hợp đồng ủy quyền để xác lập thực hiện giao dịch bất động sản

Trong bài viết này, tác giả Phan Vũ Linh đề xuất đối với các giao dịch mà pháp luật yêu cầu phải có công chứng, chứng thực thì việc ủy quyền để thực hiện các công việc này cũng phải được

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐINH HỮU ĐỊNH

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Xuân Quang Học viên: Đinh Hữu Định

Lớp: Cao học luật, Khóa23

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của tôi, được thực

hiện dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Xuân Quang Những tài liệu tham khảo

sử dụng trong luận văn đã được trích dẫn theo đúng quy định Tôi xin chịu trách nhiệm trước Nhà trường và Hội đồng bảo vệ luận văn về những nội dung trình bày trong luận văn của mình

Tác giả luận văn

Đinh Hữu Định

Trang 4

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự BĐS Bất động sản HĐUQ Hợp đồng ủy quyền

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm 6

1.1.2 Đặc điểm 11

1.2 Chủ thể của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 15

1.2.1 Bên ủy quyền 16

1.2.2 Bên được ủy quyền 19

1.3 Hình thức của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 22

1.4 Nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 27

1.4.1 Quyền và nghĩa vụ của các bên 27

1.4.2 Phạm vi, thời hạn ủy quyền và ủy quyền lại 32

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 41

2.1.1 Những bất cập, hạn chế của pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 41

2.1.2 Những bất cập từ thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 51

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 58

2.2.1 Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản 58 2.2.2 Những kiến nghị khác 64

KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý do lựa chọn đề tài

Chế định về hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) là một trong những chế định hình thành và phát triển khá sớm cùng với sự ra đời của pháp luật dân sự Đây là phương tiện pháp lý quan trọng giúp các chủ thể có thể thông qua hành vi của người khác để xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự nhằm đáp ứng những quyền và lợi ích hợp pháp của mình Một trong số đó là việc ủy quyền cho người khác xác lập và thực hiện giao dịch bất động sản (BĐS)

Thông qua HĐUQ, bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên được ủy quyền nhân danh mình thực hiện một hoặc một số hành vi nhất định liên quan đến việc xác lập và thực hiện giao dịch BĐS Tuy nhiên, các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS còn khá chung chung, dẫn đến có nhiều cách hiểu khách nhau về các quy định này Bên cạnh đó, các quy định về HĐUQ trong BLDS 2015 còn nhiều điểm chưa thật sự phù hợp cho các giao dịch liên quan đến BĐS Những bất cập này vốn đã tồn tại từ BLDS 2005, nhưng chưa được khắc phục hết qua lần sửa đổi gần đây trong BLDS 2015

Bên cạnh đó, thực tiễn thực hiện chế định về HĐUQ còn ghi nhận những trường hợp mà các chủ thể lạm dụng HĐUQ để che giấu hợp đồng mua bán có thực khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước Một trong những hành vi bị lạm dụng nhiều nhất hiện nay là sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hợp đồng chuyển nhượng BĐS Tình trạng này khiến các chủ thể tham gia giao dịch có thể gặp rủi ro, dễ gây phát sinh tranh chấp Hiện tượng này còn gây ra tình trạng mất công bằng xã hội, bởi thực tế cho thấy các đối tượng biết cách “lách luật” trốn thuế chủ yếu là nhóm người làm dịch vụ nhà đất, còn những người dân lao động lương thiện thì không trốn được thuế bởi họ là những người có nhu cầu sử dụng tài sản thực sự vì thế họ muốn tài sản phải đăng ký tên của họ Bản chất của HĐUQ là tiến bộ, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng giao dịch dân sự chính đáng của các bên Tuy nhiên, nếu HĐUQ bị lạm dụng nhằm mục đích tư lợi cá nhân thì gây ra những hậu quả không tốt cho xã hội

Đất nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập thế giới, với nền kinh tế thị trường năng động, đời sống của nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao, vì thế thị trường bất động sản cũng rất phát triển, các giao dịch bất động sản xảy ra thường xuyên, phổ biến và sôi động Do đó, Nhà nước cần ban hành, sửa đổi những

Trang 8

quy định pháp luật để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội nhằm điều chỉnh, giải quyết các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực này, hướng cho những giao dịch này đi vào khuôn khổ, đảm bảo chặt chẽ, an toàn, đúng luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã đi sâu nghiên cứu nhằm tìm ra những điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, từ đó kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, góp phần xây dựng một hành lang pháp lý an toàn,

thống nhất và chặt chẽ Vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền để

xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản” để làm luận văn tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu

HĐUQ nói chung đã được nhiều tác giả tập trung nghiên cứu từ khá sớm Các công trình tìm hiểu về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS tiêu biểu dưới đây:

Các bài viết được đăng trên tạp chí chuyên ngành luật học:

- Phan Vũ Linh (2015), “Bàn về chế định hợp đồng ủy quyền của Bộ luật Dân

sự”, Tạp chí Nghề luật, số tháng 11/2015 Bài viết này trình bày một số vấn đề liên

quan đến HĐUQ trong Dự thảo BLDS sửa đổi năm 2005 để đề xuất các kiến nghị liên quan đến hình thức, thời hạn ủy quyền Trong bài viết này, tác giả Phan Vũ Linh đề xuất đối với các giao dịch mà pháp luật yêu cầu phải có công chứng, chứng thực thì việc ủy quyền để thực hiện các công việc này cũng phải được xác lập theo hình thức tương ướng, đồng thời đề xuất ấn định thời hạn ủy quyền tối đa để tránh trường hợp ủy quyền quá chung chung vô thời hạn Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu chế định HĐUQ ủy quyền nói chung, chưa đi sâu vào nghiên cứu về nội dung ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS Kết quả nghiên cứu của công trình này là những gợi mở thiết thực để tác giả triển khai thực hiện luận văn Tác giả luận văn kế thừa và phát triển nội dung về hình thức HĐUQ và thời hạn tối đa của HĐUQ được nêu ra trong bài viết này

- Tuấn Đạo Thành (2011), “Vai trò của hợp đồng ủy quyền đối với giao dịch có

liên quan tới bất động sản”, Tạp chí Nghề luật, số 03 Trong bài viết này, tác giả đã

nêu ra một số điểm về vai trò của HĐUQ trong các giao dịch BĐS, từ đó chỉ ra những hạn chế còn tồn tại theo pháp luật hiện hành liên quan đến phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền và việc dùng HĐUQ để che giấu giao dịch chuyển nhượng BĐS Tác giả Tuấn Đạo Thành cho rằng pháp luật cần sửa đổi theo hướng yêu cầu nội dung

Trang 9

HĐUQ phải xác định rõ phạm vi ủy quyền cụ thể, không cho phép ủy quyền toàn bộ những quyền năng của chủ sở hữu BĐS Kết quả nghiên cứu của bài viết này là nguồn tham khảo quan trọng giúp tác giả luận văn hiểu rõ hơn về vai trò của HĐUQ nói chung và HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS nói riêng Đồng thời, những thông tin trong bài viết này còn góp phần giúp tác giả nắm bắt được tình hình sử dụng HĐUQ để che đậy các giao dịch mua bán BĐS đang diễn ra ở nước ta hiện nay

Các công trình nghiên cứu khác:

- Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt

Nam, Luận văn thạc sĩ – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn này của

tác giả Nguyễn Thị Lan Hương đã trình bày những vấn đề lý luận về HĐUQ để rồi từ đó phân tích các quy định trong BLDS 2005 có liên quan đến chế định ủy quyền Trên cơ sở đánh giá quá trình áp dụng pháp luật ủy quyền, tác giả đã nêu ra những hạn chế còn tồn tại trong BLDS 2005 về HĐUQ, qua đó đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐUQ Với đề tài này, tác giả luận văn tiếp thu những vấn đề liên quan đến nguồn gốc ra đời của chế định về HĐUQ, lý giải một số quy định của pháp luật liên quan đến việc ủy quyền, từ đó kế thừa và phát triển đối với việc ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS

- Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà

ở chung cư, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn đã

nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về HĐUQ, sự phát triển của nhà ở chung cư và tổng hợp, phân tích để thấy được mối liên hệ thực tiễn giữa hai vấn đề này nhằm làm nổi bật đặc điểm pháp lý, nguyên nhân của việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà ở chung cư thời gian qua Từ đó, rút ra những bất cập còn tồn tại và đề xuất phương hướng, một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Kết quả nghiên của tác giả Ma Thị Thanh Hiếu giúp tác giả luận văn có thể hiểu rõ hơn về tình hình ủy quyền giao dịch mua bán nhà chung cư Trên cơ sở đó, tác giả luận văn sẽ kế thừa và mở rộng sang việc tìm hiểu các HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch đối với những BĐS khác

- Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự

Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia TP HCM Đây là một trong những cuốn sách

tham khảo về pháp luật dân sự, cuốn sách này đã cung cấp nhiều kiến thức cơ bản và chuyên sâu giúp người đọc hiểu rõ hơn về các quy định trong BLDS 2005 Các

Trang 10

vấn đề cơ bản về hợp đồng, đại diện theo ủy quyền trong cuốn sách này là nguồn tài liệu cần thiết để tác giả triển khai thực hiện luận văn của mình

- Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,

Nxb Hồng Đức Trong cuốn sách này, tác giả Đỗ Văn Đại đã trình bày rất nhiều vấn đề lý luận chuyên sâu về lĩnh vực hợp đồng thông qua việc bình luận các bản án tiêu biểu, có sự phân tích pháp luật Việt Nam và so sánh với pháp luật của một số nước tiến bộ trên thế giới, để từ đó chỉ ra những mặt hạn chế còn tồn tại và đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Mặc dù cuốn sách này không có các bản án trực tiếp liên quan đến vấn đề ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, nhưng những vấn đề lý luận trong công trình này là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả thực hiện luận văn của mình

