Tại Việt Nam, xuất phát từ nhu cầu thực tế và cấp thiết của đời sống xã hội, các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại được xác lập ngày càng nhiều cùng với sự gia tăng của các tranh chấp. Đảm bảo cho việc thực hiện cam kết, thỏa thuận trong giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, các bên thường lựa chọn cho mình một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm phù hợp. Pháp luật hiện hành quy định chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm Cầm cổ, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Trong đó, thế chấp là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến và rộng hơn cả, đặc biệt là đối với các tổ chức tín dụng. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức dễ tiếp cận được với nguồn vốn cho vay của các tổ chức tín dụng, khiến cho hoạt động tin dụng trở nên sôi nổi và trở thành nhu cầu thiết yếu của nhiều cá nhân, tổ chức. Để đứng vững trong môi trường cạnh tranh mạnh mẽ, các tổ chức tín dụng ngoài nâng cao chất lượng dịch vụ còn đặc biệt chú trọng đến xử lý tài sản thế chấp. Xử lý tài sản thế chấp được coi là biện pháp hữu hiệu giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng đảm bảo cho việc thu hồi một phần hoặc toàn bộ số tiền gốc, lãi khi khách hàng không trả nợ. Những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao và cũng là đối tượng được các tổ chức tín dụng nhằm đến triển khai các sản phẩm cho vay. Việc sử dụng nhà ở làm tài sản thế chấp cũng gia tăng và trở nên phổ biến. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng không ngừng của các giao dịch thế chấp tài sản là nhà ở thì các quy định của pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở dần bộc lộ những điều bất cập gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong công tác xử lý tài sản và lúng túng cho cơ quan nhà nước khi giải quyết tranh chấp. Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở và thực tiễn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam” là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với các ngân hàng hiện nay.
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHKHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
BÀI THI CUỐI KỲ
PHÁP LUẬT NGÂN HÀNG VÀ CHỨNG KHOÁN
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TỪ THỰC TIỄN TẠI NGÂNHÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
Học viên:
Mã số học viên: Giảng viên hướng dẫn:
Lớp: Thạc sĩ Luật kinh tế - Khóa 2022
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 17 tháng 9 năm 2023
Trang 2NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ1 Nhận xét của giảng viên hướng dẫn
1.1 Về hình thức bài thi….
Phầnmở đầu
phápKết luận TLTKĐiểm số
đánh giáĐiểm đạt
Tổng điểmBằng chữ
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ từ giảng viênhướng dẫn là TS……… Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tàinày là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nàotrước đây Những thông tin trong đề tài nhằm phục vụ cho việc phân tích, nhận xét,đánh giá được chính em thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệutham khảo Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào, em xin hoàn toàn chịu tráchnhiệm trước Hội đồng cũng như kết quả bài tiểu luận của mình.
