THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTHỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Mã ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và động viên của Giảng viên hướng dẫn

TS Nguyễn Ngọc Anh Đào, người đã tận tình chỉ bảo, cung cấp tài liệu nghiên cứu

và hướng dẫn tác giả trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu.

Xin cảm ơn sự hỗ trợ nhiệt tình từ các đồng nghiệp trong quá trình thu thậpdữ liệu, cảm ơn tất cả các cán bộ, nhân viên đã cung cấp các số liệu để tác giả cóthể hoàn thành tốt đề tài này.

Cuối cùng, xin cảm ơn sự hỗ trợ của gia đình và đồng nghiệp trong quá trìnhchỉnh sửa để hoàn chỉnh đề tài nghiên cứu.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu nêutrong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng, chính xác, tincậy và trung thực Kết quả nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳcông trình nghiên cứu nào đã được công bố.

Tác giả

Phạm Xuân Tùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 4

3.1. Mục đích nghiên cứu 4

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

4.1. Đối tượng nghiên cứu 5

1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà ở thương mại 8

1.1. Khái niệm dự án xây dựng nnhà ở thương mại 9

1.2. Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 10

1.2. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 14

1 2.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 14

1.2.2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 15

1.2.3. Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại161.3. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 17

1.3.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhàở thương mại

xây dựng nhà ở thương mại21

thương mại21

Kết luận Chương 1 23

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂNNHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN

2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 24

thương mại24

thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua

Kết luận Chương 2 54

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAOHIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

3.1. Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Việt Namvề chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 56

3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luậtViệt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 62Kết luận Chương 3 65

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ngoài)

Đối với pháp luật về điều chỉnh về lĩnhvực chuyển nhượng dự án nhà ở tại Việt Nam,hiện nay Quốc Hội đã ban hành Văn bản hợpnhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày15/07/2020 nhằm bảo vệ được quyền và lợi íchhợp pháp của tổ chức, cá nhân khi tham gia vàolĩnh vực kinh doanh này, giúp giảm thiểu nhữngrủi ro, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐShoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tínhchuyên nghiệp cao và có xu hướng mở cửa, thu

hút đầu tư nước ngoài vào

thị trường, tuy nhiên, hiện

chưa đưa ra được khungpháp lý hiệu quả cho phépmọi loại bất động sản đượctham gia vào thị trường vàcũng chưa có quy định cụthể để quản lý hoạt độngcủa những tổ chức trunggian hỗ trợ thị trường như:tổ chức định giá bất độngsản, cung cấp thông tin bấtđộng sản, cung cấp dịchvụ pháp lý bất động sản,bảo hiểm hoạt động kinhdoanh bất động sản…nhằm tạo được nền tảngtốt cho thị trường thế chấpthứ cấp hình thành, đảmbảo nguồn vốn và tínhthanh khoản của ngânhàng với thị trường bấtđộng sản Bên cạnh đó,thực trạng pháp luật vẫntồn tại những mâu thuẫn,sự thiếu thống nhất giữapháp luật kinh doanh bấtđộng sản và những ngànhluật liên quan như: LuậtNhà ở, Luật Đất đai…thiếu tính đồng bộ, chồngchéo, mâu thuẫn nhau dẫnđến việc mỗi dự án mất

mà vẫn khó hoàn thành đúng hạn Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế nay lạicàng thắt chặt, hàng trăm dự án đang phải chờ đợi do vướng luật… Thực trạng nàyđang làm cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản nói riêng không thể phát triển lành mạnh, thuận lợi được Vì vậy, tác

giả chọn đề tài “THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂNNHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄNTHÀNH PHỐ HỒ

CHÍ MINH” làm luận văn thạc sĩ cho mình nhằm làm rõ quy định pháp luật về

kinh doanh bất động sản và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanhbất động sản ở Việt nam hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phát triển rất sôi độngtrong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi Quốc hội ban hành Văn bản hợp nhấtLuật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 và các văn bản hướng dẫn.Tuy nhiên về đề tài chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cho nhà đầu tư nướcngoài trên lãnh thổ Việt Nam thì số lượng bài viết, công trình khoa học khôngnhiều Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài của mình, học viên đã đọcvà tham khảo một số công trình tiêu biểu như sau:

* Về luận văn thạc sĩ:

- Tác giả Phan Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thươmg

mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016.

- Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở

thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà

Nội, năm 2016.

- Tác giả Đỗ Thanh Giang với đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài

(FDI) trên đia bàn Tp Hồ Chí Minh đến năm 2020”, Luận văn thạc sĩ, Đại học

Kinh tế Tp.HCM, năm 2014.

- Tác giả Nguyễn Thị Vy với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất

động sản tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2020.

* Ngoài ra, còn có một số bài viết có liên quan như:

- Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”

của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, năm

2014 và bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động

của TS Phan Thông Anh và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, đăng trên Tạp chíDân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 2, năm 2017.

- Bài viết “Một số bất cập của Luật đầu tư liên quan đến đầu tư nước ngoài

tại Việt Nam” của tác giả Cao Nhất Linh đăng trên tạp chí tài chính ngày

04/10/2020 Bài viết đã nêu lên một số vấn đề bất cập liên qua đến việc thu hút đầutư nước ngoài theo Luật đầu tư năm 2014 nhưng vẫn chưa được khắc phục trong dựthảo của Luật đầu tư năm 2020.

- Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” của

tác giả Võ Trung Tín đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp tháng 02/2021.

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên mới chỉ dừng lại ở mức nghiêncứu rất sơ lược hoặc ở một khía cạnh nào đó liên quan đến nội dung nghiên cứu củađề tài như về NĐT, hoạt động đầu tư, DAXDNOTM, phân loại DAXDNOTM; vềhợp đồng, luật hợp đồng nói chung; sự tương thích giữa Luật Đầu tư của Việt Namvới các hiệp định thương mại, đầu tư quốc tế Hầu hết các công trình nghiên cứunói trên cho thấy còn nhiều nội dung quan trọng liên quan đến luận văn chưa đượcnghiên cứu như:

-Khái niệm, bản chất pháp lý và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyểnnhượng DADTXDNƠTM, hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNƠTM

-Ý nghĩa, vai trò, đặc điểm, cơ chế điều chỉnh của pháp luật, một số họcthuyết, quan điểm ảnh hướng đến pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM;một số nội dung cơ bản của pháp luật và thực trạng quy định của pháp luật, thựctiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM.

- Nêu lên những bất cập, mâu thuẫn của pháp luật trong chuyển nhượngDADTXDNƠTM hiện nay và đưa ra những sự sửa đổi triệt để nhằm phù hợp thựctiễn của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới.

- Rút ngắn, đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng DADTXDNƠTMnhằm tăng cường thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, đặt biệt là các doanh nghiệpcó nguồn vốn từ nước ngoài (FDI)

- Nâng cao việc quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với hoạt động chuyểnnhượng DADTXDNƠTM nhằm hạn chế các chủ đầu tư không có năng lực pháttriển dự án, minh bạch thị trường bất động sản để đáp ứng được nhu cầu về nhàở của

người dân, đặt biệt là nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp công nhân, người có thu nhập thấp.

Do đó, đề tài của tác giả có tính mới và không trùng lắp với đề tài nêu trên.

3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu:

Trong luận văn, tác giả tìm hiểu một số vấn đề lý luận và quy định pháp luậtvề chuyển nhượng DADTXDNƠTM, phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cậpcủa các quy định pháp luật hiện hành; nghiên cứu thực hiện pháp pháp luật vềchuyển nhượng DADTXDNƠTM và đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật trên địabàn thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nângcao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM.

Để đạt được kết quả tốt cho mục đích như trên, tác giả đã đặt cho mìnhnhiệm vụ nghiên cứu chi tiết các vấn đề như sau:

- Phân tích quy định pháp luật Việt Nam về về chuyển nhượng dự án nhà ởthương mại

- Nghiên cứu, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thipháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thựcthi pháp luật về về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn có các nhiệm vụ sau:

- Làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinhdoanh bất động sản như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò,v.v…của chuyển nhượng dựán đầu tư trong kinh doanh bất động sản.

- Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành vềchuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất sản.

- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các pháp luật về chuyển nhượng dựán đầu tư trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự ánđầu tư trong kinh doanh bất động sản và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện cácquy định tại Thành phố Hồ Chí Minh.

a) Nhà ở thương mại là gì? Dự án nhà ở thương mại là gì?

b) Pháp luật điều chỉnh việc chuyển nhượng nhà ở thương mại tại Việt Nam

c) Những hạn chế của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam.

d) Giải pháp nào nhằm để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu trên các đối tượng như sau:

Các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc chuyển nhượng dự ánnhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản,Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung, Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ tập trung vào một số

vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng DADTXDNOTM theo hình thức hợpđồng đối với các DADTXDNOTM có mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận màphải thực hiện trình tự, thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theoLuật Đầu Tư năm 2020, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12ngày 15/07/2020 như đối tượng, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng, điềukiện để được tham gia chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ của các bên, hợp đồngchuyển nhượng DADTXDNOTM, Ngoài ra, luận văn cũng nghiên cứu về trìnhtự, thủ tục chuyển nhượng DADTXDNOTM Bên cạnh đó, nhằm góp phần làmsáng tỏ nội dung có liên quan, luận văn có liên hệ đến một số hoạt động thực tiễn,nhưng không mở rộng nghiên cứu các vấn đề về kinh tế, tài chính, kỹ thuật, nghiệpvụ liên quan đến chuyển nhượng DADTXDNOTM.Đặc biệt, luận văn tập trungphân tích, đánh giá những quy định của pháp luật vì hiện nay còn mâu thuẫn,

chồng chéo không bảo đảm tính thống nhất giữa LĐT 2020, Luật KD BDS 2014với các luật chuyên ngành về chuyển nhượng DADTXDNOTM.

Về không gian và thời gian, phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy

định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượngDADTXDNOTM ở Tp Hồ Chí Minh.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn kết hợp sử dụng một số phươngpháp chung được áp dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội như phương pháp tổnghợp, phương pháp phân loại, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử Bêncạnh đó, luận văn cũng sử dụng phương pháp nghiên cứu đặc thù của ngành luậthọc là phương pháp phân tích quy phạm, phương pháp so sánh pháp luật Cácphương pháp nghiên cứu được luận văn sử dụng cụ thể như sau:

Chương 1 mục 1.1, luận văn sử dụng chủ yếu các phương pháp phân tích,tổng hợp, hệ thống để làm rõ khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, giá trị pháp lý củachuyển nhượng DADTXDNOTM theo hướng chuyển nhượng DADTXDNOTM làquyền của NĐT được Nhà nước bảo đảm bằng các quy định của pháp luật để bảođảm sự quản lý của nhà nước, quyền tài sản, Quyền sở hữu, quyền tự do kinh doanhcủa NĐT và các chủ thể khác có liên quan đến việc chuyển nhượngDADTXDNOTM.

Chương 1 mục 1.2, luận văn cũng sử dụng các phương pháp phân tích, tổnghợp là chính để nêu lên những lập luận của pháp luật về chuyển nhượngDADTXDNOTM, qua đó làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật vềchuyển nhượng DADTXDNOTM, những nguyên tắc điều chỉnh cơ bản của phápluật, các học thuyết, quan điểm ảnh hưởng đến hoàn thiện pháp luật và nội dungcủa pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM.

Chương 2 mục 2.1, luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích,luật học so sánh để đánh giá những quy định của pháp luật từ LĐT cho đến phápluật trong một số ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể về chuyển nhượng DADTXDNOTMở Việt Nam Trong đó, luận văn tập trung làm rõ những hạn chế, bất cập của hệthống pháp luật về CNDAXDNOTM để làm cơ sở cho việc kiến nghị hoàn thiện hệthống pháp luật về CNDAXDNOTM ở Việt Nam.

Chương 2 mục 2.2, luận văn sử dụng các phương pháp hệ thống, thống kê,phân tích tổng hợp để chỉ ra thực trạng thực hiện pháp luật về CNDAXDNOTM từthực tiễn Tp Hồ Chí Minh, thực trạng hoạt động CNDAXDNOTM tại Tp Hồ ChíMinh Trong đó, luận văn chỉ ra những kết quả đạt được và đặc biệt là những hạnchế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện CNDAXDNOTM.

