Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐINH HỮU ĐỊNH HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Dân tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Xuân Quang Học viên: Đinh Hữu Định Lớp: Cao học luật, Khóa23 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu tôi, thực hướng dẫn TS Nguyễn Xuân Quang Những tài liệu tham khảo sử dụng luận văn trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm trước Nhà trường Hội đồng bảo vệ luận văn nội dung trình bày luận văn Tác giả luận văn Đinh Hữu Định DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung BLDS Bộ luật Dân BĐS Bất động sản HĐUQ Hợp đồng ủy quyền MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản .6 1.1.1 Khái niệm .6 1.1.2 Đặc điểm 11 1.2 Chủ thể hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 15 1.2.1 Bên ủy quyền 16 1.2.2 Bên ủy quyền 19 1.3 Hình thức hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản .22 1.4 Nội dung hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản .27 1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên 27 1.4.2 Phạm vi, thời hạn ủy quyền ủy quyền lại 32 1.4.3 Các thỏa thuận khác .36 1.5 Chấm dứt hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 37 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ XÁC LẬP, THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 41 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 41 2.1.1 Những bất cập, hạn chế pháp luật hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 41 2.1.2 Những bất cập từ thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 51 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 58 2.2.1 Sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản 58 2.2.2 Những kiến nghị khác 64 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LỜI NÓI ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Chế định hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) chế định hình thành phát triển sớm với đời pháp luật dân Đây phương tiện pháp lý quan trọng giúp chủ thể thơng qua hành vi người khác để xác lập thực giao dịch dân nhằm đáp ứng quyền lợi ích hợp pháp Một số việc ủy quyền cho người khác xác lập thực giao dịch bất động sản (BĐS) Thông qua HĐUQ, bên ủy quyền ủy quyền cho bên ủy quyền nhân danh thực hành vi định liên quan đến việc xác lập thực giao dịch BĐS Tuy nhiên, quy định Bộ luật Dân (BLDS) 2015 hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch BĐS cịn chung chung, dẫn đến có nhiều cách hiểu khách quy định Bên cạnh đó, quy định HĐUQ BLDS 2015 cịn nhiều điểm chưa thật phù hợp cho giao dịch liên quan đến BĐS Những bất cập vốn tồn từ BLDS 2005, chưa khắc phục hết qua lần sửa đổi gần BLDS 2015 Bên cạnh đó, thực tiễn thực chế định HĐUQ ghi nhận trường hợp mà chủ thể lạm dụng HĐUQ để che giấu hợp đồng mua bán có thực khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Nhà nước Một hành vi bị lạm dụng nhiều sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hợp đồng chuyển nhượng BĐS Tình trạng khiến chủ thể tham gia giao dịch gặp rủi ro, dễ gây phát sinh tranh chấp Hiện tượng gây tình trạng cơng xã hội, thực tế cho thấy đối tượng biết cách “lách luật” trốn thuế chủ yếu nhóm người làm dịch vụ nhà đất, cịn người dân lao động lương thiện khơng trốn thuế họ người có nhu cầu sử dụng tài sản thực họ muốn tài sản phải đăng ký tên họ Bản chất HĐUQ tiến bộ, đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng giao dịch dân đáng bên Tuy nhiên, HĐUQ bị lạm dụng nhằm mục đích tư lợi cá nhân gây hậu không tốt cho xã hội Đất nước ta tiến trình đổi mới, hội nhập giới, với kinh tế thị trường động, đời sống nhân dân ngày cải thiện nâng cao, thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản xảy thường xun, phổ biến sơi động Do đó, Nhà nước cần ban hành, sửa đổi quy định pháp luật để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhằm điều chỉnh, giải vấn đề phát sinh lĩnh vực này, hướng cho giao dịch vào khuôn khổ, đảm bảo chặt chẽ, an toàn, luật, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tất bên Xuất phát từ lý trên, tác giả sâu nghiên cứu nhằm tìm điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản, từ kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật, góp phần xây dựng hành lang pháp lý an toàn, thống chặt chẽ Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực giao dịch bất động sản” để làm luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu HĐUQ nói chung nhiều tác giả tập trung nghiên cứu từ sớm Các cơng trình tìm hiểu HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS tiêu biểu đây: Các viết đăng tạp chí chuyên ngành luật học: - Phan Vũ Linh (2015), “Bàn chế định hợp đồng ủy quyền Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Nghề luật, số tháng 11/2015 Bài viết trình bày số