pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HẢO PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ THÀN

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ HẢO

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học : TS Phạm Văn Võ

Học viên : Nguyễn Thị Hảo

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là công trình nghiên cứu do chính tác giả tự nghiên cứu và hoàn thành dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Văn Võ Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và khách quan Các thông tin tham khảo từ tài liệu khác được tác giả trích dẫn đầy đủ, phù hợp với quy định

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo

Trang 4

Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

Trang 5

PHẦN MỞ ĐẦU 6

1 Lý do chọn đề tài 6

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài 6

4 Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu 6

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm nhà ở 8

1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản 12

1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản 13

2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng 42

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong hợp đồng 50

2.1.4 Hình thức của hợp đồng 63

2.1.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 65

2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 71

KẾT LUẬN 73

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản từ lâu đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lợi nhuận khổng lồ mà nó mang lại, trong đó không thể không kể đến nhà ở Nhà ở đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống xã hội Bên cạnh chứa đựng nếp sống, bản sắc văn hóa của dân tộc, nhà ở còn đáp ứng nhu cầu quan trọng nhất của con người là để ở Với tầm quan trọng kể trên, nhà ở được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, tiêu biểu là góc độ kinh tế và góc độ pháp lý Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị lớn, có thể là đối tượng trong các giao dịch mua bán, đầu tư nhằm mục đích sinh lợi Ở góc độ pháp lý, nhà ở là bất động sản, tài sản hay là đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật về nhà ở hay pháp luật về kinh doanh bất động sản

Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, các giao dịch mua bán diễn ra hết sức đa dạng, phong phú Giao dịch mua bán nhà ở cũng diễn ra sôi nổi hàng giờ, hàng ngày trên lãnh thổ Việt Nam Do đó, các giao dịch về mua bán nhà ở luôn được người dân và Nhà nước hết sức quan tâm Minh chứng là Nhà nước đã xây dựng và ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ này, cụ thể là: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật Đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995, Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Hệ thống các văn bản này tạo nền tảng pháp lý vững chắc để điều chỉnh hành vi các bên trong quan hệ mua bán nhà ở cũng như tạo cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp về nhà ở phát sinh Các giao dịch phát sinh liên quan đến mua bán nhà ở không đơn thuần là sự tự do thỏa thuận giữa các chủ thể mà nó còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì mới được công nhận về mặt pháp lý Tuy nhiên, quá trình thực thi các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều hạn chế, bất cập cần có giải pháp khắc phục Chính vì lý do trên, tác giả quyết định thực hiện công trình nghiên

cứu “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản”

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

nhằm đưa ra kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật, đảm bảo hiệu quả hoạt

động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm và nghiên cứu qua nhiều vấn đề khác nhau, có thể kể đến:

Tác giả Vũ Thùy Liên với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở trong

hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, năm 2009 Trong đề tài này, tác

giả Vũ Thùy Liên tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về chế định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cũng như chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà, các công trình xây dựng trên thị trường bất động sản Trên cơ sở đó nêu lên những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Tuy nhiên pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu lực, do đó trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả sẽ tham khảo những nội dung có liên quan làm nền tảng đề tác giả phát triển các nội dung cần triển khai

Tác giả Phạm Thanh Khương với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán

nhà ở thương mại”, năm 2011 Tuy pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã

không còn hiệu lực đồng thời phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào pháp luật mua bán nhà ở thương mại, phạm vi nghiên cứu khá hẹp so với phạm vi nghiên cứu đề tài mà tác giả đang thực hiện nhưng các vấn đề về mua bán nhà ở thương mại dưới góc độ hoạt động thương mại mà tác giả Phạm Thanh Khương tập trung phân tích đã giúp tác giả có góc nhìn sâu hơn các nội dung tương đồng với nội dung của đề tài

Tác giả Lê Chí Cường với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai”, năm 2011 Trong đề tài này, tác giả đã trình bày

các vấn đề như khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đồng thời, tác giả nêu ra những hạn chế, bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tác giả sẽ tham khảo những nội dung đã được nghiên cứu bởi tác giả Lê luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 8

Chí Cường như kiến thức nền tảng để phát triển và làm rõ hơn các nội dung mà tác giả muốn phân tích trong đề tài của mình do phạm vi nghiên cứu hẹp hơn so với đề tài tác giả đang thực hiện và pháp luật nghiên cứu được áp dụng hiện nay đã không còn hiệu lực

Tác giả Lê Thị Ngọc Hiếu với Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về mua bán

nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, năm 2011 Trong đề tài này, tác giả giải

quyết các vấn đề lý luận về nhà ở, mua bán nhà ở trong kinh danh bất động sản từ đó làm cơ sở để phân tích các quy định về chủ thể mua bán, nguyên tắc mua bán hay quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán Tuy nhiên pháp luật sử dụng nghiên cứu trong khóa luận tốt nghiệp này đã hết hiệu lực và nội dung nghiên cứu chưa đào sâu làm nổi bật các đặc điểm, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cũng như làm rõ sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản so với các loại hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự

Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán

nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, năm 2014 Trong luận văn

này, tác giả đã phân tích làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng của giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành đồng thời đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Tuy nhiên pháp luật được sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu lực nên có những nội dung đã không còn phù hợp

Các công trình nghiên cứu kể trên chứa đựng nội dung liên quan đến đề tài tác giả nghiên cứu, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại các căn cứ pháp lý được sử dụng trong những công trình trên đã không còn hiệu lực Sau đó, những vấn đề pháp lý này được nhiều tác giả khác tiếp nối và khai thác thêm, như:

Luận án Tiến sỹ về “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của

tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017 Luận án của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng là công trình nghiên cứu hệ thống toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản Luận án đã cung cấp các kiến luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 9

thức về vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam Từ đó, tác giả có những đánh giá, phân tích nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế còn tồn tại của pháp luật và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở Luận án của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng là công trình nghiên cứu hệ thống toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản Vì phạm vi nghiên cứu rộng nên luận án chưa thể hiện nổi bật pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mà đề tài tác giả muốn thực hiện nên tác giả sẽ kế thừa các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và phát triển sâu hơn các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản trong đề tài của mình

Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018 Tác giả

Nguyễn Thị Khánh Ngân đưa ra một góc nhìn khái quát các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó tác giả phân tích về các khái niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Từ nền tảng lý luận, tác giả đánh giá các quy định hiện hành đồng thời đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Pháp luật mà tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân sử dụng nghiên cứu trong đề tài cũng là pháp luật mà tác giả sử dụng để nghiên cứu đề tài này, do đó luận văn của tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả tham khảo và phát triển tiếp tục các nội dung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong luận văn của mình

Tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở

theo pháp luật Việt Nam”, năm 2017 Trong đề tài này, tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn

thể hiện các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở thuộc điều chỉnh của pháp luật dân sự Nội dung luận văn của tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn mang tính thực tiễn cao khi đưa ra được các tranh chấp và nguyên nhân phát sinh, tuy nhiên do phạm vi nghiên cứu quá rộng nên chưa đi sâu luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 10

phân tích về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Luận văn của tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn là nguồn tài liệu tác giả tham khảo để nắm được vấn đề mang tính lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở

Tác giả Phan Thị Minh Hảo với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại theo pháp luật hiện hành”, năm 2016 Trong luận văn này, tác giả làm

nổi bật các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, phân tích các nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức,… của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện Pháp luật tác giả Phạm Thị Minh Hảo sử dụng để nghiên cứu cũng là pháp luật tác giả áp dụng nghiên cứu trong đề tài của mình Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu luận văn của tác giả Phạm Thị Minh Hảo chỉ gói gọn trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nên tác giả sẽ sử dụng tài liệu nghiên cứu này làm cơ sở để phát triển các nội dung về nhà ở thương mại trong đề tài của mình

Tác giả Hoàng Phương Hà với Luật văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán nhà ở

xã hội trong thị trường bất động sản”, năm 2019 Trong luận văn này, tác giả đã

phân tích các vấn đề lý luận về nhà ở xã hội, thực trạng về mua bán nhà ở xã hội Tuy nhiên luận văn của tác Hoàng Phương Hà chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề về mua bán nhà ở xã hội nên không phân tích sâu vào hợp đồng mua bán đối với

nhà ở xã hội

Bên cạnh đó còn có các bài báo đăng trên tạp chí như:

- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi: “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (12), 2012

- Phan Thị Vân Hương: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà

ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (06), 2012

Qua quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy chưa có công trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ về đề tài này Như trình bày trên, có thể thấy có nhiều tài liệu liên quan đến đề tài nhưng chỉ là những vấn đề tổng quan hay những vấn đề liên quan đến một vài khía cạnh của đề tài mà chưa phân tích sâu và toàn diện về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Vì vậy, tác giả chọn đề tài này để nghiên cứu

Trang 11

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Thông qua nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản” tác giả mong muốn hệ thống các vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản, đánh giá các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra những kiến nghị phù hợp để điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi tham gia giao dịch đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

4 Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu:

Đối với phạm vi nội dung nghiên cứu, đề tài này tập trung nghiên cứu những

vấn đề sau:

Một là, nghiên cứu và hệ thống hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Trong đó tác giả sẽ nghiên cứu, hệ thống các vấn đề liên quan đến khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Đồng thời, tác giả sẽ đi sâu phân tích các vấn đề quan trọng của hợp đồng bao gồm chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Đề tài chỉ nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản do đó hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực dân sự không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài này

Hai là, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam từ đó đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này

Đối với phạm vi pháp luật áp dụng, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu các

quy định của pháp luật chuyên ngành hiện hành là Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bên cạnh đó, tác giả còn nghiên cứu các quy định pháp luật dân sự, đất đai, đầu tư, doanh nghiệp, xây dựng, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và những quy định khác có liên quan đến nội dung luận văn Trong một vài trường hợp tác giả có sử dụng các văn bản

Trang 12

pháp luật đã hết hiệu lực để phân tích nhằm làm rõ hơn luận điểm tác giả cần chứng minh

Phương pháp nghiên cứu:

Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, gồm: phương pháp duy vật biện chứng và các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp và so sánh Cụ thể:

- Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt toàn bộ luận văn Ở chương 1, phương pháp này được sử dụng nhằm phân tích các quy định pháp luật mang tính cơ bản và khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Ở chương 2, phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích các quy định mang tính chuyên sâu và đặc thù, đồng thời phân tích, đánh giá quá trình áp dụng chúng trên thực tiễn Phương pháp phân tích là phương pháp được sử dụng thường xuyên và quan trọng nhất trong quá trình thực hiện luận văn này

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong phần mở đầu và kết luận với mục đích khái quát hóa các vấn đề quan trọng của luận văn Bên cạnh đó, phương pháp này còn được sử dụng xuyên suốt nội dụng luận văn nhằm đưa ra những luận điểm, luận cứ khoa học phù hợp với nhiệm vụ của từng chương, từng mục cụ thể

- Phương pháp so sánh được sử dụng khi cần thiết phân biệt các đối tượng, vấn đề có nét tương đồng, dễ gây nhầm lẫn với đối tượng, vấn đề mà đề tài cần nghiên cứu Từ đó, người đọc có thể hiểu rõ hơn đối tượng, vấn đề cần nghiên cứu của đề tài

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở có thể xem là khái niệm được mọi người sử dụng thường xuyên trong đời sống hàng ngày tuy nhiên dưới góc độ ngôn ngữ đời sống và pháp lý chuyên ngành thì khái niệm nhà ở được định nghĩa khác nhau Nhưng dù dưới góc độ nào thì nhà ở cũng được xem là khái niệm tương đối dễ hiểu và không có nhiều nghĩa gây nhầm lẫn

Dưới góc độ ngôn ngữ đời sống, tuy nhà ở mỗi vùng miền đều có nét đặc trưng riêng về kiến trúc nhưng khái niệm về nhà ở cơ bản là giống nhau Theo từ điển tiếng Việt, nhà ở là nhà có chức năng chủ yếu để ở, là loại nhà phổ biến nhất trong các khu dân cư đô thị và nông thôn, bao gồm rất nhiều thể loại: ít tầng, nhiều tầng, đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố), chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập thể)1 Như vậy, theo khái niệm trên thì chức năng để ở là đặc điểm nổi bật nhất của nhà ở Bên cạnh đó, khái niệm này chia nhà ở thành nhiều loại dựa trên đặc điểm đặc trưng về kiến trúc và được thể hiện dưới hai tiêu chí: số tầng và mối tương quan so với nhà ở khác và cảnh quan xung quanh Với tiêu chí số tầng, nhà ở được phân thành: ít tầng và nhiều tầng Dưới tiêu chí về mối tương quan so với nhà ở khác và cảnh quan xung quanh thì nhà ở được chia thành: đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố) và chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập thể), tuy nhiên có thể thấy với tiêu chí này thì nhà ở được liệt kê chưa đầy đủ, có thể kể đến nhà đơn lập nhưng không là biệt thự hay chung cư với nhiều căn hộ nhưng không là nhà tập thể

Khái niệm nhà ở được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 3 LNO 2014, theo

đó, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh

hoạt của hộ gia đình, cá nhân Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014

(được sửa đổi bổ sung bởi điểm c khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của Luật Xây dựng năm 2020), công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng

theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị

Nam

Trang 14

lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước Không phụ thuộc vào chủ thể tạo lập, công trình xây dựng được hình thành cho mục đích để ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân với tính ổn định và lâu dài thì đều được xem là nhà ở Mục đích tạo lập để phục vụ nhu cầu để ở và các hoạt động thường ngày của con người là đặc điểm quan trọng để phân biệt nhà ở với các loại nhà khác, đặc biệt là căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng trên thực tế rất dễ bị nhầm lẫn với nhà ở bởi chúng đều có công năng để ở Cả căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng đều có công năng để ở tuy nhiên chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú trong ngắn hạn và không có tính ổn định, trong khi nhà ở được xây dựng với mục đích cuối cùng là đáp ứng nhu cầu ở của con người trong thời gian dài và ổn định Vì vậy, căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng không được xem là nhà ở, quy chế pháp lý dành cho hai loại hình nhà này cũng được quy định rất khác so với nhà ở

Theo LNO năm 2014 thì có ba hình thức phát triển nhà ở, đó là: phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân2

