Đề 1: Khách hàng là ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Trung là bên nhận chuyển nhượng trên cơ sở đảm bảo sự an toàn pháp lí và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho ông. a. Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng? b. Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trung khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Trang 1MÔN: Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai –
Mã môn: SL40.028
………
Đề 1: Khách hàng là ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật
Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Trung là bên nhận chuyển nhượng trên cơ sở đảm bảo
sự an toàn pháp lí và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho ông
a Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng?
b Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trung khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
Bài làm
1 Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy
đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng mà
pháp luật đã quy định thì những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng là:
1.1 Thông tin liên quan đến hiệu lực của giao dịch dân sự
Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân
sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
Trang 2a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Như vậy đối với nội dung này cần xác định năng lực hành vi dân sự của đại diện các bên có thoả mãn quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 hay không?
1.2 Thông tin liên quan đến điều kiện được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Xác thực thông tin về mảnh đất được chuyển nhượng quyền sử dụng có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không? Phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Xác định thông tin của Bên chuyển nhượng (ông Nguyễn Thành Trung): Phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Cụ thể: Thông tin về dân tộc của gia đình ông Nguyễn Thành Trung; Thông tin nơi sinh sống của gia đình ông Nguyễn Thành Trung; Về việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính …;
- Thông tin của Bên nhận chuyển nhượng: Thoả mãn quy đinh tại các Điều
191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng và được quyền nhận chuyển nhượng
2 Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trung khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
A Các thông tin cơ bản
Trang 3- Thông tin chính của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng gồm: Họ tên; ngày sinh; số chứng minh nhân dân; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại; số điện thoại; email (nếu có); số tài khoản ngân hàng (nếu có); …;
- Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng ông Nguyễn Thành Trung thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thông tin và có chữ
ký của cả hai vợ chồng Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người trong gia đình thì ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện – nếu những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng
B Nội dung hợp đồng
1 Thông tin về Quyền sử dụng đất chuyển nhượng
- Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thửa đất số, Tờ bản đồ số, Địa chỉ thửa đất, Diện tích, Hình thức sử dụng… (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng
2 Giá chuyển nhượng và phương thức, thời hạn thanh toán
- Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 19 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP) Cần chú ý Việc ghi giá như thế nào trong hợp đồng mua bán nhà đất là do Bên bán và Bên mua thỏa thuận với nhau Tuy nhiên nếu ghi giá thấp hơn khung giá do nhà nước quy định thì cơ quan thuế căn cứ vào khung giá của nhà nước để tính thuế;
- Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? Trả tiền một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản…)
3 Các vấn đề liên quan đến việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất
Trang 4- Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên theo nguyên tắc thiện chí khi soạn thảo hợp đồng, 2 bên cần thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình Đồng thời cũng cần tạo điều kiện để bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ;
- Việc thực hiện thủ tục đăng ký trên thực tế thường thỏa thuận bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện Điều này đảm bảo việc thực hiện thủ tục sang tên sẽ diễn ra nhanh chóng hơn so với việc để bên chuyển nhượng thực hiện Ngoài ra, tránh trường hợp bên chuyển nhượng không chịu ký vào tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng
4 Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: Theo Luật định, bên chuyển nhượng là Gia
đình ông Nguyễn Thành Trung phải nộp các nghĩa vụ tài chính gồm thuế thu nhập
cá nhân còn bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ Tuy nhiên, hai bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để thực hiện các nghĩa vụ tài chính trên và các nghĩa
vụ tài chính khác
5 Phương thức giải quyết tranh chấp: Trong quá trình thực hiện Hợp đồng
này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật
6 Cam đoan của các bên: Theo nguyên tắc trung thực khi soản thảo hợp
đồng, 2 bên cần cam kết các thông tin đã cung cấp trong hợp đồng là chính xác và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin đã cung cấp như:
- Đối với bên chuyển nhượng (gia đình ông Nguyễn Thành Trung): Thông tin
về thửa đất, thông tin về thân nhân, cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ
đã giao kết trong hợp đồng và việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
- Đối với bên nhận chuyển nhượng: Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật, đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất cam kết thực hiện đúng và đầy
đủ các nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng và việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc
Trang 57 Điều khoản khác: Nếu có.