3 Mục đích và đối tượng nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Tác giả thực hiện đề tài này nhằm tìm hiểu những vấn đề lý luận về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, từ đó phân tích thực trạng pháp luật hiện hành nhằm chỉ ra những hạn chế còn tồn tại và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu các quy định của pháp luật liên quan đến việc ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS Đặc biệt là chế định về HĐUQ trong BLDS 2015 và các đạo luật chuyên ngành liên quan đến các giao dịch về BĐS như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013

4 Phạm vi và phương pháp nghiên cứu

4.1 Phạm vi nghiên cứu

Giao dịch BĐS vốn rất đa dạng và phong phú, lại được điều chỉnh bởi rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau Do đó, pháp luật về HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng là một vấn đề khá rộng và phức tạp, vì vậy trong phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ tập trung chủ yếu vào các khía cạnh pháp lý liên quan đến: chủ thể, hình thức, nội dung và vấn đề chấm dứt HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS

4.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn này, tác giả sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu dưới đây:

Trang 11

- Phương pháp phân tích tổng hợp: đây là phương pháp cơ bản được tác giả sử dụng trong toàn luận văn Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về HĐUQ nói chung và HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, cũng như phân tích thực trạng pháp luật hiện hành có liên quan và chỉ ra những điểm còn hạn chế để đề xuất các kiến nghị

- Phương pháp so sánh: phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu ở Chương 1 Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm chỉ ra những điểm giống và khác biệt giữa BLDS 2005 với BLDS 2015 về vấn đề HĐUQ Để từ đó cho thấy những điểm mới, tiến bộ của BLDS 2015 về HĐUQ, cũng như chỉ ra những điểm còn bất cập Ngoài ra, phương pháp so sánh cũng được tác giả sử dụng để làm rõ một số điểm khác nhau giữa quy định của pháp luật nước ngoài và pháp luật Việt Nam về HĐUQ

- Phương pháp bình luận bản án: phương pháp này được sử dụng ở Chương 2 Phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm phân tích nội dung vụ án đã xảy ra trên thực tiễn để làm minh chứng chứng minh các quan điểm và lập luận mà tác giả đã trình bày trong luận văn

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng

Về giá trị ứng dụng: luận văn là tài liệu tham khảo trong quá trình học tập các môn học có liên quan đến luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản

6 Các vấn đề dự kiến giải quyết

Luận văn của tác giả bao gồm có hai chương, cụ thể như sau:

Chương 1 Khái quát về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch

bất động sản

Chương 2 Thực trạng pháp luật và kiến nghị hoàn thiện quy định về hợp

đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

Trang 12

Trước khi BLDS 1995 ra đời, việc ủy quyền được quy định rải rác ở một số văn bản pháp luật có giá trị pháp lý khác nhau Từ khi BLDS 1995 được ban hành, HĐUQ được quy định một cách hệ thống từ Điều 585 đến Điều 594 Tuy nhiên, quá trình áp dụng những quy định của BLDS 1995 về hợp đồng nói chung và HĐUQ nói riêng cho thấy có nhiều điểm bất cập Vì vậy, việc sửa đổi bổ sung những quy định của BLDS 1995 là yêu cầu tất yếu BLDS 2005 ra đời, những quy định về HĐUQ được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn cũng như hội nhập quốc tế Sau gần mười năm áp dụng BLDS 2005, các điều kiện kinh tế xã hội đã có nhiều thay đổi, nhiều quy định về chủ thể, giao dịch, đại diện, nghĩa vụ và hợp đồng, thừa kế còn bất hợp lý, thiếu tính khả thi, đó là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự ra đời của BLDS 2015.1

Theo quy định của BLDS 2015,2 đại diện được phân biệt theo hai hình thức là đại diện theo pháp luật và đại diện theo uỷ quyền Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, về cách phân loại đại diện thì nếu như BLDS 2005 phân loại dựa vào tiêu chí căn cứ xác lập quyền (đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền) thì trong BLDS 2015 phân loại dựa theo cả căn cứ xác lập quyền và chủ thể đại diện.3

Dân sự (sửa đổi), Hà Nội

Hồng Đức, tr 184

Trang 13

Theo đó, đại diện theo pháp luật là đại diện được xác lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 135 BLDS 2015) Ví dụ: theo Điều 136 BLDS 2015 thì cha, mẹ là đại diện theo pháp luật đối với con chưa thành niên, hay người giám hộ đối với người được giám hộ Còn đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (Điều 135 BLDS 2015) Qua đó có thể thấy rằng, chế định đại diện là cơ sở, nền tảng của HĐUQ

Cơ sở pháp lý của chế định đại diện theo ủy quyền là HĐUQ HĐUQ là một loại hợp đồng dân sự thông dụng và được xây dựng trên những nguyên tắc cơ bản

của hợp đồng dân sự Điều 562 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự

thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” So với BLDS 2005 thì BLDS 2015 không có sự thay

đổi về khái niệm HĐUQ

Từ khái niệm về HĐUQ theo BLDS 2015, có thể thấy rằng HĐUQ mang đặc trưng của các loại hợp đồng khác, đó là đều thể ý chí của các bên, tự do, bình đẳng khi tham gia giao kết hợp đồng Trên cơ sở ý chí của mình, các bên tiến hành thỏa thuận để giao kết với nhau về việc một bên ủy quyền cho bên kia nhân danh mình nhằm xác lập và thực hiện các hành vi nhất định vì quyền và lợi ích hợp pháp của mình Tuy nhiên, căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 BLDS 2015 thì không phải mọi việc đều là đối tượng của HĐUQ, mà đối tượng của ủy quyền là những việc mà pháp luật không cấm và không trái đạo đức xã hội

Trong quan hệ pháp luật ủy quyền, bên được ủy quyền có trách nhiệm tiến hành các công việc theo nội dung đã được ủy quyền, những hành vi này của bên được ủy quyền sẽ làm phát sinh hậu quả pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền cũng như bên thứ ba hoặc chính người được ủy quyền Bên được ủy quyền chỉ thực hiện công việc với tư cách nhân danh bên ủy quyền nên các quyền và nghĩa vụ hình thành do việc thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền luôn thuộc về bên ủy quyền Người được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc và được nhận thù lao do đã thực hiện công việc đó nếu có thỏa thuận về thù lao hoặc pháp luật có quy định Có thể nói rằng chế định về HĐUQ, đã góp phần thúc đẩy các chủ thể tham gia các quan hệ dân sự, đồng thời nó cũng là yếu tố thúc đẩy

Trang 14

quan hệ dân sự phát triển, đặc biệt khi mà các chủ thể không có nhiều điều kiện trực tiếp tham gia và xác lập quan hệ dân sự.4

Trong quan hệ đại diện nói chung sẽ hình thành hai quan hệ: quan hệ giữa người được đại diện và người đại diện, quan hệ giữa người được đại diện với người thứ ba Từ nguyên lý này, ta có thể hiểu rằng trong quan hệ ủy quyền, tồn tại các mối quan hệ pháp lý cơ bản đó là: (i) mối quan hệ giữa bên ủy quyền với bên được ủy quyền; (ii) mối quan hệ giữa bên ủy quyền với người thứ ba Nội dung của HĐUQ là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện những quyền cũng như nghĩa vụ của mình, đồng thời nó cũng là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp khi một trong các bên vi phạm hợp đồng

Ngày nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đang ngày càng phát triển, loại tài sản này cũng đang nhận được sự quan tâm từ rất nhiều các chủ thể khác nhau (như người mua, người bán, người môi giới, các công ty kinh doanh bất động sản…) với nhiều loại giao dịch khác nhau đối với BĐS (chẳng hạn như mua bán, thế chấp, tặng cho bất động sản…) Trước khi đi vào tìm hiểu nội hàm “hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản”, tác giả sẽ làm rõ phạm trù “bất động sản”

Theo quy định, tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản.5 Đây là cách phân loại phổ biến và lâu đời nhất từ trước đến nay, cách phân loại này đã trở nên khá quen thuộc với nhiều người dân Việt Nam Trong khoa học pháp lý thì đây cũng là cách phân loại quan trọng nhất, dựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có thể di dời được hay không thể di dời được.6

Theo Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 thì:

1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

– Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 8

Minh Hùng (Chủ biên), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 19

Trang 15

Quy định trên mang tính chất liệt kê theo hướng “mở” để xác định những tài sản nào là BĐS Cụ thể:

Đất đai: đây là một nguồn tài nguyên thiên nhiên do tự nhiên mà có, con người không thể tạo ra Nếu chúng ta xét về khả năng tạo lập tài sản, giữa nhân tạo và tự nhiên, thì đất đai có thể được xếp vào nhóm tài sản do tự nhiên đem lại, khác hoàn toàn với các loại tài sản nhân tạo Dưới góc độ pháp lý, hiện nay pháp luật nước ta không công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai mà toàn bộ đất đai thuộc sở hữu tập thể, sở hữu toàn dân về đất đai, điều này được quy định tại Điều 197 BLDS 2015 và Điều 53 Hiến pháp 2013 Do đó, theo pháp luật hiện hành thì đất đai không phải là loại tài sản được phép đem ra giao dịch như những loại tài sản thông thường khác

Chính vì vậy, khi đất đai được xác định, phân chia thành từng mảnh nhỏ riêng biệt thì gắn liền với từng mảnh đất đó là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất xác định đó Chính quyền sử dụng đối với từng mảnh đất đó lại được xem là một đối tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành thì người có quyền sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền này không phải là tuyệt đối như quyền sở hữu của những loại tài sản khác mà do tính chất, đặc điểm đặc biệt của đất đai nên nó có những hạn chế nhất định.7 Vậy nên, trong các giao dịch liên quan đến đất đai thì đối tượng của giao dịch sẽ là quyền sử dụng đất, các chủ thể không thể mua hay bán đất đai được, mà thay vào đó là xác lập và thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: các tài sản này được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.8 Vì vậy nhà ở, công trình xây dựng được gắn liền với đất đai nên mới có được tính chất không di dời được của đất đai nên đây được coi là bất động sản.9

Đây là các loại bất động sản nhân tạo, được tạo ra bởi bàn tay lao động, công sức của con người Chẳng hạn như: nhà ở, cầu, cống, đường đi, sân bay, nhà ga,…Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Đây cũng

Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học Luật TP HCM, tr 26

luật, số 12, tr 50

Trang 16

là một trong các loại bất động sản xuất hiện khá nhiều trong các giao dịch liên quan đến bất động sản hiện nay

Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng bao gồm: những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình đó gắn vào với những mục đích nhất định, nhằm làm tăng sự tiện dụng cho nhà ở, công trình Những tài sản này gắn liền với nhà ở và công trình và trở thành một phần của nhà ở, công trình xây dựng không thể tháo dở hoặc di dời như cầu thang, lan can, hệ thống cửa ra vào việc tháo dỡ những tài sản đó ra khỏi công trình có thể làm hư hỏng hoặc mất đi công dụng ban đầu của chính tài sản đó

Tài sản khác theo quy định của pháp luật: đây là quy định mở giúp cho nhà làm luật có thể mở rộng phạm vi các loại tài sản được xếp vào nhóm BĐS nhưng không phải sửa đổi BLDS 2015

Như vậy, BĐS gồm nhiều loại khác nhau, từ quyền sử dụng đất, đến nhà ở, cầu cống, đường xá,…Tuy nhiên đối tượng trong các giao dịch BĐS thì chủ yếu vẫn là quyền sử dụng đất và nhà ở Vì nhiều lý do khác nhau mà các chủ thể cần đến sự giúp đỡ của chủ thể khác để giúp mình tham gia các giao dịch có liên quan đến bất động sản một cách hiệu quả Ví dụ trong nội dung vụ án thứ 1: anh Lê Xuân H là chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp nhà đất tại số 54 Vạn Phúc Thượng, tổ 10B, cụm 4, phường Cống Vị, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội Ngày 22/11/2013, do yêu cầu về học tập và làm việc, phải thường xuyên đi xa, nên anh H đã ký HĐUQ để ủy

quyền cho bố là ông Lê Xuân T với nội dung: “Toàn quyền quản lý, sử dụng, giải

quyết việc đền bù, giải tỏa và nhận tiền đền bù (nếu có sau này); chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn, cầm cố, thế chấp, thế chấp cho bên thứ ba vay vốn tại các ngân hàng và các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật đối với quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nói trên Giá và điều kiện các giao dịch trên do bên B tự quyết định Khi thực hiện các công việc ủy quyền nêu trên, bên B được lập, ký và nhận các giấy tờ cần thiết tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, đồng thời thay mặt bên A nộp các khoản phí, lệ phí, thuế (nếu có) phát sinh từ việc ủy quyền nói trên của bên A”.10 Đây là một trường hợp ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thay cho chủ sở hữu BĐS vì lý do bận công tác, thường đi xa nên không có điều kiện tự mình trực tiếp thực hiện

Trang 17

Ngày nay, số lượng các HĐUQ nhằm xác lập và thực hiện giao dịch BĐS cũng vì thế mà ngày càng nhiều Hiện nay, BLDS 2015 không có định nghĩa cụ thể về hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, nhưng từ định nghĩa về hợp đồng ủy quyền tại Điều 562 BLDS 2015 và từ đối tượng của hợp đồng ủy quyền dạng này là xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền

để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản như sau: Hợp đồng ủy quyền để xác

lập, thực hiện giao dịch bất động sản là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền để xác lập và thực hiện giao dịch bất động sản thay cho bên ủy quyền Như vậy, về bản chất thì

HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng là HĐUQ, cho nên nó có đầy đủ các đặc trưng của HĐUQ nói chung, ngoại trừ đối tượng của hợp đồng ủy quyền khi này là xác lập và thực hiện giao dịch BĐS

1.1.2 Đặc điểm

HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS là một loại hợp đồng dân sự, cho nên nó cũng có đầy đủ các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự Đây cũng là các đặc trưng giúp chúng ta có thể phân biệt với các loại hợp đồng khác Cụ thể:

HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS làm phát sinh hai mối quan hệ cơ bản

Thứ nhất, mối quan hệ giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền Bên ủy quyền là chủ thể cần phải thực hiện việc xác lập, thực hiện các giao dịch về BĐS, nhưng vì lý do nào đó mà họ không thực hiện được mà cần có người khác thực hiện thay Bên được ủy quyền là chủ thể có khả năng xác lập, thực hiện giao dịch BĐS mà bên ủy quyền đang cần Hai chủ thể này thống nhất được với nhau các nội dung để bên được ủy quyền tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thay cho bên ủy quyền Từ đây phát sinh quan hệ ủy quyền giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền Có thể xem đây là quan hệ bên trong, mang tính nội bộ giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền

Ví dụ như trong HĐUQ xác lập, thưc hiện giao dịch BĐS tại vụ án thứ 1, anh Lê Xuân H ủy quyền cho ông Lê Xuân T về việc ông T sẽ thực hiện các công việc thay cho anh H đối với căn nhà thuộc quyền sở hữu của anh H – đây là quan hệ mang tính nội bộ giữa các bên

Thứ hai, là quan hệ giữa bên ủy quyền và người thứ ba Bên ủy quyền sẽ không tham gia trực tiếp với bên thứ ba mà thông qua bên được ủy quyền Bên

Trang 18

được ủy quyền là chủ thể trực tiếp xác lập, thực hiện giao dịch BĐS với bên thứ ba nhưng lại không nhân danh chính họ mà nhân danh cho bên ủy quyền Do vậy không phát sinh quan hệ giữa bên được ủy quyền và bên thứ ba mà nó làm phát sinh quan hệ pháp luật giao dịch BĐS giữa bên ủy quyền và bên thứ ba Các quyền và nghĩa vụ được bên được ủy quyền xác lập với bên thứ ba là quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền Quan hệ này ta có thể gọi là quan hệ bên ngoài, mối quan hệ gián tiếp giữa bên ủy quyền với chủ thể xác lập, thực hiện giao dịch BĐS

Chẳng hạn như trong vụ án thứ 1, trên cơ sở ủy quyền của anh H thì ông T đã tiến hành đàm phán và bán căn nhà của anh H cho bà L, khi này làm thiết lập mối quan hệ mua bán nhà giữa anh H và bà L

Bên được ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS với bên thứ ba là nhân danh bên ủy quyền chứ không phải nhân danh chính họ

Bên được ủy quyền phải giới thiệu tư cách pháp lý của mình, căn cứ chứng minh tư cách của mình với bên thứ ba để bên này hiểu được hai vấn đề cần thiết trước khi xác lập, thực hiện giao dịch BĐS: (i) ai là người trao đổi lợi ích hay chịu trách nhiệm về hậu quả của giao dịch đối với họ (quyền và nghĩa vụ phát sinh trong giao dịch BĐS với họ là ai), (ii) thẩm quyền của bên được ủy quyền đến đâu HĐUQ là bằng chứng của quan hệ ủy quyền, bên được ủy quyền phải cung cấp cho bên thứ ba những bằng chứng chứng minh tư cách của mình trước khi xác lập, thực hiện giao dịch

Mục đích của bên được ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS với bên thứ ba là vì lợi ích của bên ủy quyền

Quyền và nghĩa vụ trong quan hệ với bên thứ ba là quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền Trong xã hội phát triển ngày nay có một số công việc đặc thù việc ủy quyền thực hiện công việc để hưởng thù lao từ công việc đó thì việc xác lập quan hệ với bên thứ ba còn vì lợi ích của chính bên được ủy quyền

Ví dụ: A có nhu cầu mua một ngôi nhà nhưng không có thời gian đi thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật, B là người môi giới và là người chuyên thực hiện các thủ tục hành chính về nhà đất cho khách hàng A ủy quyền cho B để thực hiện các thủ tục mua nhà cho A và A trả B một khoản thù lao Như vậy, việc B xác lập giao dịch mua nhà và thực hiện các thủ tục đăng ký biến động để sang tên chủ sử dụng, sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì lợi ích từ việc này là A được hưởng, A mua được nhà, A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở dụng đất

Trang 19

Tuy nhiên, ngoài việc thực hiện công việc để đạt được lợi ích cho A thì B thực hiện công việc này cũng hướng đến lợi ích là khoản thù lao của mình

Công việc được ủy quyền là xác lập, thực hiện giao dịch BDS

Trong đời sống xã hội, công việc mang tính pháp lý rất đa dạng có thể là việc ký kết hợp đồng, làm đại diện trước Tòa án hoặc trước cơ quan tổ chức khác và rất nhiều công việc khác, những công việc được nhận ủy quyền này phải đạt điều kiện là đúng pháp luật, không trái đạo đức xã hội.11 Khi giao kết hợp đồng ủy quyền, người được ủy quyền phải tìm hiểu xem những công việc được ủy quyền người ủy quyền có được phép thực hiện hay không Nếu biết công việc đó mà người ủy quyền không được phép thực hiện thì người được ủy quyền phải từ chối thực hiện

Ở đây, đối với HĐUQ nhằm xác lập, thực hiện giao dịch BĐS có đối tượng là thực hiện các hành vi thay cho bên ủy quyền nhằm tiến hành giao kết giao dịch BĐS hoặc thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch BĐS Theo đó, một trong những giai đoạn quan trọng của việc thiết lập quan hệ hợp đồng chính là xác lập hợp đồng bao gồm đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.12 Thông thường, để đi đến giao kết hợp đồng về BĐS, bên được ủy quyền sẽ thay mặt bên ủy quyền để đưa ra đề nghị và bên thứ ba sẽ xem xét để chấp nhận đề nghị đó Trải qua, nhiều giai đoạn đàm phán, bên được ủy quyền và bên thứ ba có thể đưa ra đề nghị của mình và nhận được phản hồi của bên còn lại Và cuối cùng thì hợp đồng BĐS được xác lập khi các bên thống nhất được các đề nghị mà các bên đưa ra Đây chính là tiền đề làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ cho bên ủy quyền