Cùng với đó là năm trường hợp phát triển nhà ở: phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở công vụ, phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư và phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân3

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua theo cơ chế thị trường4 Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho

các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của LNO 20145 Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở

nhà công vụ theo quy định của LNO 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác6 Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá

nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật7

Trang 15

Trong bốn loại nhà ở phát triển theo dự án vừa được phân tích có nhà ở thương mại và nhà ở xã hội là nhà ở được đưa vào kinh doanh Cần lưu ý, nhà ở xã hội được phát triển dưới hai hình thức là nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư và nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng, trong hai loại nhà ở trên chỉ có nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng được phép bán và giá bán được cấu thành từ lợi nhuận theo quy định của pháp luật8 Do đó, trong luận văn này khi nhắc đến “nhà ở xã hội” dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nghĩa là tác giả đang đề cập đến “nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng” Bên cạnh nhà ở được phát triển theo dự án, nhà ở được xây dựng bởi hộ gia đình, cá nhân cũng là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh Như vậy, trong kinh doanh bất động sản khi nhắc đến nhà ở là đang nhắc đến nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở được phát triển bởi hộ gia đình, cá nhân

Bảng so sánh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội

Nguồn vốn phát triển

Vốn không thuộc ngân sách Nhà nước, dưới hình thức: (i) Vốn sở hữu của chủ đầu tư

(ii) Vốn được huy động thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (iii) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

(iv) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang

Vốn của các nhà đầu tư hoặc vốn từ ngân sách nhà nước, dưới hình thức:

(i) Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

(ii) Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

(iii) Vốn đầu tư của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này (iv) Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính

8 Tham khảo Điều 60 và Điều 61 LNO 2014

Trang 16

hoạt động tại Việt Nam (Theo Điều 69 LNO 2014)

sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định

(v) Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác

(Theo Điều 70 LNO 2014)

Mục đích phát triển

Kinh doanh vì lợi nhuận Vừa vì lợi nhuận, vừa vì xã hội

Chính sách ƣu

đãi

Không có ưu đãi Có ưu đãi đối với dự án không do Nhà nước đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 58 LNO 2014, các hình thức ưu đãi gồm:

(i) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

(ii) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp (iii) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam

(iv) Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội

Trang 17

vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước

Đối tƣợng

mua

Mọi tổ chức, cá nhân đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 LNO 2014

1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 LKDBĐS 2014, “kinh doanh bất động sản

là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Các nhà làm luật không đưa ra định nghĩa bằng những đặc điểm mà thay vào đó định nghĩa bằng cách liệt kê tất cả hoạt động được xem là kinh doanh bất động sản “Việc chỉ liệt kê các hành vi được xem là KDBĐS làm cho quy định pháp luật thiếu khái quát và có thể sớm bị lạc hậu khi tình hình thực tế thay đổi Lẽ ra các nhà làm luật nên tham khảo khái niệm kinh doanh trong Luật Doanh nghiệp 2014 để quy định thế nào là KDBĐS vì như thế sẽ phù hợp hơn”9 Theo khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp

2020 thì “kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công

đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận” Tuy nhiên, hoạt động kinh

doanh bất động sản theo quy định của LKDBĐS 2014 không mang tính chất liên tục như hoạt động kinh doanh theo quy định Luật Doanh nghiệp 2020 bởi lẽ pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn thừa nhận hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 10 LKDBĐS 2014

Theo định nghĩa trên, kinh doanh bất động sản có thể hiểu là hoạt động đầu tư vốn hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hai hình

9 Lưu Quốc Thái (2017), “Một số hạn chế của Luật KDBĐS năm 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp”,

Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 5 (108), tr.66

Trang 18

thức: (i) đầu tư vốn để xây dựng, mua hay nhận chuyển nhượng sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và (ii) thực hiện cung ứng dịch vụ về bất động sản Mục đích “sinh lợi” là đặc điểm cơ bản để phân biệt kinh doanh BĐS với hình thức sản xuất và sử dụng BĐS thông thường khác như xây nhà để ở, xây trụ sở để làm việc,… Tuy nhiên, việc xác định có mục đích sinh lợi để xác định có thuộc điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản hay không trên thực tế là rất khó

Như vậy, kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản và dịch vụ bất động sản LKDBĐS 2006 chia hoạt động kinh doanh bất động sản thành hai mảng: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản10 LKDBĐS hiện hành thay đổi theo hướng gộp kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản thành một hành vi dù đối tượng kinh doanh khác nhau Sự thay đổi này rõ ràng là không hợp lý vì nó có thể gây sự nhầm lẫn trong việc nhận diện hành vi kinh doanh Hạn chế này cũng chính là nguyên nhân gây ra sự thiếu thống nhất trong các quy định về điều kiện kinh doanh của từng loại hành vi do bản thân nhà làm luật cũng bị “nhầm lẫn”11

Trong kinh doanh bất động sản nói chung và trong mua bán nhà ở nói riêng, để thực hiện việc mua bán nhà ở thì các bên phải tiến hành giao kết hợp đồng Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những hành vi pháp lý phổ biến trong kinh doanh bất động sản và hành vi này được điều chỉnh bởi LKDBĐS 2014, LNO 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà ở là công cụ hữu hiệu để chủ thể kinh doanh bất động sản thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của mình

1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Hợp đồng mua bán nhà ở được xem là hình thức pháp lý cơ bản được thực hiện trong các giao dịch mua bán nhà ở “Xét ở phạm vi mang tính học thuật thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể được hiểu là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua để thỏa mãn

10 Khoản 1 Điều 4 LKDBĐS 2006

11 Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia TPHCM, TP Hồ Chí

Minh, tr.6

Trang 19

nhu cầu xã hội về nhà ở, mục đích lợi nhuận dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước”12 Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán nhà ở được sử dụng như một công cụ pháp lý để các chủ thể thỏa thuận với nhau về giá cả, diện tích, thời gian giao nhận nhà ở, phương thức thanh toán,… Pháp luật điều chỉnh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở sẽ khác nhau tùy thuộc vào mục đích và chủ thể tham gia giao dịch nhưng cách hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở về cơ bản là không có sự khác nhau

Theo định nghĩa tại Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Như vậy, hợp đồng được hiểu là căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật

với hai dấu hiệu đặc trưng: thứ nhất, có thỏa thuận, sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể tham gia; thứ hai, các bên hướng tới một/nhiều mục đích nhất định thông qua

công cụ là hợp đồng Về nguyên tắc, hợp đồng được xem là có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện: (i) chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập; (ii) tự nguyện, tự do ý chí khi tham gia giao dịch; (iii) mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Theo pháp luật dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở được xem là một loại hợp đồng mua bán tài sản BLDS 2015 định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán13 Vì là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản thế nên hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải thỏa các quy định về hợp đồng nói chung và có những đặc điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng

Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở đã định

nghĩa mua bán nhà ở như sau: “Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật” Có thể

hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là “phương tiện” pháp lý để các bên thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua Sau đó, Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở

12 Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học

viện Khoa học xã hội, tr 28 13 Điều 430 BLDS 2015

Trang 20

được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Ủy ban thường vụ Quốc hội đã đưa ra khái

niệm hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận

giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán” Cho đến nay khái niệm này vẫn còn phù hợp khi nội dung

này gần như được giữ nguyên khi các nhà làm luật xây dựng khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại BLDS 2015 Có thể thấy, các khái niệm tuy có sự khác nhau về câu từ nhưng nội dung đều thống nhất rằng bản chất hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận của các bên về việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở theo đó bên bán nhận tiền đồng thời chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, còn bên mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu nhà ở đó

Pháp luật về kinh doanh bất động sản không định nghĩa thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ ghi nhận các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở Theo tinh thần pháp luật kinh doanh bất động sản thì khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở cần thể hiện được hai nội dung chính:

Thứ nhất, nền tảng để hình thành nên hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa

thuận giữa các chủ thể trong quan hệ mua bán nhằm thực hiện việc mua bán nhà ở Đây là nội dung cơ bản nhất để có thể hình thành nên quan hệ mua bán nhà ở nói chung cũng như quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng Như phân tích ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng đều phải thỏa mãn các nguyên tắc chung của hợp đồng mà quan trọng nhất là nguyên tắc về tự do ý chí thể hiện qua sự thỏa thuận của các bên khi hướng đến mục tiêu là giao kết hợp đồng mua bán

Thứ hai, mục tiêu cuối cùng mà một hoặc các bên trong giao dịch này hướng

đến là lợi nhuận Nếu như nội dung đầu tiên thể hiện nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán nhà ở thì ở nội dung thứ hai thể hiện được đặc điểm tạo ra sự khác biệt của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản so với hợp đồng mua bán nhà ở nói chung Đặc điểm đặc trưng này được thể hiện rõ nét nhất dưới góc độ mục đích xác lập hợp đồng mua bán nhà ở Chính vì hướng đến mục tiêu lợi nhuận nên có ít nhất một bên trong hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của LKDBĐS 2014

Trang 21

Thứ ba, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh Dưới góc độ này, nhà ở được đem ra giao dịch như một loại “hàng hóa” Các loại nhà ở này có thể tồn tại dưới hình thức là nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, được phát triển từ các dự án nhà ở hoặc nhà ở được phát triển từ cá nhân, hộ gia đình

Như vậy, dựa vào những nội dung đã phân tích thì khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có thể được định nghĩa như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận về việc mua bán nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai được phát triển từ các dự án nhà ở hoặc do cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở để bán nhằm tìm kiếm lợi nhuận, theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan

1.2.2 Đặc điểm

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản được xem là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng mua bán tài sản nói chung Vì thế, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên do đặc thù xuất phát từ phạm vi điều chỉnh nên hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những đặc điểm riêng thể hiện sự khác biệt của nó so với hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự hay hợp đồng mua bán nhà khác (không là nhà ở) cùng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mang đầy đủ tính chất của một loại hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận và ràng buộc pháp lý giữa các bên Bằng sự tự do ý chí, các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tự nguyện giao kết hợp đồng với đối tượng, nội dung và hình thức của hợp đồng tuân theo quy định của pháp luật

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mang tính chất song vụ Theo đó, các bên có những quyền và nghĩa vụ đối ứng nhau, quyền của bên này luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 22

là nghĩa vụ của bên kia Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong LKDBĐS 2014 thể hiện rất rõ đặc điểm này Ví dụ: tại khoản 1 Điều 24 LKDBĐS 2014 quy định bên mua phải thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng thì khoản 2 Điều 21 LKDBĐS 2014 quy định bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mang tính chất đền bù Tính đền bù được hiểu là khi một bên thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ nhận được một lợi ích vật chất tương ứng từ bên còn lại Tính đền bù của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản thể hiện ở việc sau khi bàn giao nhà ở thì bên bán sẽ nhận được một khoản lợi ích tương ứng dưới dạng tiền mà bên mua phải thanh toán Đặc điểm này xuất phát từ mục đích của quan hệ mua bán là sự trao đổi hay tìm kiếm lợi ích, đây là điểm khác so với quan hệ tặng cho hay thừa kế khi chỉ chuyển dịch quyền sở hữu tài sản cho người được thụ hưởng mà không cần nhận lại lợi ích từ phía người thụ hưởng

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là hợp đồng chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu từ người bán sang người mua Theo quy định tại khoản

4 Điều 22 LKDBĐS 2014 thì bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, công trình xây dựng

cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng” Quyền sở hữu của bên bán đối với nhà ở chấm dứt và quyền sở hữu của bên

mua đối với nhà ở phát sinh kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà hoặc thanh toán đủ tiền mua nhà hoặc thời điểm cả hai sự kiện trên đều xảy ra hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận (tùy thuộc vào đối tượng và chủ thể của hợp đồng)14 Trong những loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở, không phải hợp đồng nào cũng có mục đích chuyển quyền sở hữu, có những hợp đồng chỉ đơn thuần chuyển giao quyền sử dụng nhà ở như hợp đồng cho mượn, cho thuê nhà ở Do đó, tính chất chuyển giao quyền sở hữu này của hợp đồng mua bán nhà ở tạo nên sự khác biệt giữa nó với hợp đồng cho mượn, cho thuê nhà ở

Tham khảo khoản 1, khoản 3 Điều 12 LNO 2014 và khoản 5 Điều 19 LKDBĐS 2014

Trang 23

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau

Ở Việt Nam, do có sự khác biệt về chính sách đất đai, về cấu trúc ngành luật và cấu trúc văn bản quy phạm pháp luật nên hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các ngành luật khác nhau15

Tùy thuộc vào chủ thể, mục đích của các bên khi xác lập giao dịch mà hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh pháp luật khác nhau Cũng như vậy, tùy thuộc vào vấn đề pháp lý phát sinh mà pháp luật áp dụng cũng có sự khác biệt

Theo quy định pháp luật Việt Nam, quan hệ mua bán nhà ở nói chung được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, pháp luật thương mại và quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng được điều chỉnh trực tiếp bởi pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật nhà ở Đặc biệt, trong quan hệ mua bán nhà ở thuộc dự án, khi bên mua đóng vai trò là người tiêu dùng còn bên bán đóng vai trò là tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa thì bên cạnh các pháp luật vừa được nêu quan hệ này còn được điều chỉnh bởi pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

Pháp luật dân sự với văn bản quy phạm pháp luật quan trọng nhất là BLDS (2015) đã dành một mục để quy định về hợp đồng mua bán tài sản, theo đó, nhà ở được xem là tài sản và do đó các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng sẽ được thực hiện như các quy định về hợp đồng mua bán tài sản Pháp luật dân sự theo đó sẽ điều chỉnh quan hệ mua bán tài sản một cách chung và tổng quát nhất Pháp luật dân sự sẽ được áp dụng khi một giao dịch mua bán nhà ở không là giao dịch đặc thù thuộc phạm vi điều chỉnh của luật riêng mà cụ thể là LTM 2005 và LKDBĐS 2014

Pháp luật thương mại mà cụ thể hơn là LTM 2005 đã dành một chương để quy định về hoạt động mua bán hàng hóa mà theo đó bao gồm các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở Dưới góc độ pháp luật thương mại, nhà ở lúc này được xem là hàng hóa Tuy nhiên, pháp luật thương mại chỉ điều chỉnh các quan hệ mua bán mà hàng hóa là vật gắn liền với đất đai mà không bao gồm đất đai16 do đó trong quan hệ mua bán nhà ở đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật thương mại chỉ điều chỉnh các quy định về mua bán nhà ở

