yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án nhà ở xã hội

Ý KIẾN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC sĩ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪNGiảng viên hướng dẫn: PGS.TS Lưu Truông VănTên đê tài: Yen tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án nhà

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số chuyên ngành: 8 58 03 02

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS LƯU TRƯỜNG VĂN

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

GIẤY XÁC NHẬN

Tôi tên là: LÊ MINH ĐỨC

Ngày sinh: 19/08/1988 Nơi sinh: Tây Ninh

Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã học viên: 2085803022002

Tôi đồng ý cung cấp toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

Ý KIẾN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC sĩ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Lưu Truông Văn

Tên đê tài: Yen tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh và các Tỉnh lãn cận.

Ý kiến của giáo viên hướng dẫn về việc cho phép học viên LÊ MINH ĐỨC được bảo vệ luận văn trước Hội đồng:

Học viên Lê Minh Đức đã hoàn thành luận văn thạc sỹ đáp ứng các quy định của Đại học

Mở TP HCM Trong quá trình làm luận văn thạc sỹ này, học viên Lê Minh Đức duyệt bài

định kỳ hàng tuần với giảng viên hướng dẫn (GVHD), biết lắng nghe và tiếp thu các ý kiến của GVHD Căn cứ các gợi ý của GVHD, học viên Lê Minh Đức đã biết cách tự lục nghiên cứu và tự giải quyết các vướng mắc trong quá trình làm luận văn.

Học viên Lê Minh Đức đã cố gắng thu thập dữ liệu trong điều kiện ngành xây dựng Việt Nam đang suy thoái Theo tôi, dữ liệu là tin cậy và có sàng lọc Các nhân tố trong bảng câu hỏi đã được luận ra từ các nghiên cứu trước đó và được trình bày thành bảng biểu để để đọc và để hiểu Các phân tích thống kê đã được thực hiện chi tiết Học viên đã biết sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện các phân tích cho bộ dữ liệu đã thu thập Các kết luận đã được luận ra từ các kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu đã được thảo luận và đưa ra được các hàm ý quản trị Các phụ lục đã được trình bày trong phần phục lục Học viên này cũng đã xếp hạng các khuyến nghị theo tính khả thi và tính hiệu quả Cách làm này tuy không mới nhưng đáng ghi nhận.

Do đó, tôi đồng ý cho học viên Lê Minh Đức được bảo vệ luận văn trước hội đồng Dù

có kỹ lưỡng đến đâu, luận văn của Lê Minh Đức ắt hắn vẫn có một vài khiếm khuyết Rất

Neu được phép cho điểm, tôi sẽ đánh giá luận văn này điểm 8.5/10

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 08 năm 2023

PGS.TS Lưu Trường Văn

LỜI CAM ĐOAN

- Tên đề tài: “Yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án nhà ở xã hội tại TPHCM và các tỉnh lân cận”

- GVHD: PGS.TS Lưu Trường Văn - Học viên thực hiện: Lê Minh Đức

- Mã học viên: 2085803022002

- Địa chỉ: Trường Hòa – Hòa Thành – Tây Ninh - Số điện thoại: 0938938586

- Ngày nộp luận văn:

Lời cam đoan: Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và tính toán để cho ra được kết quả nghiên cứu Tôi không sao chép bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà không trích dẫn nguồn gốc Nếu có phát hiện một sự vi phạm nào thì tôi sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm

TP.HCM , ngày 18 tháng 08 năm 2023

Lê Minh Đức

LỜI CẢM ƠN

Đề tài luận văn nghiên cứu này về mặt khoa học Tôi được sự hướng dẫn tận

tình của PGS.TS Lưu Trường Văn, các số liệu thống kê, kết quả thực hiện các dự

án nhà ở xã hội tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận Tôi đã nhận được câu trả lời từ các công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản phân khúc

nhà ở xã hội Tôi xin trân trọng tỏ lòng biết ơn chân thành đến PGS.TS Lưu Trường Văn, Trường ĐH Mở -TP.HCM, chuyên viên phòng phát triển và quản

lý nhà Sở Xây dựng và các công ty kinh doanh bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản đã tận tình tham gia trả lời phỏng vấn các câu hỏi liên quan đến đề tài nghiên cứu này

Và để hoàn thành luận văn này, Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý

Thầy/Cô khoa đào tạo sau đại học, khoa Xây dựng , Trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh là những người dẫn dắt truyền đạt kiến thức cho Tôi Cuối cùng

xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tận tình rất nhiều mặt trong quá trình học tập tại trường cũng như hoàn thành đề tài nghiên cứu này

Xin trân trọng cảm ơn!

TÓM TẮT

Để nhận dạng các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án nhà ở Xã hội tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, đề tài nghiên cứu của luận văn, đã kế thừa các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực quản lý và đầu tư kinh doanh BĐS tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận và căn cứ Luật Nhà ở (2014) và các pháp luật khác có liên quan, tiến hành lập bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ, phỏng vấn 05 chuyên gia bao gồm 03 chuyên gia đang làm việc tại Phòng phát triển và Quản lý nhà trực thuộc Sở Xây dựng tại Tp.HCM, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, 03 chuyên gia còn lại đang làm việc cho chủ đầu tư dự án BĐS phân khúc nhà ở xã hội, sau khi các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội tại TP.HCM và các tỉnh lân cận có

được các ý kiến là “Tốt” từ 05 chuyên gia, tiến hành lập bảng câu hỏi chính thức để khảo sát đại trà, bảng câu hỏi khảo sát được gửi đi là 200 bảng câu hỏi, số bảng câu hỏi khảo sát thu về là 150 phiếu, trong đó có 07 câu trả lời dưới 5 năm, 03

bảng câu hỏi trả lời không hợp lệ (câu trả lời thiếu và có cùng một câu trả lời),

17 câu trả lời không đạt yêu cầu trong đề tài nghiên cứu, nên loại bỏ 27 phiếu trả lời này, còn lại 133 phiếu là hợp lệ được đưa vào phân tích dữ liệu Phương

pháp lấy mẫu của luận văn này theo phương pháp thuận tiện

Nội dung phiếu khảo sát luận văn sử dụng thang đo Likert 05 mức độ (i) Rất không ảnh hưởng (ii) Không ảnh hưởng (iii) Ảnh hưởng trung bình (iv) Ảnh hưởng cao (v) Ảnh hưởng rất cao Số liệu sau khi thu thập được, tiến hành

xử lý số liệu bằng phần mềm Excel, SPSS 22.0, để phân tích giá trị trung bình (mean), kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám

phá EFA Từ 23 biến quan sát ban đầu, sau khi dùng phần mềm SPSS 22.0 để phân tích có 15 biến quan sát thỏa mãn các điều kiện lý thuyết đưa ra Tiến hành dùng 15 biến quan sát này lập tiếp bảng câu hỏi khảo sát của 09 chuyên gia trong

lĩnh vực quản lý, đầu tư, kinh doanh BĐS phân khúc nhà ở xã hội theo thang đo

Likert 05 mức độ như sau:

- Về mức độ khả thi: (i) Rất không khả thi (ii) Không khả thi (iii) Bình

thường (iv) Khả thi (v) Rất khả thi

- Về mức độ hiệu quả: (i) Rất không hiệu quả (ii) Không hiệu quả (iii) Trung

Bình (iv) Hiệu quả (v) Rất hiệu quả

Tiến hành phân tích giá trị trung bình (mean) của 02 mức độ khả thi và hiệu quả, sau đó tích hai giá trị mean này để tìm ra 05 giải pháp có tích giá trị

trung bình (MeanTH) lớn nhất là các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội tại TP.HCM và các tỉnh lân cận

Kết quả nghiên cứu đã cho ra 05 giải pháp có tích giá trị trung bình

(MeanTH) lớn nhất, là các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đó là:

Kết quả nghiên cứu của luận văn này đưa ra khuyến nghị như sau: (i) Thu hút đầu tư ngoài công lập cần được bàn bạc đưa vào Luật – Nghị định có giá trị tích trung bình MeanTH = 14,27; (ii) Kiểm soát trần giá bán – xây dựng cơ chế “giá bán” phù hợp và “gần gủi” hơn với người lao động địa phương có giá trị tích trung bình MeanTH = 13,44; (iii) Đề ra lộ trình – chính sách khuyến khích, hỗ trợ cụ thể từ Chính phủ tăng dần theo giai đoạn 3-5-10 năm dành cho cả người mua và nhà đầu tư có giá trị tích trung bình MeanTH = 13,04; (iv) Chính sách thu hút – dịch chuyển dân cư về thành phố vệ tinh để phát triển bền vững nhà ở xã hội có giá trị tích trung bình MeanTH = 13,01; (v) Xây dựng mô hình hỗ trợ tín dụng đa dạng cho người lao động từ các tổ chức tài chánh có tích giá trị trung bình MeanTH

= 12,63 Là 05 biến quan sát có tích giá trị trung bình cao nhất trong 15 biến quan

sát đưa vào khảo sát và phân tích giá trị trung bình (mean) và đây là các yếu tố trở

ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, cần khuyến nghị các cấp chính quyền điều chỉnh Luật Nhà ở (2014); Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản (2014); Luật Đất đai (2013) và các pháp luật khác có liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản trong đó có loại hình kinh doanh bất động sản nhà ở xã hội, cho phù hợp với tình hình hiện nay

Đề tài nghiên cứu của luận văn này, đưa ra khuyến nghị nêu trên, nhằm góp phần thúc đẩy, đóng góp ý kiến cá nhân để xây dựng hệ thống pháp lý về đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, để người dân yếu thế trong xã hội, cán bộ công chức, viên chức, công nhân lao động có thể mua được căn nhà, nhà ở xã hội để an cư lạc nghiệp, qua đó góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

ABSTRACT

In order to identify the obstacles affecting the success of the implementation of the project in Ho Chi Minh City and neighboring provinces, the research topic of the thesis, inherited previous research at home and abroad, consulted experts in the field of real estate management and investment in Ho Chi Minh City and neighboring provinces and pursuant to the Law on Housing (2014) and other relevant laws, prepare a preliminary survey questionnaire, interview 06 experts including 03 experts working at the housing development and management department under the Department of Construction in Ho Chi Minh City, Department of Construction of Binh Duong province, Dong Nai, the remaining 0 3 experts are working for the investor of the real estate project in the social housing segment, after obstacles affecting thesuccess of the implementation of the Social Housing project in Ho Chi Minh City and neighboring provinces received

comments as "Good" from 06 specialists, conducting the preparation of official questionnaires for mass survey, the survey questionnaire sent out is 200 questionnaires, the number of survey questionnaires obtained is 150 votes, of

which 0 7 answers are less than 5 years, 03 questionnaires are invalid (missing answers and have the same answers), Of the 17 unsatisfactory answers in the

research topic, 27 of these answers should be removed, leaving 133 valid votes

to be included in the data analysis The sampling method of this thesis follows the convenient method

The content of the thesis survey using the Likert scale 05 levels (i) Very

unaffected (ii) No influence (iii) Medium influence (iv) High influence (v) Very high influence Once collected, data is processed using Excel software, SPSS 22.0,

for mean analysis, Cronbach's Alpha scale reliability verification and EFA

discovery factor analysis From the initial 23 observed variables, after using SPSS 22.0 software for analysis, there were 15 observational variables satisfying the theoretical conditions Using these 15 observation variables, the survey

questionnaire of 9 experts in the field of management, investment and business

of real estate in the social housing segment according to the Likert scale of 05 levels is as follows:

- In terms of feasibility: (i) Very unfeasible (ii) Not feasible (iii) Normal (iv)

Feasible (v) Very feasible

- In terms of efficiency: (i) Very inefficient (ii) Ineffective (iii) Moderate (iv)

Effective (v) Very effective

Analyze the mean value (mean) of 02 feasibility and efficiency, then integrate these two mean values to find 05 solutions with the largest average

value (MeanTH) are obstacles affecting the success of Social Housing projects in Ho Chi Minh City and neighboring provinces

The research results have revealed 05 solutions with the largest average

value (MeanTH), which are obstacles affecting the success of implementing Social Housing projects in Ho Chi Minh City and neighboring provinces:

The research results of this thesis make the following recommendations: (i) Attracting non-public investment should be discussed and included in the Law – Decree with average positive value MeanTH = 14.27; (ii) Control of the selling price ceiling – develop a "selling price" mechanism that is more appropriate and "closer" to local workers with an average positive value of MeanTH = 13.44; (iii) Set out a roadmap – specific incentive and support policies from the Government to gradually increase over a period of 3-5-10 years for both buyers and investors with average positive value MeanTH = 13.04; (iv) Policies to attract and move population to satellite cities for sustainable development of social housing with average positive value MeanTH = 13.01; (v) Develop a diversified credit support model for employees from financial institutions with an average value of MeanTH

= 12.63 These are 05 observational variables with the highest average value in

the 15 observation variables included in the survey and analysis of mean value

and these are obstacles affecting the success of the Social Housing project in Ho Chi Minh City and neighboring provinces , should recommend authorities to adjust the Law on Housing (2014); Law on Real Estate Business Investment (2014); The Law on Land (2013) and other laws related to real estate investment and business, including the type of real estate business in social housing, to suit the current situation

The research topic of this thesis, giving the above recommendations, aims to contribute to promoting and contributing personal opinions to build a legal system for real estate investment and business in Vietnam, so that disadvantaged people in society, civil servants, etc Officials and workers can buy houses and social housing to settle down, thereby contributing to the socio-economic development of the country

1.2Mục tiêu nghiên cứu 17

1.3Câu hỏi nghiên cứu 17

1.4Phạm vi nghiên cứu 18

1.4.1 Phạm vi không gian 18

1.4.2 Phạm vi thời gian 18

1.4.3 Phạm vi về địa điểm 18

1.4.4 Phạm vi về đối tượng nghiên cứu 18

1.5Ý nghĩa lý luận và thực tiễn 18

1.5.1 Về lý luận 18

1.5.2 Về thực tiễn 18

1.6Cấu trúc luận văn 19

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN 21

2.1Nhà ở xã hội 21

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở xã hội và thành công của nhà ở xã hội 21

2.1.2 Đối tượng quản lý nhà ở xã hội 23

2.1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội 24

2.1.4 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội 24

2.1.5 Định nghĩa căn hộ chung cư 26

2.1.6 Các yêu cầu xây dựng nhà ở chung cư và nhà ở xã hội 26

2.2Thực trạng nhà ở xã hội tại Việt Nam 26

2.3Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận 28

2.3.1 Tại Thành phố Hồ Chí Minh 28

2.3.2 Tại tỉnh Bình Dương 29

2.3.3 Tại tỉnh Long An 30

2.3.4 Tại tỉnh Đồng Nai 32

2.4Các yếu tố ảnh hưởng đến ở xã hội của Việt Nam 32

2.4.1 Chính sách về phát triển, quản lý nhà ở xã hội của Nhà nước 32

2.4.2 Giá nhà ở xã hội 34

2.4.3 Chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước về nhà ở xã hội 36

2.4.4 Kỳ vọng của nhà đầu tư và người mua 37

2.4.5 Số lượng nhà đầu tư vào nhà ở xã hội 39

2.5Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trên thế giới 39

2.6Các nghiên cứu trong và ngoài nước trước đây 43

2.6.1 Các nghiên cứu ở trong nước 43

2.6.2 Các nghiên cứu ở nước ngoài 48

2.6.3 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng 53

2.6.4 Tổng hợp các yếu tố chính 55

2.7Mô hình nghiên cứu của luận văn 56

2.8 Kết luận Chương 2 57

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 58

3.1Quy trình nghiên cứu 58

3.2Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát 59

3.2.1 Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát 60

3.2.2 Kích thước mẫu 62

3.2.3 Phương pháp lấy mẫu 62

3.3Thống kê mô tả 62

3.4So sánh 62

3.5Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha 62

3.6Phân tích nhân tố khám phá EFA 63

3.7Tiểu kết Chương 3 64

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 65

4.1Thu thập số liệu 65

4.2Thống kê mô tả 66

4.2.2 Chức năng công việc của người được khảo sát 67

4.2.3 Quy mô đầu tư của dự án 67

4.3Tính trị trung bình (mean) 67

4.4Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha 70

4.5Phân tích EFA 74

4.6Phân tích các yếu tố trở ngại 77

4.7 Mô hình sau khi phân tích 80

4.8 Xếp hạng và đánh giá tính hiệu quả và tính khả thi của các khuyến nghị 80

4.9Kết luận Chương 4 87

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN & KHUYẾN NGHỊ 90

5.1Kết luận 90

5.2Khuyến nghị 90

5.3Hạn chế của đề tài 91

5.4Hướng nghiên cứu tiếp theo 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Cấu trúc của luận văn 19

Hình 2.1 Khu nhà ở xã hội Định Hòa – Bình Dương 30

Hình 2.2 Thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 1995-2021 37

Hình 2.3 Biểu đồ thu nhập bình quân khu vực thành thị và nông thôn của Việt Nam giai đoạn 2002-2021 38

Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu của luận văn 57

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 58

Hình 3.2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát 60

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Thống kê tình hình nhà ở xã hội của Việt Nam giai đoạn 2018-2022 27

