các thông tin ảnh hưởng đến giá bất động sản và tầm quan trọng của chúng khi xét tính giá trị bất động sản ở k hu vực đô thị

Đặc điểm nỗi bật của thị trường bất động sản trong vải năm qua là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình én thị trường, nhu cầu vượt xa

MO DAU

1 Tinh cấp thiết của đề tài

2 Mục tiêu nghiên cứu

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1 Đối tượng nghiên cứu 2.2 Phạm vi nghiên cứu

Chuong 1 TONG QUAN VAN DE NGHIEN CUU

1 Khai niém va dac diém thi truong bat động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

1.2.1 Tính cố định về vị trí 1.2.2 Tính bền vững 1.2.3 Tính khác biệt 1.2.4 Tính khan hiếm 1.2.5 Có giá trị lớn 1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

2 Nhóm nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

2.1 Các yêu tổ mang tính vật chất

2.2 Các yêu tố về tình trạng pháp lý 2.3 Các yêu tố mang tính kinh tế 2.4 Các yêu tổ khác

Chương 2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

1 Dac diém thi trường bắt động sản ở Việt Nam 9

1.1 Dac trung cua thi trường QSD đất của Việt Nam 10 1.2 Lực lượng quyết định cung — cầu trong thị trường quyền sử dụng đất

11 a) Luc luong quyết định quy mô và chất lượng của nguồn cung bắt

2 Các nhân tô thông tin ảnh hướng đến giá bất động sản 12

2.3 Hành vi mua nhà có ảnh hưởng đến giá bất động sản 15

3 Thứ tự ảnh hưởng của các thông tin đến giá bất động sản 16

1 Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hang 17

2 Nghiên cứu đặc điểm khách hàng 18

3 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bắt động sản 18

MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trang thai tinh than thé hién chat lượng cuộc

sống của con người Có thể thấy răng những người phần đấu cả đời đề kiếm tìm

nơi ở ôn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên

nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại

cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình

của họ

Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đối cơ bản về qui

mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn,

phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi Đặc

điểm nỗi bật của thị trường bất động sản trong vải năm qua là: thiếu thông tin

minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình én

thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thôi giá cục bộ vẫn diễn

ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin

về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây

dựng cũng như về mặt Pháp lý

Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị

trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở Mặt khác, cạnh tranh

giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển

BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh băng nhiều cách thức quản lý mềm như:

tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế

hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu Việc hiểu khách hàng và đo

lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa

tối quan trọng cho nhà đầu tư Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình

thành giá bán chung cư cao cấp ngày cảng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu

tư

Xuất phát từ những ly do đó mà học viên đã lựa chọn đề tài “Các thông tin ảnh hưởng đến giá bất động sản và tam quan trọng của chúng khi xét

tính giá trị bất động sản ở khu vực đô thị” làm đề tài thực hiện tiêu luận

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nỗi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán bất động sản

Xác định các nhân tô đặc thù nhất có tác động đến giá bán bất động sản từ các nghiên cứu Trên cơ sở đó, nhận diện các nhân tố chính và mức độ ảnh

hưởng của từng nhân tổ lên giá bán bất động sản

Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị

trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn

vị truyền thông nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư

cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tỉnh hình thực tế và thực hiện mục tiêu

kinh doanh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tô có ảnh hưởng đến giá bán bất

động sản ở thị trường Việt Nam mà tiêu biểu là địa bàn thành phố Hà Nội và

; Chuong 1 TONG QUAN VAN DE NGHIEN CUU

1 Khái niệm và đặc điểm thị trường bắt động sản

1.1 Khái niệm bắt động sản

Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại:

bat động sản và động sản Hình thức phân chia này có nguồn gốc từ Luật cô La

Mã, cách đây hàng nghìn năm Theo Kenzie và Betts (1996) "Bất động sản bao

gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những

tài sản không di đời được quy định bởi luật pháp" Pháp luật của nhiều nước

trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như đã nêu ở trên, đều thống

nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam

(2015) phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Theo đó, bất động sản

bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền

với đất đai, nhà, công trình xây đựng: tài sản khác theo quy định của pháp luật

Từ những quan điểm trên có thê đi đến cách hiểu chung về bất động sản như sau: bất động sản là những tài sản không di đời được hoặc khả năng di dời

hạn chế bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các

tài sản gắn liền với nhà và trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với

đất đai hợp thành một thê theo không gian ba chiều với cầu trúc và công năng

đã được xác định

1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

1.2.1 Tính cố định về vị trí

Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có

đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về điện tích và không gian Diện tích

đất đai của một quốc gia khó thay đổi do đó các bất động sản như nhà, công

trình khác và vật kiến trúc gan liền với đất đai cũng bị cô định về vị trí Giá trị

của bắt động sản luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không phải chỉ

xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh

giá bởi khoảng cách tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội và khả

năng tiếp cận của bất động sản tới các trung tâm đó Khi yếu tế vị trí thay đối,

khả năng sinh lời và giá trị của bất động sản cũng sẽ thay đôi

1.2.2 Tính bền vững

Tính bền vững của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự bền vững của đất đai, loại tài sản đo thiên nhiên ban tặng được xem như không thể bị huỷ hoại

