giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Một số điểm bất cập còn tồn tại cần sớm có biện pháp tháo gỡ hiện nay bao gồm: i Khó khăn trong việc xác định như thế nào là giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng, giao

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC QUANG

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Định hướng ứng dụng

Mã số Cn: 8380103

Người hướng dẫn : GS.TS Đỗ Văn Đại

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn Các số liệu trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận của luận văn chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào khác

Tác giả

Nguyễn Ngọc Quang

Trang 4

Trang 5

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 XÁC ĐỊNH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG 10 1.1 Giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng 11 1.2 Giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 18 CHƯƠNG 2 XỬ LÝ GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG 19 2.1 Trường hợp công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng 20 2.2 Trường hợp không công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng 23

2.2.1 Trường hợp không công nhận toàn bộ giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng 23 2.2.2 Trường hợp không công nhận một phần giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng 33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 35 KẾT LUẬN 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Giao dịch về quyền sử dụng đất là một trong số những quy định được nhà làm luật chú trọng Trong các giao dịch dân sự ngày nay giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến chính vì vậy những giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức cũng thường xuyên xuất hiện và những tranh chấp liên quan đến vấn đề xử lý đối với những khu vực đất vượt quá hạn mức sử dụng đặt ra cho các nhà quản lý, cơ quan tư pháp quan tâm

Hiện nay, giao dịch về quyền sử dụng đất được điều chỉnh chủ yếu bởi các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 Giao dịch về quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, giao dịch về quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận giao dịch về quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Trong thực tiễn, nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất đang trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng Bước đột phá mới trong quản lý và sử dụng đất đai được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 Chính sách nông nghiệp, nông thôn đã giải phóng sức lao động, thúc đẩy thị trường hàng hóa nông nghiệp phát triển Việc khuyến khích tích tụ ruộng đất, sử dụng đất bỏ hoang, đồi trọc để tổ chức sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn từng bước diễn ra gắn liền với phân công lao động trong nông nghiệp, nông thôn trên cơ sở phát triển kinh tế trang trại, kinh tế hộ gia đình có quy mô Từ đó thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần bảo vệ môi trường phát triển bền vững, tạo nhiều việc làm cho người dân, tăng thu ngân sách, thúc đẩy kinh

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

tế đất nước phát triển Đảng và Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ ưu đãi trong việc mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp, đặt biệt là việc ưu tiên mở rộng mô hình nông nghiệp trang trại, hợp tác xã nông nghiệp

Tuy nhiên quá trình triển khai xuất hiện nhiều bất cập như: Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác hiệu quả để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp, đặt biệt là đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp; việc xác định hạn mức đất ở các địa phương còn chưa được đồng bộ; người chuyển nhượng đất gặp rất nhiều khó khăn vì chuyển nhượng đất vượt hạn mức và chưa có phương án xử lý; trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gặp rất nhiều khó khăn phát sinh như trong trường hợp hộ gia đình cá nhân đang thế chấp quyền sử dụng đất vượt hạn mức tại ngân hàng sẽ gây khó thực hiện việc thu hồi; quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào không thỏa mãn với nhu cầu sản xuất nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, sản xuất hàng hóa

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đã được quy định khá cụ thể tại Điều 129 và Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân chưa được pháp luật quy định và hướng dẫn một cách cụ thể, đã gây ra nhiều vấn đề còn tồn tại trên thực tế trong các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Một số điểm bất cập còn tồn tại cần sớm có biện pháp tháo gỡ hiện nay bao gồm:

(i) Khó khăn trong việc xác định như thế nào là giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng, giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng toàn bộ và giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng một phần;

(ii) Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào đó không thỏa mãn với nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

(iii) Với quy định hạn mức sử dụng hiện nay đã gây khó khăn cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vượt quá hạn mức quy định nên phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trang 8

(iv) Việc xác định trường hợp nào có thể tuyên bố một phần giao dịch dân sự vô hiệu rất phức tạp;

Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp và giao dịch về quyền sử dụng đất phải hướng vào việc bảo đảm các quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất (hộ gia đình và cá nhân) sẽ giúp thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất tại Việt Nam Đó là lý do tác giả

lựa chọn đề tài: “Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng”

để nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy có một số công trình nghiên cứu ở khía cạnh và cấp độ khác nhau liên quan đến hạn mức sử đất; giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức nói riêng, cụ thể:

Thứ nhất, các bài viết được công bố trên các tạp chí khoa học, các hội thảo hoặc các trang thông tin điện tử như:

- Nguyễn Văn Tiến (2017), “Một số vấn đề xung quanh tích tụ, tập trung

ruộng đất”, Tạp chí Cộng sản điện tử ngày 26/9/2017 Bài viết tập trung nghiên

cứu những yếu tố ảnh hưởng đến quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất, bao gồm các quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp Bài viết còn trình bày các hình thức tích tụ, tập trung ruộng đất: Nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất; Thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp; Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp; Hợp tác, liên kết sản xuất, xây dựng Cánh đồng lớn; dồn điền đổi thửa Ngoài ra, bài viết còn đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tích tụ ruộng đất hiện nay Thông qua bài viết cho thấy quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có nhưng chưa đảm bảo tính khả thi Trên thực tế, việc giám sát, quản lý cũng rất khó thực hiện, các cơ quan vẫn không quản lý được hạn mức nhận chuyển quyền Từ đó, làm cơ sở để tác giả nghiên cứu và đưa ra các đề xuất, kiến nghị hoàn thiện quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp

- Nguyễn Thị Kiều Oanh (2013), “Về hạn mức đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân theo Dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý,