Chương 3 mục 3.1, mục 3.2, luận văn sử dụng các phương pháp chủ đạo làphân tích, diễn giải và bình luận Trên cơ sở thực tế áp dụng các quy định pháp luật

về thực hiện chuyển nhượng DADTXDNOTM đang diễn ra thực tế, từ nêu lênnhững thực trạng cũng như kiến nghị một số giải pháp để định hướng hoàn thiệnpháp luật chuyển nhượng DADTXDNOTM.

Chương 3 mục 3.3, luận văn sử dụng các phương pháp phân tích, bình luận,tổng hợp nhằm tiếp tục hoàn thiện về hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượngDADTXDNOTM ở Việt Nam và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quảthực hiện pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Tp Hồ Chí Minh trongnhững năm tới.

6. Đóng góp của đề tài

-Ý nghĩa về mặt khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài

liệu tham khảo cho các tác giả, các cơ quan nghiên cứu về thị trường bất động sản,pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Việt Nam trên lãnh thổ Việt Nam.

-Ý nghĩa về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài

liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trongnghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt độngchuyển nhượng DADTXDNOTM trên lãnh thổ Việt Nam.

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNGCAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂNNHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂYDỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà ở thương mại

Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở,sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhânvà tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó Nhà ở cũngcó thể là một nơi cư trú hay trú ẩn Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đâykhoảng

30.000 năm TCN, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hangđộng Họ cũng làm ra những chiếc lều đơn giản để tạm trú trước khi di chuyển đểtìm thực phẩm Tại Dolni Vestonice thuộc Cộng hòa Séc, các nhà khảo cổ đã tìmthấy tàn tích những căn nhà được làm bằng đá, gỗ, và xương của một loại voi cổ cóniên đại khoảng 25.000 năm TCN Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở màchính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng Nhà ở không phải chỉ là một vậtthể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thểbiểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại.

Bên cạnh đó, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân trongxã hội, quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi

công dân Điều 22 Hiến pháp năm 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền

có nơi ở hợp pháp” Tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định: “Hộ giađình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuêmua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lýnhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”.

Theo khoản 1 điều 3 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở số 04/VBHN-VPQH ngày

25/01/2022 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các

nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cả nhân” Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu

cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩnvề mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụngnhư: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va

đập; an

toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực củanhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chốngcháy nổ; hệ thống cấp thoát nước

Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quátrình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các cánhân, hộ gia đình Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có thểđược phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại.

Nước ta được xếp vào một trong những nước có tốc độ phát triển đô thị hóahàng đầu tại khu vực Đông Nam Á Dự báo trong tương lai thì dân số sẽ tập trungtại các khu đô thị sầm uất nên sẽ dẫn đến quỹ đất ngày một thu hẹp Với thu nhậpbình quân đầu người tại Việt Nam còn khá thấp so với các nước phát triển khác thìviệc sở hữu một căn nhà là một điều không dễ dàng Tuy nhiên, mọi người trong xãhội ngày nay đều có chung một nhu cầu, đó là có thể mua được một ngôi nhà, mộtmái ấm để có thể an cư lạc nghiệp Do đó, thực hiện các chính sách và mục tiêuphát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phùhợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế xãhội của đất nước, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sựhình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị vànông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc làưu tiên hàng đầu trong các quyết sách của Đảng và Nhà nước ta Việc đầu tư tạo lậpcác công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ trường đó.

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở

được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” Nhà

ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuêtheo nhu cầu của thị trường Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thươngmại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợinhuận Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn rađầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở đượctạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác.Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc cácthành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở vàchất lượng nhà

ở ngày càng cao của nhân dân.

Đây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã hộihóa nhà ở Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoàinước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều đượcquyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại Khi tham gia đầu tư phát triểnnhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về pháttriển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dựán, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ởcòn lại, giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuênhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người muavà bàn giao cho người mua.Theo quy định của pháp luật, nếu được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xâydựng nhà ở thương mại thì cá nhân/tổ chức đó cần phải đủ 4 điều kiện như sau:

-Có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinhdoanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động động sản, tức là cóđăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện để đượchoạt động kinh doanh bất động sản.

- Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khảnăng thực hiện dự án đó (theo quy định của pháp luật đầu tư).

Như vậy, trong trường hợp các cá nhân muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ởthương mại thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinhdoanh bất động sản Nếu cá nhân đó không thể thỏa mãn được các điều kiện nêutrên, nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại thì có thể chọn cáchgóp vốn vào những doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua các hình thức mà phápluật cho phép.

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo khoản 4 điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án đầu tư là “tập

hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinhdoanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.

Có thể hiểu rằng dự án đầu tư là một tập hợp toàn bộ hồ sơ tài liệu liên quan

nhằm trình bày chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động đầu tư đồng thời liệtkê

chi tiết toàn chi phí để triển khai dự án theo một kế hoạch mà nhà đầu tư mongmuốn đạt được những kết quả nhất định cho mục tiêu đầu tư mà mình hướng tớitrong tương lai, bên cạnh đó dự án đầu tư cũng được hiểu là tổng thể toàn bộ cáchoạt động đầu tư bao gồm các chi phí cần thiết phục vụ cho hoạt động đầu tư vàđược bố trí theo một thời gian biểu phù hợp và chặt chẽ để cải tạo hoặc mở rộngnhững cơ sở vật chất để hướng tới những mục tiêu nhất định trong tương lai

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 có nêu khái niệm về dự án

đầu tư xây dựng như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liến

quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới,sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chấtlượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giaiđoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáonghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinhtế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

Từ những phân tích trên, có thể hiểu rằng dự án xây dựng nhà ở thương mạilà một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng Bởi lẽ việc xâydựng nhà ở thương mại đơn thuần phục vụ cho mục đích kinh doanh của doanhnghiệp nhưng nội hàm của vấn đề là phục vụ cho nhu cầu giải quyết chỗ ở cho conngười và góp phần phục vụ cho mục đích chung của xã hội trong quá trình đô thịhóa hiện nay.

