đồ án môn học nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản ở việt nam

Tuy Luật đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật đất đai 2003, đã tiếp cận và thể hiện đầy đā vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trưßng, nhằm đảm bảo quyền lợi cāa ngưßi sử dÿ

TR¯àNG Đ¾I HàC KINH T¾ QUÞC DÂN

KHOA BÂT ĐÞNG SÀN VÀ KINH T¾ TÀI NGUYÊN -*** -

ĐÀ ÁN MÔN HàC

Đề tài: Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam

Há và tên: Nguyễn Việt Anh Mã sinh viên: 11190447 Lßp: QuÁn lý đÃt đai 61

GiÁng viên h°ßng dẫn: ThS Vũ Thành Bao

Hà Nßi – năm 2022

Nô ̣i dung

LàI Mâ ĐÄU 5

a) Lí do nghiên cứu 5

b) Mục tiêu nghiên cứu 8

c) Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 8

d) Ph±¡ng pháp nghiên cÿu 8

e) K¿t c¿u cÿa đß tài 8

Chư¡ng I: C¡ sß lý luận về công tác định giá b¿t đßng s¿n 9

1.2.2 Nguyên t¿c cung - c¿u: 11

1.2.3 Nguyên t¿c đánh giá các yêu tố tham gia quá trình t¿o rat hu nh¿p thÿc tÿ b¿t đßng s¿n 12

1.2.4 Nguyên t¿c thay đổi 12

1.2.5 Nguyên t¿c cân đối 13

1.2.6 Nguyên t¿c phù hÿp 13

1.2.7 Nguyên t¿c c¿nh tranh 14

1.2.8 Nguyên t¿c đóng góp 14

1.2.9 Nguyên t¿c tăng và gi¿m ph¿n sinh lÿi 15

1.2.10 Nguyên t¿c tăng, gi¿m giá trị b¿t đßng s¿n do tác đßng bßi nhÿng b¿t đßng s¿n khác 15

1.2.11 Nguyên t¿c thay th¿ 15

1.2.12 Nguyên t¿c kh¿ năng sinh lßi cÿa đ¿t 16

3.2 Ph±¡ng h±ßng và gi¿i pháp 36 3.2.1 Ph±¡ng h±ßng 36 3.2.2 Gi¿i pháp 37

LàI Mâ ĐÄU

a) Lí do nghiên cứu

Giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất cāa Luật Đất đai Giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác cāa Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi Tuy Luật đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật đất đai 2003, đã tiếp cận và thể hiện đầy đā vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trưßng, nhằm đảm bảo quyền lợi cāa ngưßi sử dÿng đất, quyền lợi cāa Nhà nước, chā đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; đồng thßi phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.Tuy nhiên, sau 5 năm thi hành trong điều kiện quyền sử dÿng đất trá thành một loại hàng hóa khá đặc biệt trong nền kinh tế thị trưßng và do những khiếm khuyết cāa bản thân Luật nên đã xuất hiện một số bất cập, trong đó lớn nhất là giá đất

* Những tồn tại:

- Giá đÃt thÃp xa so vßi thß tr°áng ã mái thái điểm

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải <phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trưßng= (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trưßng Trên thực tế khung giá đất cāa Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trưßng Tương tự như thế, khung giá đất cāa cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trưßng tại địa phương Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trưßng Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trưßng khiến ngưßi bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng… thì mặt bằng luôn là một trong những <điểm nghẽn= khiến các công trình chậm tiến độ

- Nguồn thu từ đÃt đang bß thÃt thoát, trong đó có việc đßnh giá đÃt

Tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương Nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mÿc đích sử dÿng đất, chuyển công năng sử dÿng cāa công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mÿc đích sử dÿng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất á; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dÿng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách Hoạt động thu tiền sử dÿng đất, tiền thuê đất, thuế sử dÿng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập

- BÃt cập trong cách tính giá đÃt hiện nay đßi vßi các dự án BĐS là mßt trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao

Hiện nay Hội đồng định giá đất á các thành phố lớn theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trưßng cāa các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu cāa dự án đang xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chā đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp Cách tính giá đất này có ưu điểm là á những chā đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dÿng đất lớn) thì phải trả giá đất cao là hợp lý nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu nhà nước công bố thưßng cao gấp 1,8-2,6 lần Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp thì sẽ phải tiếp tÿc điều chỉnh tăng hệ số này lên Đây chính là hệ số giá đất so với giá đất công bố nhà đầu tư phải nộp Với cách tính này thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tÿc vì hệ số đơn giá đất liên tÿc tăng hàng năm, thậm chí từng quý

- Ph°¡ng pháp xác đßnh giá đÃt vẫn còn h¿n ch¿

Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trưßng hoặc nơi có thị trưßng nhưng thông tin giá đất thị trưßng độ tin 6 cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất (ngưßi dân thưßng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dÿng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trưßng để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất Hiện tại, việc định giá đất cÿ thể áp dÿng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sá hạ tầng Đồng thßi, việc tổ chức thực hiện định giá đất cÿ thể trong một số trưßng hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thßi về tiến độ tính thu tiền sử dÿng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thưßng khi Nhà nước thu hồi đất; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số địa phương chưa tốt Đặc biệt, trình độ, năng lực thực hiện định giá đất cāa cán bộ định giá đất và cāa Hội đồng thẩm định giá còn hạn chế Hội đồng thẩm định giá đất hoạt động kiêm nhiệm nên khó khăn về thßi gian và ảnh hưáng đến chất lượng, thßi gian định giá đất Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định

Chính vì những h¿n ch¿ ch¿ và bÃt cập nêu trên, em ti¿n hành lựa chán đÁ tài <Nghiên cứu ho¿t đßng đßnh giá bÃt đßng sÁn ã Việt Nam=

b) Mục tiêu nghiên cứu

- Từ cơ sá khoa học và thực tiễn cāa công tác định giá bất động sản á Việt Nam, nghiên cứu, vận dÿng đề xuất khung pháp lý định giá bất động sản, tạo điều kiện cho sự phát triển thị trưßng bất động sản lành mạnh

c) Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2011-2022

d) Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp duy vật biên chứng và lịch sử - Phương pháp tiếp cận hệ thống

- Phương pháp kế thừa

- Phương pháp điều tra khảo sát - Phương pháp chuyên gia

e) Kết cấu của đề tài

- Đề tài đi sâu vào 3 phần chính:

+ Cơ sá lý luận về công tác định giá bất động sản

+ Thực trạng hoạt động định giá bất động sản á Việt Nam

+ Phương hướng và giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá bất động sản trong thßi giann tới

Ch°¡ng I: C¡ sã lý luận vÁ công tác đßnh giá bÃt đßng sÁn

1.1 Định giá bất động sản

- Bất động sản là đất đai cũng có thể là các tài sản gắn liền với đất Vì vậy hoạt động định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất Trong trưßng hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất , thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về quền chiếm hữu, quyền sử dÿng và về mÿc đích sử dÿng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dßi được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bái nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và m ức độ ảnh hưáng cāa mỗi yếu tố đến giá trị cāa bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản; những yếu tố và mức độ ảnh hưáng cāa những yếu tố đó đến giá trị cāa bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính công việc cāa ngưßi định giá

- Do bất động sản có những đặc trưng mà không có một loại tài sản nào giống nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điệm khác định giá tài sản thông thưßng Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:

+ Đất đai – thành phần cơ bản cāa bất động sản thuộc sá hữu Nhà nước

Khác với định giá những tài sản thông thưßng, đất đai là tài sản thuộc sá hữu Nhà nước , việc định giá đất phải gắn liền với các quy định cāa nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dÿng đối với từng loại đất, đồng thßi nội dung định giá đất phải gắn với các quyền, nghĩa vÿ đặc biệt Nghĩa vÿ tài chính cāa ngưßi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dÿng Thoát ly đặc điểm này, các cuộc định giá sẽ trá nên vô nghĩa và không có giá trị