Trang 9

số đặc san 01/2013, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở Luật đất đai 2003, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, tác giả phân tích, đánh giá tính hợp lý và những hạn chế của quy định về hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, đồng thời kiến nghị hướng sửa đổi, bổ sung các quy định về vấn đề này Theo nội dung bài viết, xung quanh vấn đề hạn mức đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân (hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp) hiện nay cũng đã có nhiều ý kiến khác nhau, chủ yếu xoay quanh nên quy định hay việc nên bỏ quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân, nếu quy định thì quy định như thế nào cho hợp lý? Trong phạm vi bài viết, tác giả đã phân tích, đánh giá tính hợp lý và những hạn chế của quy định về hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, đồng thời kiến nghị hướng sửa đổi, bổ sung các quy định về vấn đề này Bài viết cũng nêu ra những bất cập, hạn chế trong giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp để từ đó làm cơ sở giúp tác giả nghiên cứu làm rõ về những bất cập trong giao dịch vượt quá hạn mức sử dụng đất hiện nay và đề xuất kiến nghị hoàn thiện

Thứ hai, các công trình nghiên cứu dưới góc độ khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có liên quan đến quy định về đất nông nghiệp

- Hoàng Thị Thu Huyền (2016), Tích tụ đất đai trong nông nghiệp ở vùng

Tây Nam Bộ, Luận án Tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế phát triển, Học viện Khoa

học Xã hội (Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam) Công trình đã trình bày cơ sở lý thuyết và thực tiễn về tích tụ ruộng đất trong nông nghiệp ở vùng Tây Nam Bộ; phân tích thực trạng, tác động của tích tụ ruộng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến tích tụ ruộng đất trong nông nghiệp ở vùng Tây Nam Bộ Trên cơ sở các phân tích, đánh giá, Luận án đã đề xuất nhiều giải pháp khác nhau cho vấn đề tích tụ ruộng đất ở vùng Tây Nam Bộ Công trình cho biết việc sản xuất nông nghiệp Tây Nam Bộ tuy có quy mô lớn nhất nước nhưng vẫn đa phần là nhỏ lẻ, manh mún, hiệu quả sản xuất thấp Để nâng cao hiệu quả sản suất nông nghiệp và đời sống của người nông dân thì việc sản xuất trên quy mô lớn với trình độ chuyên môn hóa cao phải được đặt ra mà tích tụ ruộng đất là một trong những

Trang 10

điều kiện quan trọng Tuy nhiên, cho đến nay tích tụ ruộng đất ở vùng Tây Nam Bộ vẫn chưa được nhiều nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện Trong khi đó tích tụ ruộng đất là một hiện tượng kinh tế có tác động xã hội mạnh mẽ đang diễn ra cùng với quá trình phát triển của Tây Nam Bộ và đã được chấp nhận bởi chính sách của nhà nước trong thời gian gần đây Qua công trình nghiên cứu nêu trên, tác giả phân tích về bất cập trong quy định hiện hành về hạn mức sử dụng đất đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ảnh hưởng đến quá trình sản xuất nông nghiệp quy mô lớn tại Việt Nam hiện nay và đề xuất giải pháp hoàn thiện

Hầu hết các công trình nghiên cứu trên đây không nghiên cứu một cách trực tiếp, cụ thể về giao dịch giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đã ít nhiều đề cập đến quy định pháp luật đối với hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở dưới các góc độ, khía cạnh khác nhau Do đó, đây là những bài viết có giá trị tham khảo rất cao, là tài liệu quý báu giúp tác giả hiểu rõ hơn về quy định của pháp luật đối với giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống pháp luật hiện này và thực tiễn của giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là nhằm phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng theo Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật và xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng tại Việt Nam Từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng ở nước ta hiện nay

Trang 11

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

- Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng theo Luật Đất đai năm 2013;

- Phân tích và đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng và xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng tại Việt Nam;

- Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng ở nước ta hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau: - Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2030 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại

- Các quy định về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Thực tiễn giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Giao dịch về quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành mà chủ

Trang 12

yếu là các quy định của pháp luật đối với giao dịch vượt hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu:

Để đạt được mục tiêu đã đề ra, quá trình nghiên cứu tác giả sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích, được tác giả sử dụng xuyên suốt trong suốt hai chương của luận văn để phân tích, đánh giá các quan điểm khoa học, các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành chúng

- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu quy định của pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

- Phương pháp chứng minh: được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 để chứng minh cho các nhận định, kết luận, chứng minh tính cần thiết, tính khả thi của các giải pháp kiến nghị

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng và việc xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn, Luận văn có ý nghĩa trong việc:

- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng; nhận diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá

Trang 13

trình triển khai thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng ở nước ta

- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 2 chương:

Chương 1 Xác định giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức

sử dụng

Chương 2 Xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Để thực hiện đề tài “Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng” Tác giả nhận thấy có hai vấn đề cần được nghiên cứu và làm rõ Thứ nhất, xác định như thế nào là giao dịch về quyền sử dụng đất vượt hạn mức sử dụng để tạo nên sự thống nhất và cơ sở để cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết tranh chấp và xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng được dễ hàng hơn; Thứ hai, thực tiễn thi hành pháp luật và xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng để từ đó phát hiện ra những điểm bất cập, hạn chế trong quy định hiện hành bởi hạn mức sử dụng đất nông nghiệp hiện nay phần nào đó không thỏa mãn với nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và quá trình phát triển nông nghiệp tại Việt Nam theo hướng chuyên môn hoá và với quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân hiện nay đã gây khó khăn cho chủ thể sử dụng đất vượt quá hạn mức quy định nên phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây khó khăn trong quá trình quản lý của

Trang 14

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan tiến hành tố tụng khi giải quyết tranh chấp về giao dịch này Do đó, tác giả kết cấu Luận văn gồm 02 Chương; trong Chương 1, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng và trong Chương 2 tác giả phân tích thực tiễn thi hành pháp luật và xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng và kiến nghị những giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật đất đai về vấn đề này

Trang 15

CHƯƠNG 1

XÁC ĐỊNH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG

Giao dịch về quyền sử dụng đất gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện và quy định của pháp luật đất đai Điều này bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phát triển, đồng thời bảo đảm vai trò quản lý đất đai của Nhà nước

Cơ chế tự do trong việc tích tụ ruộng đất đã dẫn đến tình trạng mất cân bằng giữa các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp Điều này cũng dẫn đến tình trạng nhiều cá nhân, hộ gia đình tích tụ ruộng đất lớn nhưng chỉ thực hiện việc phát canh thu tô, không trực tiếp lao động mà chỉ dùng đất để thu lợi

mức sử dụng đất đã được xây dựng và hạn mức sử dụng đất được hiểu là diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa do được Nhà nước giao, được Nhà nước công nhận hay nhận chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của pháp luật Việc quy định về hạn mức đất có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo sự cân bằng cho sự phát triển xã hội, tránh sự tích tụ tập trung đất đai quá lớn làm ảnh hưởng tới quỹ đất chung Việc xác định hạn mức đất ở các địa phương còn chưa được đồng bộ Điều này dẫn đến việc người dân khó tiếp cận các quy định của pháp luật cũng như xác định chính xác hạn mức đất tại địa phương của mình Đại hội lần thứ XI của Đảng Cộng sản Việt Nam đã rút ra một trong những bài học quan trọng về sự phù hợp của quan hệ sản xuất với

và hoàn thiện pháp luật về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phải hướng vào

tác động”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 22 (398),

http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/210402/Chinh-sach-chuyen-dich-dat-dai-theo-huong-tich-tu-tap-trung-va-tac-dong.html, truy cập ngày 25/5/2022

https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/van-kien-tu-lieu-ve-dang/gioi-thieu-van-kien-dang/ve-cac-dac-trung chu-nghia-xa-hoi-qua-cuong-linh-1991-va-cuong-linh-2011-cua-dang-cong-san-viet-nam-865, truy cập ngày 20/5/2022

-cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop -cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop -cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop -cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop-cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop -cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop-cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hop -cua-luan van tot nghiep, -cua-luan van thac si, -cua-luan van cao hoc, -cua-luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 16

việc bảo đảm các quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất (hộ gia đình và cá nhân)

Khái niệm “hạn mức sử dụng đất nông nghiệp” là một thuật ngữ được sử dụng trong những văn bản pháp lý dưới tên gọi “hạn điền” từ những triều đại phong kiến Việt Nam trước đây nhằm mục đích hạn chế việc giai cấp địa

mang tính quyền lực nhà nước, là công cụ để nhà nước quản lý đất nông

Hiện nay, pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về khái niệm “hạn mức sử dụng đất” mà việc xác định giao dịch vượt quá hạn mức sử dụng đất sẽ dựa vào các quy định hiện hành về hạn mức sử dụng đất tại LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Vì vậy, trước việc quy định của pháp luật không rõ ràng về xác định như thế nào là giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng thì trong phạm vi Chương 1 tác giả sẽ đi sâu phân tích dưới góc độ thực tiễn pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng toàn bộ và giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng một phần hiện nay

Việc xác định giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng toàn bộ và giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng một phần có ý nghĩa trong việc xác định hiệu lực của giao dịch trong trường hợp vi phạm quy định của pháp luật về hạn mức sử dụng đất là vô hiệu toàn bộ hay chỉ vô hiệu đối với phần diện tích đất vượt quá

1.1 Giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 LĐĐ năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn

quyền sử dụng đất thì: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

vn/tw/Lists/TaiLieuKHCN/Attachments/268224/CVv355S2732018032.pdf, truy cập ngày 21/6/2022

nhà nước đối với đất đai”, Tạp chí Kiểm sát, https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/120/502, truy

cập ngày 22/5/2022

Trang 17

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng là quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá diện tích đất nông nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép giao dịch theo quy định của pháp luật về đất đai

Một giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định vượt quá hạn mức sử dụng khi giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá diện tích đất nông nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép giao dịch theo quy định của pháp luật về đất đai

Theo khoản 1 Điều 130 LĐĐ năm 2013 quy định: “Hạn mức nhận chuyển

quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này ”

Như vậy, giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định vượt quá hạn mức sử dụng khi giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của LĐĐ năm 2013

Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 hướng dẫn chi tiết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định tại Điều 129 LĐĐ năm 2013 thì hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định như sau:

“1 Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác

Trang 18

2 Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

3 Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ; b) Đất rừng sản xuất…”

Có quan điểm cho rằng việc quy định hạn mức làm ảnh hưởng đến hoạt động phát triển sản xuất nông nghiệp theo quy mô lớn, chuyên môn hóa, áp dụng khoa học kĩ thuật trong canh tác Tuy nhiên xem xét kĩ có thể thấy việc quy định hạn mức là cần thiết và mang nhiều ý nghĩa:

Một là, Nhà nước giao đất cho người dân trong đó có quyền thực hiện các

giao dịch về quyền sử dụng đất, để duy trì việc làm cho người nông dân và đảm bảo công bằng thì cần phải có quy định về hạn mức giao đất cho từng hộ gia đình, cá nhân trên cơ sở quỹ đất nông nghiệp ở từng địa phương

Hai là, việc tích tụ đất đai để hình thành nên các trang trại có quy mô

xuất lớn đã trở thành nhu cầu tất yếu Quy định về hạn mức giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân không chỉ dừng lại ở việc giải quyết việc làm, đảm bảo công bằng mà còn đảm bảo, nâng cao hiệu quả trong sản xuất nông nghiệp Trong bối cảnh đó, Nhà nước tham gia điều tiết các mô hình tổ chức sản xuất nông nghiệp phù hợp để hoàn thành mục tiêu phát triển nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa

Các quy định của pháp luật về đất đai hiện nay còn gây khó khăn trong việc xác định như thế nào là “Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng” Đồng thời, gây ra nhiều cách hiểu không thống nhất trong hoạt động xét xử của Toà án và hoạt động nghiên cứu pháp luật nói chung Điều này cũng gây ra những khó khăn, nhầm lẫn trong việc xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất của các chủ thể tham gia giao dịch

Tác giả xin nêu Ví dụ 1 về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng để làm cơ sở phân tích như sau:

Trang 19

Ngày 15/02/2001, nguyên đơn là bà Lâm Thị Xứng được bà Mở giới thiệu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 8.232m2 đất tọa lạc tại ấp Thuận Tây, xã Lợi Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh của vợ chồng ông Phạm Văn Vói, bà Nguyễn Thị Hòa với giá 318.500.000 đồng Bà đã trả đủ tiền cho vợ chồng ông Vói, bà Hoà, vợ chồng ông Vói, bà Hoà giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà trong cùng ngày và thỏa thuận bà có nghĩa vụ làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nêu trên Tuy nhiên, sau đó bà được biết là đất nằm trong khu quy hoạch nên chưa được sang tên chuyển quyền sử dụng đất Đến năm 2009, Nhà nước làm tỉnh lộ 786 giải tỏa đền bù diện tích 3.249,3m2 đất, do chưa sang tên được nên theo Quyết định số 823/QĐ- UBND ngày 25/02/2010 và Quyết định 844/QĐ- UBND ngày 01/3/2010 của UBND huyện Bến Cầu vẫn bồi thường cho ông Với và bà Hòa với số tiền đền bù là 2.269.753.000 đồng Do vậy, bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Vói, bà Hoà có nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên; yêu cầu cho bà được nhận số tiền bồi thưởng việc thu hồi đất

Tại Bản án dân sự sơ thẩm, Tòa án quyết định chấp nhận yêu cầu của bà Lâm Thị Xứng

Tại Bản án dân sự phúc thẩm, Tòa án quyết định không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Văn Vói và bà Nguyễn Thị Hòa

Toà án cấp giám đốc thẩm nhận định: “[2.5] Điều 44 LĐĐ 1993 quy định về hạn mức đất nông nghiệp của cá nhân như sau: “Hạn mức đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của mỗi hộ gia đình là không quá 03ha do Chính phủ quy định cụ thể đối với từng địa phương” Ông Vói, bà Hòa cho rằng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà, bà Xứng đã đã nhận chuyển nhượng trên 03 ha Tuy nhiên, do hồ sơ chuyển nhượng đất giữa bà Xứng với vợ chồng ông Vói không được cấp có thẩm quyền xác nhận theo quy định, nên không xác định được diện tích đất nông nghiệp bà Xứng đang sử dụng là bao

Như vậy, theo quan điểm của Toà án cấp giám đốc thẩm thì căn cứ theo quy định của pháp luật, hạn mức đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của mỗi

Thành phố Hồ Chí Minh về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Trang 20

hộ gia đình là không quá 03 ha do Chính phủ quy định cụ thể đối với từng địa phương Nếu như lời khai của ông Vói, bà Hòa cho rằng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà, bà Xứng đã đã nhận chuyển nhượng trên 03 ha là đúng thì bà Xứng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên vì đã vượt quá hạn mức sử dụng của hộ gia đình theo đó không được quá 03 ha Theo quan điểm của tác giả, nếu trong trường hợp tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Xứng đã nhận chuyển nhượng trên 03 ha, vì diện tích đất của bà Xứng trước khi nhận chuyển nhượng đã vượt quá hạn mức nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, cụ thể đã vượt quá 03 ha do Chính phủ quy định cụ thể đối với từng địa phương Do đó, giao dịch về quyền sử dụng đất giữa bà Xứng và ông Vói, bà Hòa đối với diện tích 8.232m2 đất tọa lạc tại ấp Thuận Tây, xã Lợi Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh sẽ khiến diện tích đất của bà Xứng vượt quá rất nhiều so với hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật Vì giao dịch giao dịch về quyền sử dụng đất giữa bà Xứng và ông Vói, bà Hòa đối với diện tích 8.232m2 là giao dịch hoàn toàn vượt quá hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật nên bà Xứng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp và dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng sẽ không phát sinh hiệu lực đối với các bên vì đã vượt quá hạn mức sử dụng của hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, có thể thấy việc không công nhận hiệu lực của giao dịch trên là không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bà Xứng và các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất tương tự Đồng thời, nếu trong tương lai bà Xứng tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất vượt quá hạn mức sử dụng đất của mình thì giao dịch sẽ bị Toà án tuyên bố vô hiệu vì trái quy định của pháp luật

Thông qua những phân tích nêu trên, theo quan điểm của tác giả, giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng là giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, cụ thể là vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của LĐĐ năm 2013

Trang 21

Việc xác định rõ ràng thế nào là giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng sẽ giúp Toà án dễ dàng áp dụng pháp luật để giải quyết khi có tranh chấp phát sinh từ giao dịch quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng, hạn chế tình trạng quyết định, bản án của Toà án bị kháng cáo, kháng nghị trong tương lai

1.2 Giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng

Như đã phân tích tại Tiểu mục 1.1, giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định vượt quá hạn mức sử dụng khi giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của LĐĐ năm 2013

Đồng thời, theo quy định tại Điều 129 LĐĐ năm 2013 thì hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định như sau:

“1 Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác

2 Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

3 Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ; b) Đất rừng sản xuất…”

Nếu giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng là giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp

Trang 22

vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng có sự khác biệt

Theo đó, có thể xác định trong giao dịch về quyền sử dụng đất như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ có một phần diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Từ phân tích trên, theo quan điểm của tác giả, giao dịch về quyền sử

dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng là giao dịch chuyển

đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp của các bên mà trong đó có một phần diện tích đất vượt quá hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, cụ thể là trong đó có một

phần diện tích đất vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của LĐĐ năm 2013

Ví dụ: Ông A và ông B ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 60.000m2 đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thuộc quyền sử dụng đất của ông B Theo quy định của pháp luật thì hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân tại địa phương ông A là không được vượt quá 30.000m2 Việc ông A nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích 60.000m2 thuộc quyền sử dụng đất của ông B là trái quy định của pháp luật Trong trường hợp này, căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử đụng đất giữa ông A và ông B được xác định là giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng

Trang 23

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Việc không xác định rõ như thế nào là “Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng”, “Giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng”, “Giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng” khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn sẽ gây khó khăn cho chính các cơ quan thực thi pháp luật

Do đó, giới hạn trong phạm vi Chương 1, tác giả đã làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc xác định như thế nào là “Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng”, “Giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện tích sử dụng”, “Giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện tích sử dụng” Trong mỗi một vấn đề pháp lý được phân tích, luận văn có kèm theo những bản án, quyết định của Toà án có liên quan để minh họa và đưa ra những nhận xét, đánh giá của tác giả về những trường hợp Tòa án xác định một giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hạn mức có tranh chấp

Đồng thời, thông qua những hạn chế trong quy định của pháp luật và thực tiễn xét xử tại Chương 1 sẽ làm cơ sở để tác giả xây dựng những kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện quy định của pháp luật về hướng xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng tại Chương 2

Trang 24

CHƯƠNG 2

XỬ LÝ GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG

Khoản 1 Điều 130 LĐĐ năm 2013 quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền

sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này ” Quy định này cho thấy Nhà nước đã có

sự khuyến khích hơn đối với việc tập trung đất để sản xuất cao nhất ở mức độ cho phép đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất so với LĐĐ trước đây Tuy nhiên, vấn đề hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng gặp phải những ý kiến trái chiều Một số ý kiến cho rằng không nên giới hạn diện tích đất nông nghiệp được chuyển nhượng vì nông nghiệp Việt Nam hiện đang thiếu những mô hình trang trại quy mô lớn, có khả năng cạnh tranh vượt trội Nếu ở Mỹ, quy mô trang trại bình quân là 180 ha (năm 1980); ở Đức là 26,1 ha (năm 1986); ở Pháp là 28 ha

Thực tế cho thấy hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức diễn ra phức tạp Người có nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất không được phép nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất do vượt hạn mức vẫn gián tiếp sử dụng đất trên thực tế thông qua đối tượng khác (người không trực tiếp bỏ vốn có quyền sử dụng đất nhưng lại là chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Ngoài ra, hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức diễn ra trên địa bàn rộng nên cơ quan nhà nước khó phát hiện, xử lý Để cấp giấy chứng nhận trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố nhận quyền sử dụng đất đất nông nghiệp phải có văn bản xác nhận hạn mức gửi đến các cơ quan quản lý đất đai trên cả

Trong phạm vi Chương 2, tác giả phân tích về việc công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng và không công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Nam”, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, số 52

Trang 25

2.1 Trường hợp công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức quy định tại Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trước ngày 01/7/2007 mà đang sử dụng và đã đăng ký quyền sử dụng đất trước ngày này thì phần diện tích đất vượt quá hạn mức vẫn được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền Đây được xem như là “ngoại lệ” của quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp Nếu rơi vào tình huống được đặt ra ở trên thì toàn bộ phần diện tích đất thực tế đang sử dụng vẫn được xem là không vi phạm quy định hạn mức và được tiếp tục sử dụng mà không cần phải chuyển sang hình thức thuê đất

Tuy nhiên, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức quy định tại Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đang sử dụng và đã đăng ký quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình cá nhân được tiếp tục sử dụng đất với diện tích trong phạm vi hạn mức đã quy định, còn phần diện tích đất vượt quá hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền cho Nhà nước

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 130 của Luật Đất đai và Điều 44 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sẽ bị phạt đến 50 triệu đồng

Về quy tắc, khi một giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì sẽ bị tuyên bố vô hiệu Theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 về “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự” thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Trang 26

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”

Điều 122 BLDS năm 2015 về “Giao dịch dân sự vô hiệu” quy định: “Giao

dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”

Theo quy định tại Điều 123 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu và điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định

Tuy nhiên, có quan điểm khác nhau về việc công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tác giả chưa tìm được bản án, quyết định nào của Toà án công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng Tuy nhiên, xét về tính chất của giao dịch về quyền sử dụng đất liên quan đến vấn đề hạn mức Tác giả xin nêu Ví dụ 2 về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất thông qua vụ án, thể hiện quan điểm của Toà án về việc công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất Từ đó làm cơ sở phân tích sự không thống nhất trong quan điểm của các cấp Toà án về việc công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất Qua đó phần nào dự liệu được những hướng xử lý trên thực tế của Toà án trong việc công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng, nội dung vụ án cụ thể như sau:

Ông, bà Nguyễn Hữu T, Phạm Thị H1 được Ủy ban nhân dân thị xã C (nay là Ủy ban nhân dân huyện L), tỉnh Khánh Hòa cấp các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCN), gồm: GCN số CA 218211 (số vào sổ CH07503) ngày 21/5/2015 đối với thửa đất số 32, tờ bản đồ số 8, diện tích 3.830,8 m2; GCN số CA 218217 (số vào sổ CH 07509) ngày 21/5/2015 đối với thửa đất số 28, tờ bản đồ số 8, diện tích đất 2.072,1 m2; GCN số CA 218210 (số vào sổ CH07502) ngày 21/5/2015 đối với thửa đất số 120, tờ bản đồ số 22, diện tích 744 m2 đều tọa lạc tại thôn V, xã C, huyện L, tỉnh Khánh Hòa; riêng GCN số R537547 (số vào sổ cấp giấy 01935/QSDĐ/CH-CR) ngày 15/9/2000, thì trong đó

Trang 27

có một phần đất Ao (Hồ) thuộc thửa 55, tờ bản đồ số 16 (nay là thửa đất số 21, tờ bản đồ số 8), diện tích 27.000 m2 với thời hạn giao đất đến tháng 9/2010 Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thống nhất việc chia di sản của bà H1 cho các đồng thừa kế, gồm ông Th, ông T và bà H; tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 13/2017/QĐST-DS ngày 07/11/2017 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa ghi nhận các nội dung thỏa thuận, trong đó có nội dung: “ ông Nguyễn Hữu T được quyền sử dụng một phần đất được ký hiệu “B1” với diện tích 16.798,1 m2 và bà Nguyễn Thị Thiên H được quyền sử dụng một phần đất được ký hiệu “A1” với diện tích 27.492,9 m2 thuộc thửa đất nêu trên”

Toà án cấp giám đốc thẩm nhận định: “Như vậy, tại thời điểm Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 13/2017/QĐST-DS ngày 07/11/2017 thì thời hạn sử dụng đối với phần đất vượt hạn mức (27.000m) đã hết kể từ ngày 15/9/2010, nếu sau ngày này, hộ ông Thể, bà H1 có nhu cầu tiếp tục sử dụng phần đất vượt hạn mức trên thì phải làm các thủ tục thuê lại đất có thời hạn với Nhà nước Xét thấy, phần đất vượt hạn mức trên chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cho thuê nhưng Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa lại ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ghi nhận cho các đương sự được quyền sử dụng phần đất vượt hạn mức này và quyết định ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Thiên H được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là không đúng qui định của pháp luật”

Từ đó Toà án cấp giám đốc thẩm đã quyết định hủy toàn bộ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 13/2017/QĐST-DS ngày 07/11/2017 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản” và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh

Theo quan điểm của tác giả, nhận định trên của Toà án cấp giám đốc thẩm là phù hợp với quy định của pháp luật bởi tại thời điểm Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự bởi:

Thứ nhất, tại thời điểm ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các

về “Tranh chấp về thừa kế tài sản”

Trang 28

đương sự thì thời hạn sử dụng đối với phần đất vượt hạn mức đã hết kể từ ngày 15/9/2010, nếu sau ngày này, hộ ông Thể, bà H1 có nhu cầu tiếp tục sử dụng phần đất vượt hạn mức trên thì phải làm các thủ tục thuê lại đất có thời hạn với Nhà

nước Thứ hai, Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa lại ban hành Quyết định

công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ghi nhận cho các đương sự được quyền sử dụng phần đất vượt hạn mức khi phần đất vượt hạn mức trên chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cho thuê là không đúng quy định của pháp luật

Thông qua vụ án trên cho thấy quan điểm của Toà án các cấp về việc công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất còn chưa thống nhất Theo đó, Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Khánh Hòa đã ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự đối với diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất Tuy nhiên, Toà án cấp giám đốc thẩm xét xử theo hướng huỷ bỏ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự của Toà án nhân dân cấp huyện vì việc ghi nhận cho các đương sự được quyền sử dụng phần đất vượt hạn mức này và quyết định ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Thiên H được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật

Như tác giả đã phân tích về tính chất, hạn mức giao đất và hạn mức sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định khác nhau Tuy nhiên, xét về bản chất của giao dịch liên quan đến vấn đề hạn mức do pháp luật quy định mà các chủ thể phải tuân theo Thông qua vụ án trên đã thể hiện các quan điểm có sự không thống nhất giữa các cấp Toà án về công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức giao đất Từ đó, có cơ sở dự liệu về hướng xử lý tương tự có thể xảy ra trong tương lai của Toà án trong việc công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

2.2 Trường hợp không công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

2.2.1 Trường hợp không công nhận toàn bộ giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

Hiện nay, pháp luật không có điều luật cụ thể về việc xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng Tuy nhiên, Điều

Trang 29

130 LĐĐ năm 2013 quy đinh hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của Nhà nước Như vậy, trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai được xác định là trái quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 về “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự” thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”

Theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2015 về “Giao dịch dân sự vô

hiệu” thì: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định

tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”

Dẫn chiếu đến quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội tại Điều 123 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu và điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định

Như vậy, LĐĐ không cho phép chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của Nhà nước Do đó, giao dịch quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng là giao dịch dân sự vô hiệu vì giao dịch có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật

Về chủ thể có thẩm quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, pháp luật tố tụng dân sự đã có quy định cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì: “Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con