Xác lập giao dịch nói chung là quá trình mà các bên tiến hành thương lượng, đàm phán để đi đến thống nhất ý chí về các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ dân sự Nhiều khi việc đàm phán này sẽ tốn kém thời gian, tiền bạc và cần đến kinh nghiệm, kỹ năng trong từng quan hệ pháp luật Cho nên, cá nhân, pháp nhân có thể sử dụng chế định ủy quyền để giúp mình giảm bớt các chi phí trong quá trình xác lập giao dịch nói chung

Còn thực hiện hợp đồng là việc người có nghĩa vụ phải làm hoặc không được làm một công việc nhất định theo đúng nội dung của hợp đồng, qua đó thỏa mãn các

11

Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật

– Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 10

Hồng Đức, tr 368

Trang 20

quyền dân sự tương ứng của bên kia.13 Trong HĐUQ thực hiện giao dịch BĐS, bên được ủy quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền để thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch BĐS nhằm đáp ứng quyền của bên thứ ba Chẳng hạn như việc bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua nhà cho bên thứ ba Nếu đối tượng của HĐUQ là việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì phạm vi nghĩa vụ mà bên được ủy quyền phải thực hiện trước bên có quyền được xác định thông qua nội dung của HĐUQ Bên có nghĩa vụ chỉ được ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện nghĩa vụ dân sự khi đã thông báo trước cho bên có quyền và được bên có quyền đồng ý Bên được ủy quyền là người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đó trước bên có quyền nhưng bên ủy quyền vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên có quyền nếu bên được ủy quyền không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ đó

Các hợp đồng có đối tượng là BĐS như nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất…thường là những hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực đối với các chủ thể tham gia.14 Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ thể đều mong mong muốn được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có những tranh chấp xảy ra.15 Cho nên việc ủy quyền cho người khác thực hiện các giao dịch BĐS thay mình cũng là một cách hiệu quả để giúp các tổ chức, cá nhân đạt được lợi ích tối đa cho mình

Như vậy, đối tượng của HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS không phải là BĐS mà là các công việc liên quan đến xác lập giao dịch BĐS và/hoặc thực hiện giao dịch BĐS thay cho bên ủy quyền Bên được ủy quyền (người đại diện) không nhất thiết phải vừa “xác lập” và vừa “thực hiện giao dịch dân sự”, có thể chỉ cần một trong hai công việc này mà thôi, điều này phụ thuộc vào phạm vi đại diện.16Chẳng hạn như trong nội dung vụ án thứ 1: nếu anh H chỉ ủy quyền cho ông T chuyển nhượng căn nhà của mình thì khi mà ông T ký hợp đồng với người mua thì ông T không còn là người được ủy quyền của ông H nữa Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng bản chất của loại hợp đồng này cũng khác hẳn so với hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp BĐS

hợp đồng, Đỗ Văn Đại (Chủ biên), Nxb Hồng Đức, tr 232

tượng là bất động sản”, Tạp chí Kiểm sát, số 15, tr 35

Trang 21

Xét trên góc độ thuận lợi, HĐUQ chính là một phương tiện, công cụ tạo điều kiện cho cá nhân hay tổ chức có thể tham gia giao kết nhiều hợp đồng ở nhiều địa điểm khác nhau cùng một thời điểm Chế định này đáp ứng được đòi hỏi khách quan của xã hội cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong giao lưu dân sự.17

Từ các phân tích trên cho thấy, HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS tạo điều kiện cho bên ủy quyền tiết kiệm thời gian, chi phí Đồng thời đây cũng là một công cụ đắc lực góp phần thúc đẩy và phát triển các giao dịch dân sự về BĐS trong xã hội Việc BLDS nước ta ghi nhận chế định về HĐUQ là phù hợp với nhu cầu thực tiễn của đời sống xã hội

Đối tượng của HĐUQ là công việc mà bên ủy quyền có nhu cầu thực hiện nhưng không tự thực hiện được hoặc xét thấy nếu tự mình thực hiện sẽ không có lợi nên ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện Lý do chủ thể không trực tiếp tham gia giao kết, thực hiện công việc có thể là do không có thời gian, do vấn đề sức khỏe, đang bị tạm giam, tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc công việc cần đến sự chuyên môn hóa…18

Trong HĐUQ thì bên ủy quyền đã ủy quyền cho bên được ủy quyền nhân danh mình để giao kết và thực hiện giao dịch BĐS thì bên được ủy quyền trong quan hệ hợp đồng được xác lập giữa bên được ủy quyền với người thứ ba sẽ là người trực tiếp giao kết hợp đồng, nhưng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng này sẽ thuộc về bên ủy quyền Vì vậy, bên được ủy quyền là người trực tiếp thực hiện hợp đồng nhưng người được hưởng lợi ích từ hợp đồng là bên ủy quyền

1.2 Chủ thể của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

Ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền.19 HĐUQ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS được giao kết giữa một bên là người có nhu cầu thông qua người khác để thực hiện một hoặc một số công việc nhất định liên quan đến việc

Đài và Nguyễn Xuân Quang (Chủ biên), Nxb Hồng Đức, tr 252

Trang 22

xác lập, thực hiện giao dịch BĐS Vì vậy, chủ thể của HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS cũng như các HĐUQ khác nói chung bao gồm: bên ủy quyền và bên được ủy quyền

BLDS 2015 quy định, bên ủy quyền và bên được ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS đều có thể là cá nhân và pháp nhân.20 Về nguyên tắc chung, khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên ủy quyền và bên được ủy quyền đều phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.21

Đối với cá nhân, năng lực pháp luật dân sự là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự.22 Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là tiền đề để cá nhân đó tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự; do đó, năng lực hành vi dân sự của cá nhân phụ thuộc vào độ tuổi và những đặc điểm về thể chất, tinh thần của từng cá nhân

Khi tham gia vào các quan hệ dân sự, ngoài cá nhân còn có pháp nhân Tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện được quy định tại Điều 74 BLDS 2015 Pháp nhân tham gia vào quan hệ pháp luật một cách độc lập, bình đẳng với các chủ thể khác Khác với cá nhân, năng lực pháp luật và năng lực hành vi của pháp nhân phát sinh cùng một thời điểm

1.2.1 Bên ủy quyền

Thứ nhất, bên ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân

Người được đại diện có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, người được đại diện trong quy định về đại diện chính là bên ủy quyền trong quan hệ ủy quyền.23 Đồng thời, Khoản 1 Điều 138 BLDS 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác thay mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Như vậy, bên ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, ủy quyền cho người khác nhân danh mình tham gia một hoặc một số công việc nhất định

Trong HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng vậy, chủ sở hữu BĐS có thể là cá nhân, cũng có thể là pháp nhân Đặc biệt là trên thị trường BĐS thì chúng ta thường thấy có các công ty – pháp nhân, thực hiện các giao dịch BĐS một cách chuyên nghiệp Bên ủy quyền có thể lá cá nhân hoặc pháp nhân, chế định này

20

Khoản 1 Điều 134 BLDS 2015

Trang 23

đã tồn tại từ BLDS 1995 và tiếp tục được pháp triển qua các BLDS sau này, như BLDS 2005 và ngày nay là BLDS 2015

Thứ hai, bên ủy quyền phải có năng lực ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS

HĐUQ là hợp đồng dân sự thông dụng, việc ủy quyền được thể hiện ở rất nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội Do bản chất của ủy quyền là việc bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền Những công việc này, về nguyên tắc bên ủy quyền hoàn toàn có khả năng và điều kiện thực hiện, nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau nên bên ủy quyền không trực tiếp thực hiện, nên ủy quyền cho người khác thực hiện thay mình

Trước đây, BLDS 1995 và BLDS 2005 không có quy định thể hiện rõ yêu cầu cá nhân/pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự khi xác lập các giao dịch dân sự Tại Điều 122 BLDS 2005 chỉ yêu cầu “người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự” và “người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”, mà không có quy định rõ về việc có coi năng lực pháp luật dân sự của cá nhân/pháp nhân là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung, nên đã gây ra nhiều lúng túng trong quá trình áp dụng pháp luật của Tòa án trong thực tiễn xét xử Để khắc phục hạn chế này, BLDS 2015 đã có thay đổi và coi năng lực pháp luật dân sự của cá nhân/pháp nhân là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Cụ thể, một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu lực của giao dịch dân sự, đó là “chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.24 Quy định này áp dụng cho “chủ thể” nói chung nên được áp dụng cho cả cá nhân và pháp nhân.25

Đối với việc ủy quyền cho người khác để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng không ngoại lệ Theo đó, khi giao kết hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền không những phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự mà còn phải có năng lực giao kết hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thay mình Trong đó, năng lực giao kết HĐUQ xác lập, giao dịch BĐS ở đây có thể hiểu là những công việc, hành vi mà bên ủy quyền có quyền năng thực hiện được

Ví dụ: trong vụ án thứ 1 thì anh H là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và căn

nhà tại địa chỉ số 54 Vạn Phúc Thượng, tổ 10B, cụm 4, phường Cống Vị, quận Ba

370-372

Trang 24

Đình, thành phố Hà Nội Trên cơ sở quyền năng này anh H mới có quyền ủy quyền cho ông T thay mặt mình xác lập, thực hiện các giao dịch đối với nhà đất này vì lợi ích của mình Khi tranh chấp xảy ra, anh H cho rằng khi ký hợp đồng anh H không hiểu biết pháp luật một cách đầy đủ, không xác định được hậu quả pháp lý xảy ra và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của anh đối với nhà đất trên Tuy nhiên khi ký hợp đồng ủy quyền, anh H có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và và năng lực hành vi dân sự, có toàn quyền tham gia và chịu trách nhiệm về các giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật do vậy, việc anh và ông T ký kết hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật.26