+ Bất động sản là loại tài sản mà không thể di dßi được, nên trong quy định giá buộc phải có giai đoạn điều tra khảo sat thực địa tại nơi có bất động sản – đối tượng cāa định giá

+ Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị ( ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả nưng sịnh lßi đặc biệt giữa chúng Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá đất được chính xác Định giá đất chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định giá chính xác

1.2 Nguyên tắc định giá bất động sản

- Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưáng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trưßng

- Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dÿng vào nhiều mÿc đích khác nhau trong số đó cỏa sử dÿng là hợp pháp, có sử dÿng bị coi là không hợp pháp, sử dÿng trái với các quy định cāa chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dÿng cho thu nhập ròng cao nhưng thßi gian diễn ra trất ngắn Trong số rất nhiều các sử dÿng khác nhau, thông thưßng một bất động sản bao giß cũng có một sử dÿng vừa hợp phát vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thßi gian xác định Loại sử dÿng đó, lý thuyết định giá gợi là sử dÿng cao nhất và tốt nhất

- Một bất động sản được đánh giá là sử dÿng cao nhất và tốt nhất nếu thßi điểm điịnh giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dÿng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại cāa thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dÿng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tÿc trong một khoảng thßi gian nhất định Nguyên tắc này được xem là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động định giá

- Sử dÿng cao nhất và tốt nhất đối với một bất động sản không chỉ được hiểu trong giới hạn cāa đồng tiền, hay nói cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lới cāa bất động sản đó, đôi khi thu nhập ròng từ một bất động sản lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể được lượng hóa bằng tiền Nó là một chỉ tiêu không thể tính đến trong định giá bất động sản, và trong một chừng mực nào đó, nó được vật chất hóa như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất cāa bất động sản

- Cầu trong thị trưßng bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản ( gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thßi điểm xác định mà ngưßi tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

- Cung trên thị trưßng bất động sản được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng dưa ra trao đổi trên thị trưßng tại một thßi điểm xác định với mốt mức giá được thị trưßng chấp nhận

- Nguyên tắc này quy định: giá thị trưßng được xác định bằng sự tương tác cāa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trưßng sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá trị thị trưßng sẽ tăng lên Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo độ tăng, giảm cāa cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng cāa cầu lớn hơn cung và ngược lại

- Quan hệ cung – cầu trong thị trưßng bất động sản diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trưßng hàng hóa thông thưßng bái những đặc tính đặc biệt cāa đất đai Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bái vì cung cāa đất về cơ bản là cố định và bất biến Điều này có nghĩa là giá cāa đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưáng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân cāa ngưßi dân tại địa phương, khả năng cāa hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

- Mặc dù tổng cung cāa đất đai là cố định, nhưng lượng cung cāa một loại đất cÿ thể hay cho một sử dÿng cÿ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

động sản

- Các yếu tố tham gia quá trình taho rat hu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và bảo trì bất động sản và vận hành bất động sản sử dÿng vào mÿc đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đā các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thÿc hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị cāa từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thưßng trong quá trình đánh giá ngưßi ta đưa giá trị cāa từng yếu tố về cùng một mốc đồng nhất về thßi gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm:

+ Lao động; + Vốn; + Đất đai; + Quản lý

Khi định giá phải căn cứ vào các yếu tố nêu trên để đánh giá nhằm mÿc đích đưa giá đất tiến gần với giá trị thực cāa nó

- Thay đổi trong thị trưßng bất động sản được hiểu đó là sự tác động cāa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trưßng liên quan đến giá thị trưßng cāa bất động sản làm cho giá thị trưßng bất động sản luôn biến động

- Nguyên tắc này cho rằng giá thị trưßng cāa một loại bất động sản cÿ thể không bao giß giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội môi trưßng luôn tác động làm thay đổi giá trị cāa bất động sản, thay dổi môi trưßng cāa bất động sản, thay đổi cả xu thế cāa thị trưßng đối với loaji bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản… ngoài ra các như cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, sá thích, và sự ưu tiên cāa ngưßi tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng Chính vì vậy ngưßi định giá vừa phải bám sát thị trưßng hiện tại, vừa phải bám sát thị trưßng hiện tại, vừa phair dự đoán các yếu tố ảnh hưáng tới giá cả cāa thị trưßng tương lại Có vậy, kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị cāa bất động sản tại thßi điểm định giá

