TRUONG DAI HOC KINH TE TPHCM KHOA KINH TE DE THU HOACH CUOI KHOA Mén hoc: QUAN LY DU AN BAT DONG SAN Câu 1: 2 điểm: Trình bày qui trình thực hiện dự án bất động sản, mô tả chỉ tiết cá
Trang 1€conomics
BAI THU HOACH CUOI KY
MON HOC: QUAN LY DU AN BAT DONG SAN
Giảng viên: Võ Hữu Khoa Sinh viên : Phạm Văn Dương MSSV : 31181022031
THANH PHO HO CHi MINH — NAM 2023
Trang 2
TRUONG DAI HOC KINH TE TPHCM
KHOA KINH TE
DE THU HOACH CUOI KHOA
Mén hoc: QUAN LY DU AN BAT DONG SAN
Câu 1: (2 điểm): Trình bày qui trình thực hiện dự án bất động sản, mô tả chỉ tiết các bước Câu 2: (2 điểm): Thong qua các số liệu kinh tế vĩ mô và thông tin thị trường bất động sản hiện nay của Việt Nam, các yếu tô nào đang có tác động lớn nhất đến hiệu quả thực hiện dự án Bắt động sản
va phân tích sự tác động đó (có thể phân tích và chứng mình bằng các số liệu hoặc/và phâm!t ích số liệu)
Câu 3: Dựa vào các thông tin và dữ liệu đã được sử dụng của dự án Bất động sản mà nhóm đã lựa
chọn (trong bài tập nhóm), Bạn hãy thực hiện các yêu cầu sau: ø Câw 3.1: (4 điểm): Hãy trình bày lại toàn bộ nội dung Quản lý dự án Bắt động sản (bao gồm các thông số, kết quả tính toán, thuyết
mình, phân tích rủi ro, )
b Câu 3.2: (2 điểm): Giả định rằng chính Bạn là chủ đầu tư (người bỏ tiền đâu tý), hãy phân tích và thuyết minh cơ sở tính toán để đưa ra quyết định cuối cùng là có nên thực hiện đầu tư dự án này
không? Dựa trên các kiến thức đã được học, giải thích chi tiết và cụ thể câu trả lới của bạn
Yêu câu của bài thu hoạch:
a) Dặt tên ñle: Mã số SV- Tên SV -Bài thu hoạch cuối kỳ
b) Thê hiện bằng fñle PDF, có thê chèn thêm/đính kèm hình ảnh/bảng tính để minh họa cho bài thu hoạch
c) Bài thu hoạch hoàn thành chậm nhất ngày 18/11/2023 và được gởi cho giáo viên qua email: khoavh@uch.edu.vn
Ngày 02 tháng lÌ năm 2023
GIẢNG VIÊN RA ĐÈ
VÕ HỮU KHOA Bài làm
Trang 3Câu 1 Quy trình thực hiện dự án bắt động sản
® Têmkiệm | * Nghiên om thi ® Phátlš chủđầu | * Thiết kế thị ® Nghiên cứu thị | * Bàngiao sản
đật xác trường tự công trường pham đỉnh dưân | ø Hoachdinhce | - Chânthuânđầu | ® Lâpkêhoach| * Chiến lược ® Quảnlý xân
® Quy hoach câu sản phâm từ, thi cong marketing, kan | bành sáắpxếptài | kháchhàng - Cônsnhanchủ | © Rawthauxa | 28s e Bảo hành chính ® Định vi sản côn nhân€Đủ | ba chonnhà | ®Chúbaáh | 2 Tung
đâm | eThấtkáýtướng | PARSWSOW | ø Tổ chứcgi | s Kếhoaehbán | 4 cá si,
Hoachdink | sânphâm.tiên công và giảm | hang CNQSDĐ thời gian ích USP, tiêu ® Pháplý đâtđai sát thi công A
của dư án huânbàngao | _ ogi: ® Đảm bảo
Mua gat ® Phân tịch tài chuyên mục chât lượng
._ Giai đoạn 1: Nghiên cứu dự án
Đề có thể thực hiện dự án bước đầu tiên đó là cần phải tìm kiếm khu đất phù hợp để đầu
tư Việc này thường do các đơn vị phòng đầu tư thực hiện Hoặc chủ đầu tư thông qua các mối quan hệ sẵn có, có nhiều miếng đất thì lúc này sẽ dựa vào kết quả nghiên cứu thị
trường để tìm ra và lựa chọn một manh đất có gia tri gia tang tốt, có thể phát triển một sản
. Giai đoạn 2: Phát triển sản phẩm
Nghiên cứu thị trường; thông qua các nghiên cứu thực nghiệm và các nghiên cứu tử trước
đó đưa ra các phân tích về: hành vi, nhu cầu, đối tượng khách hàng, các yếu tô vi mô, vĩ
Trang 4mô Từ đó hoạch định cơ cấu sản phẩm sao cho cho phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu
Thiết kế ý tưởng, tiện ích, POD, USP: phải xây dựng cơ câu sản phẩm, chân dung khách
hàng tiềm năng, thiết kế điểm nỗi bật của dự án, các công trình mang tính nhận diện và tiện ích của dự ản
Xây dựng bài toán tài chính: đây là bước rất quan trọng đề xác định dự án có khả thi hay không Bởi bước này sẽ giúp nhà đầu tư ước lượng được chi phí cũng như hoạch định
được ngân sách của mình dé dam bao được việc huy động vốn, tiền lãi ngân hàng, chi phi
thiết kế, xây dựng, đầu tư quán lý,
Giai đoạn 3: Lập hồ sơ và thực hiện quy trình pháp lý dự án
Pháp lý chủ đầu tư cần có: chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy phép bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy,
Pháp lý đất đai: Giao đất, chuyên đôi mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch 1/500 Pháp lý xây dựng: GPXD hạ tầng, GPXD công trình
._ Giai đoạn 4: Tô chức và triên khai dự án
Triển khai việc thiết kế thi công, thiết kế cơ sở: đấu thầu và lựa chọn nhà thầu; tiến hành các thủ tục vay vốn ngân hàng Đến khi triển khai sản xuất, chủ đầu tư phải có kế hoạch đã được duyệt về phần thiết kê thi công, được vay vốn ngân hàng trong hạng mục triển khai Phải có các đơn vị nhà thầu: nhà thầu thi công, nhà thầu giám sát công trình Trong quá trình thi công, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư co thé bat đầu gọi vốn theo quy định của nhà nước Tùy từng loại sản phâm, từn giai đoạn phát triển dự án mà mức gọi vô sẽ khác nhau
Tổ chức triển khai thi công dự án sau khi đã lựa chọn được nhà thầu Tuy nhiên trong quá
trình triển khai cần phái kiêm soát dự án Mụa đích đê đám bảo dự án không bị trễ tiễn độ,
kiểm soát chất lượng vật liệu và ngân sách từ đó đánh giá hiệu quả dự án so với kế hoạch
đã đê ra
Giai đoạn 5: Triển khai bán hàng
Từ những nghiên cứu thị trường, những phân tích về các đối tượng khách hàng mục tiêu, xây dựng chính sách bán hàng phù hợp, lên kế hoạch marketing đề dự án có thê tiếp cận
được nhiều khách hàng có như cầu nhất có thẻ
Việc hợp tác với các đơn vị phân phối và các sản giao dịch là điều cần thiết Tuy rằng sẽ mắt một khoản chỉ phí bán hàng nhưng việc này sẽ tăng hiệu quả bán hàng cũng như giúp nhà đầu tư tập trung hơn vào việc quản lý tiễn độ dự án cũng như các khoản đầu tư khác Giai đoạn 6: Bàn giao và vận hành
Trang 5- _ Khi dự án đã hoàn thiện các công đoạn xây dựng và các thủ tục pháp lý, tiễn hành bàn giao sản phẩm tới tay khách hàng Việc bàn giao đúng thời hạn, đúng như thiết kế ban đầu sẽ góp phần làm tăng uy tín của nhà đầu tư
- Khi quản lý sản phẩm đi vào sử dụng, chủ đầu tư phải có bộ phận chuyên về bàn giao cho khách hàng
- _ Về hoặt động quản lý vận hành, chủ đầu tư sẽ phải thuê một đơn vị quản lý, vận hành toàn
bộ dự án
- _ Hoạt động hậu mãi và kết nối với khách hàng là một cách thức để xử lý các khủng hoảng một cách nhanh chóng và kịp thời nhằm mục đích nâng cao chất lượng và hiệu quả của dự
án
- _ Cấp giấy CNQSDĐ là bước cuỗi cùng của dự án Hiện nay có rất nhiều dự án do nhiều lý
do chủ quan mà không thực hiện được việc cấp giấy CNQSDĐ cho khách hàng gây ra rất
nhiều bức xúc cho khách hàng Vì vậy chủ đầu tư cần có trách nhiệm đảm bảo việc cấp
giấy CNQSDĐ tới tay khách hàng