15 Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Tlđd (12), tr 42

16 Tham khảo khoản 2 Điều 3 LTM 2005

Trang 24

Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng sẽ đóng vai trò điều chỉnh đối với quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản dưới góc độ “tiêu dùng”, khi nhà ở mà các bên thực hiện giao dịch là nhà ở thuộc dự án – lúc này, bên bán sẽ có vai trò là tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa và bên mua có vai trò là người tiêu dùng Theo đó, bên bán nhà ở sẽ phải thực hiện trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa đối với người tiêu dùng theo quy định như trách nhiệm về cung cấp thông tin về hàng hóa17, trách nhiệm bảo hành18,…

Pháp luật nhà ở mà cụ thể là LNO 2014 là luật chuyên ngành trực tiếp điều chỉnh các quy định liên quan đến giao dịch nhà ở19 Theo đó, LNO 2014 dành riêng một chương riêng để quy định về các giao dịch nhà ở và một mục riêng để điều chỉnh các quan hệ về mua bán nhà ở Tuy nhiên, các giao dịch mua bán nhà ở thương mại của chủ thể kinh doanh bất động sản sẽ không thuộc điều chỉnh của LNO 2014 mà thuộc điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 1 LNO 2014 Như vậy, pháp luật nhà ở là pháp luật chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp các hoạt động mua bán nhà ở mà không là mua bán nhà ở thương mại của chủ thể kinh doanh bất động sản

Pháp luật kinh doanh bất động sản mà cụ thể là LKDBĐS 2014 là luật chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp các hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ thể kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 1 LKDBĐS 2014 Theo khoản 1 Điều 3 LKDBĐS 2014 thì hoạt động mua bán nhà ở được xem là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản LKDBĐS 2014 cũng đã dành ra hai chương để quy định về nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai và trong đó đều có các điều khoản điều chỉnh đối với hoạt động mua bán nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên cần lưu ý, đối với trường hợp mua bán nhà ở không là nhà ở thương mại của chủ thể kinh doanh bất động sản cùng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản, do đó hai pháp luật này cùng được áp dụng đồng thời, nếu quy định có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau thì tùy từng vấn đề luật nào được xác định là luật chuyên ngành sẽ được áp dụng Ví dụ, nếu giữa LNO 2014 và LKDBĐS 2014 có quy định khác nhau liên quan đến nhà ở thì LNO 2014 được ưu tiên áp dụng và tương tự nếu vấn đề có liên quan đến

17 Điều 12 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 18 Điều 21 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 19 Điều 1 LNO 2014

Trang 25

các yếu tố như mua bán, chủ thể kinh doanh bất động sản thì LKDBĐS 2014 sẽ được ưu tiên áp dụng

Đối với quan hệ được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm khác nhau như quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc “luật riêng không quy định thì áp dụng các quy định của luật chung” hay “luật riêng quy định thì không áp dụng quy định của luật chung” được áp dụng20 Trong mối quan hệ với BLDS 2015 thì LTM 2005 đóng vai trò là luật riêng, BLDS 2015 đóng vai trò là luật chung, nhưng trong mối quan hệ với các luật điều chỉnh hoạt động thương mại đặc thù mà cụ thể là LKDBĐS 2014 và LNO 2014 thì LTM 2005 đóng vai trò là luật chung, còn LKDBĐS 2014 và LNO 2014 đóng vai trò là luật riêng

Nhiều văn bản khác nhau điều chỉnh về cùng một vấn đề có thể có sự khác nhau Vì vậy, xác định pháp luật áp dụng luôn là vấn đề quan trọng được đặt ra khi một mối quan hệ được xác lập Do sự tồn tại của nhiều nguồn luật khác nhau có thể cùng điều chỉnh một mối quan hệ pháp luật phát sinh nên việc xác định chính xác luật áp dụng không chỉ là vấn đề tuân thủ quy định pháp luật mà còn giúp giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra cho các bên tham gia

Thứ ba, đối tượng của hợp đồng là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh

Đặc điểm về đối tượng của hợp đồng là một trong những đặc điểm quan trọng giúp nhận biết cũng như phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản với hợp đồng mua bán nhà khác trong kinh doanh bất động sản Theo đặc điểm này, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là nhà ở và nhà ở này phải được phép đưa vào kinh doanh

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là nhà ở LKDBĐS 2014 sử dụng thuật ngữ “nhà, công trình xây dựng” để chỉ nhà nói chung và dùng “nhà ở” cho các quy định riêng về nhà ở vì vậy có thể hiểu theo LKDBĐS 2014 nhà bao gồm nhà ở và các loại nhà khác Nhà khác là nhà không dùng để ở mà dùng vào các mục đích khác như nhà để cung cấp dịch vụ lưu trú (căn hộ du lịch), nhà để làm văn phòng kết hợp lưu trú (căn hộ văn phòng), nhà kho, nhà xưởng, nhà nghỉ cho người lao động,… Các loại nhà này, đặc biệt là căn hộ du lịch

20 Phan Huy Hồng (2012), “Một số vấn đề cơ bản về áp dụng pháp luật đối với hoạt động thương mại”, Tạp

chí Khoa học pháp lý, số 03(70)/2012, tr 44.

Trang 26

và căn hộ văn phòng trên thực tế rất dễ bị nhầm lẫn/đánh đồng với nhà ở bởi chúng đều có công năng để ở Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh về nhà ở và các loại nhà khác có sự khác nhau, do đó các chế định về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh đối với đối tượng là nhà ở Sự phân biệt này được thể hiện rõ ở phụ lục của Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản khi xây dựng các mẫu hợp đồng về mua bán căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú/nhà, công trình xây dựng khác bên cạnh mẫu hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh Theo LNO 2014, nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau dựa trên những tiêu chí khác nhau, nhưng dù được phân loại theo tiêu chí nào thì hiện nay nhà ở tồn tại theo những loại sau: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng; nhà ở thương mại; nhà ở công vụ; nhà ở để phục vụ tái định cư; và nhà ở xã hội Tuy nhiên, không phải nhà ở nào cũng thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

Nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản phải là nhà ở được đưa vào kinh doanh, theo đó nhà ở phải được phép giao dịch trên thị trường như một loại “hàng hóa” Như vậy, khi xét theo tiêu chí này, trong năm loại nhà ở đã liệt kê ở trên có nhà ở công vụ và nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Bởi nhà ở công vụ là tài sản công được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước21

và chỉ được dùng cho các đối tượng thuộc diện được thuê nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác22 Nhà ở công vụ về bản chất được xây dựng với ý nghĩa hỗ trợ chỗ ở cho cán bộ, công chức hay các đối tượng khác thực hiện nhiệm vụ công Do đó, nhà ở công vụ không được đưa vào kinh doanh và cũng không được bán cho các chủ thể khác nhằm mục đích sinh lợi Còn nhà ở để phục vụ tái định cư có mục đích là giải quyết cho người bị thu hồi đất và giải tỏa nhà ở nhanh chóng có chỗ ở ổn định cuộc sống, giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hóa - xã hội đối với bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở23

nên nhà ở công vụ không được kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận Vì vậy, nhà ở phục vụ tái định cư