Dự án nhà ở thương mại là tổng hợp các phương thức để tiến hành toàn bộcác hoạt động đầu tư, vì thế có những đặc trưng cơ bản như sau:

Thứ nhất, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở có mục tiêu cụ thể và mục tiêu tổng

thể: Mục tiêu cụ thể là xây dựng hoặc cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở,công trình hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở để kinh doanh sinh lợi nhuận Bêncạnh đó, mục tiêu tổng thể của dự án đầu tư kinh doanh nhà ở là mang tới hạ tầngphục vụ nhu cầu ở, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, góp phần vào sự pháttriển KT – XH của đất nước.

Thứ hai, dự án nhà ở thương mại là một chuỗi các hoạt động của nhà đầu tư

phải tiến hành theo trình tự thời gian liên quan đến kinh doanh nhà ở; chúng cóđiểm khởi đầu, diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và kết thúc nên dự áncó một

vòng đời gồm nhiều giai đoạn phát triển từ khi có ý tưởng lập dự án nhà ở đến việctriển khai nhằm đạt được kết quả của dự án Thực sự bất kỳ một sản phẩm nào docon người làm ra đều mang những đặc thù riêng và có tính sáng tạo, dự án cũngkhông ngoại lệ vì nó có vòng đời phát triển riêng và có thể tồn tại hữu hạn về mặtthời gian, không gian phù hợp với nhiều nguyên nhân khách quan khác tác động tới.Một dự án thường trải qua nhiều chu kỳ hoạch định của nhà đầu tư từ giai đoạn mớihình thành ý tưởng, phác thảo ý tưởng để phát triển và quan trọng hơn phải có cóthời điểm bắt đầu và kết thúc Nhiều nhà nghiên cứu tự hỏi thực tế một dự án có tồntại mãi mãi trong hệ sinh thái của vũ trụ hay có những chu kỳ của vòng đời pháttriển Mỗi sản phẩm cấu thành của dự án hoàn toàn khác biệt và độc đáo vì đó làsản phẩm do chính bàn tay và khối óc của con người tạo ra Khác với quá trình sảnxuất tạo ra các sản phẩm dựa vào các phương tiện máy móc, hầu như toàn bộ sảnphẩm của dự án được sản xuất hàng loạt và luôn có những đặc trưng riêng vì thựctế sản phẩm của dự án nhà ở thương mại là những sản phẩm được sản xuất theo ýtưởng thiết kế của con người nên nó luôn có tính khác biệt Sản phẩm và dịch vụ dodự án mang lại hầu như không lặp lại theo một chu kỳ vòng đời sản xuất Tuy nhiêncần phải hiểu rằng dự án nhà ở thương mại chung quy là một hoạt động đặc thù cóbàn tay con người tác động nhằm tạo nên một hình tượng mà con người mongmuốn đạt được Dự án kể từ khi “thai nghén” cho đến khi hình thành chịu sự tươngtác của các bên liên quan bao gồm nhà nước với bộ phận quản lý chức năng và ýtưởng của chủ đầu tư Quy luật chung khi phát triển bất kỳ dự án nào dù có giá trịlớn hay nhỏ thì cũng cần phải có nhiều bên tham gia như chủ đầu tư, đơn vị tư vấn,thiết kế, các nhà thầu chính và các nhà thầu phụ, các cơ quan quản lý nhà nước vàđặc biệt bên thứ ba là người tiêu dùng Tuy nhiên, xét về tính chất đặc thù của dự ánmà vai trò của các bên tham gia cũng hoàn toàn khác nhau về vai trò và địa vị Mốiquan hệ giữa bộ phận quản lý chức năng và các bên liên quan của dự án nhà ởthương mại thường có quan hệ hỗ trợ trên nguyên tắc phối hợp để cùng thực hiệnnhững nhiệm vụ khác nhau Hơn thế, để dự án hoàn thành những mục tiêu, ngoàinhững mối quan hệ tương hỗ các nhà quản lý dự án còn phải duy trì nhiều mối quanhệ khác nhau Dự án luôn cạnh tranh vì nhiều yếu tố về tiền vốn, nhân lực, thiếtbị, nên môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động.Mặt khác, điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại với một công trình nhà ởdân dụng là dự án nhà ở thương mại có thời

gian xây dựng rất lâu và phải trải qua rất nhiều giai đoạn pháp lý Thời gian để triểnkhai một dự án có thể tính từ lúc bắt đầu cho đến lúc nghiệm thu ít nhất 24 tháng,chưa kể thời gian đền bù và nếu chủ đầu tư có nguồn tài chính, cũng như không bịtác động bởi những yếu tố khách quan Bên cạnh đó, tuổi thọ của một dự án cũngphụ thuộc vào một số yếu tố liên quan đến quá trình thi công, kết cấu và những môitrường xung quanh tác động đến.

Thứ ba, dự án nhà ở thương mại có mục đích nhằm hướng tới lợi nhuận: Mặt

thể hiện bên ngoài của tên gọi đã giúp cho người đọc xác định đặc trưng cơ bản làtính thương mại của dự án Nhà làm luật không phải vô ý khi không minh thị địnhnghĩa về dự án nhà ở thương mại vì thực tế có khái quát thì dự án đó cũng cần phảihướng tới một tập hợp bao gồm nhiều nhiệm vụ cần phải được thực hiện vì nhữngmục tiêu kinh tế chung của nhà đầu tư Tùy vào đặc điểm yêu cầu của mỗi nhiệmvụ mà mỗi nhiệm vụ đó, yêu cầu có được một kết quả độc lập Tập hợp của toàn bộkết quả của các nhiệm vụ được hình thành là kết tinh mục tiêu mà dự án hướng tới.Nói cách khác, dự án nhà ở thương mại là tập hợp một hệ thống đa dạng và cực kỳphức tạp, được phân chia thành nhiều phân hệ để thực hiện những mục tiêu riêngnhưng phải đáp ứng những mục tiêu chung của dự án Đối với dự án nhà ở thươngmại đều luôn đặt mục đích lợi nhuận lên hàng đầu Điều đó thể hiện ngay ở tên gọivà bản chất thương mại của loại hình dự án này, so với dự án đầu tư các loại hìnhnhà ở khác mà chủ đầu tư hướng tới là tạo mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ chonhững đối tượng được ưu tiên trong xã hội nhưng ngược lại dự án nhà ở thương mạiluôn đặt cao vấn đề lợi nhuận.

