Bài tiểu luận

Các giải pháp nhằm hạn chế các giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Cùng tham khảo

KHOA LUẬT

ĐỀ TÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp tín chỉ: D17LK01 HỌC KỲ II - NĂM HỌC: 2024-2025

Đề số: 09 Các giải pháp nhằm hạn chế các giao dịch lừa đảo trong kinh doanh

bất động sản tại Việt Nam

Họ và tên sinh viên: LỘ THỊ TUYẾT MAI

Mã SV: 1117080385 Ngày/tháng/năm sinh: 30/4/2003 Lớp niên chế: D17LK01

Lớp tín chỉ: D17LK01

Giảng viên: ThS Phạm Hồng Nhật

HÀ NỘI - 2024

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 3

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Khái niệm về kinh doanh bất động sản 3

1.2 Khái niệm về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản 3

1.3 Nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản 4

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5

2.1 Giải pháp nhằm hạn chế giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành 5

2.2 Chế tài xử phạt về hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản 9

2.2.1 Chế tài hành chính 9

2.2.2 Chế tài hình sự 10

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 12

3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm hạn chế giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản 12

3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản 13

KẾT LUẬN 15

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 16

1

MỞ ĐẦU

Việt Nam một đất nước có nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng với tốc độ nhanh chóng, vì vậy làm cho thị trường bất động sản cũng ngày càng phát triển mạnh

mẽ hơn Với giá trị ngày càng tăng cũng như lợi nhuận khổng lồ có thể mang lại, bất động sản đang là một trong những lĩnh vực kinh doanh nhận được sự quan tâm đặc biệt của xã hội Nhưng cũng bởi lợi ích lớn mà chúng mang lại nên hiện nay bất động sản đã xuất hiện nhiều giao dịch lừa đảo hơn

Chính vì để tránh trở thành nạn nhân của những giao dịch lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì cần phải có những giải pháp để hạn chế tình trạng này Nhưng trước tiên chúng ta cần làm rõ nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản là gì? Những giải pháp hiện có còn tồn tại những bất cập hay lỗ hổng nào?

Để trả lời cho câu hỏi trên chúng ta sẽ cùng đi phân tích qua nội dung dưới đây

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về kinh doanh bất động sản

Hiện nay trong hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về khái niệm bất động sản, tuy nhiên tại khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy

định: “Bất động sản bao gồm: a)Đất đai; b)Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai; c)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d)Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Từ quy định trên có thể hiểu kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn vào một bất động sản như mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng hoặc có thể tham gia các sàn giao dịch để nhằm mục đích sinh lời

Cùng với đó tại khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy

định: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,

mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.

1.2 Khái niệm về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Trên thực tế ngày nay xảy ra rất nhiều vụ giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản, cùng với đó dẫn đến các hệ lụy không lường phía sau Nhưng không phải

ai cũng có thể nhận biết các giao dịch lừa đảo để có thể tránh, bởi chính họ cũng chưa hiểu được giao dịch lừa đảo là gì Vậy giao dịch lừa đảo được hiểu thế nào?

Theo từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học đã định nghĩa “Lừa đảo” là lừa

bằng thủ đoạn xảo trá để chiếm lấy của cải, tài sản.1

Cùng trong từ điển tiếng việt của Viện ngôn ngữ học chúng ta cũng có khái

niệm về “Giao dịch” là có quan hệ gặp gỡ, tiếp xúc với nhau.2

1 Trung tâm từ điển học(2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr.596.

2 Trung tâm từ điển học(2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr.392.

3

Từ cả hai khái niệm trên chúng ta có thể rút ra kết luận chung về giao dịch lừa đảo chính là việc tạo các mối quan hệ với những người xung quanh để từ đó dùng những thủ đoạn xảo trá nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của họ

Kết hợp cùng khái niệm kinh doanh bất động sản ở trên ta có thể suy ra khái niệm về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản là sự tiếp cận nhằm mục đích dùng thủ đoạn xảo trá để chiếm đoạt tài sản của người khác thông qua hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3 Nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Nhắc tới các nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản thì có rất nhiều nguyên nhân, nhưng có thể kể đến một số nguyên nhân sau:

Nguyên nhân thứ nhất, do ham lợi nhuận Kinh doanh bất động sản được coi là một miếng bánh lớn với lợi nhuận cao chính vì vậy nó thu hút không ít những nhà kinh doanh Do đó việc kinh doanh này cũng trở thành một mục tiêu béo bở đối với kẻ thiếu đạo đức bất chấp pháp luật để làm giàu Họ đã tạo ra dự án “ma”, giao dịch lừa đảo trong bất động sản với lợi ích khổng lồ sau đó lợi dụng sự tin tưởng từ những nhà đầu

tư hay cá nhân thiếu tỉnh táo để chiếm đoạt tài sản Họ bất chấp những hậu quả nghiêm trọng như bị khởi tố, truy cứ trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo trong giao dịch bất động sản

Nguyên nhân thứ hai, do sự khan hiếm của bất động sản Tình trạng khan hiếm đất đai nói chung và đặc biệt ở các thành phố lớn nói riêng là một trong những yếu tố góp phần tạo nên môi trường cho sự lừa đảo đối với thị trường bất động sản Sở dĩ có

sự khan hiếm này là do nhu cầu tăng cao về đất đai cho các mục đích nhà ở, kinh doanh ngày một lớn đã tạo nên áp lực cho nguồn cung đất đai Kết quả dẫn đến những cơn sốt đất bởi sự cạnh tranh gay gắt giữa những người mua và nhà đầu tư đất Hơn hết tại các thành phố lớn mật độ dân cư đông càng khiến cho đất đai càng khan hiếm hơn từ đó tạo cơ hội cho các cò đất hay những người bán thiếu uy tín tận dụng để lừa đảo người mua Đặc biệt ngày nay đã xuất hiện nhiều hơn các dự án ma, các lô đất không có thật hoặc một lô đất đem bán cho nhiều người Một phần cũng do việc quy hoạch đô thị, việc quản lý đất đai chưa hiệu quả và minh bạch từ đó tạo cơ hội cho những kẻ hám lợi dễ thực hiện các chiêu trò lừa đảo của mình

Nguyên nhân thứ ba, do sự hiểu biết còn hạn chế Không phải tất cả bộ phận người khi tham gia vào thị trường bất động sản đều có tầm hiểu biết đủ rộng với thị trường này, chính vì vậy mới tạo kẽ hở cho những đối tượng lừa đảo có cơ hội hành động Đối với những người chưa có đủ hiểu biết về bất động sản sẽ trở thành những đối tượng dễ bị lừa bởi những thông tin sai lệch do chúng cung cấp Trong một bất động sản có thể chứa các thông tin về tranh chấp, cầm cố ngân hàng hoặc bị siết nợ, và khi người mua không đủ hiểu biết để kiểm tra lịch sử của bất động sản đó trong quá khứ thì rất dễ mua phải những dự án ma, những dự án đang tranh chấp

Nguyên nhân thứ tư, do tâm lý chủ quan từ mối quen biết Sở dĩ các trường hợp dẫn đến hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản do các mối quen biết thường xảy đến khi người mua chủ quan, dễ tin tưởng vào các mối quan hệ quen biết từ đó thiếu đi sự cảnh giác Vì tin vào các mối quan hệ quen biết mà họ nghĩa rằng không cần kiểm tra về tình trạng của bất động sản và chỉ khi nhận được hậu quả mới có thể nhận thức được vấn đề nảy sinh thì đã quá muộn 3

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN 2.1 Giải pháp nhằm hạn chế giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành

Trong những năm gần đây, tình hình tội phạm về lĩnh vực kinh tế ngày càng gia tăng với những thủ đoạn rất tinh vi, khó lường gây ra rất nhiều thiệt hại về tài sản cho người dân Chính vì vậy hệ thống pháp luật Việt Nam đã đưa ra những giải pháp để nhằm hạn chế giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản như:

Giải pháp thứ nhất, đưa ra quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào

kinh doanh Cụ thể tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự

3 Thiên An, Những chiêu trò lừa đảo của “cò” bất động sản và chế tài xử phạt người dân cần nắm rõ, Tạp chí Thương Trường, theo trang https://thuongtruong.com.vn/news/nhung-chieu-tro-lua-dao-cua-co-bat-dong-san-va-che-tai-xu-phat-nguoi-dan-can-nam-ro-65975.html , truy cập ngày 9/5/2024.