21 Khoản 1 Điều 27 LNO 2014 22 Khoản 5 Điều 32 LNO 2014 23

Trương Phương Anh (2019), Pháp luật về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và thực tiễn thi hành tại Hà

Nội, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, tr.9

Trang 27

cũng không là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, cần lưu ý kết luận nhà ở tái định cư không được đưa vào kinh doanh chỉ được tác giả đưa ra khi loại nhà ở này đang ở giai đoạn chưa được bàn giao và cấp cho chủ thể được bố trí tái định cư Đối với nhà ở tái định cư đã được bàn giao và cấp cho chủ thể được bố trí tái định cư thì vẫn được đưa vào giao dịch, kinh doanh như nhà ở của hộ gia đình, cá nhân Như vậy có ba loại nhà ở được đưa vào kinh doanh là: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội

Bên cạnh đó, yếu tố “được phép đưa vào kinh doanh” được thỏa mãn khi nhà ở thuộc một trong bốn loại bất động sản đưa vào kinh doanh24

và đáp ứng được các điều kiện đặt ra đối với bất động sản đưa vào kinh doanh25

cũng như điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch26

theo quy định của pháp luật Các điều kiện này sẽ được phân tích kỹ hơn ở mục 2.1.2 của luận văn này

Thứ tư, hợp đồng được thực hiện bởi ít nhất bởi một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản

Trong kinh doanh bất động sản, các hoạt động kinh doanh đều được thực hiện bởi chủ thể kinh doanh bất động sản Do đó, trong giao dịch mua bán nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản thì phải có ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản Các chủ thể kinh doanh bất động sản có thể là bên bán hoặc cũng có thể là bên mua tùy thuộc vào cách thức và hình thức kinh doanh mà từng chủ thể lựa chọn Trường hợp chủ thể kinh doanh bất động sản chọn hình thức trực tiếp đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng nhà ở để bán nhằm mục đích sinh lời thì chủ thể kinh doanh bất động sản đóng vai trò là bên bán Chủ thể này có thể đóng vai trò là bên mua khi thực hiện việc mua nhà ở của chủ thể khác (có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản hoặc không) để bán lại nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá Chủ thể kinh doanh bất động sản có thể phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã hoặc không tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể do luật định Tuy nhiên kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện27

do đó chủ thể muốn thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải

Điều 5 LKDBĐS 2014 25 Điều 9 LKDBĐS 2014 26 Điều 118 LNO 2014

27 Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 về Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

Trang 28

thỏa mãn các điều kiện dành cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động

sản được quy định tại Điều 10 LKDBĐS 2014

Trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành thì LKDBĐS 2014 yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên Khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thì không yêu cầu về mức vốn pháp định nữa

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể mua bán nhà ở Bởi người nước ngoài và doanh nghiệp nước ngoài không là người được sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 LĐĐ 2013 (trừ tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được liệt kê tại khoản 5 Điều 5 LĐĐ 2013) nên để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 LNO 2014 thì buộc tổ chức, cá nhân nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp Việt Nam có vốn đầu tư nước ngoài để được sử dụng đất theo quy định của pháp luật Đồng thời, đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam chỉ được quyền cho thuê lại nhà ở, chứ không được phép bán28; đối với tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở không thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì chỉ được phép sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở29 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản giữa tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng có sự khác nhau30, theo hướng siết chặt hơn hoạt động của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở hình thức được kinh doanh bất động sản

Thứ năm, hợp đồng được xác lập dựa trên mục tiêu lợi nhuận của một hoặc nhiều bên trong hợp đồng

Mục tiêu lợi nhuận là yếu tố không thể thiếu của hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng Đặc điểm này được xem là đặc điểm quan trọng nhất thể hiện rõ sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản so với hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật

Điểm a khoản 2 Điều 162 LNO 2014 29 Điểm b khoản 2 Điều 162 LNO 2014 30

Điều 11 LKDBĐS 2014

Trang 29

dân sự Khoản 1 Điều 3 LKDBĐS 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản là

việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng… nhằm mục đích sinh lợi”, như vậy có thể hiểu trong kinh

doanh bất động sản, chủ thể kinh doanh bất động sản thực hiện đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dự án nhà ở để bán, bán lại với mục tiêu là lợi nhuận Nếu hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện bởi bên bán là chủ thể kinh doanh bất động sản nhưng không vì mục đích sinh lợi thì không xem là hoạt động kinh doanh bất động sản và cũng không là hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Tóm lại, để một hợp đồng mua bán nhà ở trở thành hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản thì một bên trong quan hệ mua bán phải là chủ thể kinh doanh bất động sản và được chủ thể kinh doanh bất động sản xác lập hướng đến mục đích sinh lợi

1.2.3 Phân loại

Tùy thuộc vào tiêu chí phân loại mà hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản được chia thành các loại hợp đồng sau:

(i) Dựa vào tình trạng “hiện hữu” của nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở được

chia thành hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng là nhà ở có sẵn hay nhà ở hình thành trong tương lai mà pháp luật áp dụng điều chỉnh đối với từng loại hợp đồng là khác nhau Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn là hợp đồng mua bán nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng Đối với hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về nhà ở đã xây dựng các quy định khá chi tiết, các vấn đề điều chỉnh về hợp đồng như điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch, điều kiện về chủ thể, nội dung cơ bản, hình thức của hợp đồng,… được quy định rõ ràng

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng mua bán nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, là loại hợp đồng có đối tượng là tài sản mang tính đặc thù, do đó bên cạnh việc thực hiện các quy định điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn thì còn phải tuân theo các quy định dành riêng cho bất động sản hình thành trong tương lai Cũng cần lưu ý rằng, khác với

Trang 30

BLDS 2015 ghi nhận hai loại tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch thì LNO 2014 và LKDBĐS 2014 chỉ thừa nhận một loại nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Như vậy, phạm vi xác định nhà ở hình thành trong tương lai của LNO 2014 và LKDBĐS 2014 hẹp hơn quy định tại BLDS 2015

(ii) Dựa vào cấu trúc xây dựng, hợp đồng mua bán nhà ở được phân thành hợp

đồng mua bán nhà ở riêng lẻ và hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

Tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng là nhà ở riêng lẻ hay nhà ở chung cư mà hợp đồng mua bán có sự khác nhau Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ là hợp đồng mua bán nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập31 Việc mua bán nhà ở riêng lẻ sẽ được lập thành hợp đồng theo mẫu số 03 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư là hợp đồng mua bán nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh32 Việc mua bán nhà ở chung cư sẽ được lập thành hợp đồng theo mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP

(iii) Dựa vào thời hạn sở hữu nhà ở, thì hợp đồng mua bán nhà ở gồm hợp đồng

mua bán nhà ở có thời hạn và hợp đồng mua bán nhà ở không có thời hạn

Khái niệm “bán nhà ở có thời hạn” là khái niệm mới và lần đầu được ghi nhận tại Điều 123 LNO 2014 Theo đó, mua bán nhà có thời hạn là việc các bên thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định Nghĩa là đối với loại hợp đồng này bên mua chỉ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản trong một thời hạn nhất định, khi hết thời hạn tài sản được xử lý theo quy