Trang 30

người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác” Như vậy, trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vị phạm điều cấm của luật mà ở đây là vi phạm quy định về hạn mức sử dụng quyền sử dụng đất thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác theo quy định của pháp luật

Theo quy định của BLDS 2015 hiện hành thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125 (Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện); Điều 126 (Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn); Điều 127 (Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép); Điều 128 (Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình) và Điều 129 (Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức) là 02 năm, kể từ ngày:

– Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

– Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

– Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép; – Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch; Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp hết thời hiệu quy định tại như trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực

Tuy nhiên, đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 (Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội) và Điều 124 (Giao

Trang 31

dịch dân sự vô hiệu do giả tạo) của BLDS 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế

Như vậy, đối với các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì pháp luật hiện hành không quy định hạn chế thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu Vì pháp luật đất đai không cho phép chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của Nhà nước, giao dịch quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng là giao dịch dân sự vô hiệu vì giao dịch có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật Do đó, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu là không bị giới hạn

Khi một giao dịch bị tuyên vô hiệu thì căn cứ vào Điều 131 BLDS năm 2015 về “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” sẽ được xử lý như sau:

“1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả

3 Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

4 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường

5 Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tác giả xin nêu Ví dụ 3 như sau: Vào ngày 20-9-1996, ông Lê Văn Giàu và vợ là bà Đào Thị Mia ký Bản thoả thuận đổi đất với ông Cao Văn Lâm và vợ là bà Nguyễn Thị Thanh có nội dung: Ông Giàu, bà Mia đổi phần đất ruộng diện tích 68.000m2 (đo thực tế 66.328m2) tại xã Phú Thành B, huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp để lấy phần đất thổ cư, vườn tạp, hồ ao có diện tích là 5.700m2 (đo thực tế là 5.116m2) của vợ chồng ông Lâm tại xã An Bình A, huyện Hồng Ngự, tỉnh Đồng Tháp; vợ chồng ông Giàu phải bù thêm giá trị đất cho vợ chồng ông

Trang 32

Lâm 114 chỉ vàng 24k Tại thời điểm chuyển đổi, đất của ông Giàu và đất của ông Lâm đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngày 19-6-1997 ông Giàu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 335.581m2, trong đó có phần đất 68.000m2 đất ruộng tại xã Phú Thành B mà ông Giàu thỏa thuận đổi với ông Lâm Ngày 22-3-2000 ông Lâm cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 5.061m2 tại xã An Bình A Ngày 03-3-1997, ông Giàu và ông Lâm ký “Phụ kiện bổ sung” có nội dung: về thời gian giao vàng, ông Giàu phải giao 114 chỉ vàng 24k bù thêm chênh lệch giá trị đất cho ông Lâm 3 đợt, cụ thể đợt 1 đã giao nhận 30 chỉ vàng 24k, đợt 2 ngày 30-01-1997 giao 38 chỉ vàng 24k, đợt 3 ngày 25-5-1997 giao tiếp 46 chỉ vàng 24k; ông Giàu có trách nhiệm cùng với ông Lâm làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất; ông Lâm có trách nhiệm tháo dỡ di dời các căn nhà để bàn giao đất cho ông Giàu Sau đó, ông Lâm đã nhận của ông Giàu 94 chỉ vàng 24k, ông Lâm đã tháo dỡ căn nhà của anh Cao Văn Tài (là con trai của ông Lâm) và hai bên bàn giao đất cho nhau Do tại thời điểm thỏa thuận đổi đất thì đất của ông Lâm chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không làm được thủ tục sang tên cho ông Giàu nên ông Giàu chưa giao 20 chỉ vàng còn lại cho ông Lâm Nay ông Giàu yêu cầu ông Lâm tiếp tục thực hiện hợp đồng đổi đất; nếu huỷ hợp đồng thì yêu cầu ông Lâm bồi thường thiệt hại phần chênh lệch giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm

Tại Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án dân sự phúc thẩm, Tòa án quyết định: Hủy hợp đồng chuyển đổi đất ngày 20-9-1996 và phụ lục hợp đồng ngày 03-3-1997 do ông Giàu và ông Lâm ký

Toà án xét xử tái thẩm với nhận định: “Tại thời điểm các bên ký thỏa

thuận đổi đất và ký kết bản phụ kiện bổ sung nêu trên thì đất chuyển đổi của ông Giàu và ông Lâm đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ông Giàu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19-6-1997; ông Lâm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22-3-2000)

Như vậy, tại thời điểm ông Giàu, ông Lâm chuyển đổi đất, các bên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; diện tích đất của ông Giàu vượt quá hạn điền nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định thỏa thuận chuyển đổi đất là trái pháp luật, từ đó hủy thỏa thuận nêu trên và buộc

Trang 33

các bên phải giao trả lại đất cho nhau là có căn cứ Nhưng việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định do ông Lâm nhận 94 chỉ vàng nên buộc ông Lâm trả số vàng nêu trên cùng với lãi là không đúng quy định của pháp luật; còn Tòa án cấp phúc thẩm xác định thiệt hại và xác định lỗi của hai bên để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, đồng thời quy số tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất ra vàng tại thời điểm xét xử để buộc ông Lâm trả cho bà Mia và các con của bà Mia 728 chỉ vàng cũng không đúng và gây thiệt hại cho ông Lâm”9