- Cân đối trong thị trưßng bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưáng tới giá trị thị trưßng một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất - Nguyên tắc cân đối khi áp dÿng cho một vùng hay một khu vực cÿ thể nào đó thưßng có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

- Phù hợp trong thị trưßng bất động sản được hiểu đó là sự nhất quán về một mÿc đích sử dÿng duy nhất được áp dÿng cho toàn bộ bất động sản, gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá bất động sản đó

- Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sá giá trị sử dÿng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Không được lẫn lộn với các sử dÿng khác và càng không được lẫn lộn với sử dÿng tiềm năng

1.2.7 Nguyên tắc cạnh tranh

- Cạnh tranh trong thị trưßng bất động sản được hiểu đó là biểu hiện cāa chā thể hành vi kinh tế cāa mình, loại trừ hành vi tương đồng cāa chā thể hành vi kinh tế cùng loại - Cạnh tranh là cơ sá cho phân tích giá cả cāa các nhà kinh tế Khi số lượng một loại bất động sản nào đó đā lớn được rao bán trên thị trưßng, thì cạnh tranh sẽ xuất hiện Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại Nhưng khi một trong số những đối thā thắng thế, thì cạnh tranh lại mang đến cho ngưßi thắng thế đó có cơ hội tăng lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng đó lên

- Ngày nay, khi mạng lưới thông tin liên lạc trá nên phổ biến tới mọi ngưßi dân và công nghệ cao cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cải tiến kỹ thuật xât dựng và các trang thiết bị nội thất để đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng cāa con ngưßi, thì tính chất và quy mô cạnh tranh diễn ra có phần ngày càng sâu sắc hơn và trên nhiều phương diện hơn: Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu, giữa cung và cầu; Cạnh tranh nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước

- Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập cāa từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập cāa toàn bộ bất động sản đó

- Nguyên tắc đóng góp cho rằng: giá trị cāa một bộ phận cấu thành bất động sản tùy thuộc vào sự đóng góp cāa nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập cāa bất động sản mà nó tham gia hợp thành

- Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị cāa một phần tài sản nào đó cāa bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

1.2.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

- Tăng, giảm phần sinh lợi trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình sản xuất, kinh doanh đem lại

- Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tÿc cāa một nhân tố (X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tốc khác được cố định, thì thu nhập thực ( thu nhập ròng ) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tÿc cāa nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

khác

- Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bái những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đo là sự phản ánh tính phÿ thuộc về mặt giá trị cāa bất động sản chā thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

- Thay thế trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị cāa bất động sản chā thể với giá bán cāa nhưng bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những bất động sản so sánh được bán trong khoảng thßi gian gần với thßi điểm định giá bất động sản chā thể

- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trưßng cāa một bất động sản chā thể có khuynh hướng bị áp đặt bái giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dÿng so với bất động sản chā thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán

- Nguyên tắc thay thế đống vai trò là cơ sá cho ba phương pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trưßng và theo thu nhập

- Khả năng sinh lßi cāa đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận tuh được tiwf đất do nó có vị trí thuận lợi hơn sơ với các vị trí đất khác

- Nguyên tắc khả năng sinh lßi từ đất nhấn mạnh đến đặc tính < Độc nhất vô nhị= về bị trí cāa thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá đất lại có thể thay đổi mạnh mẽ theo các vị trí

- Khi vận dÿng nguyên tắc khả năng sinh lßi từ đất, ngưßi định giá phải kết hợp với các nguyên tắc cân đối, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi trước khi ra quyết định giá

