các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT AGE Số năm hoạt động của doanh nghiệp Age of the firm FEM Mô hình ước lượng tác động cố định Fixed Effect Model GROW Tăng trưởng doanh nghiệp Business Growth G

Trang 1

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Công nghiệp TP Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Mỹ Linh

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày 26 tháng 12 năm 2020

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: 1 PGS.TS Phan Đình Nguyên - Chủ tịch Hội đồng

2 TS Bùi Hữu Phước - Phản biện 1 3 TS Nguyễn Duy Sữu - Phản biện 2 4 TS Nguyễn Hoàng Hưng - Ủy viên 5 TS Nguyễn Thị Mỹ Phượng- Thư ký

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ)

Trang 3

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Lâm Thị Kiều My MSHV: 16083761 Ngày, tháng, năm sinh: 24/06/1992 Nơi sinh: Quảng Ngãi Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã chuyên ngành: 6040201

I TÊN ĐỀ TÀI:

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành

Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

Xác định và đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

II NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài) III NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài) IV NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: (Ghi rõ học hàm, học vị, họ, tên)

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công và phê duyệt của Giảng viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị

Mỹ Linh, tôi đã thực hiện đề tài:“ Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động

kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam ”

Để hoàn thành đề tài này, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Mỹ Linh đã tận tình, chu đáo hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này

Mặc dù đã có nhiều cố gắng để thực hiện đề tài một cách hoàn chỉnh nhất nhưng trong buổi đầu làm quen với công tác nghiên cứu khoa học không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định, vì thế tôi rất mong nhận được sự góp ý của giảng viên hướng dẫn và Hội đồng để đề tài được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trang 5

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Đề tài sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dựa vào phương pháp bình phương bé nhất (OLS) để ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Kết quả mô hình cho thấy hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng bởi cơ cấu vốn, tỷ lệ tài sản cố định, tăng trưởng doanh nghiệp, số năm hoạt động, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ lạm phát Từ những kết quả trên, đề tài cũng đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

ABSTRACT

The thesis uses the multi-variable linear regression model based on the least-squares method (OLS) to estimate the factors affecting the performance of real estate enterprises listed on the Vietnamese securities market Model results show that real estate businesses' performance is influenced by capital structure, fixed assets ratio, enterprise growth, years of operation, and economic growth rate From the above results, the topic has also proposed some solutions to improve real estate businesses' performance in the current period

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “ Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh

doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” là công trình nghiên cứu của chính tác giả Nội dung được đúc

kết từ quá trình học tập và các kết quả nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, số liệu sử dụng là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Luận văn được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Mỹ Linh

Học viên

Lâm Thị Kiều My

Trang 8

MỤC LỤC

MỤC LỤC VDANH MỤC HÌNH ẢNH VIIIDANH MỤC BẢNG BIỂU IXDANH MỤC CÁC VIẾT TẮT X

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu 3

1.5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 5

1.6 Bố cục của luận văn 5

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM 72.1 Tổng quan về Hiệu quả hoạt động kinh doanh 7

2.1.1 Hiệu quả hoạt động kinh doanh 7

2.1.2 Vai trò của hiệu quả hoạt động kinh doanh đối với các Doanh nghiệp 8

2.1.3 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh 9

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản 10

2.2.1 Các yếu tố chủ quan 10

2.2.2 Các yếu tố khách quan 13

2.3 Các nghiên cứu trước 16

2.3.1 Các nghiên cứu trên thế giới 16

2.3.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam 19

2.4 Kết luận chương 2 22

CHƯƠNG 3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 23

3.1 Quy trình nghiên cứu 23

3.2 Mô tả dữ liệu nghiên cứu 23

3.3 Mô hình nghiên cứu 24

Trang 9

3.4 Đo lường các biến trong mô hình nghiên cứu 26

3.4.1 Lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sỡ hữu (ROE) 26

3.4.2 Cấu trúc vốn (LEV) 26

3.4.3 Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW) 27

3.4.4 Quy mô doanh nghiệp (SIZE) 27

3.4.5 Số năm hoạt động của DN (AGE) 28

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

4.1 Tổng quan ngành Bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua 35

4.1.1 Đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam qua các năm 2010 – 2018 35

4.1.2 Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản trong giai đoạn 2010 – 2018 43

4.2 Thống kê mô tả các biến nghiên cứu 47

4.3 Kết quả mô hình nghiên cứu 48

4.3.1 Phân tích tương quan mô hình nghiên cứu 48

4.3.2 Kiểm định mô hình nghiên cứu 49

4.3.3 Kiểm định các giả thiết hồi quy mô hình nghiên cứu 52

4.4 Tổng hợp kết quả kiểm định mô hình nghiên cứu 54

4.5 Đối chiếu kết quả nghiên cứu 56

4.6 Thảo luận kết quả nghiên cứu 57

4.6.1 Cơ cấu vốn (LEV) 57

4.6.2 Tài sản cố định của doanh nghiệp (TANG) 58

4.6.3 Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW) 58

4.6.4 Số năm hoạt động của doanh nghiệp (AGE) 59

Trang 10

4.6.5 Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) 59

5.2.1 Xây dựng cơ cấu vốn phù hợp 63

5.2.2 Tăng trưởng doanh nghiệp 64

5.2.3 Số năm hoạt động của doanh nghiệp 65

5.2.4 Tỷ lệ lạm phát 65

5.2.5 Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế 65

5.3 Một số kiến nghị khác 66

5.3.1 Đẩy mạnh uy tín và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp 66

5.3.2 Đối với Nhà nước 67

5.4 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 67

5.4.1 Hạn chế của đề tài 68

5.4.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo 69

5.5 Kết luận của chương 5 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

PHỤ LỤC 73

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN 87

Trang 11

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 4.1 Những cột mốc đáng chú ý của thị trường BĐS hơn 20 năm qua 35

Hình 4.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS giai đoạn 2010-2018 38

Hình 4.3 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS (tín dụng tiêu dùng) giai đoạn 2010-2018 39

Hình 4.4 CPI và tăng trưởng tín dụng BĐS 40

Hình 4.5 Vốn FDI giai đoạn 2010-2018 40

Hình 4.6 Quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng BĐS với nguồn cung mới 41

Hình 4.7 Giá trị tồn kho của các doanh nghiệp BĐS 42

Hình 4.8 Tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2010-2018 44

Hình 4.9 Tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2010-2018 45

Trang 12

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1Tổng hợp và so sánh kết quả các nghiên cứu trước 20