Thông qua vụ án trên cho thấy bất cập trong quy định hiện hành, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào đó không thỏa mãn nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, đăc biệt là sản xuất nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, sản xuất hàng hóa Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng khi giải quyết tranh chấp tại Toà án thì Toà án sẽ xét xử theo hướng xác định đây là giao dịch trái pháp luật và không công nhận hiệu lực của giao dịch gây ra những thiệt hại đáng kể đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng Như trong trường hợp trên, ông Giàu, bà Mia đổi phần đất ruộng diện tích 68.000m2 (đo thực tế 66.328m2) tại xã Phú Thành B, huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp để lấy phần đất thổ cư, vườn tạp, hồ ao có diện tích là 5.700m2 (đo thực tế là 5.116m2) của vợ chồng ông Lâm tại xã An Bình A, huyện Hồng Ngự, tỉnh Đồng Tháp Tại thời điểm ông Giàu, ông Lâm chuyển đổi đất diện tích đất của ông Giàu đã vượt quá hạn điền nên Toà án các cấp xác định thỏa thuận chuyển đổi đất là trái pháp luật, từ đó hủy thỏa thuận nêu trên

Hiện nay ở nước ta, diện tích đất bình quân hộ nông nghiệp chỉ vào khoảng 0,46 ha và trung bình được chia thành 2,83 mảnh Quy mô diện tích đất của hộ nông dân Việt Nam thấp hơn Trung Quốc và thấp hơn rất nhiều so với các nước khác ở châu Á Diện tích đất sản xuất nông nghiệp bình quân đầu

Đảng và Nhà nước ta đang đẩy mạnh phát triển sản xuất nông nghiệp theo quy mô lớn hơn, từ kinh tế hộ gia đình phát triển lên kinh tế trang trại với mô hình công ty cổ phần Tuy nhiên để làm được điều này Nhà nước cần phải tạo điều

dụng đất"

3/Thuc-trang-tinh-hinh-tich-tu-tap-trung-dat-dai-hiec5d677.aspx, truy cập ngày 28/5/2022

Trang 34

kiện cho hộ gia đình, cá nhân tiếp cận nhiều hơn với nguồn tài nguyên đất vì thực tế khác là có những hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp trong hạn mức nhưng không sản xuất hoặc sản xuất không hiệu quả, hoặc bỏ không trong khi có những hộ gia đình, cá nhân có tầm nhìn lại không có quỹ đất để sản

một rào cản vô cùng lớn đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân muốn mở rộng sản xuất nông nghiệp theo hướng chuyên môn hoá, công nghiệp hoá

Thông qua thực tiễn xét xử tại các vụ án trên cho thấy quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định Cụ thể:

Thứ nhất, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào đó không thỏa mãn với nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và sản xuất nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, sản xuất hàng hóa Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng khi giải quyết tranh chấp tại Toà án thì Toà án sẽ xét xử theo hướng xác định đây là giao dịch trái pháp luật nên vô hiệu toàn bộ và huỷ bỏ giao dịch gây ra những thiệt hại đáng kể đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng

Thứ hai, với quy định hạn mức sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hiện nay đã gây khó khăn cho hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức quy định nên phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều này tiềm ẩn rủi ro pháp lý như: Người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể đem quyền sử dụng đất đó chuyển quyền cho người khác dẫn đến tranh chấp đất đai; Người không trực tiếp sử dụng đất nhưng lại đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi xảy ra tranh chấp rủi ro pháp lý thuộc về bên nhờ người khác đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cao

Thứ ba, quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có nhưng chưa đảm bảo tính khả thi Trên thực tế, việc giám sát, quản lý cũng rất khó thực hiện, các cơ quan vẫn không quản lý được hạn mức nhận chuyển

nước và pháp luật, (02), tr 61 – 62

Trang 35

quyền, khó xác định hạn mức trong trường hợp một người nhận chuyển quyền ở nhiều địa phương khác nhau…

Thứ tư, người dân không nắm rõ quy định của Luật Đất đai, ít chú ý đến những nội dung ghi trong sổ đỏ, công tác tuyên truyền tại địa phương đặc biệt tại các địa phương có tỷ lệ đất vượt hạn mức cao chưa thật sự hiệu quả Điều này dẫn đến khi có việc liên quan đến sổ đỏ thì người dân mới biết việc không thể chuyển nhượng, thừa kế hay vay vốn ngân hàng vì diện tích đất vượt quá hạn mức sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

Từ những bất cập trên về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức sử dụng, tác giả xin nêu ra một số định hướng, giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này như sau:

Thứ nhất, tiến tới xây dựng kế hoạch xóa bỏ hạn mức sử dụng đất nông

nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong thời gian tới

Hiện nay, trên các diễn đàn khoa học pháp lý tồn tại hai quan điểm bảo vệ cho 2 phương án như sau:

- Phương án 1, tiếp tục nới rộng hạn điền so với quy định của LĐĐ năm 2013

- Phương án 2, bỏ quy định về hạn điền

Tuy nhiên, cả 2 phương án trên đều có những tác động tích cực và tiêu cực Đối với phương án 1, việc mở rộng hạn điền sẽ đáp ứng được nhu cầu tích tụ ruộng đất nhằm phát triển nông nghiệp với quy mô diện tích lớn, tuy nhiên vẫn có giới hạn trong tích tụ ruộng đất của hộ gia đình, cá nhân

Đối với phương án 2, quy định sẽ giải quyết được việc bảo đảm cho hộ gia đình, cá nhân có quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu và năng lực của mình, không bị giới hạn bởi hạn mức sử dụng đất Tuy nhiên, phương án này cũng dẫn đến tình trạng một số đối tượng đầu tư sẽ đầu cơ, tích trữ đất đai, gây mất cân đối về đất đai làm cho nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đất để canh tác

Cân nhắc tác động tích cực và tiêu cực của cả hai phương án trên, theo quan điểm của tác giả cần lựa chọn phương án 2 là xóa bỏ hạn điền Quy định