Câu 2 Thông qua các sô liệu kinh tế vĩ mô và thông tin thị trường bất động sản hiện nay của Việt
Nam, các yếu tô nào đang có tác động lớn nhất đến hiệu quả thực hiện dự án Bat động sản và phân
tích sự tác động đó (có (hề phân tích và chứng mình bằng các số liéu hodc/va phâm! ích số liệu)
Trang 6triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dự đối với nền kinh tế Trong đó, tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64%
và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS Có thê thấy nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn vay Bởi vậy khi có sự thay đôi về chính sách tín dụng thị thị trường bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng lớn Những tháng giữa năm 2022 đã xuất hiện tình trạng khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng do các ngân hàng đã tăng trưởng chạm đỉnh được phép Ngân hàng Nhà nước cũng đã thực hiện điều chỉnh hạn mức tăng trưởng tín dụng của từng ngân hàng nhưng vẫn bám sát mục tiêu
điều hành đặt ra vào đầu năm là 14%
Tăng trưởng tín dụng và huy động vôn theo tháng (% so với cùng kỳ)
Se HAH so oO (€4 ERA ESHA ERK ERGY we osc we os se oOo Ss TS @D
Sao -s*773S5 97 750° 75%
Tuy nhiên, do nhu cầu tín dụng của nền kinh tế là lớn nên việc điều hành này chưa thê tháo
gỡ khó khăn của các chủ thê trong nền kinh tế Những khó khăn của chủ đầu tư trong việc tiếp cận vốn đã làm gia tăng chỉ phí tiếp cận tài chính, gây áp lực lên giá bán sản phẩm Không những vậy, tín dụng ngân hàng bị giới hạn đã hạn chế khá năng thanh toán của nhà đầu tư, giảm sức cầu trên thị trường, thanh khoản gặp khó khăn Các doanh nghiệp bất động sản đã phải nỗ lực để duy trì hoạt động khi thị trường bất động sản “ngủ đông” từ khi dịch bệnh CovidI9 bùng phát cho đến nay Như vậy, thực tế hiện nay cho thấy ảnh hưởng của tín dụng ngân hàng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản
Khi Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ mở rộng thông qua kênh truyền dẫn là tín dụng ngân hàng thì sẽ giúp tỷ suất sinh lợi của các doanh nghiệp bất động sản tăng, đóng góp vào sản lượng của quốc gia Như vậy, cũng giống như các doanh nghiệp khác trong nền
kinh tế, sự phát triển của hoạt động kinh doanh phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ hệ thống
ngân hàng Tuy nhiên, do đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản có tính chu kỳ, tức là biến động theo nhu cầu thị trường rất lớn nên việc thiêu hụt nguồn vốn tín dụng đáp ứng cho nhu cầu về bất động sản của các chủ thê khác nhau trong nền kinh tế có tác động mạnh đến kết quả hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh liên quan đến lĩnh vực này Trước thực
Trang 7trang bat ôn của nền kinh tế thé giới, đặc biệt là xu hướng lãi suất tăng cao đã gây khó khăn cho các chủ thê trong nền kinh tế tiếp cận vốn tín dụng Tính đến ngày 28/03/2023, tín dụng toàn bộ nền kinh tế chí tăng 2,06% so với thời điểm cuối năm 2022 và đây là mức tăng thấp
so với cùng kỳ năm trước Như vậy, mặc dù nhu cầu về vốn tín dụng của thị trường là lớn nhưng chỉ phí tiếp cận cao đã hạn chế khả năng tài chính của người dân và doanh nghiệp, làm giám sức cầu về bất động sản Không những vậy, chỉ phí tiếp cận vốn lớn cũng hạn chế khả năng tài trợ của các chủ đầu tư cho các dự án còn dang dở Vấn đề này ảnh hưởng đến việc duy trì hoạt động của các công ty bất động sản khi đặc thù của ngành này là mức độ sử dụng don bay tài chính cao, cần phải đảm báo dòng tiền trả nợ liên tục trong khi hàng tồn kho
