giao dịch bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự việt nam

Tuy nhiên, tác giả chỉ đi sâu về thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng, nhưng những quan điểm, đánh giá của tác giả về chuyển nhượng BĐS nhằm trốn thuế cũng là cơ sở để việc

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng

Học viên : Đỗ Quốc Anh

Lớp : Cao học Luật - Khóa 33-34

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2022

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Giao dịch dân sự về bất động sản giả

tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” là công trình nghiên cứu

khoa học do bản thân tôi thực hiện, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê Minh Hùng Tất cả những tài liệu, số liệu được sử dụng trong luận văn bảo đảm tính khách quan, chính xác, được trích dẫn rõ ràng Những kết luận khoa học của luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác

Tác giả

Đỗ Quốc Anh

Trang 4

Trang 5

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM MỤC ĐÍCH TRỐN THUẾ THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 12

1.1 Khái niệm, đặc điểm của giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế 12

1.1.1 Khái niệm về giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế 12

1.1.2 Đặc điểm của giao dịch dân sự giả tạo trong giao dịch dân sự về bất động sản nhằm trốn thuế 17

1.2 Các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế 19

1.2.1 Giả tạo về nội dung và bản chất của giao dịch dân sự về bất động sản 19

1.2.2 Giả tạo về nội dung, giá cả trong giao dịch dân sự về bất động sản 23

1.3 Căn cứ xác định giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế 29

1.3.1 Căn cứ xác định giao dịch giả tạo 29

1.3.2 Căn cứ xác định hành vi trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản 32

1.3.3 Phương thức trốn thuế trong hoạt động giao dịch dân sự về bất động sản 33

1.4 Xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế 33

1.4.1 Xử lý giả tạo trong mối quan hệ giữa các bên 33

1.4.2 Xử lý giả tạo trong mối quan hệ với bên thứ ba 38

CHƯƠNG 2 BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 45

2.1 Bất cập của quy định về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật 45

2.1.1 Bất cập của quy định về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế 45

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế 49

2.2 Bất cập khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật 52

2.2.1 Bất cập khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản 52 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản 55

2.3 Bất cập khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật 58

2.3.1 Bất cập khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế 58 2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế 59

KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU 1 PHỤ LỤC

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thuế nói chung là nguồn thu chủ yếu của mỗi quốc gia, nó ra đời và tồn tại song song với chế độ của quốc gia đó Thuế là một hình thức động viên bắt buộc của Nhà nước nhằm tập trung một bộ phận nguồn lực của cải xã hội vào ngân sách nhà nước để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước thích ứng với từng giai đoạn phát triển của xã hội Chính sách Thuế là một trong những nội dung quan trọng của chính sách tài chính quốc gia xuất phát từ vai trò quan trọng của thuế trong việc điều tiết vĩ mô nền kinh tế quốc dân, điều tiết mọi hoạt động giữa các thành phần kinh tế, giữa các ngành, giữa các vùng nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về

quyền lợi và nghĩa vụ của mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội

Theo quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn khung quy định Tuy nhiên, nhiều trường hợp giá khai để tính thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhằm giảm đi số thuế phải nộp, hoặc trốn đóng thuế gây thất thu thuế cho Nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý Trước tình trạng trên, pháp luật hiện hành quy định vẫn còn thiếu sót vì vậy các cơ quan nhà nước chỉ có công văn chỉ đạo và đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS

Thất thu thuế nói chung và trốn thuế trong lĩnh vực BĐS nói riêng là vấn đề “nóng” của nhiều tỉnh, thành trên cả nước trong thời gian qua Thực trạng này đã được nhiều chuyên gia trong các lĩnh vực thảo luận, chỉ ra nguyên nhân, như: Chính sách thuế, phí và phương pháp tính thuế, thủ tục nộp thuế liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho BĐS còn có điểm chưa phù hợp; thiếu cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS; bảng giá đất; Bảng giá tối thiểu nhà, công trình, vật kiến trúc để làm cơ sở tính lệ phí trước bạ nhà mà UBND tỉnh ban luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 8

hành chưa tương xứng với giá thị trường; hệ thống cơ sở dữ liệu giữa các ngành chưa đồng bộ, liên thông.Trên thực tế, nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận đã được cố tình “vận dụng” trong nhiều trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch, nhất là vấn đề về thỏa thuận giá cả trong giao dịch chuyển nhượng BĐS để trốn thuế, dẫn đến việc thất thu thuế của Nhà nước mà khó có cơ sở để xác định được hành vi vi phạm; hoặc các bên thỏa thuận hủy hợp đồng, giao dịch đã ký kết và sau đó tiến hành ký kết hợp đồng, giao dịch tiếp với người khác để thực hiện mục đích chuyển nhượng tài sản qua nhiều lần mà không phải nộp thuế

Để hạn chế, ngăn chặn tình trạng trên cần thực hiện đồng bộ các giải pháp Đó là chỉ cho phép mua bán sản phẩm BĐS đã hình thành, quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch và việc thanh toán thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng kèm theo tất cả chứng từ trong hồ sơ giao dịch nhằm bảo đảm công khai, minh bạch; cùng với đó là phạt nặng gấp nhiều lần so với số tiền trốn thuế Quan trọng hơn cả, Nhà nước cần ban hành bảng khung giá đất sát với giá thị trường, bởi giá đất Nhà nước quy định hiện còn thấp, chưa sát thực tế, được coi là “lỗ hổng” về pháp lý Trong bối cảnh hội nhập và phát triển của đất nước, nhu cầu về nhà ở, BĐS của người dân ngày càng cao, hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra thường xuyên và mang lại khoản thu nhập lớn Tuy nhiên, khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS thường không được kê khai đầy đủ, nhiều trường hợp đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước

Xuất phát từ những vấn đề trên, việc nghiên cứu, xem xét một cách toàn diện để kịp thời khắc phục những hạn chế, bổ sung, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế nhà nước là cần thiết, nhằm áp dụng các quy định này trong thực tiễn hiệu quả Với hy vọng được góp phần vào hoàn thiện các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật dân sự nói chung và việc xác định giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa

vụ với nhà nước nói riêng nên tác giả đã chọn đề tài “Giao dịch dân sự về bất động

sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” làm đề tài luận văn

thạc sĩ luật học

Trang 9

2 Tình hình nghiên cứu

Qua tìm hiểu vấn đề, cho đến nay chưa có một công trình nghiên cứu toàn diện nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ về vấn đề “Giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam”, vấn đề này chỉ được khái quát trong một số công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo và một số tài liệu khác, có thể kể đến như sau:

- Sách chuyên khảo, giáo trình

+ Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập 1) (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ tám), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt

Nam Cuốn sách này tác giả đã khái quát các vấn đề về giả tạo và các loại giả tạo trong giao kết hợp đồng Trong phần này, tác giả có đề cập đến hợp đồng bị che dấu hướng xử lý giả tạo trong mối quan hệ với người thứ ba và vấn đề có liên quan đến đối tượng nghiên cứu của luận văn đó xác định giả tạo để trốn thuế chủ yếu xuất hiện ở hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có hiện tượng trốn thuế trên cơ sở bình luận các bản án Đây là những kiến thức quan trọng đặt nền tảng cho tác giả trong việc nhận thức những nội dung cơ bản trong việc nghiên cứu đề tài

+ Lê Minh Hùng, Hiệu lực của hợp đồng (Sách chuyên khảo), Nxb.Hồng

Đức-Hội Luật gia Việt Nam Cuốn sách này tác giả đã khái quát hiệu lực ràng buộc của hợp đồng là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật hợp đồng Nguyên tắc cơ bản của hiệu lực hợp đồng là nguyên tắc ràng buộc hợp đồng- pacta sunt servnda Bên cạnh đó, hiệu lực hợp đồng còn được điều chỉnh bởi nguyên tắc đối lập- một ngoại lệ của nguyên tắc hiệu lực ràng buộc của hợp đồng- nguyên tắc rebus sie stantibus Khi xác lập một hợp đồng, các bên chủ thể luôn hướng đến việc bảo đảm hiệu lực của hợp đồng bằng mọi cách thức, kinh nghiệm, khả năng, sự hiểu biết về các qui định của pháp luật và thực tiễn pháp lý của hợp đồng là “thiêng liêng” Các bên tham gia hợp đồng và mọi cá nhân tổ chức khác phải tôn trọng giá trị pháp lý của hợp đồng và tòa án khi xem xét mối quan hệ ràng buộc giữa các bên dựa trên cơ sở của hợp đồng cũng luôn chú ý tới việc xem xét hiệu lực của hợp đồng, để hoặc công nhận hợp đồng có giá trị pháp lý, hoặc bác bỏ hiệu lực của hợp luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 10

