Biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản (TS) được đặt ra nhằm mục đích tạo sự an toàn cho các bên tuân thủ thực hiện đối với các thỏa thuận đã giao kết. Biện pháp cầm cố TS được ghi nhận tại BLDS qua các giai đoạn khác nhau hiện nay là BLDS 2015. Đây là biện pháp được ghi nhận tương đối sớm, tuy nhiên quá trình áp dụng cầm cố TS trong đời sống xã hội lại cho thấy những quy định về biện pháp này chưa thực sự phát huy hiệu quả trong thực tế, đặc biệt là các quan hệ về cầm cố quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc bất động sản. Dựa trên việc nghiên cứu các quy định tại BLDS về biện pháp cầm cố TS và bản án có hiệu lực liên quan đến cầm cố QSDĐ mà người viết có nêu lên cụ thể những vướng mắc trong thực thi pháp luật, những khó khăn còn gặp phải trong thực tiễn qua đó đưa ra một số đề xuất về cầm cố TS nói chung và cầm cố QSDĐ nói riêng.
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
BÀI THI CUỐI KỲ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ
CẦM CỐ TÀI SẢN, NHẬN XÉT VỀ BẢN ÁN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN CẦM CỐ TÀI SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Học viên:
Mã số học viên:
Giảng viên hướng dẫn:
Lớp: Thạc sĩ Luật kinh tế - Khóa 2022
Trang 2Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 01 năm 2024
NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ
1 Nhận xét của giảng viên hướng dẫn
1.1 Về hình thức bài thi
….
……….
.……… ….
………
………
1.2 Về nội dung bài thi … ……….
.……… ….
………
………
2 Đánh giá
Ngày … tháng … năm 2024
Xác nhận của giảng viên đánh giá
Nội dung
đánh giá
Hình thức
Phần
mở đầu
Lý luận
Thực tiễn
Giải pháp
Kết luận TLTK Điểm số
đánh giá
Điểm đạt
Tổng
điểm
Bằng chữ
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn là TS Lâm Tố Trang Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này
là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào trước đây Những thông tin trong đề tài nhằm phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính em thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu tham khảo Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng cũng như kết quả bài tiểu luận của mình
Ngày 28 tháng 01 năm 2024
Học viên thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS……… trong quá trình học tập và tìm hiểu bộ môn, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiệt tình, tâm huyết của cô Cô đã giúp em tích luỹ thêm nhiều kiến thức để có cái nhìn sâu sắc và hoàn thiện hơn trong cuộc sống Từ những kiến thức mà cô truyền tải, em đã dần trả lời được những câu hỏi trong đề tài Do chưa có nhiều kinh nghiệm làm đề tài cũng như những hạn chế về kiến thức, trong bài luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự nhận xét, ý kiến đóng góp, phê bình từ phía giảng viên để đề tài được hoàn thiện hơn Lời cuối cùng, em xin kính chúc cô thật nhiều sức khoẻ, thành công và hạnh phúc
Trang 5MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1
TÓM TẮT 2
NỘI DUNG 2
1 Khái quát về giao dịch bảo đảm cầm cố tài sản 2
1.1 Một số khái niệm 2
1.2 Nội dung quy định pháp luật về cầm cố tài sản 3
2 Tóm tắt nội dung vụ việc cụ thể về cầm cố quyền sử dụng đất và một số ý kiến 8
3 Đề xuất một số kiến nghị liên quan đến cầm cố tài sản 10
4 Kết luận 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 6DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 7CẦM CỐ TÀI SẢN, NHẬN XÉT VỀ BẢN ÁN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN CẦM CỐ TÀI SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Tóm tắt: Biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản (TS) được đặt ra nhằm mục đích tạo
sự an toàn cho các bên tuân thủ thực hiện đối với các thỏa thuận đã giao kết Biện pháp cầm cố TS được ghi nhận tại BLDS qua các giai đoạn khác nhau hiện nay là BLDS
2015 Đây là biện pháp được ghi nhận tương đối sớm, tuy nhiên quá trình áp dụng cầm
cố TS trong đời sống xã hội lại cho thấy những quy định về biện pháp này chưa thực sự phát huy hiệu quả trong thực tế, đặc biệt là các quan hệ về cầm cố quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc bất động sản Dựa trên việc nghiên cứu các quy định tại BLDS về biện pháp cầm cố TS và bản án có hiệu lực liên quan đến cầm cố QSDĐ mà người viết có nêu lên cụ thể những vướng mắc trong thực thi pháp luật, những khó khăn còn gặp phải trong thực tiễn qua đó đưa ra một số đề xuất về cầm cố TS nói chung và cầm cố QSDĐ nói riêng
Dẫn đề: BLDS 2015 quy định các biện pháp nhằm đảm bảo cho các bên tuân
đối với những nghĩa vụ đã giao kết trong đó có “cầm cố tài sản” tại Điều 309 đến Điều
