lý luận của c mác về địa tô và sự vận dụng trong việc đề ra chính sách quản lí đất đai ở nước ta hiện nay

Lý luận về địa tô của C.Mác đã vạch ra được vấn đề về bản chất của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp mà còn là cơ sở khoa học quan trọng để nhà nước xã hội chủ nghĩa xâ

LY LUAN CUA C MAC VE DIA TO VA SU VAN DUNG TRONG VIỆC ĐÈ RA

CHINH SACH QUAN LI DAT DAI O NUOC TA HIEN NAY

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT TP HCM

LY LUAN CUA C MAC VE DIA TO VA SU VAN DUNG TRONG VIỆC ĐÈ RA

CHINH SACH QUAN LI DAT DAI O NUOC TA HIEN NAY

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

MỤC LỤC

Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận về dịa tô của C.Mác 2

1.1.2 Các bản chất của địa tô trong tư bản chủ nghĩa 2

1.3.1 Khái niệm về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai . - 7 1.3.2 Các nội dung chính trong quản lý nhà nước về đất đâai . -se5s2 7 Chương 2: Vận dụng ý nghĩa lí luận về địa tô của C.Mác đối với nước ta trong giai

2.1 Thực trạng,chính sách quản lý đất đai ở nước ta hiện nay - -s2 9 2.1.1 Những khó khăn bắt cập trong chính sách quản lý đất đai hiện nay 9 2.1.2 Các biện pháp và chính sách khắc phục, nâng cao hiệu quả trong việc quản lí

2.2 Nội dung, các chính sách trong quản lí đất đai 17

2.2.1 Chính sách bồi thường, hồ trợ tái định cư 17

2.2.2 Chính sách về quy hoạch sử dụng đất ở nước ta 18

2.3 Những khó khăn bắt cập trong quản lí nhà đất 19 2.3.1 Thứ nhất, các quy định về đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính có nhiều

2.3 2 Trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng ký đất đai còn phức tạp 20 2.3.3 Không có sự thống nhất trong khâu đo đạc địa chính và cấp giấy chứng nhận

2.4 Các biện pháp và chính sách khắc phục, nâng cao hiệu quả trong việc quản lí đất

2.4.1 Hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát

triên nên kinh tẽ thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 22 2.4.2 Dây mạnh cải cách hành chính, chuyền đối số và nâng cao năng lực quản lý

2.4.3 Tập trung giải quyết cơ bản những hạn chế, khuyết điểm, vướng mắc kéo dài

PHAN MO DAU

1 Ly do chon dé tai

Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý báu mà còn là môi quan tâm đặc biệt của mọi người dân, mợi quốc gia trên thế giới Đất quý báu là bởi bên trong nó chứa rất nhiều tài nguyên có giá trị vật chất như ( quặng sắt, mỏ than, mỏ vàng, mỏ kim cương ) mà còn

hàm chứa một giá trị sử dụng to lớn, lâu dài, và không thê thay thế được Đất đai dùng để

làm nơi ở, nơi canh tác Vì vậy xoay quanh nó là rất nhiều vấn để gây tranh cãi,bản tán chang hạn như: vẫn đề giá cả ruộng đất, quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, và các mối lợi

thu được từ việc sở hữu ruộng đất đặc biệt là “địa tô”

Dia tô đã xuất hiện từ khi có quyền tư hữu về ruộng đất và là hình thức bóc lột chủ

yêu dién ra trong xã hội phong kiến mà tại đó địa tô ban đầu là tô lao dịch, sau đó là tô hiện

vật và khi kinh tế hàng hoá dần phát triển và trở nên phô biến thì xuất hiện tô tiền — là khoản

tiền mà người thuê đất phái tra cho người chủ đất đê được toàn quyền sử dụng ruộng đất được giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định nào đó

Trong chủ nghĩa tư bản, xét theo thời gian có thê thấy quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa xuất hiện muộn hơn trong cả thương nghiệp và công nghiệp nhưng thực tế cho thấy nó