Bảng 2.2 Tổng hợp các nghiên cứu trong nước 46

Bảng 2.3 Tổng hợp các nghiên cứunước ngoài 51

Bảng 2.4 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng 53

Bảng 2.4 Tổng hợp các yếu tố chính 55

Bảng 3.1 Số năm kinh nghiệm của 05 chuyên gia 60

Bảng 4.1 Mã hóa các yếu tố ảnh hưởng 64

Bảng 4.2 Thâm niên công tác của đáp viên 65

Bảng 4.3 Chức năng công việc của đáp viên 66

Bảng 4.4 Quy mô đầu tư của dự án 67

Bảng 4.5 Bảng thống kê các yếu tố ảnh hưởng theo giá trị mean 68

Bảng 4.6 Các biến quan sát bị loại có mean dưới 3 69

Bảng 4.7 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng sau khi loại biến tại giá trị trung bình 69

Bảng 4.8 Kết quả hệ số Cronbach’s Alpha cho từng nhóm yếu tố chính 70

Bảng 4.9 Kết quả kiểm định biến 1 70

Bảng 4.10 Kết quả kiểm định biến 2 71

Bảng 4.11 Kết quả kiểm định biến 3 72

Bảng 4.12 Kết quả kiểm định biến 4 73

Bảng 4.13 Kết quả kiểm định biến 5 73

Bảng 4.14 Bảng giá trị Communalities 74

Bảng 4.15 Tổng phương sai khi phân tích EFA 75

Bảng 4.16 Ma trận xoay khi phân tích EFA 76

Bảng 4.17 Kết quả đánh giá mức độ khả thi của các khuyến nghị 59 Bảng 4.18 Kết quả đánh giá mức độ hiệu quả của các khuyến nghị 60 Bảng 4.19 Kết quả đánh giá mức độ khya3 thi và mức độ hiệu quả của các

CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU

1.1 Lý do chọn đề tài

Nhu cầu cần thiết của mọi tầng lớp nhân dân là nhà ở (NƠ), NƠ là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân qua đó góp phần phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) Tốc độ đô thị hóa trong những năm gần đây tăng nhanh, kể từ năm 1999 từ 36,8% lên 41% năm 2009 và 49,2% vào năm 2019 Việc hình thành các KCN, cùng với làn sống di cư ngày càng mạnh mẽ vào các khu đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội…liên tục tăng cao Mặt khác, thu nhập của người lao động còn thấp, tích lũy để mua nhà còn hạn chế chưa tự giải quyết mua căn nhà cho chính mình Hiện nay, khả năng tỷ lệ người dân tiếp cận về NƠ của một bộ phận cư dân gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những hộ nghèo, người có thu nhập thấp (TNT) tại khu vực đô thị (KVĐT), công nhân tại các KCN Theo thống kê (Bộ xây dựng, 2022), khoảng 1/3 cư dân tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội gặp khó khăn về NƠ, trong đó 90% người trong độ tuổi 18-35 không có nhà ở

“Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ Trong đó, TP.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn Thế nhưng, theo kết quả thực hiện của các địa phương, đến nay cả nước mới thực hiện được khoảng 33% kế hoạch phát triển NƠXH đã đề ra”(Mai Phương và Hà Mai, 2020)

Nhà ở xã hội (NƠXH) mục đích là phục vụ cho người thu nhập thấp, người yếu thế trong xã hội Họ muốn có nhà để ở nhưng vì điều kiện khách quan hoặc chủ quan nào đó không thể tự mua căn nhà để ở nên cần được sự trợ giúp bên ngoài mà trước tiên là “Nhà nước” “Nhà nước” đưa ra những gói tín dụng ưu đãi tài chính để giúp đỡ họ tháo gỡ những khó khăn về nhà ở mà người có thu nhập thấp không tự giải quyết được.

Thời gian gần đây, các chính sách phát triển NƠ được Chính phủ ban hành như: giải pháp về “nguồn vốn, thuế, giá, tín dụng” nhưng còn nhiều hạn chế, bất cập, chưa đầy đủ, đồng bộ, kịp thời, việc tổ chức thực hiện cũng còn nhiều vướng mắc khiến cho chương trình phát triển NƠXH của TP.HCM và các tỉnh lân cận chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, các kế hoạch phát triển NƠXH của TP.HCM và các tỉnh lân cận không đạt được mục tiêu đã đề ra “Mong muốn giải quyết vấn đề này, TP.HCM triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NƠXH với tổng số 44.701 căn hộ Dự kiến, đến năm 2020 có thể hoàn thành 20.000 căn Thế nhưng trên thực tế, nguồn cung NƠXH vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu của xã hội” (Mai Phương và Hà Mai, 2020)

Mặt khác, tính đến thời điểm hiện tại tuy đã có một số nghiên cứu đơn lẻ về phát triển NƠXH, nhưng những nghiên cứu yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án NƠXH tại TP.HCM và các Tỉnh lân cận chưa có nhiều nghiên cứu Vì những lí do trên mà việc hoàn thiện các giải pháp để phát triển NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận để giải quyết nhu cầu NƠ cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người yếu thế trong xã hội là hết sức cần thiết vì vậy đề tài nghiên cứu của luận văn là “Yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội tại TP.HCM và các Tỉnh lân cận”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

a) Nhận dạng Yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội

- b) Phân tích và đánh giá các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội trong giai đoạn chuẩn bị và thực hiện đầu tư

- c) Đề xuất khuyến nghị để cải thiện sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội là gì?

- Yếu tố nào có gây trở ngại mạnh khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội ?

- Cần phải làm gì để cải thiện sự thành công khi thực hiện dự án Nhà ở Xã hội?

