Thông tin về đơn vị thẩm định giá
Tên Công ty: Công ty Thẩm định giá ABC Địa chỉ: 39 đường số 1, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
Số điện thoại: 0903456789 Fax: 123456789Website: Congtytdgabc.com.vn Email: tdgabc@gmai.comNgười đại diện: Nguyễn Văn A Chức vụ: Thẩm định viên
Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
Tên khách hàng: Ông Phạm Hoàng Thanh Địa chỉ: B16/9B, ấp 2 xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Số điện thoại: 0933878436
Người đại diện theo pháp luật: Phạm Hoàng Thanh, CCCD: 079078017803
2.2 Thông tin về tài sản:
- Tên tài sản : Đất nền - Vị trí tọa lạc : Thửa đất số 1486, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
- Thời điểm : 03/2023 - Mục đích : Chuyển nhượng
2.3 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó:
Người chủ nhà, guland.com, Alonhadat.com, batdongsan.com và thu thập thông tin từ những người xung quanh, môi giới trong thị trường bất động sản.
2.4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá
"Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC
"Giá thị trưởng làm cơ sở cho thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC
“Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giã được Ban hành kèm theo Thông tư số158/2014/TT-BTC
“Quy trình thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
“Báo cáo kết quả thẩm định giả, Chứng thư thẩm định giả, Hồ sơ thẩm định giả được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
“Cách tiếp cận từ thị trưởng được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC
“Thẩm định giá bất động sản" được Ban hành kèm theo Thông tư SỐ 145/2016/TT- BTC
Căn cứ chính trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Phụ lục các thửa đất có liên quan).
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
nhóm (loại) tài sản thẩm định giá 3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
Vị trí địa lý: Xã Mỹ Yên Là 1 xã của huyện Bến Lức, tỉnh Long An, nằm ở phía Đông Nam của huyện Bến Lức, có diện tích tự nhiên 936,38 ha.
● Phía Nam giáp với xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc.
● Phía Đông giáp với xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, TP.HCM.
● Phía Đông Bắc giáp Thị trấn Tân Túc, Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
● Phía Tây Bắc giáp với xã Tân Bửu.
● Phía Tây giáp với xã Thanh Phú.
● Phía Tây Nam giáp với xã Long Hiệp, xã Phước Lợi.
Xã Mỹ Yên nằm trên tuyến quốc lộ 1A, có kết nối đến các tuyến đường huyết mạch như đường ĐT 824, đường tỉnh lộ 830 Xã cũng có các tuyến đường liên xã và đường nội bộ khá thuận tiện.
Hình 3.1 Vị trí xã Mỹ Yên
Hình 3.2 Hạ tầng giao thông xã Mỹ Yên
Tuyến vành đai 3 đi qua địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An có chiều dài khoảng 6,6 km, qua hai địa phương là xã Tân Bửu và xã Mỹ Yên Huyện Bến Lức cũng là địa phương duy nhất của tỉnh Long An có tuyến vành đai 3 đi qua.
Hình 3.3 Hạ tầng giao thông tuyến vành đai 3 Đặc điểm dân cư: được chia làm 08 ấp, với 2.831 hộ, 11.833 nhân khẩu thường trú, hơn 6.400 nhân khẩu lưu trú, tạm trú, đa số dân cư là người Kinh.
Nguồn thu của người dân địa phương nơi đây chủ yếu từ trồng lúa và chè, thu nhập bình quân đầu người năm 2020 đạt 28 triệu đồng, tỷ lệ hộ nghèo 2,69%.
Trình độ học vấn của người dân chưa cao, chủ yếu tập trung vào trình độ tiểu học và trung học cơ sở. Đời sống văn hóa của người dân xã Mỹ Yên rất phong phú và đa dạng, với nhiều hoạt động văn hóa truyền thống được tổ chức như lễ hội đền Cô Tiên, lễ hội Sen Mỹ Yên.
Về chính trị: Xã Mỹ Yên có ủy ban nhân dân là cơ quan điều hành, quản lý và chỉ đạo các hoạt động của xã Hiện nay, Ủy ban Nhân dân xã Mỹ Yên có 15 đại biểu và một chủ tịch Các đại biểu này được bầu cử từ cử tri trong xã.
Xã Mỹ Yên đã thực hiện tốt công tác chính trị - xã hội và quản lý nhà nước tại địa phương Công tác quản lý an ninh trật tự và phòng chống tội phạm tại địa phương được thực hiện tốt Đồng thời, xã cũng đạt được một số thành tựu trong việc nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, đảm bảo an sinh xã hội, xây dựng nông thôn mới,phát triển kinh tế, xây dựng đô thị và bảo vệ môi trường.
Xã Mỹ Yên cũng đang tiếp tục phát triển kinh tế - xã hội, tăng cường đầu tư phát triển hạ tầng, nâng cao chất lượng đời sống của người dân và tăng cường an ninh trật tự tại địa phương.
Về kinh tế: Xã Mỹ Yên có nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp Các sản phẩm chính của xã bao gồm lúa gạo, rau củ, hoa quả và chăn nuôi gia súc Ngoài ra, xã cũng có một số doanh nghiệp nhỏ về thủ công mỹ nghệ và dịch vụ.
Xã Mỹ Yên có nhiều trường học cấp 1, 2 và một trường trung học cơ sở Xã cũng có nhiều cơ sở y tế, các cơ sở văn hóa và thể thao, và các cơ sở dịch vụ khác.
Hạ tầng giao thông xã Mỹ Yên nói riêng và huyện Bến Lức nói chung đã tập trung huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ bản, hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với hạ tầng xã hội, góp phần nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân Bến Lức được quy hoạch phát triển đô thị theo hướng bền vững, từ đó không gian đô thị có sự chuyển biến mạnh mẽ, diện mạo có nhiều thay đổi.
Nhiều công trình, hạng mục được đầu tư như hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc, cây xanh tạo cảnh quan khang trang, sạch đẹp, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Điểm nổi bật hơn hết, Bến Lức là trung tâm chính trị, kinh tế, xã hội được dồn lực đầu tư với nguồn vốn hàng nghìn tỷ đồng Từ đó, kéo theo xã Mỹ Yên cùng phát triển vượt bậc.
Việc hình thành và phát triển các công trình giao thông đường bộ không những tạo thuận lợi cho thông thương nông sản, hàng hóa mà còn là đòn bẩy thu hút các nhà đầu tư bất động sản vào đầu tư và xây dựng các công xưởng, khu chế xuất, căn hộ, …
Về xã hội: Các hoạt động văn hóa, thể thao và giải trí cũng được tổ chức đều đặn tại địa phương, như lễ hội, chạy đua, bóng đá, cờ vua và các hoạt động khác.
Thông tin về tài sản thẩm định giá
Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
4.2 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá Quyền sử dụng đất
- Vị trí địa chính: Số thửa 1486 Tờ bản đồ số: 3- Vị trí địa lý: KDC Mỹ Yên, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An- Thời hạn / mục đích sử dụng đất: Lâu dài, Đất ở tại nông thôn
- Hình dáng / Kích thước: Vuông vức, (4mx22m) - Hiện trạng khu đất: Đất trống
- Khả năng tiếp cận: Gần các tiện ích như Chợ mới Gò Đen, cách trường THPT Gò Đen khoảng 300m, dễ dàng kết nối với Quộc lộ 1A giáp ranh TPHCM chỉ khoảng 3 km.
- Cơ sở hạ tầng: Hoàn thiện
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, cơ sở giá trị được xác định là giá trị thị trường.
Theo TĐGVN 02: “Giá trị thị trưởng là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc."
VI Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
Sau đây là những giả định đã được thực hiện trong Báo cáo định giả Nếu có sự thay đổi nào khác với những giả định này, ABC sẽ phải xem xét lại kết quả định giá và cập nhật lại báo cáo.
Chủ đầu tư thực hiện đủ các thủ tục hành chính theo quy định về xét duyệt và triển khai dùng tiến độ dự án theo quy định hiện hành; giả thiết dự án không bị thu hồi theo quy định của pháp luật; Giá trị tài sản chỉ được ước lượng dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được cấp phép và giả định của ABC Các chỉ tiêu này có tính khả thi và không thay đổi trong quá trình thực hiện dự án; Các thông tin về vị trí, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản như mô tả ở trên, dựa theo sự hướng dẫn của khách hàng và sự tìm hiểu tốt nhất của thẩm định viên Báo cáo được thực hiện dựa trên giả định rằng không có sự che dấu hoặc hiểu sai đi vì bắt kỳ lý do nào bởi khách hàng hoặc bên thứ ba sử dụng báo cáo Nếu khác với giả định trên, kết quả thẩm định giá cần được xem xét lại.
Các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định mà ABC nhận được là các bản sao; ABC không và không có nghĩa vụ thực hiện việc thẩm định tính hợp pháp của những bản sao được cung cấp; ABC thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồ sơ được cung cấp là trung thực và chính xác.
Các thông tin về môi trường, thoát nước, quy hoạch và các vấn đề khác liên quan đến tài sản định giá; ABC dựa vào các hồ sơ được cung cấp và không thực hiện việc kiểm định lại.
ABC sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp cho ABC là chính xác và ABC sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin được cung cấp Giá trị tài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng không có yếu tố nào tác động quá lớn làm thay đổi thị trường giao dịch trong thời gian sắp tới.