Tác giả luận văn đồng ý với quan điểm của Tòa án trong việc đưa ra những lập luận để phản đối lý lẽ mà anh H đưa ra khi cho rằng anh H không hiểu biết pháp luật một cách đầy đủ, không xác định được hậu quả pháp lý xảy ra và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của anh đối với nhà đất trên Anh H đã trên 18 tuổi, có khả năng nhận thức và hiểu biết một cách bình thường, việc anh H kí kết HĐUQ cho ông T để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS là hoàn toàn dựa trên ý chí tự nguyện, bình đẳng của anh H Do đó, bản thân anh H phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình

Như vậy, trong việc ủy quyền cho chủ thể khác để xác lập giao dịch BĐS thì bên ủy quyền phải là chủ thể có quyền tiến hành các hoạt động để giao kết nhằm tham gia vào quan hệ pháp luật giao dịch BĐS Nếu bên ủy quyền là bên bán, bên tặng cho, bên cầm cố, bên thế chấp, bên cho mượn, bên cho thuê…thì bên ủy quyền phải là chủ thể sở hữu BĐS cần đưa BĐS đó vào giao dịch, hoặc ít nhất là họ phải có quyền định đoạt BĐS đó từ chủ sở hữu Còn nếu bên ủy quyền là bên mua, bên nhận tặng cho, bên đi mượn, bên đi thuê…thì bên ủy quyền cũng cần có năng lực chủ thể phù hợp Đối với việc ủy quyền nhằm thực hiện giao dịch BĐS thì bên ủy quyền đang tồn tại các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch BĐS, trên cơ sở các quyền và nghĩa vụ này mà bên ủy quyền mới có thể nhờ chủ thể khác thực hiện thay mình

Cũng cần lưu ý là trong một số trường hợp nhất định thì bên ủy quyền chỉ có thể ủy quyền cho một chủ thể, đó là trường hợp bên được ủy quyền khi thực hiện hành vi sẽ triệt tiêu quyền của bên ủy quyền Ví dụ: A ủy quyền cho B ký hợp đồng bán nhà với C, khi B đã ký hợp đồng nhân danh A thì A không thể ủy quyền cho người khác bán căn nhà của mình

Trang 25

1.2.2 Bên được ủy quyền

Trước đây theo BLDS 2005 thì “đại diện là việc một người (sau đây gọi là

người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”.27 Có quan điểm cho rằng, cách quy định của BLDS 2005 có thể hiểu rằng cả cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác đều có thể là bên được ủy quyền, với lập luận rằng “người” ở đây cần hiểu theo nghĩa rộng.28 Tuy nhiên, theo Khoản 5 Điều 139 BLDS 2005 “người đại

diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ” (khái niệm chỉ áp dụng cho cá nhân)

nên đã dẫn đến thực tế là Tòa án không thừa nhận khả năng đại diện của pháp nhân khi chưa có quy định cụ thể cho phép pháp nhân đại diện cho người khác.29

Đối chiếu với các quy định của BLDS 2005 đã viện dẫn cho thấy BLDS 2005 chỉ quy định bên được ủy quyền là cá nhân - là con người cụ thể BLDS 2005 không quy định pháp nhân có thể là bên được ủy quyền Tuy nhiên trong thực tế có nhiều giao dịch làm phát sinh quan hệ ủy quyền giữa các pháp nhân, từ đó đặt ra nhu cầu chính đáng về hành lang pháp lý cho mối quan hệ đại diện này Hơn nữa khi nền kinh tế phát triển đại diện trở thành một ngành dịch vụ, có rất nhiều công ty được thành lập để thực hiện dịch vụ đại diện nhưng BLDS 2005 không thừa nhận việc một pháp nhân trở thành bên được ủy quyền dẫn đến việc cản trở hoạt động của các doanh nghiệp cũng như sự lựa chọn bên ủy quyền Mặc dù BDLS 2005 không quy định nhưng trong một số luật chuyên ngành để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động ngành đã quy định về việc pháp nhân là người đại diện theo ủy quyền Trước thực trạng này, nhiều nhà khoa học pháp lý đã đề xuất nên chỉnh sửa quy định để cho thấy người đại diện không chỉ là cá nhân và thêm quy định theo hướng ghi nhận khả năng cho tổ chức, cá nhân được làm người đại diện (tức là bên được ủy quyền).30

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 BLDS 2015 thì “cá nhân, pháp nhân có

thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”

Việc sửa đổi này giúp quy định của pháp luật được thống nhất Chính vì vậy mà bên được ủy quyền trong quan hệ HĐUQ xác lập, thực hiện giao dịch BĐS có thể là cá

Trang 26

nhân và pháp nhân Quy định pháp nhân có thể là người đại diện theo ủy quyền là điều tất yếu và phù hợp với sự phát triển kinh tế, xã hội

Đối với cá nhân là bên được ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thì về nguyên tắc người được ủy quyền chỉ cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự mà không nhất thiết phải có năng lực thực hiện công việc theo ủy quyền Đây là điểm khác nhau giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền Công việc thực hiện theo ủy quyền là nhân danh bên ủy quyền, bên được ủy quyền là người có điều kiện thực hiện công việc này khi bên ủy quyền có yêu cầu Theo Khoản 3 Điều 138

BLDS 2015 thì “người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là

người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện” Do đó, tùy thuộc vào

tính chất và công việc ủy quyền mà người được ủy quyền có thể phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc chỉ cần có năng lực hành vi dân sự một phần, để xác định được điều này cần căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan

Theo Luật Nhà ở 2014, điều kiện để tham gia vào các giao dịch liên quan đến nhà ở của bên được ủy quyền là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.31 Một cá nhân được xem là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo BLDS 2015 là cá nhân đó từ đủ 18 trở lên và không rơi vào các trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hay gặp khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi Như vậy, nếu xét về độ tuổi của người được ủy quyền, thì căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 phải là từ đủ 18 tuổi trở lên Nguyên lý của quy định này xuất phát từ việc giá trị của BĐS đem vào giao dịch thường là rất lớn, ảnh hưởng nhiều đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên ủy quyền, cho nên bản thân người được ủy quyền phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có thể giúp cho bên ủy quyền đảm bảo tốt nhất lợi ích của mình

Ví dụ: trong vụ án thứ 2 thì bà Lương Thị Hồng H đã ủy quyền cho ông Nguyễn

Văn N thông qua các Hợp đồng ủy quyền số 001364, 001365, 001366, 001367 và 001370 quyển số 04/2015/HĐGD-CCAL do Văn phòng Công chứng A chứng nhận ngày 03/4/2015 để thay mặt bà Lương Thị Hồng H thực hiện các giao dịch liên quan đến BĐS chung của ông N và bà H Trong các HĐUQ này thì bà Lương Thị Hồng H

chính là bên ủy quyền, còn ông Nguyễn Văn N là bên được ủy quyền

Trang 27

Như đã phân tích ở trên, bên ủy quyền có thể ủy quyền cho nhiều người để thực hiện một công việc Xét về mặt khả năng thực hiện công việc, nếu như người được ủy quyền có thể sắp xếp thời gian và có khả năng thực hiện được nhiều việc thì họ có thể nhận ủy quyền từ nhiều người khác nhau Tuy nhiên, xét về mặt lợi ích, nếu bên ủy quyền có lợi ích đối lập nhau thì bên được ủy quyền khi đã nhận ủy quyền của một người thì không thể nhận ủy quyền của người còn lại hoặc việc nhận ủy quyền dẫn đến việc bên được ủy quyền giao dịch với người thứ ba mà mình cũng là người được ủy quyền thì sẽ không đảm bảo tính khách quan, cũng như quyền lợi của bên ủy quyền Ví dụ: A và B đang làm thủ tục mua bán nhà với nhau, A ủy quyền cho C thay mặt A tham gia giao dịch với B Như vậy, C không thể nhận ủy quyền của B để tham gia giao dịch với A nữa

Đối với vấn đề ủy quyền cho nhiều người, pháp luật Việt Nam có phần giống so với pháp luật của Hoa Kỳ Theo đó, pháp luật của bang Michigan thì khi thiết lập một HĐUQ, người ủy quyền có thể ủy quyền cho nhiều người để cùng thực hiện công việc nhất định Điều này có thể đòi hỏi rằng nhiều người được ủy quyền có thể cùng ký vào HĐUQ và cùng ràng buộc trách nhiệm đối với người ủy quyền; hoặc có thể cho phép mỗi người được ủy quyền hành động riêng lẻ thay cho người ủy quyền Người ủy quyền cũng có thể để thêm tên một đại diện thay thế (hoặc một loạt tên của đại diện thay thế) cho người được ủy quyền để trong trường hợp người được ủy quyền đầu tiên bị chết, bị tàn tật, bị mất năng lực hành vi thì người có tên trong đại diện thay thế sẽ là người được ủy quyền tiếp theo.32

BLDS 2005 không có quy định về việc một người có thể nhận ủy quyền của nhiều người Tuy nhiên đến BLDS 2015 đã quy định một cách cụ thể và rõ ràng hơn về vấn đề này, thể hiện điểm mới, điểm hoàn thiện của BLDS 2015 Khoản 3 Điều