1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Phạm vi không gian

- Nghiên cứu này thực hiện với các dự án NƠXH giai đoạn 2016-2022

1.4.2 Phạm vi thời gian

Các số liệu thứ cấp: Căn cứ “Luật Nhà Ở (2014), Luật Xây dựng (2014, và điều

chỉnh bổ sung 2020), Các Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở”, đang còn hiệu lực để thi hành và các số liệu kết quả thực hiện đầu tư NƠXH từ 2016-2021 trên địa bàn TP.HCM

Các số liệu sơ cấp: thiết kế bảng câu hỏi, phỏng vấn các chuyên viên làm việc tại

các công ty đầu tư xây dựng NƠXH, sàn giao dịch BĐS, chuyên viên làm việc tại phòng phát triển nhà ở thuộc sở Xây dựng và người dân có mức thu nhập thấp cần nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM dự kiến khảo sát từ 01/08/2022 đến 01/11/2022

1.4.3 Phạm vi về địa điểm

Nghiên cứu này sẽ thực hiện ở Tp.HCM và các tỉnh lân cận

1.4.4 Phạm vi về đối tượng nghiên cứu

NƠXH và nhà dành cho ngưởi có thu nhập thấp (low-income housing)

1.5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn 1.5.1 Về lý luận

Giúp nhận dạng được những trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện

đầu tư các dự án NƠXH tại TP.HCM và các Tỉnh lân cận Cung cấp nền tản cho các bên liên quan xử lý tháo dỡ nhưng “vướng mắc - rào cản” khi triển khai NƠXH tại TP.HCM và các Tỉnh lân cận dựa trên tổng hợp các số liệu có được

1.5.2 Về thực tiễn

- Luận văn tổng hợp lại một số chính sách – quy định của Chính Phủ về việc hướng dẫn thực hiện NƠXH

- Tìm ra các trở ngại và mức độ ảnh hưởng của chúng đến sự thành công dự án

NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, một nhân tố mới góp phần phát triển NƠXH trong tương lai

1.6 Cấu trúc luận văn

Nội dung các Chương trong luận văn được mô tả “(xem Hình 1.1)”

Hình 1.1 Cấu trúc của luận văn

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN 2.1 Nhà ở xã hội

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở xã hội và thành công của nhà ở xã hội

Trước tiên là khái niệm nhà ở được nêu tại “Luật Nhà ở 2014” và được giải thích tại khoản 1 Điều 3 như sau:

"Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân."

Khái niệm "nhà ở" quy định tại Luật Nhà ở bao gồm:

“- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

Như vậy, với khái niệm các loại "nhà ở" theo quy định, thì theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội (NƠXH) là dành cho những cư dân có thu nhập thấp (TNT), dưới mức trung bình trong xã hội

Theo nghĩa hẹp là những căn hộ giá rẽ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng CSXH như người già, tần tật, cô đơn không nơi nương tựa… NƠXH có thể là nhà riêng, “căn hộ chung cư”, “căn hộ cho thuê” thuộc sở hữu Nhà nước hay doanh nghiệp hoặc của cá nhân

Phân biệt nhà ở xã hội và các loại nhà ở khác căn cứ dựa trên các đặc điểm sau:

Mục đích của việc xây dựng:

- Nhà ở tái định cư: nhà nước hổ trợ thay thế cho các ngôi nhà bị di dời do các dự án công cộng hoặc thiên tai

- Nhà ở xã hội: giúp đỡ người dân thuộc đối tượng quy định cụ thể, có thu nhập thấp có được điều kiện để mua nhà, cải thiện điều kiện sống và giảm bớt gánh nặng chi tiêu cho thuê nhà

- Nhà ở thương mại: tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư và phát triển thị trường bất động sản

- Nhà ở tái định cư: thông thường có diện tích nhỏ, không có nhiều tiện ích và thiết kế đơn giản

- Nhà ở xã hội: thông thường có diện tích nhỏ hoặc vừa, và thiết kế đơn giản nhưng đáp ứng được nhu cầu cơ bản của người dân

- Nhà ở thương mại: thường có diện tích lớn hơn, thiết kế hiện đại và nhiều tiện ích

Về giá thành:

- Nhà ở tái định cư: thường có giá thành rẻ hơn so với các loại nhà khác

- Nhà ở xã hội: có giá thành rẻ hơn so với nhà ở thương mại, được hỗ trợ bởi chính phủ hoặc các tổ chức phi chính phủ

- Nhà ở thương mại: có giá thành cao hơn so với các loại nhà khác, phục vụ cho nhu cầu của các gia đình có thu nhập trung bình hoặc cao

Với những ưu điểm trên, có thể thấy NƠXH là điều kiện thuận lợi để người dân có thu nhập thấp được sở hữu căn nhà có chất lượng, dịch vụ tương đối tốt Theo truyền thống thì tiêu chí đánh giá sự thành công của dự án nói chung và NƠXH nói riêng là “đúng tiến độ, nằm trong chi phí dự trù, phù hợp với chỉ tiêu và làm hài lòng các bên tham gia vào dự án” (Nguyen và công sự, 2004) Do đó, NƠXH thành công khi thỏa mãn các tiêu chí về: đáp ứng được thời gian, chất lượng và chi phí – Chất lượng của quá trình quản lý dự án – Làm hài lòng các bên liên quan (chủ yếu là chủ đầu tư) (Adam và Bacarini 2004)

2.1.2 Đối tượng quản lý nhà ở xã hội

Tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định chủ đầu tư NƠXH, có trách nhiệm xác nhận mức thu nhập bình quân và TNT tại địa phương, điều kiện để được mua hoặc thuê NƠXH trên phạm vi địa bàn từng thời kỳ

2.1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội

- Nếu sử dụng nguồn vốn NSNN để đầu tư xây dựng phát triển NƠXH, thì

Nhà nước là người quyết định đầu tư và lựa chọn CĐT

- Nếu không sử dụng nguồn vốn NSNN để phát triển NƠXH, thì việc lựa

chọn CĐT và quyết định đầu tư theo quy định của Nhà Nước

2.1.4 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

- Căn cứ theo Luật Nhà ở (2014) quy định tại Điều 49 có 10 nhóm đối tượng như sau:

“Điều 49 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”

Cụ thể để được xem xét khi công dân đáp ứng theo điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này:

“1 Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 điều 50 của luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 điều 49 của luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 điều 49 của luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ

Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 điều 49 của luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này

2 Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 điều 50 của luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3 Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 điều 50 của luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.”