VII Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Cơ sở mục đích thẩm định giá là chuyển nhượng, cách tiếp cận được xác định là cách tiếp cận từ thị trường.
Căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và nguồn thông tin thu thập được phương pháp thẩm định giá áp dụng là phương pháp so sánh.
7.1 Kết quả khảo sát thị trường
Căn cứ kết quả thu thập thông tin thị trường về các cuộc giao dịch mua bán bất động sản tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An vào thời điểm tháng 03/2023, thu thập được thông tin của 03 tài sản đang có giao dịch chào bán trên thị trường Thông tin cụ thể như sau:
STT Hạng mục Mô tả chi tiết
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS13058 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Long An cấp ngày 30/3/2018
1 mặt tiền, thửa đất số 1162, tờ bản đồ số 3, đường số 4, KDC Thép Mỹ Yên, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
Diện tích thực tế: 88m2 Diện tích được công nhận: 88m2 Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn
Thời hạn sử dụng đất: lâu dài Hình thức sử dụng đất: sử dụng riêng
4 Hiện trạng khu đất Đất trống
Hướng chính: Tây Nam Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sản khác
Bảng 7.1 Bảng mô tả TSSS1
STT Hạng mục Mô tả chi tiết
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS127422742 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Long An cấp ngày 03/11/2016
2 mặt tiền, thửa đất số 1338, tờ bản đồ số 33 đường số 12, KDC Thép Mỹ Yên, xã Mỹ
Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
Diện tích thực tế: 172,6 m2 Diện tích được công nhận: 172,6 m2 Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn
Thời hạn sử dụng đất: lâu dài Hình thức sử dụng đất: sử dụng riêng
4 Hiện trạng khu đất Đất trống
Hướng chính: Đông Nam Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sản khác
Bảng 7.2 Bảng mô tả TSSS2
STT Hạng mục Mô tả chi tiết
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 12742 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh
Long An cấp ngày 27 tháng 11 năm
1 mặt tiền, thửa đất số 1274, tờ bản đồ số 3, đường số 2, KDC Thép Mỹ Yên, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
Diện tích thực tế: 96m2 Diện tích được công nhận: 88m2 Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn
Thời hạn sử dụng đất: lâu dài Hình thức sử dụng đất: sử dụng riêng
4 Hiện trạng khu đất Đất trống
Hướng: Tây Nam Các hướng còn lại: Tiếp giáp bất động sản xung quanh
Bảng 7.3 Bảng mô tả TSSS3
Hình 7.1 Sơ đồ vị trí TSTĐ và TSSS
Sau khi khảo sát và nhận thấy cả 3 tài sản này đều có mức độ tương đồng về vị trí tọa lạc, mục đích sử dụng đất, cũng như về pháp lý Thông tin cụ thể để tính toán ra đơn giá QSDĐ được mô tả trong bảng sau: ĐƠN GIÁ QSDĐ CỦA CÁC TSSS
STT Yếu tố TS TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
Mặt tiền đường số 12, xã Mỹ
Mặt tiền đường số 4, xã Mỹ
Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
Mặt tiền đường số 12, xã Mỹ
Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
Mặt tiền đường số 2, xã Mỹ Yên, huyện Bến
3 Pháp lý Đã có GCN
QSDĐ Đã có GCN QSDĐ Đã có GCN QSDĐ Đã có GCN QSDĐ
4 Mục đích sử dụng đất Đất ở tại nông thôn Đất ở tại nông thôn Đất ở tại nông thôn Đất ở tại nông thôn
8 Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
9 Hướng Đông Nam Tây Nam Đông Nam Tây Nam bán
Bảng 7.4 Đơn giá QSDĐ của các TSSS
7.2 Phân tích sự khác biệt giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh
Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3
1 Mặt tiền đường số 12, xã Mỹ
Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
1 Mặt tiền đường số 4, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
2 Mặt tiền đường số 12 và số 2, xã
Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
1 Mặt tiền đường số 2, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
Hướng Đông Nam Tây Nam Đông Nam Tây Nam Đơn giá 25 36,5 22
7.3 Xây dựng hệ số tương quan Để xây dựng được hệ số tương quan nhóm đã thực hiện khảo sát 4 tài sản và các tài sản đều ở mặt tiền đường Mỹ Yên Tân Bửu Tương đồng về hai đường Mỹ Yên - TânBửu và đường số 12 (TSTĐ và TSSS2), đường số 4 (TSSS1) và đường số 2 (TSSS3) đều là đường trải nhựa và chiều rộng đường Mỹ Yên - Tân Bửu khoảng 3,5m và đường số đường số 4 và đường số 12 có chiều rộng 3m Qua việc tổng hợp các tài sản khảo sát, nhận thấy có các yếu tố ảnh hưởng đến giá như là chiều rộng mặt tiền và quy mô diện tích đất Các yếu tố còn lại không ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản thẩm định nên không xét tới đo lường tương quan về đơn giá QSDĐ Trong đó, các tỷ lệ 100% được lấy dựa trên đặc điểm của tài sản thẩm định giả.
