đề tài thẩm định giá đất nền thửa 1486 tại đường số 12 xã mỹ yên huyện bến lức tỉnh long an

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NỀN THỬA 1486 TẠI ĐƯỜNG SỐ 12, XÃ MỸ YÊN,HUYỆN BẾN LỨC, TỈNH LONG AN

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNDANH SÁCH THÀNH VIÊN

MỨC ĐỘĐÓNG GÓP

1 Lê Thị Quỳnh Như 2021008755

Xử lý và thống kê dữ liệu thu thập để tính toán Lập bảng trình chiếu

3 Trần Kim Ngân 2021008738

Xây dựng và tính toánphương pháp so sánhLập bảng trình chiếu

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH 2

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 3

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá 3

II Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá 3

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá 4

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá 10

V Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá 11

VI Các giả thiết và giả thiết đặc biệt 11

VII Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 12

VIII Kết quả thẩm định giá 23

IX Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 23

X Những điều kiện loại trừ và hạn chế 23

PHỤ LỤC 25

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNHHÌNH ẢNH

Hình 3.1 Vị trí xã Mỹ Yên 5

Hình 3.2 Hạ tầng giao thông xã Mỹ Yên 6

Hình 3.3 Hạ tầng giao thông tuyến vành đai 3 7

Hình 7.1 Sơ đồ vị trí TSTĐ và TSSS 15

BẢNG BIỂUBảng 7.1 Bảng mô tả TSSS1 13

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁI.Thông tin về đơn vị thẩm định giá

Tên Công ty: Công ty Thẩm định giá ABC

Địa chỉ: 39 đường số 1, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.Số điện thoại: 0903456789 Fax: 123456789

Website: Congtytdgabc.com.vn Email: tdgabc@gmai.comNgười đại diện: Nguyễn Văn A Chức vụ: Thẩm định viên

II.Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá2.1 Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản

Tên khách hàng: Ông Phạm Hoàng Thanh

Địa chỉ: B16/9B, ấp 2 xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh Số điện thoại: 0933878436

Người đại diện theo pháp luật: Phạm Hoàng Thanh, CCCD: 079078017803

2.2 Thông tin về tài sản:

“Quy trình thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC “Báo cáo kết quả thẩm định giả, Chứng thư thẩm định giả, Hồ sơ thẩm định giả đượcBan hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC

“Cách tiếp cận từ thị trưởng được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC “Thẩm định giá bất động sản" được Ban hành kèm theo Thông tư SỐ 145/2016/TT-BTC

Căn cứ chính trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Phụ lục các thửa đất có liên quan).

III.Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch củanhóm (loại) tài sản thẩm định giá

3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứuVị trí địa lý: Xã Mỹ Yên Là 1 xã của huyện Bến Lức, tỉnh Long An, nằm ở phía

Đông Nam của huyện Bến Lức, có diện tích tự nhiên 936,38 ha.● Phía Nam giáp với xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc.

● Phía Đông giáp với xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, TP.HCM.

● Phía Đông Bắc giáp Thị trấn Tân Túc, Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.● Phía Tây Bắc giáp với xã Tân Bửu.

● Phía Tây giáp với xã Thanh Phú.

● Phía Tây Nam giáp với xã Long Hiệp, xã Phước Lợi.

Xã Mỹ Yên nằm trên tuyến quốc lộ 1A, có kết nối đến các tuyến đường huyếtmạch như đường ĐT 824, đường tỉnh lộ 830 Xã cũng có các tuyến đường liên xã vàđường nội bộ khá thuận tiện.

Hình 3.1 Vị trí xã Mỹ Yên

Hình 3.2 Hạ tầng giao thông xã Mỹ Yên

Tuyến vành đai 3 đi qua địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An có chiều dài khoảng 6,6km, qua hai địa phương là xã Tân Bửu và xã Mỹ Yên Huyện Bến Lức cũng là địaphương duy nhất của tỉnh Long An có tuyến vành đai 3 đi qua.

Hình 3.3 Hạ tầng giao thông tuyến vành đai 3

Đặc điểm dân cư: được chia làm 08 ấp, với 2.831 hộ, 11.833 nhân khẩu thường

trú, hơn 6.400 nhân khẩu lưu trú, tạm trú, đa số dân cư là người Kinh.

Nguồn thu của người dân địa phương nơi đây chủ yếu từ trồng lúa và chè, thu nhập bìnhquân đầu người năm 2020 đạt 28 triệu đồng, tỷ lệ hộ nghèo 2,69%.