(trừ trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở ) Đồng thời, các công

trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tudi thọ cao, thậm chí có thể tồn tại

hàng trăm năm Tuy nhiên, tính bền vững của bất động sản rất khác nhau, tùy

thuộc vào từng loại bắt động sản cụ thể Tính bền vững của bat động sản được

xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế nhưng tuôi thọ vật lý và tuôi thọ kinh tế

của bất động sản thường không bằng nhau Tuôi thọ vật lý thường đài hơn tuôi

thọ kinh tế Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá

và hư hỏng, không thê tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Tuổi thọ kinh tế chấm

dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà

chỉ phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản

đó

1.2.3 Tính khác biệt

Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau

về vị trí của bất động sản, về kết cầu và kiến trúc, hướng, cảnh quan và môi

trường: khác nhau về quyền đối với bất động sản Trong cùng một khu vực, kê

cả hai mảnh đất cạnh nhau cũng có những yếu tố không giống nhau hoặc các

ngôi nhà, mảnh đất có thê khác nhau về quyền của chủ thể đối với bất động sản

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt

của bất động sản để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng Chính vì vậy, trên thị

trường bắt động sản, vị trí và giá trị của các bất động sản không hoàn toàn giỗng

nhau

1.2.4 Tính khan hiếm

Sự khan hiếm bắt động sản xuất phát từ đặc tính của đất đai chịu sự quy định của điều kiện tự nhiên là có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất, cũng như

của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng mảnh đất bất động sản là

dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi hoạt động, mục đích

nên không thê mở rộng Hơn nữa, bất động sản lại có tính khác biệt, có định

về vị trí từ đó đặt ra vấn đề: cung cầu về bất động sản thường mất cân đối

theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu nên thường dẫn đến tình trạng đầu cơ về

bắt động sản

1.2.5 Có giá trị lớn

Giá trị của bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chỉ phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Hơn nữa,

bắt động sản có tính khác biệt và tính khan hiếm do đó hoạt động đầu tư kinh

doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn Đồng thời, vốn

đầu tư cho bắt động sản có thê tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinh doanh

thông qua hoạt động thế chấp Cũng do đặc điểm này nên hoạt động kinh doanh

bất động sản thường cần đến sự tham gia của các ngân hàng và các tô chức tín

dụng

1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Các bất động sản thường có tác động qua lại lẫn nhau cả về mặt vật lý vả kinh tế, ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội Giá trị của một bất động

sản có thê bị tác động bởi bat động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà

nước đầu tư xây đựng các công trình kết câu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

trong khu vực đó

2 Nhóm nhân tổ ảnh hưởng tới giá bất động sản

2.1 Các yếu tố mang tính vật chất

Những yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản có thê mang lại cho người sử dụng,

như: vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo Thông thường,

các thuộc tính hữu dụng hay công dụng tự nhiên của bất động sản càng cao thì

giá trị của bất động sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, đo yếu tố chủ quan của giá trị,

bất động sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi

người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của

bắt động sản

2.2 Các yếu tổ về tình trạng pháp lý

Hai bất động sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng

khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Tình trạng pháp lý

quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động

sản như: quyền mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế Tình

trạng pháp lý của bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản Thông

thường quyền khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì giá trị của

bat động sản càng cao và ngược lại

2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế

Cung và câu tạo ra đặc tính khách quan của giá trị hay tính kinh tế của giá trị Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cỗ định, bất động sản

được mua bán trên thị trường: khi đó giá trị bắt động sản tuỳ thuộc vào quan hệ

giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay độ nhậy của cung và cầu trên

thị trường Giá trị của bất động sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan

hiểm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại, bất động sản sẽ được

đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng giảm

2.4 Các yếu tổ khác

Những yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Ví dụ: tâm lý xem phong thuỷ, xem tuôi để mua

đất hay chọn hướng nhà, làm nhà Một mảnh đất có thê dat với người này nhưng

lại có thê dê châp nhận với người khác

Chương 2

NỘI DUNG NGHIÊN CUU

1 Đặc điểm thị trường bất động sản ở Việt Nam

Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử dụng (đo lao động cụ thể tạo ra) và giá trị trao đôi (do lao động trừu tượng tạo ra) Từ khái niệm chung đó, nếu xét

cụ thê hơn trên khía cạnh pháp lý thì chúng ta có thể nêu một khái niệm nữa là

hàng hóa là một loại tài sản riêng được người đang sở hữu nó đưa ra trao đôi

hoặc bán trên thị trường

Theo Nguyễn Mạnh Khang (2012) đất đai trở thành đất đai hàng hóa khi

đảm bảo hai điều kiện sau:

° Điều kiện về vật chất: là một khu vực đất đai cụ thể có có diện tích, ranh giới rõ ràng:

° Điều kiện về pháp lý: là quyền “sở hữu” đối với khu vực đất đai

đó

Đối với pháp luật về đất đai, Luật Đất đai (1993) đã đưa ra quy định quan trọng mở rộng thêm quyên về đất đai, trong đó ngoài quyền được sử dụng đất

như trước đây, người sử dụng đất còn có các quyền chuyên đôi, chuyền nhượng,

cho thuê, thừa ké, thế chấp đất đai (Điều 3, Luật đất đai 1993) Việc bố sung

quy định về các quyền mang tính sở hữu như vậy là một dẫu mốc quan trọng

đưa đất đai trở thành hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành, phát triển thị

trường quyên sử dụng đất và thi trường bắt động sản ở nước ta

Nhà nước thực hiện quản lý hành chính bằng các công cụ hành chính (bộ máy hành chính, quy định luật pháp), đồng thời thực hiện quản lý thị trường với

vai trò của yêu tô thứ ba để tác động tới hoạt động của hai yếu tô trực tiếp trên

thị trường (người mua và người bán) băng các công cụ chính sách vĩ mô (tai

chính, tiền tệ, cung - cầu ) Ngoài ra, quản ly thị trường có thể thực hiện thông

qua biện pháp “can thiệp” là đưa các doanh nghiệp nhà nước tham gia như một

yếu tố trực tiếp (người mua hoặc người bán) để điều tiết thị trường (Khanh,

Quyên, & Quân, 2018)

1.1 Đặc trưng của thị trường QSD đất của Việt Nam

Đặc trưng thứ nhất là thị trường bắt động sản Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất Đây là nguyên nhân căn

bản dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá bắt động sản theo mục đích sử dụng (đất

nông nghiệp, thương mại, đất ở, đất đô thị )

Khác với các nền kinh tế khác, do đặc trưng không có quyền sở hữu đất đai, nên quyền lực tạo cung và điều tiết cung về quyền sử dụng đất của Nhà

nước lớn Với thị trường nảy, đặc trưng thứ hai chính là công tác tạo cung, điều

phối cung cho thị trường của cơ quan có thâm quyền quyết định tính chất của

cầu và giá cả của thị trường, quyết định phần lớn biến động của thị trường (Anh,

2014)

Đặc trưng thứ ba của thị trường quyền sử dụng đất là phụ thuộc vào chính sách tiền tệ và nguồn cung tín dụng và vốn đô vào thị trường này Đây cũng là

đặc trưng chung về thị trường bất động sản của hầu hết các nền kinh tế

Do giá trị bất động sản thường lớn, ngoài năng lực tài chính của mình thì doanh nghiệp/nhà đầu tư phải tìm kiếm nguồn hỗ trợ từ vốn vay ngân hàng để

có vốn cho bất động sản Đối với một quốc gia mà thị trường vốn còn chưa phát

triển như Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản phải phụ thuộc nhiều hơn vào

hệ thống ngân hàng Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yêu hiện nay của các

dự án, nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn Các nhà đầu tư rất dè chừng khi vay và

luôn phải chịu áp lực lớn trong việc trả nợ (Hà, 2012) Bởi vậy, thị trường bất

động sản Việt Nam phụ thuộc chặt chẽ vào chính sách tiền tệ

Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp đến tăng trưởng tín dụng và tăng trưởng tín dụng bất động sản, thông qua đó mà tác động lên thị trường bất động

sản Tín dụng bất động sản tạo hiệu ứng lan tỏa đến các dòng vốn khác chảy vào

10

thị trường bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường

tiền tệ Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát triển, dòng tiền chảy mạnh

vào thị trường bất động sản Dòng chảy này tạo áp lực lớn làm giá bất động sản

tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên thị trường Song khi thị

trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị giảm

mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng chuyền sang giai đoạn đóng

băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính thanh khoản và tiềm ân nguy

cơ rủi ro trên thị trường tài chính (Khang, 2012)

1.2 Lực lượng quyết định cung — cầu trong thị trường quyền sử dụng đất

a) Lực lượng quyết định quy mô và chất lượng của nguồn cung bắt động sỉn

Nhóm I, cơ quan, cấp quản lý có thâm quyên (theo luật hiện hành tại từng thời điểm) ra quyết định về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, chuyển đôi mục

đích sử dụng đất, chuyên quyền sử dụng đất, quyết định khung giá đất làm căn

cứ đề đóng thuế, phí và đền bù Lực lượng này quyết định quy mô nguồn cung

và chất lượng nguồn cung trên thị trường đất đai, bất động sản toàn quốc (Tuấn,

2012)

Nhóm 2, nhà đầu tư (và đầu cơ) các dy án bắt động sản về chuyển nhượng, bán buôn, bán lẻ quyền sử dụng đất Chất lượng nguồn cung bất động sản do

đầu tư và sử dụng một cách hợp lý tạo ra Do vậy, cùng một vị trí và điều kiện

tương đồng, những chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm, uy tín và

trình độ sẽ tạo ra luồng thu nhập từ đất đai cao hơn, làm cho giá trị đất đai cao

hon (Anh, 20 14)

Nhóm 3, chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng bất động sản và khả năng

huy động vốn trên thị trường tài chính của các doanh nghiệp/nhà đầu tư

b) Lực lượng quyết định câu bắt động sản