Bảng 3.1 Mô tả các biến được sử dụng trong mô hình hồi quy 30

Bảng 4.1Thống kê mô tả các biên nghiên cứu 47

Bảng 4.2 Hệ số tương quan giữa các biến trong mô hình nghiên cứu 48

Bảng 4.3 Phân tích hồi quy theo Pooled Regression 50

Bảng 4.4 Phân tích hồi quy theo Fixed effects model 51

Bảng 4.5 Phân tích hồi quy theo Random effects model 52

Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả nghiên cứu 56

Bảng 4.7 So sánh kết quả nghiên cứu 57

Trang 13

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT

AGE Số năm hoạt động của doanh nghiệp Age of the firm

FEM Mô hình ước lượng tác động cố định Fixed Effect Model

GROW Tăng trưởng doanh nghiệp Business Growth

GDP Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Gross Domestic Product

HĐKD Hoạt động kinh doanh Business activities

LNSIZE Logarit tự nhiên tổng tài sản Log of sales

MBVR Tỷ số giá trị thị trường của vốn chủ sỡ

hữu trên giá trị sổ sách vốn chủ sỡ hữu

P/E Giá mỗi cổ phần trên thu nhập mỗi cổ

REM Mô hình ước lượng tác động ngẫu nhiên Random Effect Model

ROE Thu nhập trên vốn chủ sỡ hữu Return on Equity

ROI Lợi nhuận trên vốn đầu tư Return on Investement

assests

Trang 14

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong thời kỳ hội nhập kinh tế toàn cầu, sự cạnh tranh luôn là động lực để các doanh nghiệp tìm cách phát huy tối đa tiềm năng của mình để đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất Đối với doanh nghiệp, việc hội nhập kinh tế đã đem lại cơ hội cũng như mở rộng thị trường, nâng cao công nghệ sản xuất Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp phải không ngừng nâng cao khả năng cạnh tranh, chiến lược tài chính và hiệu quả hoạt động kinh doanh của mình

Doanh nghiệp kinh doanh có hiệu quả là doanh nghiệp thỏa mãn tối đa các nhu cầu về hàng hóa và dịch vụ, thu được nhiều lợi nhuận và đem lại hiệu quả cao nhất Ngoài ra, hiệu quả hoạt động kinh doanh còn biểu hiện mức độ phát triển theo chiều sâu, phản ánh trình độ khai thác các nguồn lực trong sản xuất nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp Như vậy, có thể nói mục tiêu chính của sản xuất kinh doanh đó chính là lợi nhuận Để đảm bảo sự thành công, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình một chiến lược phát triển tốt nhất

Có thể nói, Ngành Bất động sản đóng vai trò và vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế với tốc độ phát triển công nghiệp và đô thị hóa ngày càng gia tăng hứa hẹn sức hấp dẫn đối với ngành kinh doanh Bất động sản trong tương lai Tuy nhiên, ngành Bất động sản cũng đang chịu tác động trực tiếp của tình trạng suy thoái kinh tế toàn cầu từ năm 2010-2013 như: sự suy giảm thị trường chứng khoán, lãi suất ngân hàng tăng cao, giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng và thời gian gần đây thị trường Bất động sản đã trở nên sôi động hơn Năm 2016-2017 thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực hơn nữa với các dự án nhà ở thương mại có những điều chỉnh về giá cả và chính sách bán hàng phù hợp hơn Trong năm 2018, nhìn chung thị trường bất động sản vẫn phát triển ổn định, các sản phẩm nhà ở và phân khúc thị trường được tái cơ cấu hợp lý hơn… Có thể thấy, thị trường Bất động sản Việt Nam từ khi hình thành cho đến nay đã trải qua bao giai đoạn khó khăn và phát triển, thị trường đã có sự biến đổi chất và dần trở nên chuyên nghiệp

Trang 15

hơn khi có sự hỗ trợ từ những chính sách pháp lý của Chính phủ Tại các thành phố lớn như: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng vẫn luôn luôn là nơi thu hút các nhà đầu tư, các nguồn nhân lực trên toàn quốc về học tập và làm việc, từ đó có nhu cầu sinh sống lâu dài và tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở

Để vượt qua những thách thức và khai thác nhiều cơ hội, các nhà quản trị tài chính của doanh nghiệp ngành Bất động sản cần xác định các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh để tạo cho mình một năng lực cạnh tranh bền vững, có thể hoạt động thành công trên thị trường trong nước và quốc tế

Xuất phát từ tầm quan trọng cũng như tính cấp bách và sự cần thiết phải tìm hiểu các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản, tác giả đã chọn đề tài

“Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Xác định và đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu nêu trên, nội dung của đề tài tập trung đi vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau đây:

 Những yếu tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam ?

 Các gợi ý nào nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam ?

Trang 16

1.3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu về các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh đối với các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu các yếu tố dưới góc độ tài chính

Nghiên cứu này tập trung thu thập dữ liệu, phân tích và đưa ra kết luận về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của 44 doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2010 đến năm 2018 được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động kinh doanh và các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản ở Việt Nam niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định lượng: Cụ thể là phân tích hồi quy bảng (Panel regression) để xác định hệ số hồi quy, trên cơ sở đó xây dựng phương trình các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Để kết quả ước lượng là không chệch đòi hỏi phải kiểm soát được biến nhiễu, cả các biến quan sát được lẫn không quan sát được Đối với các biến nhiễu quan sát được, có thể sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến cổ điển (MCLR) Đối với các biến nhiễu không quan sát được tuỳ vào đặc điểm khác nhau giữa các đối tượng và thời gian mà chúng ta lựa chọn mô hình hồi quy tác động cố định hay tác động ngẫu nhiên Cả hai mô hình hồi quy này đòi hỏi chúng ta phải sử dụng dữ liệu bảng Mô hình hồi quy tác động cố định ( Fixed-Effects) và tác động ngẫu nhiên (Random-Effects) được sử dụng trong phân tích dữ liệu bảng giúp cho các kết quả ước lượng của tham số trong mô hình tin cậy hơn, đồng thời cho phép xác định và

Trang 17

đo lường tác động những tác động này không thể xác định và đo lường khi sử dụng dữ liệu chéo hoặc dữ liệu thời gian

Ước lượng OLS cho mô hình tác động ngẫu nhiên sẽ cho các tham số ước lượng không chệch nhưng lại không hiệu quả Hơn nữa, các ước lượng của sai số chuẩn và do đó thống kê sẽ không còn chính xác Sỡ dĩ như vậy vì ước lượng OLS bỏ qua sự tự tương quan trong thành phần sai số Để kết quả ước lượng không chệch và hiệu quả, chúng ta có thể sử dụng ước lượng GLS khả thi (FGLS) để khắc phục hiện tương sai số tự nhiễu tự tương quan Ước lượng FGLS còn được gọi là ước lượng tác động ngẫu nhiên

Ngoài hai phương pháp tác động cố định và tác động ngẫu nhiên, trong một số trường hợp nhà nghiên cứu vẫn sử dụng ước lượng OLS thô ( Pooled OLS) cho dạng dữ liệu thu thập này.Ước lượng thô là ước lượng OLS trên tập dữu liệu thu được của các đối tượng theo thời gian, do vậy nó xem tất cả các hệ số đều không thay đổi giữa các các đối tượng khác nhau và không thay đổi theo thời gian ( Gujarati, 2004)

Sự phù hợp của ước lượng tác động ngẫu nhiên và tác động cố định được kiểm chứng trên cơ sở so sánh với ước lượng thô Cụ thể, ước lượng tác động cố định được kiểm chứng bằng kiểm định F với giả thuyết H0 cho rằng tất cả các hệ số vi đều bằng 0 (nghĩa là không có sự khác biệt giữa các đối tượng hoặc các thời điểm khác nhau) Bác bỏ giả thuyết H0 với mức ý nghĩa cho trước (mức ý nghĩa 5% chẳng hạn) sẽ cho thấy ước lượng tác động cố định là phù hợp Đối với ước lượng tác động ngẫu nhiên, phương pháp nhân tử Lagrange (LM) với kiểm định Breusch-Pagan được sử dụng để kiểm chứng tính phù hợp của ước lượng (Baltagi, 2008 trang 319) Theo đó, giả thuyết H0 cho rằng sai số của ước lượng thô không bao gồm các sai lệch giữa các đối tượng var(vi) = 0 (hay phương sai giữa các đối tượng hoặc các thời điểm là không đổi) Bác bỏ giả thuyết H0, cho thấy sai số trong ước lượng có bao gồm cả sự sai lệch giữa các nhóm, và phù hợp với ước lượng tác động ngẫu nhiên