Thứ tư, các dự án nhà ở luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn Ở Việt Nam

nói riêng hay các nước khác trên thế giới, tất cả các dự án luôn đòi hỏi cao về quimô vốn, vật tư và lao động để thực hiện và hoàn tất dự án trong một khoảng thờigian nhất định mà chủ đầu tư cam kết để đưa vào vận hành Do đó, tính thiếu ổnđịnh và độ rủi ro do yếu tố nhạy cảm là đặc điểm cơ bản của dự án xây dựng nhà ởthương mại Mặt khác, dự án nhà ở thương mại thường có quy mô lớn, thậm chí rấtlớn Quy trình đầu tư thường kéo dài, thậm chí do tác động bởi các yếu tốt kháchquan như: giải phóng mặt bằng chậm, tác động của thị trường hoặc thiên tai dịchbệnh nên dự án có thể bị ngưng trệ Do vậy, nhà đầu tư cần phải tiên lượng được tấtcả các yếu tố khách quan và chủ quan này để ngay từ đầu phải có nguồn tài chínhđủ mạnh để đảm

bảo vận hành dự án được trôi chảy ngay cả khi có những tác động xấu từ bên ngoài.Đây cũng là lý do vì sao, các dự án về nhà ở thường huy động lượng lớn vốn từ rấtnhiều các nguồn khác nhau như: Nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước hoặc của cáctư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh hoặc của Nhà đầu tư nước ngoài hoặccủa nhiều thành phần kinh tế khác.

Thứ năm, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được coi là hợp pháp khi được

phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo đó, dự án đầu tư kinh doanhnhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu luật định Trong đó, một yêu cầu tiên quyết làdự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được triển khai thực hiện khi có quy hoạch chitiết, bảo đảm việc phân bổ dân cư và chỉnh trang đô thị Điều này nhằm phân biệtvới các dự án mới thể hiện ở mục tiêu, ý tưởng, thậm chí thể hiện được tất cả cácđiệu kiện, yêu cầu về pháp lý, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… song chưađược cơ quan nhà nước phê duyệt thì không thể triển khai trên thực tế.

Thứ sáu, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương

mại phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợpthuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất đểphát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồikhác theo quy định của pháp luật Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấpthuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của phápluật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụngđất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩavụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ bảy, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, phải tham gia vào

quy trình lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua các hình thứcnhư: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai; đấu thầu dự áncó sử dụng đất Nhà nước chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp dự án nhà ở thươngmại có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trungương.

1.2. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xâydựng nhà ở thương mại:

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, theo quy định của Luật Đầu tư năm

2020 thì chủ đầu tư dự án hoàn toàn có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toànbộ dự án đầu tư của mình cho một nhà đầu tư khác Khi thực hiện chuyển nhượngdự án đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng cần phải thực hiện thủ tục thay đổi nhà đầutư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đầu tư.

Hầu như phần nhiều việc chuyển nhượng DADTXDNƠTM xuất phát từnguồn gốc của việc chuyển nhượng tài sản của một bên đã được cấp quyền sở hữucho một bên có nguồn tài chính để phát triển nhằm tạo ra những sản phẩm phù hợptheo pháp lý đã được phê duyệt, do đó bản chất của hoạt động chuyển nhượng dựán DADTXDNƠTM là chuyển quyền sở hữu đối với dự án đầu tư từ nhà đầu tư nàysang nhà đầu tư khác Như vậy sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán là nền tảngđể hình thành việc quan hệ chuyển nhượng Điều này chính là tiền đề khách quanhình thành lên quan hệ mua bán hay trao đổi.

Theo quy định của Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Vănbản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày15/97/2020,chủ đầu tư dự án BĐS được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự áncho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nhưng phải đảm bảo các nguyêntắc sau: (a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; (b) Không làm thay đổi nộidung của dự án; (c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; (d)Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản Chủ đầu tư nhậnchuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhậnđã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hoạt động chuyển nhượng DADTXDNOTM là hoạt động chịu sự điều chỉnhchặt chẽ của pháp luật Điều này được lý giải bởi tầm ảnh hưởng lớn đến sự pháttriển kinh tế - xã hội của hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và chuyển nhượngDADTXDNOTM nói riêng Sự ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành khiến cho Nhà nướckhông thể buông lỏng công tác quản lý Những chủ thể muốn tham gia thị trườngnày cũng như những tài sản đưa vào kinh doanh trong thị trường này bắt buộc phảiđáp ứng những điều kiện nhất định trên cơ cơ sở quy định của pháp luật Nội dungnày đã được thể hiện rõ qua các phân tích dưới đây:

Thứ nhất, dự án đầu tư xây dựng NOTM được chuyển nhượng phải thực hiện

đúng theo tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư đối với nhà nước thể hiện trong nộidung của Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp Thực tế, khi triển khai xâydựng một dự án NOTM, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều phần việc và công đoạnkhác nhau như triển khai xây dựng hạ tầng xã hội như: công viên, trường học, bệnhviện… và hạ tầng kỹ thuật như: đường xá, điện, nước, viễn thông…và các tiện nghikhác để đảm bảo phục vụ cho khách hàng mua nhà ở trong dự án của mình Khichuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì chủ đầu tư chuyển nhượng phảiđược thực hiện một cách đồng bộ đối với các phần việc đã hoàn thành theo cam kếtbao gồm tất cả các công việc trên nhằm giúp cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượngđồng thời bắt kịp tiến độ thi công và kịp thời đưa ra kế hoạch phát triển phù hợptrong giai đoạn tiếp theo để tiếp tục phát triển dự án.

Thứ hai, chuyển nhượng DADTXDNOTM là hoạt động mang tính chất phức

tạp và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên Thực tế, để thực hiện được một dự án đầutư xây dựng NOTM thì cần phải thực hiện rất nhiều công đoạn với một lượng hồ sơtừ pháp lý đến nghiệp vụ rất lớn Ngoài ra, việc chuyển nhượng DADTXDNOTMcòn phải tuân thủ theo những trình tự thủ tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quyđịnh Do vậy, có thể khẳng định để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường tốnkhá nhiều công sức do tính phức tạp của nó Bên cạnh đó, trên cơ sở đặc điểm củadự án đầu tư xây dựng NOTM cần nguồn vốn rất lớn và ảnh hưởng đến lợi íchnhiều chủ thể và việc chuyển nhượng kéo theo quá trình xử lý nguồn vốn và chuyểngiao quyền cũng như nghĩa vụ của các bên, trong đó có sự kế thừa những nghĩa vụcũ đối với các bên liên quan như ngân hàng, đối tác cũ, doanh nghiệp kinh doanhnguyên vật liệu và khách hàng cũ.

