luận án tiến sĩ kinh tế phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội đến năm 2030

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc TiệpPHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2019... Tổng quan về nghiên cứu về thị tr

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Ngọc Tiệp

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN

NĂM 2030

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Ngọc Tiệp

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN

NĂM 2030

Chuyên ngành Quản lý kinh tế

Mã số 9.34.04.10

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1 TS Nguyễn Đình Dương

2 PGS TS Bùi Văn Huyền

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là trung thực Những kết luận khoa học

của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào

khác

Tác giả luận án

Nguyễn Ngọc Tiệp

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 4

3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án 4

4.1 Xây dựng khung phân tích 4

4.2 Phương pháp nghiên cứu 5

5 Đóng góp mới về khoa học của luận án 11

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án 12

7 Cơ cấu của luận án 12

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13

1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13

1.1.1 Tổng quan nghiên cứu thị trường nhà ở quốc tế và Việt Nam 13

1.1.2 Tổng quan về nghiên cứu về thị trường bất động sản và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 26

1.2 KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA 32

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 33

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG 33

2.1.1 Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trường nhà ở 33

2.1.2 Đặc điểm 39

2.1.3 Vai trò 41

2.2 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 44

2.2.1 Cầu thị trường nhà ở 44

2.2.2 Cung thị trường 47

2.2.3 Giá cả nhà ở trên thị trường 50

2.2.4 Hệ thống các tổ chức trung gian 53

2.2.5 Vấn đề thông tin thị trường 54

2.3 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 56

2.3.1 Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật 56

2.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 61

2.3.3 Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 63

2.3.4 Tổ chức thực hiện 65

2.4 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 68 2.4.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới 68

2.4.2 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh 80

2.4.3 Bài học kinh nghiệm rút ra 82

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86

3.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86

3.1.1 Tình hình kinh tế 86

3.1.2 Tình hình văn hóa - xã hội 88

3.1.3 Tình hình phát triển đô thị 89

3.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 90

3.2.1 Cầu thị trường 90

3.2.2 Cung thị trường 94

3.2.3 Giá cả hàng hóa trên thị trường 97

3.2.4 Hệ thống các tổ chức trung gian 101

3.2.5 Vấn đề thông tin thị trường 102

3.3 CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 104

3.3.1 Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật 104

3.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 106

3.3.3 Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 107

3.3.4 Công tác tổ chức thực hiện 108

3.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG 113

3.4.1 Những kết quả đạt được 113

3.4.2 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 116

3.4.3 Kết luận chung 123

CHƯƠNG 4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 124

4.1 TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƯỚC ĐẾN 2030 124

4.1.1 Tình hình quốc tế 124

4.1.2 Tình hình trong nước 125

4.2 DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 126

4.2.1 Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050 126

4.2.2 Dự báo nhu cầu thị trường nhà ở 128

4.2.3 Định hướng phát triển thị trường nhà ở giá trung bình và thấp 133

4.3 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 134

4.3.1 Phân tích SWOT về thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội 134

4.3.2 Giải pháp về cơ chế, chính sách 135

4.3.3 Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trường 139

4.3.4 Giải pháp về tăng cường công tác quản lý nhà nước 144

4.3.5 Giải pháp về thông tin phục vụ thị trường 147

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 150

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ i

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii

PHỤ LỤC i

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

BQL: Ban quản lý

BĐS: Bất động sản

CBCNV: Cán bộ công nhân viên

CCVC: Công chức, viên chức

CLB: Câu lạc bộ

CPF: Quỹ dự phòng Trung ương (Central Provident Fund)

DA: Dự án

DN: Doanh nghiệp

GNP: Tổng sản phẩm quốc gia (Gross National Product)

HDB: Cơ quan phát triển nhà ở (Housing and Development Board) HĐH: Hiện đại hóa

KCN: Khu công nghiệp

KH: Kế hoạch

KNHC: Công ty Nhà ở Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation) KTX: Ký túc xá

KTXH: Kinh tế xã hội

KTS: Kiến trúc sư

NĐ: Nhà đất

NO: Nhà ở

NOTM: Nhà ở thương mại

NOXH: Nhà ở xã hội

QH: Quy hoạch

TT: Thị trường

TTg: Thủ tướng

TW: Trung ương

UBND: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 2.1 Phân tích khả năng thanh toán cho nhà ở tại Việt Nam 36