Trang 18

Kiểm định Hausman sẽ được sử dụng để lựa chọn phương pháp ước lượng phù hợp giữa hai phương pháp ước lượng tác động cố định và tác động ngẫu nhiên (Baltagi, 2008 trang 320; Gujarati, 2004 trang 652) Giả thuyết H0 cho rằng không có sự tương quan giữa sai số đặc trưng giữa các đối tượng (vi) với các biến giải thích Xit trong mô hình Ước lượng RE là hợp lý theo giả thuyết H0 nhưng lại không phù hợp ở giả thuyết thay thế Ước lượng FE là hợp lý cho cả giả thuyết H0 và giả thuyết thay thế Tuy nhiên, trong trường hợp giả thuyết H0 bị bác bỏ thì ước lượng tác động cố định là phù hợp hơn so với ước lượng tác động ngẫu nhiên Ngược lại, chưa có đủ bằng chứng để bác bỏ H0 nghĩa là không bác bỏ được sự tương quan giữa sai số và các biến giải thích thì ước lượng tác động cố định không còn phù hợp và ước lượng ngẫu nhiên sẽ ưu tiên được sử dụng

1.5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Việc nghiên cứu và kết quả nghiên cứu của đề tài này chủ yếu có ý nghĩa quan trọng về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu sẽ cho nhà quản trị tài chính hiểu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh, mức độ ảnh hưởng của chúng và có các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh

1.6 Bố cục của luận văn

Đề tài này bao gồm 5 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu

Chương này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu, trình bày tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên

cứu, ý nghĩa về mặt khoa học cũng như thực tiễn của đề tài Chương 2: Tổng quan lý luận

Trong chương 2, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết nghiên cứu của hiệu quả hoạt động kinh doanh và các nghiên cứu thực nghiệm trước của các giả trong và ngoài nước Trên cơ sở lý thuyết đó, chương này đưa ra các giả thuyết nghiên cứu

Trang 19

Chương 3: Mô hình nghiên cứu

Dựa trên các cơ sở đã nêu trong chương 1 và chương 2, trong chương 3 sẽ trình bày mô hình nghiên cứu bao gồm việc xây dựng mô hình nghiên cứu, cách thức thiết lập và tính toán các yếu tố trong mô hình nghiên cứu, mô tả dữ liệu, cách thức thu thập dữ liệu và nêu lên các phương pháp phân tích dữ liệu nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Với mô hình đã nêu trong chương 3, được sử dụng phần mềm Stata, chương này sẽ trình bày kết quả nghiên cứu bao gồm kết quả phân tích ma trận tương quan của các yếu tố giải thích, kiểm định các hiện tượng đa cộng tuyến, kiểm định phương sai của sai số không đổi, hiện tượng tự tương quan Từ những cơ sở dữ liệu đó, tác giả sẽ bắt đầu phân tích hồi quy tuyến tính, thiết lập và kiểm định phù hợp của hàm hồi quy, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu Dựa trên kết quả đó sẽ trình bày phân tích, đánh giá về mối tương quan giữa các biến trong mô hình nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và khuyến nghị

Trong chương này, tác giả sẽ đưa ra những kết luận chính, khuyến nghị đồng thời cũng nêu lên những hạn chế của đề tài nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo

Trang 20

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM

2.1 Tổng quan về Hiệu quả hoạt động kinh doanh

2.1.1 Hiệu quả hoạt động kinh doanh

Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là đánh giá khả năng sinh lời của doanh nghiệp, được biểu hiện thông qua mối quan hệ giữa việc khai thác các nguồn lực và việc chi phối các nguồn lực đó nhằm đạt được mục tiêu mà doanh nghiệp đã đề ra Để tồn tại và phát triển mỗi doanh nghiệp đều có những mục tiêu khác nhau và mục tiêu cuối cùng đó là tối đa hóa lợi nhuận dựa trên các cơ sở sử dụng các nguồn lực của doanh nghiệp một cách tối ưu nhất Để thực hiện điều đó, doanh nghiệp sẽ phải sử dụng nhiều tiêu chí, phương pháp khác nhau và hiệu quả hoạt động kinh doanh là một trong những tiêu chí hữu hiệu nhất

Thông qua việc tính toán, hiệu quả hoạt động kinh doanh không những cho phép các nhà quản trị kiểm tra đánh giá tính hiệu quả của doanh nghiệp mà còn cho phép các nhà quản trị phân tích tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến nó, để từ đó đưa ra được các biện pháp điều chỉnh thích hợp trên cả hai phương diện giảm chi phí, tăng kết quả nhằm nâng cao hiệu quả các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Doanh nghiệp kinh doanh có hiệu quả là điều kiện để nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, cũng như kích thích người lao động tăng năng suất lao động và nâng cao những phúc lợi cho người lao động

 Hoạt động kinh doanh = Kết quả đầu ra – Chi phí đầu vào  Hoạt động kinh doanh = Kết quả đầu ra/Chi phí đầu vào

Như vậy “Hiệu quả sản xuất kinh doanh là phạm trù kinh tế, biểu hiện sự phát triển kinh tế theo chiều sâu, nó phản ánh trình độ khai thác và sử dụng các nguồn lực

Trang 21

trong quá trình tái sản xuất nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh với chi phí bỏ ra ít nhất mà đạt hiệu quả cao nhất” (Bùi Xuân Phong, 2007)

2.1.2 Vai trò của hiệu quả hoạt động kinh doanh đối với các Doanh nghiệp

Hiện nay, với sự phức tạp của cơ chế thị trường dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp với nhau trong khi đó các nguồn lực sản xuất ngày càng giảm nhưng nhu cầu của con người lại ngày càng cao và đa dạng hơn Chính vì vậy, doanh nghiệp phải tìm một phương thức hoạt động riêng, đưa ra những chiến lược hiệu quả, phù hợp với hình thức kinh doanh của mình để có thể tồn tại và phát triển Như vậy, hiệu quả hoạt động kinh doanh có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đến doanh nghiệp

Có thể nói, hiệu quả hoạt động kinh doanh là điều kiện quan trọng trong việc phát triển và tồn tại của doanh nghiệp Chính vì thế, doanh nghiệp phải đảm bảo thu nhập để có thể bù đắp các chi phí đầu ra trong quá trình hoạt động Hiệu quả hoạt động kinh doanh càng cao, doanh nghiệp càng có điều kiện mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ tiên tiến hiện đại…Hoạt động kinh doanh có hiệu quả cũng là tiền đề để nâng cao phúc lợi cho người lao động từ đó kích thích người lao động tăng năng suất lao động

Thị trường kinh doanh ngày càng phát triển, sự cạnh tranh của các doanh nghiệp sẽ trở nên gay gắt hơn Hiệu quả hoạt động kinh doanh là một trong những tiêu chí để có thể thúc đẩy sự tiến bộ của các doanh nghiệp trong kinh doanh Chất lượng sản phẩm, giá cả và các yếu tố khác là các yếu tố quan trọng trong thời điểm này Doanh nghiệp phải cung cấp được những sản phẩm, dịch vụ tốt hơn Hiệu quả hoạt động kinh doanh là điều kiện thực hiện mục tiêu bao trùm của doanh nghiệp là tối