141 BLDS 2015 quy định: “một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá

nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Như vậy, với quy định mới này của BLDS 2015 thì một cá nhân, hay một pháp nhân có thể là bên được ủy quyền cho nhiều chủ thể khác nhau, điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với nhiều cá nhân, tổ chức xem việc thực hiện các nội dung

cập ngày 20/5/2018

Trang 28

theo ủy quyền của người khác như là một công việc mang tính chuyên nghiệp tạo ra

thu nhập Khoản 2 Điều 63 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì người môi giới BĐS

được quyền làm đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BDS nhằm hưởng thù lao Tuy nhiên, để tránh trường hợp bên được ủy quyền gây phương hại đến lợi ích hợp pháp của bên ủy quyền, làm mất đi bản chất của quan hệ ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS, cho nên BLDS 2015 cũng có quy định cấm bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nói cách khác, về nguyên tắc thì một chủ thể không thể là bên được ủy quyền của nhiều chủ thể khác, nếu lợi ích của họ xung đột với nhau

Thực tế, không phải lúc nào bên được ủy quyền cũng thực hiện đúng với nội dung ủy quyền, trong một số trường hợp vì những lợi ích khác nhau mà người được ủy quyền đã vượt quá phạm vi ủy quyền, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên ủy quyền Bên được ủy quyền là bên được phép nhân danh bên ủy quyền để thực hiện một hoặc một số công việc nhất định Trong quan hệ đại diện phát sinh từ HĐUQ thì bên được ủy quyền là bên đại diện Vì vậy, bên được ủy quyền chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi thẩm quyền đại diện (được xác định thông qua nội dung của HĐUQ) và cũng chính vì thế, khi thực hiện các công việc được ủy quyền có liên quan đến bên thứ ba thì bên được ủy quyền phải xuất trình HĐUQ với bên thứ ba để bên thứ ba biết về phạm vi đại diện

1.3 Hình thức của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

Theo Từ điển Luật học thì hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện sự thỏa thuận của các bên.33 Hình thức của hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng thể hiện bản chất của hợp đồng – là hình thức biểu lộ ý chí của mỗi bên và biểu lộ sự thống nhất ý chí giữa các bên.34 Theo quy định tại Điều 119 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó

Trang 29

Trong đó, hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng được thể hiện dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời nói hay còn gọi là hợp đồng miệng Việc giao kết hợp đồng bằng lời nói có ưu điểm là đơn giản, nhanh chóng và ít tốn kém nên được sử dụng khá phổ biến, thế nhưng đây lại là hình thức không bảo đảm an toàn pháp lý và khả năng chứng minh không cao.35 Vậy nên, đối với những giao dịch dân sự đơn giản, giữa các chủ thể có uy tín, trách nhiệm, độ tin cậy lẫn nhau cao thì bên được ủy quyền và bên được ủy quyền có thể lựa chọn hình thức ủy quyền bằng lời nói Còn đối với việc ủy quyền để xác lập, thực giao dịch BĐS – một loại tài sản có giá trị rất lớn, thì việc lựa chọn hình thức này chứa đựng rất nhiều rủi ro cho các bên

Đối với hợp đồng bằng văn bản thì là hình thức ngôn ngữ viết, được trình bày trên chất liệu hữu hình nhằm thể hiện nội dung xác định có thể đọc, lưu trữ và đảm bảo sự toàn vẹn nội dung Hợp đồng bằng văn bản có giá trị chứng cứ cao, nên đây được xem là bằng chứng hiệu quả khi có tranh chấp.36

Trên thực tiễn thì loại hình thức này thường tồn tại dưới các tên gọi như “giấy ủy quyền” hay “hợp đồng ủy quyền”, có trường hợp có công chứng hoặc chứng thực Hình thức ủy quyền bằng HĐUQ là hình thức văn bản ủy quyền chặt chẽ nhất so với các hình thức khác Ưu điểm là cơ sở pháp lý vững chắc, nội dung thỏa thuận của các bên được thể hiện rõ ràng tại các điều khoản cụ thể trong hợp đồng Đây là cơ sở pháp lý để xem xét trách nhiệm của các bên xác lập hợp đồng ủy quyền, là cơ sở để xác định lỗi và phạm vi bồi thường thiệt hại nếu có tranh chấp xảy ra

Về nguyên tắc thì hình thức ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó Vậy nên, để xác định các bên trong quan hệ ủy quyền xác lập, giao dịch BĐS phải tuân theo hình thức nào cần tìm đến luật chuyên ngành có đề cập Giao dịch dân sự cần đến công chứng rất đa dạng, có giao dịch mà pháp luật bắt buộc phải thực hiện qua công chứng, có giao dịch do các bên tự nguyên yêu cầu công chứng.37

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì:

“Điều 122 Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

35

Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2015), tlđd (34), tr 32-33

dụng đất của cá nhân và hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, số 4, tr 22

Trang 30

1 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng

Với quy định như trên thì việc xác lập các giao dịch nhà ở thương mại phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực thì mới có thể đảm bảo hiệu lực của hợp đồng Tuy nhiên, việc việc ủy quyền cho người khác thực hiện những giao dịch tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có cần phải được công chứng hay không thì chưa được pháp luật minh thị Thực tiễn thì hầu hết các HĐUQ như vậy cũng cần phải được công chứng, chứng thực, bởi chỉ có qua các hoạt động công chứng, chứng thực các HĐUQ thì công chứng viên mới có thể xác thực được tính hợp pháp của giao dịch BĐS

Hình thức ủy quyền bằng văn bản có công chứng, chứng thực là việc văn bản ủy quyền được chứng nhận tính xác thực bởi một tổ chức công chứng hoặc được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thông thường xác nhận về mặt chữ ký) Về bản chất thì công chứng và chứng thực hoàn toàn khác nhau về giá trị pháp lý Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự,38 còn chứng thực HĐUQ là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền chứng thực chữ ký trong hợp đồng là chữ ký của người yêu cầu chứng thực.39 Trên thực tế thì việc ủy quyền được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn ghi nhận hình thức “giấy ủy quyền” Tuy nhiên, giấy ủy quyền phải có đầy đủ chữ kí của hai bên thì mới thỏa mãn phạm trù HĐUQ.40

38

Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014

Tạp chí Nghề luật, số 4, tr 46

Trang 31

Nói cách khác, “giấy ủy quyền” theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP là hành vi pháp lý đơn phương của một bên (bên ủy quyền), hành vi này không hiển nhiên làm phát sinh nghĩa vụ phải thực hiện công việc theo nội dung ủy quyền trong “giấy ủy quyền” Trong khi đó, đối với HĐUQ vì đã có thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên (trên thực tế thường là cả hai bên kí vào HĐUQ) nên sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền

Việc chứng thực văn bản ủy quyền tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hiện nay đang dần thu hẹp, chỉ được chứng thực trong một số trường hợp nhất định Hiện nay, UBND cấp xã được chứng thực các chữ ký giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường, không liên quan đến bất động sản.41 Do đó, đối với các HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thì UBND cấp xã sẽ không có thẩm quyền chứng thực Bởi thường thì trong các HĐUQ này có nội dung về thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của các bên ủy quyền và có liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu BĐS Trong những trường hợp này cần thực hiện công chứng bởi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng

BLDS 2005 và BLDS 2015 đều không quy định về hình thức ủy quyền Đây là điểm khác biệt giữa BLDS 2005, BLDS 2015 so với BLDS 1995 Theo đó, Điều 586 BLDS 1995 thì HĐUQ phải được lập thành văn bản Còn các BLDS về sau thì không quy định hình thức của HĐUQ nên sẽ tuân theo những quy định chung về hình thức của hợp đồng nói chung, khi đó theo Khoản 1 Điều 119 BLDS 2015 thì HĐUQ có thể được xác lập bằng lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng hình thức nào Riêng đối với hoạt động công chứng, nhất thiết hình thức của HĐUQ phải bằng văn bản, trong đó ghi rõ thỏa thuận các bên, lời chứng của công chứng viên theo pháp luật về công chứng

Như vậy, hiện nay pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về hình thức của HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS Tuy nhiên, theo ghi nhận từ thực tiễn thì trong trường hợp các giao dịch BĐS mà pháp luật chuyên ngành yêu cầu giao dịch phải được xác lập dưới hình thức văn bản thì việc ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch đó cũng cần phải thể hiện dưới hình thức văn bản Ngoài ra, nếu pháp luật chuyên ngành yêu cầu giao dịch BĐS phải được công chứng, chứng thực thì các HĐUQ cho người khác nhân danh bên ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng phải được công chứng, chứng thực Vấn đề này, mặc dù

Trang 32

pháp luật không quy định rõ, nhưng nếu không tuân theo hình thức như vậy thì công chứng viên và cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể nào có căn cứ hợp pháp để xác thực một tổ chức hay cá nhân nào đó có quyền nhân danh người khác hay không Còn đối với các giao dịch mà pháp luật không yêu cầu phải công chứng, chứng thực thì việc lập HĐUQ để xác lập, thực hiện các giao dịch đó cũng không nhất thiết phải công chứng, chứng thực

Nghiên cứu so sánh với pháp luật của Hoa Kỳ có thể giúp nước ta học tập được kinh nghiệm để giải quyết vấn đề hình thức của HĐUQ giao dịch BĐS Cụ thể, theo quy định của bang Michigan – Hoa kỳ, người được ủy quyền có quyền thay mặt người ủy quyền giao kết hợp đồng có giá trị pháp lý với bên thứ ba Hình thức của HĐUQ không nhất thiết phải được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, nếu một HĐUQ trao cho người được ủy quyền quyền được tham gia vào các giao dịch liên quan đến BĐS cần thiết phải ghi lại hình thức của sự ủy quyền.42 Người ủy quyền có thể chấm dứt việc ủy quyền mà họ đã lập bất cứ lúc nào, miễn là họ vẫn có thẩm quyền để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình

Nếu ủy quyền liên quan đến việc bán, cho thuê, hoặc các hoạt động liên quan đến việc xử lý BĐS của người ủy quyền thì người ủy quyền phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền “Registry of Deeds” khi thiết lập giấy ủy quyền với nội dung như trên Cơ quan Đăng ký này thường sẽ được đặt tại tòa án quận hạt nơi có tài sản nằm trong đó Người ủy quyền cần phải cung cấp cho người được ủy quyền các tài liệu để người được ủy quyền sử dụng khi tham gia vào các giao dịch được ủy quyền với các cá nhân hoặc tổ chức Người ủy quyền cần phải giữ một bản sao để lưu trong hồ sơ của mình Người ủy quyền có thể giao các tài liệu gốc để người được ủy quyền thực hiện nghĩa vụ theo như giấy ủy quyền ngay sau khi thiết lập giấy ủy quyền hoặc chờ đến khi giấy ủy quyền được thực hiện trên thực tế Để thiết lập được giấy ủy quyền, người ủy quyền phải có năng lực hành vi về vấn đề được ủy quyền.43

Các quy định về việc phải đăng ký HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS nhằm hạn chế các rủi ro phát sinh là một trong những kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo

42

Aaron Larson, “Limited Power of Attorney Form”, nguồn tại:

https://www.expertlaw.com/library/estate_planning/limited_power_of_attorney.html, truy cập ngày 20/5/2018

cập ngày 20/5/2018

Trang 33

1.4 Nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

1.4.1 Quyền và nghĩa vụ của các bên

Nội dung của quan hệ pháp luật bao gồm tổng thể các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể.44 Đối với HĐUQ nhằm xác lập, thực hiện giao dịch BĐS thì bao gồm quyền và nghĩa vụ của hai chủ thể, đó là: bên ủy quyền và bên được ủy quyền Nhìn chung thì nội dung HĐUQ để xác lập, thực hiện giao dịch BĐS cũng bao gồm các quyền và nghĩa như những HĐUQ khác Quyền của bên ủy quyền tương ứng là nghĩa vụ của bên được ủy quyền và ngược lại

Quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền

Một là, bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.45 Để thực hiện tốt công việc ủy quyền hai bên cần có sự hợp tác với nhau, hai bên phải cùng nắm bắt được tiến độ tình hình công việc để có thể kịp thời giải quyết những khó khăn có thể xảy ra Vì, mặc dù đã ủy quyền cho chủ thể khác thay mình thực hiện việc xác lập hay thực hiện giao dịch BĐS nhưng bản chất của ủy quyền là nhân danh bên ủy quyền cho nên bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về tiến trình thực hiện công việc, để dễ dàng theo dõi, nắm bắt và xử lý kịp thời những sự việc phát sinh tránh tranh chấp xảy ra sau này

Hai là, bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.46 Nếu trước khi thực hiện ủy quyền các bên trong HĐUQ không có thỏa thuận gì về việc giao lại tài sản, lợi ích khi công việc ủy quyền đã thực hiện xong thì bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản đã giao cùng với lợi ích thu được, chẳng hạn như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà Vụ án thứ 1 là một ví dụ điển hình47, khi anh H ủy quyền cho ông T một số công việc liên quan đến BĐS của anh H, thì anh có giao cho ông T một số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Vậy nên, anh H có quyền yêu cầu ông T giao lại các tài sản này

44

Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, tr 145

Trang 34

Ba là, quyền được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 BLDS 2015.48 Trong đó thiệt hại được hiểu là sự thay đổi biến thiên theo chiều xấu đi của tài sản, của các giá trị nhân thân do pháp luật bảo vệ.49 Bên ủy quyền có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên được ủy quyền vi phạm hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền gây thiệt hại cho mình

Bốn là, bên ủy quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.50 Có thể nói nghĩa vụ này của bên ủy quyền là nghĩa vụ hợp tác để bên được ủy quyền có thể thực hiện công việc ủy quyền, bên ủy quyền phải tạo điều kiện thuận lợi theo khả năng của mình để bên được ủy quyền thực hiện công việc được giao Một khi bên ủy quyền xem xét thấy những thông tin, tài liệu và phương tiện mà mình có được có thể giúp cho bên được ủy quyền thì phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp theo quy định của pháp luật

Năm là, bên ủy quyền có nghĩa vụ chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.51 Đây là nghĩa vụ quan trọng của bên ủy quyền bởi vì bên ủy quyền phải cam kết chịu trách nhiệm về những công việc mà bên được ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch trong phạm vi ủy quyền Cũng vì điều này, bên được ủy quyền cũng phải chú ý đến phạm vi ủy quyền, có nghĩa là bên ủy quyền sẽ không phải chịu trách nhiệm đối với việc bên được ủy quyền thực hiện công việc ngoài phạm vi ủy quyền

Ví dụ trong vụ án thứ 3:52 ông U và bà T2 phải chịu trách nhiệm đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất tại thửa đất số 819 (pcl) do ông T1 thực hiện nhân danh ông U và bà T2 căn cứ theo hợp đồng ủy quyền

Sáu là, nghĩa vụ thanh toán các chi phí hợp lý để thực hiện công việc ủy quyền, trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.53Khác với người làm dịch vụ trong hợp đồng dịch vụ, bên ủy quyền ngoài việc trả thù lao (nếu có thỏa thuận), bên ủy quyền có nghĩa vụ thanh toán cho bên được ủy quyền toàn bộ chi phí liên quan đến công việc ủy quyền mà không nhất thiết phải được thỏa thuận trong giao kết ủy quyền Những chi phí này là những chi phí hợp

Trang 35

lý, cần thiết liên quan đến thực hiện công việc được ủy quyền như: chi phí phương tiện đi lại, lệ phí công chứng, chứng thực, lệ phí trước bạ…Những khoản chi phí khác không phục vụ cho công việc được ủy quyền thì bên ủy quyền có thể xem xét trả hoặc không phải trả cho bên được ủy quyền

Ví dụ: A ủy quyền cho B đi đến văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì muốn cho nhanh xong việc nên B đã chạy quá tốc độ cho phép và bị xử phạt 500.000 đồng Khi nhận Giấy chứng nhận, B phải nộp tiền lệ phí địa chính, lệ phí đăng ký biến động và phí cấp đổi giấy chứng nhận, phí gửi xe hết 2 triệu đồng Như vậy, theo quy định pháp luật thì A có thể từ chối khoản chi phí do B vi phạm luật giao thông, còn khoản tiền mà B bỏ ra thì A có nghĩa vụ phải thanh toán cho B trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác

Thanh toán chi phí là trách nhiệm của bên ủy quyền đối với bên được ủy quyền khi đã thực hiện xong công việc Đây là trách nhiệm luật định, không cần các bên phải thỏa thuận Trên thực tế, nhiều trường hợp các chi phí đó được bên ủy quyền ứng trước Nếu không ứng trước thì bên được ủy quyền có thể bỏ ra tạm thời để thực hiện công việc và yêu cầu bên ủy quyền thanh toán sau

Tiền thù lao là một khoản tiền mà bên ủy quyền có thỏa thuận trả cho bên được ủy quyền Khác với người làm dịch vụ trong hợp đồng dịch vụ, bên được ủy quyền nhận thù lao sau khi hoàn thành công việc mà không phụ thuộc vào kết quả của công việc có như mong muốn của bên ủy quyền hay không Trong thời kỳ đầu việc ủy quyền hầu như không có thù lao Tiền thù lao xuất hiện khi ủy quyền trở thành dịch vụ chuyên nghiệp, hai bên tự thỏa thuận mức thù lao

Quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền

Một là, bên được ủy quyền có quyền yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.54 Bên được ủy quyền sẽ không chịu trách nhiệm nếu công việc ủy quyền không được thực hiện tốt vì lý do không đủ điều kiện để thực hiện trong khi bên được ủy quyền đã yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết Ngoài ra, bên được ủy quyền nếu xét thấy không thể thực hiện công việc ủy quyền vì bên ủy quyền không đáp ứng yêu cầu của mình thì có thể đơn phương chấm dứt thực hiện vì sự thiếu hợp tác của bên ủy quyền

Trang 36

Hai là, bên được ủy quyền được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền, hưởng thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.55

Nếu hai bên không thỏa thuận hoặc pháp luật không quy định về thời điểm nhận thù lao thì việc nhận thù lao của bên được ủy quyền sẽ được tiến hành khi bên được ủy quyền thực hiện xong công việc ủy quyền Chi phí như thế nào được gọi là hợp lý sẽ do các bên thỏa thuận Ngay khi không có thỏa thuận thì bên được ủy quyền cũng được thanh toán các chi phí hợp lý, cần thiết mà họ đã bỏ ra

Ba là, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.56 Thực hiện công việc theo ủy quyền là nghĩa vụ chính và quan trọng nhất của bên được ủy quyền, cho nên bên được ủy quyền phải cố gắng hết sức mình để hoàn thành công việc được giao, dù có hay không có thù lao Một khi đã giao kết ủy quyền thì bên được ủy quyền phải chấp nhận và thực hiện công việc đó với tinh thần tận tụy theo cách tốt nhất như công việc của chính mình Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện công việc ủy quyền, bên được ủy quyền phải thường xuyên báo cáo cho bên ủy quyền về tình hình thực hiện công việc, những thuận lợi, khó khăn khi thực hiện công việc theo giao kết hoặc theo quy định của pháp luật

Bốn là, nghĩa vụ báo cáo thông tin cho bên thứ ba.57 Đối với bên thứ ba thì bên được ủy quyền có nghĩa vụ báo cho bên thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền Thông báo cho bên thứ ba trong khi thực hiện công việc ủy quyền là nghĩa vụ luật định, các bên trong ủy quyền không phải thỏa thuận với nhau Bên được ủy quyền đóng vai trò quan trọng khi thực hiện công việc ủy quyền thực hiện với đối tác – bên thứ ba cho nên để dễ dàng làm việc với nhau thì bên được ủy quyền phải báo cho bên thứ ba về phạm vi công việc mình được thực hiện, nghĩa vụ này bên được ủy quyền sẽ phải thực hiện và nếu có sửa đổi, bổ sung về thời hạn, phạm vi ủy quyền cũng phải báo kịp thời cho bên thứ ba biết