Tỷ lệ tương quan về chiều rộng
Nhóm quy ước chiều rộng từ 4m đến 5,5m là 100% Từ đó chọn ra các cặp tải sản để xây dựng hệ số chiều rộng mặt tiền Chọn cặp 1 là TS4 và TS7 và cặp 2 là TS5 và TS6 làm 2 cặp tài sản để phân tích về chiều rộng vì mỗi cặp tài sản này đều tương đồng nhau về quy mô diện tích đất và có sự khác nhau về chiều rộng mặt tiền Từ đó ta được bảng như sau:
BẢNG TƯƠNG QUAN CÁC YẾU TỐ
STT Tài sản 4 Tài sản 7 Tài sản 5 Tài sản 6
Vị trí đường Mỹ Yên - Tân
Bửu đường Mỹ Yên - Tân
Bửu đường Mỹ Yên - Tân
Bửu đường Mỹ Yên - Tân
Bình quân tỷ lệ tương quan 117,38%
Bảng 7.6 Bảng xây dựng hệ số tương quan về chiều rộng
Ta có tỷ lệ tương quan về chiều rộng là:
Qua bảng trên, nhận thấy chiều rộng có tác động đến đơn giá QSDĐ của bất động sản, chiều rộng mặt tiền càng lớn thì đơn giá càng cao Cụ thể, chiều rộng mặt tiền khoảng từ 4m đến 5,5m có đơn giá QSDĐ thấp hơn khoảng từ 5,5m trở lên là 17,38%.
Giả định tỷ lệ đánh giá của cái yếu tố sau:
BẢNG SO SÁNH VÀ TÍNH ĐƠN VỊ SO SÁNH CHUẨN
Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3
Bảng 7.7 Bảng so sánh và tính đơn vị SSC
7.4 Phân tích và lập bảng điều chỉnh
Dựa trên các yếu tố cấu thành nên bất động sản và các hệ số tương quan thu thập được từ phân tích thị trường, nhóm tiến hành điều chỉnh sự khác biệt về các yếu tố giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh với vị trí, chiều rộng, quy mô và hướng là các yếu tố tác động mạnh đến sự chênh lệch về giá bán giữa các bất động sản Ngoài ra, những yếu tố khác được nhóm giả định là không có ảnh hưởng lớn đến giá bán của các bất động sản hoặc sự ảnh hưởng là không đáng kể.
Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì được điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn của tài sản so sánh.
Những điều kiện loại trừ và hạn chế
Kết quả thẩm định giá chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia tuân thủ và hoàn thành các điều khoản trong hợp đồng thẩm định giá số 01/2023/HĐ Trong trường hợp khách hàng không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ bao gồm nghĩa vụ thanh toán đã ghi trong hợp đồng nêu trên trong thời hạn quy định thì mặc nhiên hợp đồng vô hiệu và toàn bộ Chứng thư/ Báo cáo thẩm định giá liên quan đến Hợp đồng này nếu được thỏa thuận giao trước cho khách hàng sẽ không có giá trị pháp lý.
Kết quả thẩm định giá trên chỉ có giá trị khi khách hàng đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật Khách hàng là chủ tài sản hoặc bên thứ ba yêu cầu thẩm định giả phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trong việc cung cấp hồ sơ pháp lý, tài liệu liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, đặc tính kinh tế - kỹ thuật và các tính năng khác có liên quan đến tài sản thẩm định và hướng dẫn Thẩm định viên khi khảo sát vị trí và hiện trạng thực tế tài sồn.
Khách hàng và các bên liên quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của danh mục số lượng và các thông tin khác liên quan đến tài sản được thẩm định giá đã cung cấp.
Thẩm định viên không thẩm định tính sở hữu hợp pháp hay những thay đổi pháp lý trên giấy tờ gốc mà có thể hiện hoặc không thể hiện trên bản sao đã được cung cấp và Thẩm định viên giả định rằng tất cả giấy tờ pháp lý được cung cấp là trung thực - và chính xác.
Kết quả thẩm định trên đây, mặc dù đã được khảo sát, phân tích rất kỹ lưỡng nhưng vẫn là ý chủ quan của Thẩm định viên về giá Nó có giá trị tham khảo cho mục đích đã ghi trong hợp đồng tại thời điểm thẩm định giá.
Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng "cho một mục đích thẩm định giá" duy nhất theo yêu cầu của khách hàng tại hợp đồng Chúng tôi không chịu trách nhiệm khi khách hàng sử dụng chứng thư sai mục đích đã yêu cầu.