Ngày 17 tháng 9 năm 2023
Học viên thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS Phan Phương Namtrong quá trình học tập và tìm hiểu bộ môn, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rấtnhiệt tình, tâm huyết của thầy Thầy đã giúp em tích luỹ thêm nhiều kiến thức để cócái nhìn sâu sắc và hoàn thiện hơn trong cuộc sống Từ những kiến thức mà thầytruyền tải, em đã dần trả lời được những câu hỏi trong đề tài Do chưa có nhiều kinhnghiệm làm đề tài cũng như những hạn chế về kiến thức, trong bài luận chắc chắn sẽkhông tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự nhận xét, ý kiến đóng góp,phê bình từ phía giảng viên để đề tài được hoàn thiện hơn Lời cuối cùng, em xin kínhchúc thầy thật nhiều sức khoẻ, thành công và hạnh phúc
Trang 5MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ 1GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 2Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở 1
1.1 Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở 21.2 Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở 2Chương 2: Thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật và một số kiến nghị nâng caohiệu quả thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thươngmại cổ phần kỹ thương Việt Nam 9
2.1 Những kết quả đạt được 92.2 Những hạn chế, bất cập 102.3 Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động xử lý tài sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 14KẾT LUẬN 19DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
0
Trang 6ĐẶT VẤN ĐỀ
Tại Việt Nam, xuất phát từ nhu cầu thực tế và cấp thiết của đời sống xã hội, cácgiao dịch dân sự, kinh doanh thương mại được xác lập ngày càng nhiều cùng với sựgia tăng của các tranh chấp Đảm bảo cho việc thực hiện cam kết, thỏa thuận tronggiao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, các bên thường lựa chọn cho mình một hoặcnhiều biện pháp bảo đảm phù hợp Pháp luật hiện hành quy định chín biện pháp bảođảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm Cầm cổ, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ,tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản Trong đó, thế chấp là biện pháp bảođảm được sử dụng phổ biến và rộng hơn cả, đặc biệt là đối với các tổ chức tín dụng.Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức dễtiếp cận được với nguồn vốn cho vay của các tổ chức tín dụng, khiến cho hoạt động tindụng trở nên sôi nổi và trở thành nhu cầu thiết yếu của nhiều cá nhân, tổ chức Đểđứng vững trong môi trường cạnh tranh mạnh mẽ, các tổ chức tín dụng ngoài nâng caochất lượng dịch vụ còn đặc biệt chú trọng đến xử lý tài sản thế chấp Xử lý tài sản thếchấp được coi là biện pháp hữu hiệu giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng đảmbảo cho việc thu hồi một phần hoặc toàn bộ số tiền gốc, lãi khi khách hàng không trảnợ Những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao và cũng là đối tượngđược các tổ chức tín dụng nhằm đến triển khai các sản phẩm cho vay Việc sử dụngnhà ở làm tài sản thế chấp cũng gia tăng và trở nên phổ biến Tuy nhiên, cùng với sựgia tăng không ngừng của các giao dịch thế chấp tài sản là nhà ở thì các quy định củapháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở dần bộc lộ những điều bất cậpgây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong công tác xử lý tài sản và lúng túng cho cơquan nhà nước khi giải quyết tranh chấp Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên
cứu đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở và thực tiễn tại ngân hàng thương mạicổ phần kỹ thương Việt Nam” là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với các ngân
hàng hiện nay.
Trang 7GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thếchấp là nhà ở
1.1 Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
1.1.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
Việc nghiên cứu bản chất của thế chấp tài sản là nhà ở có vai trò, ý nghĩa quantrọng trong thực hiện pháp luật Theo Từ điển Tiếng việt giải thích: “Thế chấp [tài sản]dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳhạn”1 Trên cơ sở ngữ nghĩa cơ bản của thế chấp như trên, chúng ta có thể hiểu thếchấp là cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ thỏa thuận lựa chọn để đảm bảocho việc thực hiện nghĩa vụ bị vi phạm Căn cứ vào những quan điểm về thế chấp tàisản và đặc điểm của nhà ở cũng như quy định của pháp luật Việt Nam, có thể địnhnghĩa thế chấp nhà ở như sau: “Thế chấp tài sản là nhà ở là việc một bên (sau đây gọilà bên thế chấp) sử dụng nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ dân sự trước bên nhận thế chấp mà không giao tài sản cho bên nhận thếchấp”.
Dưới góc độ pháp lý xử lý tài sản thế chấp được hiểu là quá trình thực thi quyềncủa bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu củatài sản thế chấp và số tiền thu được từ việc xử lý tài sản sẽ thanh toán cho bên nhận thếchấp Trên cơ sở mục đích của việc xử lý tài sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền chobên nhận thế chấp2, bên nhận thế chấp cần chứng minh các điều kiện để thực thi quyềnlợi của mình khi phát sinh vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, trước hết đo là hợp đồngthế chấp hợp pháp và có sự răng buộc giữa các bên tham gia giao dịch Bởi lẽ, nếukhông tồn tại hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp không hợp pháp thì bên nhậnthế chấp đồng nghĩa với việc không tồn tại, không phát sinh quyền xử lý tài sản.
Việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành bằng các thủ tục để định đoạt tài sảnthế chấp Tức là cần phải có sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thếchấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp Các biện pháp xử lý tài sảnthế chấp sẽ được tiến hành và thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thếchấp, nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện yêu cầu kêbiên, phát mại tài sản Trong nhiều trường hợp, một tài sản có thể được đảm bảo chonhiều nghĩa vụ, hoặc nhiều chủ thể cùng có quyền lợi trên tài sản, do đó, khi xử lý tàisản số tiền thu được có thể dùng để bù đắp cho nhiều người có lợi ích liên quan trên tàisản Số tiền thu được từ việc định đoạt tài sản thế chấp đó thanh toán cho bên nhận thếchấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản theo một thứ tự ưu tiên do cácbên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Trên cơ sở những tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp, có thể định nghĩa xử lý tài
sản thế chấp là nhà ở như sau: Xử lý tài sản thế chấp nhà ở là quá trình thực thi quyền
của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các tin tục định đoạt nhà ở thế chấpsố tiền tìm được từ việc định đoạt đỏ sẽ được dùng để thanh toán cho bên nhận thế
1 Nguyễn Hoàng Quân (2020), Hợp đồng thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và thực tiễn thựchiện tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội,tr.24
2 Nguyễn Đức Lợi (2020), Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự và thực tiễn thực hiện, Luật văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr.11
2
Trang 8chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự tu trên do cácbên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
1.1.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
Tìm hiểu đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp nhà ở là tìm ra được những điểmriêng đặc trưng của quá trình xử lý nhà ở so với xử lý những tài sản thế chấp khác.Việc nắm bắt những điểm đặc trưng này giúp cho việc vận dụng những quy định củapháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở được linh hoạt và hiệu quả Trên cơ sở cácquy định của pháp luật Việt Nam, tìm hiểu và phân tích khái niệm xử lý tài sản thếchấp là nhà ở được nêu trên, có thể đưa ra một số đặc điểm của xử lý tài sản thế chấplà nhà ở như sau:
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là nhà ở
Khi thực hiện đăng ký thế chấp tài sản, nội dung cần kê khai chính là nhà ở Nhàở có thể biến động do cơi nới, sửa chữa, hoặc xây dựng thêm, Việc biến động nàylàm thay đổi đổi tượng thế chấp Thực tế các ngân hàng hiện nay, trong hợp đồng thếchấp đều có nội dung quy định về việc biến động nhà ở do cơi nới, sửa chữa, xây dựngthêm gắn liền với tài sản thế chấp sau thời điểm thế chấp đều là tài sản thế chấp.
Thứ hai, phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở đa dạng, phong phủ và phụthuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
Phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở chính là cách thức để bên nhận thếchấp có thể được bù đắp lợi ích do quyền, lợi ích của mình đã bị xâm phạm Bên thếchấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về phương thức xử lý nhà ở như tiến hànhbán nhà ở, bên nhận thế chấp nhận chính nhà ở để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụcủa bên thế chấp Thỏa thuận của các bên là hợp pháp thi sự thỏa thuận đó có sự ràngbuộc đối với các bên Sự thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản có thể được thiết lậpngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một điều khoản trong hợp đồng thế chấp.Nếu không có thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải xử lý nhà ở, các bên cũng cóthể thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản này Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuậnhoặc không thể thỏa thuận được hoặc vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của cácchủ thể khác thì nhà ở mới có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, số tiền thu được từ xử lý nhà ở thế chấp có thể được bảo đảm cho lợi íchcủa nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc theo sự thỏathuận của các bên.
Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải quyết tổng thể các lợi íchcủa các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp Có những trường hợp không chỉ cóbên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền trên nhà ở thế chấp mà còn các chủ thể kháccũng có quyền hợp pháp trên tài sản đó như các chủ nợ không có bảo đảm các chủ nợcùng nhận bảo đảm bằng nhà ở, người mua, người thuê, người nhận chuyển giao,người bán trả chậm, trả dần, cho thuê mà bên thế chấp đem đi thế chấp Do vậy, số tiềnthu được từ xử lý tài sản thế chấp được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phảidựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc, ai công bố quyền trước sẽ được thanh toántrước, trừ những trường hợp đặc biệt có quy định của pháp luật Tuy nhiên, các chủ thểtrên có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng khôngđược làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Trang 9(ii) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do viphạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật
(iii) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định xảy ra hoàntoàn phụ thuộc vào thỏa thuận và giao kết của các bên trong hợp đồng thế chấp hoặccác trường hợp khác được quy định tại pháp luật chuyên ngành Bộ luật dân sự năm2015 không chỉ quy định trường hợp dẫn đến xử lý tài sản thế chấp là đến hạn thựchiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện khôngđúng nghĩa vụ như Điều 355 Bộ luật dân sự năm 2005 mà đã mở rộng các trường hợpnày trên cơ sở ý chí thỏa thuận của các bên
1.2.2 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
1.2.2.1 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo thỏa thuận
Việc thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp có thể được các bên thỏa thuận, xác địnhngay từ thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp hoặc hình thành trước và trong xử lý tàisản thế chấp Sự thỏa thuận của các bên sẽ được ưu tiên áp dụng Điều 303 của Bộ luậtdân sự 2015 quy định bốn phương thức xử lý tài sân thế chấp nói chung và xử lý tàisản thế chấp là nhà ở nói nêng, đó là
(i) Bán đấu giá tài sản,
(ii) Bên nhận thế chấp tự bán tài sản,
(iii) Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiệnnghĩa vụ của bên thế chấp,
(iv) Phương thức khác
So với quy định củ (Điêu 336 BLDS năm 2005), BLDS năm 2015 đã bổ sungphương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản (mà không cần có ủy quyền từ bên bảođảm) và công nhân ban đầu gia tài sản là phương thức xử lý tại sản các bên có thể thỏathuận trong hợp đồng thế chấp góp phân đa dạng các phương thức xử lý tài sản bảođảm Tuy nhiên, điểm mới vẫn còn bộc lộ những điểm hạn chế.
Thứ nhất, với phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp Mặc dù, bán đấu giá tàisản thế chấp bảo đảm tính công khai, minh bạch của quá trình xử lý tài sản (thông tinđầy đủ đến tài sản đấu giá, phiên bán đấu giá, giá bán của tài sản luôn cao hơn hoặcbằng giá khởi điểm đã xác định, thủ tục bán tài sản được tiến hành một cách chuyênnghiệp) Tuy nhiên, những quy định của pháp luật về bản đấu giả tải sản cũng như từthực tiễn vận dụng các quy định về bản đấu giá tài sản lại đem đến những điểm hạnchế Tổ chức bán đấu giá tài sản khá tốn kém chi phí, có hiện tượng thông đồng, ép giá
4
Trang 10giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giả do chủ thể bán đấu giả không có chứcnăng kê biên, cưỡng chế tài sản thế chấp nên dù có hoàn tất phiên đấu giả nhưngkhông thể bản giao được tài sản thế chấp cho bên mua.
Ngoài ra, việc công khai thông tin của tài sản đấu giá, phiên đấu giá có thể ảnhhưởng không tốt đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp Trên thực tế, đểcó thể xử lý được tài sản thì bên nhận thế chấp phải khởi kiện ra tòa án nhân dân cóthẩm quyền yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành kê biên, phát mại tài sản thế chấp.Sau khi có bản án có hiệu lực, bên nhận thế chấp cần làm đơn đề nghị thi hành án tiếnhành Sau khi kê biên, cưỡng chế bàn giao tài sản và giao cho tổ chức đấu giá tiếnhành đấu giá (tài sản thế chấp lúc này được gọi là “sạch” khi bán đấu giá) Quy trìnhđấu giá tài sản thế chấp hiện nay vẫn chưa có quy định riêng biệt mà vẫn tuân theo quyđịnh chung về bán đấu giá tài sản.