Trình độ học vấn của người dân chưa cao, chủ yếu tập trung vào trình độ tiểu học và trunghọc cơ sở.

Đời sống văn hóa của người dân xã Mỹ Yên rất phong phú và đa dạng, với nhiềuhoạt động văn hóa truyền thống được tổ chức như lễ hội đền Cô Tiên, lễ hội Sen Mỹ Yên.Chính trị xã hội:

Về chính trị: Xã Mỹ Yên có ủy ban nhân dân là cơ quan điều hành, quản lý và chỉ

đạo các hoạt động của xã Hiện nay, Ủy ban Nhân dân xã Mỹ Yên có 15 đại biểu và mộtchủ tịch Các đại biểu này được bầu cử từ cử tri trong xã.

Xã Mỹ Yên đã thực hiện tốt công tác chính trị - xã hội và quản lý nhà nước tại địaphương Công tác quản lý an ninh trật tự và phòng chống tội phạm tại địa phương đượcthực hiện tốt Đồng thời, xã cũng đạt được một số thành tựu trong việc nâng cao đời sốngvật chất và tinh thần của người dân, đảm bảo an sinh xã hội, xây dựng nông thôn mới,phát triển kinh tế, xây dựng đô thị và bảo vệ môi trường.

Xã Mỹ Yên cũng đang tiếp tục phát triển kinh tế - xã hội, tăng cường đầu tư pháttriển hạ tầng, nâng cao chất lượng đời sống của người dân và tăng cường an ninh trật tựtại địa phương.

kinh tế: Xã Mỹ Yên có nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp Các sản phẩm chính

của xã bao gồm lúa gạo, rau củ, hoa quả và chăn nuôi gia súc Ngoài ra, xã cũng có mộtsố doanh nghiệp nhỏ về thủ công mỹ nghệ và dịch vụ.

Xã Mỹ Yên có nhiều trường học cấp 1, 2 và một trường trung học cơ sở Xã cũngcó nhiều cơ sở y tế, các cơ sở văn hóa và thể thao, và các cơ sở dịch vụ khác.

tầng giao thông xã Mỹ Yên nói riêng và huyện Bến Lức nói chung đã tập trung

huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ bản, hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuậtđồng bộ với hạ tầng xã hội, góp phần nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thầncủa nhân dân Bến Lức được quy hoạch phát triển đô thị theo hướng bền vững, từ đókhông gian đô thị có sự chuyển biến mạnh mẽ, diện mạo có nhiều thay đổi.

Nhiều công trình, hạng mục được đầu tư như hệ thống cấp thoát nước, điện, thôngtin liên lạc, cây xanh tạo cảnh quan khang trang, sạch đẹp, góp phần nâng cao chấtlượng cuộc sống của người dân Điểm nổi bật hơn hết, Bến Lức là trung tâm chính trị,kinh tế, xã hội được dồn lực đầu tư với nguồn vốn hàng nghìn tỷ đồng Từ đó, kéo theo xãMỹ Yên cùng phát triển vượt bậc.

Việc hình thành và phát triển các công trình giao thông đường bộ không những tạothuận lợi cho thông thương nông sản, hàng hóa mà còn là đòn bẩy thu hút các nhà đầu tưbất động sản vào đầu tư và xây dựng các công xưởng, khu chế xuất, căn hộ, …

Về xã hội: Các hoạt động văn hóa, thể thao và giải trí cũng được tổ chức đều đặn tại địaphương, như lễ hội, chạy đua, bóng đá, cờ vua và các hoạt động khác.

Tháng 3 năm 2023 xã Mỹ Yên đã triển khai thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch năm đềra Hiện nay người dân đã thu hoạch xong vụ lúa Đông Xuân, năng suất bình quân 5tấn/ha Dự án đường vành đai 3 đã thông báo thu hồi đất, kê biên và tổ chức xét duyệt táiđịnh cư được người dân đồng thuận 100%.

Dự án đường Mỹ Yên - Thanh Phú đã họp dân, đang tiến hành vận động giảiphóng mặt bằng Trên địa bàn xã hiện không còn hộ nghèo, chỉ còn 24 hộ cận nghèo,công tác chăm lo đảm bảo an sinh xã hội tiếp tục được triển khai thực hiện tốt.