+ P1hương pháp thu nhập + Phương pháp thặng dư + Phương pháp lợi nhuận

- Phương pháp so sánh trực tiếp ( còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trưßng những bất động sản tương tự) : Là phương pháp sử dÿng giá bán cāa những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trưßng (Sau đây gọi tắt là những bất động

sản so sanh) làm cơ sá để xác định giá cho những bất động sản – mÿc tiêu cāa cuộc định giá (sau đây gọi là bất động sản chā thể)

- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành) : Là phương pháp dựa trên cơ sá lí thuyết cho rằng giá trị thị trưßng cāa một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao

- Giá trị khấu hao nói á đây chính là sự tổn thất về giá trị cāa các công trình được đầu tư do tác động cāa tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dÿng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trưßng cāa vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá

- Phương pháp thu nhập ( còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp thu hồi vốn) là phương pháp ước tính giá trị thị trưßng cāa một bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại á thßi điểm định giá

Ch°¡ng II: Thực tr¿ng ho¿t đßng đßnh giá bÃt đßng sÁn ã Việt Nam

- Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả cāa BĐS bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dÿng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Trong thị trưßng nhà đất, giá cả không chỉ phÿ thuộc vào quy luật cung cấy, mà còn phÿ thuộc vào cả xu hướng phát triển Nhà nước thông qua cơ chế , chính sách, chā trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trưßng nhà đất

- Giá bất động sản không chỉ phÿ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phÿ thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mai và du lịch

- Việc tổ chức xác định giá đúng đắn BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dÿng BĐS đưua lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững

- Được thực hiện bái những chuyên viên định giá Chuyên viên định giá không phải là luật sư bênh vực quyền lợi cho khách hàng dù rằng khách hàng đó trả tiền cho anh ta Dù rằng bất cứ bên nào trả tiền cho chuyên viên định giá thì ngưßi ấy vẫn có bổn phận đưa sự phán xét không thiên vị về giá cả tài sản

- Chuyên viên định giá có thể là nhân viên trong biên chế cāa công ty bảo hiểm, cāa tổ chức tiết kiệm và cho vay, cāa ngân hàng, hay cāa cơ quan nào đó cāa Chính phā Ngưßi sử dÿng chuyên viên định giá nhiều nhất là chính phā trung ương hoặc địa phương khi muốn mua tài sản, còn trong công việc có liên quan tòa án thì cần đến

chuyên gia viên định giá độc lập Chính phā cũng cần đến chuyên viên này trong công tác giải phóng mặt bằng và khi thu thuế BĐS

2.2 Thực trạng định giá bất động sản ở Việt Nam

Vấn đề định giá đã được đề cập, định hướng tại các văn bản, chính sách cāa Đảng, cÿ thể:

* Đại hội lần thứ VIII ( 6/1996)

- Đại hội xác định < Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trưßng bất động sản= là một trong 4 hoạt động cā yếu để < Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trưßng <

- < Đất đai thuộc sá hữu toàn dân, không tư nhân hóa , không cho phép mua bán đất đai Thực hiện đúng Luật đất đai: bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Trong việc giao quyền sử dÿng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá trị các loại đất để sử dÿng đát có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất Khắc phÿc tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dÿng đất= ( Văn kiện đại hội đạu biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VIII )

- Tổ chức quản lý tốt thị trưßng bất động sản Chăm lo giáả quyết vấn đề nhà á cho dân, nhất là các vùng đô thị; phát triển doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà á Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý cāa Nhà nước

- Ban hành quy định cÿ thể về sá hữu và sử dÿng bất động sản, về quyền sử dÿng đất Quy định việc tính giá chuyển quyền sử dÿng đất trong giá trị bất động sản Tiền tệ hóa bất động sản thuôc sá hữu Nhà nước làm cơ sá cho việc thực hiện chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chính sách cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước, chính sách phát triển các khu công nghiệp và các cư dân mới , chính sách về nhà á Đối với đất nông nghiệp, ban hành quy định cÿ thể cho phép chuyển mÿc đích sử dÿng đất trên nguyên tắc tuân theo quy hoạch và đảm bảo an toàn lương thực Kiểm soát