đồng Bởi vậy, hiệu lực của hợp đồng là cơ sở hình thành, là “linh hồn” để bảo đảm cho sự tồn tại của quan hệ pháp luật hợp đồng giữa các bên Đây là kiến thức cơ bản khi các bên giao kết hợp đồng hay thực hiện một giao dịch mặc dù biết là giả tạo nhằm che dấu giao dịch khác hay nhằm mục đích khác nhưng các bên vẫn tự nguyện giao kết với nhau thì giao dịch giả tạo trên có hiệu lực hay không Đây là những kiến thức cơ bản về tính hiệu lực của một giao dịch bất động giả tạo giúp tác giả nhận thức đi sâu rộng hơn về những nội dung nghiên cứu trong đề tài

+ Lê Minh Hùng, Thời điểm giao kết hợp đồng (Trong pháp luật của một số nước trên thế giới, các bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế và kinh nghiệm cho Việt Nam) (Sách chuyên khảo), Nxb.Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam Cuốn sách này

tác giả đề cập đến bối cảnh hội nhập sâu rộng về kinh tế giữa các quốc gia, cũng như xu hướng hài hòa hóa và nhất thể hóa pháp luật về hợp đồng trên thế giới ngày càng tăng, pháp luật hợp đồng nói chung và qui định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói riêng rất cần được nghiên cứu, hoàn thiện Thời điểm giao kết hợp đồng (trong pháp luật của một số nước trên thế giới, các bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế và kinh nghiệm cho Việt Nam) giới thiệu về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thời điểm giáo kết hợp đồng trong pháp luật Việt Nam, trên cơ sở so sánh với qui định tương đồng pháp luật Việt Nam, trên cơ sở so sánh với qui định tương đồng của các nước có nền pháp luật tiên tiến (Đức, Pháp, Nga, Nhật, Anh - Mỹ) và qui định của các Bộ Nguyên tắc quốc tế về hợp đồng được chấp nhận rộng rãi trên thế giới Đây là kiến thức quan trọng giúp tác giả khái quát vấn đề làm tiền đề quan trọng để tác giả đi sâu vào quy định thực tế của các nước trên thế giới từ đó liên hệ đến đối tượng nghiên cứu trong luận văn

+ Lê Minh Hùng, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (Bình luận bản án), Nxb.Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam

Đây là sách tình huống của Trường Đại học Luật TP HCM, nội dung của sách tình huống tổng hợp các tình huống cùng các bản án mới nhất liên quan đến phần chung của hợp đồng cụ thể là ở chương II của cuốn sách có đề cập đến hợp đồng giả tạo các loại giả tạo cùng cách xác định hợp đồng giả tạo và điều kiện cung hậu quả pháp lý đối với hợp đồng giả tạo Tuy nhiên, cuốn sách chỉ khái quát một cách luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 11

chung và cơ bản nhất nên làm nền tảng để tác giả tham khảo

+ Trường Đại học Luật TP.HCM (2019), Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb.Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Đây là

giáo trình chính thống của Trường Đại học Luật TP HCM, nội dung giáo trình tổng hợp các vấn đề về các quy định chung về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Trong đó, phần các trường hợp hợp đồng vô hiệu cụ thể đề cập đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Tuy nhiên, giáo trình chỉ dừng lại ở mức độ khái quát vấn đề nhưng là tiền đề quan trọng để tác giả làm rõ đối tượng nghiên cứu trong luận văn

- Bài báo, Tạp chí

+ Đặng Thị Thơm (2018), “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao

dịch vay tài sản”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử Tác giả cho rằng giao dịch giả

tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập Tác giả đề cập thực tiễn hiện nay đã cho thấy, các giao dịch dân sự về vay tài sản phát triển nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế Sở dĩ các đối tượng dùng một giao dịch dân sự giả tạo để che giấu đi một giao dịch dân sự thật sự xuất phát từ nhiều nguyên nhân, động cơ và lý do ẩn sau mỗi giao dịch dân sự đó, chẳng hạn nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, nhằm che giấu đi mục đích thực sự của giao dịch dân sự để không cho các chủ thể khác biết, hoặc đạt được điều khoản ràng buộc bất lợi hoặc có lợi hơn so với giao dịch dân sự Những vấn đề được nêu trong bài viết làm cơ sở để tác giả làm sáng tỏ và hoàn thiện đề tài luận văn

+ Vũ Thị Bích Quỳnh (2016), “Chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt

động chuyển nhượng BĐS”, Tạp chí Tài chính điện tử Tác giả chỉ ra rằng việc thu

thuế được thực hiện chủ yếu thông qua nguồn thu nhập chính thức của cá nhân như tiền lương, thù lao, hoa hồng…Trong khi đó, những khoản thu nhập từ việc chuyển luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 12

nhượng chứng khoán, BĐS hoặc hàng ngàn khoản thu nhập khác thường không được kê khai thuế đầy đủ Tác giả cũng nêu rằng trên thực tế, không ít trường hợp đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Bài viết đề cập đến các hành vi tránh thuế phổ biến khi thực hiện chuyển nhượng BĐS, qua đó đề xuất các giải pháp nhằm chống thất thu thuế từ hoạt động này

+ Hải Dương (2018), “Chặn tình trạng trục lợi từ chuyển nhượng nhà, đất

công: Phải khẩn trương sửa Luật”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử Tác giả cho

rằng sửa đổi, bổ sung LĐĐ theo hướng hoàn thiện cơ chế xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất” một cách hợp lý, thỏa đáng, để thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá Đặc biệt, không để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm quá thấp một cách bất bình thường, bởi vì có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước từ đó xuất hiện các tình trạng trốn thuế nhà nước đang được đặt ra một cách cấp thiết Bài viết đưa ra được điều kiện phát sinh hành vi trốn thuế khi chuyển nhượng đất với giá thấp so với giá thực tế để trốn thuế, cùng với dó là thực trạng ngày nay và tác giả cũng đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hành vi trốn thuế nhà nước hiện nay

- Luận văn

+ Lê Thị Diệu Linh (2020), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng BĐS từ thực tiễn tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Huế Đề tài luận văn được tác giả phân tích, làm rõ một số quy định trong việc chuyển nhượng BĐS, tác giả cũng nêu ra một số hạn chế trong chính sách thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS vẫn còn tồn tại một số thiếu sót, vướng mắc trong việc xác định căn cứ tính thuế và thu nhập được miễn thuế Việc xác định căn cứ tính thuế trong nhiều trường hợp còn chưa phù hợp, thiếu sự công bằng cho đối tượng nộp thuế Những quy định về miễn thuế còn chưa chặt chẽ, dẫn đến việc cá nhân lợi dụng những quy định này của pháp luật để lách thuế hoặc trốn thuế Tuy nhiên, tác giả chỉ đi sâu về thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng, nhưng những quan điểm, đánh giá của tác giả về chuyển nhượng BĐS nhằm trốn thuế cũng là cơ sở để việc phân tích, so sánh và đánh giá theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành có được góc nhìn tổng quan hơn nhằm tạo ra sự thống nhất luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 13

trong việc quản lý các giao dịch BĐS

Các công trình nghiên cứu ở trên phần lớn đã đề cập đến những bất cập trong quy định của BLDS 2015, Luật Quản lý thuế 2019, Luật Kinh doanh BĐS 2014, LĐĐ, Luật nhà ở và đã đưa ra kiến nghị thông qua việc nghiên cứu các vụ việc trên thực tiễn Tuy nhiên, các công trình chỉ thể hiện ở các sách chuyên khảo, bài viết, tạp chí, hoặc chỉ là một phần nhỏ nên vẫn chưa phân tích vấn đề một cách cụ thể Chính vì vậy, tác giả nhận thấy rằng cần có một công trình nghiên cứu tổng quan hơn đối với vấn đề này Do đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam”

3 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quy định giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm mục đích trốn thuế theo pháp luật dân sự ở Việt Nam hiện nay Bên cạnh đó, đối chiếu với các tranh chấp trong thực tiễn và từ sự so sánh, nghiên cứu của khoa học pháp lý, chỉ rõ những vấn đề còn bất cập, chưa hoàn thiện để kiến nghị nhằm xây dựng các quy định, hướng xử lý tiến bộ hơn Từ đó cho thấy sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao chất lượng giải quyết án, đảm bảo quyền lợi cho người dân

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài “Giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau:

Để đạt được mục tiêu đó, cần đưa ra những nhiệm vụ sau đây khi nghiên cứu đề tài:

Thứ nhất, nghiên cứu hệ thống pháp lý về chế định giao dịch BĐS giả tạo

nhằm trốn thuế ở Việt Nam hiện nay, nghiên cứu thực tiễn các tranh chấp có liên quan, hướng xử lý của các Tòa án, đối chiếu, so sánh với các quy định của pháp luật nước ngoài để từ đó có cái nhìn đa dạng, khách quan hơn về vấn đề nghiên cứu Làm rõ các trường hợp giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, những căn cứ xác định giả tạo nhằm trốn thuế trong hoạt động giao dịch BĐS và hậu quả pháp luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 14

lý của hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS giả tạo

Thứ hai, trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những điểm bất cập của quy định pháp luật và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến việc xác định các giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản điều chỉnh các vấn đề liên quan đối với hành vi giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế cụ thể là các vấn đề

chính về các trường hợp giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, căn cứ xác định giả tạo nhằm trốn thuế trong hoạt động giao dịch BĐS và hậu quả pháp lý

của hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS giả tạo Từ đó phân tích thực tiễn áp dụng hiện nay về vấn đề này và đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật tại Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi pháp luật Việt Nam về giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế và trong quá trình nghiên cứu, tác giả có tìm hiểu quy định pháp luật một số nước như Pháp, Anh-Mỹ, Nhật Bản, Đức so sánh và rút ra kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam

- Giới hạn về thời gian: Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam từ thời điểm BLDS 2005, 2015; Luật quản lý thuế năm 2006, 2012, 2016 và 2019; Luật kinh doanh BĐS 2006, 2014; LĐĐ 2013; Luật nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay cùng với các văn bản, nghị định hướng dẫn để nghiên cứu đề tài

- Giới hạn vấn đề: Giao dịch BĐS giả tạo là một đề tài rất rộng bao gồm giả tạo nhằm mục đích trốn thuế, giả tạo nhằm tẩu tán tài sản và giả tạo nhằm những mục đích khác Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu xác định những vấn đề nhằm trốn thuế vì lý do giả tạo theo pháp luật trên cơ sở có so sánh với các quy định của pháp luật nước ngoài

Trang 15

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các vấn đề theo “chiều dọc” nhằm làm rõ hơn các nội dung liên quan đến giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế Trong mỗi chương tác giả giải quyết các vấn đề từ góc độ lý luận, thực tiễn cũng như đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật Do đó, đối với từng chương tác giả vận dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau để phân tích, lý giải, giúp người đọc hiểu rõ hơn các vấn đề Trong khi thực hiện đề tài này, tác giả có sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt nội dung đề tài nhằm làm rõ các quy định pháp luật về giao dịch giả tạo liên quan đến BĐS nhằm trốn thuế, khai thác các vấn đề phát sinh trong thực tiễn liên quan đến đề tài và lý giải các đề xuất của tác giả trong từng nội dung các chương

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu nhằm tổng hợp các bài viết công trình nghiên cứu từ đó đánh giá dưới góc nhìn của tác giả về việc xác định giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế

- Phương pháp lịch sử được vận dụng để tìm hiểu lịch sử hình thành và các quy định của pháp luật về giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế để thấy được sự khác biệt của quy định pháp luật qua các thời kỳ Các quy định hiện hành về vấn đề này của BLDS 2015, Luật quản lý thuế 2019, Luật kinh doanh BĐS 2014, LĐĐ 2013, Luật nhà ở 2014 không mang tính chất nhất thời mà có tính kế thừa của các văn bản thời kì trước Phương pháp lịch sử sẽ được sử dụng ở Chương 1 của đề tài thông qua các đạo luật văn bản luật dân sự qua các mốc thời gian 1995, 2005, 2015 và luật quản lý thuế 2006, 2012, 2016, 2019

- Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh các quy định hiện hành với các quy định của các văn bản thời kỳ trước và các tài kiệu có liên quan, cũng như quy định và kinh nghiệm của một số nước về đối tượng nghiên cứu như Pháp, Anh-Mỹ, Nhật Bản, Đức Phương pháp này được tác giả sử dụng tại Chương 1 của luận văn

- Phương pháp kế thừa, tác giả tiếp thu một cách có chọn lọc những kết quả luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 16

nghiên cứu về vấn đề có liên quan đến đề tài của các công trình nghiên cứu có từ các thời kỳ trước về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch dân sự BĐS nhằm trốn thuế Những quan điểm, ý kiến trong các công trình trước được tổng hợp trong đề tài, làm cơ sở để tác giả đưa ra những quan điểm riêng phương pháp kế thừa được sử dụng xuyên suốt trong các chương của đề tài

- Phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn Dựa trên quy định pháp luật hiện hành, đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch dân sự BĐS nhằm trốn thuế theo quy định pháp luật hiện hành để từ đó làm rõ những bất cập tồn tại trong quy định pháp luật và kiến nghị hoàn thiện Phương pháp này được sử dụng chủ yếu tại Chương 2 của đề tài

Ngoài ra, đề tài còn được sử dụng các phương pháp khác như phương pháp giải thích, bình luận để làm rõ vấn đề nghiên cứu Trong một số nội dung, một số bản án được sử dụng để bình luận, phân tích từ đó có cái nhìn bao quát về nội dung đề tài

6 Dự kiến điểm mới của đề tài

Đề tài tập trung làm sáng tỏ những quy định của pháp luật về việc xác định giao dịch dân sự BĐS nhằm trốn thuế Và đặt trong tương quan những quy định của pháp luật dân sự, luật quản lý thuế về mối quan hệ giữa giao dịch dân sự BĐS giả tạo với mục đích nhằm trốn thuế, từ đó chỉ ra những bất cập và đưa ra kiến nghị hoàn thiện về việc xác định giao dịch BĐS nhằm mục đích trốn thuế, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của công dân của nhà nước

Đề tài “Giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau:

Thứ nhất, nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật, có sự so sánh với pháp luật của thời trước và pháp luật nước ngoài về giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, làm rõ căn cứ điều kiện xác định sự tồn tại của giả tạo trong giao dịch BĐS và hành vi trốn thuế trong giao dịch dân sự về BĐS giả tạo, từ đó phân tích các trường hợp giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, đề xác định giả tạo có nhằm mục đích trốn thuế theo ủy quyền hay theo nội dung của hợp đồng là hệ quả luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 17

pháp lý quan trọng, làm rõ các mánh khóe, thủ đoạn để trốn tránh thuế BĐS vì vậy cần đưa ra hướng xử lý đối với các giao dịch BĐS giả tạo nhằm mục đích trốn thuế

Thứ hai, trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những điểm bất cập của quy định pháp luật và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch BĐS giả tạo nhằm mục đích trốn thuế theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam.Từ đó luận văn sẽ đề ra các giải pháp cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật

Luận văn sẽ có ý nghĩa thiết thực, là cơ sở cho việc tham khảo cho những tác giả khác để nghiên cứu nhằm hoàn thiện chế định này trong tương lai

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, nội dung của luận văn gồm hai chương sau:

Chương 1: Những vấn đề chung về giao dịch dân sự bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam

Chương 2: Bất cập của pháp luật về giao dịch dân sự bất động sản hạn chế giao dịch giả tạo vì mục đích trốn thuế ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện

Trang 18

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM MỤC ĐÍCH TRỐN THUẾ THEO PHÁP

LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

1.1.1 Khái niệm về giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế

1.1.1.1 Khái niệm chung về giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự1 Có thể nói giao dịch dân sự

là một loại hình hoạt động của con người (cá nhân, tổ chức…), thông qua đó các chủ thể thể hiện được ý chí, sự tự do, tự nguyện, thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật quy định về các quyền, nghĩa vụ dân sự được phát sinh, thay đổi, chấm dứt, góp phần làm cho giao lưu dân sự phát triển phong phú, đa dạng, phù hợp với tiến độ phát triển kinh tế, xã hội Giao dịch dân sự được phân thành ba loại là hợp đồng dân sự, hành vi pháp lý đơn phương và giao dịch dân sự có điều kiện

Để giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần những điều kiện sau chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật2 Như vậy, một trong

những yếu tố được nhắc đến để một giao dịch dân sự không bị vô hiệu chính là sự tự nguyện của các bên chủ thể tham gia Đây chính là cơ sở dẫn đến sự vô hiệu của giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

1.1.1.2 Khái niệm giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

“Giả tạo” theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là không thật, vì được tạo ra một cách không tự nhiên Tuy nhiên trong khoa học pháp lý thì khái niệm “giả tạo” chưa được đề cập đến mà chỉ được nhắc đến với những khái niệm kèm theo như

1 Điều 116 BLDS 2015

2 Điều 117 BLDS 2015

Trang 19

giao dịch giả tạo, hợp đồng giả tạo Vì vậy, ta có thể hiểu “giả tạo” theo nghĩa Từ điển Tiếng Việt giải thích để từ đó có thể hiểu rõ hơn về vấn đề giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

Mặc dù từ “giả tạo” được quy định tại điều 124 BLDS 2015, nhưng BLDS năm 2015 lại không có bất kỳ một khái niệm hay định nghĩa nào về thuật ngữ này Theo từ điển tiếng việt thì giả tạo là sự không thực chất3 Còn theo một số tác giả, “giao dịch giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch”4

Sự biểu hiện ý chí ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định chính là sự thể hiện ý chí tự nguyện của chủ thể trong giao dịch dân sự Tuy nhiên không phải sự tự nguyện nào cũng làm phát sinh hậu quả pháp lý Có những trường hợp bản thân chủ thể hoàn toàn kiểm soát được sự biểu hiện ý chí ra bên ngoài, không bị tác động chi phối bởi bất cứ yếu tố khách quan nào nhưng cũng không được pháp luật thừa nhận, đó chính là giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học “Giao dịch dân sự do giả tạo là giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu giao dịch có thật khác Trong giao dịch dân sự, các chủ thể không có ý định xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau.”5

Đối với giao dịch dân sự do giả tạo, chủ thể hoàn toàn mong muốn sự thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định mặc dù ý chí đó không phải là ý chí đích thực của chủ thể Nội dung của giao dịch không phải xuất phát từ ý chí đích thực của các bên

Pháp luật các nước đều coi giao dịch giao kết do giả tạo là vô hiệu Bởi mặc dù trong giao dịch này, các bên tham gia là hoàn toàn tự nguyện nhưng lại cố ý bày tỏ ý chí không đúng ý chí đích thực của họ, nghĩa là mặc dù có sự tự nguyện nhưng không thống nhất ý chí bên trong và bên ngoài BLDS và thương mại Thái Lan quy định “Một tuyên bố ý định không thực, được làm với sự đồng lõa của bên kia thì vô

3 Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Đại từ điển tiếng việt, Nxb.Đại học quốc gia TP.HCM, năm 2001, tr.615

4 Hoàng Thế Liên (Chủ biên), Bình luận khoa học BLDS năm 2005, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm

2013, tr.321

5 Nguyễn Ngọc Hòa (Chủ biên), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học - Luật dân sự, Luật hôn nhân và gia

đình, Luật tố tụng dân sự, Trường đại học Luật Hà Nội, Nxb.Công an nhân dân, năm 1999

Trang 20

hiệu.”6 BLDS Nhật Bảncũng quy định“Việc tuyên bố ý chí giả tạo và tiến hành với sự câu kết của bên kia là không có ý nghĩa và bị vô hiệu.”7

BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”8 Như vậy hầu hết pháp luật các nước và pháp luật nước ta đều coi giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo là vô hiệu Về bản chất giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch dân sự mang tính hình thức nhằm che giấu một hoạt động khác và nó được thiết lập không dựa trên ý chí đích thực của các bên Thông thường nó được thiết lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người khác hoặc đối với xã hội, cũng có khi để che giấu một hành vi bất hợp pháp Qua những phân tích trên đây có thể đưa ra khái niệm giao dịch giả tạo là giao dịch dân sự được xác lập không xuất phát từ ý chí đích thực của các bên, không nhằm mục đích xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật mà nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba

1.1.1.3 Khái niệm giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế

BLDS sử dụng nhiều lần thuật ngữ “giả tạo” nhưng không nêu rõ thuật ngữ này cần được hiểu như thế nào Bộ nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng có quy định về giả tạo và cũng không có định nghĩa về giả tạo theo Điều 6:103, “khi các bên đã xác lập một hợp đồng bế ngoài che dấu một thỏa thuận thực chất của họ, thỏa thuận che dấu có giá trị pháp lý giữa các bên”9

6 Điều 109 BLDS và thương mại Thái Lan (các quyền I-VI) năm 1995

7 BLDS Nhật Bản, Civil Code（Part I, Part II, and Part III), Act No 89 of April 27, 1896 “(Fictitious Manifestation of Intention) Article 94 Any fictitious manifestation of intention made in collusion with another party(ies) shall be void The nullity of the manifestation of intention pursuant to the provision of the preceding paragraph may not be asserted against a third party without knowledge.”

8 Điều 124 BLDS năm 2015

9 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập 1), Nxb Đại học quốc gia, năm

2020, tr.721

Trang 21

Theo một số nhà bình luận BLDS, “giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể biện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch”10.Các quyết định được bình luận và BLDS cũng như kinh nghiệm cho thấy giả tạo trong giao dịch dân sự là trường hợp có một giao dịch thể hiện ra bên ngoài nhưng giao dịch này không có thật.Hiện tượng giả tạo tồn tại ở bất kỳ xã hội nào Tuy nhiên, pháp luật phản ứng đối với hiện tượng này như thế nào lại khác nhau, tùy theo từng nước và sự phản ứng này có hiệu quả như thế nào cũng khác nhau ở từng hệ thống luật

Trên thực tế phát hiện giả tạo và áp dụng chế tài về giả tạo chủ yếu không liên quan đến giả tạo để trốn thuế trong khi đó hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường xuyên xảy ra hiện tượng trốn thuế Trường hợp, các bên thỏa thuận ngôi nhà là 1,2 tỷ đồng nhưng chỉ nêu trong hợp đồng trước công chứng là 1 tỷ Đây là trường hơp giả tạo nhưng hiện nay các bản án về giả tạo ở Việt Nam nhìn chung rất ít liên quan đến vấn đề giả tạo nhà trồn thuế Ở Việt Nam, hợp đồng 1,2 tỷ có giá trị pháp lý giữa các bên và hợp đồng 1 tỷ vô hiệu nên bên mua cũng như bên bán không có lợi ích gì mà “tố cáo” sự giả tạo ra Tòa án nên rất ít phát hiện ra vi phạm Ngược lại, đối với lĩnh vực trốn thuế, Pháp lại theo hướng là giữa các bên, thì hợp đồng thực tế vô hiệu và chỉ có hợp đồng bề ngoài có giá trị pháp lý Như vậy, bên mua có lợi khi tố cáo giả tạo vì hợp đồng thực tế vô hiệu nên không phải trả 1,2 tỷ mà chỉ hợp đồng giả tạo có giá trị pháp lý nên chỉ phải trả 1 tỷ: có lợi ích cá nhân khi tố cáo “giả tạo” sẽ thúc đẩy bên mua “tố cáo” giả tạo ra Tòa Với chính sách này, sẽ phát hiện được nhiều giả tạo và làm giảm bớt giả tạo trong thực tế Ở Pháp cơ quan thuế được quyền lựa chọn hợp đồng giả tạo hay hợp đồng thực tế để tính thuế, lợi ích về thuế đối với nhà nước là không thay đổi nhưng cơ hội để phát hiện ra vi phạm lại rất nhiều11

Như vậy, cũng một vấn đề nhưng được giải quyết khác nhau với những hệ quả khác nhau ở Pháp và ở Việt Nam Trên thực tế rất ít phát hiện ra giả tạo nhằm

10 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học BLDS Việt Nam, Nxb.Chính trị quốc

gia Hà Nội, năm 2001, t.1, tr.280

11 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập 1), Nxb Đại học quốc gia, năm

2020, tr.735

Trang 22

trốn thuế vì bên bán cũng như bên mua không có lợi ích gì khi đưa giả tạo ra ánh sáng Hiện nay, Tòa án xác định “hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà, mục đích mà các bên trình bày là để giảm tiền thuế phải nộp cho nhà nước” Tuy nhiên, đây là trường hợp rất hiếm khi biết được liên quan đến giả tạo để trốn thuế Các quy định về giả tạo nhằm trốn thuế không tồn tại trong pháp lệnh hợp đồng dân sự mà chỉ xuất hiện một cách minh thị từ khi có BLDS

Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”12 Như vậy, đối với một tài sản nhưng các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận…) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế

Như vậy theo tác giả khái niệm giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế có thể được hiểu như sau: “Giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế là một loại giao dịch được xác lập từ giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu đi một giao dịch dân sự khác, thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự về mua bán, chuyển nhượng hay vay tài sản là BĐS nhằm mục đích trốn thuế” Khi các chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự về BĐS giả tạo thì giữa nội dung, mục đích mong muốn của các bên sẽ được thể hiện trên một hình thức giao dịch dân sự đó nhằm trốn thuế, có thể bằng văn bản, lời nói hoặc một hành vi nhất định

Tuy nhiên, trên thực tế có những trường hợp giữa nội dung, mục đích, mong muốn của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự về BĐS giả tạo lại không được thể hiện bằng chính hình thức của giao dịch đó mà lại được che giấu, nguỵ tạo bằng một giao dịch dân sự khác Mục đích giao kết thực sự của các bên chỉ được thể hiện tại một giao dịch dân sự, còn một giao dịch dân sự kia nhằm che giấu giao dịch dân sự có thật

12 Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019

Trang 23

1.1.2 Đặc điểm của giao dịch dân sự giả tạo trong giao dịch dân sự về bất động sản nhằm trốn thuế

1.1.2.1 Mang đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu

Đó là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật, khi giao dịch vô hiệu, các bên phải gánh chịu những hậu quả pháp lý nhất định, có thể bất lợi về vật chất hay tinh thần, không đạt được mục đích đã xác định khi xác lập giao dịch, nếu chưa thực hiện giao dịch thì ko đc thực hiện nữa, nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt, nếu đã thực hiện phải trả lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận từ nhau

1.1.2.2 Đặc điểm riêng của giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

Gồm ba đặc trưng quan trọng nhất có thể phân biệt giao dịch được xác lập do giả tạo với các loại giao dịch bị vô hiệu khác

- Một là, không có sự thống nhất giữa ý chí thực sự bên trong và bày tỏ ý chí

thực sự ra bên ngoài

Giao dịch giả tạo đáp ứng mọi yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự, tuy nhiên nó bị xác định vô hiệu là do không đảm bảo được tính tự nguyện về ý chí giữa các bên tham gia, tính tự nguyện ở đây không đảm bảo không phải do sự cưỡng ép, cưỡng chế mà bởi vì nó không đảm bảo giữa ý chí thực và sự biểu hiện ý chí ra bên ngoài trong giao dịch, là phạm trù chủ quan thuộc khả năng xử sự của chủ thể được pháp luật công nhận và cho phép Pháp luật nước ta quy định các chủ thể khi tham gia giao dịch phải thể hiện được ý chí đích thực của mình ra bên ngoài Mọi thỏa thuận không phản ánh được đúng ý chí của các bên đều dẫn tới vô hiệu Tuy nhiên để hạn chế các trường hợp vô hiệu mà gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên thì pháp luật một số nước vẫn thừa nhận hiệu lực của các giao dịch khi có sự nhầm lẫn đơn phương Giao dịch chỉ vô hiệu trong trường hợp cả hai bên chủ thể đều biết trước sự sai lệch ý chí đích thực với sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài hoặc buộc các bên phải biết trước mới dẫn đến sự vô hiệu

Pháp luật quy định giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu do xuất phát từ việc các bên chủ thể khi tham gia giao dịch đã ko có sự thống nhất giữa ý chí đích thực bên luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 24

trong và sự biểu hiện bên ngoài, đồng nghĩa với việc không có sự tự nguyện, có nghĩa sự tự nguyện ở đây không chỉ là sự tự nguyện ở việc xác lập giao dịch mà tự nguyện trong chính bản thân các chủ thể Các bên phải biểu hiện ý chí một cách thoải mái và trung thực mong muốn của mình, yếu tố tự nguyện phải được hiểu một cách rõ ràng và đúng đắn như vậy mới đảm bảo cho việc xác lập giao dịch giữa các bên và không vi phạm pháp luật

- Hai là, có sự thông đồng, thống nhất từ trước giữa các bên chủ thể tham gia giao dịch dân sự giả tạo

Vấn đề cơ bản để xác định một giao dịch dân sự là giả tạo là ý chí giả tạo tồn tại ở các chủ thể Ý chí giả tạo đó không phải xuất phát từ một phía, không phải xuất phát trong khi giao dịch dân sự giả tạo được xác lập mà đã có sự thông đồng trước trước khi có sự xác lập giao dịch giả tạo giữa các chủ thể Nếu không có sự thông đồng trước giữa các bên thì dù có thể bị tuyên vô hiệu nhưng không thể khẳng định giao dịch đó là giao dịch giả tạo

Có thể nó yếu tố thông đồng trước giữa các chủ thể là yếu tố đặc trưng để khẳng định giao dịch dân sự đó là giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

- Ba là, thường tồn tại song song ít nhất hai giao dịch dân sự, đó là giao dịch

dân sự giả tạo và giao dịch dân sự đích thực

Giao dịch dân sự xác lập do giả tạo còn một điểm nổi bật để phân biệt với các giao dịch khác là các giao dịch bình thường chỉ là giao kết dưới một dạng hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng này nhưng giao dịch dân sự do giả tạo thì khác Các bên xác lập giao dịch không nhằm mục đích phát sinh quyền và nghĩa vụ của giao dịch này mà nhằm che giấu một giao dịch khác,có nghĩa rằng giao dịch dân sự bình thường thì chỉ có một giao dịch tồn tại còn giao dịch dân sự dược xác lập do giả tạo có tới ít nhất hai giao dịch tồn tại, giao dịch giả tạo thể hiện ra bên ngoài nhưng lại ko có giá trị trên thực tế, giao dịch ẩn giấu bên trong mới là giao dịch thực, phát sinh quyền và nghĩa vụ, giao dịch giả tạo chỉ mang tính hình thức còn giao dịch ẩn giấu mới mang tính nội dung thực sự của giao dịch, chỉ có giao dịch giả tạo mới bị vô hiệu hoàn toàn còn giao dịch ẩn giấu kia vẫn có thể có luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 25

hiệu lực nếu đảm bảo đầy đủ những điều kiện để một giao dịch có hiệu lực theo quy định của pháp luật

Pháp luật quy định “mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”13 Xuất phát từ mục đích của giao dịch giả tạo, có thể các bên tham gia nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba hoặc vi phạm ý chí của nhà nước, vì lẽ đó bị vô hiệu là đương nhiên mà không cần có sự yêu cầu của chủ thể có quyền lợi liên quan, hơn nữa thời hiệu vô hiệu là vĩnh viễn, không có giới hạn thời gian

