MỤC LỤC
Do đó, thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đất nước, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc là ưu tiên hàng đầu trong các quyết sách của Đảng và Nhà nước ta. Theo quy định của Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày15/97/2020, chủ đầu tư dự án BĐS được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc sau: (a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; (b) Không làm thay đổi nội dung của dự án; (c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; (d) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
Thứ hai, đối với quan hệ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng NOTM, CĐT chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có các quyền và nghĩa vụ như sau: chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho CĐT nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng dự án NOTM để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến CĐT nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó; chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng, thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng NOTM, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự ỏn; theo dừi và thụng bỏo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; ngoài ra còn có các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Thứ nhất, dự án chuyển nhượng phải thuộc vào phạm vi những BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐS, bao gồm: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Thứ hai, dự án đầu tư xây dựng NOTM phải đáp ứng các điều kiện về BĐS được phép đưa vào kinh doanh, bao gồm: (i) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư KDBĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM cần phải có những nội dung chính như: Tên, địa chỉ của các bên; Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt; Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải quyết tranh chấp; Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;. So với Luật KDBĐS năm 2006 thì đây là một điểm mới tích cực, khi cho phép chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án bất động sản khi không còn đủ năng lực tài chính, khi không còn nhu cầu thực hiện dự án hoặc vì bất kỳ lý do gì khác; đồng thời chủ đầu tư cũng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thay vì chỉ có quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án như trước kia (Điều 21 Luật KDBĐS năm 2006). Với thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất, đối với các dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà người xin giao đất, thuê đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì bãi bỏ thành phần hồ sơ văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất và trính lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa.
Các chủ đầu tư phát triển sản phẩm chưa đáp ứng quy luật của thị trường; thậm chí có những doanh nghiệp năng lực tài chính, quản trị yếu kém chạy theo xu thế “nhà nhà làm bất động sản, người người làm bất động sản”, trong khi đó nhu cầu thực tế tại một số địa phương không lớn như số lượng dự án đã cấp và nhất là không đủ nguồn lực để thực hiện, dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, thậm chí là đình trệ, hoặc không đủ điều kiện kết cấu hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, làm lãng phí các nguồn lực xã hội, nhất là tài nguyên đất đai, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, người dân và xã hội. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh BĐS 2020 số 12/VBHN- VPQH ngày 15 tháng 07 năm 2020 cũng đã nêu những nguyên tắc để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này khi thực hiện việc chuyển nhượng.Theo Điều 48 Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh BĐS 2020 số 12/VBHN- VPQH ngày 15 tháng 07 năm 2020, một trong những nguyên tắc mà chủ đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác là phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Điều này được thể hiện trong quy định về mặt thủ tục trong hoạt động chuyển nhượng dự án, cụ thể là trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp) của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.