5

án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Nhờ việc quy định cụ thể về điều kiện để một bất động sản được đưa vào kinh doanh cũng giúp cho quá trình quản lý được dễ dàng hơn, hạn chế để lọt những bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh tràn lan trên thị trường bất động sản Các quy định trên là tối thiểu cần có để chứng minh chủ sở hữu của bất động sản đưa vào giao dịch, chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản để đảm bảo an toàn cho các bên Do đó việc tuân thủ các quy định này sẽ góp phần hạn chế rủi ro, lừa đảo gian dối trong kinh doanh bất động sản

Giải pháp thứ hai, đưa ra các nguyên tắc kinh doanh bất động sản cụ thể tại

Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo

vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Việc đưa ra các nguyên tắc cụ thể trong kinh doanh bất động sản cũng góp phần tạo ra một quy định chặt chẽ hơn đối với các bên khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản Bản chất của các giao dịch liên quan đến bất động sản thực chất là

sự thỏa thuận về nội dung giao dịch giữa các chủ thể Theo đó, việc pháp luật để các chủ thể tự do thỏa thuận những gì mình mong muốn trong phạm vi không trái quy định

pháp luật cho thấy sự tôn trọng dành cho các bên tham gia giao dịch Ngoài ra, khi tham gia kinh doanh bất động sản cần đáp ứng đủ điều kiện cũng là một điều cần thiết Quan trọng nhất là sự trung thực, công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản

từ đó sẽ không có kẽ hở cho những đối tượng xấu lợi dụng để trục lợi

Giải pháp thứ ba, đưa ra quy định yêu cầu công khai thông tin về bất động sản

đưa vào kinh doanh tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

2 Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Mặc dù ở quy định này đã khá đầy đủ và chi tiết so với các bộ luật cũ Tuy nhiên, so với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì có thể thấy luật dự thảo đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về công khai bất động sản chỉ mang tính liệt kê về hình

7

thức và nội dung công khai thì ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung thêm về: Thông tin dự án bất động sản; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công tình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản Từ đó có thể thấy Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã hoàn thiện hơn trong việc quy định cụ thể

về thông tin cần được công khai, từ đó giúp cho việc áp dụng hiệu quả và dễ dàng hơn

Giải pháp thứ tư, đưa ra quy định về các hành vi bị cấm cụ thể tại Điều 8 Luật

kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2 Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3 Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4 Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5 Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân

và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6 Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7 Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

8 Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”

Tiếp tục so sánh với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có thể thấy được sự quyết liệt hơn đối với những hành vi không được phép trong hoạt động kinh doanh bất động sản Sự khác biệt này được thể hiện qua việc sử dụng thuật ngữ

“nghiêm cấm” thay vì “cấm” trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hơn nữa

ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bỏ đi trường hợp tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo ThS Bùi Hồng Nhung Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng điều này là phù hợp bởi quy định cũ nó mang tính chất “tiềm ẩn” và chỉ là sự áp đặt đối với chủ đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản Do

đó, ở dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cụ thể tại khoản 2, Điều 8 đã

thay thế bằng quy định: “Giả tạo, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án

bất động sản đưa vào kinh doanh” 4 Tuy nhiên, sự thay đổi này lại đưa ra quan điểm

cho rằng đã bị trùng lặp đối với các quy định hiện có Đây có lẽ là một điểm cần được xem xét sửa đổi phù hợp hơn

2.2 Chế tài xử phạt về hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những giải pháp được quy định cụ thể để hạn chế những giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản thì pháp luật Việt Nam cũng đã đưa ra những chế tài xử phạt đối với hành vi này Cụ thể:

2.2.1 Chế tài hành chính

Trong trường hợp hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chưa đủ các điều kiện để truy cứu trách nhiệm hình sự, thì người có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý hành chính theo quy định pháp luật

Theo điểm c, khoản 1, Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định:“ Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc đến thời điểm trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả” Sẽ

bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng Bên cạnh đó nếu vi phạm thuộc

trường hợp tại điểm c, khoản 2, Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP: “Gian lận hoặc

lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các

tài sản khác” thì sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

Ngoài ra, người có hành vi chiếm đoạt tài sản còn phải chịu hình phạt bổ sung

và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả Hình phạt bổ sung gồm: tịch thu tang vật, phương tiện hành chính; trục xuất người nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính Cùng với đó là biện pháp khắc phục buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được

do thực hiện hành vi vi phạm

Cùng với đó Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng có quy định về các hành

vi vi phạm khi kinh doanh bất động sản Cụ thể:

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với hành vi không

công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dụ an đầu tư xây dựng nhà ở

4 ThS Bùi Hồng Nhung, Trường Đại học Luật Hà Nội, Một số vấn đề pháp lý mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Tạp chí dân chủ pháp luật,theo trang https://danchuphapluavn/mosovan-de-phap-ly-moi-cua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-nam-2023 , truy cập ngày 10/5/2024.

9