chậm lưu thông
Doanh nghiệp giải thể gia tăng trong thời kỳ khó khan
Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong thời điểm hiện tại Điều này được thê hiện ở xu hướng giải thê trong lĩnh vực này Cụ thê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong quý II/2023 đã tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm 2022 Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng seIảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm ngoái
Biểu 2 Doanh nghiệp thành lập mới và giải thế 5 tháng đầu năm 2023
phân theo một sô lính vực hoạt động
Céng nghiép ché bién ché tao 7.363 802 -10,1 55
Xay dung 6.745 581 -57 2,8 Kinh doanh bat động sản 1.744 554 -61,4 30,4
Vận tải kho bãi 2.794 297 -13,0 12.1
Dịch vụ lưu trú và ăn uống 2.859 382 16,3 85
Sản xuất phân phối, điện, nước, gas 425 143 -13,8 -17,8
Doanh nghiệp bắt động sản gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp, từ đó dẫn đến tình trạng thiêu vốn để thực hiện dự án Các doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bồi cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng
Trang 8Trước thực trạng trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải giãn tiền độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án, đồng thời cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự Nhiều người lao động chủ động xin nghỉ việc Một số doanh nghiệp buộc phải giảm trên 60% nguồn lao
động để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay
Thị trường có dâu hiệu khởi sắc khi Ngân hàng nhà nước nước điều chính lãi suất Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kế từ tháng 3/2023 Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm 1õ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức đầu năm
2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý II/2023 Đây là mức lãi suất thuận lợi cho người
mua nhà Mua nhà để ở trong giai đoạn nảy sẽ tận dụng được tôi ưu những lợi thế về tín dụng
và mặt bằng giá cả
Thống kê của Vnrea cho biết, tuy thị trường chưa đủ lực để “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh” Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường Nếu quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I, quý HH thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I, nhưng tinh chung 9 thang đầu năm, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoáng 50% so với cùng kỳ năm trước
Có thê thấy khi có sự can thiệp tích cực của Ngân hàng nhà nước, thị trường bất động sản đã
có nhiều khởi sắc, các chủ đầu tư sẽ có thể bán được hang va thu hồi được vốn
Kết luận
Nguồn vốn đầu tư bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc phần lớn vào ngân hàng Nên việc
điều chỉnh các chính sách tín dụng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc dự án đầu tư có khả thi hay
không Khi lãi suất thay đổi các nhà đầu tư phải tính toán lại khả năng tài chính của mình và khả năng sinh lời của dự án Nếu như lãi suất quá cao thì tỉ lệ sinh lời sẽ giảm đi, các chủ đầu