2.1.5 Định nghĩa căn hộ chung cư

Luật Nhà ở năm 2005 quy định như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM thì NƠXH thông thường là nhà chung cư cao tầng

2.1.6 Các yêu cầu xây dựng nhà ở chung cư và nhà ở xã hội

Nhà chung cư, nhà ở xã hội khi xây dựng được quy định tại “Thông tư số 21/ 2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về ban hành quy chuẩn quốc gia về nhà chưng cư” (Bộ Xây dựng, 2019) Và chịu sự quản lý của các bên liên quan theo quy định của pháp luật

2.2 Thực trạng nhà ở xã hội tại Việt Nam

Việt Nam là nước đang phát triển Tốc độ đô thị hóa tăng dần qua từng năm, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và người yếu thế trong xã hội (XH) cũng tăng dần qua từng năm Theo thống kê của Bộ XD (2023) số liệu về nhà ở giai đoạn 2018-2022 “được thể hiện tại Bảng 2.1 dưới đây”

Bảng 2.1 Thống kê tình hình nhà ở xã hội của Việt Nam giai đoạn 2018-2022

1 “Số dự án hoàn thành” “Dự án”

hộ) 4 “Số dự án đủ điều kiện

bán nhà hình thành trong tương lai”

“Dự án”

9 (tương đương 5.763 căn

hộ

27 ( tương đương 8.245 căn hộ) 5 “Số dự án được cấp

phép mới”

“Dự án”

9 (tương đương

5.526 căn hộ) (Nguồn: Bộ Xây dựng, 2023)

“Cũng theo Bộ XD, dự báo NƠXH giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng đặc biệt là những khu đô thị (ĐT) lớn Tỷ lệ dân số ĐT của cả nước là 40% và vào năm 2030 tăng lên 45% Với tốc độ tăng dân số hiện nay nhu cầu về nhà ở (NƠ) hàng năm cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở ĐT Tại 2 thành phố lớn HCM, Hà Nội, 2 thành phố này chiếm 50% đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị và cần nhu cầu NƠ khoảng 2/3 lượng nhu cầu NƠ hàng năm Đến nay cả nước hoàn thành 301 dự án NƠXH đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương 7,8 triệu m2” (Bộ xây dựng,2023)

“Nhu cầu NƠ cho công nhân, người thu nhập thấp, người yếu thế trong xã hội giai đoạn 2021-2030 khoảng 2,6 triệu căn và mục tiêu của các địa phương đề ra là 1,8 triệu căn trong đó” (Bộ Xây dựng, 2023):

- “Giai đoạn 2021-2025: 1,3 triệu căn, mục tiêu hoàn thành là 0,7 triệu căn ( đáp ứng khoảng 54% nhu cầu)” (Bộ xây dựng,2023)

- “Giai đoạn 2025-2030: 1,3 triệu căn, mục tiêu hoàn thành là 1,1 triệu căn ( đáp ứng 85% nhu cầu)” (Bộ xây dựng,2023)

Như vậy, trong thời gian sắp tới, nguồn cung NƠ cả nước phải tăng mạnh thì mới đáp ứng nhu cầu của XH Phát triển NƠXH là mục tiêu chính sách của Nhà nước để góp phần phát triển KT-XH của đất nước Tăng nguồn cung NƠ là tạo điều kiện cho mọi tầng lớp công dân trong XH có nhà để ở, quyền được bảo đảm ASXH được ghi nhận trong Hiến pháp

2.3 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận

2.3.1 Tại Thành phố Hồ Chí Minh

“Giai đoạn từ 2006 đến tháng 3/2022 TP.HCM đã xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng 32 dự án NƠXH với quy mô 19.100 căn hộ Đối với các dự án đang triển khai, thi công, chuẩn bị khởi công, hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có 9 dự án NƠXH đang triển khai với diện tích đất 17,54 ha, 517.689,7 m2 sàn xây dựng, quy mô 6.383 căn hộ (trong đó có 5 dự án chuyến tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020; 4 dự án động thổ, khởi công trong năm 2022)”(Nguyễn Nam, 2023)

“Cùng với đó, trên địa bàn thành phố đang triển khai 2 dự án nhà lưu trú công nhân, với diện tích đất 2,60 ha, 120.624 m2 sàn xây dựng, quy mô 1.400 phòng” (Nguyễn Nam, 2023)

“Khó khăn trong phát triển NƠXH, NƠ giá rẻ tại TP.HCM là các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận CĐT, phê duyệt QH chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như NƠ thương mại, các dự án NƠXH phải thực hiện thêm các thủ tục như: Thẩm định giá bán NƠXH, xác nhận đối tượng mua, thuê

mua NƠXH, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức ” (Nguyễn Nam, 2023)

“Trong chương trình PTNƠ giai đoạn 2021 - 2025, TP.HCM đặt mục tiêu xây được 35.000 căn (có 4.500 căn là nhà lưu trú công nhân), giai đoạn 2026 - 2030 xây khoảng 58.000 căn (8.000 căn là nhà lưu trú công nhân) Số lượng khoảng 100.000 căn được xây dựng đến năm 2030 cũng chỉ mới đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của người dân”(Tiến Long, 2023)

“Dự báo giai đoạn 2025 - 2030, khoảng 240.000 người có NƠXH Điều đáng nói, trong năm 2021 và năm 2022, TP chỉ mới hoàn thành một dự án với 260 căn nhà ở xã hội Nhiều doanh nghiệp cho rằng nếu không có cơ chế đột phá, cách làm mới, kể cả số 100.000 căn dự kiến xây cũng khó đạt được”(Tiến Long, 2023)

2.3.2 Tại tỉnh Bình Dương

“Giai đoạn 2011 - 2015, tỉnh Bình Dương đã thu hút 82 dự án phát triển NƠXH, với tổng diện tích sàn nhà ở là 3,8 triệu m2, đáp ứng cho 238.325 người, với TMĐT 19.034 tỷ đồng Trong đó, có 43 dự án thuộc Đề án nhà ở ASXH do Tổng công ty Becamex IDC làm chủ đầu tư Đã có 23 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, với tổng diện tích sàn NƠ 431.488 m2, đáp ứng nhu cầu cho 37.500 người Trong giai đoạn 2016 - 2020, tỉnh đã đầu tư được 1,33 triệu m2 sàn/2 triệu m2 sàn, đạt tỷ lệ 65% kế hoạch đề ra” (Chi Mai, 2023)

Hình 2.1 Khu nhà ở xã hội Định Hòa do Tổng Công ty Becamex IDC xây dựng

đáp ứng nhu cầu công nhân lao động trong khu vực và người dân trên địa bàn (Ảnh: Phương Lê, dangcongsan.vn/xa-hoi/binh-duong-di-dau-ca-nuoc-ve-phat-

trien-nha-o-xa-hoi-634709.html

“Những năm qua, Bình Dương thường xuyên huy động các nguồn lực khác nhau để giải quyết vấn đề NƠXH Trong đó, mô hình chung cư nhà ở ASXH của Tổng công ty Becamex đã mang lại hiệu quả Tổng công ty Becamex IDC đã tiên phong trong việc phát triển NƠXH tại địa phương Sau 10 năm triển khai xây dựng ở nhiều địa phương như: Thành phố Thuận An, thành phố Thủ Dầu Một, thị xã Bến Cát, huyện Bàu Bàng…, đề án NƠXH Becamex ban đầu có quy mô 65.000 căn, đã xây dựng hoàn thành 47.500 căn, đạt 74% kế hoạch của đề án Becamex tiếp tục mở rộng giai đoạn tiếp theo với tổng số 118.234 căn NƠXH, tạo cơ hội an cư cho người lao động” (Chi Mai, 2023)

2.3.3 Tại tỉnh Long An

“Giai đoạn 2016-2021 có thêm 5.702 căn nhà ở dành cho các đối tượng XH nhưng giai đoạn này, toàn tỉnh chỉ thực hiện được 1.581 căn, đạt 27,7% Riêng năm 2021 không có NƠXH hoàn thành và bàn giao, đưa vào sử dụng Ngoài ra, 11 đồ

án tại khu vực đô thị loại II và loại III chưa xác định diện tích đất để xây dựng NƠXH khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết Tỷ lệ quỹ đất quy hoạch dành để xây dựng NƠXH trong khu dân cư, khu đô thị, KCN chưa bảo đảm theo quy định bắt buộc, chưa bố trí đủ 20% quỹ đất trong các DA khu dân cư, khu đô thị và 2% tổng diện tích quy hoạch các KCN để xây dựng NƠXH Từ đó dẫn đến việc phát triển NƠXH trên địa bàn tỉnh không đạt chỉ tiêu của NQ HĐND tỉnh” (Cổng thông tin điện tử tỉnh Long an, longan.gov.vn, 2023)

“Việc phát triển NƠXH chưa đạt theo chỉ tiêu NQ của HĐND tỉnh đến từ nhiều nguyên nhân Trong đó, trình tự, thủ tục ĐTXD, mua, bán NƠXH còn phức tạp và mất nhiều thời gian như chủ đầu tư DA, NƠXH để được “miễn tiền sử dụng đất” nhưng vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, riêng thủ tục này mất thời gian từ 1-2 năm; việc thẩm định, xác định đối tượng, giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua phải được CQNN thẩm định cũng kéo dài thời gian gây tốn kém cho doanh nghiệp Đặc biệt, hiện nay, mức lợi nhuận của nhà đầu tư bị khống chế không quá 10% nên chưa thu hút được các nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc NƠXH” (Cổng thông tin điện tử tỉnh Long an, longan.gov.vn, 2023)

“Ngoài ra, việc huy động vốn để thực hiện việc phát triển NƠXH cũng gặp nhiều khó khăn do NSTW chưa bố trí đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH, nhà ở CN Thống kê của Sở KH và ĐT, thời gian qua, tỉnh chỉ bố trí được khoảng 67 tỉ đồng thực hiện GPMB cùng Trung ương đầu tư các DA thiết chế Công đoàn Dự kiến, giai đoạn 2021-2025, định hướng đến năm 2030, ngân sách tỉnh hỗ trợ bố trí khoảng 130 tỉ đồng trong thực hiện đề án phát triển NƠXH, trong khi đó, để đạt mục tiêu đến năm 2030 sẽ đầu tư 95.000 căn NƠXH cần tổng vốn xây dựng khoảng 36.000 tỉ đồng Việc có những cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc huy động nguồn lực từ doanh nghiệp được xem là một giải pháp trong phát triển NƠXH hiện nay”(Cổng thông tin điện tử tỉnh Long an,

longan.gov.vn, 2023)

2.3.4 Tại tỉnh Đồng Nai

Tại “Nghị quyết 07/2022 về phát triển nhà ở công nhân, NƠXH giai đoạn 2021-2025”, tỉnh Đồng Nai, đưa ra mục tiêu xây dựng 10.000 căn NƠXH cho người có thu nhập thấp với tổng mức đầu tư là 10.200 tỷ đồng từ nguồn vốn NSNN, các doanh nghiệp và nguồn vốn huy động khác…”(N.Đăng, 2023)

“Về số lượng NƠ công nhân, NƠXH tính theo địa phương, kế hoạch đến năm 2025, TP Biên Hoà có 18 dự án, huyện Cẩm Mỹ 12 dự án, huyện Vĩnh Cửu và Thống Nhất mỗi nơi có 7 dự án, huyện Nhơn Trạch và Long Thành mỗi nơi có 5 dự án, ”(N.Đăng, 2023)

“Hiện tỉnh Đồng Nai có 9 dự án NƠ công nhân, NƠXH đang triển khai với tổng số 10.202 căn nhà, tập trung chủ yếu tại huyện Nhơn Trạch và huyện Long Thành Có 5 địa phương không có dự án NƠXH nào là các huyện Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Xuân Lộc, Định Quán và Tân Phú”(N.Đăng, 2023)

2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến ở xã hội của Việt Nam

2.4.1 Chính sách về phát triển, quản lý nhà ở xã hội của Nhà nước

Phát triển NƠXH của Nhà nước là chính sách quan trọng, nó có tầm ảnh hưởng đến nguồn cung NƠXH của quốc gia nói chung và của Việt Nam nói riêng NƠXH Việt Nam trong những năm qua đã được cụ thể hóa trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật như sau:

- “Luật Nhà ở năm 2014”.(Quốc hội, 2014)

- “Nghị định số 188/2023/NĐ-CP ngày 20/01/2013 của CP về phát triển và quản lý NƠXH” (Chính phủ, 2023)

- “Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của CP về phát triển và quản lý NƠXH”(Chính phủ, 2015)

- “Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4 /2021 của CP về phát triển và quản lý NƠXH (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

100/2015/NĐ-CP)” (Chính phủ, 2021)

- “Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/ 06/ 2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/ 10/ 2015 của CP

về phát triển và quản lý NƠXH”(Chính phủ, 2016)

- “Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ XD về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của CP về phát triển và quản lý NƠXH; trong đó đã hướng dẫn cụ thể điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH và một số nội

Tuy vậy, một số quy định về thủ tục ĐTXD, NƠXH hiện nay vẫn khá rườm rà (đặc biệt là thủ tục xin cấp phép ĐTXD mất rất nhiều thời gian); việc tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi của CĐT khó khăn (do cả thủ tục và nguồn vốn hạn chế), điều này đã tác động làm giảm số lượng NƠXH được hoàn thành

“Thứ nhất, chính sách và dự thảo đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng, sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp Chính sách và điều khoản trong dự thảo Luật Nhà ở dường như đang hướng đến mục tiêu cho người dân có quyền sở hữu nhà ở xã hội Tuy nhiên, trên thực tế, người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm, có thu nhập thấp hơn mức trung bình Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp cho nên việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn Vì thế, nếu cứ theo mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả người dân khai man các điều kiện về thu nhập, diện tích để hưởng lợi từ chính sách mua nhà ở xã hội với giá thấp Trường hợp khác là người có tiền mượn tên công nhân để đăng ký mua, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất đi ý nghĩa

Vướng mắc thứ hai là việc không tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội Trong đó, quá chú trọng đến ưu đãi dành cho bên cung - nhà đầu tư hơn là bên cầu - những người có thu nhập thấp.” (theo ông Nguyễn Văn Hiển - ĐBQH tỉnh Lâm Đồng phát biểu trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi)

2.4.2 Giá nhà ở xã hội

Giá cả được hiểu là số tiền mà người mua cần phải chi ra trả cho hàng hóa, hay một dịch vụ, hoặc một tài sản nào đó Đây là yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung cấp sản phẩm Theo nguyên lý cung cầu, khi sản phẩm tăng giá, nguồn cung của sản phẩm cũng tăng và ngược lại Trái lại, khi có bất kỳ dấu hiệu nào về việc tăng giá của sản phẩm trong tương lai, thì nguồn cung trên thị trường ở thời điểm hiện tại sẽ giảm để thu được nhiều lợi nhuận hơn sau này Ngược lại, nếu giá bán dự kiến giảm, nguồn cung trên thị trường hiện tại sẽ tăng mạnh Thị trường NƠXH cũng tương tự như vậy Ngoài ra, cũng cần xem xét ảnh hưởng của giá các loại hình NƠ khác (chung cư thương mại, nhà đất…) đến nguồn cung NƠXH Nếu giá

chung cư thương mại tăng, các chủ đầu tư sẽ có xu hướng ĐTXD nhiều chung cư thương mại hơn NƠXH Điều này có thể làm giảm nguồn cung NƠXH trên thị trường Nhìn chung, giá cả là yếu tố ảnh hưởng lớn đến nguồn cung sản phẩm

Trong lĩnh vực NƠXH, Nhà nước quy định cách xác định giá bán NƠXH Cụ thể theo quy định tại “khoản 1 Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/ 10/ 2015 của Chính phủ về việc phát triển và quản lý NƠXH thì giá bán NƠXH do CĐT dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn ĐTXD, NƠ, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán NƠXH”.Tại “khoản 2 Điều 7 Thông tư số 20/2016/TT-BXD” về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của “nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/ 10/ 2015 của Chính phủ quy định công thức xác định giá bán NƠXH như sau”:

+ : “là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) NƠXH đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i (đồng/m2 )”

+ “Tđ: là tổng chi phí ĐTXD tính cho phần diện tích sử dụng NƠXH để bán (đồng)”

+ “Tdv: là phần lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại trong dự án được phân bổ cho phần diện tích sử dụng NƠXH để bán (đồng)”

+ “L: là lợi nhuận định mức của dự án, tối đa là 10% giá trị ĐTXD phần diện tích NƠXH để bán (đồng)”

+ “SB: là tổng diện tích sử dụng NƠXH để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà CĐT giữ lại không bán (m2)”

+ “Ki: là hệ số tầng (nếu có) Điều chỉnh giá bán đối với căn hộ hoặc căn nhà thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của một khối nhà = 1)”