Bảng 2.2 Nhu cầu về diện tích căn hộ theo giai đoạn cuộc đời 46

Bảng 2.3 Mức giá có khả năng thanh toán theo giai đoạn cuộc đời 52

Bảng 3.1 Cầu về NOXH của nhóm cán bộ công chức

hưởng lương ngân sách trên địa bàn Hà Nội 91

Bảng 3.2 Diện tích sàn xây dựng mới hoàn thành tại Hà Nội năm 2018 96

Bảng 3.3 Giá bán căn hộ tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội 98

Bảng 3.4 Diễn biến giá cát xây dựng ở Hà Nội 100

Bảng 4.1 Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội 129

Bảng 4.2 Tổng diện tích nhà ở cần tăng thêm theo giai đoạn 131

Bảng 4.3 Diện tích nhà ở tăng thêm 132

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Trang

Biểu đồ 2.1 Đường cầu bất động sản 45

Biểu đồ 3.1 Tăng trưởng GRDP giai đoạn 2012-2018 86

Biểu đồ 3.2 Cơ cấu kinh tế của Hà Nội năm 2018 87

Biểu đồ 3.3 Cầu về NOXH tại một số địa phương đến năm 2020 92

Biểu đồ 3.4 Những lý do người dân quan tâm khi có nhu cầu mua NOXH 93

Biểu đồ 3.5 Mức giá phù hợp với khả năng thanh toán khi mua NOXH 99

Biểu đồ 3.6 Diễn biến giá thép xây dựng ở Hà Nội 100

Biểu đồ 3.7 Diện tích nhà ở xây mới Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018 114

Biểu đồ 3.8 Diện tích bình quân về nhà ở trên đầu người tại Hà Nội 115

Biểu đồ 4.1 Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050 130

Biểu đồ 4.2 Tổng diện tích nhà ở theo các giai đoạn tại Hà Nội 131

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Trang

Hình 1 Khung phân tích của Luận án 5

Hình 1.1 Mô hình nhà ở “half-half” tại Chi-lê 18

Hình 1.2 Mô hình kênh dẫn giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính 27

Hình 2.1 Tháp nhu cầu của Maslow 44

Hình 2.2 Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở 66

Hình 2.3 Mô hình nhà ở xã hội tại một số thành phố của Pháp 76

Hình 3.1 Bộ máy quản lý nhà nước về hoạt động thanh tra, kiểm tra của thành phố Hà Nội đối với lĩnh vực xây dựng của thị trường nhà ở 111

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu và cần thiết của con người ở bất kỳ giai đoạn nào từ trong lịch sử cho đến hiện đại Tháp nhu cầu của Maslow

đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất của tháp, để khẳng định đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải được đảm bảo cho mỗi con người Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con người được đáp ứng bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có việc tự xây dựng nhà để ở hay thông qua việc mua bán trong nền sản xuất hàng hóa trên thị trường hiện nay

Cùng với quá trình 30 năm đổi mới ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, thị trường nhà ở đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh,

đã góp phần nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước và Thành phố, ngày càng trở thành một trong những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế Thị trường bất động sản mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro; tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến khi thì phát triển

"nóng", có thời điểm xảy ra tình trạng "đóng băng" ít có giao dịch Cơ cấu hàng hóa nhà ở trên thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội Số lượng và cơ cấu nhà ở còn hạn chế, chưa có nhiều mô hình nhà ở phù hợp với nhu cầu sống” của dân cư trong quá trình hiện đại hóa (HĐH), đô thị hóa (ĐTH) và hội nhập Thị trường (TT) dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị, dẫn đến lệch pha cung - cầu thị trường Quá trình hình thành của thị trường nhà ở (NO) còn gây bất cập trong công tác quản lý và phát triển

đô thị, tạo lập không gian văn minh hiện đại (trường hợp thành phố Hà Nội) Hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường có những bất cập về thông tin, chất lượng, dịch vụ hỗ trợ, phương thức thanh toán nên phát triển có nhiều yếu tố

tự phát, sai lệch, bất cập của cơ chế thị trường Thị trường bất động sản (BĐS) phát triển chưa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước, nhất

là tại các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương…

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hoá nhanh, tỷ lệ dân cư đô thị cao nhưng dân cư nông thôn vẫn chiếm tương đối; tốc

độ gia tăng dân số cơ học vào khu vực đô thị Hà Nội ngày càng lớn, trong đó tỷ

lệ dân nhập cư có thu nhập trung bình vẫn chiếm đa số (tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 ở Hà Nội là 68,7%1

) đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, gây sức ép lên thị trường nhà ở, đặc biệt nhà ở giá trung bình và thấp Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả nước, có tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng so với nhiều địa phương trên cả nước, hiện Thành phố có gần 750 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đang được triển khai; Hà Nội cũng là địa phương rất phát triển các ngành thương mại – dịch vụ, tập trung nhiều khu công nghiệp và doanh nghiệp trên địa bàn tao ra nhiều cơ hội việc làm, cải thiện đời sống cho nhân dân (thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt khoảng 3.900 USD/năm [117]) Đặc điểm về dân cư, lao động của Hà Nội cũng có nhiều khác biệt, nhóm lao động có thu nhập trung bình

và thấp cũng sinh sống ngay trong khu vực trung tâm; dịch chuyển lao động ngay chính từ các lao động khu vực ngoại thành vào trung tâm Hà Nội làm dịch vụ; lao động ngoại tỉnh về Hà Nội làm việc ở các khu công nghiệp, doanh nghiệp và các ngành dịch vụ Đồng thời, những loại hình nhà ở cũ khu vực nội

đô Hà Nội cũng còn chiếm tỷ lệ lớn với các khu nhà tập thể hình thành từ thời bao cấp, mỗi căn hộ có diện tích nhỏ đã được cơi nới, chất lượng xuống cấp, còn tồn tại trong thời gian dài Do đó có thể khẳng định cầu về các loại hình nhà ở cho các nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp ở Hà Nội là rất lớn

Hoạt động của TT NO tại Hà Nội ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước Những loại hình

nhà ở có mức giá trung bình phù hợp với đại bộ phận dân cư như nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại (NOTM) giá rẻ còn thiếu trong khi đó các loại dự án

NO cao cấp, loại hình BĐS có tính sinh lời cao như biệt thự, nhà liên kế, shophouse, condotel lại rất phát triển được nhiều nhà đầu tư quan tâm do lợi nhuận lớn Phát triển lành mạnh TT nhà ở sẽ ảnh hưởng tích cực đến các thị

trường khác và góp phần ổn định xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát

triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030” là vấn

đề cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

* Về mục đích nghiên cứu:

Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường nhà ở, luận án phân tích đánh giá thực trạng TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu phát triển TT nhà ở Hà Nội lành mạnh và hiệu quả trong giai đoạn tới năm 2030

* Về nhiệm vụ nghiên cứu:

- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về TT nhà ở làm cơ sở

lý luận cho nghiên cứu đánh giá về TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội

- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TT nhà ở của một số thành phố trên thế giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học cho thành phố Hà Nội về phát triển TT nhà ở

- Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, những cơ chế chính sách phát triển TT nhà ở, nhất là NOXH và NOTM giá rẻ trên địa bàn Hà Nội thời gian qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân

- Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển TT nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là: thị trường nhà ở, trong đó tập trung chủ yếu

vào phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và thấp như nhà ở xã hội và nhà thương mại giá trung bình và thấp Đây là loại hình nhà ở có lượng cầu rất lớn

tại Hà Nội, đối tượng chủ yếu là các hộ gia đình đô thị có thu nhập bình; người lao động ở nông thôn Hà Nội; người lao động, dân cư ngoại tỉnh đến Hà Nội làm

việc, sinh sống và các nhóm yếu thế trong xã hội, nhưng nguồn cung lại thấp

- Khách thể nghiên cứu: Nhà nước, tổ chức – cá nhân tham gia xây dựng nhà ở, người mua nhà, tổ chức môi giới trung gian

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên phạm vi địa bàn Thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu về thực trạng phát triển của thị trường nhà ở giá trung bình và thấp chủ yếu từ năm 2008 đến năm 2018-2019 và định hướng đến năm 2030

- Phạm vi về nội dung: Luận án đi sâu nghiên cứu về phát triển TT nhà ở giá trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án

4.1 Xây dựng khung phân tích

Nghiên cứu về thị trường nhà ở, tác giả xác định 05 tầng nghiên cứu chính Từ việc xác định được đối tượng nghiên cứu sẽ phải làm rõ khái niệm liên quan đến đối tượng là gì? Phân tích, đánh giá sự phát triển của thị trường thông qua nghiên cứu các yếu tố cấu thành (trong mỗi yếu tố sẽ phân tích đặc điểm riêng liên quan đến loại thị trường này), kết hợp với các yếu tố tác động

mà trọng tâm là phân tích vai trò của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng Từ đó sẽ đề xuất,