đã không ngừng phát triển và ngày càng chiếm vị trí thong trị trong lĩnh vực nông nghiệp

Lý luận về địa tô của C.Mác đã vạch ra được vấn đề về bản chất của quan hệ sản xuất

tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp mà còn là cơ sở khoa học quan trọng để nhà nước xã hội chủ nghĩa xây dựng các điều luật về đất đai và các chính sách giá cả cho nông sản, thuế nông nghiệp và các ngành khác liên quan đến đất đai, làm cho việc sử dụng đất có hiệu quả và thuận tiện hơn Và để có thể hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc nghiên cứu về địa tô,

nên chúng em xm được trình bày đề tài với nội dung: “ Lý luận địa tô của Mác và sự vận dụng lý luận này ở Việt Nam hiện nay”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: địa tô theo lí luận của C.Mác

Tìm hiểu rõ về cơ sở, bản chất, các hình thức liên quan đến địa tô, vận dụng được ý nghĩa lí luận địa tô theo C.Mác trong chính sách về đất đai hiện nay ở nước ta, thông qua các nguôn thôn tin minh bạch có nguồn gốc qua sách, báo, infernet,

Phần 2 : NỘI DUNG

Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận về dịa tô của C.Mác

1.1 Khái niệm và bản chất của địa tô

1.1.1 khái niệm về địa tô

Giống như các nhà tư bản kinh doanh khác trong công nghiệp, thương nghiệp, các nhà tư ban kinh doanh trong nông nghiệp cũng phải thu được lợi nhuận bình quân Nhưng

đặc biệt ở chỗ vì phải thuê ruộng của địa chủ- người sở hữu ruộng đất nên ngoài lợi

nhuận bình quân, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp còn phải thu thêm được một phần giá trị thặng dư dôi ra nữa hay còn gọi là lợi nhuận siêu ngạch Đây là nguồn lợi nhuận

tương đối ôn định và lâu dài, vì thế các nhà tư bán kinh doanh nông nghiệp phải trả cho

địa chủ dưới hình thái địa tô tư bản chủ nghĩa hình thái địa tô tư bản chủ nghĩa

Hay theo C.Mác khái quát thì địa tô là phần giá trị thặng dư còn lại sau khi đã

khẩu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà các nhà tư bản kinh doanh trên lĩnh vực nông

nghiệp phải trả cho địa chủ (ký hiệu là R)

1.1.2 Các bản chất của địa tô trong tư bản chủ nghĩa

Sự hình thành quan hệ sản xuất tư bán chủ nghĩa trong nông nghiệp

- Đâu tiên là thông qua cải cách, rôi từ cải cách mà dân dân chuyên kinh tê địa chủ phong kiến sang kinh doanh theo phương thức tư bán chủ nghĩa

- Tiếp theo thông qua con đường cách mạng dân chủ tư sản, xoá bỏ kinh tế địa chủ

phong kiến, phát trién kinh tế tư bản chủ nghĩa.

- Điểm nổi bật của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp chính là chế độ độc quyền sở hữu ruộng đất và độc quyền kinh doanh ruộng đất Cả hai loại độc quyền ruộng đất này đều ngăn cản tự do cạnh tranh trong nông nghiệp

Nhưng dù ở mọi hình thái hay bằng con đường nảo thì quyền sở hữu về ruộng đất

của địa chủ vẫn tồn tại trong quan hệ sản suất tư bản chủ nghĩa Nên quan hệ sản xuất tư

bản chủ nghĩa trong nông nghiệp là một môi quan hệ giữa ba giai cấp:

- Giai cấp địa chủ là những người sở hữu ruộng đất nhưng không trực tiếp đứng ra

kinh doanh mà họ cho thuê ruộng đất mà thu lợi nhuận từ việc cho thuê

- Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trực tiếp là người thuê ruộng đất của địa chủ kinh doanh theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa

- Công nhân nông nghiệp là người lao động làm thuê cho các tư bản kinh doanh trong nông nghiệp, họ là những người bị cả hai giai cấp địa chủ và nhà tư bản bóc lột Như vậy, ta có thê thấy tư bản kinh doanh trong nông nghiệp thúc đây nông nghiệp phát trién lên sản xuất lớn tư bản chủ nghĩa