vấn đề liên quan đến HĐUQ Dự thảo BLDS sửa đổi năm 2005 để đề xuất kiến nghị liên quan đến hình thức, thời hạn ủy quyền Trong viết này, tác giả Phan Vũ Linh đề xuất giao dịch mà pháp luật yêu cầu phải có cơng chứng, chứng thực việc ủy quyền để thực công việc phải xác lập theo hình thức tương ướng, đồng thời đề xuất ấn định thời hạn ủy quyền tối đa để tránh trường hợp ủy quyền chung chung vô thời hạn Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chế định HĐUQ ủy quyền nói chung, chưa sâu vào nghiên cứu nội dung ủy quyền để xác lập, thực giao dịch BĐS Kết nghiên cứu cơng trình gợi mở thiết thực để tác giả triển khai thực luận văn Tác giả luận văn kế thừa phát triển nội dung hình thức HĐUQ thời hạn tối đa HĐUQ nêu viết - Tuấn Đạo Thành (2011), “Vai trò hợp đồng ủy quyền giao dịch có liên quan tới bất động sản”, Tạp chí Nghề luật, số 03 Trong viết này, tác giả nêu số điểm vai trò HĐUQ giao dịch BĐS, từ hạn chế tồn theo pháp luật hành liên quan đến phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền việc dùng HĐUQ để che giấu giao dịch chuyển nhượng BĐS Tác giả Tuấn Đạo Thành cho pháp luật cần sửa đổi theo hướng yêu cầu nội dung HĐUQ phải xác định rõ phạm vi ủy quyền cụ thể, khơng cho phép ủy quyền tồn quyền chủ sở hữu BĐS Kết nghiên cứu viết nguồn tham khảo quan trọng giúp tác giả luận văn hiểu rõ vai trị HĐUQ nói chung HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS nói riêng Đồng thời, thơng tin viết cịn góp phần giúp tác giả nắm bắt tình hình sử dụng HĐUQ để che đậy giao dịch mua bán BĐS diễn nước ta Các cơng trình nghiên cứu khác: - Nguyễn Thị Lan Hương (2008), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn tác giả Nguyễn Thị Lan Hương trình bày vấn đề lý luận HĐUQ để từ phân tích quy định BLDS 2005 có liên quan đến chế định ủy quyền Trên sở đánh giá trình áp dụng pháp luật ủy quyền, tác giả nêu hạn chế tồn BLDS 2005 HĐUQ, qua đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật HĐUQ Với đề tài này, tác giả luận văn tiếp thu vấn đề liên quan đến nguồn gốc đời chế định HĐUQ, lý giải số quy định pháp luật liên quan đến việc ủy quyền, từ kế thừa phát triển việc ủy quyền để xác lập, thực giao dịch BĐS - Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận HĐUQ, phát triển nhà chung cư tổng hợp, phân tích để thấy mối liên hệ thực tiễn hai vấn đề nhằm làm bật đặc điểm pháp lý, nguyên nhân việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà chung cư thời gian qua Từ đó, rút bất cập tồn đề xuất phương hướng, số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Kết nghiên tác giả Ma Thị Thanh Hiếu giúp tác giả luận văn hiểu rõ tình hình ủy quyền giao dịch mua bán nhà chung cư Trên sở đó, tác giả luận văn kế thừa mở rộng sang việc tìm hiểu HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS khác - Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia TP HCM Đây sách tham khảo pháp luật dân sự, sách cung cấp nhiều kiến thức chuyên sâu giúp người đọc hiểu rõ quy định BLDS 2005 Các vấn đề hợp đồng, đại diện theo ủy quyền sách nguồn tài liệu cần thiết để tác giả triển khai thực luận văn - Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, Nxb Hồng Đức Trong sách này, tác giả Đỗ Văn Đại trình bày nhiều vấn đề lý luận chuyên sâu lĩnh vực hợp đồng thơng qua việc bình luận án tiêu biểu, có phân tích pháp luật Việt Nam so sánh với pháp luật số nước tiến giới, để từ mặt hạn chế tồn đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Mặc dù sách khơng có án trực tiếp liên quan đến vấn đề ủy quyền để xác lập, thực giao dịch BĐS, vấn đề lý luận cơng trình nguồn tài liệu quan trọng để tác giả thực luận văn Mục đích đối tƣợng nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Tác giả thực đề tài nhằm tìm hiểu vấn đề lý luận HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS, từ phân tích thực trạng pháp luật hành nhằm hạn chế tồn đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật 3.2 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn tập trung chủ yếu quy định pháp luật liên quan đến việc ủy quyền để xác lập, thực giao dịch BĐS Đặc biệt chế định HĐUQ BLDS 2015 đạo luật chuyên ngành liên quan đến giao dịch BĐS như: Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013 Phạm vi phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phạm vi nghiên cứu Giao dịch BĐS vốn đa dạng phong phú, lại điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Do đó, pháp luật HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS vấn đề rộng phức tạp, phạm vi luận văn này, tác giả tập trung chủ yếu vào khía cạnh pháp lý liên quan đến: chủ thể, hình thức, nội dung vấn đề chấm dứt HĐUQ để xác lập, thực giao dịch BĐS 4.2 Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn này, tác giả sử dụng chủ yếu phương pháp nghiên cứu đây: