnghị quyết, kết luận của Thành ủy, HĐND TP Thực hiện hiệu quả Thông báo số 332/TB-VPCP ngày 17/8/2023 về Kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về nhiệm vụ,giải pháp lớn ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng và bảo đảmcác cân đối lớn của nền kinh tế trong những tháng cuối năm 2023, gắn với việc triển khaicác nhiệm vụ theo Kế hoạch số 167/KH-UBND ngày 17/01/2023 về thực hiện Chủ đềnăm 2023 “Nâng cao hiệu quả hoạt động công vụ, đẩy mạnh cải cách hành chính và cảithiện môi trường đầu tư; thúc đẩy phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội”.
Thành phố tiếp tục cụ thể hóa, triển khai thực hiện đồng bộ, hiệu quả các Nghịquyết được HĐDN TP thông qua Tập trung xây dựng, hoàn thiện, tham mưu: Đề án vềchính sách xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức chính quyền TP Tập trung nguồn lựctriển khai kế hoạch thực hiện Chỉ thị số 27-CT/TU của Thành ủy, Nghị quyết số 18/NQ-HĐND của HĐND TP và Quyết định số 2856/QĐ-UBND của UBND TP về Kế hoạchtriển khai thực hiện Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế,chính sách đặc thù phát triển TP và các văn bản chỉ đạo có liên quan Khẩn trương rà soát,đẩy nhanh tiến độ thực hiện hoàn thành các nhiệm vụ đã được phân công thực hiện trêncác lĩnh vực; hoàn thành cơ bản việc triển khai các nội dung của Nghị quyết trong năm2023.