Năm là, nghĩa vụ bảo quản tài liệu, phương tiện được giao để thực hiện công việc ủy quyền.58 Để thuận lợi trong quá trình thực hiện công việc ủy quyền, bên ủy quyền có thể giao cho bên được ủy quyền các tài liệu và phương tiện để thực hiện

55

Khoản 2 Điều 566 và Điều 562 BLDS 2015

Trang 37

công việc ủy quyền Chính vì vậy, bên được ủy quyền có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện công việc ủy quyền Các tài liệu có liên quan đến công việc ủy quyền cần thực hiện có thể là hồ sơ, chứng từ…phương tiện có thể là phương tiện đi lại…những tài liệu và phương tiện trên có giá trị nhất định cho nên bên được ủy quyền phải bảo quản, sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì bảo quản như tài sản của chính mình để có thể giao lại cho bên ủy quyền sau khi hoàn thành công việc Nếu việc bảo quản tài liệu, phương tiện đó đòi hỏi cần chi phí thì bên được ủy quyền có thể yêu cầu bên ủy quyền cung cấp chi phí bảo quản Đối với những tài sản khó bảo quản hoặc không thể bảo quản trong khi thực hiện công việc trong thời gian dài thì bên được ủy quyền có thể bán, nhận tiền và giao lại cho bên ủy quyền nhưng phải báo cho bên ủy quyền khi thực hiện việc bán tài sản đó

Sáu là, nghĩa vụ bảo mật thông tin.59 Một trong những nghĩa vụ quan trọng để tạo niềm tin cũng như có thể duy trì mối quan hệ hợp tác giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền là việc giữ bí mật thông tin trong quá trình thực hiện công việc Để tránh phát sinh tranh chấp trong ủy quyền nên luật quy định bên được ủy quyền phải có nghĩa vụ giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền Đây cũng là một trong những nghĩa vụ quan trọng của bên được ủy quyền, nghĩa vụ này do luật định, các bên trong ủy quyền không cần thỏa thuận Bên được ủy quyền phải tuyệt đối giữ bí mật các thông tin mà mình biết được khi thực hiện công việc, không được tiết lộ dưới bất kì hình thức nào nhằm thể hiện sự tôn trọng và có trách nhiệm với bên ủy quyền về những vấn đề riêng tư của họ Nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ này kể cả khi ủy quyền đã hết hiệu lực thì bên ủy qyền hoàn toàn có quyền kiện bên được ủy quyền để yêu cầu bồi thường thiệt hại tùy theo tính chất, mức độ vi phạm

Bảy là, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao trả tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.60 Sau khi hoàn thành công việc ủy quyền thì bên được ủy quyền phải giao trả lại những gì đã nhận của bên ủy quyền Đối với những gì đã nhận của bên ủy quyền thì bên được ủy quyền phải giao trả lại tất cả những gì bên ủy quyền giao như tài liệu, phương tiện, tiền bạc…Đối với những gì đã nhận của bên thứ ba thì

Trang 38

bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao trả tài sản đã nhận và những lợi ích thu được khi thực hiện công việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Về hình thức giao trả, có thể giao theo định kỳ hoặc giao sau khi đã kết thúc công việc, địa điểm giao nhận do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Tám là, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.61 Để bảo vệ quyền lợi của bên ủy quyền, pháp luật quy định bên được ủy quyền phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ Việc quy định như để bên được ủy quyền hiểu rõ nhiệm vụ, quyền hạn của mình những gì được làm và những gì không được làm trong khi thực hiện nghĩa vụ ủy quyền Hình thức bồi thường cũng như mức độ tùy thuộc vào sự vi phạm của bên được ủy quyền Ngoài ra, pháp luật còn ghi nhận một quy định nữa là nếu bên được ủy quyền chậm giao lại số tiền theo quy định thì phải trả cả lãi suất theo quy định tại Khoản 1 Điều 357 BLDS 2015

1.4.2 Phạm vi, thời hạn ủy quyền và ủy quyền lại Phạm vi ủy quyền

Phạm vi ủy quyền là khả năng bên được ủy quyền được quyền thực hiện công việc đến mức độ nào Phạm vi rộng nhất là bên được ủy quyền có toàn bộ quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền khi thực hiện công việc của bên ủy quyền.62

Phạm vi ủy quyền là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền đối với công việc được ủy quyền, xác định quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền với bên thứ ba trong giao dịch giữa bên thứ ba với bên được ủy quyền

Theo quy định của BLDS 2015 thì bên được ủy quyền được hưởng một số quyền và thực hiện một số nghĩa vụ nhất định trong khi thực hiện công việc ủy quyền Một trong những nghĩa vụ của bên được ủy quyền về việc thực hiện công việc ủy quyền, về nguyên tắc, bên được ủy quyền chỉ được phép thực hiện các hành vi pháp lý trong phạm vi được ủy quyền Khi thực hiện việc ủy quyền mà gây thiệt hại cho bên thứ ba thì bên ủy quyền phải chịu trách nhiệm bồi thường Ngược lại, bên được ủy quyền thực hiện các hành vi pháp lý vượt quá phạm vi ủy quyền thì phải tự chịu trách nhiệm bồi thường về hành vi vượt quá thẩm quyền đó Điều này có ý nghĩa để xác định trách nhiệm dân sự thuộc về ai và xác định địa vị pháp lý khi tham gia tố tụng của mỗi người trong quan hệ ủy quyền và giao dịch đối với bên thứ ba

Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 45

Trang 39

BLDS 2015 có hai điểm mới về vượt quá phạm vi ủy quyền so với BLDS 2005 trong vấn đề loại trừ trách nhiệm của bên ủy quyền khi vượt quá phạm vi ủy quyền Theo đó:63

“Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý; c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện”

Như vậy, trường hợp bên ủy quyền có lỗi dẫn đến việc bên thứ ba đã giao dịch không biết hoặc không thể biết việc bên được ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi ủy quyền thì bên ủy quyền phải chịu trách nhiệm đối với việc vượt quá phạm vi ủy quyền Giao dịch này vẫn phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với bên ủy quyền.64

Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi ủy quyền không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi ủy quyền thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch BLDS 2015 đã bổ sung thêm trường hợp bên thứ ba biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm ủy quyền nhưng vẫn tham gia giao dịch thì bên được ủy quyền cũng không phải chịu trách nhiệm thực hiện với bên thứ ba về phần giao dịch vượt quá phạm vi ủy quyền 65

Như vậy, trong trường hợp bên ủy quyền không đồng ý với việc vượt quá phạm vi ủy quyền thì bên thứ ba phải chịu hậu quả cho hành vi của mình (cố ý giao kết giao dịch mà biết rõ bên được ủy quyền vượt quá phạm vi ủy quyền)

Trang 40

Thời hạn ủy quyền

Đối với ủy quyền thì thời hạn ủy quyền được hiểu như là thời gian tồn tại tư cách của bên ủy quyền, bên được ủy quyền chứ không phải là thời hạn thực hiện công việc được giao Hết thời hạn này, ủy quyền chấm dứt và các bên trong ủy quyền không còn mang tư cách đó Hết thời hạn thực hiện công việc, bên được ủy quyền không có quyền thực hiện công việc được ủy quyền Trong trường hợp này, ủy quyền sẽ chấm dứt mà không phụ thuộc vào công việc đã hoàn thành hay chưa Nếu công việc ủy quyền chưa thực hiện xong và bên ủy quyền vẫn muốn bên được ủy quyền tiếp tục thay mình trong công việc thì các bên phải giao kết một ủy quyền mới hoặc gia hạn HĐUQ cũ

Điều 582 BLDS 2005 giữ nguyên quy định về thời hạn ủy quyền ở Điều 587 BLDS 1995 và BLDS 2015 cũng giữ nguyên điều luật này về thời hạn ủy quyền

Theo đó, Điều 563 BLDS 2015 quy định: “thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận

hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”

Theo quy định này thì thời hạn ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận Và khi pháp luật quy định thời hạn một loại ủy quyền trong lĩnh vực nào đó thì các bên trong HĐUQ phải tuân theo thời hạn này Các bên có thể thỏa thuận thời hạn ủy quyền bằng số ngày tháng năm cụ thể hoặc một sự kiện nào đó Riêng đối với những công việc cần thời hạn dài thì cần thỏa thuận và ghi rõ thời hạn Nếu các bên không thỏa thuận thời hạn ủy quyền và pháp luật cũng không quy định thì ủy quyền được coi là có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập ủy quyền

Việc quy định về thời hạn kết thúc ủy quyền có ưu điểm là tạo thuận lợi, chủ động cho bên được ủy quyền và bên thứ ba khi tham gia các giao dịch do bên được ủy quyền xác lập, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích của các bên nhất là bên ủy quyền, tránh phát sinh tranh chấp khi thời hạn kết thúc hoặc nửa chừng các bên muốn kết thúc ủy quyền Và điều cần lưu ý là ủy quyền có thời hạn có thể chấm dứt trước thời hạn theo quy định đơn phương chấm dứt thực hiện ủy quyền của bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền

Tuy nhiên, việc quy định thời hạn trong ủy quyền cũng gây ra những khó khăn cho bên được ủy quyền Bởi lẽ, công việc của bên ủy quyền phụ thuộc vào bên thứ ba và những yếu tố khác Do đó, trong nhiều hợp khi thời hạn ủy quyền đã hết, bên được ủy quyền chưa hoàn thành nhiệm vụ của mình Vì vậy, thực tiễn hoạt động