Chính những mặt này đã hình thành nên dia t6 tu ban chủ nghĩa và các hình thức ton tại của nó Trong tư bản chủ nghĩa địa chủ là người sử dụng ruộng đất, họ được thực hiện quyền này về mặt kinh tế Vì vậy mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải chia

một phần giá trị thặng dư thu được cho địa chủ nên gọi là địa tô nhưng hoạt động của các

nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp trước hết phải được bảo đảm rằng việc thu được nguồn lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông

nghiệp do công nhân nông nghiệp đã tạo ra khi nhà tư bản nộp cho địa chủ với tư cách là

người sử dụng ruộng đất đó Thế nên khi nói đến địa tô tư bản chủ nghĩa chúng ta nhớ

đến các hình thức có mặt trong nó

1.2 Các hình thức địa tô tư bản chủ nghĩa

Đa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất.Nó phản ánh quan hệ ba giai cấp, tức là phản ánh quan hệ giữa địa chủ và tư bản kinh doanh nông nghiệp trong việc chia nhau giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp tạo ra và quan hệ giữa địa chủ với lao động làm thuê trong nông nghiệp Như vậy, địa tô gắn liền với quyền

sở hữu ruộng đất

Khi phân tích về địa tô, C.Mác đã chỉ ra ba hình thái cơ bản:địa tô chệnh lệch, địa

tô tuyệt đối và địa tô độc quyên

1.2.1 Tìm hiểu về địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là phan lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được

trên ruộng đất có điều kiện kinh doanh sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa

giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và

giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình

Địa tô chênh lệch có hai loại: địa tô chênh lệch I va địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những ruộng đất điều kiện tự nhiên thuận lợi Chẳng hạn, có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt) và có vị tri dia

lý gần nơi tiêu thụ hay gần đường giao thông

Địa tô chênh lệch II là loại địa tô thu được gắn liền với thâm canh tăng năng suất,

là kết quả của tư bản đầu tư thêm trên cùng một đơn vị diện tích

Đề cho một phần lợi nhuận có thể chuyên hóa thành địa tô, tức là một phan trong

giá cả hàng hóa lại có thể rơi vào tay địa chủ, cần phải xuất hiện lợi nhuận siêu ngạch

bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt của những người sản xuất có những điều kiện thuận lợi hơn với giá cả sản xuất chung Chăng hạn như nông nghiệp có một số đặc

điểm khác với công nghiệp, như số lượng ruộng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự nhiên và vị

trí của địa lí của ruộng đất không giống nhau.Điều kiện thời tiết, khí hậu của địa phương

ít biên động,nhu cầu hàng hóa nông phẩm ngày càng tăng Do đó, xã hội buộc phải canh

tác trên cả ruộng đất xâu nhất Vì vậy mà giá cả của hàng hóa nông phẩm được hình

thành trên cơ sở điều kiện sản xuất xấu nhất chứ không phải ở điều kiện trung bình như

trong công nghiệp Vì thế, canh tác trên đất tốt và trung bình sẽ có lợi nhuận siêu ngạch,phân lợi nhuận siêu ngạch này tồn tại thường xuyên, tương đối 6n định và chuyển

hóa thành địa tô chênh lệch

1.2.2 Tìm hiểu về địa tô tuyệt đối

Đa tô tuyệt đối là là lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, được

hình thành do cầu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp luôn thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản trong công nghiệp, nó là số chênh lệch giữa giá trị nông phẩm và giá ca sản xuất chung Đây là loại địa tô mà tất cả các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp đều phải

nộp cho địa chủ, cho dù ruộng đất là tốt hay xấu

Chăng hạn: Có hai tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp đều là 100, cau tạo hữu cơ tư bản trong nông nghiệp là 3/2, cầu tạo hữu cơ tư bản trong công nghiệp là 4/1

Giả sử m' = 100%, thì giá trị sản phẩm và giá trị thặng dư sản xuất ra trong từng

lĩnh vực sẽ là:

Trong công nghiệp : 80c + 20v + 20m = 120

Trong nông nghiệp : 60c + 40v + 40m = 140

Trong đó:

c: Tư liệu sản xuất

v: Sức lao động

m: Giá tri thang du

m': Ti suat gia tri thang du

Giá trị thặng dư trong nông nghiệp so với công nghiệp là 20 Số chênh lệch này là lợi nhuận siêu ngạch, lợi nhuận siêu ngạch này không bị bình quân hoá mà chuyên hóa

thành địa tô tuyệt đối.Cơ sở của địa tô tuyệt đối là do cầu tạo hữu cơ của tư bản trong

nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp Còn nguyên nhân tôn tại địa tô tuyệt đối là do chế độ độc quyền sở hữu ruộng đất đã ngăn cản nông nghiệp tham gia cạnh tranh giữa các

ngành đề hình thành lợi nhuận bình quân.Địa tô tuyệt đối gắn liền với độc quyền tư hữu

ruộng đất.Chính độc quyền tư hữu ruộng đất làm cho lợi nhuận siêu ngạch hình thành trong nông nghiệp không bị đem chia đi và làm cho lợi nhuận siêu ngạch đó phải chuyên

hoá thành địỊa tô

1.2.3 Tìm hiểu về địa tô độc quyền

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa ĐỊa tô độc

quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất

trong thành thị

Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho

phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt

Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiểm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng

Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi

nhuận cao

Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phâm thu được trên đất dai ay, ma nhà tư bán phải nộp cho địa chủ

1.3 Nội dung chính sách quản lý đất đai

1.3.1 Khái niệm về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai

Quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai chính là toàn bộ những hoạt động thực thi

quyền lực nhà nước do các cơ quan quản lý về đất đai thực hiện nhằm xác lập một trật tự

én định, phạt triển theo những mục tiêu, định hướng đã đề ra Các hoạt động này được vận hành một cách thống nhất và được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước

thông qua các quy định của pháp luật Trong lĩnh vực đất đai, công cụ mà Nhà nước sử

dụng đề điều chỉnh các quan hệ xã hội chính là Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn

như các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của cơ quan chuyên môn quản lý về đất đai - môi trường, các văn bản hướng dẫn, công văn, nghị quyết, quyết định của các cơ quan chuyên môn ở địa phương

Từ khi Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt

Vì vậy khi xem xét về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống các

cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước

1.3.2 Các nội dung chính trong quản lý nhà nước về đất đai

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định rõ tại Điều 22 Luật Đất đai

2013 như sau:

Điều 22 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1 Ban hành văn ban quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tô chức

thực hiện văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ

quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

§ Thống kê, kiêm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phố biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

(https://thuvienphapluat.vn)

Diéu 22 Luat Dat dai 2013 quan lý về đất đai để bảo vệ và thực hiện các quyền của

nhà nước trong lĩnh vực này, gồm 4 nội dung chính:

- Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, biết rõ các thông tin về số lượng, chất lượng, tình hình, hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai

- Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại dat đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thông nhất Nhà nước chiêm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng

- Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiêm tra chế độ quản lý và sử dụng đất đai Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử dụng.Nếu phát hiện các vi phạm và bắt cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập do

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phân giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Từ đó có thể bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi

ích hợp pháp của người sử dụng đất.Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia Tăng cường hiệu quả sử dụng đất.Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường Chương 2: Vận dụng ý nghĩa lí luận về địa tô của C.Mác đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay

2.1 Thực trạng,chính sách quản lý đất đai ở nước ta hiện nay

2.1.1 Những khó khăn bắt cập trong chính sách quản lý đất đai hiện nay

Về chính sách pháp luật đất đai:

Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém nêu trên chủ yếu là do: Chưa có sự thống nhất cao về nhận thức đối với một số vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất

trong nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là về tầm quan trọng

và ý nghĩa của sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống

nhất quản lý

Nhận thức về chính sách, pháp luật về đất đai có nhiều nơi chưa chính xác, chưa đây đủ Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và người dân còn hạn chế và thấp Đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm

Chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi

dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước

Trên cơ sở nhận định tình hình như trên, Ban Chấp hành Trung ương đã xác định 5 quan điểm; Đề ra mục tiêu cu thé đến năm 2025 vả năm 2030; Xác định 6 nhóm nhiệm

vụ, Giải pháp đồng thời giao các cơ quan thực hiện Nghị quyết quan trọng này

Về quy hoạch sử dụng đất

Hiện nay trong công tác quy hoạch sử dung van con 16 ra rất nhiều những bắt cập trong lý luận cũng như thực tiễn, gây ảnh hưởng đến sự phân bồ đất, làm mắt đi rất nhiều

giá trị của đất, nhiều địa phương còn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối với trường

hợp biến động các chỉ tiêu sử dụng đất trong quá trình thực hiện so với các chỉ tiêu quy

hoạch, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, công trình chưa có trong kế hoạch sử

dụng đất hàng năm cấp huyện

Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của các địa phương

thiếu chặt chẽ, quy hoạch kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã

hội Công tác quản lý thực hiện còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế „nhiều nơi bị buông lỏng, một số địa phương ban hành thông báo thu hồi đất dự án chưa đúng theo quy định

hiện hành, diện tích đất thu hồi lớn hơn so với diện tích đã được thông qua tại các nghị quyết Hội đồng nhân dân tỉnh Diện tích đề nghị chuyên đổi mục đích, thu hồi đất của các

địa phương không sát đúng với hiện trạng, trùng lắp về danh mục; một số dự án đề nghị thu hồi đất, chuyên mục đích sử dụng đất không thuộc thâm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh Một số địa phương đề xuất khai thác quỹ đất trồng lúa, đất dọc hai bên đường Quốc lộ, ĐT, ĐH không đúng theo tỉnh thần các nghị quyết Hội đồng nhân nhân tỉnh Có

địa phương chỉ tiêu về kế hoạch phát triển nhà ở, diện tích đất ở, chuyên đổi mục đích sử

dụng đất lúa đã vượt so với chỉ tiêu của nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh đề ra

Nhiều dự án phát triển nhà ở, nhất là dự án phân lô bán nền được công nhận, chấp thuận đầu tư nhưng chưa được kiêm soát, đánh giá chặt chẽ về tính khả thi, hiệu quả kinh tế - xã

hội, tác động đến sinh kế của người dân trong vùng dự án Trong khi đó, nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp đang gặp nhiều khó khăn, nhưng một

số địa phương chưa quan tâm đến việc bố trí quỹ đất này trong từng dự án cụ thê

Về giao đất, cho thuê đất

Tại khoản I Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước và

xử lý tiền đặt trước đối với các nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình

trạng “bỏ cọc” của nhiều nhà đầu tư sau khi đã đấu giá thành công quyên sử dụng đất

Việc “bỏ cọc” dẫn đến rất nhiều hệ lụy khó lường và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị

trường bất động sản

Bên cạnh đó, mặc dù các văn bản pháp luật liên quan về đấu giá quyền sử dụng

đất cũng như quy định của mỗi địa phương về điều kiện để nhà đầu tư được tham gia đầu

giá quyền sử dụng đất được quy định tương đối chỉ tiết như: Chứng minh năng lực tài

chính đề thực hiện dự án đầu tư, Cam kết của tổ chức tín dụng về cho vay vốn đề thực

hiện dự án, có ngành nghề kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất thực hiện dự

án, Nhà đầu tư không có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, vẫn còn một số điều kiện mà nhà đầu tư cần phải đáp ứng được nhưng pháp luật không quy định như là năng lực hay kinh nghiệm phát triển dự án tương đương: phương án đầu tư hay kế hoạch chi tiết của dự án Những điều kiện này rất cần thiết để

sang lọc nhà đầu tư kém năng lực, nâng cao việc kiểm soát tính khả thi của hiệu quả sử