đa hóa lợi nhuận: Để có được lợi nhuận, doanh nghiệp phải tiến hành các hoạt động

sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm cung cấp cho thị trường Muốn vậy, doanh nghiệp phải sử dụng một số nguồn lực nhất định Doanh nghiệp càng sử dụng tiết kiệm các nguồn lực này bao nhiêu sẽ càng có cơ hội để thu được nhiều lợi nhuận Hiệu quả hoạt động kinh doanh là phạm trù phản ánh tính tương đối của việc sử

Trang 22

dụng tiết kiệm các nguồn lực xã hội nên đây là điều kiện để thực hiện mục tiêu của doanh nghiệp

Để đáp ứng những nhu cầu hiện nay của thị trường thì các doanh nghiệp phải nâng cao trình độ, đổi mới hoạt động kinh doanh, đổi mới tổ chức, bộ máy quản lý, cải tiến nghiệp vụ kinh doanh, quản lý và sử dụng tốt mọi nguồn lực trong doanh nghiệp Thông qua đó đạt được mục tiêu của doanh nghiệp và đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước

2.1.3 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh

Ta cũng có thể hiểu theo cách đơn giản nhất là hiệu quả hoạt động kinh doanh được đo bằng lợi nhuận sau thuế, được xác định bằng doanh thu từ hoạt động kinh doanh trừ cho tổng chi phí đầu vào, theo công thức sau:

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp = Doanh thu – Tổng chi phí

Chỉ số này phản ánh hiệu quả phần lợi nhuận của doanh nghiệp, đó là phần chênh lệch giữa kết quả đầu ra và chi phi đầu vào của doanh nghiệp sau một quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh

Tuy nhiên, chỉ số trên không cho ta biết được khả năng sử dụng các chi phí đầu vào có tối ưu hay không Điều này có thể dẫn đến cách hiểu sai lầm những doanh nghiệp có tài sản lớn, nguồn vốn lớn sẽ hoạt động hiệu quả hơn những doanh nghiệp có tài sản, nguồn vốn nhỏ hơn Để khắc phục được nhược điểm này, người ta có thể sử

dụng các chỉ số hiệu quả sau:

Để đo lường mức độ hiệu quả hoạt động kinh doanh công cụ đo lường được sử dụng phổ biến nhất chỉ số lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) hoặc là lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI) Trong đó, xét theo phương diện tài chính thì hai công cụ ROA và ROE được đánh giá là công cụ quan trọng nhất dùng để đánh giá hiệu quả hoạt động doanh nghiêp

 Lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)

Trang 23

Chỉ số này cho các chủ đầu tư biết số đồng lời thu được khi họ bỏ ra một đồng tài sản

Chỉ số này tính số lượng tài sản được doanh nghiệp sử dụng để hỗ trợ các hoạt động kinh doanh, xác định doanh nghiệp có thể tạo ra một tỷ suất lợi nhuận ròng đủ lớn trên tài sản của mình

 ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản

 Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)

Chỉ số này là thước đo chính xác để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy tạo ra bao nhiêu đồng lời Đây là một trong những chỉ số phổ biến bởi cách tính đơn giản và dễ so sánh giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành nghề nhưng có quy mô lại khác nhau, hoặc nhiều hoạt động đầu tư khác nhau như: ngành bất động sản, chứng khoán, dự án kinh doanh, những điều này sẽ giúp các nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định nhanh chóng

 ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu

Ngoài ra, ở một số nước có thị trường chứng khoán phát triển mạnh thì hiệu quả hoạt động còn được đo bằng các chỉ số thị trường như : giá mỗi cổ phần trên thu nhập mỗi cổ phần (P/E), tỷ số giá thị trường của vốn chủ sỡ hữu trên giá trị sổ sách của vốn chủ sỡ hữu (MBVR), và chỉ số Tobin’s Q

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản

2.2.1 Các yếu tố chủ quan

Là các yếu tố thuộc tiềm lực của doanh nghiệp có thể kiểm soát ở mức độ nào đó và sử dụng để khai thác các cơ hội kinh doanh Trong giới hạn của luận văn, tác giả chỉ đề cập đến các yếu tố tiềm lực của doanh nghiệp

Tiềm lực tài chính là một yếu tố nói lên thế mạnh của doanh nghiệp thông qua nguồn vốn mà doanh nghiệp huy động vào trong kinh doanh, khả năng phân phối và quản lí các nguồn vốn trong kinh doanh được thể hiện qua các báo cáo tài chính

Trang 24

Việc đánh giá các yếu tố này sẽ cho thấy được về tình hình hoạt động của một doanh nghiệp Đây là một số yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

 Tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp

Các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao thì hiệu quả hoạt động kinh doanh cũng sẽ cao vì các doanh nghiệp có thể tạo ra lợi nhuận từ các khoản đầu tư của mình Tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp là một trong những chỉ số tốt để dự đoán được sự phát triển và thành công trong tương lai của doanh nghiệp mình Do đó, các cổ phiếu của các doanh nghiệp này sẽ được các nhà đầu tư đánh giá cao và hoạt động trong các năm tới của doanh nghiệp này cũng sẽ được các ngân hàng đánh giá cao hơn, dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn hơn Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng cũng giúp doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh

Theo Frank (1988) cho là quy mô ban đầu của doanh nghiệp là một công cụ tốt cho biết sự thành công trong tương lai của doanh nghiệp, tăng trưởng gần đây là dấu hiệu tốt cho sự mong đợi hiệu quả hoạt động kinh doanh và do đó đưa đến sự tương quan tích cực giữa sự tồn tại và tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp Nghiên cứu của Safarova (2008) cũng nói rằng các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng tăng dần đều ngày càng tăng được lợi nhuận trong khi các công ty có tốc độ tăng trưởng giảm dần dễ làm thiệt hại hợp đồng và cuối cùng thoát khỏi thị trường và nghiên cứu cũng cho thấy rằng tốc độ tăng trưởng có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

 Quy mô doanh nghiệp

Quy mô doanh nghiệp có thể được thể hiện qua nhiều chỉ tiêu khác nhau như: doanh thu, tổng tài sản, số công nhân, nguồn vốn Doanh nghiệp có quy mô lớn thì sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi về uy tín, thương hiệu nên có khả năng tiếp cận được các nguồn vốn tốt hơn Theo lý thuyết kinh tế: “Lợi thế kinh tế nhờ quy mô – Economy of scale” thể hiện rằng: Doanh nghiệp có quy mô càng lớn thì có cơ hội để tăng trưởng và kết quả kinh doanh khả quan hơn Bởi các công ty có quy mô lớn sẽ có

Trang 25

nhiều khả năng khai thác quy mô kinh tế và hưởng lợi đàm phán tốt hơn đối với khách hàng và nhà cung cấp của công ty Ngoài ra, công ty phải đối mặt với ít khó khăn trong việc việc tiếp cận nguồn vốn cho đầu tư Những doanh nghiệp có quy mô lớn sẽ dễ dàng khai thác lợi thế theo quy mô nhằm tối thiểu hóa chi phí đầu vào và gia tăng hiệu quả kinh doanh (Yang và Chen 2009) Quan điểm này được sự nhất trí nhà kinh tế học như: Zeitun & Tian (2007)