Thứ ba, việc chuyển nhượng DADTXDNOTM thường gắn liền với việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây dường như là một hệ quả tất yếu, bởi vìyếu tố nền tảng của một dự án đầu tư xây dựng NOTM là phải sở hữu quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó mới có thể phác thảo bản đồ quy hoạchvà kế hoạch thi công xây dựng Hầu hết các hạng mục dự án đều phải gắn liền vớiquyền sử dụng đất Do đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng NOTM bắtbuộc phải đi kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.

thương

Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượngDADTXDNOTM là một hoạt động tất yếu và khách quan, việc các chủ đầu tưkhông có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho nhữngchủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo độnglực mới cho sự phát triển của thị trường Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thịtrường BĐS bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phụchồi, phát triển của thị trường Giai đoạn này ghi nhận hoạt động chuyển nhượng dựán diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều dự án bị “trùm mền” nhiều năm đãđược hồi sinh, hoàn thành đưa vào sử dụng Điều này thể hiện sự tất yếu của chu kỳkinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh BĐS điềuchỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án, điển hình là việc Luật Kinh doanh BĐSnăm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng hơn Luật Kinh doanhBĐS năm 2006 và mới đây Quốc hội đã ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinhdoanh BĐS số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020.

Một khi chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng NƠTMthì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế dự án treo giúplĩnh vực bất động sản phát triển Bên cạnh đó, chuyển nhượng DADTXDNOTMthúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bấtđộng sản mà đặt biệt là kinh doanh nhà ở thương mại có mối quan hệ mật thiết vớicác ngành kinh tế khác Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng củanó là sử dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng Điển hình là việc kinh doanhbất động sản liên quan đến ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn đểđầu tư, đồng thời sử dụng các nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trongngành xây dựng, ngoài ra khi xây dựng các dự án cũng cần các cơ sở vật chất, cungcấp điện nước cho người dân sinh hoạt Chính vì vậy, kinh doanh bất động sảnphát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển Do vậy, việc quản lý thị trường bấtđộng sản hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tếViệt Nam”.

1.3. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

nhà ở thương mại

Việc đặt ra các quy định về chuyển nhượng các dự án nhà ở có ý nghĩa thựctiễn to lớn Mục đích chung của các quy định pháp luật nhằm đảm bảo cho thịtrường phát triển ổn định, cân bằng, có trật tự Bất kỳ hoạt động giao dịch nào cũngđều phải phát triển và hoạt động theo quy định của pháp luật, nếu không thị trườngsẽ bị bóp méo, quyền và lợi ích chính đáng của các bên liên quan có thể bị xâmphạm, điều này sẽ ảnh hưởng tới ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.

Pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM được hiểu là những quyphạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội giữa bên chuyển nhượng, bên nhậnchuyển nhượng và các bên liên quan trong hoạt động chuyển nhượng như tổ chứctín dụng, quỹ đầu tư tài chính hoặc các NĐT khác, thậm chí có thể là Nhà nướctrong mối quan hệ về quản lý hành chính hoặc thực hiện chế tài khác đối với cácvấn đề phát sinh trong hoạt động này Với tính chất ảnh hưởng sâu rộng, đa ngànhcủa hoạt động chuyển nhượng DADTXDNOTM, khái niệm pháp luật chuyểnnhượng DADTXDNOTM không chỉ giới hạn trong Luật KDBĐS, mà sẽ còn baohàm cả những quy phạm pháp luật của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư,Luật Doanh nghiệp, Luật đất đai, và văn bản dưới luật khác là khái niệm có nộihàm rộng.

Pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM chịu tác động bởi chính sáchvề đầu tư, về bất động sản, đặc biệt là đất đai, chính sách về kinh doanh bất độngsản Bên cạnh đó, kinh doanh NOTM là một trong những lĩnh vực kinh doanh cóđiều kiện nên đòi hỏi, điều kiện về chủ thể tham gia cũng là một trong những vấnđề quan trọng.

Pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM luôn có sự thay đổi, pháttriển cùng với từng giai đoạn lịch sử của đất nước Hiến pháp năm 1992 và LuậtĐất đai năm 1993 đã mở ra thời kỳ mới, mang tính “đột phá”, tạo cơ sở cho việchình thành thị trường QSDĐ, đó là luật đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức,cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất Cho đến Luật Kinh doanh bất động sản2006 thì hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã chínhthức được ghi nhận và có hành lang pháp lý điều chỉnh, dần được hoàn thiện ở LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 và hiện nay đã được quy chuẩn hơn với sự rađời của Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội banhành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản.

Có thể thấy, việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTMtrong từng giai đoạn là khác nhau, phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế - xã hội Phápluật phải bảo đảm tính khả thi, sát thực tiễn Nếu pháp luật không phù hợp với thựctiễn phát triển của thị trường, không thỏa mãn đươc các đòi hỏi của thực tế giaodịch chuyển nhượng dự án thì sẽ tạo nên tình trạng vi phạm pháp luật, kìm hãm, cảntrở sự phát triển, tạo nên những “rào cản” đối với một thị trường chính quy, làmtăng quy mô của một thị trường không chính quy.

1.3.1.2. Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thươngmại

Có thể nhận diện rõ hơn bản chất của pháp luật điều chỉnh quan hệ dự án đầutư xây dựng thông qua các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM được cấu thành bởi

các quy phạm, chế định pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng dự án, có cấutrúc theo từng nhóm: chủ thể, đối tượng, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của cácbên, quy trình và thủ tục cũng như các yêu cầu khác mà các chủ thể tham gia quanhệ chuyển nhượng dự án phải đáp ứng và tuân thủ.