1.2 CÁC TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

1.2.1 Giả tạo về nội dung và bản chất của giao dịch dân sự về bất động sản

1.2.1.1 Giả tạo liên quan đến chủ thể, nội dung của giao dịch dân sự về bất động sản

Về mặt chủ thể ký kết hợp đồng giả sử đáp ứng điều kiện chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Đồng thời chủ thể tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất phải là người có quyền sở hữu hoặc là đồng sở hữu về tài sản giao dịch và đặc biệt là cần nắm rõ ý chí của chủ thể tham gia giao dịch dân sự có hoàn toàn tự nguyện ký kết, xác lập giao dịch hay không Tuy nhiên, xét các bên mong muốn thực hiện hành vi trốn thuế và đảm bảo cho giao dịch BĐS vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá thấp Ý chí của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm hay tránh số tiền thuế phải nộp nhưng lại thể hiện ý chí là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Còn bên nhận chuyển nhượng thì ý chí tại thời điểm ký kết hợp đồng là mong muốn mua được tài sản là thửa đất của người chuyển nhượng với giá rất rẻ, nhưng thật chất mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là để đảm bảo cho hoạt động tránh nộp thuế Như vậy một trong những dấu hiệu nhận biết một hợp đồng giả tạo là thể hiện ý chí và bày tò ý chí tự nguyện của các bên khi tham gia giao dịch không thống nhất với nhau Trường hợp giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên không thống nhất nhau, trái

Trang 26

ngược với nhau và hoàn toàn sai mục đích chuyển nhượng cho ta thấy rõ có tính giả tạo trong giao dịch dân sự này

Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà các chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch dân sự Và lợi ích của giao dịch mà các bên mong muốn đạt được phải là lợi ích chính đáng, phù hợp với quy định của pháp luật, không được vi phạm điều cấm của pháp luật cũng như không được trái với đạo đức xã hội Xét hợp đồng giả tạo chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy mục đích mà các bên ký kết hợp đồng không phải là để chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên với nhau, mà mục đích của bên chuyển nhượng là để giảm được số tiền thuế phải nộp và mục đích của bên nhận chuyển nhượng là “mua” được thửa đất với giá rất rẻ so với giá thị trường Tuy nhiên để có chứng cứ chứng minh bên nhận chuyển nhượng gian dối là điều rất khó khăn

Vấn đề về ủy quyền trong giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế có thể thấy ủy quyền được quy định BLDS về đại diện theo ủy quyền Theo đó, “cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”14

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền15.Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp có sự đồng ý của bên ủy quyền; do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được Việc ủy quyền lại

Trang 27

không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu16.BLDS năm 2015 không quy định rõ phạm vi hay là những vấn đề được ủy quyền Nội dung được quy định cụ thể tại một số văn bản pháp luật chuyên ngành Tuy nhiên, việc ủy quyền phải bảo đảm quy định chung tại Điều 3, Điều 9, Điều 10 BLDS năm 2015 Theo đó, cá nhân, pháp nhân thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình, không được trái với các nguyên tắc cơ bản và giới hạn của việc thực hiện quyền dân sự

Với quy định chung về ủy quyền như trên, thực tế không ít trường hợp xác lập giao dịch mua bán BĐS nhưng không phải bằng hợp đồng mua bán tài sản mà thông qua hợp đồng ủy quyền Phổ biến là những trường hợp mua bán nhà, , quyền sử dụng đất qua nhiều người trung gian, nói cách khác, những trường hợp người môi giới, người có mục đích “đầu tư” khi mua tài sản để tiếp tục bán lại cho người tiếp theo nên để “né” thuế và không mất nhiều thời gian khi thực hiện các thủ tục hành chính chuyển quyền sở hữu/quyền sử dụng, đã áp dụng quy định về ủy quyền

để thực hiện

1.2.1.2 Giả tạo liên quan đến bản chất của giao dịch dân sự về bất động sản

Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng mua bán tài sản nên giá chuyển nhượng được xác định theo nguyên tắc xác định giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, tài sản là đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng là quyền tài sản gắn liền với đất đai và giá trị quyền sử dụng đất “là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” nên giá chuyển nhượng được xác định thông qua giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Trong các hợp đồng mua bán tài sản thông thường, giá mua bán do các bên thỏa thuận và Nhà nước tôn trọng tự do ý chí của các bên chủ thể Nhà nước chỉ can thiệp vào giá đối với các hợp đồng mua bán nếu tài sản là đối tượng của hợp đồng là loại tài sản mà việc chuyển giao, sử dụng nó liên quan đến lợi ích chung của cộng đồng, trong đó có tài sản là quyền sử dụng đất

Trang 28

Sự can thiệp của Nhà nước vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở việc Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, giá thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất Giá đất của UBND tỉnh thường dựa trên các báo cáo thống kê về giá chuyển nhượng trung bình trên tất cả các xã, phường ở địa bàn và trong thời hạn 05 năm UBND tỉnh sẽ tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất Qua đối chiếu với các giá đất chuyển nhượng trong các vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thấy rằng giá đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất mà Hội đồng định giá đã định theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng Chính vì vậy, đây là một dấu hiệu rất quan trọng để nhận biết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo

1.2.1.3 Giả tạo trong giao dịch dân sự về bất động sản được thể hiện bởi một giao dịch dân sự và không có một giao dịch nào che dấu

Đó có thể là những giao dịch dân sự được xác lập với mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba như trốn thuế, tạo ra một hợp đồng mua bán giả tạo nhằm tránh việc tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ Theo đó BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”17 Trường hợp này giao dịch dân sự

được xác lập có sự tự nguyện khi thể hiện ý chí tuy nhiên sự thể hiện ý chí này lại nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với một chủ thể khác, thông thường được chia ra hai trường hợp Bản thân chủ thể tham gia giao dịch đã tồn tại một nghĩa vụ với chủ thể khác, do đó để trốn tránh nghĩa vụ này chủ thể đã xác lập một giao dịch giả tạo

Trường hợp để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ trong một hợp đồng vay tài sản, ông S đã ký hợp đồng giả tạo bán nhà cho người thân của mình là chị X nhằm tránh trường hợp ngôi nhà có thể bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của ông S Khi

Trang 29

tham gia giao dịch, chủ thể có thể phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định với nhà nước, nhưng chủ thể đã xác lập giao dịch với sự giả tạo

Ví dụ đối vối trường hợp giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con gái mình là chị K nhưng để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhà nước thì hai người đã ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trên thực tế tình trạng xác lập giao dịch giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế là vô cùng phố biến, các chủ thể hoặc ký tặng hợp đồng tặng cho thay cho hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng mua bán nhưng giá cả thể hiện trong hợp đồng lại thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế Mục đích cuối cùng của giao dịch giả tạo này là để một bên không phải thực hiện nghĩa vụ với người thứ ba hoặc với nhà nước mặc dù thực tế họ ý thức được phải thực hiện nghĩa vụ đó Do đó đã vi phạm quy định của pháp luật về nghĩa vụ dân sự Để bảo vệ lợi ích của nhà nước cũng như lợi ích của người thứ ba nên pháp luật đã có quy định nghiêm khắc đối với trường hợp giao dịch giả tạo này, đó là vô hiệu vĩnh viễn mà không cần phán quyết của tòa án, không như các loại giao dịch vô hiệu khác

1.2.2 Giả tạo về nội dung, giá cả trong giao dịch dân sự về bất động sản

1.2.2.1 Chuyển nhượng, tặng cho bất động sản qua trung gian

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”18 thì được miễn thuế thuế thu nhập cá nhân Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ thân thuộc để trốn thuế Với trường hợp hai anh em có mối quan hệ họ hàng thân thuộc chuyển nhượng BĐS cho nhau, theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) nêu trên thì đây là đối tượng phải nộp thuế Tuy nhiên, để tránh thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, thì người rể thứ nhất làm thủ tục chuyển nhượng cho bố vợ, sau

18 Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)

Trang 30

đó bố vợ lại chuyển nhượng tiếp cho người rể thứ hai Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế Bằng cách này, người bán nhà đã tránh phải nộp thuế

Hay như tại Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập miễn thuế Vậy nếu căn nhà đứng tên vợ chồng anh trai, nay anh ruột và chị dâu tặng nhà cho em trai thì người em trai vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân khoản “quà tặng” do giao dịch tặng cho giữa chị dâu với em chồng không được miễn thuế Trường hợp này, người vợ có thể làm thủ tục tặng phần sở hữu của mình cho chồng, sau đó người anh trai làm thủ tục tặng nhà cho em trai Hoặc vợ chồng người anh làm thủ tục tặng nhà cho bố mẹ, sau đó bố mẹ làm thủ tục tặng nhà đó lại cho người em trai

Một ví dụ điển hình trong việc lợi dụng quy định của hệ thống văn bản pháp luật là vụ việc tránh thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho Công ty cổ phần Sữa Việt Nam (Vinamilk) Chủ sở hữu căn nhà số 190 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, TP.HCM đã làm giấy tặng nhà cho con gái.19

Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)20 quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ là thu nhập miễn thuế, do vậy, con gái khi được tặng nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân Do con gái chưa đủ tuổi thành niên cha mẹ đại diện con gái ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho Vinamilk với giá hơn 37,8 tỷ đồng, cô con gái viết giấy cam kết đây là căn nhà sở hữu duy nhất nên được miễn thuế thu nhập cá nhân Mặc dù, cơ quan thuế nghi ngờ đây là hành vi lách thuế nhưng đối chiếu theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật Dân sự thì người bán nhà kể trên đã không vi phạm Người có thu nhập từ bán nhà đã được lợi 756 triệu đồng

19 Ánh Hồng (2013), “Bị nghi ngờ trốn thuế khi bán nhà”, Báo Tuổi trẻ online, địa chỉ:

“https://nhadat.tuoitre.vn/bi-nghi-ngo-tron-thue-khi-ban-nha-555744.htm” truy cập lúc: 01/10/2022

20 Khoản 1, 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)

Trang 31

(Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng)21 – số tiền mà người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Bên cạnh đó, không ít đối tượng còn lợi dụng các quy định thông thoáng về con nuôi, chẳng hạn như người chuyển nhượng có thể làm thủ tục nhận nuôi con nuôi trong những trường hợp phù hợp để trốn thuế Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì các đối tượng lại làm thủ tục chấm dứt việc nuôi con nuôi

1.2.2.2 Thỏa thuận thấp giá chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế

Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”22

Trên cơ sở của Hiến pháp, trong quan hệ dân sự, quyền của pháp nhân và cá nhân được tôn trọng với nguyên tắc tự do cam kết, tự do thỏa thuận, cụ thể BLDS năm 2015 quy định“Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”23 Hiến pháp và BLDS đều

quy định các quyền trên “bị hạn chế theo quy định của luật”, “không vi phạm điều cấm của luật”, điều đó có nghĩa là chỉ quy định cấm của Luật, chứ không phải là

21 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC

22 Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013

Trang 32

“pháp luật” nói chung Nguyên tắc trong BLDS có tính định hướng cho toàn bộ các quan hệ được điều chỉnh theo pháp luật dân sự

Trong quan hệ hợp đồng, giao dịch, có những vấn đề pháp luật không quy định cụ thể vì tôn trọng nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng cần phải “không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”, “không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” Về mặt định hướng, quy định pháp luật là như trên, nhưng trong thực tế, nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận đã được cố tình “vận dụng” trong nhiều trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch, nhất là vấn đề về thỏa thuận giá cả trong giao dịch chuyển nhượng BĐS để trốn thuế, dẫn đến việc thất thu thuế của Nhà nước mà khó có cơ sở để xác định được hành vi vi phạm; hoặc các bên thỏa thuận hủy hợp đồng, giao dịch đã ký kết và sau đó tiến hành ký kết hợp đồng, giao dịch tiếp với người khác để thực hiện mục đích chuyển nhượng tài sản qua nhiều lần mà không phải nộp thuế

Thực tế này đã được ghi nhận trong các báo cáo của các cơ quan chức năng nhà nước, các hợp đồng chuyển nhượng BĐS đều có giá trị thực tế rất cao nhưng các bên tham gia đều thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá quy định của UBND tỉnh dẫn đến kê khai không đúng giá trị thực tế, gây khó khăn trong việc tính thuế, làm giảm số thuế phải nộp

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua với chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thuế thu nộp ngân sách

Đối với những đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS, khi có nhu cầu ký hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng/tặng cho BĐS cho nhau, mà trong đó có người không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập, thì họ đều thực hiện thủ tục chuyển nhượng/tặng cho từng bước với nhau theo từng đối tượng được miễn thuế, nhằm tránh việc phải nộp thuế thu nhập cá nhân Đa số hồ sơ luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 33

mới trúng đấu giá sau khi có GCN quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hoặc bằng giá UBND tỉnh quy định Điều này không những tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, gây thất thu thuế cho nhà nước mà còn khiến cho cơ quan thuế khó xác định người thực hiện giao dịch sở hữu bao nhiêu BĐS

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) “thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy

nhất”24 thì được miễn thuế thu nhập cá nhân Hiện nay, việc xác nhận trường hợp cá nhân có tài sản duy nhất vẫn chưa có quy định cụ thể, các hướng dẫn hiện tại đều không yêu cầu người nộp thuế có địa chỉ hộ khẩu khác với địa chỉ nhà ở, đất ở giao dịch phải chứng minh mình không sở hữu nhiều hơn một căn nhà ở, đất ở Cơ quan thuế không có cơ sở để xác định đó có phải là nhà ở, đất ở duy nhất không

Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thì giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng25 Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định Trường hợp UBND cấp tỉnh không

24 Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)

25 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 “Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định Số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế”

Trang 34

có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

Như vậy, hệ thống văn bản pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định nhưng do căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân của người bán và thuế trước bạ của người mua là giá chuyển nhượng, vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế Trong trường hợp này chỉ Nhà nước chịu thất thu thuế

1.2.2.3 Giao dịch mua bán bất động sản bằng giấy viết tay

Ở nhiều địa phương, do nhận thức của người dân còn thấp nên nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất hiện vẫn tồn tại theo hình thức viết tay giữa các cá nhân Điều này chưa đủ căn cứ pháp lý để cơ quan thuế tính thuế bởi theo quy định, việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS chỉ xảy ra khi hoạt động chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước chứng thực

Việc không tiến hành lập hồ sơ xin cấp GCN quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất và thực hiện giao dịch theo thỏa thuận bằng giấy viết tay không chỉ khiến nhà nước bị thất thu thuế trong các giao dịch này, mà còn khiến các cơ quan chức năng ở địa phương, nơi cá nhân mua bán BĐS cư trú khó xác định người chuyển nhượng hiện có bao nhiêu BĐS và đâu là BĐS duy nhất

Do nhận thức của người dân còn thấp nên nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất vẫn tồn tại theo hình thức viết tay giữa các cá nhân Điều này chưa đủ căn cứ pháp lý để cơ quan thuế tính thuế, bởi theo quy định, việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS chỉ xảy ra khi hoạt động chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước chứng thực26

26Vũ Thị Bích Quỳnh (2016), “Chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động

sản” Tạp chí Tài chính, kỳ I tháng 11/2016

Trang 35

1.2.2.4 Hủy bỏ hợp đồng hình thành tài sản trong tương lai với chủ đầu tư

Theo quy định Thông tư số 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên phần tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng27

Nhà đầu tư ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc ký hợp đồng góp vốn để nhận về phần đất tương ứng) với chủ đầu tư Khi nhà đầu tư A thực hiện giao dịch mua bán với nhà đầu tư B, họ không đưa nhau ra phòng công chứng để chuyển nhượng, lại Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, mà nhà đầu tư A sẽ lập biên bản hủy bỏ hợp đồng với chủ đầu tư Chủ đầu tư sử dụng lại hợp đồng cũ nhưng chỉ thay đổi tên người mua mới là nhà đầu tư B Bằng cách này, nhà đầu tư A đã không phải nộp thuế thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng

1.3 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

1.3.1 Căn cứ xác định giao dịch giả tạo

Việc nhận biết một hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận cũng như thực tiễn giải quyết vì chứng cứ để chứng minh đây là một hợp đồng giả tạo là rất khó, không thể cung cấp được trong khi một bên đưa chứng cứ chứng minh đây là hợp đồng dân sự hoàn toàn phù hợp đúng theo quy định của pháp luật Căn cứ pháp luật đã quy định để giải quyết hợp đồng giả tạo theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005 và Điều 124 BLDS năm 2015 sẽ bị vô hiệu Chính vì vậy, điều tất yếu là phải làm rõ các yếu tố khách quan và chủ quan của nó là có tồn tại

27 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 36

cùng một lúc hai hợp đồng, một hợp đồng mà các bên thiết lập về mặt hình thức phù hợp với quy định pháp luật và một hợp đồng khác bị che giấu