tư sẽ phải đối mặt với nguy cơ thua lỗ gây ảnh hưởng đến hiệu quá dự án
Các chính sách nới lỏng tín dụng cũng như các ưu đãi của chính phủ về hỗ trợ vay vốn với lãi suất phù hợp sẽ giúp các chủ đầu tư mới có động lực đầu tư hơn, các chủ đầu tư cũ sẽ tháo gỡ được những khó khăn đang gặp phải từ đó đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án
._ Dân số học và thu nhập
Bắt động sản là đê phục vụ cho nhu cầu của con người và đa phần các hoạt động của con người đều ở trong hoặc trên các bất động sản Do vậy, các yêu tô về dân số học bao gồm: số dân, tốc độ tăng, cơ cầu dân số, mức thu nhập, tình trạng nhập cư hay xuất cư tác động đến nhu cầu và giá bất động sản Sự thay đôi dân số học trong ngắn và dài hạn sẽ tác động đến thị trường bất động sản
Ví dụ, làn sóng nhập cư đông đảo đến vùng TPHCM làm cho nhu cầu về bất động sản tăng lên rất nhiều Nhiều người đến làm thuê chưa có khá năng sở hữu nhà ở nên nhu cầu thuê nhà
Trang 9rat cao Điện hình là Bình Dương, theo điều tra dân số và nhà ở năm 2019, với 55,8% hộ gia đình đang ở nhà thuê
Điền hình nhất là quá trình di cư và đô thị hóa ở các quốc gia, khi người dân đô xô đến các đô thị dé tìm kiểm cơ hội việc làm thì nhu cầu nhà ở ở đó tăng lên
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hằng năm từ 2-3,4% đã khiến nguồn cầu về nhà ở ngày càng gia tăng
Cuộc tông điều tra dân số và nhà ở 2019 đang diễn ra với quy mô lớn nhất từ trước đến nay nhằm đánh giá trung thực khách quan tình hình biến động dân số và nhà của Việt Nam trong
10 năm qua
Những thông tin mang tính toàn diện được kỳ vọng sẽ giúp xây dựng, hoạch định chính sách
liên quan đến người dân một cách sát thực tế, nhất là trong lĩnh vực nhà ở
Đặc biệt, gánh nặng bởi tình trang gia tăng dân sô quá nhanh tại các đô thị lớn như hiện nay liệu có được giải quyết bằng bài toán quy hoạch mang tính dài hơi và khoa học hay không cũng là vấn đề được quan tâm
Năm 1999, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam mới ở mức 21,7% và năm 2019 đạt mức 40% Cá nước hiện có 819 đô thị với tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu khoảng 78%, quy hoạch chỉ tiết 39% và quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 100% Chính sự gia tăng của quá trình đô thị hóa trong năm 2018 đã giúp cho thị trường bất động sản và vật liệu xây dựng đạt tốc độ tăng trưởng khả quan Năm 2018, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 24 m2 sàn/người, tang 0,6 m2 san/ngudi so voi nam 2017
Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho biết thời gian tới,
tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục diễn ra nhanh Năm 2019 và đến đầu năm 2020,
tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam dự báo sẽ đạt khoảng 40% Thập niên 40 của thế ky 21 sé cd
khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị Sức ép dân số gia tăng cũng dồn gánh
nặng nhà ở lên các đô thi Nhu cầu về nhà ở sẽ theo đó mà tăng cao
Trang 10ma Thu nhập bình quân tháng của người lao động (triệu đồng)
———Tốc độ tăng, giảm thu nhập bình quân tháng của người lao động
9 tháng so với cùng kỳ năm trước (%)
Trang 11Một ví dụ về nhà ở xã hội:
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, tính
đến nay trên phạm vi cả nước có 392 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 nghìn ha; trong đó: có 286 KCN đang hoạt động với tong diện tích đất tự nhiên khoáng 85.2 nghìn ha và 106 KCN đang xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên khoảng 34,7 nghìn ha Có khoảng 2,7 triệu công nhân đang làm việc tại các KCN này, trong đó khoảng l,2 triệu công nhân có nhụ cầu về nhà ở
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân KCN cua cac dia phương giai đoạn 202L - 2030 vào khoảng 2.400.000 căn; trong do giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 1.240.000 căn, giai đoạn 2026 - 2030 khoảng 1.160.000 can
Trong khi nhu cầu cao, nguồn cung còn hạn chế Đến nay, trên địa bản cả nước đã hoàn
thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng L57 I00 căn; dang tiệp tục triên khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn
Bắt chấp những khó khăn của nền kinh tế việc gia tăng số lượng các khu công nghiệp và tốc độ đô thị hóa làm cho thu nhập của người dân ngày cảng tăng Điều này khiến nhu
cầu mua nhà ở xã hội luôn cao trong khi các dự án nhà ở xã hội lại chưa đáp ung duoc
nhu cầu Chính vì thế khi đầu tư vào thị trường nhà ở xã hội sẽ luôn đảm bảo được hiệu quả đầu tư do nhu cầu luôn sẵn có
Chính sách của nhà nước
Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến thị trường bất động sản Ngoài công cụ tiền
tệ nêu trên, các chính sách có thê kế đến gồm: thuế khóa, trợ cấp, đầu tư cơ sở hạ tầng và quy
hoạch
Trợ cấp của nhà nước vào các phân khúc nhất định như nhà ở giá phải chăng hay nhà ở cho các gia đình thu nhập thấp sẽ thúc đây cả cung và cầu làm cho thị trường sôi động hơn Giá cả của các bất động sản sẽ tăng hay giảm tùy thuộc vào mức tăng tương đối giữa cung và cầu Đối với chính sách thuế khóa, tác động của chúng với thị trường và giá trị của các bất động sản
sẽ ở hai thái cực khác nhau Nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng tiền thuế vào các hoạt động không liên quan đến bất động sản như trợ cấp các vùng khó khăn hơn thì sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, lượng giao dịch sẽ giảm Giá bất động sản sẽ tăng, nhưng phần nhận được của người bán sẽ ít hơn so với không có thuế và người mua sẽ phải trả giá cao hơn
khi có thuế
Nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng chúng để cung cấp các tiện ích liên quan như giáo dục, duy tu bảo dưỡng các hạ tầng dùng chung thì thường có tác động tích cực đến giá các bất động
sản và các hoạt động của thị trường Điều này được thể hiện rất rõ ở các nước phát triển, nhất
là Mỹ Trường học là một nhân tổ hết sức quan trọng quyết định đến việc mua nhà của các hộ gia đình Khi giá nhà cao, mức thuê bất động sản cao mà Nhà nước dùng tiền đó đầu tư nhiều cho các trường học và nâng cao chất lượng thì sẽ làm cho nhiều hộ gia đình khá giả chuyên đến hơn, tạo vòng xoáy ổi lên và ngược lại
Trang 12Đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước có tác động rất lớn đến những bắt động sản được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng Hơn thế, nêu hạ tầng được đầu tư hiệu quá, kích thích tăng trưởng kinh tế sẽ tạo ra vòng xoáy đi lên hay chu kỳ tăng tiếp theo của bất động sản
Quy hoạch và chính sách sử dụng đất có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản Điều này
đặc biệt rõ đối với Việt Nam Các chính sách chuyên đổi hạn chế và chặt chẽ từ đất nông nghiệp
sang phi nông nghiệp làm cho nguồn cung hạn chế dẫn đến giá bất động sản tăng cao Quy hoạch không hợp lý với nhiều quy hoạch treo (không thê thực thi) cũng làm cho nguồn cung bất động sản hạn chế đây giá lên cao
Niém tin của người tiêu dùng
Niềm tin của người tiêu dùng có vai trò quyết định đôi với cầu của thị trường và giá bất động sản Khi niềm tin tích cực chiếm đa số, việc tiêu dùng và đầu tư của số đông sẽ gia tăng Điều này sẽ làm cho nhu cầu về bất động sản tăng Thêm vào đó, tiêu dùng sẽ kích thích đầu tư và
các hoạt động kinh tế, tạo nhiều việc làm Điều này sẽ tạo ra vòng xoáy đi lên tiếp theo
Niềm tin người tiêu dùng được tác động bởi bối cảnh kinh tế — xã hội hiện tại mà nó được phán
ánh qua bốn yếu tô nêu trên Do vậy, niềm tin người tiêu dùng có thê được xem là thước đo hay phản ánh của các yếu tô khác Tuy nhiên, niềm tin và thái độ của người tiêu dùng cũng có những tác động đến sức khỏe nền kinh tế, sự thay đôi của dân số học và các chính sách của nhà nước
Câu 3: Dựa vào các thông tin và dữ liệu đã được sử dụng của dự án Bất động sản mà nhóm đã lựa chọn (trong bài tập nhóm), Bạn hãy thực hiện các yêu cau sau: a Cau 3 1 (4 diém): Hay trinh bay lại toàn bộ nội dung Quản lý dự án Bắt động sản (bao gồm các thông số, kết quả tính toán, thuyết
mình, phân tích rủi ro, )
b Câu 3.2: (2 điểm): Giả định rằng chính Bạn là chủ đầu tư (người bỏ tiền đâu tý), hãy phân tích và thuyết minh cơ sở tính toán để đưa ra quyết định cuối cùng là có nên thực hiện đầu tư dự án này
không? Dựa trên các kiên thức đã được học, giải thích chị tiết và cụ thê câu trả lới của bạn
3.1: Hãy trình bày lại toàn bộ nội dung Quản lý dự án Bat dong san (bao gdm các thông số, kết quả tính toán, thuyết mình, phân tích rủi ro, )
1 PHÂN TÍCH KHU ĐẤT
- Tên dự án: IRIS RESIDENCE
Trang 13Vị trí: Mặt tiền quốc lộ 50, xã trường Bình,
huyện Cần Giuộc
Hội tụ đầy đủ “Nhất cận thị, nhị cận giang,
tam cận lộ”
Dọc theo truc Quốc Lộ 50, cư dân cũng dễ
dàng kết nối với TP.HCM cũng như các tỉnh
miên Tây như gò Mỹ Tho, Gò Công, Bến Tre,
Tiền Giang thông qua hệ thống các đường
tỉnh lộ như DT 830, DT 826,
> af
1 TÂN SƠN NHẤT
SÂN BAY LONG THÀNH
Trang 14- - Giới hạn điện tích:
Khu đất quy hoạch thuộc xã Trường Bình, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An Ranh giới khu đất được giới hạn như sau:
- PhíaĐônggiáp :QL.50
- Phía Tây giáp : đất dân cư và đất nông nghiệp
- PhíaNam giáp : đất dân cư, đất nông nghiệp và rach Mong Ga
- Phía Bắc giáp : đất dân cư và đất nông nghiệp
-_ Quy mô khu đất nghiên cứu quy hoạch: 38.067mỶ
II Tính chất của khu quy hoạch: Khu dân cư xây dựng mới, được đầu tư sử dụng
cho mục đích khai thác kinh doanh
II Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản
Quy mô dân số bố trí trong khu quy hoạch: 804 người
a) Chỉ tiêu sử dụng đất: 47,34 m°/người gồm đắt ở; đất công trình công cộng; đất cây xanh sử dụng công cộng, đất giao thông
+ Đấtở : 28,3 m?/ngudi (nha phố, nhà liên kế)
+ Đất công trình công cộng : 1,64 mỶ/người
+ Đất cây xanh sử dụng công cộng : 2,97 m”/người
+ Đất giao thông : 14,13 mẺ/người
b) Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật
- Clip điện
+ Nha phé, lién ké :3kW/hộ
+ Biệt thự : SkW/hộ
+ Công trình thương mại, dịchvụ :0,03kW/mẺsàn
+ Công trình giáo dục : 0,2kW/cháu
+ Công trình kỹ thuật : 120kWiha
+ Chiếu sáng cây xanh và cảnh quan : 10kW/ha
+ Chiếu sáng giao thông : 5kW/ha
- Cấp nước
+ Nước sinh hoạt : 100 líƯngười ngày
+ Công trình công cộng : 2 líƯm” sàn ngày
+ Nước nhà trẻ, mẫu giáo : 100 líUcháu.ngày
+ Nước tưới vườn hoa, công viên : 3 líƯm.ngày
+ Nước rửa đường : 0,5 líƯmẺ ngày
+ Nước dự trữ chữa cháy: q=15I/s cho 1 đám cháy trong 3h
~_ Nước thải
- - Lợi thế vùng:
Khu vực động lực phát triển kinh tế của tỉnh Long An
FDI 9 tháng đầu năm 2021 thì Long An dẫn đầu cá THƯỚC, VỚI tông vốn đầu tư đăng ký
trên 3,6 tỷ USD Trong đó, riêng dự án lớn tại huyện Cân Giuộc đã có vốn đăng ký lên tới
3,1 ty USD
Đầu mối kết nối quan trọng sở hữu cảng biển quốc tế và cửa ngõ giữa đồng bằng sông Cửu Long và TP.HCM cũng như vùng kinh tê trọng điểm Đông Nam Bộ
Trang 15¢ Có nhiều khu công nghiệp, công nghệ cao có sẵn như: Long Hậu, Đông Nam Á, Tân Kim, Tân Tập, khu công nghiệp Nam Tân Tập, khu công nghiệp Câu cảng Phước Đông e© Mặt bằng giá đất chưa cao dự án cùng phân khúc còn khan hiếm
Trang 16
3 PHÁP LÝ
DANH MỤC HÔ SƠ PHÁP LÝ
DY AN: IRIS RESIDENCES
DIA DIEM: XA TRUONG BINH, HUYEN CAN GIUQC, TINH LONG AN
Giảy chứng nhận quyên sử đụng đắt
CAI97578 ICA 197578 29/05/2015
Quyết định chủ trương đấu tư giáo cho
lcông ty TNHH Đầu tư Kinh đoanh Bắt
Động Sản Long Thượng Lộc làm chủ
đấu tư
2094/QĐ-UBND 21/06/2018
Quyết định phé đuyết nhsêm vu quy
lhoạch cài tiết xây đựng tỷ lẻ 1/500 Khu
đắn cư xã Trường Bình huyện Cắn
Gộc tính Long An, Chủ đấu tư: Công
ty TNHH Đầu tư - Kinh doanh Bắt Động
San Long Thượng Lộc
$327/QD-UBND 24/08/2018
Gidy xác nhận đăng ký ké hoạch báo vệ
Imởỏi trường 164/GXN-UBND 11092018
Quyết định phé đuyệt đỏ án quy hoạch
chỉ tiết xây dựng tý lệ 1/500 Khu đân cư
xã Trường Bình, huyện Cắn Giuộc, tính
Long Aa, Chủ đầu tư: Công ty TNHH
(Đâu tư - Kinh doanh Bắt động sản Long
Thượng Lộc
$806°QD-UBND 1909/2018
Quyết định giãn tiến độ đầu tư của sở kế
hoạch đầu tư agày 27/09/2019 163/QD-SKHDT 2709/2019
Viv gop ý thiết kế cơ sở hệ thống giao
thông của hạ tắng kỹ thuật khu đản cư
của Công ty TNHH Đâu tư Kinh doanh
BDS Long Thương Lộc
1951/SGTVT-QLCLHT 04/05/2021
Viv théng báo kết quá thắm định Báo
cáo Nghiên cứu khá thị Đầu tư Xây dung
Dự án Khu dâa cư thuộc xã Trưởng
Trang 17
4|
CONG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý quan tâm Dre Re =Ty der Heh Poe
1 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắa liền với đắt
bì Dịachỉ: ấp xin, xã Trường Bình, huyện Cần Giuộc, tính Long An
©) Dign tich; 384670 mỂ, (Bằng chữ: Ba mươi tám nghìn không trăm sáu mươi bảy mmết vuông)
đ) Hình thức sử đụng: —_ Sử dụng riêng
4) Myc dịch sử đục: — Đắtở gi nông thôn
đấu giá đắt được Như sais bios as a
3 Công trình xây dựng khác: -/-
A Bir the sell os hag -
$ Cây lâu năm:
Nội dang thay đối và ơsở pháp lý TH
meg L
§ Chuyễn nhượng cho Ông Phan Tân Đạt sinh nim 1984, CMND số 21212447, da ch og tel de 3 xt Die C ein he
Cần Giuộc, ngày /3 tháng Ý năm 2015 Mộ Đức, tính Quãng Ngãi; theo hỗ sơ số 010804
UÝ BẠN NHÂN DÂN HUYỆNỀ< HA Mok WA