Thứ hai, về phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thựchiện nghĩa vụ trả nợ Các quy định của pháp luật hiện hành chưa làm rõ được sự khácnhau giữa việc dùng chính tài sản bảo đảm để “gán nợ” (không có sự thanh toán chênhlệch giữa giá trị tài sản và nghĩa vụ vì phim) và nhân chính tài sản thế chấp (có tínhchất như bên nhận thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toàn gia trị chênhlệch của tại sản với gia trị của nghĩa vụ được bảo đảm Mặt khác, khi bên nhận thếchấp là các tổ chức tín dụng thì việc nhận các tài sản thế chấp là các dự án nhà ở nghỉdưỡng, nhà ở thương mại, lại không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của các tổ chứctín dụng.
1.2.2.2 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật
Khi bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ sẽ phátsinh xử lý tài sản bảo đảm Khoản 2 Điều 303 Bộ luật dân sự 2015 quy định trườnghợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo theo quy địnhtại khoản 1 của Điều này thì tài sản sẽ được bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật cóquy định khác Theo đó, bán đấu giá tài sản bảo đảm được áp dụng chung cho mọi loạitài sản, trong đó có nhà ở Thực tế, phương thức xử lý tài sản thông qua bán đấu giáđược áp dụng nhiều nhất trong cả trường hợp các bên có thỏa thuận cũng như khôngcó thỏa thuận Đối với loại tài sản đặc thủ như nhà ở thi việc xử lý bao gồm cả xử lýthế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật Nhàở, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan Cụ thể:
- Điều 326 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất màkhông thế chấp quyền sử dụng đất
- Trường hợp thế chấp nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành là tài sản hìnhthành trong tương lai nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đốitượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhân bảo đảm có thể chuyểnnhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hìnhthành trong tương lai, nhận chính tài sản đảm bảo để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụđược bảo đảm hoặc bản tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp nhà ở đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đốivới tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việcthực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảođảm đối với tài sản hiện có.
Trang 11- Trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hinh thành trong tương lai, nếu chủđầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủđầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bản lại nhà ở đó cho đốitượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở Nếu chủ đầu tư đãbản giao nha ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó chođối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
1.2.3 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm nói chung và thủ tục xử lý tài sản thế chấplà nhà ở nói riêng được quy định tại BLDS năm 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ - CPquy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Theo đó, thủ tục xử lýtài sản thế chấp là nhà ở thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Thông báo về xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ
Điều 300 BLDS năm 2015 quy định Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm,theo đó, trước khi xử lý nhà ở thế chấp, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng vănbản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý nhà ở thế chấp cho các bên thế chấp và cácbên cùng nhận đảm bảo khác Nội dung chủ yếu của văn bản thông báo về việc xử lýtài sản bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điểu 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, baogồm:
(i) Lý do xử lý tài sản bảo đảm(ii) Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý
(iii) Thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm
Đảm bảo nguyên tắc tôn trong sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thếchấp, xuyên suốt trong qua trình qua trình thực hiện việc xử lý nha ở thế chấp nóichung và trong việc thông bao xử lý nha ở thế chấp nổi nêng thỏa thuận của các bênluôn được đặt lên đầu tiên Quá trình xử lý nhà ở thế chấp, những người có quyền lợivà nghĩa vụ liên quan như các bên cùng nhận thế chấp đối với nhà ở, người ở thuê nhàở, đều có quyền được biết thông tin Do đó, việc bổ sung quy định chi tiết về phươngthức thông báo tại khoản 2, khoản 3 Điều 51 Nghị định 21/2021 là cần thiết, điều nàyphù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 296 BLDS năm 2015 Trường hợp phải xử lýnhà ở để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đềucoi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận thế chấp đều tham gia xử lý tài sản Trườnghợp bên nhận thế chấp không thực hiện việc thông báo khi xử lý tài sản đảm bảo sẽảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan Về thời hạn thôngbáo xử lý nhà ở thế chấp, theo Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì các bên phảithực hiện theo thỏa thuận, nếu không có thoả thuận thì thực hiện trong thời gian hợp lýnhưng trước ít nhất 15 ngày đối với tài sản thế chấp là nhà ở.
Bước 2: Giao nhà ở thế chấp để xử lý
Như đã phân tích về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên giữ tài sản thếchấp, nhà ở thế chấp vẫn do bên thế chấp trực tiếp khai thác, sử dụng hoặc thỏa thuậncho bên thứ ba giữ Do đó, việc giao nhà thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào thiện chícủa bên thế chấp/bên giữ tài sản thế chấp Có thể bên thế chấp/bên giữ nhà ở thế chấp
6
Trang 12tự nguyện giao tài sản thế chấp cho người có quyền để xử lý theo thỏa thuận của cácbên hoặc xử lý theo quy định của pháp luật hoặc không Trên thực tế giao nhà ở thếchấp để xử lý gặp rất nhiều khó khăn và vương mắc phụ thuộc nhiều vào sự tư nguyên,ý chí của bên thế chấp, bên giữ tài sản Chủ tài sản bất hợp tác, chây ì, gây khó khăn,thậm chí là không giao nhà ở cho bên nhận thế chấp rất phổ biến, khiến việc xử lý nhàở thế chấp không đạt được hiệu quả cao Trường hợp này, bên nhận thế chấp có quyềnkhởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng (trừ trường hợp pháp luật cóquy định khác).
Ngoài ra, bên nhận thế chấp còn có quyền thu giữ tài sản thế chấp theo Nghịquyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6 năm 2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổchức tín dụng Trên thực tế, việc thu giữ nhà ở thế chấp được các tổ chức tín dụng ưutiên tiến hành trước khi khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết
Buớc 3: Thanh toán bảo đảm nghĩa vụ
Số tiền thu được từ việc xử lý nhà ở thế chấp sau khi trừ đa các chi phí bảo quản,thu giữ và xử lý tài sản thế chấp sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tạiĐiều 308 BLDS 2015
Về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm, quy địnhtại Điều 308 BLDS năm 2015 cũng đã được giải quyết trong Bộ luật dân sự năm 2015Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật sẽ có hiệu lựcưu tiên đối với bên thứ ba Tuy nhiên, trong trường hợp nhà ở thế chập được dùng đểđảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì giữa các bên cùng nhận thế chấp phát sinh thứ tựưu tiên thanh toán như sau:
- Trường hợp các biện pháp thế chấp nhà ở đều phát sinh hiệu lực đối kháng vớingười thứ ba Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên sẽ được xác định theo thứ tự xáclập hiệu lực đối kháng – tức là thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Bên nào đăng kýgiao dịch bảo đảm trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
- Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ bavà có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Thực tếhiện nay, đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nha ở hình thanh trong tươnglại hay quyền tại sản phát sinh từ hợp đồng mua ban la từ nguyên lựa chọn của các bênchủ thể Do đó, có thể nhà ở thế chấp được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụvà trong đó có biện pháp bảo đảm được đăng ký theo quy định pháp luật, có biện phápbảo đảm không được đăng ký Khi đó, nghĩa vụ có đăng ký biện pháp bảo đảm sẽđược thanh toán trước, sau đến các nghĩa vụ được bảo đảm nhưng không được đăngký Khi đó, nghĩa vụ có đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ được thanh toán trước, sau đếncác nghĩa vụ được bảo đảm nhưng không được đăng ký.
- Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng vớingười thứ ba Đây là trường hợp các bên đều không đăng ký biện pháp bảo đảm Khiđó, thử tự ưu tiên thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập các biện pháp bảođảm Nghĩa vụ bảo đảm nào được xác lập trước sẽ được thanh toán trước, sau đó đếncác nghĩa vụ được bảo đảm được xác lập sau.
Bước 4: Chuyển quyền sở hữu tài sản