316 “Cầm cố TS” là quy định được đặt ra tạo niềm tin và thúc đẩy các bên thực hiện các giao dịch đã được tạo lập, với vai trò là một biện pháp đảm bảo được BLDS ghi nhận thì cầm cố TS mang những đặc điểm khác biệt so với những biện pháp khác cụ thể đó là việc xác định tính sở hữu của TS và việc giao tài sản giữa các bên Trong hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án có liên quan đến cầm cố TS đặc biệt là TS là QSDĐ đất lại cho thấy đa phần các giao dịch này đều vô hiệu1 Vậy, nguyên do xuất phát từ đâu mà có giải pháp nào giải quyết được vướng mắc này không? Bài viết sẽ làm rõ những vấn đề trả lời cho câu hỏi nêu trên
1 Khái quát về giao dịch bảo đảm cầm cố TS
1.1 Một số khái niệm
Trong đời sống thường ngày, thuật ngữ “cầm cố” được sử dụng tương đối nhiều nhằm chỉ một hoạt động cho vay có sử dụng một loại TS nhất định để làm tin cho
1 “Lý Văn Toán (2020), Giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất – Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp
luật, Tạp chí Công thương, truy cập ngày 17/01/2024 tại https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/giao-dich-cam-co-quyen-su-dung-dat-thuc-tien-ap-dung-va-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-68346.htm ”
Trang 8khoản vay đó Theo tác giả Hoàng Phê có đưa ra quan điểm: “cầm cố là giao bất động
sản cho người khác giữ làm tin để vay tiền nói một cách khái quát”2, định nghĩa này được đưa ra có thể thấy việc cầm cố nhằm mục đích vay tiền và TS được cầm cố là
“bất động sản”
Trong lĩnh vực pháp lý, khái niệm cầm cố được ghi nhận ở khía cạnh rộng hơn
cụ thể tại điều 309 BLDS 2015 có nêu như sau: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” 3 có thể thấy khái niệm cầm
cố được đưa ra tại BLDS có phạm vi điều chỉnh rộng hơn về quan hệ cầm cố, hay nói cách khác định nghĩa này có phần tổng quát hơn so với cách hiểu thông thường, cầm cố không chỉ giới hạn việc thực hiện đối với TS là bất động sản mà mở rộng ra đó là “tài sản” một cách chung nhất được ghi nhận tại BLDS
“Cầm cố tài sản” được nêu tại BLDS 2015 được tiếp cận ở khía cạnh là cách thức để các bên tuân thủ các điều khoản đã giao kết trong quan hệ một cách đảm bảo, hay nói cách khác, cầm cố TS đó là một cách thức để các bên có thể bảo vệ quyền và lợi ích cũng như sự an toàn đối với các nghĩa vụ cần tuân thủ trong một quan hệ cụ thể
Cầm cố TS có thể được phân biệt với những biện pháp khác nhờ vào đặc trưng
cụ thể đó là việc có giao TS giữa các bên với nhau, việc giao TS này được hiểu theo nghĩa đen thực chất, nghĩa là có việc giao và nhận Cũng bởi vì đặng trưng đó là xảy ra thực chất việc giao – nhận này mà hiện nay các loại TS thường được mang đi cầm cố thường thấy là động sản phải đăng ký hoặc các loại giấy tờ có giá có thể chuyển giao được … Đây cũng là điểm để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp, cụ thể thế chấp chỉ chuyển giao các loại giấy tờ pháp lý của TS chứ không phải giao TS về bản chất
1.2 Nội dung quy định pháp luật về cầm cố TS
BLDS 2015 đưa ra các quy định điều chỉnh về cầm cố TS, các quan hệ phát sinh
từ cầm cố cụ thể từ điều 309 đến điều 316 ở các nội dung cụ thể đó là quan hệ giữa các bên đó là bên cầm cố, bên nhận cầm cố, TS cầm cố Cụ thể như sau:
2 “Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr 121”
3 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 309”
Trang 9Thứ nhất, tính hiệu lực của quan hệ cầm cố TS Hiệu lực của cầm cố TS phát
sinh “kể từ thời điểm giao kết trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên
có thỏa thuận khác”4 Như vậy, BLDS chỉ ghi nhận về thời điểm có hiệu lực của giao dịch cầm cố chứ không phải là thời điểm phát sinh giao dịch như thông thường Việc xác định hiệu lực trong giao dịch phát sinh tại thời điểm nào nhằm xác định chính xác thời điểm mà các bên có quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong quan hệ đó Đồng thời, nhận định đúng đắn về thời điểm có hiệu lực của cầm cố còn nhằm xác định tính đối kháng của giao dịch đối với bên thứ ba Theo đó, “cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”5
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố Về cơ bản cầm cố TS có bản chất là
một dạng của hợp đồng dân sự, việc cầm cố nhằm mục đích tạo sự an toàn cho các điều khoản hợp đồng được giao kết cần phải thực hiện Từ bản chất này cùng với việc cầm
cố TS cùng với đặc trưng là việc giao TS mà BLDS quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố bao gồm các nghĩa vụ cơ bản như:
“1 Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.