 Cấu trúc vốn của doanh nghiệp

Cấu trúc vốn được đo bằng tỉ lệ nợ trên vốn chủ sỡ hữu Nó cho thấy việc DN sử dụng vốn vay nợ như thế nào Theo lý thuyết Modigliani &Miller (1963) đã đưa ra nghiên cứu việc loại bỏ giả thiết về thuế thu nhập doanh nghiệp, với thuế thu nhập doanh nghiệp thì việc sử dụng nợ sẽ làm tăng giá trị của doanh nghiệp, tác giả cho rằng trong trường hợp có thuế thu nhập DN, cơ cấu vốn có liên quan tới giá trị DN Doanh nghiệp sử dụng cấu trúc vốn sẽ gia tăng được lợi nhuận cho vốn chủ sở hữu Nếu sử dụng phù hợp, doanh nghiệp có thể dùng các nguồn vốn có chi phí cố định, để tạo ra lợi nhuận Với đặc tính chi phí lãi vay được xác định là chi phí có được trước khi xác định thu nhập trừ thuế, DN sẽ tận dụng được lợi ích của lá chắn thuế để giảm số thuế phải nộp Trong khi đó chi phí vốn chủ sỡ hữu không có được ưu điểm này vì cổ tức là yếu tố sau thuế Vì vậy, giá trị DN được tăng lên khi sử dụng nợ vay nhờ lợi ích của tấm chắn thuế

Lý thuyết cơ cấu vốn tối ưu thì cho thấy rằng cơ cấu vốn có ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn bình quân và giá trị của công ty Khi doanh nghiệp có được một cấu trúc vốn tối ưu thì ở đó chi phí sử dụng bình quân của doanh nghiệp là nhỏ nhất và giá trị của doanh nghiệp là lớn nhất

Như vây, theo lý thuyết của MM (1963) và lý thuyết cơ cấu vốn tối ưu cho thấy rằng việc lựa chọn và sử dụng vốn như thế nào sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu vốn và hiệu quả hoạt động kinh doanh có mối quan hệ với nhau Từ các nghiên cứu trước đây của Zeitun & Tian (2007), Onaolapo & Kajola

Trang 26

(2010); Gleason, K.Mathur & I.Mathur (2000) đều nhận thấy cấu trúc vốn có ảnh hưởng ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

 Số năm hoạt động của doanh nghiệp

Số năm hoạt động của doanh nghiệp thể hiện số năm mà doanh nghiệp đã hoạt động trong ngành Các doanh nghiệp hoạt động lâu năm có thể tích tụ được nhiều vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh cũng như các dự án đầu tư mới của mình Đồng thời, doanh nghiệp cũng tích tụ được kinh nghiệm tạo được mối quan hệ sâu rộng giúp các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh Do đó, có thể là một mối quan hệ tích cực giữa tuổi doanh nghiệp và lợi nhuận Theo kết quả nghiên cứu của Onaolapo & Kajola (2010) thì thời gian hoạt động của doanh nghiệp là nhân tố có ảnh hưởng đến hiệu quả HĐKD của doanh nghiệp

 Tài sản cố định

Cấu trúc tài sản thể hiện cấu trúc đầu tư tài sản của doanh nghiệp Tài sản cố định dễ dàng theo dõi, quản lý và có thể thế chấp vay Theo Himmelberg (1999) thì cấu trúc tài sản tác động lên lợi nhuận của doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp có cấu trúc tài sản thấp thì tương quan nghịch chiều với lợi nhuận của doanh nghiệp, còn đối với các doanh nghiệp có cấu trúc tài sản cao thì tương quan cùng chiều với lợi nhuận của doanh nghiệp

2.2.2 Các yếu tố khách quan

Là các yếu tố có thể tác động đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp theo những xu hướng khác nhau, những yếu tố này có thể vừa tạo ra những cơ hội và cũng có thể hạn chế khả năng thực hiện mục tiêu của doanh nghiệp Việc nghiên cứu những yếu tố khách quan này không nhằm mục tiêu làm nó theo ý kiến của mình mà là để tạo ra khả năng thích ứng với các xu hướng của doanh nghiệp hiện nay

 Yếu tố chính trị, luật pháp

Trang 27

Tiền đề quan trọng cho hoạt động kinh doanh là ổn định chính trị, thay đổi về chính trị có thể gây ảnh hưởng đến sự phát triển của doanh nghiệp khác Một chính sách pháp luật hoàn thiện sẽ giúp các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh hơn, Chính trị và pháp luật của một quốc gia ổn định cho phép doanh nghiệp có thể đánh giá được sự rủi ro và ảnh hưởng của nó đến doanh nghiệp như thế nào Chính vì thế, yếu tố chính trị, pháp luật không thể thiếu khi doanh nghiệp bước vào thị trường kinh doanh

 Lãi suất

Trong các nguồn vốn huy động thì nguồn vốn doanh nghiệp thường quan tâm nhất đó là vay ngân hàng Lãi suất cho vay phản ánh giá cả của đồng vốn mà các doanh nghiệp phải trả cho người cho vay là các Ngân hàng Thương mại Đối với các doanh nghiệp, lãi suất cho vay hình thành nên chi phí vốn và là chi phí đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh Do đó, mọi sự biến động về lãi suất cho vay trên thị trường cũng đều tác động trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp Khi lãi suất cho vay của NHTM tăng sẽ đẩy chi phí đầu vào và giá thành sản phẩm tăng lên, làm suy giảm lợi nhuận cũng như khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp, gây ra tình trạng thua lỗ, phá sản trong hoạt động kinh doanh Xu hướng tăng lãi suất Ngân hàng sẽ luôn đi liền với xu hướng cắt giảm, thu hẹp quy mô và phạm vi của các hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế và ngược lại Lãi suất cho vay thấp luôn là động lực khuyến khích các doanh nghiệp mở rộng đầu tư, phát triển các hoạt động kinh doanh và qua đó kích thích tăng trưởng trong toàn bộ nền kinh tế

 Tỷ giá

Tỷ giá luôn là mối quan tâm của các doanh nghiệp Trong các năm qua tình hình lạm phát cao, tỷ giá luôn biến động theo xu hướng tăng nên các doanh nghiệp thường thu được khoản chênh lệch tài chính khá cao từ tỷ giá Tuy nhiên từ năm 2012 đến nay tình hình tỷ giá ít biến động hơn, vì thế doanh thu từ biến động tỷ giá không còn đáng kể Nhìn chung tỷ giá biến động theo xu hướng tăng dần nên nó có tác động tích cực đến các doanh nghiệp

Trang 28

 Đối thủ cạnh tranh

Đối thủ cạnh tranh như: các doanh nghiệp kinh doanh cùng một loại sản phẩm, các nhà sản xuất,…đều có sự ảnh hưởng đến các doanh nghiệp Một doanh nghiệp có khả năng cạnh tranh thì mới có thể tồn tại và những doanh nghiệp yếu hơn sẽ bị đẩy ra khỏi thị trường kinh doanh Việc cạnh tranh lẫn nhau sẽ giúp các doanh nghiệp có thể nâng cao khả năng hoạt động của mình để có thể phục vụ khách hàng được tốt hơn, năng động và hiệu quả kinh doanh sẽ cao hơn

 Yếu tố khách hàng

Để có thể quyết định doanh nghiệp có thành công hay thất bại thì khách hàng là một trong những nhân tố quan trọng để thể hiện điều đó Khách hàng là những người sử dụng các dịch vụ và có khả năng thanh toán về những dịch vụ mà doanh nghiệp kinh doanh Tùy theo từng nhóm khách hàng, lứa tuổi, mức thu nhập,… thì mỗi nhóm sẽ có một phản ánh quá trình mua sắm của họ Chính vì thế, để có thể nâng cao hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp phải có những chính sách để đáp ứng nhu cầu của khách hàng cho phù hợp

 Nhà cung ứng

Nhà cung ứng là những doanh nghiệp tham gia sản xuất kinh doanh các mặt hàng trong và ngoài nước mà doanh nghiêp hợp tác cung cấp những hàng hóa và dịch vụ đó Người cung ứng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp không phải nhỏ thể hiện trong việc thực hiện hợp đồng cung ứng, độ tin cậy về chất lượng hàng hoá, giá cả, thời gian, điạ điểm theo yêu cầu …

 Yếu tố kỹ thuật công nghệ

Ảnh hưởng đến yêu cầu đổi mới công nghệ trong thiết bị khả năng sản xuất sản phẩm với chất lượng khác nhau, năng suất lao động và khả năng cạnh tranh, lựa chọn và cung cấp công nghệ

 Điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng

Trang 29

Các yếu tố điều kiện tự nhiên như khí hậu, thời tiết ảnh hưởng đến chu kỳ sản xuất kinh doanh trong khu vực hoặc ảnh hưởng đến hoạt động dự trữ Đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các điều kiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh một mặt tạo cơ sở cho kinh doanh thuận lợi khi khai thác cơ sở hạ tầng sẵn có của nền kinh tế, mặt khác nó cũng có thể gây hạn chế khả năng đầu tư, phát triển kinh doanh đặc biệt với doanh nghiệp thương mại trong quá trình vận chuyển, bảo quản, phân phối…

2.3 Các nghiên cứu trước

2.3.1 Các nghiên cứu trên thế giới

Kimberly C.Gleason và các cộng sự (2000) nghiên cứu sử dụng số liệu 198 công ty bán lẻ của 14 quốc gia ở Châu Âu đã đo lường hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp được đo lường bằng lợi nhuân trên tài sản ROA Kết quả nghiên cứu cho thấy nợ có mối quan hệ ngược chiều với hiệu quả hoạt động doanh nghiệp Cấu trúc vốn tác động đáng kể đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp Ngoài ra, kết quả còn cho thấy, quy mô công ty cũng có mối quan hệ thuận chiều với hiệu quả hoạt động doanh nghiệp Doanh nghiệp có quy mô càng lớn thì lợi nhuận thu được càng nhiều hơn so với những doanh nghiệp nhỏ hơn

Zeitun and Tian (2007) đã thực hiện nghiên cứu các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh trên hai phương diện là tài chính và thị trường trong giai đoạn 1989-2003 và phân tích của 167 công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán

Amman-Jordan, với ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực phi tài chính Đại diện

nghiên cứu trên thị trường hiệu quả hoạt động của các công ty gồm các chỉ số: Tobin’s Q, ROE, ROA, P/E Các yếu tố có tác động đến hiệu quả kinh doanh bao gồm: tỷ lệ nợ, tốc độ tăng trưởng, quy mô doanh nghiệp, thuế, ngành nghề kinh doanh, tỷ trọng tài sản cố định Các yếu tố tác động dương đến hiệu quả kinh doanh gồm: quy mô công ty, tốc độ tăng trưởng, thuế, ngành nghề kinh doanh (Bất động sản, hóa học và dầu mỏ, dịch vụ giáo dục, ), tỷ trọng tài sản cố định Tỷ trọng tài sản, tỷ lệ nợ có tác động âm đến hiệu quả kinh doanh

Trang 30

Onaolapo & Kajola (2010) đã nghiên cứu về các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh, dữ liệu nghiên cứu dựa trên 30 công ty phi tài chính niêm yết trên thị trường chứng khoán Nigeria, giai đoạn 2001-2007 được đại diện bởi chỉ số ROA, ROE và kết luận dựa trên kết quả của mô hình hồi quy OLS Các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh đó là: Tỷ lệ nợ, Quy mô doanh nghiệp, vòng quay tài sản, tài sản hữu hình, tăng trưởng kinh tế, số năm thành lập của công ty, ngành nghề kinh doanh Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng Tỷ lệ nợ, tài sản hữu hình có tác động tiêu cực còn vòng quay tài sản, quy mô doanh nghiệp và số năm hoạt động doanh nghiệp có tác động tích cực tới ROA, ROE Các yếu tố ngành nghề kinh doanh có tác động đến HQKD, cụ thể:

 Ngành rượu bia, thực phẩm và đồ uống, ngành hóa học, in ấn, xuất bản, thuốc lá, thiết bị văn phòng có tác động mạnh đến HQKD-ROA

 Ngành rượu bia, thực phẩm và đồ uống, ngành xây dựng, có tác động mạnh đến HQKD-ROE

Nghiên cứu của Safarova (2010) tiến hành nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trong giai đoạn 1996-2007, dữ liệu nghiên cứu được lấy từ 76 doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán New Zealand, không kể những công ty tài chính, đầu tư, bất động sản và các công ty quốc tế bao gồm thời kỳ suy thoái và những năm phát triển sau cuộc khủng hoảng tài chính Á Châu Tác giả đã khảo sát những chỉ số như: thu nhập từ tài sản (ROA), lợi nhuận kinh doanh (EP) và chỉ số Tobin’s Q (Tobin’s Q) liên quan đến đặc điểm doanh nghiệp nhằm để xác định các yếu tố quyết định đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các yếu tố như: Tăng trưởng kinh tế, cơ cấu vốn doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp có ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Cụ thể, tăng trưởng doanh nghiệp và quy mô doanh nghiệp có tác động tích cực còn cơ cấu vốn doanh nghiệp có tác động tiêu cực đến khả năng sinh lời

Weixu thực hiện nghiên cứu “ Mối quan hệ giữa cơ cấu vốn và hiệu quả kinh doanh” vào năm 2005 Dữ liệu nghiên cứu bao gồm 1,130 công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải, ngoại trừ các công ty hoạt động trong ngành

Trang 31

ngân hàng, bảo hiểm, công ty tài chính được đại diện bởi biến Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE) Các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh: tỷ lệ nợ, tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản, quy mô doanh nghiệp, trong đó tác giả xây dựng trên 03 mô hình: Quan hệ tuyến tính, Quan hệ phi tuyến tính bậc 2, và quan hệ phi tuyến tính bậc 3 Kết quả cho thấy Tỷ lệ nợ ở mức thấp tác động dương với hiệu quả kinh doanh và tác động âm ở mức có tỷ lệ nợ cao, tỷ lệ nợ dài hạn không có tương quan mạnh với hiệu quả kinh doanh, Quy mô công ty có tác động dương và Tốc độ tăng trưởng không có tác động đến hiệu quả kinh doanh