Thứ hai, pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM là mảng pháp luật

rộng lớn, nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật Kinh doanhBĐS năm 2020, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm2014, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 và các chế định trongcác văn bản pháp luật khác có liên quan Vì vậy, đòi hỏi các chủ thể khi tham giagiao dịch không chỉ tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ởmà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật khác có liên quan như: pháp luậtDân sự, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật công chứng, pháp luậtthuế…

Thứ ba, pháp luật về luật về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng NƠTM

thiết lập thiết chế nhằm đảm bảo thực thi trên thực tế về quyền chuyển nhượng dựán nhà ở Đó là hệ thống cơ quan quyền lực công được phân định một cách minhbạch, rõ ràng về thứ bậc, về quyền lực để cho phép các chủ thể thiết lập giao dịch;về trách nhiệm cung ứng các dịch vụ và thực thi các quyền và nghĩa vụ cho các chủthể tham gia quan hệ chuyển nhượng dự án Mặt khác, pháp luật về chuyển nhượngdự án xây dựng nhà ở cũng tạo ra cơ chế quyền lực bắt buộc các chủ thể phải tuânthủ nghiêm minh các quy định đặt ra thông qua các yêu cầu và thực thi các biện

pháp chế tài nếu vi phạm.

1.3.2. Các nhóm quy phạm điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật điều chỉnh về đối tượng chuyểnnhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng NOTM

Với tính chất đặc thù của quan hệ chuyển nhượng DADTXDNOTM và quymô cũng như tầm ảnh hưởng của nó, pháp luật không chỉ ràng buộc về những điềukiện chủ thể tham gia thị trường, đồng thời cũng đưa ra những quy định về điềukiện mà các dự án đầu tư xây dựng NOTM được phép chuyển nhượng Điều nàycó thể hiểu là không phải bất kỳ dự án nào cũng có thể thực hiện chuyển nhượng,mặc dù dự án đó có thể đã đảm bảo những điều kiện ban đầu về chủ thể tham giađầu tư cũng như điều kiện về thành lập, xây dựng dự án, nhưng không đồng nghĩavới việc dự án sẽ được phép chuyển nhượng một cách tự do Nhóm các quy phạmnày điều chỉnh về những điều kiện pháp lý và thực tiễn hoạt động của dự án, giúpđảm bảo hạn chế các tranh chấp xảy ra trong vấn đề chuyển nhượng cũng như ràngbuộc trách nhiệm của CĐT trong việc quản lý, điều hành dự án Nhóm các quyđịnh này bao gồm những điều kiện về quyền sở hữu đối với tài sản là BĐS, điềukiện về năng lực chủ thể về pháp lý và tài chính, điều kiện về tính chất phù hợp quyhoạch tổng thể cũng như khu vực, các điều kiện liên quan đến bồi thường, giảiphóng mặt bằng và một số điều kiện liên quan về đảm bảo tình trạng của dự án nhưkhông có tranh chấp, không bị kê biên.

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về trình tự thủ tục chuyểnnhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng NOTM

Với quy mô rộng lớn và tính chất phức tạp, đặc thù, quan hệ chuyển nhượngDADTXDNOTM luôn phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thôngqua các quy định pháp luật và nghiệp vụ quản lý Nhà nước Với yêu cầu cấp thiếtđó, Nhà nước ban hành những quy phạm pháp luật để xây dựng và điều chỉnh trìnhtự, thủ tục để thực hiện chuyển nhượng DADTXDNOTM một cách chặt chẽ, nhằmnắm bắt tình hình chuyển nhượng dự án trong thực tế và can thiệp một cách kịp thờivào lúc cần thiết Đối với nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về thủ tục chuyểnnhượng DADTXDNOTM hiện nay bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục thựchiện cũng như thẩm quyền giải quyết việc chuyển nhượng DADTXDNOTM có sựphân định, phân cấp rõ ràng của từng cấp chính quyền; thẩm quyền của trung ương

và của chính

quyền địa phương; các hồ sơ liên quan đến từng loại dự án; vấn đề thẩm định vàcho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu

tư xây dựng NOTM.

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyểnnhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng NOTM (ký kết, hiệu lực,thực hiện và bảo đảm thực hiện, trách nhiệm pháp lý và giải quyết tranh chấp).

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM là tổng thể nhữngthỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được ghi nhậntrong hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng DADTXDNOTM Hầu hết phápluật các quốc gia đều quy định về nội dung cần phải có hoặc một số thỏa thuận đặctrưng của quan hệ hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM Ngoài những quyđịnh về nội dung hợp đồng thì sự ràng buộc về hình thức cũng không kém phầnquan trọng Về lý thuyết thì một hợp đồng sẽ có giá trị khi các bên tham gia nhất trívới nhau về nội dung và thể thức Tuy nhiên, nếu hợp đồng được giao kết bằng lờinói thì chứng cứ của các cam kết rất khó xác định Chính vì vậy, hầu hết pháp luậtcác quốc gia đều yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM phải được lậpbằng hình thức văn bản Mục đích chính của quy định này là nhằm đảm bảo khảnăng thực hiện đúng hợp đồng của các bên cũng như tạo thuận lợi cho công táckiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bên cạnh đó, những quyđịnh về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM cũng không đượcxem nhẹ, vì chỉ khi nào hợp đồng phát sinh hiệu lực thì các bên mới có quyền vànghĩa vụ đối với nhau Pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM không cónhững quy định riêng biệt về tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượngDADTXDNOTM, những yếu tố liên quan đến hiệu lực của hợp đồng sẽ sử dụngnhững nguyên tắc và quy phạm pháp luật điều chỉnh chung có liên quan để áp dụng.