Việc xác định giao dịch có gia tạo hay không có hệ quả pháp ý rất quan trọng Tòa án không thể tùy tiện khẳng định có giả tạo khi không có cơ sở pháp lý chắc chắn là các bên đã xác lập một giao dịch không có thật Tuy nhiên, khác với các trường hợp hợp đồng bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa thì Tòa án chỉ được phép tuyên bố hợp đồng này vô hiệu khi có yêu cầu từ bên có quyền yêu cầu theo quy định của luật Đối với hợp đồng giả tạo thì Tòa án sẽ có quyền tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu khi phát hiện yếu tố giả tạo trong quá trình giải quyết mà không cần đến sự yêu cầu của bên nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba (ví dụ: truy thu thuế) Ngoài ra đối với việc xác định giao dịch vô hiệu do bị giả tạo không bị giới hạn bởi thời hiệu khởi kiện theo quy định tại BLDS 201528

Ví dụ trên thực tế có thể căn cứ vào tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng bề ngoài như các bên có hợp đồng vay tiền, có thỏa thuận tiền lãi suất mà bên chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng; thu thập thêm các biên nhận giao nhận tiền giữa các bên; có biên nhận về việc bên chuyển nhượng có trả tiền lãi cho bên nhận chuyển nhượng sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã đứng tên trong GCN quyền sử dụng đất nhưng vẫn còn nhận tiền trả lãi của bên chuyển nhượng Có chứng cứ thể hiện bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không có thỏa thuận với nhau về phương thức và thời hạn giao nhận quyền sử dụng đất khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Đối với trường hợp thửa đất mà các bên giao dịch có tài sản gắn liền trên đất như nhà ở, công trình nhà xưởng sản xuất hoặc cây trồng lâu năm trên đất các bên không có thỏa thuận về tài sản trên đất giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng Kể cả trường hợp tài sản trên thửa đất là nhà ở hoặc công trình nhà xưởng thuộc quyền sử dụng của người thứ ba trên đất, họ cũng không biết gì về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng không có ý

28 Khoản 3 điều 132 BLDS năm 2015

Trang 37

kiến gì về tài sản của người thứ ba trên đất Trong hợp đồng không thể hiện có tài sản là nhà ở trên đất và các bên cũng không có lập văn bản riêng thỏa thuận và cũng không có bất cứ thỏa thuận miệng nào có liên quan đến tài sản của người thứ ba Xác minh thực tiễn từ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến khi phát sinh tranh chấp không tự thỏa thuận giải quyết được phải yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án thì bên chuyển nhượng là người thực tế quản lý, sử dụng thửa đất này, bên nhận chuyển nhượng không quản lý, sử dụng

Xác minh thực tiễn khi các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng không có đến phần đất để xem xét thửa đất, bên nhận chuyển nhượng không quan tâm đến ranh giới thửa đất Đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng không biết cụ thể chính xác ranh giới phần đất nhận chuyển nhượng ở ví trí tứ cận như thế nào, không biết trên phần đất có tài sản gì hay không Các bên không có tiến hành đo đạc lại thửa đất trước khi làm thủ tục sang tên giấy GCN quyền sử dụng đất, mà sang toàn bộ diện tích trong GCN quyền sử dụng đất Bên nhận chuyển nhượng không có hiệp thương ranh với các hộ giáp ranh đất mình nhận chuyển nhượng

Lời khai của những người làm chứng xác định biết bên chuyển nhượng chỉ vay tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và họ có đến trả tiền lãi cho bên nhận chuyển nhượng một lần hoặc vài lần cùng với bên chuyển nhượng hoặc đi trả tiền lãi một mình do bên chuyển nhượng nhờ Các file tài liệu ghi âm tiếng nói có nội dung chứng minh đây là hợp đồng vay tiền (nếu có), trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thừa nhận tiếng nói của mình thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định tiếng nói của bên nhận chuyển nhượng trong băng ghi âm để chứng minh mối quan hệ giữa họ là vay tiền với nhau chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án sẽ ra quyết định trưng cầu giám định tiếng nói, tiến hành thu thập ghi âm tiếng nói của các bên để làm mẫu gửi kèm với file tài liệu ghi âm cần giám định để yêu cầu giám định Xác minh giá đất thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất mà các bên thỏa thuận ghi luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 38

trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như số tiền bên nhận chuyển nhượng đã giao cho bên chuyển nhượng

1.3.2 Căn cứ xác định hành vi trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản

Hợp đồng giả tạo nhằm mục đích trốn thuế thường xuyên xảy ra trong thực tiễn và hình thức giả tạo rất đa dạng, tùy thuộc vào sự tưởng tượng của người tham gia giao dịch Để có giả tạo thì thường có hai giao dịch: một giao dịch bề ngoài và một giao dịch bị che giấu bởi giao dịch bề ngoài (giao dịch bề ngoài che giấu giao dịch thực tế)

Thứ nhất, căn cứ liên quan đến chủ thể tham gia giao dịch hai bên mua và

bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS

Thứ hai, căn cứ liên quan đến giả tạo về nội dung của hợp đồng là trường

hợp đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế

Thứ ba, căn cứ liên quan đến giả tạo về bản chất của hợp đồng Có nghĩa là,

các bên đã thay đổi bản chất của hợp đồng, tức hợp đồng bề ngoài và hợp đồng thực tế có bản chất khác nhau như bề ngoài là hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động nhưng thực tế các bên lại giao kết hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản và có thể thỏa thuận bằng lời nói, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 39

với giá thực tế giao dịch, theo đó có thể tồn tại song song hai loại hợp đồng Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có GCN đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND

1.3.3 Phương thức trốn thuế trong hoạt động giao dịch dân sự về bất động sản

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có

thể thỏa thuận bằng văn bản và có thể thỏa thuận bằng lời nói, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch Theo đó có thể tồn tại song song hai loại hợp đồng như: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại toà Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có GCN đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND nhằ mục đích tốn đóng thuế cao

Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công

trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế

Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng

chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS

1.4 XỬ LÝ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM MỤC ĐÍCH TRỐN THUẾ

1.4.1 Xử lý giả tạo trong mối quan hệ giữa các bên

1.4.1.1 Đối với hợp đồng “bề ngoài”

Trong mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch có giả tạo, chúng ta thấy Bộ nguyên tắc châu Âu về hợp đồng theo hướng hợp đồng thực tế có giá trị pháp lý luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 40

giữa các bên Điều đó có nghĩa hợp đồng giả tạo không có giá trị pháp lý Ở dây, “một bên không thể viện dẫn giao dịch giả tạo để đối kháng với bên kia”29

Ở Việt Nam, theo BLDS: “giao dịch giả tạo vô hiệu Như vậy, hợp đồng bề ngoài (giả tạo) là vô hiệu Thực tế, Tòa án thường xuyên không thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng giả tạo

Ví dụ, ông Hồ Văn H và vợ chồng ông Nguyễn Thành N, bà Lê Thị Kim L có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 1.207,6m2 đất thuộc huyện NB, TP.HCM do ông đứng tên GCN quyền sử dụng đất với giá 3.200.000.000 đồng Hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng của Văn phòng Công chứng Q, TP.HCM giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng để chịu thuế thấp Sau khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, vợ chồng ông N, bà L không thanh toán tiền cho ông H, ông vẫn giữ GCN quyền sử dụng đất Nay ông yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy GCN quyền sử dụng đất ngày của UBND huyện NB; vì ông N, bà L không thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3.200.000.000 đồng cho ông

Theo TANDTC, ông H chuyển nhượng cho ông N, bà L diện tích 1.207,6m2đất thuộc huyện NB, TP.HCM với giá 200.000.000 đồng Ông H xác định thật sự giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 3.200.000.000 đồng, nhưng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng để được chịu thuế thấp Ông N, bà L cho rằng giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên là 200.000.000 đồng đúng như hợp đồng đã ký kết; ông N đã thừa nhận giá chuyển nhượng thửa đất nói trên ghi trong Hợp đồng 200.000.000 đồng là giả tạo Giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng cũng không phù hợp với giá thực tế trên thị trường Có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để “chịu thuế thấp”)

Theo quy định tại khoản 3 Điều 402, khoản 5 Điều 698 BLDS năm 2005, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các bên không thống nhất về giá chuyển

29 G.Rouhette (chủ biên), Bộ nguyên tắc châu Âu về hợp đồng Sđd, tr.266