2 Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm
cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.
3 Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” 6
Bên cạnh nghĩa vụ thì bên cầm cố còn được ghi nhận các quyền cơ bản đó là quyền yêu cầu cụ thể:
“1 Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 314 của Bộ luật này nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Khoản 1 Điều 310”
5 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Khoản 2 Điều 310”
6 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 313”
Trang 102 Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
3 Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.
4 Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm
cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.” 7
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của bên nhận cầm cố Như đã nêu trên, cầm cố có
bản chất là hợp đồng dân sự, do vậy việc cầm cố TS cũng có tính chất song vụ có nghĩa các bên đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với bên kia Có thể thấy, với tính chất này thì quyền của bên cầm cố chính là nghĩa vụ của bên nhận cầm cố và ngược lại Tuy nhiên, liên quan đến việc giao TS, cầm giữ TS do vậy, bên nhận cầm cố cũng phải thực hiện một số nghĩa vụ có liên quan đến việc cầm giữ TS này theo quy định tại điều 313 BLDS 2015 như sau:
“1 Bảo quản, giữ gìn TS cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng TS cầm
cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.
2 Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng TS cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
3 Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ TS cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4 Trả lại TS cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.” 8
Như vậy, xuất phát từ việc giao TS, cầm giữ tài sản mà pháp luật chỉ cho phép nhận cầm cố cầm giữ TS đồng thời phải tiến hành việc giữ gìn, bảo quản TS cầm cố
mà nếu không có thỏa thuận thì không được phép tiến hành các hoạt động liên quan đến TS hoặc hưởng lợi từ TS cầm cố
Thứ tư, cầm cố TS được chấm dứt Cầm cố TS được chấm dứt trong các trường
hợp cụ thể theo quy định tại điều 315 BLDS 2015 đó là: “Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; Việc cầm cố TS được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
7 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 312”
8 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 313”
Trang 116 đảm khác; Tài sản cầm cố đã được xử lý; Theo thỏa thuận của các bên”9 Có thể thấy, cầm cố TS cũng là một quan hệ giao dịch do vậy các trường hợp để cầm cố TS chấm dứt cũng có phần tương tự như một giao dịch dân sự chấm dứt
Thứ năm, trả lại TS cầm cố Vấn đề trả lại TS cầm cố được đặt ra trong trường
hợp cầm cố TS đã chấm dứt “Khi chấm dứt việc cầm cố thì bên cầm giữ TS phải tiến hành trả lại TS, giấy tờ liên quan đến TS cho bên cầm cố Đồng thời trong trường hợp
có thỏa thuận liên quan đến khoản lợi nhuận từ khai thác TS cầm cố thì bên nhận cầm
cố phải trả lại cho bên cầm cố”10
Từ những nội dung nêu trên về cầm cố TS thì có thể nhận thấy một số điểm còn vướng mắc trong quy định của pháp luật tại BLDS 2015 trong việc cầm cố TS như sau:
Một là, chưa có giải thích rõ ràng về “tài sản cầm cố”, cách xác định TS cầm
cố BLDS 2015 quy định về thế chấp có đưa ra điều luật cụ thể về “tài sản thế chấp”
nêu rõ loại TS nào thì được phép thực hiện việc thế chấp và việc thế chấp được thự hiện như thế nào tại điều 318 Tuy nhiên, về cầm cố TS được ghi nhận tại BLDS hiện
nay vẫn đang còn sơ sài và thiếu căn cứ pháp lý cụ thể đó là đối tượng cầm cố là “tài
sản” theo cách chung “Tài sản” theo cách hiểu chung nhất được nêu tại BLDS tại điều
105 như sau:“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền TS Tài sản bao gồm bất
động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là TS hiện có và TS hình thành trong tương lai” 11 Có thể thấy, theo cách hiểu chung nhất này thì tất cả các loại TS
được nêu tại Điều 105 nếu đáp ứng được các điều kiện đặc trưng của cầm cố thì đều được tiến hành quan hệ cầm cố trong đó bao gồm cả quyền tài sản kể cả QSDĐ hay quyền sở hữu trí tuệ Điểm phân biệt của cầm cố TS đó là “giao tài sản” do vậy, các loại tài sản có thể giao nhận được thì đều được mang đi cầm cố, tuy nhiên, đối với TS
là quyền tài sản thì việc giao nhận được tiến hành như thế nào, một số trường hợp sẽ bị nhầm lẫn, khó xác định giữa cầm cố và thế chấp Thực tiễn cho thấy hiện nay vẫn chưa
có sự rạch ròi trong việc xác định cầm cố TS là quyền TS đây là biện pháp cầm cố hay thế chấp mà pháp luật chưa có giải thích rõ ràng gây nhiều hệ quả là các tranh chấp xảy
ra
9 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 315”
10 “Bộ luật Dân sự 2015, Điều 316”
11 “Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 105”
Trang 12Hai là, ngay tại định nghĩa được nêu về cầm cố TS đã nêu rõ điểm phân biệt của
cầm cố TS đó là việc “giao tài sản”, tuy nhiên BLDS hiện nay chưa có hưỡng dẫn giải
thích rõ ràng trong việc “giao TS” này là giao về hình thức hay chuyển giao về quyền nắm giữ Nói cách khác, sự chưa rõ ràng trong quy định về “giao TS” giữa các bên Khắc phục hạn chế này của BLDS thì “Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ Quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” hướng dẫn về
việc giao TS cầm cố có nêu: “Thỏa thuận về giao TS cầm cố quy định tại khoản 1 Điều
311 của BLDS có thể là việc bên cầm cố giao TS cầm cố cho bên nhận cầm cố giữ hoặc giao cho người thứ ba giữ Bên nhận cầm cố có thể giữ TS cầm cố tại nơi có TS hoặc tại địa điểm do mình lựa chọn” 12 , quy định này cho thấy việc giao TS trong cầm
cố đó là việc giao TS một cách thực chất, đúng nghĩa vật chất của TS đó là giao -nhận bản chất của TS Tuy nhiên, mặc dù hướng dẫn đã nêu rõ về việc chuyển giao vật chất của TS tuy nhiên lại chưa có đề cập đối với việc giao TS là quyền tài sản trong hướng dẫn này Pháp luật hiện nay quy định cho thấy sự không hạn chế về loại TS cầm cố trong đó có bao gồm cả quyền TS và cả TS hình thành trong tương lai, nhưng nếu đưa
TS này vào là đối tượng của cầm cố, thì lại thiếu những quy phạm để thực hiện do luật
và nghị định hiện nay lại chưa có hướng dẫn cụ thể đặc biệt là trong vấn đề giao loại
TS này thực tế trong cầm cố
Ba là, trong việc xác định quyền yêu cầu của các bên trong quan hệ cầm cố TS
trong xác định quyền sở hữu TS Về mặt nguyên tắc, việc xác định quyền sở hữu của
TS phải đảm bảo dựa trên việc đăng ký hoặc các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của TS Nhưng trong thực tiễn xã hội hiện nay cho thấy xuất hiện không ít tình trạng giấy tờ giả mạo, các bên dùng các loại giấy tờ giả mạo này để tiến hành cầm cố TS Đển khi phát hiện ra việc giả mạo thì các nghĩa vụ đã được thực hiện, TS cầm cố hoặc
đã bị tịch thu hoặc không thuộc quyền sở hữu Vấn đề xử lý TS trong trường hợp này chưa được pháp luật làm rõ Một trường hợp nữa đó là TS cầm cố đang do bên thứ ba chiếm giữ hợp pháp, vấn đề này việc xác định quyền sở hữu được đặt ra như thế nào
12 “Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ Quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Khoản 1 Điều 31”