Về kết quả thực hiện các tiêu chí Nông thôn mới nâng cao, hiện nay xã còn khókhăn, vướng mắc trong thực hiện các tiêu chí con của tiêu chí số 8 về thông tin và truyềnthông, tiêu chí số 10 về thu nhập bình quân đầu người, tiêu chí 13 về tổ chức sản xuất vàphát triển kinh tế nông thôn, tiêu chí 14 về y tế Tại buổi làm việc, đại diện lãnh đạoUBND xã cũng trình bày những khó khăn, vướng mắc và đề xuất kiến nghị các ngànhchuyên môn huyện quan tâm hỗ trợ để xã sớm đạt các tiêu chí Nông thôn mới nâng caotrong năm 2023 Để đảm bảo an toàn phòng, chống cháy, nổ tại khu dân cư, hộ gia đình,nhà ở kết hợp sản xuất kinh doanh, xã Mỹ Yên tổ chức ra mắt 14 “Điểm chữa cháy côngcộng” với 70 thành viên tham gia Các “Điểm chữa cháy công cộng” đặt tại: đường Tỉnh830D, đường ấp 3, 4, đường Mỹ Yên –Thanh Phú, Hương lộ 10; Khu Dân cư Mỹ Yên,

3.2 Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩmđịnh tọa lạc

Hiện tại, thị trường bất động sản tại xã Mỹ Yên đang có xu hướng phát triển tíchcực, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở Đây là một khu vực nằm trong khu vực vùng venTp.HCM, có vị trí địa lý thuận tiện để di chuyển đến các khu vực lân cận.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại xã Mỹ Yên đang có sự phát triểnđáng kể Các dự án mới được triển khai và nhiều nhà đầu tư đang chú ý đến khu vực này.Đặc biệt, với việc chính quyền địa phương đang đẩy mạnh các dự án hạ tầng giao thông,như cầu Phú Cường và cao tốc Bến Lức - Long Thành, dự kiến sẽ tạo ra nhiều tiềm nănglớn cho thị trường bất động sản tại khu vực này.

Ngoài ra, xã Mỹ Yên cũng được đánh giá là khu vực có tiềm năng phát triển kinhtế với nhiều khu công nghiệp hiện đang hoạt động Điều này đồng nghĩa với việc cầnnhiều nhà ở cho người lao động thuê hoặc mua Tuy nhiên, giá bất động sản tại xã MỹYên hiện nay vẫn đang ở mức trung bình, không quá cao so với các khu vực khác trongtỉnh Long An Do đó, đây được coi là một cơ hội đầu tư tiềm năng cho những nhà đầu tưmuốn đầu tư vào thị trường bất động sản tại Long An.

Bất động sản Xã Mỹ Yên, Huyện Bến Lức hứa hẹn là thị trường đầy tiềm năng khingày càng nhận được nhiều sự đầu tư của trong và ngoài nước Với hàng loạt các loạihình từ nhà đất, đất nền, căn hộ chung cư, phòng trọ đến văn phòng, mặt bằng kinhdoanh, đều trở thành tiêu điểm chú ý của bất động sản Xã Mỹ Yên, Huyện Bến Lức.

Một trong những lý do đưa đến sự tăng giá của bất động sản tại xã Mỹ Yên là vìđây là một xã có nhiều tiện ích, dịch vụ hiện đại như trường học, bệnh viện, chợ, siêuthị Ngoài ra, vị trí địa lý thuận lợi của xã Mỹ Yên cũng là một trong những yếu tố quantrọng để giá bất động sản tại đây tăng lên Chi phí nguyên vật liệu và nhân công xây dựngở Bến Lức rẻ hơn nhiều so với TPHCM Nguồn lao động dồi dào Mặt bằng chi phí sinhhoạt nơi đây khá rẻ Phù hợp với gia định cán bộ công nhân đang sinh sống và làm việc ởcác khu công nghiệp trên địa bàn Giá đất nền Bến Lức có đầy đủ thổ cư giao động từmức 12tr- 18tr/m2 tùy khu vực Một số khu dân cư ở trung tâm thị trấn Bến Lức có mứcgiá cao từ 30tr / m2.

Mức giá chỉ bằng 1/5 đến 1/10 so với các khu vực ở TPHCM Mức giá thậm chí rẻhơn vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu Mức giá thấp dẫn đến tiềmnăng sinh lời khi đầu tư cực cao Theo tìm hiểu, xã Mỹ Yên nằm gần nút giao huyết mạchnối cao tốc với tuyến Vành đai 3 Vị trí đẹp cộng với tiềm năng thu hút dân cư khiếnnhiều người tin tưởng sau khi cao tốc hình thành, đô thị hóa sẽ phát triển và giá đất sẽtăng mạnh Nhiều nhà đầu tư theo đó cũng đổ về khu vực này thời gian qua.