31 Khoản 2 Điều 3 LNO 2014 32 Khoản 3 Điều 3 LNO 2014

Trang 31

định pháp luật33 Khi giao kết, các thỏa thuận về thời hạn sở hữu, quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu, trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở cũng như người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu, việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn và trách nhiệm thực hiện hợp đồng của các bên cần được ghi nhận rõ trong hợp đồng34 Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác35

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở không có thời hạn, như tên gọi của loại hợp đồng này, khi mua nhà ở bên mua được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài Hợp đồng mua bán nhà ở không có thời hạn là loại hợp đồng thông dụng và được áp dụng phổ biến hơn hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn Trong hợp đồng nếu không có thỏa thuận về thời hạn sở hữu đồng nghĩa với việc ghi nhận quyền sở hữu không thời hạn cho bên mua

(iv) Dựa vào cách thức thanh toán, mà hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành

hợp đồng mua bán nhà ở trả một lần và hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà ở và bên mua nhà ở theo đó bên mua nhà ở đã nhận nhà ở và chưa phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà Bên mua có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền làm nhiều lần hoặc thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua nhà cho bên bán sau một thời hạn nhất định36 Đối với hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần, các bên ghi nhận cụ thể về phương thức thanh toán là trả chậm/trả dần, các giao dịch mà bên mua nhà ở có thể thực hiện trong thời gian chưa thanh toán đủ tiền nhà (nếu có) Bên mua nhà ở trong loại hợp đồng này được sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định pháp luật hoặc các bên có thỏa thuận khác37

Hợp đồng mua bán nhà ở trả một lần theo cách phân loại này được hiểu là hợp đồng mà ở đó bên mua nhà ở đã hoàn thành xong nghĩa vụ thanh toán khi nhận bàn giao nhà ở Các bên trong hợp đồng này có thể thỏa thuận về việc thanh toán thành nhiều đợt, việc thanh toán được hoàn tất khi bên mua nhận bàn giao nhà, trừ trường

33 Khoản 2 Điều 73 và Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP 34

Tham khảo khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP 35 Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

36 Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, NXB Lao Động, Hà Nội, tr.428

37 Tham khảo khoản 1 Điều 125 LNO 2014

Trang 32

hợp việc thanh toán chưa hoàn tất nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ giao nhà, nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận của bên bán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để xác định loại hợp đồng được áp dụng cho từng giao dịch mua bán cụ thể thì yếu tố “hiện hữu” và cấu trúc của nhà ở chiếm phần quyết định Bởi hợp đồng áp dụng cho từng loại nhà ở là khác nhau và có tính đặc thù riêng Hợp đồng mua bán nhà ở được các bên sử dụng khi giao kết hợp đồng là sự tổng hợp các quy định pháp luật điều chỉnh nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai và nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở chung cư Do đó, để xác định đúng được pháp luật áp dụng tác giả sẽ phân tích đối tượng của hợp đồng ở cả hai khía cạnh là tính “hiện hữu” và cấu trúc của nhà ở Tuy nhiên do tính đặc trưng của đặc điểm “hiện hữu” của nhà ở mà ở phần sau tác giả sẽ phân tích kỹ hơn về loại nhà ở này

Trang 33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Mục đích sử dụng là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt là đặc điểm đặc trưng để phân biệt nhà ở với các công trình xây dựng khác Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có đầy đủ tính chất của một hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự đồng thời có những đặc điểm đặc trưng riêng được điều chỉnh bởi pháp chuyên ngành là pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xem là một loại “hàng hóa” được phép đưa vào kinh doanh, cụ thể là nhà ở trong các dự án nhà ở ( nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (không do Nhà nước đầu tư xây dựng)) và nhà ở được phát triển bởi hộ gia đình, cá nhân Các loại nhà ở này được tồn tại dưới dạng nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai Với mục đích sinh lợi, một hoặc các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản Mục đích sinh lợi là đặc điểm quan trọng để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản với hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, bởi nếu chủ thể kinh doanh bất động sản mua bán nhà ở nhưng không nhằm mục đích sinh lợi thì giao dịch này cũng không được xem là hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản được hiểu là sự

thỏa thuận về việc mua bán nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai được phát triển từ các dự án nhà ở hoặc do cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở để bán nhằm tìm kiếm lợi nhuận, theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan

Hợp đồng mua bán nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào tiêu chí phân loại

- Dựa vào tình trạng “hiện hữu” của nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở được chia

thành hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Dựa vào cấu trúc xây dựng, hợp đồng mua bán nhà ở được phân thành hợp

đồng mua bán nhà ở riêng lẻ và hợp đồng mua bán nhà ở chung cư luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 34

- Dựa vào thời hạn sở hữu nhà ở, ta có hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn và

hợp đồng mua bán nhà ở không có thời hạn

- Dựa vào cách thức thanh toán, mà hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành

hợp đồng mua bán nhà ở trả một lần và hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần Hợp đồng mua bán nhà ở được các bên sử dụng khi giao kết hợp đồng là sự tổng hợp các quy định pháp luật điều chỉnh nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai và nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở chung cư Do đó, để làm rõ và nổi bật các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản, tác giả sẽ phân tích theo hướng phân hợp đồng thành hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong mỗi loại hợp đồng này tác giả sẽ kết hợp phân tích các quy định về nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư

Trang 35

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng

i) Điều kiện chung về chủ thể

Theo quy định tại LKDBĐS 2014 cũng như LNO 2014, các chủ thể tham gia mua bán nhà ở có thể phân thành ba nhóm chính đó là: cá nhân, hộ gia đình và tổ chức Các chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng đều phải đáp ứng điều kiện về chủ thể do pháp luật quy định Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là một phần của hợp đồng mua bán nhà ở, do đó trước khi trở thành chủ thể hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện để trở thành chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở Theo BLDS 2015, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự38 Do đó, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản trước tiên phải là chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

Đối với cá nhân:

Về năng lực pháp luật dân sự, Điều 16 BLDS 2015 quy định: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” Khả năng có quyền và nghĩa vụ dân sự này do Nhà nước quy định, được quyết

định bởi các yếu tố khách quan như điều kiện kinh tế, văn hóa, chính trị,… Theo quy định tại Điều 8 và Điều 10 LNO 2014 thì cá nhân bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài được quyền mua nhà ở và bán nhà ở thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên khả năng thực hiện quyền này là khác nhau giữa các chủ thể, theo đó pháp luật đưa ra các quy định nhằm hạn chế quyền mua nhà của chủ thể là cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng cách đặt ra hạn chế về mặt chủ thể Cụ thể, đối với người Việt

38 Điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS 2015

Trang 36

Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đối với cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và nhà ở được xây dựng trong dự án hoặc là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự39

Bên

cạnh hạn chế về mặt chủ thể, pháp luật còn đặt ra hạn chế về loại nhà ở, khu vực và số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép mua, theo đó tại điểm b khoản 2 Điều 159 LNO 2014 quy định cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đồng thời nhà ở đó không thuộc khu vực đảm bảo quốc phòng an ninh theo quy định của Chính phủ, hay theo điểm a khoản 2 Điều 161 LNO thì cá nhân nước ngoài chỉ được mua và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, Như vậy, bên cạnh việc đặt ra hạn chế về quyền mua nhà đối với chủ thể là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, pháp luật còn hạn chế về loại nhà ở, khu vực và số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép mua Vấn đề này sẽ được phân tích kỹ hơn ở phần điều kiện riêng bên dưới

Về năng lực hành vi dân sự, Điều 19 BLDS 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Như vậy, khác với năng lực pháp luật dân sự của các

cá nhân trong cùng nhóm chủ thể là như nhau, năng lực hành vi dân sự của các cá nhân khác nhau sẽ khác nhau Năng lực pháp luật dân sự phụ thuộc vào độ tuổi và khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của từng cá nhân Theo quy định tại điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 119 LNO 2014 thì cá nhân là bên bán và bên mua nhà phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện giao dịch về nhà ở Theo quy định của pháp luật dân sự thì người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự, không có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự40

Đối với tổ chức:

Về năng lực pháp luật dân sự, năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả

năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự41 Theo Điều 8 và Điều 10 LNO 2014 thì tổ chức bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được quyền mua

39 Điều 8, khoản 1 và khoản 3 Điều 160 LNO 2014 40

Điều 20 BLDS 2015

41 Khoản 1 Điều 86 BLDS 2015

Trang 37

và bán nhà ở Quyền mua bán nhà ở của tổ chức nước ngoài bị giới hạn nhiều hơn so với quyền của tổ chức trong nước Theo đó, pháp luật đặt ra điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với tổ chức nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án hoặc Giấy chứng nhận đầu tư, giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp42 Đồng thời, pháp luật cũng đặt ra hạn chế đối với quyền được tiếp cận về nhà ở, theo đó tổ chức nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ43

Về năng lực hành vi dân sự, theo quy định tại điểm b khoản 1, khoản 3 Điều

119 LNO 2014, điều kiện về năng lực hành vi dân sự được đặt ra đối với tổ chức là phải có tư cách pháp nhân Một tổ chức được xem là có tư cách pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau:

- Được thành lập theo quy định của pháp luật;

- Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 BLDS 2015;

- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; và

- Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập

Tổ chức bên cạnh đáp ứng các yêu cầu về tư cách pháp nhân còn cần tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở với tư cách pháp lý và mục đích phù hợp với chức năng, ngành nghề hoạt động

Đối với hộ gia đình:

Về năng lực pháp luật dân sự, tương tự như quy định đối với các chủ thể trong

nước, LNO 2014 ghi nhận chủ thể là hộ gia đình được quyền sở hữu nhà ở, được quyền mua bán nhà ở tại Việt Nam và không bị hạn chế như các chủ thể nước ngoài Hộ gia đình cũng là một trong những chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có hoạt động mua bán nhà ở theo pháp luật kinh doanh bất động sản

42 Điều 160 LNO 2014

43 Điểm b khoản 2 Điều 159 LNO 2014

Trang 38

Về năng lực hành vi dân sự, tại Điều 119 LNO 2014 quy định điều kiện của

các bên tham gia giao dịch về nhà ở không quy định về đối tượng là hộ gia đình mà chỉ đặt ra điều kiện đối với cá nhân và tổ chức Bởi theo Điều 101 BLDS 2015 thì hộ gia đình không là chủ thể trực tiếp giao kết hợp đồng, theo đó hộ gia đình khi tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể trực tiếp tham gia xác lập, thực hiện giao dịch Trong trường hợp này quy định về điều kiện đối với cá nhân tham gia giao dịch tại Điều 119 LNO 2014 sẽ được áp dụng cho chủ thể là thành viên hộ gia đình

ii) Bên bán

Bên bán nhà ở của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là

chủ thể có quyền sở hữu đối với nhà ở Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật44

Do đó, muốn bán nhà ở tức thực hiện quyền định đoạt thì bên bán phải có quyền sở hữu đối với nhà ở đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện thông tin về thửa đất, nhà ở được xem như chứng thư pháp lý xác nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của bên bán Do đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện thông tin về nhà ở là giấy tờ bắt buộc phải có trong giao dịch mua bán nhà ở Trừ trường hợp mua bán nhà ở có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải có thông tin về nhà ở

Cần lưu ý, đối với tổ chức, cá nhân là chủ thể kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện về thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Theo quy định của pháp luật đầu tư, thì kinh doanh bất động sản thuộc danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện45 Khoản 1 Điều 10 LKDBĐS 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã”

Theo đó, có thể hiểu chủ thể kinh doanh bất động sản phải được hoạt động dưới hình thức là doanh nghiệp, hợp tác xã Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân chưa thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã phải tiến hành thủ tục đăng ký doanh nghiệp46

44 Điều 158 BLDS 2015

45 Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 về Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện 46 Chương II Luật Doanh nghiệp 2020

Trang 39

để thành lập doanh nghiệp hoặc thủ tục thành lập và đăng ký hợp tác xã47 để thành lập hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản Đối với doanh nghiệp, hợp tác xã đã thành lập nhưng chưa có chức năng kinh bất động sản mà muốn kinh doanh bất động sản thì cần thực hiện thủ tục thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp48

theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 và văn bản hướng dẫn thi hành hoặc đăng ký thay đổi nội dung đăng ký của hợp tác xã49 theo quy định của Luật Hợp tác xã 2012 và văn bản hướng dẫn thi hành

Tuy nhiên, cần lưu ý, có những trường hợp thực hiện hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở, quyền sử dụng đất không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản Cụ thể khoản 2 Điều 10 LKDBĐS 2014 quy

định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”

Cụ thể hóa khoản 2 Điều 10 LKDBĐS 2014, Điều 5 Nghị định CP hướng dẫn khoản 2 Điều 10 LKDBĐS 2014, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp khi thuộc các trường hợp sau:

02/2022/NĐ-(i) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật

động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật

quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

47 Chương III Luật Hợp tác xã 2012

48 Điều 31 Luật Doanh nghiệp 2020 và Điều 56 NĐ 01/2021/NĐ-CP 49 Điều 28 Luật Hợp tác xã 2012 và Điều 17 NĐ 193/2013/NĐ-CP

Trang 40

(v) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật

Cách thức quy định tại khoản 2 Điều 10 LKDBĐS 2014 dễ dẫn đến hiểu nhầm các trường hợp trên là hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, để khắc phục hạn chế này, khoản 2 Điều 10 Dự thảo sửa đổi LKDBĐS (ngày 31/8/2022) đã thể hiện

như sau: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thuộc

trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.

Riêng đối với nhà đầu tư nước ngoài muốn thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bên cạnh điều kiện phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì cần thực hiện thêm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư50

Đối với giao dịch mua bán nhà ở (có sẵn, hình thành trong tương lai) thuộc dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội) mà bên bán nhà ở đồng thời là chủ đầu tư dự án thì bên bán nhà ngoài đáp ứng điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì còn phải đáp ứng các điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án, cụ thể như sau:

Thứ nhất, có vốn ký quỹ hoặc bão lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ51

Theo

khoản 2 Điều 21 LNO 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, điều kiện quan trọng để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở là phải có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư Theo Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư trừ các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật này Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư là từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án đầu tư tùy

50 Điểm a khoản 1 Điều 37 Luật Đầu tư 2020

51 Điểm b khoản 3 Điều 58 LĐĐ 2013 và Khoản 2 Điều 21 LNO 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020