Skandalis và Liargovas đã nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp: trường hợp của Hy Lạp” vào năm 2005 đại diện bởi các chỉ số: ROA, ROE, ROS khảo sát 102 công ty thuộc 15 ngành công nghiệp trên sàn chứng khoán Athens Các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp được chia làm hai loại: các yếu tố tài chính (Cơ cấu vốn, tính thanh khoản, tỉ lệ vốn, đầu tư ròng) và các yếu tố phi tài chính (Quy mô của doanh nghiệp, Tuổi của doanh nghiệp, Vị trí của công ty, Tình hình xuất khẩu) Kết quả nghiên cứu cho thấy, cơ cấu vốn, hoạt động xuất khẩu, vị trí, kích thước, đầu tư ròng và chỉ số năng lực quản lý có mối tương quan với hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Điều này cho thấy các công ty hoạt động hiệu quả của Hy Lạp là các công ty lớn, trẻ, có hoạt động xuất khẩu, có năng lực quản lý cạnh tranh, có tỷ lệ nợ trên vốn tối ưu và đầu tư hợp lý

Nghiên cứu của Amdemikael Abera (2012) về các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của 25 doanh nghiệp trên địa bàn Addis 6 Ababa-Ethiopia Kết quả nghiên cứu cho thấy tỷ trọng tài sản cố định, nhân tố quy mô của doanh nghiệp có tác động thuận chiều đến tỷ suất sinh lời tài sản của doanh nghiệp Tỷ suất chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp và tỷ suất nợ tác động nghịch chiều đến tỷ suất sinh lời tài sản của doanh nghiệp Ngoài ra, kết quả nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và tỷ lệ lạm phát có tác động thuận chiều với hiệu quả hoạt động doanh nghiệp, biến lãi suất không ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp

Trang 32

Nghiên cứu của Sara Kanwal và Muhamad Nadeem về ROE ngành xây dựng ở Pakistan của 22 doanh nghiệp từ 2007-2011 với 07 nhân tố ảnh hưởng đến ROE: Quy mô doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng, cấu trúc tài sản, cấu trúc vốn, khả năng thanh toán hiện hành, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và lạm phát Kết quả nghiên cứu cho thấy Quy mô doanh nghiệp, cấu trúc vốn, cấu trúc tài sản có mối quan hệ cùng chiều với ROE, biến lạm phát có tác động ngược chiều với ROE

2.3.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam

Nghiên cứu của Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam (2011) về “Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) ở Tp Cần Thơ” dữ liệu phân tích dựa trên 389 Doanh nghiệp vừa và nhỏ với biến phụ thuộc là ROA và các biến độc lập: Thời gian hoạt động của doanh nghiệp, học vấn của chủ doanh nghiệp, qui mô doanh nghiệp, mối quan hệ xã hội của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng, sự hỗ trợ của nhà nước mà doanh nghiệp từng tiếp nhận với sự hỗ trợ phần mềm thống kê SPSS Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các biến hình thức hỗ trợ của nhà nước, số năm hoạt động doanh nghiệp, học vấn của chủ doanh nghiệp, mối quan hệ xã hội, tốc độ tăng trưởng đều có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động kinh doanh

Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) đã nghiên cứu về các yếu tố tài chính tác động đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam”, trong giai đoạn 2006-2011, dựa trên phân tích dữ liệu báo cáo tài chính của 40 doanh nghiệp ngành xây dựng được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam với biến đại diện là ROA Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh gồm: Tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản; Tỷ lệ nợ; Tỷ trọng tài sản cố định; Quy mô doanh nghiệp Kết quả cho thấy tỷ lệ nợ có tác động tiêu cực lớn đến hiệu quả kinh doanh Tốc độ tăng trưởng, tỷ trọng tài sản cố định và quy mô doanh nghiệp không tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh

Nghiên cứu của Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014), nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp Bất động sản

Trang 33

niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” đề tài sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dựa vào phương pháp bình quân bé nhất (OLS) để ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của 58 DN Bất động sản thông qua hai chỉ tiêu là ROE và ROA Kết quả mô hình cho thấy biến tổng vốn vay/tổng nợ, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/ tổng vốn cổ phần và thời gian hoạt động của doanh nghiệp đều có tác động đến hiệu quả doanh nghiệp Trong đó tỷ lệ cổ phiếu quỹ và thời gian hoạt động tác động của doanh nghiệp tác động tích cực còn tỷ lệ vốn vay/ tổng nợ và tỷ lệ tài sản cố định có tác động tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Tỷ lệ nợ/ vốn chủ sỡ hữu và tỷ lệ chi phí bán hàng, chi phí quản lý theo chiều hướng tích cực

Nghiên cứu của Bùi Ngọc Toản (2016) kiểm định sự tác động của chính sách vốn lưu động đến khả năng sinh lời trên tổng tài sản (ROA) của các doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2010-2014 Kết quả nghiên cứu cho thấy Cơ cấu vốn (LEV) tác động ngược chiều đến ROA, biến quy mô doanh nghiệp (SIZE) và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) tác động cùng chiều lên khả năng sinh lợi trên tổng tài sản

Tổng hợp các nghiên cứu đo lường các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trong thị trường chứng khoán Việt Nam được trình bày trong bảng sau:

Bảng 2.1Tổng hợp và so sánh kết quả các nghiên cứu trước

Loại

Dấu ảnh hưởng

Phụ thuộc

ROA (Lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản)

Kimberly C.Gleason và các cộng sự (2000)

Skandalis và Liargovas (2005) Zeitun and Tian (2007)

Onaolapo & Kajola (2010) Safarova (2010)

Trang 34

Loại

Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam (2011)

Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014)

Phụ thuộc

ROE (Lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu)

Onaolapo & Kajola (2010) Weixu (2005)

Skandalis và Liargovas (2005) Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014)

GROW (Tăng trưởng doanh nghiệp)

nghĩa Zeitun and Tian (2007) +

Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) Không ý nghĩa Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam

Độc lập

SIZE (Quy mô doanh

Onaolapo & Kajola (2010) +

Trang 35

Loại

Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) Không ý nghĩa

Độc lập

AGE (Số năm hoạt động của DN)

Onaolapo & Kajola (2010) + Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam

Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương

Độc lập

TANG (Tài sản cố định của DN)

Zeitun and Tian (2007) -

Onaolapo & Kajola (2010) -

Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) Không ý nghĩa Độc

lập

GDP (Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế)

Bùi Ngọc Toản (2016)

Amdemikael Abera (2012) +

Độc

lập INF (Tỷ lệ lạm phát) Amdemikael Abera (2012) +

(Nguồn: tổng hợp của tác giả)

2.4 Kết luận chương 2

Chương 2 tác giả đã trình bày cơ sở lý thuyết và các chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh, các kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước Ngoài ra, tác giả cũng đã trình bày các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp Trong chương 3, tác giả sẽ trình bày các phương pháp nghiên cứu của đề tài, thực hiện phân tích, kiểm định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Đồng thời, tác giả cũng sẽ thu thập dữ liệu, mô tả dữ liệu và xây dựng mô hình nghiên cứu.