IV.Thông tin về tài sản thẩm định giá

4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản khác gắn liền vớiđất.

4.2 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giáQuyền sử dụng đất

- Vị trí địa chính: Số thửa 1486 Tờ bản đồ số: 3

- Vị trí địa lý: KDC Mỹ Yên, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An- Thời hạn / mục đích sử dụng đất: Lâu dài, Đất ở tại nông thôn

- Hình dáng / Kích thước: Vuông vức, (4mx22m)- Hiện trạng khu đất: Đất trống

- Khả năng tiếp cận: Gần các tiện ích như Chợ mới Gò Đen, cách trường THPT Gò Đen khoảng 300m, dễ dàng kết nối với Quộc lộ 1A giáp ranh TPHCM chỉ khoảng 3 km.- Cơ sở hạ tầng: Hoàn thiện

V.Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩmđịnh giá, cơ sở giá trị được xác định là giá trị thị trường.

Theo TĐGVN 02: “Giá trị thị trưởng là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm,địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bánsẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham giahành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc."

VI.Các giả thiết và giả thiết đặc biệt

Sau đây là những giả định đã được thực hiện trong Báo cáo định giả Nếu có sựthay đổi nào khác với những giả định này, ABC sẽ phải xem xét lại kết quả định giá vàcập nhật lại báo cáo.

Chủ đầu tư thực hiện đủ các thủ tục hành chính theo quy định về xét duyệt và triểnkhai dùng tiến độ dự án theo quy định hiện hành; giả thiết dự án không bị thu hồi theo quyđịnh của pháp luật; Giá trị tài sản chỉ được ước lượng dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiếntrúc đã được cấp phép và giả định của ABC Các chỉ tiêu này có tính khả thi và khôngthay đổi trong quá trình thực hiện dự án; Các thông tin về vị trí, đặc điểm kinh tế - kỹthuật của tài sản như mô tả ở trên, dựa theo sự hướng dẫn của khách hàng và sự tìm hiểutốt nhất của thẩm định viên Báo cáo được thực hiện dựa trên giả định rằng không có sựche dấu hoặc hiểu sai đi vì bắt kỳ lý do nào bởi khách hàng hoặc bên thứ ba sử dụng báocáo Nếu khác với giả định trên, kết quả thẩm định giá cần được xem xét lại.

Các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định mà ABC nhận được là các bảnsao; ABC không và không có nghĩa vụ thực hiện việc thẩm định tính hợp pháp của nhữngbản sao được cung cấp; ABC thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồ sơ được cungcấp là trung thực và chính xác.

Các thông tin về môi trường, thoát nước, quy hoạch và các vấn đề khác liên quanđến tài sản định giá; ABC dựa vào các hồ sơ được cung cấp và không thực hiện việc kiểmđịnh lại.

ABC sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp cho ABC làchính xác và ABC sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin được cung cấp Giá trịtài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng không có yếu tố nào tác động quá lớn làm thay đổithị trường giao dịch trong thời gian sắp tới.

VII.Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Cơ sở mục đích thẩm định giá là chuyển nhượng, cách tiếp cận được xác định làcách tiếp cận từ thị trường.

Căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và nguồn thôngtin thu thập được phương pháp thẩm định giá áp dụng là phương pháp so sánh.

7.1 Kết quả khảo sát thị trường

Căn cứ kết quả thu thập thông tin thị trường về các cuộc giao dịch mua bán bấtđộng sản tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An vào thời điểm tháng 03/2023, thuthập được thông tin của 03 tài sản đang có giao dịch chào bán trên thị trường Thông tincụ thể như sau:

tỉnh Long An cấp ngày 30/3/2018

1 mặt tiền, thửa đất số 1162, tờ bản đồ số 3,đường số 4, KDC Thép Mỹ Yên, xã Mỹ Yên,

huyện Bến Lức, tỉnh Long An

3Thông tin chính

Diện tích thực tế: 88m2 Diện tích được công nhận: 88m2Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn

Thời hạn sử dụng đất: lâu dàiHình thức sử dụng đất: sử dụng riêng

5Các giới cận

Hướng chính: Tây Nam

Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sảnkhác

sản so sánh 2

Bảng 7.1 Bảng mô tả TSSS1

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốCS127422742 do Sở tài nguyên và môitrường tỉnh Long An cấp ngày 03/11/2016

2 mặt tiền, thửa đất số 1338, tờ bản đồ số 33đường số 12, KDC Thép Mỹ Yên, xã Mỹ

Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An