hệ hỗ trợ quyết định trong quản lý đất đai đề tài hệ hỗ trợ ra quyết định mua bất động sản nhà phố tại thành phố hồ chí minh

là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địaphương.Decision Support Systems – DSS là một hệ thống thông tin được thiết kế đểhỗ trợ quyết định trong các tình huống phứ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-

-MÔN HỌC

HỆ HỖ TRỢ QUYẾT ĐỊNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI

HỆ HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giảng viên hướng dẫn : TS.Trần Thống Nhất

Học viên thực hiện : Lê Vi

MSHV : 22103138

Email : levi1592000@gmail.com

Tp Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-

-MÔN HỌC

HỆ HỖ TRỢ QUYẾT ĐỊNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI

HỆ HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ

PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Thống Nhất

Học viên thực hiện : Lê Vi

MSSV : 22103138

Email : levi1592000@gmail.com

Tp Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2023

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2

1.1 Một số khái niệm về Hệ hỗ trợ ra quyết định 2

1.1.1 Quyết định 2

1.1.2 Ra quyết định 2

1.1.3 Quyết định không gian và ra quyết định không gian 2

1.1.4 Hệ hỗ trợ ra quyết định 2

1.2 Một số ứng dụng hỗ trợ trong quá trình ra quyết định 2

1.2.1 Hệ thống thông tin địa lý – GIS 2

1.2.2 Phương pháp phân tích đa tiêu chí – MCA 3

1.2.3 Phương pháp phân tích thứ bậc – AHP (?) 3

1.3 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 5

1.3.1 Điều kiện tự nhiên 5

1.3.2 Địa hình 6

1.3.3 Địa chất 6

1.3.4 Khí hậu 6

1.3.5 Thủy văn 7

CHƯƠNG 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 9

2.1 Quy trình thực hiện 9

2.1.1 Xác định vấn đề 9

2.1.2 Xác định mục tiêu 9

2.1.3 Đánh giá các tiêu chí lựa chọn 10

KẾT LUẬN 14

TÀI LIỆU THAM KHẢO 15

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong cuộc sống chúng ta không ngừng phải luôn luôn ra quyết định để giải quyết mọi việc Việc đưa ra quyết định xuất trong khắp lĩnh vực, hoạt động sản xuất, đời sống con người, nghiên cứu thống kê Vì vậy, có một lời khuyên hay một

sự giúp ích là rất quan trọng Khi đó hệ hỗ trợ ra quyết định (DSS) ra đời Đồng thời cũng có sự ra đời của các mô hình ra quyết định giúp hỗ trợ con người trong việc ra quyết định để đạt hiệu quả và kết quả tối ưu nhất

Thị trường bất động sản ở nước ta đã trải qua nhiều giai đoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm lắng Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn một số quy định chồng chéo, chưa rõ ràng đặc biệt là vấn đề giá cả bất động sản, hiện tượng giá đất tăng đột biến cũng như giảm đột ngột cũng gây ảnh hưởng lơn đến nền kinh tế Thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minh bạch (như thông tin về quy hoạch, các dự án được thế chấp ngân hàng, tính pháp lý của từng dự án ) là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địa phương

Decision Support Systems – DSS là một hệ thống thông tin được thiết kế để

hỗ trợ quyết định trong các tình huống phức tạp DSS là một hệ thống hỗ trợ ra quyết định tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sử dụng các thuật toán và công nghệ thông tin để xử lý thông tin và đưa ra các quyết định phù hợp DSS có thể được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm tài chính, kinh doanh, y

tế, giáo dục, chính phủ, và quân đội…

Trước những vấn đề nêu trên, để xác định giá đất có độ hợp lý và mức độ tin

cậy cao tại cùng một thời điểm em thực hiện đề tài “Hệ hỗ trợ ra quyết định mua

bất động sản nhà phố tại thành phố Hồ Chí Minh”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ hỗ trợ ra quyết định;

Bất động sản nhà phố tại địa bàn thành phố;

Giá bất động sản nhà phố tại quận thành phố;

Nhu cầu sử dụng bất động sản nhà phố của bản thân

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Một số khái niệm về Hệ hỗ trợ ra quyết định

1.1.1 Quyết định

Quyết định được xem là sự phản ứng của con người đối với một vấn đề - ra quyết định

Trong Hệ hỗ trợ ra quyết định, quyết định được hiểu là sự lựa chọn

1.1.2 Ra quyết định

Theo nghĩa hẹp, ra quyết định là đưa ra sự lựa chọn cuối cùng phương án hành động của con người

Theo nghĩa rộng, ra quyết định là một quá trình gồm phát hiện vấn đề, xác định mục tiêu, tập hợp ý kiến và trí tuệ để định ra phương án; phân tích đánh giá lựa chọn phương án tối ưu, thực hiện phương án, phản hồi điều tiết Như vậy, ra quyết định là quá trình cân nhắc và lựa chọn trong hành động để đạt mục tiêu tốt nhất của người con người

“Một quá trình lựa chọn có ý thức giữa hai hay nhiều phương án để chọn ra một phương án tạo ra được một kết quả mong muốn trong điều kiện ràng buộc đã biết”

1.1.3 Quyết định không gian và ra quyết định không gian

Quyết định không gian là khi quyết định liên quan tới yếu tố, tác nhân có dữ liệu, thông tin không gian

Ra quyết định không gian là quá trình nhận thức để đưa đến quyết định không gian

1.1.4 Hệ hỗ trợ ra quyết định

Là một chương trình vi tính được sử dụng để hỗ trợ đưa ra các quyết định, phán đoán và chiều hướng hành động của một tổ chức hoặc một doanh nghiệp DSS sẽ sàng lọc

và phân tích lượng dữ liệu khổng lồ, tổng hợp thông tin một cách toàn diện mà có thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề và trong quá trình ra quyết định

Thông tin thường được sử dụng bởi DSS gồm doanh thu mục tiêu, số liệu bán hàng

từ các khoảng thời gian khác nhau và dữ liệu kiểm kê hoặc những hoạt động liên quan khác

Một DSS sẽ tập hợp và phân tích dữ liệu, tổng hợp nó để tạo ra các báo cáo thông tin tổng quát Theo cách này, là một ứng dụng thông tin, DSS khác với những ứng dụng hoạt động thông thường chỉ có chức năng là thu thập dữ liệu

DSS có thể được máy tính hóa hoàn toàn hoặc được điều khiển bởi con người Trong một số trường hợp, nó có thể kết hợp cả hai Các hệ thống lí tưởng sẽ phân tích thông tin và thực sự đưa ra quyết định cho người dùng Ít nhất chúng cho phép người dùng đưa ra quyết định sáng suốt hơn với tốc độ nhanh hơn

1.2 Một số ứng dụng hỗ trợ trong quá trình ra quyết định

1.2.1 Hệ thống thông tin địa lý – GIS

Hệ thống thông tin địa lý

là hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, cácthao tác phân tích, cơ sở

dữ liệu đầu vào liên quan về mặt địa lý không gian, nhằmtrợ giúp việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị…các thông tinkhông gian từ thế giới thực để giải quyết vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đíchcủa con người đặt ra (Nguyễn Kim Lợi

và ctv, 2009)

Hệ thống thông tin địa lý (GIS - Geographic Information System) là khái niệm để chỉ một tập hợp có tổ chức, bao gồm: hệ thống phần cứng, phần mềm máy tính, các dữ liệu địa lý và con người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu trữ, cập nhật, điều khiển, phân tích, và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến vị trí địa lý Khái niệm

về GIS đã bắt đầu được nghiên cứu từ những năm đầu thế kỷ XX, hiện đã được nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng ở nhiều lĩnh vực khác nhau từ quân sự, khoa học, thương mại, môi trường, quản lý đô thị, quản lý quy hoạch (theo Công văn số 1247/BXD-PTĐT ngày 14/4/2022 của Bộ Xây dựng)

Hệ thống cơ sở dữ liệu đô thị liên thông trên nền GIS là hệ thống được thiết kế, xây dựng để quản lý các cơ sở dữ liệu đô thị theo dạng các lớp bản đồ (quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các công trình hạ tầng, dịch vụ xã hội ) được tích hợp trên nền dữ liệu địa lý quốc gia trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia Hệ thống sẽ cho phép hiển thị các lớp thông tin đã được sàng lọc, phân tích, tổng hợp, tính toán theo yêu cầu truy cập thông tin của người sử dụng hệ thống (theo Công văn số 1247/BXD-PTĐT ngày 14/4/2022 của Bộ Xây dựng)

1.2.2 Phương pháp phân tích đa tiêu chí – MCA

Phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn là một kỹ thuật phân tích tổ hợp các tiêu chuẩn khác nhau nhằm đưa ra kết quả cuối cùng Phân tích đa tiêu chuẩn (Multi -CriteriaAnalysis –MCA) cung cấp cho người ra quyết định các mức độ quan trọng khác nhau của các tiêu chuẩn khác nhau hay là trọng số của các tiêu chuẩn liên quan Để xác định trọng số của các tiêu chuẩn, người ta thường dùng phương pháp tham khảo tri thức chuyên gia, kinh nghiệm của cá nhân

Một cách tiếp cận để xác định tầm quan trọng tương đối của các phương án dựa vào sự so sánh cặp được đề xuất bởi Saaty (1977, 1980, 1994) là phương pháp phân tích thứ bậc riêng rẽ (AHP-IDM) trong ra quyết định đa tiêu chuẩn, kết quả thường mang tính chủ quan, để khắc phục được điều ấy, nhiều nhà nghiên cứu đã sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc trong ra quyết định nhóm (AHP – GDM) để xác địnhtrọng số các tiêu chuẩn

1.2.3 Phương pháp phân tích thứ bậc – AHP (?)

- Những năm đầu thập niên 1970, Thomas L.Saaty phát triển phương pháp ra quyết định như là quy trình phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process – AHP) nhằm xử lý các vấn đề ra quyết định đa tiêu chuẩn phức tạp

- Cho phép tập hợp các kiến thức chuyên gia về vấn đề của họ, kết hợp các dữ liệu chủ quan và khách quan trong một khuôn khổ thứ bậc logic

- Cung cấp cho người ra quyết định một cách tiếp cận trực giác theo phán đoánthông thường để đánh giá sự quan trọng của mỗi thành phần thông qua quá trình so sánh cặp

- AHP kết hợp cả hai mặt tư duy của con người: Cả về định tính và định lượng Định tính qua sự sắp xếp thứ bậc và định lượng qua sự mô tả các đánh giá và sự ưa thích qua các con số có thể dùng để mô tả nhận định của con người cả vấn đề vô hình lẫn vật lý hữu hình, nó có thể mô tả cảm giác, trực giác đánh giá của con người

Ngày nay AHP được sử dụng khá phổ biến trong các lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai, thương mại…

- AHP dựa trên ba nguyên tắc: (1) Phân tích vấn đề ra quyết định, (2) Đánh giá sosánh các thành phần, (3) Tổng hợp các yếu tố ưu tiên

Hình 1.1 Cấu trúc thứ bậc

Các bước thực hiện phương pháp:

Bước 1- Phân tích

Tiến hành lựa chọn các chỉ tiêu cần nghiên cứu, phân cấp và loại bỏ các chỉ tiêu kém quan trọng

Mỗi chỉ tiêu được chia ra một mức phù hợp, được phân tích dựa vào mức độ quan trọng của của chúng

Khi kết thúc, quá trình trình sẽ lặp đi lặp lại làm cho vấn đề thay đổi để khách quan hơn

Sau đó chúng được đưa vào trong ma trận để quản lý vấn đề theo chiều dọc lẫn chiều ngang dưới sự phân cấp tiêu chuẩn của trọng số

Bước 2- Tính trọng số

Mỗi chỉ tiêu là một trọng số, dựa vào sự quan trọng của nó trong hệ thống chúng ta

có thể xác định được trọng số của từng chỉ tiêu thong qua hệ chuyên gia

Tổng tất cả các tiêu chuẩn phải là 100% hay bằng 1

Trọng số này chính là mức độ quan trọng của từng chỉ tiêu ảnh hưởng bao nhiêu đến vấn đề nghiên cứu

Bước 3- Đánh giá

Căn cứ lựa chọn và so sánh chỉ tiêu này với các chỉ tiêu khác nhằm đánh giá chúng ảnh hưởng như thế nào đến vấn đề nghiên cứu của chúng ta

Bước 4- Lựa chọn

Sau khi đánh giá các chỉ tiêu nghiên cứu, tiến hành so sánh các tiêu chuẩn,chọn lựa sao và loại bỏ các chỉ tiêu ít ảnh hưởng đến vấn đề nghiên cứu

1.3 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

1.3.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 10’ – 10 38’ vĩ độ bắc⸰ ⸰

và 106 22’ – 106 54 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh⸰ ⸰ Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Hình 1.2 Vị trí thành phố Hồ Chí Minh

1.3.2 Địa hình

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Ðông sang Tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình

Vùng cao nằm ở phía Bắc - Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc bắc huyện Củ Chi, đông bắc quận Thủ Ðức và quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10-25 m và xen kẽ có những đồi gò độ cao cao nhất tới 32m, như đồi Long Bình (quận 9) Vùng thấp trũng ở phía Nam-Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận 9, 8,7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) Vùng này có độ cao trung bình trên dưới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m

Vùng trung bình, phân bố ở khu vực Trung tâm Thành phố, gồm phần lớn nội thành cũ, một phần các quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ quận 12 và huyện Hóc Môn Vùng này

có độ cao trung bình 5-10m

Nhìn chung, địa hình Thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt

1.3.3 Địa chất

Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai tướng trầm tích-trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen

Trầm tích Pleixtoxen (trầm tích phù sa cổ): chiếm hầu hết phần phía Bắc, Tây Bắc

và Ðông Bắc thành phố, gồm phần lớn các huyện Củ Chi, Hóc môn, Bắc Bình Chánh, quận Thủ Ðức, Bắc-Ðông Bắc quận 9 và đại bộ phận khu vực nội thành cũ

Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh, trầm tích này

có nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng sông và bãi bồi nên đã hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa có diện tích 15.100 ha (7,8%), nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất phèn mặn (45.500 ha (23,6) Ngoài ra có một diện tích nhỏ khoảng hơn 400 ha (0,2%) là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu

bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò

1.3.4 Khí hậu

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:

- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số giờ nắng trung bình/tháng 160-270 giờ Nhiệt độ không khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C) Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C Ðiều kiện nhiệt

độ và ánh sáng thuận lợi cho sự phát triển các chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năng suất sinh học cao; đồng thời đẩy nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong các chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị

- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao nhất 2.718 mm (1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm là 159 ngày Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc Ðại bộ phận các quận nội thành

và các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam

- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80%

và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức thấp tuyệt đối xuống tới 20%

- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính và chủ yếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc Gió Tây -Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10 và gió thổi mạnh nhất vào tháng