Trang 36

CHƯƠNG 3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

3.1 Quy trình nghiên cứu

Các bước thực hiện nghiên cứu được mô tả sơ bộ như sau:

Bước 1 Xác định vấn đề cần nghiên cứu, xây dựng khung lý thuyết liên quan tới vấn đề nghiên cứu

Bước 2 Nghiên cứu các nghiên cứu thực nghiệm cùng với đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Bước 3

Thiết lập mô hình nghiên cứu từ các lý thuyết liên quan, các mô hình nghiên cứu trước đã được các tác giả khác sử dụng cho kết quả nghiên cứu Đồng thời đưa ra các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình nghiên cứu

Bước 4 Thu thập dữ liệu nghiên cứu (dữ liệu ở đây là dữ liệu thứ cấp)

Bước 5

Phân tích dữ liệu, dữ liệu được xử lý theo trình tự khai báo biến, nhập dữ liệu, chạy thống kê mô tả Phần phân tích dữ liệu được hỗ trợ bằng phần mềm STATA

Bước 6

Trình bày kết quả nghiên cứu, dữ liệu nghiên cứu được phân tích sẽ trình bày những kết quả chính, đối sánh với các nghiên cứu tương tự để cho ra một kết luận chính xác

Bước 7 Kết luận, kiến nghị và hoàn thành luận văn

3.2 Mô tả dữ liệu nghiên cứu

Nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, dữ liệu này được lấy từ các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp ngành bất động sản như: báo cáo thường niên, bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2010 đến năm 2018 được niêm yết

Trang 37

trên thị trường chứng khoán Việt Nam để tính các biến độc lập và biến phụ thuộc Kết quả sau khi lấy 44 công ty bất động sản từ năm 2010 đến 2018, đề tài có tổng cộng 396 quan sát trên cơ sở loại bỏ các các quan sát không phù hợp

3.3 Mô hình nghiên cứu

Nhằm mục tiêu tìm ra yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, dựa trên các cơ sở lý thuyết và một số nghiên cứu của Weixu (2005), Skandalis và Liargovas (2005), Zeitun and Tian (2007), Onaolapo & Kajola (2010), Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014) đã nghiên cứu với các công ty trong lĩnh vực phi tài chính với nhiều ngành nghề khác nhau trong đó có ngành bất động sản cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh với chỉ số ROE Chính vì vậy, chỉ số mà tác giả lựa chọn sử dụng trong nghiên cứu để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản là ROE

Đối với hoạt động kinh doanh Bất động sản của các Doanh nghiệp thì bên cạnh một số các yếu tố khách quan tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh thì còn có một số các yếu tố chủ quan xuất phát từ bản thân nội tại của Doanh nghiệp Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả chỉ xem xét một số yếu tố chủ quan, cụ thể là các yếu tố tài chính tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành Bất động sản như: Cấu trúc vốn (LEV), Quy mô doanh nghiệp (SIZE), Sự tăng trưởng của doanh nghiệp (GROW), Số năm hoạt động của doanh nghiệp (AGE), Tài sản cố định (TANG) Những nghiên cứu trước đã chứng minh rằng các yếu tố này có tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, tùy theo từng yếu tố mà mức độ tác động khác nhau và tác động này có thể là tác động cùng chiều hoặc trái chiều Ngoài ta, để tạo tính mới cho đề tài tác giả cũng xem xét và bổ sung thêm các biến vĩ mô của nền kinh tế, đặc trưng là 2 biến vĩ mô: Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) và tỷ lệ lạm phát (INF) đây là những biến phản ánh tình hình kinh tế vĩ mô và được kỳ vọng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp ngành bất động sản tại Việt Nam Hai biến này cũng được Bùi Ngọc Toản

Trang 38

(2016) và Amdemikael Abera (2012) đưa vào nghiên cứu và có tác động ít nhiều đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Mô hình hồi quy tổng thể có dạng:

 Mô hình nghiên cứu dự kiến có phương trình như sau:

ROEit = β0 + β1 LEVit + β2 TANGit + β3 GROWit + β4 SIZEiit + β5 AGEit + β6 GDPt +β7 INFt + εi

Trong đó: Biến phụ thuộc:

ROE: Hiệu quả hoạt động kinh doanh

Trang 39

3.4 Đo lường các biến trong mô hình nghiên cứu

3.4.1 Lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sỡ hữu (ROE)

ROE đại diện cho Hiệu quả hoạt động kinh doanh được thiết lập để đo lường khả năng sinh lời trên mỗi đồng vốn bỏ ra của công ty Đây là chỉ số được sử dụng phổ biến bởi cách tính đơn giản, dễ hiểu và rất thuận tiện cho việc so sánh hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản có quy mô và đặc điểm khác nhau, đồng thời sử dụng chỉ số ROE để có thể nhận diện doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh bền vững hay không, chỉ số ROE càng cao là khi doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu quả, những điều này sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định nhanh chóng, hợp lý cho DN của mình Biến này được tính trong nghiên cứu của Onaolapo & Kajola (2010), Weixu (2005)

ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu

3.4.2 Cấu trúc vốn (LEV)

Theo nghiên cứu của Safarova (2010), Kimberly C.Gleason và các cộng sự (2000), Weixu (2005) thì cấu trúc vốn ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Đối với DN nói chung và DN bất động sản nói riêng thì ngoài nguồn vốn có sẵn để đảm bảo cho quá trình hoạt động kinh doanh được diễn ra liên tục thì doanh nghiệp cần huy động nguồn vốn từ bên ngoài Cấu trúc vốn xuất hiện khi doanh nghiệp quyết định tài trợ cho phần lớn tài sản của mình, hoặc đầu tư bằng nợ vay, nhằm tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp Với đặc điểm là một ngành đòi hỏi vốn lớn, các doanh nghiệp bất động sản thường vay nợ với tỷ lệ cao, cơ cấu vốn với nhiều nợ vay sẽ tác động ngược chiều đến hiệu quả hoạt động của DN, việc vay nợ ở mức cao nếu doanh nghiệp không có khả năng trả nợ sẽ dẫn đến phá sản Tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp tăng cao sẽ làm tăng chi phí trả lãi dẫn đến lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ giảm

LEV=

Trang 40

Giả thuyết 1 (H1): Cấu trúc vốn có tác động âm (-) đến hiệu quả hoạt động hoạt động kinh doanh

3.4.3 Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW)

Các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao thì hiệu quả hoạt động kinh doanh cũng cao, vì các doanh nghiệp tăng trưởng có thể tạo ra lợi nhuận từ các khoản đầu tư của mình Giải thích điều này là do tốc độ tăng trưởng cao của doanh nghiệp là một chỉ số tốt để dự đoán tương lai thành công Do đó, cổ phiếu của các công ty này được nhà đầu tư đánh giá cao và hoạt động trong các năm tới của công ty cũng được các ngân hàng cho rằng lạc quan Vì vậy, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn hơn Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng cao cũng giúp công ty mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đạt được hiệu quả theo quy mô, nên các khoản đầu tư này có lợi nhuận cao hơn Theo nghiên cứu của Zeitun and Tian (2007), Safarova (2010) thì tăng trưởng DN có tác động cùng chiều đến hiệu quả hoạt động kinh doanh

GROW =

Giả thuyết 2 (H2): Tăng trưởng doanh nghiệp có tác động (+) đến hiệu quả hoạt động kinh doanh

3.4.4 Quy mô doanh nghiệp (SIZE)

Nghiên cứu của Zeitun and Tian (2007), Safarova (2010) chỉ ra rằng quy mô doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp càng lớn thì sản phẩm và các dịch vụ càng đa dạng hơn Quy mô càng lớn, doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi về uy tín, thương hiệu và sức mạnh tài chính Đồng thời khi có sự gia tăng về quy mô sẽ giúp cho các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với các nguồn tài trợ, gia tăng sản xuất đáp ứng kịp thời khi có sự thiếu hụt lượng cung trên thị trường, có khả năng tham gia đầu tư những dự án lớn, định giá sản phẩm của mình cao hơn, chiếm được ưu thế về thị phần trước đối thủ cạnh tranh và vì vậy sẽ làm tăng doanh thu và lợi nhuân cho các doanh nghiệp