Hình thức pháp luật là những dạng tồn tại thực tế của pháp luật trong cáckiểu nhà nước Hình thức pháp luật cũng là một phương thức phản ánh ý chí củagiai cấp cầm quyền ra bên ngoài thông qua việc hợp pháp hoá trong các hoạt độnglàm luật và ban hành luật của các nhà nước Hình thức pháp luật là những cách thứcmà giai cấp thống trị đã sử dụng để thể hiện ý chí của giai cấp mình thành nhữngthể chế bắt

buộc trong xã hội Lợi dụng địa vị thống trị của mình, giai cấp thống trị đã hợppháp hoá ý chí của mình thành ý chí nhà nước thông qua các hoạt động lập pháp.Nhà nước là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong thị trường BĐS, nhất là với cơchế sở hữu toàn dân như tại nước ta Một trong những vai trò quan trọng nhất củanhà nước là tạo khung pháp lý cho thị trường BĐS Hiện nay, những văn bản luật cóliên quan đến thị trường BĐS bao gồm: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm2020, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Văn bản hợpnhất Luật Kinh doanh BĐS số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020, Luật Nhà ở năm2014 và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012 và các văn bản hướng dẫnthi hành…

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, côngtrình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Luật Kinh doanh BĐS số 12/VBHN-VPQH năm 2020 định nghĩa việc kinhdoanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyểnnhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thựchiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặcquản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi Như vậy, chuyển nhượng dự án kinh doanhbất động sản là một trong những hình thức biểu hiện của hoạt động kinh doanh bấtđộng sản.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụngđất đính kèm với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Trong khi đó Luật Đầu tư năm 2020 quy định các điều kiện dự án hoặc mộtphần dự án được chuyển nhượng, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyểnnhượng và nhận chuyển nhượng của Dự án đầu tư.

Ngoài các Bộ luật và luật điều chỉnh trực tiếp như trên, chuyển nhượngDADTXDNOTM cũng chịu sự điều chỉnh của các Luật và Nghị định, Thông tưkhác liên quan đến các vấn đề về thuế, tài chính…trong hoạt động chuyển nhượngdự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thương mại như:

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2013

- Nghị định số 02/2020/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luậtkinh doanh Bất động sản 2013, Nghị định 31/2021/NĐ-CP về quy định chitiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2020,;

- Thông tư số 03/2021/TT-BKHDT quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quanđến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài vàxúc tiến đầu tư trong hoạt động chuyển nhượng.

Kết luận chương 1

Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá phân tích toàn bộ những vấn đề liên quanđến lý luận của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tácgiả đã làm rõ một cách tổng quát về những khái niệm liên quan cũng như làm rõnhững đặc điểm cơ bản để hệ thống lại tập hợp những quy định nhằm làm cơ sở đểnghiên cứu sâu những vướng mắc và thực trạng áp dụng mà tác giả sẽ đề cập tạichương 2 của luận văn trong quá trình nghiên cứu.

Để làm rõ những vấn đề tác giả đề cập trước hết tác giả đã nêu lên khungkhái niệm về đối tượng mà tác giả nghiên cứu, đặc điểm của chuyển nhượng dự ánxây dựng nhà ở thương mại dựa vào những quy định của pháp luật và các văn bản,biểu mẫu của cơ quan nhà nước ban hành Hơn thế tác giả dựa vào hình thức vănbản và nội dung của hợp đồng về chuyển nhượng dự án được quy định tại Nghịđịnh 02/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/01/2022 quy đinh chi tiết thihành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản để phân tích những vấn đềpháp lý mà tác giả cho là quan trọng để làm rõ những quy định của Luật kinh doanhbất động sản hiện nay Bên cạnh đó, tác giả cũng đã tái hiện lại được mục đích, ýnghĩa của chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại để biết được các giá trịvề mặt lợi ích kinh tế, xã hội Các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án nhàở thương mại, cũng như thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhàở thương mại và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ được tác giả trìnhbày cụ thể trong Chương 2.

Thứ nhất, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp KDBĐS.

Theo đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp cóđăng ký doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh là KDBĐS (điều này khác vớichủ đầu tư chuyển nhượng BĐS, chỉ cần đăng ký thành lập doanh nghiệp chứkhông đòi hỏi đăng ký ngành nghề KDBĐS).

Thứ hai, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực tài chính để

bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án, theo đó chủ đầu tư cần có vốn thuộcsở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối vớidự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tưđối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên Việc xác định vốn chủ sởhữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã đượckiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đanghoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanhnghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góptheo quy định của pháp luật).

Thứ ba, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp tục việc triển khai

đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ,nội dung dự án Theo đó, bên nhận chuyển nhượng dự án phải thực hiện các công

cần thiết để đảm bảo dự án được thi công đúng theo tiến độ đã được phê duyệt Đốivới đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bên nhận chuyểnnhượng (là tổ chức, cá nhân trong nước) được đầu tư xây dựng nhà, công trình xâydựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Trường hợp nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư thì được xây dựng nhà, công trìnhxây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Trường hợp nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuậtthì bên nhận chuyển nhượng được đầu tư xây dựng để chuyển nhượng, cho thuê đấtđã có hạ tầng kỹ thuật đó Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhậnchuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đểkinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sảncủa chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuêmua.

2.1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án xâydựng nhà ở thương mại

Quan hệ chuyển nhượng DADDNOTM thực chất là nội dung về quyền vànghĩa vụ của các bên tham gia Pháp luật về chuyển nhượng DAXDNOTM đã cómột số quy định về những quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 38

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcó những quyền sau:

(i) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

(ii) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;

(iv) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

(v) Các quyền khác trong hợp đồng.

Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bên chuyển nhượng

quyền sử dụng đất có những nghĩa vụ cơ bản gồm:

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu tráchnhiệm về thông tin do mình cung cấp;

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diệntích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giaoGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhậnchuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

(iv) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

(v) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;

(vi) Các quyền khác trong hợp đồng.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những nghĩa vụ theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm:

(i) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

(ii) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đốivới đất chuyển nhượng;

(iii) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

(iv) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của phápluật; (v) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thứ hai, đối với quan hệ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư

xây dựng NOTM, CĐT chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có các quyềnvà nghĩa vụ như sau: chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặcmột phần dự án cho CĐT nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng dự ánNOTM để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liênquan đến CĐT nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự ánđó; chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng, thông báo kịp thời,đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàngvà các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; phối hợp với bên nhậnchuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyểnnhượng theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp chuyển nhượng mộtphần dự án đầu tư xây dựng NOTM, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bênnhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phầndự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quyhoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhànước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựngcủa bên nhận chuyển nhượng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quyđịnh của pháp luật; ngoài ra còn có các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên nhận chuyểnnhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng NOTM có các nghĩa vụ như:

(i) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của CĐT chuyển nhượng đãchuyển giao;

(ii) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiếnđộ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyểnnhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự ántrong quá trình đầu tư xây dựng;

(iv) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;